BANKVERBINDUNGEN:
RAIFFEISEN-LANDESBANK STEIERMARK AG, IBAN: AT36 3800 0000 0781 3728 UNICREDIT BANK AUSTRIA AG, IBAN: AT13 1100 0148 2300 3000, BIC: BKAUATWW
UID: ATU 58455399
Tel.: 0316/32 81 81, Fax: 0316/32 81 81 33, email: harald.ganster@aon.at
Bezirksgericht Deutschlandsberg 105 E 8/21f Hauptplatz 18
8530 Deutschlandsberg
Exekutionssache
Betreibende Partei Raiffeisenbank Lipizzanerheimat eGen, Conrad-von-Hötzendorf-Straße 5, 8570 Voitsberg,
vertreten durch Dr. Peter Semlitsch, Dr. Wolfgang Klobassa, Rechtsanwälte, Kirchengasse 5, 8570 Voitsberg,
Verpflichtete Partei Daniela Holzner, geb. 07.04.1964, Sierling 97, 8510 Stainz,
wegen Zwangsversteigerung von Liegenschaften
G U T A C H T E N
zur Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 244 Grundbuch 61238 Sierling mit dem Wohnhaus Sierling 97, 8510 Stainz, und der 26/50- Anteile B-LNR 1 an der Liegenschaft EZ 402 derselben KG (Miteigentumsanteile an Straßenanlage).
INHALTSVERZEICHNIS
1. Allgemeines
1.1. Auftrag und Zweck Seite 3
1.2. Bewertungsstichtag Seite 3
1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Seite 3
2. Befund
2.1. Gutsbestände Seite 5
2.2. Grundstück Seite 7
2.3. Objektbestand, Nutzung Seite 10
3. Gutachten
3.1. Allgemeines Seite 15
3.2. Sachwert Seite 17
3.3. Verkehrswert Seite 22
Beilagen
Fotodokumentation Grundbuchauszüge Katasterplan
Austauschpläne
Vergleichspreisübersicht
1. Allgemeines
1.1. Auftrag und Zweck
Das Bezirksgericht Deutschlandsberg hat die Schätzung der umseitig bezeichneten Liegenschaft bzw. Liegenschaftsanteile angeordnet, und zwar zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens.
1.2. Bewertungsstichtag
Bewertungsstichtag ist der 15.07.2021 als Tag der Befundaufnahme.
1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung
- Befundaufnahme durch den gefertigten Sachverständigen am 15.07.2021 um 15:00 Uhr in Anwesenheit von Frau Daniela Holzner und von Herrn Mag. Kollegger von der Kanzlei der Betreibendenvertreter,
- Grundbuchauszüge vom 05.08.2021,
- Katasterplan und weitere Abfragen im GIS Steiermark, - Einsichtnahme in den Bauakt bei der Marktgemeinde Stainz, - anlässlich der Befundaufnahme erteilte Informationen und zur
Verfügung gestellte Austauschpläne,
- Vergleichspreissammlung des ZT-Datenforum,
- Liegenschaftsbewertungsgesetz einschließlich Kommentar von Dr. Jürgen Schiller in Burgstaller/Deixler, Kommentar zur EO, - Heimo KRANEWITTER, Liegenschaftsbewertung, 7. Auflage,
Wien 2017,
- weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und Lehrunterlagen der „Liegenschaftsbewertungsakademie“ des Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen,
- ein Energieausweis im Sinne des EAVG konnte für das Gebäude nicht erhoben werden,
- der gefertigte Sachverständige ist bei der Erstellung des Gutachtens von den zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen ausgegangen; sollten sich einzelne dieser Grundlagen als nicht vollständig bzw. unzutreffend herausstellen oder weitere Umstände, wie z.B. durch Vorlage neuer Informationen und Grundlagen, auftreten, die für die Erstellung des Gutachtens relevant sind, so behält sich der Sachverständige eine Ergänzung bzw. Änderung dieses Gutachtens und eine Anpassung seiner Meinung vor,
- es wird angenommen, dass hinsichtlich dieser Liegenschaft keine außerbücherlichen Rechte Dritter (z.B. Leitungsrechte, Bestandsrechte, etc.) bestehen, sofern auf solche im Gutachten nicht ausdrücklich Bezug genommen wird,
- es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Bewertungsobjektes und wurde eine weitergehende bauliche Untersuchung des Gebäudes oder seiner Teile nicht durchgeführt, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Ausführungsmängeln oder Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann,
- die Bewertung stützt sich auf die im Bauakt erliegenden Pläne, ein Aufmaß oder Kontrollmaß hinsichtlich des Gebäudes wurde nicht durchgeführt,
- weiters ist darauf hinzuweisen, dass Boden- und Gebäudeuntersuchungen über das Vorliegen von eventuellen Kontaminationen nicht beauftragt waren und auch nicht durchgeführt wurden und somit für die Bewertung von einer Altlasten- und Kontaminationsfreiheit ausgegangen wird.
