1 In unserer Arbeit beziehen wir uns eher auf die «sesshaften»,
«verwurzelten» Mieter. Ihnen setzen Veränderungen und Wechsel mehr zu als mobilen Mietern. Die Forderungen, welche sesshafte Mieter an ihre Wohnung und deren
Umgebung stellen, sind mehr oder weniger klar bestimmbar.
Wir gehen auch davon aus, dass die sesshaften Mieter sta-tistisch die Mehrzahl der Mieter bilden.
Abb.5.1
Das Bild irgend einer Siedlung im schweizerischen Mittelland.
Es wäre unbefriedigend die ganze (ideelle und finanzielle) Kraft auf die Erneuerung der Gebäude auszurichten und den – für das Zusammenleben der Bewohner ebenso wichtigen – Aussen-raum zu vernachlässigen.
5.1.2 Schlafstadt und Lebensbereich
Die Ueberbauungen am Rande der Ballungszentren sind in der Regel als eigentliche Schlafstädte konzi-piert worden. Es sind gleichsam «genormte» Wohn-überbauungen, in denen meist eine bestimmte Wohnungsgrösse dominiert. Geschätzt werden bei dieser Wohnform die Grünflächen zwischen den einzelnen Baukörpern, die Offenheit der Siedlungs-struktur und die kinderfreundlichen Spielplätze.
Diese Qualitäten, welche zuerst die Siedlungen der dreissiger Jahre dieses Jahrhunderts auszeichneten, sind nach wie vor begehrt. Wir stellen jedoch fest, dass die reinen Schlafstädte immer weniger akzeptiert werden. Gefordert wird heute vielmehr die gesamte
«Palette» des Alltags, in dem es Platz und Möglichkeiten gibt für Wohnen, Arbeiten und Frei-zeit.
Unterschiedlich gross ist jeweils der Radius der ver-schiedenen «Erlebniswelten». Der «sesshafte»
Mieter sucht ein vielfältiges Angebot in unmittelba-rer Nähe, zumindest in der eigenen Gemeinde. Dem mobilen Mieter ist auch eine kurze Fahrt in die nächste Stadt nicht zu aufwendig. Für beide ist aller-dings eine gute Erschliessung durch öffentliche Verkehrsmittel unerlässlich.
5.1.3 Erneuerungsdruck und Mietzins
Mehrfach schon haben wir darauf hingewiesen, dass eine enorme Bausubstanz der Erneuerung bedarf. Wird dieses umfangreiche «Erneuerungs-projekt der Schweiz» verwirklicht, so ist viel Kapital notwendig, zunächst für die Investitionen und danach zur Bezahlung der höheren Mieten. Es stellt sich daher die Frage, ob wir uns eine solche Erneuerung volkswirtschaftlich überhaupt leisten können (und dürfen).
Gewiss ist, dass durch Erneuerungen günstiger Wohnraum verlorengeht. Diese beiden Faktoren stehen in einem bemerkenswerten Verhältnis zu-einander: Je tiefer die Mieten sind, desto schlech-ter ist der Zustand des Gebäudes und desto grös-ser ist sowohl der Erneuerungsbedarf wie der hierfür notwendige Aufwand. Entsprechend wird auch die Erhöhung der Mietzinsen sein.
Die logische, aber unglückliche Koinzidenz eines grossen Erneuerungsbedarfes und einer geringen Zahlungsfähigkeit der Mieter führt – wegen der sprunghaften Mietzinserhöhung – schliesslich zur Verdrängung der Bewohner. Solche Umschichtun-gen lassen sich in allen grösseren Städten, aber auch in den Agglomerationen nachweisen.
Man kann sich deshalb der Einsicht nicht entziehen, dass ein schlechter Gebäudeunterhalt unsozial ist, obwohl die Mietzinsen in solchen Bauten – gewöhn-lich – tief sind. Jeder Mietzins muss so hoch blei-ben, dass Rückstellungen für den Unterhalt des Gebäudes möglich sind und Instandhaltungs-arbeiten laufend durchgeführt werden können.
Andererseits muss weiterhin günstiger Wohnraum zur Verfügung stehen, nicht nur für die finanziell schwächeren Bürger. Denn auch Haushalte mit
«normalen» Einkommen können die geforderten (Neubau)-Mieten oft nicht mehr bezahlen und wer-den von einer eigentlichen Wohnungsnot erfasst.
