Datengrundlage und Charakterisierung der Grundgesamtheit

Die Basis der qualitativen Analyse bilden 32 Interviews,⁴⁰⁴ die in einem Zeitraum von Novem-ber 2011 bis März 2012 mit insgesamt 34 Personen geführt wurden.⁴⁰⁵ Die Interviews fanden in acht deutschen Städten statt und wurden mit 70% großteils persönlich und zu 30% telefonisch absolviert, je nach terminlicher Verfügbarkeit der Gesprächsteilnehmer.⁴⁰⁶ Zur Vorbereitung auf die Interviews wurde den Gesprächspartnern der Interviewleitfaden per E-Mail zuge-schickt. Mit Einverständnis der Gesprächspartner wurden die Interviews digital aufgezeich-net.⁴⁰⁷ Die Audiofiles aller Interviews konnten anschließend transkribiert werden. Im Nach-gang an die Termine wurden die Transkripte zur Kontrolle und ggf. Ergänzung an die

400 Vgl. Schleich, H. (2011), S. 6f. und Lamnek, S. (2010), S. 81-84.

401 Vgl. Merkens, H. (2003), S. 97-104 und Mayer, H. (2002), S. 38.

402 Mahler, K. (2008), S. 93.

403 Vgl. Mayer, H. (2002), S. 36-56 und Schnell, R. et al. (1999), S. 300.

404 Eine alphabetische Übersicht zu den Interviewpartnern mit weiterführenden Informationen findet sich in Anhang 1 auf S. XX. Aufgrund der Datenschutzanforderungen einzelner Interviewpartner werden die Aussagen aus den Interviews in der veröffentlichten Fassung der Arbeit anonymisiert.

Die zitierte Reihenfolge der Interviews soll in keinem Zusammenhang mit der alphabetischen Auflis-tung stehen und erfolgt daher chronologisch.

405 Zwei Interviews wurden mit je zwei Gesprächspartnern geführt.

406 Vgl. Meuser, M./ Nagel, U. (2010), S. 457-471, Kromrey, H. (2009), S. 338-341, Gläser, J./ Laudel, G. (2010), S. 111-196 und Hopf, C. (1995), S. 177-182 zur Interviewsituation im Allgemeinen, zu den Eigenheiten des Telefoninterviews im Speziellen Christmann, G. (2009), S. 197-222.

407 Vgl. Mayer, H. (2009), S. 47. Auf diese Weise konnten über 30 Stunden Tonmaterial generiert und transkribiert werden.

Konzeption und Kategorisierung mobilitätsbeeinflussender Faktoren gewerblicher Mieter 90

sprächspartner übermittelt.⁴⁰⁸ Dieses Vorgehen wird hinsichtlich Aufwand und Ertrag der In-formationsgewinnung als vorteilhaft erachtet. Auf den ersten Blick thematisch wenig relevan-te Informationen lassen sich so auch im Anschluss an die eigentlichen Gespräche noch analy-sieren und bewerten.⁴⁰⁹

Die Interviewpartner setzen sich aus Real Estate Asset Managern, Maklern, Beratern, Projekt-entwicklern und Investoren zusammen.⁴¹⁰ Alle verfügen über eine mehrjährige Berufserfah-rung im Immobilienbereich, das Gros über eine anerkannte Expertise und FühBerufserfah-rungserfahBerufserfah-rung.

Die verschiedenen Hintergründe und Tätigkeitsbereiche der Interviewpartner sollen dazu bei-tragen, aus unterschiedlichen Blickwinkeln an den Forschungsgegenstand heranzutreten und diesen möglichst umfassend zu betrachten.⁴¹¹ Die Auswahl der Interviewpartner erfolgte über Kontakte der Betreuer und des Verfassers der Arbeit sowie in einigen Fällen über eine offene Ansprache.⁴¹² Die Real Estate Asset Manager, Berater und Makler zeichnen sich durch ihre operative Nähe zu den Mietern aus. Die befragten Projektentwickler treten u.a. als Service-Developer auf und verfügen ebenfalls über ein fundiertes Wissen über die Nutzervorstellun-gen. Der Gruppe der Investoren ist immanent, dass sie über eine überdurchschnittliche Erfah-rung im Immobilienbereich verfügt und vor ihrer Investorentätigkeit zumeist in einem intensi-ven, operativen Kontakt zu Nutzern stand oder noch immer steht.

