Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Möglichkeiten

und Grenzen

des Ersatzneubaus

Fachveranstaltung am 5. November 2012 in Berlin

Der Abriss und Neubau nicht mehr rentabel sanierbarer Wohnobjekte hat in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen. Gleichzeitig haben sich auch die öffentlichen Diskussionen zum Für und Wider von Ersatzneubaumaßnahmen und zur Abwägung mit der Alternative einer umfassenden energetischen Mo-dernisierung verstärkt. Besonders unter energetischen Aspekten, aber auch im Bezug auf aktuelle Bedarfe an Wohnungszuschnitte, -größen und Barrie-refreiheit, werden dem Bestandsersatz positive Möglichkeiten zugeschrieben. Mit dem Ressortforschungsprojekt „Möglichkeiten und Grenzen des Ersatz-neubaus als Beitrag zu Energieeinsparung und Klimaschutz bei Wohngebäu-den“ beauftragten das BMVBS und das BBSR umfassende Analysen und Modellrechnungen zur Bewertung von Ersatzneubau sowie zum Vergleich mit der Alternative einer umfassenden energetischen Modernisierung.

Im Rahmen der Fachveranstaltung wurden die Erkenntnisse aus dem For-schungsprojekt der Fachöffentlichkeit vorgestellt und mit den Teilnehmern erörtert, um die weitere Diskussion zum Bestandsersatz und zu Förderstra-tegien von Wohnungsbeständen fachlich zu unterstützen. Die Veranstaltung gliederte sich in folgende Themenblöcke, die jeweils Vergleiche zwischen den Handlungsalternativen Ersatzneubau und umfassende energetische Modernisierung beleuchteten und zur Diskussion stellten:

n

n

n

2 Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Programm

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Möglichkeiten und Grenzen

des Ersatzneubaus

Das Tagungsprogramm

10:30 Uhr Begrüßung

Warum ein Forschungsprojekt zum Ersatzneubau?

Matthias Waltersbacher, BBSR 11:00 Uhr

Einführung in den Forschungsansatz

Arnt v. Bodelschwingh, RegioKontext GmbH Holger Pietschmann, Plan und Praxis GbR 11:30 Uhr

Energie- und Ökobilanzen – Modellrechnungen

Katja Bettina Schmidt, Gertec GmbH 12:00 Uhr

Baulich-technische Aspekte zum Ersatzneubau im Fallbeispiel Nürnberg

Thomas Niemuth, WBG Nürnberg GmbH

Mittagspause

13:30 Uhr

Exkurs: Ersatzneubau in den Niederlanden

Joos v. d. Dool, RegioKontext GmbH 14:00 Uhr

Externe Effekte des Ersatzneubaus

Prof Dr. Götz v. Rohr, RegioKontext GmbH Kaffeepause

14:40 Uhr

Immobilienwirtschaftliche Betrachtungen und Gesamtschau

Arnt v. Bodelschwingh, RegioKontext GmbH 15:15 Uhr

Diskussion und offene Fragen

Moderation: Holger Pietschmann, Plan und Praxis GbR 15:50 Uhr Schlusswort und Ausblick

Dr. Frank Heidrich

Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Vorwort 3

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Vorwort

Das Thema Ersatzneubau wird in Deutschland erst seit einigen Jahren stärker diskutiert. Ausgehend von der Überlegung, dass der Abriss und ein nachfragerechter Neubau eines Gebäudes für die Ertüchtigung des Wohnungsbestandes ein nahelie-gender Weg sein könnte, hat sich die Diskussion um das Ob und Wie des Ersatzneubaus zunehmend aufge-fächert. Die Abwägung zwischen um-fassender energetischer Sanierung und Ersatzneubau ist sehr komplex, da sie von vielfältigen Ausgangsbe-dingungen und Zielsetzungen beein-flusst wird. Beide Varianten stellen aber wichtige Strategien zur Verbes-serung der energetischen Qualitäten der Gebäudebestände dar.

Die Bundesregierung hat mit dem En-ergiekonzept die Erhöhung der Ener-gieeffizienz zu einer Kernaufgabe für eine umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung in Deutschland erklärt. Eine zentrale Herausforderung ist die Anpassung des Gebäudebestands an die Erfor-dernisse des Klimaschutzes. Der

Ge-bäudebestand nimmt aufgrund seines großen Anteils am Endenergiever-brauch und an den CO2-Emissionen

eine Schlüsselrolle ein. Es gilt, die im Gebäudebestand liegenden erheb-lichen Energieeinsparpotenziale noch stärker zu erschließen. Bis 2050 soll durch die Reduzierung des Primär-energieeinsatzes um 80 % ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand er-reicht werden. Der Energiebedarf für die Wärmebereitstellung soll bis 2020 um 20 % reduziert werden. Die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieef-fizienz von Gebäuden gibt zudem vor, ab 2020 alle Neubauten klimaneutral zu errichten.