2. Befund
2.1. Gutsbestände EZ 244
Die Liegenschaft mit der Einlagezahl 244 Grundbuch 61238 Sierling, Bezirksgericht Deutschlandsberg, besteht aus dem nachstehend angeführten Grundstück:
GST-NR 850/1 GST-Fläche 3.115 m2
Eigentumsverhältnisse, B-Blatt
B-LNR 3 1/1-Anteil Daniela Holzner, geb. 07.04.1964
Lasten, C-Blatt
Im C-Blatt sind Geldlasten, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie Verfügungsverbote gemäß § 78 IO eingetragen und erfolgt die Bewertung ohne Berücksichtigung dieser Eintragungen und unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.
EZ 402
Die Liegenschaft mit der Einlagezahl 402 Grundbuch 61238 Sierling, Bezirksgericht Deutschlandsberg, besteht aus dem nachstehend angeführten Grundstück:
GST-NR 850/2 Sonst 470 m2
Eigentumsverhältnisse, B-Blatt
B-LNR 1 26/50-Anteile Daniela Holzner, geb. 07.04.1964
Lasten, C-Blatt
Im C-Blatt sind in C-LNR 1a), 2a) und 3a) Dienstbarkeiten eingetragen, welche sich in Hinblick auf die Nutzung des gegenständlichen
Grundstückes als Straßenanlage nicht wertbeeinflussend auswirken, darüber hinaus sind eine Geldlast, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie zwei Verfügungsverbote gemäß § 78 IO eingetragen und erfolgt die Bewertung ohne Berücksichtigung der Eintragungen in C-LNR 6a), 7a) und 8a) sowie unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.
2.2. Grundstück 2.2.1. Lage
Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im nunmehrigen Gemeindegebiet von Stainz im Ortsteil Sierling, sie ist über die Landesstraße Nr. 642 in Richtung Marhof erreichbar, von welcher man im Ortsteil Wald in den nach Süden abzweigenden Angenofenweg einbiegt, über welchen man nach rund 1,5 km auf der linken Seite zur Bewertungsliegenschaft gelangt, welche sich in erhöhter Lage befindet und teilweise einen Ausblick auf das Stainztal (Schloss Stainz) gewährt.
2.2.2. Beschaffenheit
Das Grundstück Nr. 850/1 ist vielecksförmig konfiguriert und fällt in nördliche bzw. nordöstliche Richtung zum Angenofenweg hin ab, welcher dieses Grundstück begrenzt, weiters weist das Grundstück ein Gefälle in südöstliche Richtung auf.
Dieses Grundstück ist mit dem großzügigen Wohnhaus Sierling 97, bestehend aus Untergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, bebaut.
Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich um aufwendiger gestaltete Außenanlagen (befestigte Verkehrsflächen, gestaltete Grünflächen, etc.), der zum Angenofenweg hin abfallende Grundstücksteil ist bewaldet.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass mit den vorhandenen Außenanlagen auf dem Grundstück Nr. 850/1 auch die Straßenanlage auf dem Grundstück Nr. 850/2 in geringem Maße überbaut ist.
Beim Grundstück Nr. 850/2 der Liegenschaft EZ 402 handelt es sich um eine asphaltierte Straßenanlage, welche vom Angenofenweg in
südwestliche Richtung abzweigt und die vorbeschriebene Liegenschaft entlang der südöstlichen und der südlichen Grundstücksgrenze begrenzt.
Die Benützung dieser Straßenanlage ist für die Zufahrt zur westlichen Liegenschaftseinfahrt und zu der über diese Einfahrt erreichbaren Garage erforderlich, weshalb die Liegenschaft EZ 244 und der Miteigentumsanteil an der Liegenschaft EZ 402 eine wirtschaftliche Einheit darstellen.
Die benachbarten Liegenschaften südlich bzw. südwestlich des Angenofenweges sind mit Ein- und Zweifamilienwohnhäusern unterschiedlichen Baudatums bebaut, nördlich des Angenofenweges befinden sich ausgedehnte Waldflächen.
Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes finden sich im Gemeindegebiet von Stainz.
2.2.3. Aufschließung
Soweit erhoben werden konnte, ist das Wohnhaus an die erforderlichen Ver- und Entsorgungseinrichtungen angeschlossen (Strom, Wasser, Kanal).
