Erneuerungsabsichten:
10 Umfassende gebäudetechnische Sanierung 39
11 Änderung Grundriss 39
12 Vergrösserung der Balkone 40
13 Ergänzungsvolumen für Parkierung 41
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IP BAU
Typologische Merkmale:
Baujahr:
~ 1910–1960
Architektonische Merkmale:
Mietobjekt in Privatbesitz oder Genossenschafts-bau, schlichter Zweckbau
Raumkonzeption:
2-bündig angeordnete Wohnungen an einem gemeinsamen Treppenhaus
Nutzung:
Nutzungsart:
Wohnen
Andere Nutzungen:
Estrich
Anzahl Wohneinheiten:
6 bis 8 Wohnungen à 3–4Zimmer Konstruktives Konzept:
Statischer Aufbau:
Massivbauweise, tragende Wände bilden Raum-zellen
Durchbrüche:
keine überdurchschnittlichen Probleme Änderung Tragsystem:
kann in Teilbereichen vorgenommen werden Material:
Böden:
Holzbalken/Hourdis oder Beton Aussenwände:
Bruchsteinmauerwerk/Backstein/Putz Trennwände:
Holzständer/Bruchsteinausfüllung/Backstein Keller:
leicht erhöht mit Kellerfenster, Einteilung wie Obergeschoss
Fenster:
Holzfenster Dach:
Schrägdach, Ziegel, Zementschiefer Zutritt 1: Typologie von Umbausituationen
Perspektivische Ansicht
Situation
Grundriss
Zimmer Kü Kü Zimmer
Esspl. Korr. Korr. Esspl.
Wohn-zimmer Zimmer Zimmer Zimmer
Wohn-zimmer
Balkon Balkon
10 Umfassende gebäudetechni-sche Sanierung
Durch die natürliche Alterung, veränderte Komfor-tansprüche oder auch aufgrund sog. Sanierungs-pflichten aus dem Umweltschutzbereich (v❇l. ’ Erneuerungsabsicht 7.1) wird der Ersatz von ge-bäudetechnischen Anlagen und Einrichtungen nötig. Es geht z.B. um den Ersatz oder die nachträg-liche Einrichtung von
– elektrischen Installationen (Strom, Telefon, An-tennen, Heizungssteuerung)
– sanitären Installationen (Wasser, Gas, Abwas-ser)
– Feuerungen
– Isolation (Fassade, Fenster, Dach) – Lift- und anderen Beförderungsanlagen
– Installationen zur Belüftung (u.a. Klimaanlagen) Für bestehende derartige Einrichtungen gilt der allgemeine baurechtliche Grundsatz, wonach während dem Bestand eines Gebäudes keine sog.
polizeiwidrigen Zustände eintreten dürfen (man-gelnde Hygiene oder Sicherheit durch natürliche Alterung der verschiedenen Bauteile und Installa-tionen). Ein Erneuerungsbedarf ergibt sich des-halb in periodisch wiederkehrenden Abständen je nach Lebensdauer der einzelnen Installation ‘von selbst’.
Bei Ersatz bzw. Neueinrichtung von Installationen sind folgende Vorschriften zu beachten:
• Als Auffangstatbestand gilt die in allen kantona-len Gesetzen bekannte Grundsatzbestimmung, wonach Bauten und einzelne Teile davon ganz allgemein den “anerkannten Regeln der Baukunst” oder den “Anforderungen an Hy-giene und Sicherheit” zu genügen haben bzw.
“fachgerecht” zu erstellen sind.
• Je nach Art der Installation sind spezielle Vorschriften zu beachten, die oft in separaten Erlassen geregelt sind, z.B.
– Abwasserreglemente
– Umweltschutzgesetzgebung von Bund und Kan-ton (USG mit Verordnungen, kant. Massnahmen-pläne)
– kant. Energiegesetze
– kant. Brandschutzvorschriften – Arbeitsschutz- Bestimmungen – usf.
• Fachnormen: In den verschiedenen Bereichen (elektrische Installationen, Feuerungen,
Wärme-dämmung usf.) existieren Fachnormen der be-treffenden Berufsverbände, die zum Ziel haben, dass in allen Fällen die verschiedensten gesetzli-chen Anforderungen eingehalten werden kön-nen. Vorteilhaft ist, dass solche sektorale Fach-normen laufend dem aktuellen Stand der Technik angepasst werden können. Diese von Privaten aufgestellten Normen können in zwei verschie-denen Verbindlichkeitsstufen zur Anwendung kommen:
– Lediglich als Empfehlung (damit erlangen sie insbesondere eine wichtige Funktion bei der Auslegung einschlägiger gesetzlicher Bestim-mungen, vgl. z.B. den Begriff “fachgerecht” wei-ter vorn);
– als zwingendes Recht, indem eine Fachnorm durch Gesetz für allgemein verbindlich erklärt wird.
