Als wissenschaftliche Grundlage der Arbeit wird der interdisziplinäre Ansatz der Immobilien-ökonomie herangezogen.40 Dieser unterscheidet zwischen managementorientierten, instituti-onellen und typologischen Aspekten. Das Fundament stellt die Betriebswirtschaftslehre dar, wobei auch volks- und rechtswissenschaftliche Elemente sowie stadtplanerische, architektoni-sche und ingenieurwissenschaftliche Komponenten einfließen. Zusammengefasst wird das Konzept im Haus der Immobilienökonomie, das einen Überblick über die Vielzahl der zu im-mobilienwirtschaftlichen Fragestellungen verwandten Disziplinen und Forschungsbereiche gibt.41 Bei thematischer Verknüpfung der einzelnen Bausteine des Hauses der Immobilienöko-nomie mit der Materie Mobilität wird deutlich, dass für nahezu alle Teildisziplinen inhaltliche Schnittmengen existieren.42 Abbildung 1 fasst die in der vorliegenden Arbeit schwerpunktmä-ßig betroffenen Bereiche des Hauses der Immobilienökonomie zusammen. Auf der Basis be-triebswirtschaftlicher Überlegungen stehen auf institutioneller und typologischer Seite die Nutzer von Gewerbeimmobilien im Fokus der Analyse:
39 Vgl. insbesondere Kap. 3.3 ab S. 78 und Kap. 5.4 ab S. 290.
40 Vgl. Schulte, K.-W./ Schäfers, W. (2005), S. 58-64.
41 Vgl. ausführlich Schulte, K.-W./ Schäfers, W. (2005).
42 Vgl. hierzu auch die Ausführungen unter Kap. 6.2 ab S. 298.
Einfü
Der empirische Teil orientiert sich am Konzept der Triangulation.45 Die Triangulation ist gleichermaßen Forschungsmethodik wie Forschungsinteresse sozialwissenschaftlicher Untersu-chungen.46 Im Zuge der Triangulation wird ein Forschungsgegenstand aus mindestens zwei Perspektiven betrachtet, wobei die Perspektiven z.B. unter Einbezug unterschiedlicher Da-tenquellen eingenommen und die gewonnenen Daten auf verschiedene Weisen ausgewertet werden können.47 Die vorliegende Arbeit nutzt in einem ersten Schritt ein qualitatives For-schungsdesign. Auf Basis leitfadengestützter, teilstandardisierter Interviews mit Experten der immobilienwirtschaftlichen Praxis erfolgt nach dem Prinzip der theoretischen Sättigung eine theoriegenerierende Analyse, in welcher Faktoren identifiziert werden, die das Mobilitätsver-halten gewerblicher Mieter beeinflussen können.48 Diese Art der qualitativ-empirischen Vor-gehensweise wird bei umfangreichen, theoretisch nur unzureichend strukturierten For-schungsgegenständen als zielführend angesehen.49 Im zweiten Schritt erfolgt ein Perspekti-venwechsel. Auf Basis der in Schritt eins identifizierten Faktoren findet eine onlinebasierte, nach Nutzungsarten partitionierte Umfrage statt, bei der die Gewichtung der Faktoren durch die Mieter abgefragt wird. Die gewählte Herangehensweise begünstigt Analysen vor dem Hin-tergrund des Behavioral Real Estate Ansatzes, da Experten- und Nutzeransichten verglichen und Informationsasymmetrien abgebaut werden können.50 Die Interviews dienen der Identifi-zierung und Diskussion der mobilitätsbeeinflussenden Faktoren, während die Onlinebefragung die tatsächlichen Nutzeransichten in die Analyse inkludiert. Im Anschluss werden aus den Er-kenntnissen der qualitativen und quantitativen Abschnitte Thesen zur Flexibilität und zur Mo-bilität gewerblicher Mieter abgeleitet, die sich u.a. durch Real Estate Asset Manager zur Be-standsoptimierung nutzen lassen. Aufgrund der bis dato unzureichenden theoretischen Fun-dierung des Forschungsgegenstandes, Unzulänglichkeiten bei der Stichprobenmodellierung und mangels durchgängiger statistischer Robustheit der Ergebnisse wird übergeordnet auf einen hypothesentestenden Ansatz verzichtet.51 Es sollen vielmehr mögliche Beziehungsstruk-turen aufgedeckt werden, die später im Detail geprüft werden können.52 Abbildung 2 verdeut-licht die Anwendung des Konzepts der Triangulation in der vorliegenden Arbeit:
45 Zum Ursprung der Triangulation vgl. Denzin, N. (1970), S. 303-312.
46 Vgl. Flick, U. (2011), S. 7-10 zur Entwicklung der Forschungsbemühungen.
47 Vgl. Flick, U. (2011), S. 11.
48 Eine ausführliche Beschreibung des Konzepts der Triangulation findet sich in Kap. 4 ab S. 84. Eben-so werden qualitative und quantitative Methodik in Kap. 4.1 ab S. 88 und Kap. 5.1 ab S. 194 im De-tail begründet und erläutert.
49 Vgl. Schleich, H. (2011), S. 6f. und Lamnek, S. (2010), S. 81-84.
Die theoretisch unzureichende Strukturierung des Forschungsgegenstandes wird im Rahmen der Literaturüberblicke in den Kap. 4.2.1, 4.3.1 und 4.4.1 ab S. 99 nochmals verdeutlicht.
50 Vgl. Kap. 5.4 ab S. 290.
51 Vgl. Gerstner, N. (2008), S. 31.
52 Vgl. Trübestein, M. (2011), S. 7.
Einfü
Mobilität erarbeitet und auf ihre inhaltliche Bedeutung und die Herausforderungen für immo-bilienwirtschaftliche Akteure überprüft.
Kapitel 4 und Kapitel 5 bilden den empirischen Teil der Arbeit.53 Kapitel 4 konzipiert und ka-tegorisiert die mobilitätsbeeinflussenden Faktoren auf Basis von Experteninterviews. Einlei-tend werden Methodik und Zielsetzung der qualitativen Erhebung veranschaulicht. Neben der Charakterisierung von Datengrundlage und Grundgesamtheit wird auf die Konstruktion und die Inhalte des Interviewleitfadens sowie auf die Auswertung der Interviewtranskripte eingegan-gen. Die folgenden Unterabschnitte sind identisch aufgebaut und behandeln sequenziell die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Mixed-Use. Eingangs werden benachbarte For-schungsansätze vorgestellt, welche nochmals die Forschungslücke aufzeigen und die methodi-sche Herangehensweise argumentativ bekräftigen. Daraufhin werden die in den Interviews aufgedeckten Faktoren diskutiert. Hierbei wird vor dem Hintergrund des Forschungsinteresses in immobilienspezifische sowie unternehmens- und situationsspezifische Mobilitätsfaktoren unterschieden. Am Ende der Unterabschnitte werden die identifizierten Faktoren pro Nut-zungsart in einem Katalog zusammengefasst.
Kapitel 5 widmet sich auf Basis der in Kapitel 4 erarbeiteten Faktorenkataloge der onlinege-stützten Mieterbefragung. Einführend wird auf Methodik und Zielsetzung der quantitativen Erhebung, die Datengrundlage, die Konstruktion der Fragebögen und die Datenauswertung eingegangen. Im Anschluss werden die Rückläufer der Fragebogenaktion je Nutzungsart aufbe-reitet, woraufhin u.a. Clusterungen einen detaillierteren Vergleich der Mieter ermöglichen.
Das Kapitel setzt sich im weiteren Verlauf kritisch mit der zugrunde gelegten Methodik, dem Untersuchungsdesign und der Aussagekraft der Ergebnisse der Arbeit auseinander, bevor die Erkenntnisse schließlich unter den Implikationen für Theorie und Praxis thesenartig zusam-mengeführt werden.
Kapitel 6 summiert die zentralen Aussagen der Studie. Im Rahmen des Ausblicks werden zu-dem weiterführende Forschungsanregungen aufgegriffen. Abbildung 3 illustriert den Aufbau der Arbeit:
53 Die Zusammensetzung und die Interdependenzen der Kap. 4 und 5 in Bezug auf Datenquellen und Analysemethoden spiegeln dabei das Konzept der Triangulation wider.
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Abbild
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