2.2.4. Flächenwidmung
Gemäß Abfrage der Flächenwidmung im Geografischen Informationssystem des Landes Steiermark ist das Grundstück Nr. 850/1 der EZ 244 teilweise (ca. 1.910 m2) als Bauland der Kategorie
„Dorfgebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,4 ausgewiesen, die Restfläche dieses Grundstückes ist als „Freiland-Wald“ ausgewiesen, das Grundstück Nr. 850/2 der Liegenschaft EZ 402 ist als
„Verkehrsfläche“ ausgewiesen.
2.2.5. Steuerlicher Einheitswert – Abgabenrückstände
Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben. Gemäß Mitteilung der Marktgemeinde Stainz vom 11.08.2021 liegen keine offenen Gebühren oder Abgaben vor. Laut Auskunft der Wassergenossenschaft Angenofen vom 19.08.2021 haften derzeit keine Beträge unberichtigt aus. Von der Abwassergenossenschaft Sierling Süd-Ost wurde am 19.08.2021 mitgeteilt, dass alle vorgeschriebenen Kanalgebühren beglichen worden sind.
2.2.6. Rechte und Lasten
Siehe diesbezüglich Punkt 2.1.
2.3. Objektbestand, Nutzung
2.3.1. Wohnhaus Sierling 97, 8510 Stainz
Soweit anhand des Bauaktes bei der Marktgemeinde erhoben werden konnte, wurde das Wohnhaus aufgrund einer Baubewilligung vom 22.09.2009 errichtet, der Erstbezug erfolgte laut Information im Jahr 2011, eine Benützungsbewilligung für das Gebäude konnte nicht erhoben werden. Für den vom Untergeschoss bis in das Dachgeschoss führenden Personenaufzug mit einer Nennlast von 1.125 kg (15 Personen) gibt es eine Baufreistellung vom Jänner 2011, hinsichtlich periodisch vorzunehmender Sicherheitsüberprüfungen liegen keine Informationen vor.
Das Wohnhaus besteht aus Untergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, es ist in Massivbauweise errichtet, die Fassaden sind mit einem WDVS versehen und verputzt, den oberen Abschluss bildet ein Satteldach (Pfettendachstuhl) mit Tonziegeldeckung bzw. bestehen Flachdächer, welche als Terrassen genutzt werden, das Dach des auf dem Niveau des Erdgeschosses südseitig angebauten Hallenbades weist eine Folienbeschichtung auf.
Gegenüber dem erhobenen Einreichplan bestehen insofern Abweichungen, als auf dem Niveau des Untergeschosses nordseitig ein überdeckter PKW-Einstellplatz errichtet wurde, der Hallenbadbereich unterkellert wurde, die westseitig bestehende Außenstiege ebenfalls unterkellert wurde sowie Grundrissänderungen erfolgten, weiters wurde der Hallenbadbereich im Erdgeschoss gegenüber dem Einreichplan vergrößert und ansonsten Grundrissänderungen durchgeführt, ebenso im Dachgeschoss.
Die zur Verfügung gestellten Ausführungspläne entsprechen weitgehend dem Bestand.
Anhand dieser ergeben sich die nachstehenden Nutzflächen (im Sinne des WEG – gerundet) für die einzelnen Geschosse, wobei darauf hinzuweisen ist, dass die darin angeführten Flächenmaße nicht kontrolliert wurden. Hinsichtlich der Raumeinteilung und Nutzung wird auf die Planbeilage verwiesen:
Untergeschoss 428,00 m2
Erdgeschoss 376,00 m2
Dachgeschoss 169,00 m2
Inwieweit die Abstandsbestimmungen an der Südseite des Gebäudes gegenüber der Straßenanlage auf dem Grundstück Nr. 850/2 durch die geänderte Ausführung eingehalten wurden, kann nicht beurteilt werden (= Risiko eines Erstehers!).
Die Zufahrt erfolgt einerseits über die bestehende Auffahrt auf dem Grundstück Nr. 850/1 der EZ 244 zum Bereich östlich des Wohnhauses, über welchen die in das Untergeschoss eingebauten Garagen bzw. der überdeckte Unterstellplatz befahren werden können, andererseits erfolgt die Zufahrt über die private Straßenanlage auf dem Grundstück Nr. 850/2 der EZ 402, welche Straße östlich und südlich der Liegenschaft entlang führt und über welche der Bereich westlich des Wohnhauses samt Einfahrt in die Garage auf dem Niveau des Erdgeschosses erreichbar ist.
