Begründung
zum Bebauungsplan
"Alt Wolfsburg", 1. Änderung
Verfahrensdaten
Aufstellungsbe- schluss
§ 2 (1) BauGB
frühzeitige Öffentlichkeitsbe-
teiligung
§ 3 (1) BauGB
Beteiligung der Behörden + sons- tigen TÖB § 4 (1) BauGB
Beteiligung der Behörden + sons-
tigen TÖB
§ 4 (2) BauGB
Öffentlichkeitsbe- teiligung
§ 3 (2) BauGB
Ern. Beteiligung der Behörden + sonstigen TÖB
§ 4 (2) BauGB
Ern. Öffentlich- keitsbeteiligung
§ 3 (2) BauGB
Satzungsbe- schluss
§ 10 (1) BauGB
10.10.2012 09.10.2014 19.12.2017- 11.01.2018
11.02.2019- 15.03.2019
11.02.2019- 15.03.2019
Stand vom 04.12.2020
Inhaltsverzeichnis: Seite
1. Einführung 3
1.1 Rechtsgrundlagen 3
1.2 Anlass und Erforderlichkeit der Planaufstellung 3
1.3 Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches 5
2. Ausgangssituation 6
2.1 Stadträumliche Einbindung 6
2.2 Bebauung und Nutzung 6
2.3 Erschließung 6
2.4 Ver- und Entsorgung 7
2.5 Natur, Landschaft, Umwelt 8
2.6 Eigentumsverhältnisse 10
3. Planungsbindungen 10
3.1 Landes- und Regionalplanung 10
3.2 Flächennutzungsplanung 11
3.3 Landschaftsplanung 11
3.4 Vorhandenes Planungsrecht 11
4. Planungskonzept 12
4.1 Städtebauliches Konzept 12
4.2 Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung/ Wahl des Verfahrens 13
4.3 Planungsalternativen 14
5. Planinhalt 14
5.1 Nutzung der Baugrundstücke 14
5.1.1 Art der baulichen Nutzung 14
5.1.2 Maß der baulichen Nutzung 15
5.1.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise 16
5.2 Erschließung 17
5.2.1 Öffentliche Verkehrsanlagen 17
5.2.2 Ver- und Entsorgung 18
5.3 Grünflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB 21
5.3.1 Öffentliche Grünflächen 21
5.3.2 Private Grünfläche 22
5.4 Lärmschutz 23
5.5 Naturschutz und Landschaftspflege / Grünordnerische Festsetzungen 36
5.6 Baugrund 41
5.7 Vorbeugender Brandschutz 44
5.8 Störfallbetriebe 44
5.9 Hinweise 45
6. Umsetzung der Planung 48
6.1 Kostenschätzung und Finanzierung 48
6.2 Bodenordnende Maßnahmen 48
7. Städtebauliche Werte 48
Anmerkung zum Verfahren 49
Anhang 50
Begründung des Bebauungsplanes
1. Einführung
1.1 Rechtsgrundlagen
Dem Bebauungsplan liegen folgende Rechtsgrundlagen zugrunde:
- Baugesetzbuch (BauGB)
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) - Planzeichenverordnung (PlanzV) - Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
- Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)
- Niedersächsisches Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (NUVPG) - Niedersächsisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (NAGB-
NatSchG)
- Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
- Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) in der jeweils gültigen Fassung.
1.2 Anlass und Erforderlichkeit der Planaufstellung
Die Stadt hat mit dem Masterplan 2020 Wohnen und Bauen eine Wohnlandoffensive beschlossen. Diese besteht aus drei Bausteinen: die Ausweisung von Baugebieten, die Verdichtung der Innenstadt und die Schaffung von neuen Wohnquartieren. Damit sollen 10.000 Neubürger in Wolfsburg angesiedelt werden, gleichzeitig soll die anhal- tend hohe Wohnungsnachfrage der Ortsansässigen befriedigt werden. Dazu wurde das gesamt Stadtgebiet von Wolfsburg nach möglichen Wohnbauflächen untersucht.
Diese müssen attraktiv und strukturell gut angebunden sein. Als eine der 40 geliste- ten Potentialflächen wird dabei auch die Fläche Schulenburgallee / Alt Wolfsburg ge- nannt. Damit ist die Fläche des Plangebietes ein wichtiger Baustein um die gesetzten Ziele der Stadt umzusetzen.
Das Referat 21, Strategische Planung, Stadtentwicklung, Statistik der Stadt ist den Planungen vorgeschaltet und beschreibt, analysiert und bewertet im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung die Entwicklungen. Auf dieser Grundlage werden Kon- zepte und Empfehlungen für die strategische Weiterentwicklung des Wohnungsmark- tes erarbeitet. Für die strategische Wohnstandortentwicklung bietet das Bündnis für Wohnen eine Plattform, um im Expertenkreis Ergebnisse und Ansätze zwischen den verschiedenen Interessengruppen zu erörtern. Gleichzeitig wirkt das Bündnis bei der Gestaltung der künftigen Wohnungs- und Baulandpolitik mit. Diese Ergebnisse liegen dem Masterplan 2020 Wohnen und Bauen als auch der Flächennutzungsplan der Stadt zugrunde. Diese sind dem Bebauungsplan vorgeschaltet.
Im Rahmen der Wohnbauoffensive mit der die Stadt u. a. auch durch die Realisierung qualitativ hochwertiger Wohnprojekte in der Wolfsburger Innenstadt den Veränderun- gen in der Wohnungsnachfrage Rechnung trägt, soll die unbebaute rd. 6.300 m²
große öffentliche Grünfläche an der Schulenburgallee entsprechend der westlich an- grenzenden Nutzungen mit drei Mehrfamilienwohnhäusern bebaut werden, die über eine gemeinsame Piazza zusammengebunden werden. Wegen der direkten Lage zwischen der Schulenburgallee und der Schlossstraße besteht zudem eine gute stra- ßenverkehrliche Anbindung auch in den öffentlichen Personennahverkehr. Erschlos- sen wird das Grundstück über die Schulenburgallee. Damit erfolgt ein Anschluss di- rekt an die innerörtliche Haupterschließungsstraße. Über die Straße „Am Gutshof“
soll nur der Rettungsverkehr einen Anschluss erhalten.
Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungs- plans Nr. 12/64-462 „Alt Wolfsburg“, der am 11.07.1969 Rechtskraft erlangte. Der Be- bauungsplan sichert die Fläche als öffentliche Grünfläche mit den Zweckbestimmun- gen „Parkanlage“ und „Spielplatz“. Die Fläche ist an den Rändern mit Bäumen und Gehölzen bestanden, in der Mitte befindet sich eine Scherrasenfläche. Im Nordwes- ten des Plangebietes wird die Parzelle großflächig überplant. In den um das Gebäude verbleibenden Grünflächen wird die Regenwasserleitung aus dem Neuen Teich um das entstehende Gebäude herumgeführt, die bisher quer über das Plangebiet ver- läuft. Bestehende Baum- und Gehölzstrukturen im nördlichen Plangeltungsbereich können daher nicht erhalten werden. Der Baumbestand im Süden des Plangeltungs- bereichs wird erhalten und wird als Freifläche mit integriertem Spielplatz mit einer Wegeverbindung hergestellt.
Entsprechend der Zielsetzung für die Wohnentwicklung und dem Ergebnis des städ- tebaulichen Wettbewerbes soll der Investor, in Abstimmung mit der Stadt das Kon- zept für die Wohnbebauung auf der Fläche umsetzten.
Da der Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans für diesen Bereich Grünflächen mit den Zweckbestimmungen „Parkanlage“ und „Spielplatz“ festsetzt, wurde eine Anpassung des Bebauungsplans notwendig. Diese geschieht zur Siche- rung des Bebauungskonzepts im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwick- lung, aber auch zur Klärung und Lösung möglicher Konflikte hinsichtlich gesunder Wohnverhältnisse innerhalb der zentralen Lage von Wolfsburg und hinsichtlich der Anpassung an das geltende Bauplanungsrecht.
Mit der Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes „Alt-Wolfsburg“ beabsich- tigt die Stadt Wolfsburg im Rahmen der Wohnbauoffensive eine entsprechende Be- bauung der gekennzeichneten Fläche zu ermöglichen, da eine anhaltend hohe Woh- nungsnachfrage zu verzeichnen ist. So ist an dieser Stelle eine sinnvolle Arrondie- rung der vorhandenen Wohnbebauung möglich. Ein Investor beabsichtigt hier, südlich der Schulenburgallee, einen Wohnkomplex mit ca. 60 Wohnungen in drei Wohnge- bäuden zu errichten, die über eine begehbare Piazza miteinander verbunden sind.
Die drei Gebäude sind als sieben Vollgeschosse festgesetzt, allerdings springen das sechste und siebente Geschoss zurück, so dass diese wie Staffelgeschosse wahrge- nommen werden. Die erforderlichen Stellplätze für die Bewohner werden unter der Piazza in einer ebenerdigen Garage und in einer vor der Piazza vorgelagerten Car- portanlage untergebracht. Besucherstellplätze werden in der erforderlichen Anzahl auf dem Grundstück bereitgestellt.
1.3 Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Alt Wolfsburg, unmittelbar südlich der Schu- lenburgallee. Überplant wird eine unbebaute, teilweise mit Gehölzen bestandene Flä- che.
Die Abgrenzung des Plangebietes ergibt sich aus der zeichnerischen Darstellung auf dem Deckblatt zu dieser Begründung. Der nachfolgende Übersichtsplan kennzeichnet die Lage des Planungsraums im Stadtbereich.
Stadt Wolfsburg
Plangebiet "Alt-Wolfsburg", 1. Änderung
Lage des Plangebietes
Kartengrundlage: Topographische Karte 1 : 25.000
3530 (1986)
Vervielfältigt mit Erlaubnis des Herausgebers:
Nieders. Landesverwaltungsamt – Landesver- messung –
2. Ausgangssituation
2.1 Stadträumliche Einbindung
Das Plangebiet befindet sich im Norden von Wolfsburg, südlich des Neuen Teichs.
