Lt. Wohnungseigentumsgesetz kann an Wohnungen das Wohnungseigentum (Eigentumswohnung) und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet wer-den.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsan-teil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
In diesem Kapitel wird bei dem Wohnungseigentum unterschieden zwischen:
Erstverkauf = Erstverkauf einer Eigentumswohnung aus einer neuerrichteten Eigentums-wohnanlage (Neubau)
Weiterverkauf = Weiterverkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung, unabhängig davon, ob die Eigentumswohnung seinerzeit durch Neubau oder Umwandlung einer Mietwohnung entstanden ist (Bestandsbau)
Umwandlung = Erstverkauf einer Eigentumswohnung nach Umwandlung einer Mietwohnung
Das Teileigentum bezieht sich hier auf gewerblich genutzte Räume. Verkäufe von Tiefgaragenplätzen, Garagen, Stellplätze usw. werden nicht erfasst.
6.1 Wohnungseigentum
Im Jahr 2020 wurden im Kreisgebiet im gewöhnlichen Geschäftsverkehr insgesamt 138 Eigentumswoh-nungen mit einer Gesamtwohnfläche von 10.677 m² und einem Geldumsatz von 14,00 Mio. EUR ver-kauft. Gegenüber dem Vorjahr ist die Anzahl um 15 Prozent und der Wohnflächenumsatz um 10 Prozent gesunken. Der Geldumsatz ist hingegen um 15 Prozent gestiegen.
Die folgende Tabelle zeigt die Anzahl der Kauffälle in dem Zeitraum ab 2000.
Eigentumswohnungen
Anzahl der Kauffälle im Kreisgebiet seit 2000
Jahr Eigentums-wohnungen
insgesamt
davon Weiterverkäufe und
Erstverkäufe nach Umwandlung
davon Erstverkäufe nach Neubau
2000 132 93 39
2001 156 120 36
2002 135 118 17
2003 112 100 12
2004 91 88 3
2005 85 78 7
2006 64 60 4
2007 88 87 1
2008 74 74 0
2009 81 81 0
2010 114 109 5
2011 120 111 9
2012 121 109 12
2013 131 112 19
2014 174 160 14
2015 132 118 14
2016 156 138 18
2017 188 158 30
2018 136 122 14
2019 162 150 12
2020 138 118 20
Im Mittel der Jahre 2000 bis 2020 wurden im Kreis Höxter jährlich 143 Eigentumswohnungen gekauft.
Im Jahr 2020 lag die Anzahl der Kauffälle 3 Prozent unter diesem langjährigen Mittelwert.
Eigentumswohnungen im Kreisgebiet Geldumsatz seit 2010
Im Jahr 2020 betrug der Geldumsatz insgesamt 14,00 Mio. EUR. Davon entfielen auf “Erstverkäufe nach Neubau“ 5,45 Mio. EUR und auf den “Weiterverkauf gebrauchter Eigentumswohnungen und Um-wandlungen“ 8,55 Mio. EUR. Gegenüber dem Vorjahr ist der Geldumsatz um 15 Prozent gestiegen.
Im Mittel der Jahre 2010 bis 2020 betrug der jährliche Geldumsatz 10,62 Mio. EUR. Im Jahr 2020 lag der Geldumsatz 32 Prozent über diesem langjährigen Mittelwert.
Eigentumswohnungen Umsatzahlen in den Städten Stadt Anzahl Geldumsatz
in Mio. Euro
Hinweis: Abweichungen in den Summen können sich durch Rundungen ergeben.
0,92
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Mio. Euro
Jahr Erstverkauf nach Neubau
Weiterverkauf gebrauchter Eigentumswohnungen und Umwandlungen
6.1.1 Durchschnittspreise
Eigentumswohnungen im Kreisgebiet mittleres Preisniveau seit 2010
Eigentumswohnungen im Kreisgebiet Kauffälle aus dem Jahr 2020 Anzahl Geldumsatz
Hinweis: Abweichungen in den Summen können sich durch Rundungen ergeben.
Der in dieser Tabelle aufgeführte Geldumsatz beinhaltet auch Preisanteile für mitverkaufte Garagen und Pkw-Stellplätze. Das mittlere Preisniveau in Euro/m² Wohnfläche bezieht sich hingegen nur auf die Ei-gentumswohnungen.
Je nach Lage und Ausstattungsstandard streuen die Preise stark. In den einfachen Lagen wurden bei unterdurchschnittlichem Ausstattungsstandard für Altbauwohnungen Preise von unter 400 EUR/m² Wohnfläche registriert. In den besten Lagen wurden bei gutem Ausstattungsstandard für Neubauwoh-nungen bis zu 3.000 EUR/m² Wohnfläche gezahlt. Die Preise für EigentumswohNeubauwoh-nungen in neu errich-teten Eigentumswohnanlagen sind im Mittel um 5 Prozent gestiegen. Bei Weiterverkäufen gebrauchter Eigentumswohnungen sind die Preise um 12 Prozent gestiegen.