Zugänge in das Wohnhaus bestehen ostseitig auf dem Niveau des Untergeschosses sowie über eine Außenstiege in das Erdgeschoss, ein weiterer Hauseingang besteht im nordwestlichen Bereich von außen in das Erdgeschoss, weiters besteht eine überdeckte Außenstiege vom Weinkeller auf das Niveau der westseitigen Einfahrt.
Die vertikale Verbindung im Gebäudeinneren erfolgt über ein eingebautes Stiegenhaus mit 1/2-gewendelten Massivstiegenanlagen (Tritt- und Setzstufen mit Naturstein belegt) sowie über einen Personenaufzug.
Die Beheizung erfolgt laut Information über eine mit Pellets und Erdwärme betriebene Zentralheizungsanlage, weiters bestehen mit Holz befeuerte offene Kamine, die Raumheizung erfolgt laut Information über Fußboden- und Wandheizungen, welche auch zur Kühlung genutzt werden können, zusätzlich sind Solarkollektoren vorhanden. Auch die mit Naturstein belegten Terrassen sind laut Information beheizbar.
Die Ausstattung des Gebäudes kann als aufwendig und gehoben bezeichnet (Luxus-Immobilie) und wie folgt beschrieben werden:
Die Belichtung erfolgt über Isolierglaselemente und bauartgleiche Fenstertüren (Schiebetüren) mit elektrischen Raffstores, im Dachgeschoss sind auch Dachflächenfenster ausgeführt.
Bei den Innentüren handelt es sich um Vollbautüren, welche an Holzumfassungszargen angeschlagen sind, bzw. um Nurglastüren, im Untergeschoss sind auch Stahlblechtüren ausgeführt, die Garagen sind über elektrische Sektionaltore abgeschlossen.
Die Fußböden sind überwiegend mit Natursteinplatten belegt bzw. sind Fliesenbeläge ausgeführt, im Untergeschoss beschichteter Estrich, die umfangreichen Terrassen sind ebenfalls mit größerformatigen Platten belegt.
Die Wandoberflächen in den Wohngeschossen sind grundsätzlich verputzt und gemalt bzw. in den Sanitärräumen mit Natursteinplatten
belegt, im Wohnzimmer des Erdgeschosses ist die Zwischenwand zum Flur mit Salzstein verkleidet.
Die Deckenuntersichten sind verputzt und gemalt bzw. gespachtelt und gemalt (teilweise abgehängt mit integrierter Beleuchtung).
Die Sanitärausstattung kann insgesamt als aufwendig bezeichnet werden, sie umfasst einen Sanitärraum im Untergeschoss (WC mit Hänge-WC, Handwaschbecken und Pissoir), im Erdgeschoss ist je Wohneinheit ein Sanitärraum mit separatem WC vorhanden, weiters ein vom Stiegenhaus aus erreichbares WC, auch im Dachgeschoss befindet sich ein Sanitärraum mit WC, Waschtisch und Dusche.
Die haustechnische Einrichtung kann ebenfalls als aufwendig bezeichnet werden (z.B. BUS-Steuerung, zentrale Staubsaugeanlage, Kühlung im Weißweinkeller und in der Speis, Soundsystem, Alarmanlage, etc.).
Von den beiden Sanitärräumen der Wohnungen im Erdgeschoss aus ist jeweils der südseitig angebaute Wellnessbereich mit Hallenbad erreichbar, zwischen Wohnzimmer und Wellnessbereich befindet sich ein umschlossener Innenhof („Patio“), nordwestseitig befindet sich ein überdachter Freibereich, auf dem Niveau des Dachgeschosses bestehen südseitig großzügige Terrassen, weiters besteht an der Nordseite eine Sitzterrasse.
Der Bau- und Erhaltungszustand kann als dem Baualter entsprechend bezeichnet werden, die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer derartiger Gebäude beträgt gemäß Bewertungsliteratur rund 70 Jahre, das Bestandsalter kann zum Bewertungsstichtag mit rund 10 Jahren angenommen werden.
2.3.2. Außenanlagen
Diese umfassen eine asphaltierte Auffahrt sowie asphaltierte Verkehrsflächen westlich und östlich des Wohnhauses, eine automatische Toranlage, eine Stützmauer entlang der westlichen Grundstücksgrenze sowie eine gärtnerische Gestaltung und Bepflanzung des östlichen Grundstücksteils; in diesem befindet sich auch ein gedeckter Sitzplatz, etc.
2.3.3. Inventar, Zubehör
Die vorhandenen Einrichtungsgegenstände sowie Kücheneinrichtungen werden nicht als Zubehör im Sinne des ABGB qualifiziert, sodass gegenständlich kein Zubehör vorhanden ist.