Dabei bildet das Gebiet den nördlichen Bereich des Wohnviertels entlang der Neuen Reihe und Am Gutshof im Norden des Stadtteils Alt-Wolfsburg. Östlich angrenzend befindet sich eine Wohnanlage mit bis zu neun Geschossen, die zum Plangebiet in eine fünf- bis dreigeschossige Bebauung abfällt. Südlich, auf der anderen Straßen- seite der Schlossstraße, liegt die eingeschossige Kindertagesstätte der AWO.
Am Hansaplatz liegt das Nahversorgungszentrum in fußläufiger Erreichbarkeit, ebenso in gleicher Entfernung befindet sich der EDEKA-Markt an der Allerstraße.
Durch die Lage im Süden des Neuen Teichs besteht ein fußläufiger Anschluss zu den innerörtlichen Naherholungsflächen, ebenso ist durch die Lage im Süden der Nord- stadt nicht nur eine fußläufige Nähe zur Innenstadt über den Schlosspark, sondern auch zum Allerpark, der Autostadt und dem Volkswagenwerk gegeben.
2.2 Bebauung und Nutzung
Der Planungsraum ist mit Ausnahme der einbezogenen Verkehrsflächen unbebaut und als Grünanlage hergerichtet, die sich durch Rasenflächen auszeichnen, die mit einem Alt-Baumbestand umschlossen ist. Das Plangebiet grenzt an die Wendeanlage der Straße „Am Gutshof“. Das Plangebiet wird von mehreren Leitungen im Bestand gequert, u. a. der Fernwärmeleitung der LSW, die die gesamte Nordstadt versorgt und durch eine Regenwasserleitung des Überlaufs aus dem Neuen Teich.
Südwestlich des angrenzenden öffentlichen Geh- und Radweges befindet sich direkt gegenüber dem Plangebiet eine eingeschossige Kindertagesstätte mit einem großen Freigelände. An diese schließen mehrere Schulen mit den dazugehörigen Außenan- lagen und einem großen Schulsportplatz an.
Im Südosten befindet sich eine Wohnanlage, die mit einem drei- bis fünfgeschossigen Wohnungsbau an das Plangebiet anschließt. Im weiteren Verlauf nach Süden entwi- ckelt sich daraus eine acht- bis neun geschossige Wohnbebauung. Das Wohngebiet ist insgesamt großzügig durchgrünt.
2.3 Erschließung
Das Grundstück liegt zwischen der Schulenburgallee und der Straße Am Gutshof auf Höhe des Neuen Teichs. Im Norden befindet sich der Kreuzungspunkt der Schulen- burgallee / An der Tiergartenbreite, im Süden der Kreuzungspunkt Schulenburgallee /Allerstraße. Beide Kreuzungen haben rd. 550 m Abstand. Die Schulenburgallee bil- det direkt südlich des Plangebietes eine Linkskurve und verengt sich dort von einer zweispurigen auf eine einspurige Fahrbahn. Auf der dann folgenden geraden Strecke wird die neue Zu- und Abfahrt zum Plangebiet nördlich des geplanten Gebäudes lie- gen. Der Abstand der Zufahrt beträgt zur Kreuzung "An der Tiergartenbreite" rd.
220 m und zur "Allerstraße" rd. 330 m.
Die Schulenburgallee weist an dieser Stelle eine ausreichende Breite auf, um bei festgestelltem Erfordernis, noch eine Abbiegespur für den linksabbiegenden Zufahrts- verkehr zum Baugebiet errichten zu können. Durch die Zufahrt zur Schulenburgallee wird die direkte Einbindung in das klassifizierte überregionale Straßenverkehrsnetz sowie in die bedeutenden Verkehrsachsen der Stadt geschaffen. Über die weiter süd- lich auf die innerstädtisch verlaufende B 188 (Oebisfelder Straße) gelangt man auf die Berliner Brücke (L 322) als Zubringer in die Innenstadt.
Der Anschluss an die höhergelegene Schulenburgallee muss im Plangebiet gewähr- leistet werden. Um die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der Schulenburg- allee zu gewährleisten, werden im Ausfahrtsbereich Sichtdreiecke angeordnet. Es ist zu prüfen, in welchem Maß bei der Realisierung der Ausfahrt in den Baumbestand an der Schulenburgallee eingegriffen werden muss, da die Bäume, um die Sicht nicht zu behindern, erst ab 2,50 m Höhe eine Krone ausbilden dürfen. Ein Alleebaum, der mit- ten vor der geplanten Einfahrt steht, wird auf jeden Fall entfernt werden müssen. An- sonsten sollen die beiden anderen Bäume, die innerhalb der Sichtdreiecke liegen, möglichst erhalten werden. Für die entfallenden Bäume ist eine Ersatzpflanzung im Plan verankert, damit der Alleecharakter an anderer Stelle wiederhergestellt werden kann.
In der Böschung zur Schulenburgallee liegen wichtige Leitungen oder werden neu verlegt. Die Schutzstreifen der Leitungen sind zu beachten. Die Erschließung zur Zu- fahrt der Parkebene wird auf dem Grundstück um das Gebäude herumgeführt und verläuft parallel zu Fuß- und Radweg. Aufgrund der Hinzunahme einer Fläche konnte eine Lösung für einen Anschluss an die Schulenburgallee nördlich des geplanten Ge- bäudes erarbeitet werden. Die vorher geplante Erschließung über die Straße "Am Gutshof wurde daher nicht weiterverfolgt. Eine Zufahrt zum Plangebietes über den Wendehammer der Straße „Am Gutshof“ ist nur für Rettungsfahrzeuge, wie z.B. die Feuerwehr vorgesehen. Hierbei muss bei diesen Ausnahmefällen der Geh- und Rad- weg gequert und als Feuerwehrzufahrt genutzt werden, der die Nordstadt mit der In- nenstadt verbindet. Der Unterbau des Querungsbereichs sowie der Feuerwehrzufahrt wird entsprechend der Richtlinie für Feuerwehrfahrzeuge ausgebaut. Eine Erschlie- ßung über die Straße Neue Reihe ist aufgrund der Nichtverfügbarkeit über den priva- ten Grund ausgeschlossen.
Ein fußläufiger Anschluss an die Schulenburgallee erfolgt zusätzlich über einen sepa- raten Fußweg über das Plangebiet. Der Geh- und Radweg entlang der Schulenbur- gallee wird durch die Erschließung des Baugebietes gequert. Der hauptsächlich fre- quentierte Fuß- und Radweg, mit direktem Anschluss an die Innenstadt, ist aber der Weg im Südwesten des Plangebietes. Hier wird zwischen der Umfahrt um das Ge- bäude und dem Fuß- und Radweg eine einreihige Hecke auf einer Breite von 1 m als Trennung angelegt werden. Auf im Erdreich verlegte Leitungen ist bei der Wahl der anzupflanzenden Sträucher zu achten.
Einbindungen in den öffentlichen Personennahverkehr bestehen an der Schulenburg- allee über Bushaltestellen.
2.4 Ver- und Entsorgung
Der Planbereich ist über die in den öffentlichen Verkehrsflächen liegenden städti- schen und privaten Ver- und Entsorgungssysteme eingebunden.
Dabei bestehen Leitungsnetze der Ver- und Entsorgungsträger nicht nur innerhalb der in den Planbereich einbezogenen öffentlichen Straßenräume, sondern auch im
Baugebiet. Betroffen hiervon sind die Regenwasserleitung der WEB, die mit einer Größe von DN 1000 den Abfluss aus dem Neuen Teich regelt und die Fernwärmelei- tung der LSW, die das Grundstück queren. Aufgrund der Absicht der Stadt, auch an dieser Stelle eine Wohnbebauung zu ermöglichen, wird es zu einer Umverlegung der Leitung der WEB kommen. Die Trasse der WEB wird zukünftig um das geplante Ge- bäude herumgeführt und im Südwesten des Baugrundstücks wieder an die Bestands- leitung angeschlossen. Ein Abschnitt der Leitungstrasse wird dabei innerhalb des öf- fentlichen Geh- und Radweges auf der Westseite des Grundstücks verlegt. Die Trasse der Fernwärme wird in Absprache mit dem Leitungsträger unter Beachtung der technischen Auflagen überplant. Da die Bestandsleitung in ihrer Lage nicht verän- derbar ist, muss sich die Gebäudeplanung an die abgestimmten Randbedingungen anpassen (siehe dazu Textliche Festsetzung Ziffer 8). Zusätzlich wird im Bebauungs- plan eine optionale Trasse außerhalb des Gebäudes vorgehalten.
2.5 Natur, Landschaft, Umwelt
Die Fläche des Planbereichs innerhalb der Straßen und Wege ist unbebaut. Es han- delt sich um eine Grünanlage mit Scherrasenflächen, die zu allen Seiten von Bäumen umstanden ist. Zur Schulenburgallee wird das Gelände durch eine baumbewachsene Böschung begrenzt. Im Südosten befindet sich ein Gehölzbestand mit ausgeprägter Strauchschicht. Entlang des Fuß- und Radweges steht eine Reihe mittelalter Bäume, überwiegend Linden. Weitere Baumarten sind Esche, Bergahorn, Birke, Stileiche, Roteiche und Platane.