Die Fachdiskussion um die Rolle des Ersatzneubaus war Anlass für ein Forschungsprojekt zu den Möglich-keiten und Grenzen des Ersatzneu-baus. Die auf der Abschlussveran-staltung präsentierten Ergebnisse bieten eine Grundlage für den weiteren Diskurs über die Bedeutung und die Realisierung von Ersatzneu-baumaßnahmen.

Plakat „Rückbau – Neubau“: Wohnquartiere Nordostbahnhof in Nürnberg Ersatzneubauten der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Fotos: RegioKontext GmbH

Der vorliegende Bericht dokumentiert die fundierte Fachdiskussion über die Handlungsalternativen umfassender energetischer Modernisierung und Ersatzneubau. Die dargestellten Modellrechnungen und Fallbeispiele bieten einen Einblick in Strategien und Auswirkungen von Maßnahmen zur Entwicklung von Wohnungsbe-ständen.

Ich wünsche Ihnen eine anregende Lektüre.

Ihr

Harald Herrmann

4 Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Warum ein Forschungsprojekt zum Ersatzneubau?

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Warum ein Forschungsprojekt zum Ersatzneubau?

Die Entscheidung zwischen energetischer Modernisierung und

Ersatzneubau schließt vielfältige Aspekte ein – in der Praxis vor

allem wohnungswirtschaftliche und bauliche

Matthias Waltersbacher stellte in seinem Einführungsvortrag die Hin-tergründe und Anforderungen an das abgeschlossene Forschungsprojekt zum Ersatzneubau dar.

Vergleich energetische

Modernisierung und

Ersatzneubau

Ein Ziel der Klima- und Energiepolitik der Bundesregierung ist die notwen-dige Senkung der CO2-Emissionen.

Im Wohnungsbestand ist hierzu die Reduzierung des Heizenergiever-brauchs ein zentraler Ansatz. Dazu können umfassende energetische Modernisierungsmaßnahmen im Ge-bäudebestand beitragen. Bei einem Teil des Wohnungsbestandes kann es

aber aus technischen und vor allem aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr sinnvoll sein, entsprechende Bestandsmaßnahmen durchzuführen. Hier können ein Abriss und ener-gieeffizienter Neubau eine sinnvolle Alternative darstellen.

„Uns war es im Rahmen des For-schungsprojektes sehr wichtig, neben der Abwägung zwischen Sa-nierung und Ersatzneubau aufgrund energetischer Kriterien die Vielzahl unterschiedlichster ökonomischer, ökologischer, sozialer sowie städte-baulicher Aspekte zu berücksichti-gen, um ein realistisches Gesamtbild für das Für und Wider des Ersatz-neubaus zu gewinnen“, so Matthias Waltersbacher. Die Studie wurde daher in Bezug auf die betrachteten Einflussgrößen sehr breit aufgestellt.

Vielfältige Motive

in der Abwägung

Die Verbesserung der Energie-effizienz ist bei einer entsprechenden Abwägung häufig nur ein Aspekt unter vielen. In der Praxis stehen oftmals ganz andere Beweggründe im Vordergrund – wobei wohnungs-wirtschaftliche Gesichtspunkte wie die Sicherung oder die Verbesserung der Marktfähigkeit der Objekte eine Hauptrolle spielen. Daher sind für die Investitionsentscheidungen vor allem wirtschaftliche und bauliche Aspekte tragend, während weitere Kriterien wie ökologische, soziale oder städ-tebauliche Fragen bei der Abwägung häufig weniger relevant sind. Die jeweilige Wohnungsmarktlage hat einen entscheidenden Einfluss auf die Vermietbarkeit und auf die Wirtschaftlichkeit von Investitionen. Entsprechend wird die Frage nach

dem Umgang mit den Wohnungsbe-ständen und der richtigen Investi-tionsstrategie in der Regel in Abhän-gigkeit von der jeweiligen Marktlage zu beantworten sein.

Nachfrageüberhänge

können zu mehr

Ersatz-neubau führen

In angespannten Wohnungsmärkten lassen sich einerseits auch unat-traktive (unsanierte) Wohnungen vermieten, andererseits besteht dort – insbesondere in guten Lagen – das größte Potenzial für Ersatzneu-bauprojekte, da die verbesserte Wohnungsqualität höhere Mieten ermöglicht und somit renditewirksam wird. Bei entsprechend vorhandener Kaufkraft ist zu erwarten, dass sich solche Projekte von selbst am Markt durchsetzen, wenn die objektbezo-genen Rahmenbedingungen dafür sprechen. Ersatzneubau kann hier auch zu einer Ausnutzung der Nach-verdichtungspotenziale beitragen.

