Grundlage des Grundstücksmarktberichtes 2014 sind die in der Geschäftsstelle des Gut-achterausschusses für Grundstückswerte im K reis Höxter registrierten Kauffälle des Be-richtsjahres 2013.
Im Berichtsjahr wurden im Kreis Höxter 1.742 Kauffälle über bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum mit einem Geldumsatz von 95 Milli-onen € und einem Flächenumsatz von 592 Hektar registriert. Die Anzahl der Kauffälle ist somit gegenüber dem Vorjahr um 17 % gestiegen. Beim Geldumsatz ergab sich hin-gegen ein Rückgang von 10 %.
Jahr Anzahl Geldumsatz Flächenumsatz
2000 1.939 129 Mio. € 650 ha
659 € wurden je Einwohne r umgesetzt:
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000
Geldumsatz je Einwohner (€)
Stadt
Der Immobilienmarkt im Kreis Höxter war im Berichtsjahr im Wesentlichen durch die nachfolgenden Entwicklungen geprägt:
405 gebrauchte Ein- und Zwe ifamilienhäuser wurden gekauft. Dies ist gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung um 14,7 %. Der Geldumsatz ist hingegen nur um 1,4 % gestiegen. Im Durchschnitt sind die Preise um 3,4 % gesunken. Eine differen-ziertere Untersuchung ergab für ältere Häuser, die noch nicht umfassend saniert worden sind, deutliche Preisrückgänge. In den guten Lagen konnten für jüngere Ob-jekte hingegen auch Preissteigerungen bis zu 5,6 % festgestellt werden.
60 % aller gekauften Ein- und Zweifamilienhäuser lagen in der Preiskategorie bis 100.000 €, 37 % in der Preiskategorie über 100.000 € bis 200.000 € und nur 3 % in der Preiskategorie über 200.000 €.
131 Eigentums wohnungen wurden gekauft. Dies ist der höchste Stand der letzten 11 Jahre. Gegenüber dem Vorjahr ist die Anzahl und der Wohnflächenumsatz um 8 % gestiegen. Der Geldumsatz stieg gegenüber dem Vorjahr deutlich um 27 %.
Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind gegenüber dem Vorjahr im Mittel um 1,4 % gestiegen. Deutliche Preisrückgänge wurden jedoch in den mäßi-gen Lamäßi-gen und dort insbesondere bei älteren Eimäßi-gentumswohnanlamäßi-gen registriert.
Nachdem in den Jahren 2008 und 2009 keine Erstverkäufe aus einem Neubau getä-tigt worden sind, konnten auf diesem Teilmarkt seit 2010 wieder Verkaufsfälle mit steigender Tendenz registriert werden. Erstmals wurden für neue Eigentumswoh-nungen Preise über 2.000 €/m² Wohnfläche registriert.
26 gebrauchte Mehrfamilienhäuser wurden für insgesamt 4,28 Mio. € gekauft. Ge-genüber dem Vorjahr (49 Kauffälle und 11,09 Mio. € Geldumsatz) ist dies ein deut-licher Rückgang.
18 gebrauchte Büro-, Verwaltungs- und Geschäfts häuser wurden zu einem Ge-samtumsatz von 3,07 Mio. € gekauft. Gegenüber dem Vorjahr (28 Kauffälle) ist die Anzahl deutlich gesunken. Es wechselten jedoch überwiegend größere Objekte in besseren Lagen die Eigentümer. Der erzielte Durchschnittspreis von 171.000 € liegt daher deutlich über dem Ergebnis des Vorjahres (134.000 €).
9 gebrauchte Gewe rbe- und Industrieobjekte wurden gekauft. Gegenüber dem Vorjahr (17 Objekte) wurde hier ein Rückgang nicht nur bei der Anzahl, sondern auch beim Geldumsatz (Berichtsjahr 2,40 Mio. € und Vorjahr 6,92 Mio. €) regis-triert.
126 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau wurden gekauft. Gegen-über dem Vorjahr ist das ein Rückgang um 5 %. Die Preise sind jedoch Gegen-überwiegend konstant geblieben.
Im Kreis Höxter betrug 2013 der durchschnittliche Kaufpreis für einen beitragsfrei-en Bauplatz bei einer mittlerbeitragsfrei-en Grundstücksgröße von 735 m2 und einem mittleren Bodenpreis von ca. 53 €/m² etwa 39.000 €.
207 Hektar Ackerland wurden gekauft. Gegenüber dem Jahr 2012 (157 Hektar) ist das eine deutliche Steigerung um + 32 %.
Insgesamt ergab sich im Kreisgebiet ein deutlicher mittlerer Preisanstieg von + 20
% (Streuung + 9 % bis + 38 %). Der auf das gesamte Kreisgebiet bezogene durch-schnittliche Ackerlandpreis für eine 1 Hektar große Ackerfläche mit einer Ackerzahl 50 (Bodengüte) beträgt 1,90 €/m² (Vorjahr 1,59 €/m²).
94 Hektar Grünland wurden gekauft. Gegenüber dem Jahr 2012 (83 Hektar) ist dies eine Steigerung um 13 %.
Die Bodenpreise sind auch hier überwiegend gestiegen. Insgesamt ergab sich im Kreisgebiet ein mittlerer Preisanstieg von + 10 % (Streuung - 16 % bis + 29 %). Der auf das gesamte Kreisgebiet bezogene durchschnittliche Grünlandpreis für eine 0,5 Hektar große Dauergrünlandfläche mit einer Grünlandgrundzahl von 50 (Bo-dengüte) beträgt 1,25 €/m² (Vorjahr 1,14 €/m²).