Das dreieckige Plangebiet liegt westlich der Schulenburgallee, auf Höhe des Neuen Teichs. Im Osten grenzen die Garagen entlang der Schulenburgallee und zurückge- setzt von der Straße die mehrstöckigen Wohnhäuser an, abgetrennt vom Plangebiet durch weitere Laubbäume und Sträucher. Entlang der Nordostgrenze des Plangebie- tes wachsen größere Eichen. Entlang der Nordwestgrenze des Plangebietes verläuft die breite Schulenburgallee einschließlich Fuß-/Radweg auf einem rd. 2,00 m höhe- rem Niveau als das Plangrundstück. Der Fuß- und Radweg wird an einer Stelle nörd- lich der geplanten Bebauung, durch die Grundstückszufahrt gequert. Der südöstlich des Plangebietes verlaufende separate Fuß- und Radweg wird von der neuanzule- genden Grundstückszufahrt über den Wendehammer „Am Gutshof“ durch eine Not- zufahrt für Rettungsfahrzeuge, wie z.B. Feuerwehr, gequert, die auch im Rahmen sel- tener Sonderanlieferungen genutzt werden kann. Hier werden geeignete Maßnahmen für die Sicherheit von Fuß- und Radfahrern zu treffen sein.
Für das geplante Bauvorhaben wird ein Großteil des Plangebietes in Anspruch ge- nommen. Erhalten bleiben der Baumbestand im Süden des Plangeltungsbereichs, eine Freifläche mit integriertem Spielplatz und der Grünstreifen im Bereich der Bö- schung entlang der Schulenburgallee. Hier wird zukünftig im nördlichen Abschnitt die Regenwasserleitung, die als Ablauf vom Neuen Teich dient verlegt werden. Insofern werden die hier vorhandenen Bäume nicht erhalten werden können. Gleichzeitig wird das Plangebiet von der Fernwärmeleitung der LSW gequert. Die vorhandene Trasse verläuft unterhalb des geplanten Gebäudes. Daher sieht der Plan eine Ausweich- trasse für die Fernwärmeleitung im Südosten des Plangebietes vor. Durch die Pla- nung entfallende Bäume sollen nach Beendigung der Baumaßnahmen durch Neuan- pflanzungen ersetzt werden. Des Weiteren wird eine einreihige Hecke zwischen der Umfahrt um das Gebäude und dem Fuß- und Radweg als Trennung neu gepflanzt.
Nach der Artenschutzrechtlichen Bestandserhebung 1) und deren Aktualisierung 2) be- sitzt die Fläche als potenzielles Bruthabitat Bedeutung für die Nachtigall, die auf der aktuellen Roten Liste Niedersachsens auf die Vorwarnliste heruntergestuft wurde und daher nicht mehr als gefährdet gilt. Deren 2020 festgestellte Brutplätze befinden sich im Plangebiet oder unmittelbar an seiner nördlichen Grenze. Mit dem Grünspecht wurde 2015 eine nach Bundesartenschutzverordnung (BArtSchV) streng geschützte aber bundesweit und in Niedersachsen nicht gefährdete Art festgestellt, deren Brutver- dacht 2020 nicht bestätigt werden konnte.
Durch die Entfernung von Gehölzen im Zuge des Bauvorhabens werden auch ausge- prägte Strauchvegetation sowie Gehölze mit Baumhöhlen entfernt. Dabei gehen Nist- möglichkeiten für Frei-, Baum- und Gebüschbrüter sowie für Höhlen- und Nischenbrü- ter in erheblichem Maße verloren. Der Verlust des Scherrasens als Nahrungsfläche für Vögel wird als nicht erhebliche Beeinträchtigung gewertet.
Artenschutzrechtliche Verstöße gegen die Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG kön- nen durch Beachtung der zeitlichen Beschränkung der Gehölzentfernung auf den Zeitraum zwischen dem 1. Oktober und 28. Februar eingehalten werden. Zusätzlich sind CEF-Maßnahmen für den Verlust von Baumhöhlen durch das Fällen der be- troffenen Bäume durchzuführen, in Form von Anbringung von zwei Nistkästen je ver- lorener Baumhöhle in der näheren Umgebung.
Für den Verlust von Gehölzen sind Pflanzungen als Ausgleichsmaßnahmen vorzuse- hen, die den Ansprüchen von der Nachtigall besonders entsprechen. Des Weiteren werden Sträucher, in dem sich eine Haussperlingskolonie aufhält, auf ein geeignetes städtisches Grundstück in der Nähe versetzt.
In Bezug auf das zu untersuchende Vorkommen von Fledermäusen wurde für die Grünfläche eine Bedeutung für die Zwergfledermaus als Nahrungshabitat festgestellt, Bruthabitate wurden im Erfassungszeitraum in Plangebiet nicht festgestellt. Der an- grenzende Neue Teich dient allen Arten (Zwergfledermaus, Großer Abendsegler, Rauhautfledermaus und der Wasserfledermaus (alle Arten sind nach dem Europa- recht streng geschützt)) als Jagdrevier.
Hinweise auf zur Erfassungszeit genutzte Baumhöhlen haben sich nicht ergeben. Die Zwergfledermaus, der Großer Abendsegler und die Rauhautfledermaus nutzen Baumhöhlen als Quartiere, insofern ist nicht auszuschließen, dass diese Arten gele- gentlich Baumhöhlen im Plangebiet benutzen. Daher sind die Bäume mit Baumhöh- len vor den Fällarbeiten auf einen Besatz durch Fledermäuse zu prüfen und ggf. zu verschließen. Gleichzeitig sollten pro Verlust eines Höhlenbaums als CEF-Maß- nahme jeweils ein als Ganzjahresquartier sowie zwei Sommerquartiere für die Baum- höhlen – bewohnenden Fledermäuse ersetzt werden. Diese künstlichen Quartiere sind vor Fällung der Bäume in der direkten Umgebung, d. h. an benachbarten, ste- henbleibenden Bäumen, anzubringen.
Durch die Baumaßnahme entfallen mind. 34 mittelgroße Bäume (ev. 35 - 36, wenn im Sichtdreieck im Mündungsbereich der Zufahrt auf der öffentlichen Straßenverkehrs- fläche der Kronenansatz von mind. 2,50 m über Boden nicht gewährleistet werden
1) Planungsgruppe Ökologie und Landschaft: Untersuchung des Baumbestandes auf Fortpflan- zungs- und Ruhestätten von Fledermäusen und Brutvögeln, Erfassung der Fledermäuse und Brutvögel und artenschutzrechtliche Bewertung zum Bebauungsplan „Alt-Wolfsburg“, 1. Ände- rung, Stadt Wolfsburg, Braunschweig, 10.11.2015
2) Planungsgruppe Ökologie und Landschaft, Bebauungsplan Alt-Wolfsburg Erfassung der Baumhöhlen, Fledermäuse und Brutvögel 2020 Aktualisierung der artenschutzrechtlichen Be-
kann) auf dem zu bebauenden Grundstück und maximal zwei auf der öffentlichen Grünfläche an der Wendeanlage „Am Gutshof“. Für die auf den Bauflächen (WA) ent- fallenden Bäume ist ein Ausgleich im Verhältnis 1:1 vorgesehen. Ebenso sind für die auf der Grüninsel am Wendehammer zu fällenden Einzelbäume Ersatzpflanzungen im Verhältnis 1:1 vorzunehmen. Sofern die freiwilligen Ersatzpflanzungen nicht auf dem eigenen Grundstück untergebracht werden können, können diese in Abstim- mung mit der Stadt auf anderen geeigneten Flächen gepflanzt werden.
Altlasten bzw. Bodenkontaminationen im Planbereich wurden untersucht. Lt. Altlas- tenkataster sind im Planbereich keine Eintragungen auf Altablagerungen bzw. Altlas- ten vorhanden. Der Unteren Abfallbehörde liegen Anhaltspunkte für Bodenverunreini- gungen vor, auf deren Grundlage eine Untersuchung des Plangebietes 3) nach Bo- denschutzrecht bzw. LAGA TR durchgeführt wurde. Die Stadt Wolfsburg wird im Er- gebnis eine Flächensanierung durchführen. Es erfolgt der flächenhafte Abtrag des oberen Bodenhorizontes bis mindestens 0,30 m Tiefe. Anschließend ist aus boden- schutzrechtlicher bzw. bodenschutzbehördlicher Sicht die Altlastenfreiheit i. S. des Bundesbodenschutzgesetzes gewährleistet und das Grundstück wird dem Investor altlastenfrei übergeben.
Die Kampfmittelfreiheit wird durch die Stadt hergestellt.
2.6 Eigentumsverhältnisse
Die den Planungsraum im Norden begrenzenden Verkehrsflächen befinden sich im öffentlichen Eigentum. Östlich schließt die private Stellplatzanlage und eine Wohnan- lage an. Im Süden begrenzt ein öffentlicher Fuß- und Radweg den Geltungsbereich, auch dieser ist öffentliches Eigentum.
Der für die bauliche Nutzung als Wohngebiet festgesetzte Bereich befindet sich im Eigentum der Stadt. Das Areal soll im weiteren Aufstellungsverfahren an einen priva- ten Investor veräußert werden.
3. Planungsbindungen
3.1 Landes- und Regionalplanung
Nach dem geltenden Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) des Landes Nieder- sachsen aus dem Jahr 2008 ist Wolfsburg Oberzentrum. In Oberzentren sind zentral- örtliche Einrichtungen und Angebote für den spezialisierten höheren Bedarf zu si- chern und zu entwickeln.
Als Mitglied des Regionalverbands Großraum Braunschweig gilt für die Stadt das Regionale Raumordnungsprogramm 2008 (RROP) für den Großraum Braunschweig.
Die Stadt Wolfsburg ist hier – abgeleitet aus dem LROP – ebenfalls als Oberzentrum festgelegt. Neben den besonderen Entwicklungsaufgaben zur Sicherung und Ent- wicklung von Wohn- und Arbeitsstätten, die alle zentralen Orte im Verbandsgebiet be- sitzen, weist die zeichnerische Darstellung des RROP der Stadt Wolfsburg die beson- deren Entwicklungsaufgaben Erholung und Tourismus zu.
