8. FÜR DIE WERTERMITTLUNG ERFORDERLICHE DATEN
8.4 Vergleichswertdaten
8.4.1 Orientierungs werte für gebrauchte Einfamilienhäuser
Anhand der Kaufpreissammlung und der daraus abgeleiteten Faktoren hat die Ge-schäftsstelle des Gutachterausschusses für einen standardisierten Haustyp das jeweilige Wertniveau ermittelt. Hierbei wird unterstellt, dass keine Abweichungen vom Normal-fall und keine Objektbesonderheiten vorhanden sind.
Das normierte Einfamilienhaus ist wie folgt definiert:
• freistehendes Einfamilienhaus mit Kelle rgeschoss, Erdgeschoss und voll ausgebaute m Dachgeschoss. Es entspricht dem Gebäudetyp 1.01 der NHK 2010 (siehe Nr. 8.2.3).
• Das Wohnhaus steht auf einem 600 m² großen Grundstück. Das Grund-stück entspricht der Norm eines RichtwertgrundGrund-stücks. Es ist voll erschlos-sen.
• Es werden drei Größen definiert, Wohnfläche 100 m², 150 m² und 200 m².
• Die Bruttogrundfläche des Wohnhauses mit einer Wohnfläche von 100 m² beträgt 225 m², die des Wohnhauses mit 150 m² Wohnfläche = 335 m² und die des Wohnhauses mit einer Wohnfläche von 200 m² = 450 m².
• Nebengebäude wie Garagen, Carports etc. sind in der Wertetabelle nicht enthalten. Ggf. vorhandene Nebengebäude müssen wertmäßig gesondert be-rücksichtigt werden (siehe Nr. 6.4).
• Die unterschiedlichen Ausstattungsstandards sind entsprechend der NHK 2010 mit den Standardstufen 1 bis 5 definiert. Die Zuordnung des einzelnen Objektes kann mit Hilfe der unter Nr. 8.2.4 abgebildeten Tabelle erfolgen.
Da der Verkehrswert eines Einfamilienhauses stark von der Lagequalität abhängig ist, werden 4 Lagekategorien unterschieden. Hierbei entspricht die unterste Lagekategorie einem Standort des Hauses in einem Gebiet mit einem ausgewiesen Bodenrichtwert (BRW) von 20 €/m² und die beste Lagekategorie einem Standort des Hauses in einem Gebiet mit einem ausgewiesen Bodenrichtwert von 120 €/m². Die Bodenrichtwerte ver-stehen sich inklusive Erschließungsbeiträge und kommunale Nebenkosten. Die Zuord-nung des einzelnen Objektes ergibt sich aus der Höhe des veröffentlichten Bodenricht-wertes. Je besser die Lage, desto höher der Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte kön-nen der Bodenrichtwertübersicht entnommen werden (siehe Nr. 7.5.1).
Für die Baujahre ab 1950 werden in 10- Jahressprüngen unterschiedliche Alterskatego-rien unterschieden. Maßgebend ist der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Bei in einem Zuge durchgreifend modernisierten Häusern und besonderen energetischen Maß-nahmen (Kernsanierung) kann ggf. das Jahr der Ausführung als Baujahr angesetzt wer-den. Ein Wohnhaus ist nur dann umfassend modernisiert und saniert, wenn es in Aus-stattung, Bauweise, Beschaffenheit und Energieeffizienz einem Neubau im Zeitpunkt der Modernisierung/Sanierung voll entspricht. Bei teilsanierten Häusern ist je nach Um-fang der getätigten Arbeiten eine Zuordnung in ein jüngeres Baujahr erforderlich.
Zwischen den benachbarten Wertepaaren kann linear interpoliert werden.
Hinweis:
Wegen der Normierung auf einen bestimmten Bodenrichtwert, eine Wohnfläche mit zu-geordneter Bruttogrundfläche sowie wegen der geänderten Baujahreskategorie und Standardstufen ist ein direkter Vergleich der nachfolgenden Tabelle mit den Ergebnista-bellen in älteren Grundstücksmarktberichten nicht möglich.
Lagekategorie, gekennzeichnet durch die Höhe des Bodenrichtwertes (BRW)
BRW = 20 €/m² BRW = 40 €/m² BRW = 80 €/m² BRW = 120 €/m² Wohnfläche in m²
Bruttogrundfläche in m² 100
Standardstufe 1 Baujahr
1950 4 5 6 7 10 20 25 37 49 54 66 78
Standardstufe 2 Baujahr
1950 13 25 37 27 39 51 56 68 80 85 97 109
Standardstufe 3 Baujahr
1950 44 56 68 58 70 82 87 99 111 116 128 140
Standardstufe 4 Baujahr
1950 75 87 99 90 101 113 118 130 142 147 159 171
Standardstufe 5 Baujahr
1950 106 118 130 121 132 144 149 161 173 178 190 202
Wertangaben in Tausend EURO
Nebengebäude wie Garagen, Carports etc. sind in diesen Wertangaben nicht enthalten
Die vorstehenden Tabellen bieten eine Orientierungshilfe, um in eigener Verantwortung den Wert eines Einfamilienhauses überschlägig zu ermitteln. Ein Gutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen kann hierdurch jedoch nicht ersetzt werden.