19 Hektar Wald wurden gekauft. Gegenüber dem Vorjahr (6 Hektar) ist dies eine deutliche Steigerung. Bei einer mittleren Grundstücksgröße von 1,3 Hektar handelt es sich bei den 15 Verkaufsfällen jedoch nicht um größere zusammenhängende Waldankäufe mit Eigenjagdbezirken.
Langfristige Marktbeobachtungen ergaben einen mittleren Waldbodenpreis von 0,40 €/m² (ohne Aufwuchs).
Übersicht über die Ums ätze und Preisentwicklungen auf de m Immobilienmarkt i m Kreis Höxter
ausge wählte Teilmärkte
Kauf-fälle Baulich nic ht nutz bare Fläc hen
Ackerland 206 4,65
Grünland 110 1,13
Wald 15 0,16
Baulich nutz bare Fläche n
Individueller Wohnungsbau 126 3,89
Geschosswohnungsbau 3 0,33
Gewe rbe/Industrie 30 1,87
Bebaute Gr undstücke
Ein- und Zwe ifa milienhäuser 405 37,44
Mehrfa milienhäuser 26 4,28
Büro-, Ve rwa ltungs- und Geschäftshäuser 18 3,07
Gewe rbe-/Industrieobjekte 9 2,40
Sonstige bebaute Grundstücke 43 1,96
Wohnungs- und Teileigentum
Wohnungseigentum 131 9,79
Teile igentum 5 0,26
Gesamtumsatz 1.742 95,41 -
fallend leicht fallend stagnie rend leicht steigend steigend
Der Grundstücksmarktbericht ist das Ergebnis der Aus wertung des gesamten Daten-materials des Gutachterausschusses, der von den Notaren Kopien der Kaufverträge er-hält. Er spiegelt daher die tatsächliche Umsatz- und Preisentwicklung sowie das Preis-niveau auf dem Immobilienmarkt in den zehn Städten und allen Ortschaften im Kreis Höxter wider.
Aus den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss für das Kreisgebiet Bodenrichtwerte ermittelt und diese in Bodenrichtwertkarten sowie in Bodenrichtwertübersichten (siehe Nr. 7.5) eingetragen. Flächendeckend für das gesamte Kreisgebiet wurden Bodenricht-wertzonen gebildet und 1.302 zonale Bodenrichtwerte für die nachfolgend aufgeführten Nutzungsarten abgeleitet.
Wohnbauland im Innenbereich
Wohnbauland im Außenbereich
Gewerbebauland im Innenbereich
Gewerbebauland im Außenbereich
Ackerland
Grünland
Waldboden
Gartenland (nur in einzelnen Gebieten)
Die in diesem Bericht unter Nr. 7.3 aufgeführten “Fachinformationen zur Ableitung und Verwendung der Bodenrichtwerte“ enthalten Umrechnungskoeffizienten zur Berück-sichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen, geben Hinweise zu der Beurtei-lung besonderer Teilmärkte wie Resthofstellen, Gartenland und sonstige N ichtbauflä-chen im Innenbereich sowie zu Wertansätzen in Gebieten, in denen für spezielle Nut-zungen keine eigenständigen Bodenrichtwertzonen gebildet bzw. keine Bodenrichtwerte angegeben sind.
Neben den Bodenrichtwerten und allgemeinen Umsatzzahlen enthält der Bericht:
Orientierungshilfen, um in eigener Verantwortung den Wert einer Eigentumswoh-nung, eines Einfamilienhauses oder eines Mehrfamilienhauses (Rohertrags- und Vergleichsfaktoren) überschlägig zu ermitteln.
Mieten für Wohnungen, Einfamilienhäuser, Geschäfte, Büros sowie für Lager- und Produktionsräume
Wertansätze für künftige Verkehrsflächen aus landwirtschaftlichen Nutzflächen
Wertansätze für unselbständige Teilflächen
Durchschnittliche Erbbauzinsen
Die für Immobilienbewertungen erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Bewirtschaftungskosten, Normalherstellungskosten, Sachwertfaktoren, Indexreihen usw.
Der Gutachterausschuss kommt da mit einer seiner wesentlichen gesetzlichen Pflichtaufga-ben nach. NePflichtaufga-ben den mengenstatistischen AngaPflichtaufga-ben werden die aus der Kaufpreissammlung abgeleiteten "für die Wertermittlung erforderliche Daten" veröffentlicht. Diese Daten wer-den hauptsächlich von Sachverständigen zur Erstellung von Verkehrswertgutachten genutzt.
Durch die Veränderungen in der steuerlichen Gesetzgebung haben diese Daten in den letz-ten Jahren eine erhöhte Relevanz erhalletz-ten. Den Gutachterausschüssen wurden erhebliche Zuständigkeiten im Rahmen der Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen zum Zweck e der Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer zugewiesen. Das Bewertungsgesetz (BewG) enthält Handlungsanweisungen, wonach für steuerliche Bewertungen die Da-ten/Faktoren des örtlich zuständigen Gutachterausschusses zu verwenden sind.