3) Wolfsburg, Alt Wolfsburg – Schulenburgallee, Bodenprobenahme und Chemische Untersu-
Der Bebauungsplanbereich ist im RROP nachrichtlich als Siedlungsbereich übernom- men worden. Besondere Festlegungen bestehen nicht. Der Neue Teich ist als Was- serfläche dargestellt. Raumordnerische Festlegungen stehen daher der Planung nicht entgegen.
Die Absicht des Bebauungsplans, das Wohnangebot innerhalb des Stadtbereichs zu verbessern, berücksichtigt die vorgenannten Entwicklungsaufgaben eines Oberzent- rums, so dass die Planung den Zielen der Raumordnung im Sinne von § 1 Abs. 4 BauGB entspricht.
3.2 Flächennutzungsplanung
Der Flächennutzungsplan 2020plus der Stadt Wolfsburg weist für das Plangebiet Wohnbauflächen (W) gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO aus. Aus dieser Darstellung lei- tet der Bebauungsplan allgemeine Wohngebiete gem. § 4 BauNVO ab, so dass dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB entsprochen ist.
Der rechtskräftige Bebauungsplan sieht für die Fläche eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ und „Spielplatz“ vor. An diese schließen im Wes- ten und Nordosten Straßenverkehrsflächen an. Im Südosten ist die bestehende Be- bauung als reines Wohngebiet mit einer Höhenentwicklung von drei bis fünf Vollge- schossen festgesetzt.
3.3 Landschaftsplanung
Die Stadt Wolfsburg besitzt einen Landschaftsrahmenplan (LRP) aus dem Jahr 1999.
Danach bestehen für den Planbereich weder wichtige Bereiche für die Vielfalt, Eigen- art und Schönheit von Natur und Landschaft, noch ausgewiesene Schutzgebiete und -objekte sowie Gebiete, die die Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung erfül- len. Im Süden des Plangeltungsbereichs ist als Entwicklungsziel die Sicherung / Ent- wicklung eines Systems von Grünverbindungen (Biotopverbund im besiedelten Be- reich) benannt. Diesen Zielsetzungen folgt der Bebauungsplan durch die Erhaltungs- festsetzung der großen Altbäume im südlichen Geltungsbereich.
Damit folgt die vorliegende Planung den Zielsetzungen des Landschaftsrahmenplans.
3.4 Vorhandenes Planungsrecht
Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 12/64-462
„Alt Wolfsburg“, er wurde am 27.05.1969 rechtskräftig. Der Bebauungsplan sichert die Fläche als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ und „Spiel- platz“. Im Westen und Nordwesten schließt der Bebauungsplan Nr. 4/64/b-463/64
„Tiergartenbreite“ an, der am 29.05.1970 Rechtskraft erlangte.
Daher handelt es sich bei dem vorliegenden Verfahren um die 1. Änderung des Be- bauungsplans.
4. Planungskonzept
4.1 Städtebauliches Konzept
Die vorhandene Siedlungsstruktur in der Nordstadt ist durch eine gemischte bauliche Struktur mit großzügiger Durchgrünung geprägt. Entlang der Allerstraße und der Schulenburgallee bilden einige achtgeschossige Wohnhochhäuser städtebaulich sig- nifikante Hochpunkte.
Die Mehrzahl der Bebauung besteht aus einer drei- bis fünfgeschossigen längsge- streckten Riegelbebauung. Die umgebenden mehrgeschossigen Wohnhäuser sind alle mit Flachdächern ausgebildet. Die direkt im Westen angrenzende Kinder-Tages- stätte der AWO ist dagegen eingeschossig mit einem ausgeprägten Satteldach. Die vorliegende Bebauung des Grundstücks südlich des Neuen Teichs setzt die Bebau- ung entlang der Schulenburgallee und um den Neuen Teich herum fort. Da es das er- klärte Ziel der Stadt ist, Wohnraum zu schaffen, entsteht hier in Anlehnung an die vor- handene mehrgeschossige Wohnbebauung und des vorangeschalteten städtebauli- chen Wettbewerbs für das zur Bebauung anstehende Grundstück ein mehrgeschossi- ger Wohnungsbau. Als Ergebnis des Wettbewerbs wurde die städtebauliche Lösung ausgewählt, anstatt eines durchgehenden mehrgeschossigen Wohnriegels an dieser Stelle drei einzelne Wohntürme mit sechs Vollgeschossen und einem optischen Staf- felgeschoss zu errichten, die über eine gemeinsame Piazza verbunden sind. Dadurch können ausreichend Wohnraum mit hervorragender Belichtung und Besonnung der einzelnen Wohnungen geschaffen werden, unter Freihaltung von Sichtachsen auf den Neuen Teich für die dahinterliegende Bestandswohnbebauung. Auch treten die Einzelbaukörper in der Ansicht von der Schulenburgallee nicht so massiv in Erschei- nung wir ein einziger, geschlossener Wohnblock mit der gleichen Anzahl an Wohnun- gen. Die Piazza schafft zudem einen Ausgleich des Niveauunterschiedes zwischen der Schulenburgallee und dem ca. 2,00 m tiefer liegenden Areal des Baugrundstü- ckes. Unterhalb der Piazza befindet sich ein zur Straße „Am Gutshof“ ebenerdig gele- genes Parkdeck.
Das Grundstück hat eine annähernd dreieckige Form. Dieses wird vom Parkgeschoss größtenteils überbaut und erhält oberhalb des Parkdecks – auf der Piazza – eine auf- gelockerte mehrgeschossige Wohnbebauung. Diese schließt damit an die vorhan- dene zwei bis neungeschossige Mehrfamilienhausbebauung in der Umgebung an.
Die Umsetzung des Projektes erfolgt durch einen Investor. Die beabsichtigte Planung liegt bereits als Entwurf vor. Es ist vorgesehen, dass die verkehrliche Anbindung über die Schulenburgallee erfolgt. Damit binden die Anwohnerverkehre direkt an die Haupterschließungsstraße des Stadtteils Alt Wolfsburg an. Aus dem Grund der Ver- kehrssicherheit werden Sichtdreiecke für die Zufahrt der Grundstücksausfahrt auf die Schulenburgallee mit aufgenommen. Die Straße „Am Gutshof“ wird nur als Notzufahrt für Rettungsfahrzeuge und im Rahmen seltener Sonderanlieferungen genutzt. In die- sen Fällen erfolgt eine Querung des Geh- und Radweges, der die Nordstadt mit der Innenstadt verbindet. Die Zufahrt zu dem ebenerdigen Parkgeschoss erfolgt über eine Umfahrt auf dem Gelände des Wohngrundstücks. Die einzelnen Wohntürme er- halten sowohl von dem Parkdeck, wie auch über die Piazza einen Zugang. An dem innenliegenden zentralen Erschließungskern liegen die Zugänge zu den einzelnen Wohnungen. Hier gruppieren sich zwei bis vier Wohnungen vom Erdgeschoss bis zum fünften Obergeschoss (sechstes Vollgeschoss), im Staffelgeschoss (7. Vollge- schoss) reduziert sich die Anzahl der Wohnungen auf zwei bis eine Wohnung mit ent-
sprechender Dachterrasse. Die dienenden Räume liegen Großteils am Treppenhaus- kern, damit sich die Aufenthaltsräume gleichwertig nach Außen orientieren. Vor den Wohnräumen befinden sich vorgelagerte, umlaufende Balkone, vor denen die Gebäu- defassade liegt. Das sechste Geschoss ist teilweise eingerückt und das darüber lie- gende Staffelvollgeschoss rückt an ein bis zwei Seiten ein, es bilden sich dadurch vor den Wohnungen großzügige Dachterrassen aus. Damit treten diese letzten beiden Geschosse aus dem Blickwinkel der Fußgängerperspektive optisch zurück und las- sen das Gebäude im Straßenraum, je nach Betrachtungswinkel, fünfgeschossig er- scheinen.
Die Zufahrt zum Parkgeschoss mit rd.76 Stellplätzen und den achtzehn Stellplätzen außerhalb des Parkgeschosses für die Anwohner ist zusammengefasst. Entlang der Garagenzufahrt werden die Stellplätze als eine Carportanlage errichtet.
Das vorliegende Konzept vereint die Vorstellungen der Stadt, ausreichend Wohnraum gemäß den Zielsetzungen der allgemeinen Wohnlandoffensive zu schaffen mit der Einfügung in die städtebauliche Umgebung.
4.2 Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung/ Wahl des Verfahrens Die Aufstellung des Bebauungsplanes ist notwendig, um die bauplanungsrechtlichen Grundlagen zur Umsetzung des gemeinsam mit der Stadt entwickelten Wohnbebau- ungskonzepts zu schaffen und zu sichern. Ziel des Vorhabens war es, auf der rd.
6.300 m² großen Grünfläche in integrierter Lage attraktiven Wohnungsneubau mit in- teressanten Wohnoptionen und -varianten für Wohnungsnachfrager mit Anschluss an das vorhandene Wohnquartier zu entwickeln. Durch die Planung erfolgt eine Nach- verdichtung im städtischen Raum. Dieses ist städtebaulich vom Gesetzgeber veran- kert über den § 13a BauGB. Die neu geplante Bebauung orientiert sich am Umfeld und greift Maß und Art der Nutzung aus dem Umfeld auf, so dass sich der Neubau in den Bestand einfügen wird. Eine verdichtete Wohnbebauung folgt dem vom Gesetz- geber aufgestelltem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden ge- mäß § 1a BauGB. Aufgrund der anhaltenden hohen Nachfrage nach Wohnraum im Stadtgebiet, hat die Stadt nach Abwägung aller Belange beschlossen, an dieser Stelle Wohnungen zu errichten, damit andere hochwertigere Flächen in den Randbe- reichen der Stadt geschont werden können.
Der Bebauungsplan dient insofern der Nutzbarmachung von Flächen im Innenbereich und folglich der Nachverdichtung mit dem Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu verbessern. Insofern handelt es sich bei dem Bebauungsplan um ei- nen Plan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB.