Beispiel:
freistehendes Einfamilienhaus mit Einzelgarage
Baujahr 1950
Im Laufe der Jahre wurden an dem Gebäude einzelne Renovierungs- und Moderni-sierungsmaßnahmen durchgeführt. Das Haus wurde dadurch auf den vergleichbaren Bau- und Ausstattungsstandard eines im Jahr 1970 errichteten Hauses gebracht.
Wohnfläche 150 m²
Bruttogrundfläche 336 m²
Grundstücksgröße 600 m²
Standort in einer guten Wohnlage von Steinheim
Mit Hilfe der Tabelle unter Nr. 8.2.4 wird das zu bewertende Einfamilienhaus den Stan-dardstufen 1 bis 5 zugeordnet. Im Beispiel ergibt sich ein mittlerer Ausstattungsstandard der zwischen den Standardstufen 2 und 3 (Mittel 2,5) liegt.
Die Lagequalität wird mit Hilfe der Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen (siehe Nr.
7.5.1) bestimmt. Der Bodenrichtwert für voll erschlossenes Wohnbauland beträgt in der guten Lage von Steinheim 80,00 €/m².
Aus der vorstehend abgebildeten ergibt sich bei der Standardstufe 2 ein Wert von 103.000 € und bei der Standardstufe 3 ein Wert von 134.000 € (jeweils inklusive Grundstück). Da das zu bewertende Einfamilienhaus mit seinen Ausstattungsmerkmalen dem Mittel der Standardstufen 2 und 3 entspricht (2,5) ergibt sich der mittlere Wertan-satz zu (103.000 € + 134.000 €) / 2 = 118.500 €.
Die vorhandene Einzelgarage wird mit Hilfe der Tabelle unter Nr. 6.4 mit 5.900 € ange-setzt. Hieraus ergibt sich ein Gesamtwert von 124.400 €, gerundet 124.000 €. Die Marktanpassung (siehe Nr. 8.2.13) ist in diesem Wert berücksichtigt.
Abweichungen sind zu berücksichtigen, wenn die qualitativen Zustandsmerkmale des Grundstücks bzw. des Gebäudes nicht mit den normierten Ausgangsdaten übereinstim-men.
8.4.2 Preisniveau und Rohertragsfaktoren gebrauchter Eigentums wohnungen Die nachfolgende Tabelle zeigt das Ergebnis einer Marktuntersuchung der Eigentums-wohnungen im Kreisgebiet Höxter. Für die Preisanalyse standen insgesamt 181 regis-trierte Verkaufsfälle aus den Jahren 2012 und 2013 zur Verfügung. Die Auswertung be-rücksichtigt die Qualitätsmerkmale Baujahr und Lage. Die Lagequalität wird hier durch den beitragsfreien Bodenrichtwert für Wohnbauland definiert (Bodenwert inklusive Er-schließungsbeitrag und kommunaler Nebenkosten). Je höher der Bodenrichtwert (Nr.
7.5.1), desto besser die Lagequalität. Die Preisangaben (€/m² Wohnfläche) beziehen sich auf eine rd. 80 m² große, gebrauchte Eigentumswohnung. In den Kaufpreisen sind die Wertanteile für eventuell vorhandene Garagen und Pkw-Stellplätze nicht enthalten (siehe Nr. 6.4).
Eigentums wohnungen, Preisniveau gebrauchter Eigentums wohnungen
Wohnbauland-richtwe rt beitragsfrei*
Baujahr
1960 1970 1980 1990 2000 2010
mittlerer Kaufpreis in €/m² Wohnfläche**
ermittelte Kaufpre isbandbreite in €/ m² Wohnfläche
30 €/m² 180 360 540 730 910 1.090
150 bis 210 300 bis 420 460 bis 620 620 bis 840 770 bis 1.050 920 bis 1.260
60 €/m² 270 450 640 820 1.000 1.180
230 bis 310 380 bis 520 540 bis 740 690 bis 950 850 bis 1.150 1.000 bis 1.360
90 €/m² 370 550 730 910 1.090 1.270
310 bis 430 460 bis 640 620 bis 840 770 bis 1.050 920 bis 1.260 1.070 bis 1.470
120 €/m² 460 640 820 1.000 1.180 1.370
390 bis 530 540 bis 740 690 bis 950 850 bis 1.150 1.000 bis 1.360 1.160 bis 1.580
* = Bodenwert inklusive Erschließungsbeitrag und kommunaler Nebenkosten
** = Preisangaben ohne Wertanteil der Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Pkw-Stellplätze
Neben der vorstehenden Tabelle wurden aus dem vorhandenen Datenmaterial Roher-tragsfaktoren für Eigentumswohnungen abgeleitet. Der Rohertragsfaktor stellt das Ver-hältnis vom Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) dar. Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielba-ren Mieten. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.