Es lässt sich feststellen, dass heute viele Mietzinsen – gemessen an «durchschnittlichen» Einkommen und am Bruttosozialprodukt – zu hoch sind. Der Immobilienbestand müsste durch Mietzinsein-nahmen aus «durchschnittlichen» Einkommen getragen werden können. Auch bei der Erneuerung von Bausubstanz darf dieser Aspekt nicht vernach-lässigt werden. Der Konflikt zwischen Erneuerungs-bedarf und Mietzinsgefüge ist heute kaum befriedi-gend zu lösen.
Gewiss ist aber, dass mit einer Erneuerung von Agglomerationsüberbauungen die Gleichförmig-keit solcher Siedlungen (d.h. die EinheitlichGleichförmig-keit der Wohnungsgrundrisse) gemildert und in ein varian-tenreiches Wohnungsangebot verwandelt werden kann, das den vielfältigen Bedürfnissen und An-sprüchen heutiger Mieter besser zu entsprechen vermag.
Wir befinden uns in einer Zeit empfindlicher gesell-schaftlicher Umwälzungen.
– Die Grundsätze der schweizerischen Siedlungs-politik sind im Wandel begriffen. Anstelle der Expansion wird die intensivere Nutzung des Bestehenden gefordert. Zugunsten eines haus-hälterischen Umganges mit dem Boden wird die Entwicklung innerhalb des vorhandenen Sied-lungsraumes propagiert.
– Veränderungen im Zusammenleben und in der Zusammensetzung der Gesellschaft, wie etwa die wachsende Zahl von Betagten und Klein-haushalten, bedingen vielfältige Wohnformen und entsprechende Anpassungen der Infra-struktur.
In diesem Zusammenhang kommt der Er-neuerung des Gebäudebestandes, die ja nicht in erster Linie der Schadensbehebung, son-dern der Entwicklung des Siedlungsraumes dienen soll, eine besondere Bedeutung zu.
Durch Erneuerungen ergibt sich die Möglichkeit, – bestehende Bauten besser in die
Siedlungs-struktur der Gemeinde zu integrieren;
– Bestehendes intensiver zu nutzen;
– Fehlendes zu ergänzen;
– Ungenutztes zu aktivieren und Brachen nutzbar zu machen.
5.2 Die Chancen einer
Siedlungserneuerung
6.2 Die ökonomischen und die rechtlichen Gegebenheiten 39
6.2.1 Die ökonomischen Gegebenheiten 39
6.2.2 Die rechtlichen Gegebenheiten 30
6.3 Das Sozialgefüge der Siedlung 40
6.4 Das Sozialgefüge der näheren und der weiteren Umgebung 40
6.5 Die Infrastruktur der Siedlung und ihrer Umgebung 41
6.6 Die Tendenzen im Umfeld 42
6.6.1 Die Veränderungen innerhalb des Umfeldes 42
6.6.2 Die historisch-kulturellen Werte 42
6.7 Die ökologischen Aspekte 43
7 Die Problemformulierung 45
7.1 Die Beeinträchtigung der Bewohnbarkeit 46
7.1.1 Der Grad der Beeinträchtigung 47
7.1.2 Der Einfluss der Jahreszeiten auf die Bauperioden 50
7.1.3 Die Dauer der Beeinträchtigung 51
7.1.4 Die Bewohner 52
7.1.5 Die Intensität der Eingriffe 52
7.2 Die Eingriffseinheiten 53
7.2.1 Die einzelne Nutzungseinheit 54
7.2.2 Mehrere Nutzungseinheiten 54
7.2.3 Das gesamte Haus 55
7.2.4 Zusätzliche Bauten 55
7.3 Die Belegung des Gebäudes 55
7.3.1 Das unbewohnte Haus 55
7.3.2 Das teilweise bewohnte Haus 57
7.3.3 Das vollständig bewohnte Haus 57
7.3.4 Fazit 58
8 Das Sozialprojekt 59
8.1 Zwei Beispiele 59
8.1.1 Im Zentrum steht der Mieter 59
8.1.2 Im Zentrum steht der Vermieter 64
8.1.3 Fazit 64