Die vorliegende Bebauungsplanänderung setzt eine Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO von weniger als 20.000 m² fest (rd. 3.600 m²), so dass die Planauf- stellung auch die Kriterien gem. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB einhält.
Des Weiteren bereitet der Plan keine Vorhaben vor, die einer Pflicht zur Durchfüh- rung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträg- lichkeitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Beeinträchtigungen von europäischen Schutzgebieten, wie bspw. Natura 2000 oder FFH-Gebiete) bestehen wegen der baulich integrierten innerstädtischen Lage nicht.
Natura 2000-Gebiete, die sich aus EU-Vogelschutzgebieten oder FFH-Gebieten zu- sammensetzen, sind gemäß den Karten des Niedersächsischen Ministeriums für Um-
welt, Energie, Bauen und Klimaschutz weder im Plangebiet noch in der näheren Um- gebung vorhanden. Das erste FFH- Gebiet befindet sich in rd. 2,5 km Entfernung, EU-Vogelschutzgebiete in rd. 2,9 bis 4,8 km Entfernung mit zwischenliegender Be- bauung. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach
§ 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
Entsprechend dieser Randbedingungen wird gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 13 Abs. 3 BauGB auf eine formale Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB verzichtet.
Die Begründung enthält aus diesem Grunde keinen Umweltbericht gem. § 2a BauGB.
Unabhängig davon werden die Umweltbelange gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB im Auf- stellungsverfahren behandelt.
Die bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB anwendbaren Vorschriften für ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB werden nicht vollständig angewendet. So erfolgt die Verfahrensaufstellung zur besseren Transparenz und Bürgerfreundlichkeit entsprechend den Vorschriften der §§ 3 und 4 Abs. 1 BauGB.
4.3 Planungsalternativen
Bezogen auf die Ziele der Wohnbauoffensive der Stadt Wolfsburg sowie der Vorga- ben des Baugesetzbuchs gem. § 1a Abs. 2 zum sparsamen und schonenden Um- gang mit Grund und Boden insbesondere im Hinblick auf die Verringerung der zusätz- lichen Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen bestehen im Grundsatz keine Al- ternativen zur Überplanung der ursprünglich als Parkanlage vorgesehenen Flächen.
Es handelt sich hierbei um einen sinnvollen Lückenschluss der bebauten Ortslage.
Planungsalternativen beständen allenfalls in der Festlegung einer veränderten Kon- zeption in der Anordnung der überbaubaren Grundstücksflächen oder der zulässigen Höhe der baulichen Anlagen, wobei gerade aber eben der vorliegende Investorenent- wurf sich als konzeptionell beste Variante herauskristallisiert hat.
5. Planinhalt
5.1 Nutzung der Baugrundstücke
5.1.1 Art der baulichen Nutzung
Allgemeine Wohngebiete (§ 4 BauNVO)
Der Planungsintention folgend, in innerstädtischer Lage Flächen für das Wohnen zu entwickeln, setzt der Bebauungsplan für den baulichen zu nutzenden Bereich ein allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO fest. Die Gebietskategorie „allge- meines Wohngebiet“ berücksichtigt dabei die beabsichtigte Funktion für das Wohnen.
In Bezug auf die vorgegebenen Zentralitätsschwerpunkte für den Einzelhandel im Stadtgebiet wird der nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) für allgemeine Wohn- gebiete zulässige Nutzungskatalog auf Grundlage von § 1 Abs. 5 eingeschränkt;
Läden werden ausgeschlossen. Zur Vermeidung und Minimierung zusätzlicher Lärm- und Verkehrskonflikte, werden zusätzlich auch keine Schank- und Speisewirtschaften zugelassen.
Im Plangebiet gibt es einen Höhenunterschied von ca. 2,00 m zwischen der Schulen- burgallee und dem Baugrundstück. Aufgrund der das Plangebiet querenden Fernwär- meleitung und des unter dem Gelände sehr niedrig anstehenden Grundwasserspie- gels musste eine Unterkellerung ausgeschlossen werden. Da für die entstehenden Wohnungen die bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen sind, wird auf dem Terrain des Baugrundstückes eine ebenerdige Parkebene entstehen. Die Decke der Parkebene bildet nach Oben die begehbare Pi- azza aus, ab der das Wohnen für die darüber liegende Ebene festgesetzt wird. Diese greift damit ungefähr die Höhenlage der Schulenburgallee auf und erschließt die drei darauf errichteten Wohntürme. Das Wohnen unterhalb der Piazza wird ausgeschlos- sen, damit bleibt die untere Ebene den erforderlichen Stellplätzen vorbehalten.
5.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die versiegelbare Grundfläche (GR) und über Regelungen zur Geschossigkeit bestimmt.
Bezogen auf die innerstädtische Lage und der Nachverdichtungsabsichten regelt der Bebauungsplan die in § 19 BauNVO (2) eine auf das Vorhaben abgestimmte Grund- fläche (GR) als Obergrenze für das allgemeine Wohngebiet (WA) und bestimmt damit die Flächen des Baugrundstücks, die von baulichen Anlagen überdeckt werden dür- fen mit 3.600 m². Dabei bezieht sich die Festsetzung der Grundfläche auf das eben- erdige Parkgeschoss mit der Zufahrt und die an der Zufahrt angeordneten Carportan- lage. Für oberirdische Nebenanlagen, Besucherstellplätze sowie notwendige Feuer- wehrzufahrten und Wege ist eine Überschreitung bis 1.200 m² festgesetzt.
Das Parkdeck und die Carportanlage dienen der Unterbringung der Anwohnerstell- plätze (insgesamt ca. 87 Anwohner- und 7 Besucherstellplätze). Aufgrund der be- grenzten Grundstücksfläche wird z. Zt. ein Stellplatzschlüssel von 1,4 realisiert. Die- ser liegt knapp über den bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätzen. Oberhalb des ebenerdigen Parkdecks liegt die eigentliche Erschließungsebene für die Wohnun- gen. Die großzügige Piazza bildet die Freifläche vor den Eingängen zu den einzelnen Wohntürmen. Insofern bezieht der Bebauungsplan die festgesetzten Vollgeschosse auf die Piazza als Nullebene. Eine Überschreitung der Nullebene durch Aufbauten, wie Brüstungen, transparente Schallschutzwänden zum Schutz von Freisitzbereichen im ebenerdigen Wohngeschoss oder Balkonen der Wohnungen inklusiv der darin in- tegrierten Schallschutzelemente sind zulässig, um die bauordnungsrechtlich erforder- lichen Sicherung sowie durch Schallschutzelemente gesunde Wohnverhältnisse her- stellen zu können. Nebenanlagen die sonst auf Baugrundstücken zulässig sind wer- den durch diese Festsetzung nicht explizit geregelt, da die Zugangsebene hier wie ein üblicherweise das die Gebäude umgebendes Gelände anzusehen ist.
Abgeleitet aus der innerstädtischen Lage und den Nachverdichtungsabsichten der Stadt ermöglicht der Bebauungsplan eine Höhenentwicklung auf bis zu VII Vollge- schossen, wobei das VII. Vollgeschoss gemäß dem städtebaulichen Wettbewerb als Staffelgeschoss zurückspringt. Das oberste Geschoss wird im Bebauungsplan als
Vollgeschoss mit einer Reduzierung der Wohnraumfläche über die Abgrenzung des Maßes der Nutzung (hier: Abgrenzung der Zahl der Vollgeschosse) reduziert, um noch einen einschränkten Handlungsspielraum bei der Ausgestaltung eines vertretba- ren Verhältnisses Wohnraum und Außenbereich/Dachterrasse zu ermöglichen, ohne dass über die bauordnungsrechtliche Definition für den Dachaufbau mit der 2/3 Rege- lung abschließend greift. Optisch wird es sich aber als ein deutlich rückgesetztes Staffelgeschoss darstellen.
Maßgebend für die Höhenentwicklung der Wohntürme, wie sie optisch durch den Fußgänger wahrgenommen werden, ist die Balkonbrüstung des sechsten Vollge- schosses, mit maximal 82,20 m üNN (maximal 24,10 m Höhe). Bezugspunkt ist dabei die Höhe des Geländes auf der Seite des Fuß- und Radwegs, der in Verlängerung der Schlossstraße verläuft. Die Gesamthöhe des Gebäudes wird mit dem rückgesetz- ten Geschoss eine Höhe von 85,20 m üNN erreichen, dies entspricht einer Höhenent- wicklung von maximal 27,10 m von der tiefsten Betrachtungsebene. Damit werden Bezüge aus dem baulichen Umfeld aufgenommen. Die festgesetzte Höhenentwick- lung dient dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden gem. § 1a BauGB und er- möglicht eine angemessene Wohnanlage. Bezogen auf die das Plangebiet umgeben- den Gebäudehöhen mit II bis V Geschossen und den weiter südlich von im Mittel VII bis zu IX Geschosse anwachsenden Gebäuderiegeln bildet dieses Maß auch ei- nen guten Kompromiss zum Wohnungsgebäudebestand in der Umgebung.
5.1.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise
Die überbaubaren Grundstücksflächen gem. § 23 BauNVO werden über Baugrenzen für die Wohntürme und zusätzlich über Baugrenzen für die ebenerdige Parkgarage mit ihrer Zufahrt (im Bereich der Carportanlage) und den Carportstellplätzen be- stimmt. Zum Teil sind beide Baugrenzen identisch.
Dem Vorhaben folgt einerseits die Festlegung der überbaubaren Grundstücksflächen über eine Baugrenze für Flächen für die Parkgarage und Stellplätze für das Sockelge- schoss als ein großflächiges Baufenster. Die Baukörper oberhalb der Piazza, die dem Wohnen dienen, werden über einzelne Baufelder innerhalb der Baugrenzen definiert.