Angebotsüberhänge

erschweren umfassende

Investitionen

Indessen lassen sich in entspannten Wohnungsmärkten mit schwacher Nachfrage unattraktive Wohnungen besonders schwer vermieten, so dass dort insbesondere bei weiter zurückgehender Nachfrage zuneh-mend Leerstand droht. Außerdem besteht hier das Problem, dass sich umfassende Sanierungsmaßnahmen oder Ersatzneubauprojekte mög-licherweise nicht kostendeckend realisieren lassen. Gleichwohl kann auch hier unter Berücksichtigung der konkreten Marktgegebenheiten vor Ort ein Ersatzneubau die Marktpositi-on des Vermieters verbessern.

Matthias Waltersbacher leitet im

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung das Referat „Wohnungs- und Immobilienmärkte“. Arbeitsschwer-punkte sind die Wohnungs- und Immobi-lienmarktbeobachtung, die Berechnung von Wohnungsmarktprognosen sowie Analysen zur energetischen Verbes-serung von Wohnungsbeständen. Die wissenschaftlichen Arbeiten dienen der Politikberatung und der Fachöffentlich-keitsarbeit.

Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Einführung in den Forschungsansatz 5

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Einführung in den Forschungsansatz

Modellrechnungen und Fallbeispiele bieten einen umfassenden

Einblick in Strategien für die Entwicklung von Wohnungs-

beständen

Bausteine des

Forschungsprojekts

Arnt von Bodelschwingh und Holger Pietschmann stellten einführend den Forschungsansatz der Studie und die untersuchten Fallbeispiele dar. Die Aufgabenstellung des For-schungsprojekts zielte darauf ab, den Ersatzneubau und die energetische Modernisierung in ihren energe-tischen, ökologischen und immobi-lienwirtschaftlichen Auswirkungen modellhaft darzustellen und zu be-werten. Hinzu kamen die Bewertung der Ergebnisse bestehender Studien und Beiträge und die Darstellung von konkreten Erfahrungen aus vier Fall-beispielen, in denen bereits Ersatz-neubauprojekte realisiert wurden. Zusammenfassend wurden zudem die externen Effekte des Ersatzneubaus aus den einzelnen Untersuchungsab-schnitten abgeleitet.

Definition des Ersatz-

neubaus

Unter dem Begriff Ersatzneubau können unterschiedliche Formen des Bestandsersatzes verstanden wer-den. Im vorliegenden Projekt wurde zur besseren Operationalisierung eine enge Definition dieser baulichen Entwicklungsstrategie zu Grunde gelegt. „Beim hier betrachteten Ersatzneubau wird ein bestehendes Wohngebäude abgerissen und durch ein neues Wohngebäude an gleicher Stelle in ähnlicher Dimensionierung ersetzt. Abriss und Neubau stehen in einem zeitlichen Zusammenhang“, so Arnt von Bodelschwingh.

Vergleiche von drei

Handlungsstrategien

Für die durchzuführenden Modell-rechnungen wurden drei Modellge-bäude von Mietwohnungsbeständen ausgewählt, in denen Ersatzneubau häufiger eine Handlungsstrategie darstellt. Dabei erfolgte eine Anleh-nung an die vom Institut für Wohnen und Umwelt (IWU) definierten Gebäu-detypen.

Anschließend wurden die Handlungs-optionen Instandhaltung (INST), Energetische Modernisierung (eMOD) und Abriss und Ersatzneubau (ENB) definiert, für die die entspre-chenden Energie- und Ökobilanzen berechnet wurden (vgl. Beitrag Energie- und Ökobilanzen). In einem weiteren Schritt wurden immobilienwirtschaftliche Modell-rechnungen der Maßnahmen durchgeführt (vgl. Beitrag Immobi-lienwirtschaftliche Betrachtungen und Gesamtschau).

Fallbeispiele zeigen

Strategien „vor Ort“

Zur Gewinnung praxisnaher Erkennt-nisse konnten vier Fallbeispiele von Ersatzneubaumaßnahmen näher untersucht werden. „Sie boten vielfältige Erkenntnisse über die Entscheidungsfindung in der Abwägung von Ersatzneubau und energetischer Sanierung“, so Holger Pietschmann. Die Projekte zeigten Vorteile, Hemmnisse und Probleme bei der Realisierung der jeweiligen

Baumaßnahmen auf. Als Fallbeispiele dienten die „Trave“ GmbH Lübeck, die Baugenossenschaft 1894 Gießen eG, die GAG Immobilien AG Köln und die WBG Nürnberg GmbH.

Ersatzneubauten im Quartier „Brandenbaum“, Lübeck

Foto: Trave GmbH

Holger Pietschmann ist geschäfts-

führender Gesellschafter der Plan und Praxis GbR, die das Forschungspro-jekt in Kooperation mit RegioKontext durchführte. Plan und Praxis ist mit bundesweiter Ausrichtung im Bereich Stadt- und Regionalplanung für Bund, Länder und Kommunen sowie für private Auftraggeber tätig. (zum Mitvortragenden

6 Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Energie- und Ökobilanzen – Modellrechnungen

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Energie- und Ökobilanzen – Modellrechnungen

Ersatzneubau erscheint wichtig für den Klimaschutz – die

Ab-wägung zur Alternative Bestandsmaßnahme muss umfassend

und objektbezogen erfolgen

Katja Bettina Schmidt ist

Mitarbeite-rin der GERTEC GmbH. Die staatlich geprüfte Bautechnikerin mit Master-Abschluss in Solararchitektur ist als Energieeffizienz-Expertin tätig. Sie verfügt zudem über breite Erfahrungen aus ihrer Tätigkeit als Energieberaterin u. a. für Baudenkmale und erhaltens-werte Bausubstanz.