2.3.4. Nutzung
Die Liegenschaft wird laut Information durch den Lebensgefährten der verpflichteten Partei bzw. durch den Sohn der verpflichteten Partei zu Wohnzwecken genutzt, wobei kein Mietverhältnis vorliegen soll. Es wird daher davon ausgegangen, dass die Liegenschaft bestandsfrei ist (= Risiko eines Erstehers!).
3. Gutachten 3.1. Allgemeines
Auf Grundlage der allgemeinen Feststellungen (Punkt 1.) und des erhobenen Befundes (Punkt 2.) wird das nachstehende Gutachten erstattet:
Ziel dieses Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Bewertungsliegenschaft. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der im redlichen Geschäftsverkehr für das Bewertungsobjekt erzielt werden kann, seine Ermittlung setzt daher einen Grundstücksmarkt mit freier Preisbildung voraus.
Alle den Preis und damit den Verkehrswert beeinflussenden Umstände dieses Marktes sind daher vom Sachverständigen objektiv auszuwerten und ist auf ungewöhnliche Verhältnisse auf Seiten des Veräußerers oder Erwerbers nicht Bedacht zu nehmen.
Aus diesem Grund muss schließlich der bei einer Veräußerung tatsächlich erzielte Preis nicht dem in diesem Gutachten ermittelten Verkehrswert entsprechen, da dieser Preis nämlich nicht unwesentlich von subjektiven Momenten bestimmt wird, die in den Einflussbereichen der Vertragsteile liegen, wie etwa persönliche Vorstellungen, Wünsche, Spekulationsabsichten, etc.
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich drei Bewertungsmethoden vor:
§ 4 Vergleichswertverfahren
§ 5 Ertragswertverfahren
§ 6 Sachwertverfahren
In jedem einzelnen Bewertungsfall ist nun zu überprüfen, welche Bewertungsmethode zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind.
Liegenschaften, wie die bewertungsgegenständliche, werden – wenn sie bestandsfrei sind – grundsätzlich zur Eigennutzung erworben, wobei sich Kaufinteressenten für solche Objekte bei der Preisbildung an den Anschaffungskosten für vergleichbare Objekte unter Berücksichtigung von Lage, Ausstattung, Baualter und Bauzustand orientieren.
Daher erfolgt die Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft nach dem Sachwertverfahren, bei welchem der Sachwert aus der Summe von Bodenwert und baulicher Substanz ermittelt wird und welches davon ausgeht, dass ein – in der Praxis vielfach erprobter – Zusammenhang zwischen dem Sachwert und dem Verkehrswert besteht.
3.2. Sachwert 3.2.1. Verfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert aus dem Bodenwert, der durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird, und dem Bauwert des Gebäudes sowie dem Wert der Außenanlagen bestimmt.
Der Bodenwert wird mittels Vergleichswertverfahrens von den ortsüblichen Verkaufspreisen für Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale (Lage, Erschließung, Grundstücksform, Nutzungsmöglichkeit, etc.) mit dem zu bewertenden Grundstück möglichst übereinstimmen.
Sind die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke verschieden, so sind die Differenzen durch Zu- bzw. Abschläge auszugleichen.
Kaufpreise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind bei diesem Preisvergleich ebenso wenig zu berücksichtigen, wie Preisgestaltungen unter Verwandten oder Arrondierungskäufe.
Ausgangsbasis für den Bauwert des Gebäudes sind jene Herstellungskosten, die aufzuwenden sind, um zum Wertermittlungsstichtag ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an selber Stelle, mit selber Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung zu errichten (= Neubauwert).
Der Neubauwert wird üblicherweise nach Kubikmeter umbauten Raumes, multipliziert mit einem angemessenen Preis je Kubikmeter, bzw. anhand von Flächenmetern, multipliziert mit einem angemessenen Preis je Quadratmeter, berechnet.
Dieser Neubauwert wird um die technische Wertminderung reduziert, in welcher die Minderung des Neubauwertes infolge Alters und allfälliger Baugebrechen sowie Bau- bzw. Instandhaltungsmängel zum Ausdruck kommt. (Der Beurteilung des Bau- und Erhaltungszustandes liegt eine eingehende Befundaufnahme zu Grunde, es kann aber dennoch das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Ausführungsmängeln und Bauschäden nicht ausgeschlossen werden).
Der Abschlag für diese technische Wertminderung erfolgt in Prozent vom Neubauwert.