Um einen Einblick in das absolute Preisgefüge von gebrauchten Eigentumswohnungen (Weiterverkäufe und Umwandlungen) zu gewinnen, wurden die nachgewiesenen Verkäufe in Preisklassen eingeteilt.
Das Ergebnis für das Jahr 2020 ist in dem nachfolgenden Diagramm dargestellt.
1.690 1.810
670 650 650 680 740 810 760 720 740 820 920
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Euro/m² Wohnfläche
Jahr Erstverkauf nach Neubau
Weiterverkauf gebrauchter Eigentumswohnungen und Umwandlungen
Eigentumswohnungen
Anzahl der Weiterverkäufe und Umwandlungen in Preiskategorien
Das nachstehende Diagramm zeigt die Abhängigkeit der Kaufpreise gebrauchter Eigentumswohnungen (Weiterverkäufe) vom Baujahr bzw. fiktivem Baujahr nach durchgeführten Modernisierungsmaßnah-men. Die 289 Vergleichspreise stammen aus den Jahren 2018 bis 2020.
Eigentumswohnungen
Weiterverkäufe und Umwandlungen der Jahre 2018 bis 2020 19
Kaufpreis in Euro je m² Wohnfläche
0
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020
Kaufpreis Euro je m² Wohnfläche
Baujahr
6.1.2 Liegenschaftszinssatz
Für den nachstehend aufgeführten Liegenschaftszinssatz wurden die geeigneten Kauffälle der Jahre 2018 bis 2020 herangezogen (Grundsätze für die Ableitung Kapitel 8.2.1).
Eigentumswohnungen
Liegenschaftszinssatz auf Grundlage von 383 Vergleichsfällen
Merkmal/Einflussgröße Mittel Standardabweichung
Wohnfläche in m² (WF) 76 25
Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche (KP) 1.109 662
Miete in €/m² Wohnfläche (M) 5,08 1,03
Restnutzungsdauer in Jahren (RND) 40 16
Gesamtnutzungsdauer in Jahren (GND) 80 0
Bewirtschaftungskosten (BWK) in % des Rohertrages 30 7
Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude (P) 11 11
Bodenrichtwert (beitragsfrei) Euro/m² (BRW) 91 35
ermittelter Liegenschaftszinssatz (LZ) 3,4 1,7
6.1.3 Rohertragsfaktoren
Auf Grundlage der in den Jahren 2018 bis 2020 erfassten Weiterverkäufe gebrauchter Eigentumswoh-nungen wurden Rohertragsfaktoren abgeleitet. Der Rohertragsfaktor stellt das Verhältnis vom Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) dar. Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirt-schaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Mieten. Umlagen, die zur Deckung von Be-triebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.
Rohertragsfaktoren gebrauchter Eigentumswohnungen Baujahr
1960 1970 1980 1990 2000 2010 10,6 13,5 16,5 19,5 22,5 25,4
Die vorstehenden Rohertragsfaktoren gelten lediglich für den Weiterverkauf gebrauchter Eigentums-wohnungen. Wertanteile eventuell vorhandener Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Pkw-Stellplätze sind nicht enthalten (siehe Kapitel 5.8). Die Rohertragsfaktoren für weitere Baujahre können zwischen den benachbarten Baujahren interpoliert werden.
Beispiel:
Für die im Jahr 1990 bezugsfertig erstellte Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 80 m² beträgt die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete 5,80 EUR/m².
Jahresnettokaltmiete: 80 m² x 5,80 EUR/m² x 12 = 5.568 EUR
Rohertragsfaktor lt. Tabelle: x 19,5
Wert der Eigentumswohnung: 5.568 EUR x 19,5 = 109.000 EUR
das sind 1.360 EUR/m² Wohnfläche Eine ggf. zur Eigentumswohnung gehörende Garage, Tiefgarage oder ein Pkw- Stellplatz ist gesondert zu berücksichtigen (siehe Kapitel 5.8).
6.2 Teileigentum
Teileigentum ist das Miteigentum an einem bebauten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (§ 1 Abs. 3 Wohnungseigentumsge-setz). Hierzu gehören Ladenlokale, Büros, Arztpraxen usw. Im Jahr 2020 wurden in diesem Teilmarkt 7 Kauffälle registriert.
Teileigentum
Anzahl der Kauffälle und Geldumsatz in Mio. Euro
Jahr 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Kauffälle 2 16 8 5 5 2 4 4 10 3 7
Geldumsatz 0,10 0,87 0,74 0,26 0,74 0,31 0,51 0,19 1,01 0,13 0,61
Der Umsatz von Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum) ist im Ver-gleich zu den Verkäufen von Wohnungseigentum nur von untergeordneter Bedeutung. Wegen des ge-ringen Datenmaterials wurden bisher keine Liegenschaftszinssätze für Teileigentume veröffentlicht. Die Auswertung des vorhandenen Datenmaterials zeigt, dass die Liegenschaftszinssätze für Teileigen-tum höher liegen als bei WohnungseigenTeileigen-tum und im Regelfall den Liegenschaftszinssätzen der Gebäu-deart entsprechen, in denen sie sich befinden.