Eine Verzerrung der Ergebnisse, weil sich Aussagen allein auf regionale Teilmärkte beziehen, ist theoretisch denkbar, erschien im Vorhinein der Gespräche aber bereits unwahrscheinlich, da nahezu alle Interviewpartner und ihre Unternehmen mindestens überregional bzw.

deutschlandweit tätig sind. Diese Einschätzung wurde durch die Erfüllung des Prinzips der theoretischen Sättigung bekräftigt. Mit fortschreitender Anzahl an Interviews haben sich

408 Vgl. Mahler, K. (2008), S. 94. Mit Rücksicht auf die Auslastung der Gesprächspartner konnte dies großteils, aber nicht durchgängig erfolgen, da die Interviewprotokolle im Schnitt 20 Seiten Umfang aufweisen.

Vgl. zur Transkription Langer, A. (2010), S. 515-526, Dittmar, N.(2009), S. 51-62 und Kowal, S./

O`Connell, D. (2008), S. 437-447.

409 Vgl. Mayring, P. (1999), S. 73-78.

410 Es handelt sich hierbei um approximierte Werte, wobei der zugeordnete Background den Hinter-grund der Gesprächspartner bestmöglich wiedergeben soll. Oftmals sind Überschneidungen in den Tätigkeitsbereichen anzutreffen, weshalb eine eindeutige Zuordnung nicht immer möglich ist.

411 Auf eine Differenzierung der Ergebnisse nach der Herkunft der Interviewpartner soll zugunsten des eigentlichen Forschungsinteresses verzichtet werden. Die verschiedenen Blickwinkel auf den For-schungsgegenstand werden vielmehr im Rahmen der weiteren Ausführungen aufgegriffen.

412 Vgl. Mayer, H. (2009), S. 46 zur „Gatekeeper“-Funktion.

derh

zel-Konze

tfa-fadens für alle Nutzungsarten bietet den Vorteil einer stringenten Datenerhebung. Da der Leitfaden offene Antworten ermöglicht und abschließend Checkfragen beinhaltet, wurde der Gefahr, relevante Informationen aufgrund der Standardisierung des Leitfadens nicht zu erhe-ben, vorgebeugt. Parallel wurden die Auswertung und die Vergleichbarkeit der gewonnenen Informationen zwischen den einzelnen Interviews und innerhalb der verschiedenen Nutzungs-arten erleichtert.⁴¹⁸ Wurden einzelne Fragen des Leitfadens für bestimmte Nutzungen als irre-levant angesehen, so wurden diese nach Erhalt einer Begründung übersprungen. Auf Basis des standardisierten Leitfadens war es möglich, sowohl Interviews zu führen, die sich rein auf eine Nutzungsart bezogen, als auch gleichzeitig mehrere Nutzungen und ihre Mietergruppen abzudecken.

Die Intention der Interviews bestand darin, für jede Nutzungsart einen Katalog zu generieren, der die Faktoren beinhaltet, die für die Masse aller Mobilitätsentscheidungen von praktischer Relevanz sind. Es sollten im Umkehrschluss nicht alle u.U. die Mobilität beeinflussenden Fak-toren aufgedeckt und in ihren unwahrscheinlichsten Ausprägungen aufgenommen werden.

Durch das Erreichen der Zielsetzung konnten die Verhaltensstrukturen gewerblicher Mieter auf der einen Seite detailliert hinsichtlich der potentiell ausschlaggebenden Mobilitätsfakto-ren und ihrer Ausprägungen untersucht werden, auf der andeMobilitätsfakto-ren Seite wurde die Grundlage für den quantitativen Teil geschaffen.

Die Fragen wurden den Gesprächspartnern zu Beginn des Interviews nochmals in gedruckter Form vorgelegt. Sie sind durchgängig offen gehalten und werden nicht durch standardisierte oder teilstandardisierte Antwortmöglichkeit eingeschränkt, um einen möglichst weitreichen-den Erkenntnisgewinn zu erzielen. Die Reihenfolge der Fragen wurde nach Möglichkeit einge-halten. Sobald der Gesprächsverlauf und das Antwortverhalten es aber erforderte, wurde da-von abgewichen, worin ein zentraler Vorteil teilstandardisierter Interviews gesehen wird.⁴¹⁹

Der Aufbau des Interviewleitfadens orientiert sich an bekannten Vorgaben.⁴²⁰ Nach der Anga-be von Kontaktinformationen zu Interviewer und Betreuer der Untersuchung wird die Auswer-tung zu rein wissenschaftlichen Zwecken unter Wahrung des Datenschutzes zugesichert. Im Folgenden werden in einer kurzen Einführung das Forschungsvorhaben und die Zielsetzung der Interviews erläutert. Darauf aufbauend werden Angaben zum Unternehmen und dem

418 Ein Nachteil dieser Vorgehensweise besteht darin, dass die Ergebnisse für die Darstellung nach Nut-zungsarten erneut transformiert werden mussten, vgl. Kapitel 4.1.3 ab S. 95.