Den Zielsetzungen des Landschaftsrahmenplans folgend, Teile des hochwertigen Baumbestandes im Süden zu erhalten wird die überbaubare Fläche des Hauptbau- körpers mittig des Plangeltungsbereichs festgesetzt.
Die Wohngeschosse oberhalb der Piazza werden für das erste bis sechste Vollge- schoss über eine Baugrenze definiert, die die geplanten Baukörper – wo möglich – mit einigem Spielraum umfährt, um hier noch geringfügige Anpassungen im Rahmen der Bauausführung zuzulassen. Da die geplanten umlaufenden Balkone über dem Sockelbau mit dem Parkgeschoss auskragen, wurden hier Festsetzungen für die überkragenden Bereiche mit einer Tiefe von bis zu 2,00 m innerhalb der mit A - A und B - B gekennzeichneten Bereiche zugelassen. Die festgesetzten Baugrenzen bezie- hen sich hier auf die dahinterliegenden tragenden Wände der Baukörper, die auf der Außenwand des Sockelgeschosses liegen. Gleichzeitig müssen die überkragenden Balkone ein lichtes Raumprofil oberhalb der Geländeoberfläche in den Bereichen frei- halten, in denen sie in das Leitungsrecht hineinkragen.
Das siebente Vollgeschoss wird über die Abgrenzung des Maßes der Nutzungen deutlich zurückgesetzt. Optisch wird es über die zwei Seiten zurücktretende Umgren- zung des Wohnraums als Staffelgeschoss ausgebildet. Um hier noch einen geringen
Handlungsspielraum bei der Ausgestaltung eines vertretbaren Verhältnisses Wohn- raum und Außenbereich/Dachterrasse zu ermöglichen, ohne dass die Regelung über die bauordnungsrechtliche Definition für ein Staffelgeschoss abschließend greift, wird dieses oberste Geschoss daher im Bebauungsplan als Vollgeschoss mit einer Redu- zierung der Wohnraumfläche dargestellt. Mehr als sieben Vollgeschosse sind per textlicher Festsetzung ausgeschlossen.
Um den Erfordernissen nach einer ausreichenden Anzahl von Stellplätzen und Gara- gen aber auch von Nebenräumen Rechnung zu tragen, kommt aufgrund des vorge- fundenen Baugrundes mit einem 50 cm unterhalb der Geländeoberfläche anstehen- den Grundwasserspiegels und der Lage der quer durch das Plangebiet verlaufenden Fernwärmeleitung nur eine ebenerdige Errichtung der Anlagen in Betracht. Dabei trifft der Bebauungsplan auch hier eine Steuerung der Anlagenstandorte durch die Fest- setzung einer Baugrenze für das ebenerdig zu errichtende Parkgeschoss inklusiv der Zufahrt und den vorgelagerten Stellplätzen.
Die Parkebene mit der darüber liegenden Piazza hat in ihren Ausmaßen eine Länge von mehr als 50,00 m. Damit wird es erforderlich eine abweichende Bauweise festzu- setzen, die eine Gebäudelänge von über 50,00 m zulässt.
5.2 Erschließung
5.2.1 Öffentliche und private Verkehrsanlagen -öffentliche Verkehrsanlagen
Die das Baugebiet begrenzende Straße „Schulenburgallee“ ist bis zur Hälfte der je- weiligen Parzellenbreite, unter Einbeziehung der Sichtdreiecke, in den Bebauungs- plan einbezogen und entsprechend ihrer Widmung als öffentliche Straßenverkehrsflä- chen festgesetzt. Die Schulenburgallee weist an dieser Stelle eine ausreichende Breite auf, um bei festgestelltem Erfordernis, noch eine Abbiegespur für den linksab- biegenden Zufahrtsverkehr zum Baugebiet errichten zu können. Hierfür müssen dann ggf. Straßenbegleitende Stellplätze entfallen und in den bestehenden Grünstreifen eingegriffen werden.
Auf der geraden Strecke der Schulenburgallee erfolgt die Zu- und Abfahrt zum Plan- gebiet nördlich des geplanten Gebäudes. Die Zufahrtsbreite wird mit 12 m Breite fest- gesetzt. Die Straße ist mit begleitenden Geh- bzw. Geh- und Radwegen ausgebaut und wird durch die vorliegende Planung mit der Zu- und Abfahrt gequert. Durch die Zufahrt zur Schulenburgallee wird die direkte Einbindung in das klassifizierte überre- gionale Straßenverkehrsnetz sowie in die bedeutenden Verkehrsachsen der Stadt ge- schaffen. Um die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der Schulenburgallee zu gewährleisten, werden im Ausfahrtsbereich Sichtdreiecke angeordnet. Es ist zu prüfen, in welchem Maß bei der Realisierung der Ausfahrt in den Baumbestand an der Schulenburgallee eingegriffen werden muss, da die Bäume, um die Sicht nicht zu behindern, erst ab 2,50 m Höhe eine Krone ausbilden dürfen. Auf eine detaillierte Gliederung der öffentlichen Straßenverkehrsflächen in Fahrbahnen für den Kraftver- kehr, Fußwege oder Parkplätze wird verzichtet, um auf dieser Planungsebene mögli- chen kleinräumigen Anpassungen in der Gestaltung nicht vorzugreifen.
Der hauptsächlich frequentierte Fuß- und Radweg, mit direktem Anschluss an die In- nenstadt, ist der Weg im Südwesten des Plangebietes. Hier wird zwischen der Umfahrt
um das Gebäude und dem Fuß- und Radweg eine einreihige Hecke auf einer Breite von 1 m als Trennung angelegt werden. Auf im Erdreich verlegte Leitungen ist bei der Wahl der anzupflanzenden Sträucher zu achten.
Für das Baugrundstück wird ein Zu- und Abfahrtsverbot entlang der Grundstücks- grenze zum Geh- und Radweg festgesetzt um die Verkehrssicherheit der Fußgänger und Radfahrer zu gewährleisten. Zulässig ist nur eine Notzufahrt in einer Breite von 10,00 m. Im Rettungsfall wird der dann gesperrte Fuß- und Radweg als Aufstellfläche für die Feuerwehr genutzt. Durch die Hecke erhält die Feuerwehr eine Abfahrt in der erforderlichen Breite um über die zum Gebäude gehörende Zu- und Abfahrt auf die Schulenburgallee zu gelangen.
Die Wendeanlage der Straße "Am Gutshof" dient nur als Notzufahrt für Rettungsfahr- zeuge und wird im Rahmen von Sonderanlieferungen genutzt. Die im Norden der Wendeanlage bestehende Grünfläche wird zugunsten der Notzufahrt und einem Sammelplatz für Müllbehälter in 4,00m Breite reduziert. Damit wird eine ausreichend dimensionierte Zufahrtsmöglichkeit zu den neuen Wohngebäuden für z.B. Löschfahr- zeuge geschaffen. An Abfuhrtagen sollen auf der Sammelstelle die Müllbehälter seit- lich bereitgestellt werden, damit die Müllabfuhr erfolgen kann. Der Bauleitplan setzt eine großzügige Breite der Straßenverkehrsfläche in dem Bereich fest, um die Aus- bauplanung nicht einzuschränken. Diese kann dann für eine reduzierte Breite in der Ausführung und damit für die Verkehrssicherheit sorgen. Dabei quert die Notzufahrt den gut ausgebauten Hauptverbindungsweg für Fußgänger und Radfahrer zwischen der Nord- und der Innenstadt. Der Unterbau des Querungsbereichs sowie der Feuer- wehrumfahrt wird entsprechend der Richtlinie für Feuerwehrfahrzeuge ausgebaut.
-private Verkehrsanlagen
Der Anschluss an die höhergelegene Schulenburgallee muss im Plangebiet gewähr- leistet werden. Die Erschließung zur Zufahrt der Parkebene wird auf dem Grundstück um das Gebäude herumgeführt und verläuft parallel zu Fuß- und Radweg.
Private Stellplätze sind im Rahmen der Bauanzeige- bzw. Baugenehmigungsverfah- ren auf den Privatgrundstücken nachzuweisen. So ist für das neue Wohngebäude die Anlage einer ebenerdigen Parkebene im Gebäudesockel mit rd. 76 Stellplätzen für die Bewohner vorgesehen. In der Erschließungsstraße des Parkdecks vorgelagerten Carportanlage sind weitere 18 Stellplätze vorgesehen, hierin sind auch die 7 Besu- cherstellplätze enthalten. Insgesamt werden auf dem Grundstück rd.94 Stellplätzen geplant.
5.2.2 Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung des Gebietes ist über die bestehenden Verbundnetze für Trinkwasser, elektrische Energie, Telekommunikation, Schmutzwasser usw. gege- ben. Erforderliche Ergänzungen oder Änderungen der vorhandenen Grundstücksan- schlüsse bedürfen insofern nur der privaten Abstimmung zwischen den Bauherren und den Ver- und Entsorgungsträgern. Die Hauptversorgungskabel und -leitungen der Ver- und Entsorgungsträger befinden sich weitestgehend in den öffentlichen Stra- ßenräumen.
Das Baugrundstück wird durch zwei Leitungen gequert. Das eine ist die Regenwas- serleitung der WEB mit DN 1000, die den Ablauf von dem gegenüberliegenden Neuen Teich bildet. Hier ist eine einvernehmliche Verlagerung der Leitung um das neue Gebäude geplant und verläuft dann weiter bis zum Anschluss an das vorhan- dene Leitungsnetz im Bereich des Geh- und Radweges. Sofern die Leitung auf der
privaten Grünfläche oder auf der Baufläche liegt, wird diese im Plan mit einem beid- seitigen Schutzstreifen von je 3,00 m über ein Leitungsrecht gesichert. Pflanzungen auf oder am Rand des leitungsrechtes sind, soweit sie festgesetzt sind, mit dem Lei- tungsträger abgesprochen. Ebenso ist die Abdeckung des Leitungsrechts mit auf- nehmbaren Platten für den fußläufigen Rettungsweg abgestimmt. Gemäß der Stel- lungnahme der UWB soll die Ablaufleitung des Neuen Teichs vor der Bebauung der Fläche verlegt werden. Der Ablauf aus dem Neuen Teich ist während der Bauarbeiten sicherzustellen.