Neben der technischen ist auch die wirtschaftliche Wertminderung zu berücksichtigen, die all jene Faktoren umfasst, die die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Wertermittlungsstichtag und für die Restnutzungsdauer vermindern. Diese berücksichtigt daher eine veraltete Bauweise, Anlage, Funktionsart ebenso, wie eine unwirtschaftliche Bauausführung oder persönliche Baugestaltung. Auch enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, der sich im Verkaufsfall aufgrund der Verhältnisse auf dem Realitätenmarkt nicht realisieren lässt.
Der Abschlag für die wirtschaftliche Wertminderung erfolgt ebenfalls in Prozent vom Neubauwert.
3.2.2. Berechnung des Sachwertes Bodenwert
Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt, zu welchem Zweck Kaufpreiserhebungen von unbebauten Grundstücken im Nahbereich der Bewertungsliegenschaft durchgeführt wurden und wird diesbezüglich auf die beiliegende Vergleichspreiserhebung verwiesen.
Unter Berücksichtigung der wertbestimmenden Merkmale des gegenständlichen Grundstückes (Grundstücksgröße, Lagemerkmale) wird hinsichtlich des als Bauland ausgewiesenen Grundstücksteils des Grundstückes Nr. 850/1 ein gebundener Bodenwert von € 50,00 je m2 für wertangemessen erachtet, die als Freiland-Wald ausgewiesene Teilfläche wird mit € 2,00 je m2 bewertet.
Die Straßenanlage auf dem Grundstück Nr. 850/2 wird mit € 55,00 je m2 bewertet (Bodenwertanteil der Verkehrsfläche zuzüglich Bauwert der Verkehrsfläche).
Grundstück Nr. 850/1 (EZ 244)
1.910 m2 x € 50,00 je m2 = € 95.500,00
1.205 m2 x € 2,00 je m2 = € 2.410,00
Grundstück Nr. 850/2 (EZ 402)
470 m2 x € 55,00 je m2 x 26/50 = € 13.442,00
Bodenwert Liegenschaft EZ 244 und Anteile an EZ 402
€ 111.352,00
Bodenwert gerundet € 111.000,00
Neubauwert – Bauwert
Die Berechnung des Neubauwertes erfolgt unter Zugrundelegung der gewöhnlichen Errichtungskosten inklusive Umsatzsteuer je m2 Nutzfläche (im Sinne des WEG), wie sich diese aus den Richtwerten in der einschlägigen Bewertungsliteratur (z.B. Kranewitter7, a.a.O., Seite 305ff) ergeben, und zwar unter Berücksichtigung von Bauweise, Ausstattung, Ausbaugrad, Zubehörflächen sowie regionalen Preisfaktoren:
Wohnhaus Untergeschoss
428,00 m2 x € 2.100,00 je m2 = € 898.800,00
Erdgeschoss
376,00 m2 x € 3.000,00 je m2 = € 1,128.000,00 Dachgeschoss
169,00 m2 x € 3.200,00 je m2 = € 540.800,00
Neubauwert € 2,567.600,00
Vom Neubauwert wird die Alterswertminderung (lineare Alterswertminderung und Zustandswertminderung nach E. Heideck) abgezogen, welche sich bei einem Baualter von rund 10 Jahren, einer gewöhnlichen Gesamtlebensdauer von 70 Jahren sowie einer Zustandsnote von 2,0 mit 16,42% des Neubauwertes errechnet, sodass ein Restwert von 83,58% des Neubauwertes verbleibt:
Bauwert Wohnhaus
€ 2,567.600,00 x 0,8358 = € 2,146.000,00
Die vorhandenen Außenanlagen werden mit pauschal
€ 215.000,00
bewertet, was einem Ansatz von rund 10% des Bauwertes entspricht und innerhalb der in der Bewertungsliteratur angeführten Bandbreite für derartige Außenanlagen gelegen ist.
Sachwert – Zusammenstellung
Bodenwert € 111.000,00
Bauwert Wohnhaus € 2,146.000,00
Zeitwert Außenanlagen € 215.000,00
Sachwert € 2,472.000,00
3.3. Verkehrswert
Gemäß § 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine Nachkontrolle anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen.
Anzumerken ist, dass für derartige Immobilien kaum ein regionaler Markt besteht, was auch durch eine Gesamtabfrage des Bezirkes Deutschlandsberg im Zeitraum 2016 bis dato belegt wird, mit welcher kein einziger Verkauf einer Wohnimmobilie mit einem Kaufpreis von über
€ 1,000.000,00 erhoben werden konnte.