In den letzten Jahren sind vermehrt Normen priva-ter Fachverbände für allgemein verbindlich erklärt worden. Vorteilhaft ist, dass damit laufend auf-grund eines sehr aktuellen Standes der Technik gebaut wird, ohne dass laufend entsprechende Gesetzesänderungen vorgenommen werden müssen. Beim Umbauen ergeben sich jedoch ver-mehrt Probleme, weil sich die Einhaltung modern-ster Anforderungen teilweise nicht mit der beste-henden Substanz verträgt: Dann müssten über die eigentliche Erneuerungsabsicht hinausgehende Anpassungen gemacht werden, die allenfalls aus finanziellen oder auch ästhetischen Gründen gar nicht erwünscht sind (vgl. als Beisp❉el ’ Erneue-rungsabsicht 1.1: Änderung der internen Erschlies-sung/Treppenhaus). Deshalb ist erwünscht, dass Fachnormen auch auf ihre Umbauverträglichkeit hin laufend überprüft werden.
11 Änderung Grundriss
Viele Mehrfamilienhäuser enthalten vorwiegend Wohnungen mit einheitlichen Grundrissen, die weder für Mehrpersonen- noch für Einpersonen-haushalte den modernen Bedürfnissen entspre-chen: So wird eine traditionelle 3 1/2- Zimmerwoh-nung heutzutage für Familien als zu klein angese-hen, während von verschiedener Seite gefordert wird, dass Alleinstehende ihren Wohnflächenver-brauch freiwillig einschränken sollten. Aufgrund
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veränderter Wohnbedürfnisse und vor allem auch der demographischen Entwicklung (viele Ein- und Zweipersonen-Haushalte aufgrund Überalterung, Scheidungsrate u.ä.) entsteht deshalb oft das Be-dürfnis nach Anpassung der Wohnungsgrössen.
Die Grundrissveränderung ist allenfalls für den einzelnen Mieter sehr unattraktiv: Eine im Rahmen der Grundrissverkleinerung renovierte 2- Zimmer-wohnung wird teurer sein als die vormalige 3 1/2-Zimmerwohnung. Deshalb hat z.B. eine alleinste-hende Person in aller Regel kein Interesse an der Neuerung, wenn nicht zumindest gerade gewisse Komfortsteigerungen vorgenommen werden, die die Flächenreduktion einigermassen kompensie-ren.
Die Veränderung des Grundrisses z.B. in je eine moderne 2- und eine 4- Zimmerwohnung anstelle zweier 3 1/2- Zimmerwohnungen pro Geschoss zieht die Einhaltung folgender Vorschriften nach sich:
• Bereits minimale Grundrissveränderungen sind bewilligungspflichtig (v❇l. ’ Generelles Be-willigungserfordernis). Auch wenn sich die Änderung der Wohnungsgrössen ohne Ver-schieben der Wände bewerkstelligen lässt, ist eine Baubewilligung einzuholen (neue Durch-brüche und Raumabschlüsse).
• Je nach Kanton oder einzelner Stadt sind gene-relle Vorschriften über die Erhaltung von Mehr-zimmerwohnungen bzw. Abbruchverbote für Gebäude, die Wohnungen enthalten, zu berück-sichtigen (Wohnerhaltungsgesetze). Das In-teresse an der Erhaltung bestehender “Familien-wohnungen” kann im Einzelfall in Konflikt gera-ten mit dem Interesse an einem durchmischgera-ten Wohnungsangebot (entsprechend der demo-graphischen Entwicklung): Sind in einem Gebäu-de alle vorhanGebäu-denen Wohnungen als “Familien-wohnungen” zu qualifizieren, so kann die beab-sichtigte Umwandlung in Wohnungen verschie-denster Grösse nicht durchgeführt werden, so-weit das betreffende Gesetz nicht Raum lässt zur Durchführung solcher sinnvoller Alternativen.
• Neue Wohnungsgrössen ziehen in aller Regel die Anpassung der Küchen-, Bäder- und Heizinstalla-tionen nach sich, was zur Einhaltung der entspre-chenden neuen Vorschriften zwingt, v❇l. ’ Erneu-erungsabsicht 7.2: Übrige Anpassungspflichten.
Zutritt 1: Typologie von Umbausituationen
Zu den hierfür einzuhaltenden Vorschriften vgl.
a◆ch ’ Erneuerungsabsicht 10: Umfassende Ge-bäudetechnische Sanierung).
12 Vergrösserung der Balkone
Balkone stellen gerade in dicht besiedelten Gebie-ten eine wesentliche Steigerung des Wohnwertes dar. Im Rahmen von Erneuerungsarbeiten wird deshalb auch oft der nachträgliche Anbau oder die Vergrösserung bestehender Balkone vorgesehen.