419 Vgl. Atteslander, P. (2010), S. 144-149.

420 Vgl. Schleich, H. (2011), S. 228-233, Gläser, J./ Laudel, G. (2010), S. 302-304 und Bortz, J./ Dö-ring, N. (2006), S. 244-246.

Konzeption und Kategorisierung mobilitätsbeeinflussender Faktoren gewerblicher Mieter 94

bengebiet der Interviewpartner erhoben. Im dritten Themenkomplex folgen Fragen, die sich mit der Flexibilität bei gewerblichen Mietverhältnissen im weiteren Sinn befassen. Der vierte Bereich beschäftigt sich übergeordnet mit den Dimensionen und generellen Aspekten der Mo-bilität gewerblicher Mieter.

Den inhaltlichen Schwerpunkt der Interviews bildet der fünfte Themenkomplex, der sich im Detail den Einflussfaktoren auf die Mobilität widmet. Bedingt durch das Forschungsinteresse und den immobilienökonomischen Ansatzpunkt der Arbeit wird dabei in zwei übergeordnete Themenbereiche differenziert. Die Faktoren werden in „immobilienökonomische“ sowie „un-ternehmens- und situationsspezifische Faktoren“ unterteilt. Auf diese Weise ist es möglich, den Einfluss immobilienspezifischer Aspekte am Mobilitätsverhalten zu identifizieren und im quantitativen Teil der Arbeit dezidierter hinsichtlich seiner Relevanz im Gesamtkontext zu hinterfragen. Beispiele für immobilienökonomische Mobilitätsfaktoren sind Lage, Charakteris-tika der Mietfläche oder mietvertragliche Vereinbarungen; für individuelle und situationsspe-zifische Faktoren sollen an dieser Stelle beispielhaft Unternehmensentwicklung, Nutzerag-glomerationen und Entwicklungen im Branchenumfeld des Mieters erwähnt werden. Zu Beginn der Interviewphase wurden zu beiden Themenbereichen mehrere Kategorien und Faktoren aufgestellt, die mit fortschreitendem Interviewprozess adjustiert wurden.

Bei der Erstellung des Interviewleitfadens traten mitunter folgende zwei Fragen auf: Wie ist eine exakte Abgrenzung der beiden übergeordneten Themenbereiche möglich und ist das Wis-sen der Experten aus der Immobilienbranche in Bezug auf die nicht immobilienspezifischen Faktoren für den Forschungsgegenstand ausreichend? Die zweite Frage konnte bereits nach den ersten Gesprächen positiv beantwortet werden. Insbesondere der Einblick der befragten Real Estate Asset Manager, Makler (inkl. Tenant Representatives) und Berater in die Mieteran-forderungen hat sich als sehr tiefgehend erwiesen.⁴²¹ Zum zweiten Themenbereich der mobili-tätsbeeinflussenden Faktoren konnten im Verlauf der Interviews zahlreiche Erkenntnisse ge-wonnen werden. Die erste Frage ist differenzierter zu beantworten. Wie sich herausstellt, ist eine bedingungslose Darstellung von Einzelfaktoren für finale Aussagen über das Mobilitäts-verhalten häufig nicht zielführend. Ein prosperierender Büromieter kann z.B. aufgrund seines branchenbedingten Wachstums und der damit verbundenen Neueinstellung von Mitarbeitern zusätzliche Flächen benötigen und seine anfängliche Preissensitivität verlieren. Dennoch hat sich die Trennung der Faktoren in zwei Themenbereiche für den Fortgang der Arbeit als vor-teilhaft erwiesen.

421 Dies hat sich im Rahmen der Mieterbefragung bestätigt.

Der

am-Konze

Kategorie „Standort und Lage“ für Einzelhandelsmieter meist eine große, für Logistikmieter jedoch keine Bedeutung aufweisen und damit im zweiten Fall wegfielen, wodurch streng ge-nommen ein Kodierungsleitfaden pro Nutzungsart aufgestellt wurde. Das Kodierungs- und Auswertungsprozedere musste gleichzeitig Mehrfach- und Parallelantworten berücksichtigen, da sich die Aussagen der Interviewpartner stellenweise auf zwei oder mehrere Nutzungsarten und/oder Kategorien des Kodierungsleitfadens bezogen haben.⁴²⁸