Zur Berücksichtigung dieser Marktverhältnisse und in Hinblick auf die aufwendige, teilweise jedoch subjektiv gestaltete Ausstattung des Gebäudes wird daher ein Marktanpassungsabschlag im wertangemessenen Ausmaß von 25% des ermittelten Sachwertes vorgenommen und dieser gerundet als Verkehrswert ausgewiesen.
€ 2,472.000,00 x 0,75 = € 1,854.000,00
Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ 244 Grundbuch 61238 Sierling mit dem Wohnhaus Sierling 97, 8510 Stainz, und der 26/50- Anteile B-LNR 1 an der Liegenschaft EZ 402 derselben KG (Miteigentumsanteile an Straßenanlage) beträgt zum Bewertungsstichtag
€ 1,854.000,00
Schlusskommentar
Das gegenständliche Gutachten basiert auf den im Befund angeführten Informationen und Unterlagen. Sollten sich, aus welchen Gründen auch
immer, Änderungen hinsichtlich von Befundvoraussetzungen ergeben, behalte ich mir vor, auch das Gutachten zu ändern. Des Weiteren wird festgehalten, dass die Liegenschaft im Zuge der Befundaufnahme nicht vermessen wurde. Grundlage der Bewertung bilden daher die im Grundbuch bzw. in der Grundstücksdatenbank ausgewiesenen Flächenmaße. Es wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein kann. Der ermittelte Verkehrswert bedeutet daher nicht notwendigerweise, dass ein entsprechender Preis auch bei gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Bei notwendigerweise kurzfristig zu verkaufenden Liegenschaften kann dabei durchaus eine erhebliche Differenz zum ermittelten Verkehrswert entstehen und ist als marktüblich anzusehen.
Graz, am 23. August 2021
...
der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige
Auszug aus dem Hauptbuch
KATASTRALGEMEINDE 61238 Sierling EINLAGEZAHL 244 BEZIRKSGERICHT Deutschlandsberg
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Letzte TZ 2584/2021
Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012
************************************* A1 **************************************
GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 850/1 GST-Fläche * 3115
Bauf.(10) 19 Landw(10) 1900
Wald(10) 1196 Sierling 97 Legende:
*: Fläche rechnerisch ermittelt Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude)
Landw(10): landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (Äcker, Wiesen oder Weiden) Wald(10): Wald (Wälder)
************************************* A2 **************************************
4 a gelöscht
************************************* B ***************************************
3 ANTEIL: 1/1 Daniela Holzner
GEB: 1964-04-07 ADR: Sierling 97, Stainz 8510
a 958/2009 IM RANG 696/2009 Kaufvertrag 2009-05-11 Eigentumsrecht f 770/2020 Belastungs- und Veräußerungsverbot
g 2405/2021 Rangordnung für die Veräußerung bis 2022-05-18
************************************* C ***************************************
1 a 1448/2011 Pfandurkunde 2011-08-25
PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 500.000,-- für Raiffeisenbank Mooskirchen-Söding eGen, FN 67783g
b 1448/2011 Kautionsband
c 919/2020 Hypothekarklage (LGZ Graz, 18 Cg 10/20w) 2 a 1791/2016 Pfandurkunde 2016-04-08
PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 400.000,-- für Raiffeisenbank Mooskirchen-Söding eGen (FN 67783g)
b 1791/2016 Kautionsband
c 919/2020 Hypothekarklage (LGZ Graz, 18 Cg 10/20w) 5 a 770/2020
BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT (354 HR 23/20m) 6 a 2031/2021 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 589.511,81, Zinsen und Kosten laut Beschluss vom 2021-05-14 für
Raiffeisenbank Lipizzanerheimat eGen, FN 47019x (105 E 8/21f)
7 a 2583/2021 Verfügungsverbote gem § 78 IO (LGZ Graz, 25 S 7/21y)
8 a 2584/2021 Verfügungsverbote gem § 78 IO (LGZ Graz, 25 S 17/21v)
*********************************** HINWEIS ***********************************
Seite 1 von 2 Erstellt durch SV Mag. Harald Ganster
*******************************************************************************
Grundbuch 05.08.2021 10:52:26
Seite 2 von 2
Erstellt durch SV Mag. Harald Ganster Abfragekosten: EUR 4,16