Katja Bettina Schmidt bot einen detaillierten Einblick in die Modell-rechnungen der Energie- und Öko- bilanzen sowie die Veranschau-lichung der untersuchten Umwelt- wirkungen.

Modellrechnungen

liefern uneinheitliche

Ergebnisse

Die Modellrechnungen zeigen, dass eine eindeutige Aussage zugunsten einer der beiden Handlungsstrategien nicht möglich ist. Bezogen auf die Ge-bäudeenergiebilanzen ist Ersatzneu-bau unter den getroffenen Annahmen zu favorisieren. Bei der Ressour-ceninanspruchnahme zeigt sich ein uneinheitliches Bild: Im Bereich der eingesetzten Stoffmassen ist der

Ersatzneubau ungünstiger, beim Pri-märenergiebedarf über die gesamte Lebensdauer hinweg ergeben sich ähnliche Ergebnisse bei Moderni-sierung und Ersatzneubau. Bei der ökobilanziellen Betrachtung erzielen die umfassenden energetischen Sa-nierungsmaßnahmen die besten Er-gebnisse. Beim klimatisch besonders relevanten Treibhauspotenzial liegt der Bestandsersatz allerdings vor der energetischen Modernisierung.

Ersatzneubau liefert

Beitrag zum Klimaschutz

Es ergeben sich also eine Reihe von Belegen, dass Ersatzneubau einen erheblichen Beitrag zum Klimaschutz leisten kann. Aber: Im konkreten Fall kann entweder die eine als auch die andere Handlungsoptionen sinnvoller sein, so dass für eine fundierte Beur-teilung immer der jeweilige Einzelfall unter Berücksichtung der verwende-ten Baustoffarverwende-ten und -mengen in den Blick genommen werden sollte.

Besondere Ansprüche

an die Energieeffizienz

Der gewählte modellhafte Forschungs- ansatz zeigt bestimmte Zusammen-hänge auf, liefert aber letztlich kein verallgemeinerbares Ergebnis in der Form, dass etwa Ersatzneubau grund-sätzlich als die zu bevorzugende Alternative anzusehen ist. Damit der Mehraufwand an grauer Energie, der sich für Abriss und Neubau gegen-über einer Sanierung ergibt, während der Gebäudelebenszeit eindeutig amortisiert werden kann, muss der erzielte Heizwärmebedarf von Ersatz-neubauten deutlich geringer sein als bei der Sanierung.

Gebäudeenergiebilanz für den Gebäudetyp MFH_D

CO₂

Instandhaltung 41 kg/m²a

Energetische

Modernisierung 20 kg/m²a

Ersatzneubau 14 kg/m²a

Gebäudeenergiebilanzen für den Gebäudetyp Mehrfamilienhaus 1950er Jahre (MFH_D)

Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Baulich-technische Aspekte zum Ersatzneubau im Fallbeispiel Nürnberg 7

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Baulich-technische Aspekte zum Ersatzneubau

im Fallbeispiel Nürnberg

Ersatzneubau wird meistens als Alternative in das Kalkül

gezogen – zu erwartende Mehrkosten bieten auch mehr

Gestaltungsspielräume

Thomas Niemuth, Diplom-Ingenieur und

Immobilienfachwirt, ist als technischer Bereichsleiter bei der WBG Nürnberg Immobiliengruppe GmbH zuständig für alle bautechnischen Fragen. Die WBG Nürnberg hat bereits vielfach Erfahrungen mit Ersatzneubau, aber auch mit ambitionierten energetischen Bestandsmodernisierungen gesammelt und fungierte im Forschungsprojekt als eines von vier Fallbeispielen.

Thomas Niemuth erläuterte ein-gehend die Strategien und die Abwägungen seines Unternehmens in Bezug auf Ersatzneubau oder Modernisierung. Es wird deutlich, dass dabei insbesondere baulich-technische Aspekte relevant sind, die sich auch in den Beständen der WBG als ausgesprochen heterogen erweisen.

Anpassung der Bestände

notwendig

Die Ansprüche an energetische Mo-dernisierung und Barrierereduzierung seien kalkulatorisch zu einem großen Teil „additiv“ zu sehen und bedeuten somit erhebliche Investitionen für die Wohnungsunternehmen. Auch sind durch den Gebäudetyp und die Archi-tektur weitere Grenzen gesetzt. Die Anpassung der Wohnungsbestände ist aber zur Erhaltung der Wettbe-werbsfähigkeit des Unternehmens erforderlich.