Eigentums wohnungen, Rohertragsfaktoren gebrauchter Eigentums wohnungen Baujahr
1960 1970 1980 1990 2000 2010
Die Rohertragsfak toren k önnen je nach Objek tbesonderheit um +/- 3,0 variieren
9,4 11,1 12,8 14,5 16,2 17,9
Rohertragsfaktoren ohne Wertanteil der Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Pkw-Stellplätze
Die Rohertragsfaktoren für weitere Baujahre können zwischen den benachbarten Baujahren interpoliert werden.
Die Rohertragsfaktoren gelten lediglich für den Weiterverkauf gebrauchter Eigentumswohnungen.
Beispiel:
Für die im Jahr 1980 bezugsfertig erstellte Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 80 m² beträgt die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete 4,50 €/m² (siehe Nr. 8.5.2).
Die Jahresnettokaltmiete: 80 m² x 4,50 €/m² x 12 = 4.320 € Rohertragsfaktor lt. Tabelle: = 12,8 Wert der Eigentumswohnung: 4.320 € x 12,8 = 55.000 €
Eine ggf. zur Eigentumswohnung gehörende Garage, Tiefgarage oder ein Pkw- Stell-platz ist gesondert zu berücksichtigen (siehe Nr. 6.4).
8.4.3 Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser
Kennzahlen der in den Jahren 2012 bis 2013 veräußerten Mehrfamilienhäuser:
Mittel Bandbreite
Kaufpreis [KP] 211.907 € 60.000 € bis 491.000 €
Grundstücksgröße [GRFL] 1.248 m² 229 m² bis 2.889 m² Bodenwert des Grundstücks [BRW] 69 €/m² 30 €/m² bis 130 €/m²
Baujahr [BJ] 1972 1955 bis 2000
Restnutzungsdauer [RND] 28 Jahre 12 bis 64 Jahre
Wohnfläche [WF] 505 m² 182 m² bis 1.032 m²
Miete [M] 4,01 €/m² 3,00 €/m² bis 5,70 €/m²
Kaufpreis/Wohnfläche [KP] 473 €/m² 268 €/m² bis 994 €/m² Rohertragsfaktor* [RoF] 9,7 6,0 bis 16,7
* Der Rohertragsfaktor (RoF) stellt das Verhältnis vom Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) dar.
Das vorhandene Datenmaterial wurde mit Hilfe einer multiplen Regressionsanalyse weiter ausgewertet. Dabei wurde eine funktionale Beziehung zwischen der Zielgröße Rohertragsfaktor und den abhängigen Einflussgrößen Lagequalität (gekennzeichnet durch das Bodenrichtwertniveau) und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt.
Entsprechend der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie SW-RL sind die Gesamtnutzungs-dauern (GND) von Mehrfamilienhäusern je nach Ausstattungsstandard mit 60 bis 80 Jahre anzusetzen. Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer (GND) bei modernisierten Ge-bäuden wird auf die Ausführungen unter Nr. 8.2.7 verwiesen.
Regressionsgleichung:
RoF = 4,2939 + 0,1563 x RND + 0,0146 x BRW Beispiel:
Es ist ein Mehrfamilienwohnhaus in Bad Driburg zu bewerten. Hierfür wird der anzu-setzende Rohertragsfaktor benötigt.
Wohnfläche = 420 m²
Marktüblich erzielbare Miete = 4,60 €/m² (siehe Nr. 8.5.2) Restnutzungsdauer = 40 Jahre (siehe Nr. 8.2.7) Bodenrichtwert = 95 €/m² (siehe Nr. 7.5.1) Rohertragsfaktor (RoF) = 4,2939 + 0,1563 x 40 + 0,0146 x 95 = 11,93
Die Jahresnettokaltmiete ergibt sich aus der Wohnfläche und der marktüblich erzielba-ren Miete zu:
Jahresnettokaltmiete = 420 m² x 4,60 €/m² x 12 = 23.184,00 €
Mit Hilfe des ermittelten Rohertragsfaktors und der Jahresnettokaltmiete ergibt sich dann der Verkehrswert des Mehrfamilienhauses einschließlich der für die Renditeerzie-lung notwendigen Grundstücksfläche zu:
Verkehrswert = 11,93 x 23.184,00 € = 276.585 €; gerundet 280.000 € Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie z. B. ein überdurchschnittlich großes Grundstück, vorhandene Bauschäden und - mängel, Garagen etc. sind gesondert zu berücksichtigen.