Vor Ableitung des Oberflächenwassers aus dem Bereich der Parkplatzfläche ist durch entsprechende Vorkehrungen im Kanalnetz zu gewährleisten, dass Schadstoffe nicht in die RW-Kanalisation gelangen.
Eventuell im Rahmen der Bauarbeiten erforderlich werdende Grundwasserabsenkun- gen sind mindestens 4 Wochen vorher bei der Unteren Wasserbehörde zu beantra- gen. Im vorliegenden Bauvorhaben sind keine Tiefgeschosse eingeplant. Das ist auch dem hohen Grundwasserspiegel geschuldet. Der Grundwasserspiegel liegt in Höhe des Wasserstands im Neuen Teich. Eine Beeinflussung des Grundwasser- stands durch die nur in geringer Tiefe in das Grundwasser einbindenden Fundamente ist auszuschließen.
Zudem werden große Teile der Grundstücksfläche überbaut. Die Entwässerung der versiegelten Flächen wird entsprechend der noch zu erstellenden Fachplanung der Außenanlagen und der sich daraus ergebenen Entwässerungspunkte normgerecht eingeplant und kontrolliert in das öffentliche Regenwasserkanalnetz eingeleitet. Hier- bei werden im Besonderen die zu erwartenden Regenmengen im Standardfall aber auch die aus 30-jährlichen und 100-jährlichen Regenereignissen ermittelt. Diese Mengen werden mit den zulässigen einzuleitenden Regenmengen in das öffentliche Kanalnetz verglichen. Ein Anstieg des Grundwasserspiegels auf Grund der Neube- bauung ist demnach nicht zu erwarten. Jegliche Planung wird mit den örtlichen Be- hörden/Versorgern abgestimmt und auch von diesen nach eingehender Prüfung ge- nehmigt.
Eine Baugrube im klassischen Sinn mit Verbau usw. wird es dementsprechend nicht geben. Lediglich die Gründung des Gebäudes wird in den Baugrund eingebaut.
Außerdem verläuft die Fernwärmeleitung der LSW über das neue Baugrundstück.
Diese versorgt die gesamte Nordstadt mit Fernwärme. Die Lage der Leitung wurde im Vorfelde der Planung insbesondere auch auf die Höhenlage geprüft, da eine
- Mindestabdeckung mit Erdreich von 0,40 m gewährleistet sein muss. Die zu über- planende Fernwärmeleitung ist bei der Überbauung nicht in der Lage veränderbar und die Gebäudeplanung muss sich an die abgestimmten Randbedingungen, wie keine Lastabtragung des Gebäudes im Bereich der Fernwärmetrasse, Maßnah- men während der Bauphase etc. anpassen (siehe dazu auch textliche Festsetzung Ziffer 8.).
- Die aufgebrachte Oberfläche (Pflasterung/Abdeckplatten) muss jederzeit auf-/ ab- nehmbar sein, um die Zugänglichkeit für Wartungs- und Reparaturarbeiten zu ge- währleisten.
- Die Fernwärmeleitung muss in einer Breite von mindestens 3,60 m (Trassenbreite 2,00 m plus beidseitig mindestens 0,80 m Arbeitsraum) freilegbar sein um Arbeiten an der Leitung durchzuführen; das Ausbaggern des Bereiches muss ohne Siche- rungsmaßnahmen für das Gebäude möglich sein.
- Zur Planung dieser Bereiche ist die Leitung durch Querschläge zum Start der De- tailplanung freizulegen und der genaue Trassenverlauf zu überprüfen und einzuar- beiten
- Im Bereich der Grenze des überbauten und nicht überbauten Leitungsabschnittes dürfen ebenfalls keine Lasten auf die Leitungen abgetragen werden; diese Berei- che sind bzgl. der technischen Ausführung noch im Detail mit der LSW abzustim- men (erste Abstimmungen sind bereits erfolgt), da auch hier der Charakter der Erdverlegung unbedingt erhalten bleiben muss. Dieses gilt auch während der Bau- phase.
- Alle Umlegungen sind noch im Detail zu planen und daher rechtzeitig zu beauftra- gen (Vorlaufzeit ca. 8 Wochen); der Fernwärmehausanschluss kann nur außerhalb der Heizperiode umgelegt werden.
Im Beilauf der zu überbauenden Fernwärmeleitung befindet ein Stromkabel zur Ver- sorgung des Fernwärmeschachtes nördlich des Neubaus. Sollte dieser Anschluss aufgrund der Baumaßnahme nicht erhalten bleiben können, muss in diesem Zuge so- fort oder ggf. bei Nutzung der optionalen Fernwärmetrasse ein neuer Anschluss er- stellt werden. Für das Stromversorgungskabel der Fernwärmeleitung ist ein 2,00 m breiter Leitungskorridor bis zum Übergabeschacht freizuhalten; dieser wird über ein Leitungsrecht gesichert. Gleichzeitig befindet sich im Bereich der vorhandenen Fern- wärmeleitungstrasse ein Kabelschutzrohr DN 100 der Stadtwerke Wolfsburg AG mit einem in Betrieb befindlichen LWL-Kabel der WOB COM GmbH Wolfsburg.
In Abstimmung mit der LSW wurde die optionale Trasse in die Erschließungsstraße zum Parkdeck geplant. Hier wird ein vorbereiterer Schacht mit vorgefertigten Stütz- winkeln ins Erdreich eingebaut, die bis zu einer Tiefe von 1,90 m reichen. Damit kön- nen die Fernwärmeleitungen auf einer Aufbettung von 0,20 m und einer Überdeckung von 0,90 m Erdreich verlegt werden. Die Breite der vorgerüsteten Trasse beträgt im Lichtraum 2,65 m. Hierzu sind die Vorgaben der LSW wie folgt:
- Zur Sicherung der Fahrspur zwischen der Leitungstrasse im Bereich der Carports (im lichten 2,65 m durch Winkelstützen flankiert) und der Parkgaragenaußenwand ist ein Bereich von mindestens 3 m Breite und im Bereich der Überkragung mit 2,95 m lichter Höhe freizuhalten, hier ist der größtmögliche Raum zur Befahrung eines Baggers zwecks Rohrtransport zu sichern. Diese bezieht sich auf das Ni- veau des Bereiches der Tiefgarageneinfahrt, in den oberen Stockwerken darf das Gebäude darüber überkragen.
Außerhalb der vorgerüsteten Trasse gelten wieder die allgemeinen Bestimmungen.
Die Schutzstreifen außerhalb des Bereiches der Carports betragen 8,00 m. Im südli- chen Bereich ist darauf zu achten, dass dies auch im öffentlichen Bereich bis zur Be- standsleitung im Bebauungsplan gesichert werden muss (durchgängige Sicherung der Ausweichtrasse). Bei Tiefbauarbeiten im Leitungsbereich ist im Vorfeld der Arbei- ten unser Netzbetrieb (Fernwärme: Herr Geilfus; Tel.: 05362/12 4277, Trinkwasser:
Herr Schneider; Tel.: 05362/12 4267) zu informieren.
Im nordwestlichen Bereich des Bebauungsplanes sind aktuell keine Strom-, Trinkwas- ser- und Fernwärmeleitungen verlegt. Direkt angrenzend an diesen Bereich sind wie im Plan bereits erfasst Leitungen vorhanden, die berücksichtigt werden müssen.
Eine statische Belastung durch die aufzuschüttende Rampe ist im Zuge der Detailpla- nung zu betrachten und für den Leitungsbestand auszuschließen. Dies gilt insbeson- dere für den Fernwärme Dehnschenkel der parallel zum oberen Rampenbereich ver- legt ist. Die Detailplanung/Ausführung der Rampe ist so zu gestalten (z. B. Bö-
schung/Winkelstützen), dass statische Wechselwirkungen vermieden werden. Dies be- inhaltet sowohl die Vermeidung von statische Belastungen der Leitungszone durch die Aufschüttung, als auch eine Beeinträchtigung der Standsicherheit der Rampenanlagen bei Aufgrabungen im Leitungsbereich für Wartungs- oder Erneuerungsarbeiten.
Die Umlegung des Trinkwasserhausanschlusses für das Gebäude „Am Gutshof 12“ ist weiterhin in Abstimmung mit der Umlegung der WEB erforderlich und wird im Bereich der Erweiterung des Bebauungsplans realisiert werden müssen. Dies ist in der Detail- planung frühzeitig abzustimmen.
Für die Stromversorgung des Vorhabens wird im Plangebiet in der südlichen Ecke in der Nähe des Fuß- und Radweges eine Trafostation für die Versorgung des geplan- ten Gebäudes vorgesehen. Bei der Lage der Leitung ist auf den als zu erhalten fest- gesetzten Altbaumbestand Rücksicht zu nehmen.