Kalkulationen bei

Ersatzneubauten leichter

Die Kalkulation einer Bestandser-satzmaßnahme kann häufig leichter erfolgen als die einer umfassenden energetischen Modernisierung. Bei den Maßnahmen im Bestand ergeben sich oft Nachträge, da teilweise bauliche Mängel erst in der Baupha-se erkannt werden können. Energe-tische Modernisierung kann zudem nicht immer im bewohnten Zustand erfolgen. Daher ist auch hierbei wie im Ersatzneubau häufig ein zumin-dest temporärer Umzug der Mieter erforderlich. Mieterhöhungen sind nach Modernisierungen ebenfalls wirtschaftlich notwendig.

Ersatzneubau teuerer, aber flexibler Thomas Niemuth bewertet aus der Praxis: „Bei der Gegenüberstellung der erwarteten Kosten der beiden Varianten ergeben sich im Schnitt 7 bis 10 % Mehrkosten bei Ersatz-neubaumaßnahmen“. Diese bieten dafür aber auch mehr Möglichkeiten für Anpassungen der Gebäudestruk-turen und -anordnungen. Sie können somit neben der nachfragegerechten Anpassung der Wohnungsbestände auch für die Gestaltung von Stadt-quartieren genutzt werden.

Einzelfallentscheidungen

notwendig

In seinem Fazit stellte Thomas Nie-muth fest: „Die WBG Nürnberg GmbH betrachtet bei der Frage „Ersatzneu-bau oder Modernisierung“ immer Einzelfälle. Je nach den gegebenen Rahmenbedingungen des zu ent- wickelnden Objekts fällt die Entschei-dung für oder gegen Ersatzneubau aus.“

Luftbild des Quartiers an der Ostendstraße, Nürnberg Ersatzneubau in der Ingolstädter Straße, Nürnberg

8 Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Exkurs: Ersatzneubau in den Niederlanden

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Joos van den Dool studierte

Architek-tur an der Universität Gent (Belgien) und arbeitete zunächst in Paris an der Columbia University und als Architekt bei DRFTWD in Amsterdam. 2006 bis 2010 war er beim Planungsbüro BVR adviseurs in Rotterdam (Niederlande) tätig. Seit 2010 ist er Planer und Projektmanager in der Region Berlin-Brandenburg

Exkurs: Ersatzneubau in den Niederlanden

Bestandsersatz hatte bisher eine große Relevanz, wird aber

zunehmend kritisch diskutiert

Herr Joos van den Dool berichtete über die Praxis des Ersatzneubaus in den Niederlanden.

Ersatzneubau sehr

verbreitet

Der niederländische Wohnungsmarkt stellt sich anders als der deutsche Markt dar. Ersatzneubau war bis in den letzten Jahrzehnten in den Niederlanden sehr verbreitet. Zeit-weise entfiel ein Viertel des Neubaus auf Ersatzneubaumaßnahmen. Bis 1,5 Promille des Wohnungsbestandes wurden jährlich abgerissen. Der Bestandsersatz findet in den Nieder-landen bereits seit den 1970er Jahren parallel zur Modernisierung statt. Dabei stehen allerdings nicht energe-tische Gesichtspunkte, sondern vor allem Aspekte der Verbesserung der Wohnungszuschnitte und -ausstat-tung und der Behebung von sozialen Problemen im Vordergrund.

Kritik an Bestandsersatz

nimmt zu

Mittlerweile bildet sich aber eine zunehmend kritischere Haltung zum Ersatzneubau aus. Dabei werden vor

allem Aspekte der Nachhaltigkeit und der Ressourcenschonung aufgeführt, die bei der Modernisierung günstiger ausfallen. Finanzielle Engpässe sorgen zusätzlich für eine stärkere Orientierung hin zur Modernisie-rung der Bestände. Außerdem kann Ersatzneubau einen langfristigeren, komplexeren und kostspieligeren Planungs- und Realisierungspro-zess bedeuten. Die Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik hat in den Niederlanden eine Neuausrichtung erfahren. So wird beispielsweise Wohnungsbauförderung mittlerweile nur noch an integrale Ansätze wie Quartiersentwicklungen gebunden.