Auszug aus dem Hauptbuch
KATASTRALGEMEINDE 61238 Sierling EINLAGEZAHL 402 BEZIRKSGERICHT Deutschlandsberg
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Letzte TZ 3174/2021
Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012
************************************* A1 **************************************
GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE
850/2 G Sonst(10) (* 470) Änderung in Vorbereitung Legende:
G: Grundstück im Grenzkataster
*: Fläche rechnerisch ermittelt
Sonst(10): Sonstige (Straßenverkehrsanlagen)
************************************* A2 **************************************
2 a 594/2010 Urkunde 2010-01-19 Zuschreibung Teilfläche(n) Gst 862 (3) aus EZ 48, Einbeziehung in Gst 850/2
3 a 594/2010 Urkunde 2010-01-19 Zuschreibung Teilfläche(n) Gst 851 (4) aus EZ 327, Einbziehung in Gst 850/2
************************************* B ***************************************
1 ANTEIL: 26/50 Daniela Holzner
GEB: 1964-04-07 ADR: Sierling 97, Stainz 8510 a 594/2010 Urkunde 2010-01-19 Eigentumsrecht f 770/2020 Belastungs- und Veräußerungsverbot
g 2405/2021 Rangordnung für die Veräußerung bis 2022-05-18 2 ANTEIL: 12/50
Josefine Kerka
GEB: 1947-04-07 ADR: St. Johann ob Hohenburg 77 8565 a 594/2010 Urkunde 2010-01-19 Eigentumsrecht
3 ANTEIL: 6/50 Alois Ninaus
GEB: 1962-06-07 ADR: Sierling 24, Stainz 8510 a 594/2010 Urkunde 2010-01-19 Eigentumsrecht 4 ANTEIL: 6/50
Ingeborg Ninaus
GEB: 1963-06-16 ADR: Sierling 24, Stainz 8510 a 594/2010 Urkunde 2010-01-19 Eigentumsrecht
************************************* C ***************************************
1 a 754/1950 784/1985 DIENSTBARKEIT
Gehen, Fahren, Viehtrieb über Gst 850/2 für Gst 853
b 594/2010 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 327
2 a 784/1985
DIENSTBARKEIT
Wasserbezug, Wasserleitung hins Gst 850/2 ds KG gem Pkt VIII Realteilungsvertrag 1984-04-04 für Gst 461/2 387/2 387/3 387/1 je KG 61246 Wald
b 594/2010 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 327
Seite 1 von 2 Erstellt durch SV Mag. Harald Ganster
gem Pkt IX Realteilungsvertrag 1984-04-04 für Gst 852
b 594/2010 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 327
6 auf Anteil B-LNR 1 a 770/2020
BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT (354 HR 23/20m) 7 auf Anteil B-LNR 1
a 2583/2021 Verfügungsverbot gem § 78 IO (LGZ Graz, 25 S 7/21y)
8 auf Anteil B-LNR 1
a 2584/2021 Verfügungsverbot gem § 78 IO (LGZ Graz, 25 S 17/21v)
9 auf Anteil B-LNR 1
a 3174/2021 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 589.511,81, Zinsen und Kosten laut Beschluss vom 2021-07-02 für
Raiffeisenbank Lipizzanerheimat eGen, FN 47019x (105 E 10/21z)
*********************************** HINWEIS ***********************************
Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS.
Vor dem 01.07.2014 war diese Einlage im Bezirksgericht Stainz.
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Grundbuch 05.08.2021 10:59:52
Seite 2 von 2
Erstellt durch SV Mag. Harald Ganster Abfragekosten: EUR 4,16
ZT datenforum eGen Schönaugasse 7, 8010 Graz www.immoNetZT.at
Quellen für Kartendarstellungen:
Grundkarte: basemap.at Widmung: Länder Burgenland, Kärnten, Niederösterreich, Oberösterreich, Steiermark, Salzburg, Tirol, Vorarlberg; Stadt Wien; data.gv.at Lärm: Umweltbundesamt; umweltbundesamt.at Kataster:Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen
Nr Typ Kategorie TZ/Jahr Datum KV
Grundstück
sfl. Preis / m² KV
Preis korr. / m²
1 Bauland 2468 / 2017 06.03.2017 1.244,00 22,51 € 25,40 € *
2 Bauland 5612 / 2019 26.04.2019 631,00 31,70 € 33,73 € *
3 Bauland 372 / 2017 22.09.2016 614,00 40,00 € 45,68 € *
4 Bauland 387 / 2020 05.12.2019 1.111,00 27,00 € 28,24 € *
5 Bauland 2507 / 2019 08.04.2019 907,00 33,08 € 35,25 € *
6 Bauland 3153 / 2020 22.01.2020 945,00 74,07 € 77,19 € *
7 Bauland 2754 / 2017 23.12.2016 2.248,00 48,93 € 55,51 € *
8 Bauland 1440 / 2017 25.11.2016 1.403,00 32,79 € 37,27 € *
* Transaktionen bei der Berechnung berücksichtigt