Die Müllentsorgung wird durch die Wolfsburger Abfallwirtschaft und Straßenreinigung (WAS) durchgeführt. Anfahrtsmöglichkeiten für die Abfallentsorgungsfahrzeuge sind über die Straße Am Gutshof vorgesehen. Entlang der Grundstückszufahrt wird auf Höhe der öffentlichen Grünfläche eine Sammelstelle für die Müllbehälter an den Ab- fuhrtagen eingerichtet werden, die dann mit der direkten Lage am Wendehammer der Straße "Am Gutshof" im Holbereich für die Müllfahrzeugen liegt und direkt angefahren werden kann, ohne die Wendeanlage direkt oder den Geh- und Radweg zu beein- trächtigen. Die Müllsammelfläche wird über ein Planzeichen auf der Verkehrsfläche gesichert. Die Müllbehälter werden an den Abfuhrtagen an der Sammelstelle bereit- gestellt. Der Müllstandplatz muss den Anforderungen der Abfallwirtschaftssatzung der WAS entsprechen und für die Mitarbeiter der WAS frei zugänglich sein. Das Abfallbe- hältervolumen ist im Vorfeld zu ermitteln, um die Größe des Müllstandplatzes ent- sprechend zu wählen. Ein Zuparken des Müllstandplatzes und des Wendehammers ist zwingend auszuschließen, da in diesem Fall das Entsorgungsfahrzeug keine Wen- demöglichkeit hat.
Zu weitergehenden Hinweisen der Ver- und Entsorger siehe Pkt. 5.9 der Begründung.
5.3 Grünflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB
5.3.1 Öffentliche Grünflächen
Im Urplan ist an der Wendeanlage der Straße „Am Gutshof“ eine öffentliche Grünflä- che als Abstandsgrün zwischen der Wendeanlage und dem Fuß- und Radweg festge- setzt, der in Verlängerung der Schloßstraße die fuß- und radläufige Verbindung in die Nordstadt herstellt. Diese Anlage muss für die benötigte Zufahrtsbreite zum Plange- biet verkleinert werden. Die öffentliche Grünfläche wird in großen Teilen mit einem Leitungsrecht zugunsten der optionalen Fernwärmetrasse der LSW überlagert. Mit diesem Stück soll der Anschluss von der optional zwischen Gebäude und Carportan- lage verlaufenden, nicht überbauten Leitungstrasse den Anschluss an die Bestands- leitung schaffen.
Auf der öffentlichen Grünfläche ist ein Baum als zu erhalten festgesetzt. Hier handelt es sich um eine Zerreiche (Quercus cerris), die aufgrund einer Rissbildung im
Stammbereich in regelmäßigen Abständen untersucht wird. Sollte es zu einer Nut- zung der optionalen Fernwärmetrasse kommen, muss geprüft werden, ob der Baum
erhalten werden kann, ansonsten greift die unten angesprochene Ersatzpflanzungs- regelung.
Durch die Aufweitung der Zufahrt von der Wendeanlage der Straße „Am Gutshof“
werden voraussichtlich drei Bäume (2 Eschen und 1 Linde) gefällt. Hierzu sollen auf dem Grundstück des Investors je gefälltem Baum eine Ersatzpflanzung vorgenom- men werden. Sollte dieses nicht möglich sein, kann in Abstimmung mit der Stadt die Anpflanzung auf einer externen Fläche erfolgen.
5.3.2 Private Grünfläche
Entlang der Schulenburgallee wird die Grünfläche aus dem Urplan übernommen.
Hierbei handelt es sich um die Böschung, die den Höhenausgleich zwischen der ca.
2,00 m höher gelegenen Schulenburgallee und dem Baugrundstück schafft. Die Bö- schung ist zurzeit mit Bäumen und Sträuchern bestanden und wird sowohl von dem Überlauf aus dem Neuen Teich als auch von der Fernwärmeleitung gequert.
Die private Grünfläche gehört mit zu dem Baugrundstück und wird von dem Investor mit erworben. Für die Aufstellflächen der Feuerwehr werden dort geringfügige Erwei- terungen des Fußweges, der als Aufstellfläche dient, ausgebaut. Im Zuge der Pla- nung soll die Regenwasserleitung des Überlaufs, die momentan noch quer über das Grundstück verläuft, um das geplante Gebäude herum verlegt werden. Daher wird die neue Leitungstrasse erst einmal dem Verlauf der privaten Grünfläche nach Norden folgend entlang der Schulenburgallee innerhalb der Böschung verlegt, um dann von Norden um das geplante Gebäude an die Bestandsleitung auf der Südostseite des Gebäudes wieder an das vorhandene Netz anschließen. Ein entsprechender Schutz- streifen wird festgesetzt. Gleichzeitig grenzt an die Böschung das geplante Gebäude auf der Ebene des Parkdecks. Hier sollen für einen fußläufigen Rettungsweg auf- nehmbaren Platten auf dem Leitungsrecht verlegt werden. Diese Vorgehensweise wurde mit dem leitungsträger abgesprochen. Die Balkone der Wohngebäude auf der darüberliegenden Piazza können dabei im Norden bis zu 1,50 m über die Grünfläche kragen, in der das Leitungsrecht liegt. Dabei ist, gemäß Absprache mit dem Leitungs- träger, ein Lichtraumprofil von mindestens 2,10 m zwischen Oberkante Grünfläche und Unterkante Balkon einzuhalten. Bei Balkonen, die nicht über das Leitungsrecht hinauskragen, sind bis zu 2,00 m zulässig. Die vorhandenen Bäume in dem Bereich werden entfernt werden müssen. Für diese ist dann als Ausgleich für jeden entfallen- den Baum ein neuer Baum an anderer Stelle zu pflanzen. Ein Bestandsbaum inner- halb der privaten Grünfläche, der mit den anderen zu erhaltenden Bäumen auf der Baufläche im Osten des Grundstücks eine Baumgruppe bildet, wird als zu erhalten festgesetzt.
Innerhalb der privaten Grünfläche, südlich der Regenwasserleitung, quert die vorhan- dene Fernwärmeleitung mit ihren Zusatzleitungen den Grünstreifen und weiter südlich davon wird ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht als optionale Trasse für die Verlegung der Fernwärmeleitung mit aufgenommen. Gemäß textlicher Festsetzung Ziffer 10 ist auf dem Grundstück eine öffentliche fußläufige Verbindung zwischen der Schulenbur- gallee und in dem Geh- und Radweg in der Verlängerung der Schlossstraße geplant, der dann den Höhenunterschied innerhalb der Böschung über eine Treppenanlage überwindet. Für diese Wegeverbindung, wie auch für zwei Zuwegungen auf die Pia- zza sind per textlicher Festsetzung Ziffer 12 jeweils eine Zuwegung über die private Grünfläche mit einer Maximalbreite von 3,00 m zulässig.
5.4 Lärmschutz
Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich um die Planung eines allge- meinen Wohngebietes (WA).
Für das Plangebiet besteht eine Geräusch- Vorbelastung durch den Verkehrslärm der Schulenburgallee. Ebenso waren die Lärmvorbelastungen durch das Volkswagen- werk, wie der Sportlärm der nahegelegenen Schulsportanlage zu prüfen. Mit der vor- liegenden schalltechnischen Untersuchung sollen die Belastungen und der erforderli- che Emissionsschutz ermittelt werden. Da parallel zur Bauleitplanung das konkrete Vorhaben schon vorgelegen hat, wurden somit für das Bauvorhaben die Anforderun- gen an den baulichen (passiven) Schallschutz der Außenbauteile ermittelt und darge- stellt.
Darüber hinaus ist eine Beurteilung der vom Bauvorhaben zukünftig ausgehenden Lärmimmissionen (Stellplatznutzung, ebenerdige Parkgarage, Fahrzeugbewegungen) im Bereich der angrenzenden Altbebauung erforderlich. So handelt es sich südlich des Plangebietes bei der angrenzenden Bebauung um ein Reines Wohngebiet, wäh- rend für das Baugrundstück selbst der Schutzanspruch eines Allgemeinen Wohnge- biets zu Grunde zu legen ist.
Der Planbereich ist Verkehrslärmeinflüssen der Hauptverkehrsstraße (Schulenburgal- lee) ausgesetzt. Für die im Nahbereich des Plangebietes liegenden Straßen wurden von der Abteilung Strategische Planung des Geschäftsbereiches Straßenbau und Projektkoordination der Stadt Wolfsburg folgende durchschnittlichen werktäglichen Verkehrsstärken aus den letzten Verkehrserhebungen angegeben: die Verkehrsmen- gen auf der Schulenburgallee betragen bis zu 9.747 Kfz/24h mit einem LKW-Anteil von 2,78 % tags/4,15 % nachts und westlich des Plangebietes Am Gutshof bis zu 376 Kfz/ 24h mit 1,58% LKW-Anteil tags/0 % nachts. Für die Straße "Neue Reihe"
sind keine Verkehrserhebungen vorhanden.
Um den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse im Hinblick auf den Lärmschutz ausreichend Rechnung zu tragen, wurde ein schalltechnisches Gut- achten 4) erstellt,das die Verkehrslärmverhältnisse auf der Straße „Schulenburgallee“
betrachtet. Ebenso wurden die Auswirkungen der Verkehre der neu geplanten Wohn- bebauung auf den Bestand, Gewerbe- und Sportlärmeinflüsse untersucht. Im Folgen- den werden Zitate aus dem Gutachten kursiv wiedergegeben.
Beurteilungsgrundlage für die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Hinblick auf den Verkehrslärm bildet die 16. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmis- sionsschutzgesetzes (16. BImSchV). Nach § 2 dieser Rechtsordnung gelten für allgemeine Wohngebiete (WA) und reine Wohngebiete (WR) Immissionsgrenzwerte (IGW) von 59 dB(A) am Tage (06:00 – 22:00 Uhr) und 49 dB(A) in der Nacht (22:00 – 06:00 Uhr).
Für städtebauliche Planungen, wie dieser Bebauungsplan, sollen die sog. Orientie- rungswerte nach Beiblatt 1 zu DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" herangezogen werden. Sie betragen bei allgemeinen Wohngebieten 55 dB(A) für den Tageszeit- raum (06:00 – 22:00 Uhr) und 45 dB(A) für die Nachtzeit (22:00 – 06:00 Uhr). Für reine Wohngebiete betragen sie Tags 50 dB(A) und nachts 40 dB(A).
4) Ingenieurbüro für Bauphysik BATT: Gutachten zur Realisierung eines ausreichenden Schall-