Modernisierung

und Ersatzneubau

gleichermaßen wichtig

Abschließend stellte Joos van den Dool interessante Statements von Wohnungsexperten aus den Nieder-laden zum Thema Ersatzneubau vor. So sieht Anco Schut, Leiter der Abtei-lung Städtebau und Denkmalschutz der Stadt Utrecht, die Notwendigkeit der Umsetzung von Ersatzneubau ebenso wie von Modernisierung: „Es geht doch gerade darum, dass man beides tut.“ Nach und nach ver-schiebt sich die Perspektive von der Immobilie an sich auf die Bedürfnisse der Bewohner und den städtischen Kontext. Rahmenbedingungen für umzusetzenden Maßnahmen werden durch die Einzelimmobilien bestimmt, so Gert Jan te Velde von Van Scha-gen-Architekten, Rotterdam: „Bei jedem Entscheidungsprozess muss man erst Klarheit gewinnen darüber, was die existierende Bausubstanz zu bieten hat.“

Ersatzneubau in Groenoord, Schiedam (NL), links erhalten gebliebenes Mehrfamilienhaus Originalbebauung in Groenoord,

Schiedam (NL)

Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Externe Effekte des Ersatzneubaus 9

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Externe Effekte des Ersatzneubaus

Götz von Rohr hatte bis zu seiner

Pensionierung im Herbst 2009 den Lehr-stuhl für Angewandte Geographie am Geographischen Institut der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel inne. In dieser Funktion war er u.a. maßgeblich am Aufbau der regionalisierten Woh-nungsmarktbeobachtung in Schleswig-Holstein im Auftrag der Investitionsbank Schleswig-Holstein beteiligt.

Ersatzneubau hat vielfältige positive wie

negative Auswirkungen im urbanen Raum

Was sind externe Effekte?

„Neben den unmittelbaren woh-nungswirtschaftlichen, baulichen und energetischen Aspekten gibt es wei-tere externe Effekte, die sich durch verstärkten Ersatzneubau ergeben können“, so Prof. Dr. Götz von Rohr. Es handelt sich dabei um ökono-mische, ökologische oder soziale Auswirkungen, die auf Investitions-entscheidungen von Wohnungsun-ternehmen zurückzuführen sind und sich positiv oder negativ auf Dritte auswirken. Externe Effekte, die durch Ersatzneubau hervorgerufen werden, können ganz unterschiedliche Bereiche wie Städtebau, Wirtschaft, Umwelt und Soziales betreffen.

Ersatzneubau und

Modernisierungen

bewir-ken Mietensteigerungen

Negative soziale und ökonomische Effekte können dann durch Ersatz-neubau auftreten, wenn preiswerter Wohnraum verloren geht. Sofern nicht in gleichem Umfang wieder neue bezahlbare Wohnungen ent-stehen, können sich Versorgungs-engpässe für einkommensschwa-che Haushalte, höhere finanzielle Belastungen oder Verdrängungen einstellen. Das gilt aber auch für um-fassende energetische Modernisie-rungen, die höhere Wohnungsmieten erfordern. Die im Forschungsprojekt untersuchten Fallbeispiele zeigten nach Modernisierungs- oder Ersatz-neubaumaßnahmen größtenteils sozi-al verträgliche Mietensteigerungen.

Aufwertung und

Behebung von Eng-

pässen möglich

Ersatzneubauprojekte können durch Aufwertung und Verbesserung der

sozialen Mischung auch positive Impulse auf unattraktive Quartiere haben. Insbesondere in wachsen-den Metropolregionen mit Woh-nungsmangel kann Ersatzneubau durch eine bessere Ausnutzung der Grundfläche zur Behebung des Woh-nungsmangels beitragen. So kann die Inanspruchnahme neuer Sied-lungsflächen reduziert und zugleich die bestehende Infrastruktur besser ausgenutzt werden.

Modernisierung,

Neubau und Ersatz-

neubau parallel

Abschließend verwies Götz von Rohr darauf, dass die notwendige Struk-turanpassung der Bestände durch den „Dreiklang aus Modernisierung, Neubau und Ersatzneubau“ erfolgen müsse. Dabei stehe beim Bestand vor allem die Modernisierung im Mit-telpunkt, lediglich bei angespannten Wohnungsmärkten sei der „klas-sische“ Neubau ein adäquates Mittel

Foto: GAG Immobilien AG

Luftbild der Siedlung Buchheimer Weg in Köln-Ostheim während der Baumaßnahme

der Ergänzung. Der Ersatzneubau hingegen ist vor allem als qualitatives Element der regionalen Strukturan-passung zu sehen.

10 Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Immobilienwirtschaftliche Betrachtungen und Gesamtschau

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Immobilienwirtschaftliche Betrachtungen

und Gesamtschau

Fremd- und Eigenkapitalverzinsung wirken sich deutlich auf

die Miete aus; Abrisskosten nur geringfügig

Arnt von Bodelschwingh erläuterte die Modellrechnungen zur Investi-tions- und Finanzierungsplanung. Weiterhin stellte der Projektverant-wortliche die Ergebnisse hinsicht-lich der berechneten Baukosten, der Bedeutung der Zinsniveaus für Fremd- und Eigenkapital sowie der Abrisskosten dar.

Mietensteigerungen

erforderlich

Die Modellierung der drei Gebäude-typen ermöglichte den Vergleich der Baukosten für eine umfassende ener-getische Modernisierung und einen vergleichbaren Ersatzneubau. Daraus

wurden für die drei Modellgebäude der rechnerisch notwendige Mietauf-schlag für die energetische Moder-nisierung (zwischen 1,17 und 2,33 €/ m²) bzw. die rechnerisch notwendige Miete beim Ersatzneubau (zwischen 7,44 und 10,41 €/m²) berechnet. Die Spannen ergeben sich aufgrund der unterschiedlichen Gebäudestruk-turen.