Dabei können sich folgende Probleme ergeben:
• Grenz- und Gebäudeabstände sind auf der Seite, an der sich der Balkonanbau aufdrängt, allenfalls bereits ausgeschöpft (bzw. allfällige Privilegierungen in bezug auf Abstandsunter-schreitung bei der Erstellung von Balkonen sind nicht ausreichend). Dann kann mangels vorlie-gen “besonderer Verhältnisse” kaum mit der Erteilung ei■er ’ Ausnahmebewilligung auf-grund einer Generalermächtigung gerechnet werden. Bei entsprechender Zustimmung des Nachbarn kann dem Problem ggf. mittels Näherbaurecht ausgewichen werden. Nach-trägliche Balkonanbauten sind eine der häufigst anzutreffenden Umbaumassnahmen, weil sich mit relativ geringem Aufwand eine erhebliche Wohnwertsteigerung erzielen lässt. Kommt dazu, dass sich diese Art von Verbesserung gera-dezu aufdrängt, wenn im Rahmen von Fassaden-renovationen ohnehin ein Baugerüst erstellt werden muss. Zur Förderung dieser sinnvollen Massnahme sollten wenn nö▼ig ’ Spezialer-mächtigungen eingeführt werden, die es der Bewilligungsbehörde erlauben, im Einzelfall für nachträgliche Balkonanbauten auch grössere Abstandsunterschreitungen zu gewähren, als dies aufgrund heute gängiger Vorschriften mög-lich ist.
• Baulinien dürfen nach den meisten kantonalen Gesetzen durch nicht auf den Boden abgestützte Balkonanbauten bis zu einem gewissen Mass (z.B. 1.2 m) überkragt werden. Damit wird die aus wärmetechnischer Sicht sinnvolle Abstützung von Balkonen verunmöglicht (Schaffung ver-meidbarer Kältebrücken). In solchen Fällen kann ggf. e❉ne ’ Ausnahmebewilligung unter Be-seitigungsrevers erwirkt werden.
13 Ergänzungsvolumen für Parkierung
Zwei hauptsächliche Auslöser können für die Neu-organisation der Parkierung im Rahmen eines Umbaus sprechen:
– Die im Rahmen des Umbaus erzielte Mehraus-nützung oder Änderung der Nutzungsart löst eine Parkplatzerstellungspflicht aus und/oder – zur Aufwertung des privaten Aussenraums soll
die bisher bestehende oberirdische Parkierungs-fläche reduziert werden.
In solchen Fällen drängt sich oft eine unterirdische Lösung auf. Damit die nachträgliche Errichtung der Unterniveaugarage mit vertretbarem Aufwand durchgeführt werden kann, muss gewährleistet sein, dass sie vollständig neben bereits bestehen-den Bauten errichtet werbestehen-den kann (das Unterbau-en bestehUnterbau-ender Gebäude ist sehr aufwUnterbau-endig).
Folgende Aspekte sind zur Beurteilung der Reali-sierbarkeit zu berücksichtigen:
• Vorab ist abzuklären, ob das Vorhaben nicht mit Vorschriften des Grundwasserschutzes in Konflikt gerät.
• Unterirdische Bauten sind i.d.R. abstandsprivile-giert., d.h. gegenüber Nachbargrundstücken sind keine oder dann nur minimale Grenzab-stände einzuhalten. Zudem sind keine Gebäu-deabstände einzuhalten.
Trotz den vorgenannten Privilegierungen können die Parzellengrösse bzw. die Situierung der beste-henden Baute auf der Parzelle der Errichtung einer Unterniveaugarage entgegenstehen. Dann kom-men folgende Möglichkeiten in Betracht:
• Einräumung eines Unterbaurechts durch den Eigentümer des Nachbargrundstücks
• Errichtung einer Gemeinschaftsanlage mit benachbarten Grundstücken unter gegenseiti-ger Einräumung von Unterbaurechten.
Der Errichtung von Gemeinschaftsanlagen in be-reits überbauten Perimetern steht im Wege, dass nur in den seltensten Fällen gleichzeitig das Be-dürfnis der verschiedenen Grundeigentümer be-steht, eine solche Anlage zu errichten. Zusätzlich können Bedenken bezüglich dem gemeinsamen Betrieb und Unterhalt einem solchen Vorhaben entgegenstehen.
Die Schaffung von gemeinschaftlichen Parkie-rungsanlagen (ggf. auch oberirdischen) kann den Aussenraum eines ganzen Quartiers erheblich auf-werten. Im Rahmen ei■er ’ kommunalen Richt-planung sollten Ideen zur Neuorganisation des ruhenden Verkehrs auch auf privatem Grund über-prüft und dann den Eigentümern zur Realisierung vermittelt werden. Zur Möglichkeit, Gemein-schaftsanlagen auch gegen den Willen der Betrof-fenen erstellen zu lassen, v❇l. ’ Erneuerungsab-sicht 19: Hofsanierung zur Verbesserung der Wohnqualität.