Fremd- und

Eigenkapital-verzinsung bedeutsam

Eine wichtige Eingangsgröße inner-halb der Kalkulation ist vor allem das Investorenmodell und damit die Erwartungen an die Eigenkapital-verzinsung. Überdies wirkt sich das Zinsniveau für das Fremdkapital bei beiden Varianten stark auf die wirt-schaftlich notwendige Miete aus.

Abrisskosten weniger

relevant

Wenig kalkulatorische Relevanz entfaltet hingegen der Kostenpunkt „Abriss“. Dieser wirkt sich marginal auf das Gesamtmodell und die wirt-schaftlich notwendige Rendite aus, so dass seine öffentliche Förderung an dieser Stelle wenig Effekte erwar-ten lässt.

Zusammenfassend für das gesamte Forschungsprojekt hob Arnt von Bodelschwingh hervor:

Entscheidungsfindung

über mehrstufige Ab-

wägung

Es zeigen sich im Zusammenhang mit dem Ersatzneubau sehr unter-schiedliche Rahmenbedingungen und Motive. Typisch ist eine Kombination von verschiedenen Aspekten, die

letztlich zur Entscheidung für oder gegen einen Bestandsersatz führen. Die Abwägung erfolgt dabei meist in Stufen, wobei zunächst die baulich-technischen Aspekte im Vordergrund stehen. Die hohen organisatorischen Aufwände, beispielsweise im Rahmen des notwendigen Umzugs-managements, sind ebenfalls wich-tige Entscheidungskriterien.

Berücksichtigung

der Mieterstrukturen

Die soziale Relevanz des Ersatzneu-baus ist wichtig. In jeder Anpas-sungsvariante spielt die Belastungs-grenze der betroffenen Mieter eine große Rolle. Verantwortungsvoll agierende Investoren, wie sie die Fallbeispiele darstellten, haben die-sen Aspekt ebenso im Blick wie die Chance von moderaten Anpassungen der Mieterstrukturen. Dadurch verbleiben aber oft nur enge Spiel-räume bei der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen.

Flexibilität durch

Ersatzneubau

Die Fallbeispiele zeigten, dass sich verändernde Anforderungen an den Bestand hinsichtlich energetischer, technischer und altersgerechter Gestaltung durch Ersatzneubau teilweise effizienter erreicht wer-den können. Dabei kann auch eine verringerte Flächeninanspruchnah-me durch Nutzungsintensivierung ein wichtiger Vorteil sein. Zudem ermöglicht der Ersatzneubau neue städtebauliche Impulse und bewirkt ein höheres Baugeschehen mit ent-sprechenden Wertschöpfungs- und Beschäftigungseffekten. Allerdings ist die Gefahr gegeben, dass gün-stiger Mietwohnraum verloren geht.

Arnt von Bodelschwingh leitete das

Forschungsprojekt. Der Diplomvolkswirt ist Geschäftsführer der RegioKontext GmbH, die sich schwerpunktmäßig mit den Themenfeldern Stadtentwicklung, Wohnen und Wirtschaftsförderung befasst.

Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Diskussion und offene Fragen 11

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Diskussion und offene Fragen

In der anschließenden Diskussion wurde u. a. auf die öffentliche Ak-zeptanz von Ersatzneubau einge-gangen. Wenn heute beispielsweise im Fallbeispiel Lübeck eine positive Resonanz überwiege, sei dies als Er-gebnis eines mitunter nicht einfachen Kommunikationsprozesses zu sehen. Es wurde zudem bestätigt, dass die ökologische Betrachtung des Ersatzneubaus für einen Investor von untergeordneter Bedeutung ist. Bezogen auf die immobilienwirt-schaftlichen Modellrechnungen wurde darauf hingewiesen, dass auch das bereits im Eigentum befind-liche Grundstück Eigenkapital binde. Hierbei bestehe jedoch kalkulato-rischer Spielraum je nachdem, ob der Verkehrswert oder der Buchwert angesetzt werde.

In einem weiteren Diskussionsbeitrag wurde angemerkt, dass aus ökolo-gischer Sicht nicht nur Klimaschutz-aspekte bedeutsam sind, sondern dass es daneben auch das über-geordnete politische Ziel gibt, den Ressourceneinsatz zu minimieren. Hierbei hätten Modernisierungsmaß-nahmen gegenüber Ersatzneubau deutliche Vorteile.

Die Teilnehmer diskutierten zudem die Frage, ob Ersatzneubau im spezi-ellen oder der Neubau generell in der öffentlichen Förderung benachteiligt sei. Dr. Frank Heidrich (BMVBS) gab zu bedenken, dass auf 50 Jahre betrachtet Modernisierung und Ersatzneubau aus energetischer und klimatischer Sicht nahezu gleich auf liegen. Daher sei zu fragen, woher die Berechtigung des Ersatzneubaus für eine zusätzliche Förderung käme. Wie mehrere Teilnehmer betonten, sei es möglicherweise wichtiger, strukturelle Benachteiligungen des Ersatzneubaus zu beseitigen, etwa im Hinblick auf Stellplatz-Auflagen, durch die der Ersatzneubau gegen-über der Bestandsmodernisierung eindeutig benachteiligt sei.

Aus dem Kreis der Teilnehmer wurde angemerkt, dass insbesondere sozi-ale Effekte differenzierter betrachtet werden müssen. Beim Ersatzneubau werde nicht zwangsläufig die Wohn-situation der Einwohner verbessert. Das belege beispielsweise der Er-satzneubau der 1980er Jahre in Fran-kreich, bei dem 20 Jahre später die gleichen Probleme herrschten wie vorher. Dies begründe den Wunsch nach einem Monitoring bzw. einer

kritischen Nachuntersuchung von Ersatzneubauprojekten in Bezug auf die Auswirkungen auf die Bewohner. Matthias Waltersbacher (BBSR) folgerte aus den Beiträgen der Veranstaltung, dass die Entschei-dung über einen Ersatzneubau nur unter Berücksichtigung der jeweils standortbedingten Rahmenbedin-gungen fallen kann. „Damit ist stets notwendigerweise eine Einzelfall-Entscheidung gegeben.“

Dr. Frank Heidrich dankte abschlie-ßend den Teilnehmern für die rege Diskussion und dem Forschungsteam für die Vorbereitung und Durchfüh-rung der Veranstaltung. Er merkte an, dass die Thematik des Ersatzneubaus weiter zu diskutieren sei: „Mit der vorgelegten Studie ist hierfür ein wichtiger Beitrag geleistet worden, durch den auch Aspekte des Klima-schutzes und der externen Effekte in die Diskussion eingebracht werden.“ Die nachfragegerechte und energe-tische Entwicklung der Wohnungs-bestände werde auch künftig über eine marktspezifische Mischung aus energetischer Sanierung, Ersatzneu-bau und NeuErsatzneu-bau erfolgen.

12 Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus | Werbung und Impressum

BBSR-Berichte

KOMPAKT

01/2013

Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2011

Analysen Bau.Stadt.Raum, Band 5, Hrsg.: BBSR, Bonn 2011

BBSR-Bericht zu den aktuellen Trends und zu erwartenden Entwicklungen auf den Wohnungs- und Immobilienmärkten in Deutschland einschließlich der strukturellen Anpassungsbedarfe der Wohnungsbestände.

Der Fokus des Berichts liegt in der Darstellung der regionalen Unterschiede in Deutschland – im Spannungsfeld zwischen wachsenden und schrump-fenden Regionen.

Zu beziehen bei:

selbstverlag@bbr.bund.de

Möglichkeiten und Grenzen des Ersatzneubaus

Forschungen, Heft 154, Hrsg.: BMVBS, Berlin 2012

Wo steht die aktuelle Diskussion über den Ersatzneubau in Deutschland? Was sind die relevanten Einflussfaktoren und Motive bei der Entscheidung zwischen Ersatzneubau und energetischer Sanierung im Wohnungsbau? Wie manifestieren sich diese Faktoren im Investitionskalkül des Investors? Welche Auswirkungen, die sich nicht in der Investitionsrechnung nieder-schlagen (externe Effekte), sind festzustellen? Welchen Beitrag kann der Ersatzneubau – gerade auch im direkten Vergleich zu einer energetischen Modernisierung – zum Klimaschutz leisten? Diesen und weiteren Fragen widmet sich die vorliegende Publikation.

Download:

www.bbsr.bund.de > Veröffentlichungen > BMVBS-Veröffentlichungen

Herausgeber

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Deichmanns Aue 31–37

53179 Bonn

Bearbeitung/Ansprechpartner

Alexander Schürt

alexander.schuert@bbr.bund.de unter Mitwirkung von:

Arnt von Bodelschwingh, RegioKontext GmbH buero@regiokontext.de

Redaktion

Katina Gutberlet

Druck

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

Bestellungen forschung.wohnen@bbr.bund.de Bildnachweis Trave GmbH (S. 5) Nürnberg Luftbild (S. 7) Studio LS (S. 8) GAG Immobilien AG (S. 9) weitere Fotos: RegioKontext GmbH

Die BBSR-Berichte KOMPAKT erscheinen in unregelmäßiger Folge. Interessenten erhalten sie kostenlos.

ISSN 1867-0547 (Printversion) ISBN 978-3-87994-400-2 Bonn, Februar 2013

Newsletter „BBSR-Forschung-Online“

Der kostenlose Newsletter informiert monatlich über neue Veröffentlichungen, Internetbeiträge und Veranstaltungstermine des BBSR.