4. Analyse des Angebotspotenzials für leistbares studentisches Wohnen
4.1. Steuerungsmöglichkeiten – Was kann die Stadt Innsbruck zur Schaffung von
BEITRAGEN
?
Die Schaffung von leistbarem (studentischen) Wohnraum liegt im öffentlichen Interesse und damit auch im Verantwortungsbereich der Stadt Innsbruck.
Die Steuerungsmöglichkeiten der Stadt sind dabei jedoch u.a. aufgrund der Marktmechanis-men am Innsbrucker Wohnungsmarkt begrenzt. Großteils muss mit bestehendem Bauland (welches überwiegend in Privatbesitz ist) und diesbezüglichen Festlegungen agiert werden, die raumordnungsrechtlichen Mittel sind hier eingeschränkt. Gleichzeitig bzw. deswegen ist aber auch das Ausschöpfen aller rechtlichen Möglichkeiten zur Schaffung von leistbarem (stu-dentischen) Wohnraum essentiell. Im Folgenden sollen daher die grundlegenden Steuerungs-möglichkeiten der Stadt Innsbruck ausgeführt werden.
Grundsätzlich muss unterschieden werden, ob ein Grundstück die erforderlichen raumord-nungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung eines Studierendenheimes bereits erfüllt oder nicht. Dies betrifft beispielsweise eine entsprechende Flächenwidmung oder Bebauungs-planbestimmungen.
Sind die raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen bereits gegeben, also eine woh-nungskonforme Widmung und ein ausreichender Bebauungsplan, kann ein Studierendenheim jederzeit und ohne Abstriche gebaut werden. Sofern das Projekt den raumordnungsrechtlichen
Seite | 61 Gegebenheiten und gesetzlichen Bestimmungen (z.B. TBO) entspricht, hat die Stadt Inns-bruck im Rahmen der Hoheitsverwaltung aber auch keine Steuerungsmöglichkeiten. Eben-falls keinen Einfluss hat die Stadt Innsbruck dadurch hinsichtlich des (leistbaren) Preises oder der baulichen Anforderungen.
In der Regel ist also damit zu rechnen, dass im Falle einer Projektentwicklung im Bereich des studentischen Wohnens frei finanziertes studentisches Wohnen realisiert wird und damit ein hochpreisiges Angebot geschaffen wird. In diesem Bereich liegt durchaus großes Potenzial zur Diversifizierung des Angebots an studentischem Wohnraum in Innsbruck. Auch die räum-lichen Entwicklungspotentiale für hochpreisige(re), best-ausgestattete und servicierte, frei fi-nanzierte Studierendenheime sind umfangreich gegeben - die Stadt Innsbruck hat derzeit ins-gesamt ca. 70 ha Baulandreserven, also gewidmetes Bauland auf privaten Flächen. Auf vielen auch innerstädtischen Flächen kann unter Einhaltung der rechtskräftigen Randbedingungen von Bebauungsplan bzw. Tiroler Bauordnung viel Baumasse im frei finanzierten Wohnbereich geschaffen werden (Bsp. Studierendenheim FOX 54). Für ein Studierendenheim braucht es nicht zwingend eine eigene Flächenwidmung (Sonderfläche), diese wird in der Regel nur dann angewendet, wenn die Nutzung im besonderen öffentlichen Interesse gelegen ist und abgesi-chert werden soll. Folglich ist für frei finanzierte Studierendenheime sehr viel Potentialfläche vorhanden, soweit sich die Heimträger bzw. Betreiber den Baulandpreis leisten können bzw.
wollen.
Sollten bei Projektentwicklungen auf (privaten, d.h. nicht städtischen) Grundstücken jedoch Änderungen von Flächenwidmungs- oder Bebauungsplan notwendig sein, entstehen für die Stadt Innsbruck zusätzliche Steuerungsmöglichkeiten zur Schaffung von leistbarem studentischen Wohnraum.
Grundsätzlich ist die Änderung von Verordnungsplänen an rechtliche und fachliche Voraus-setzungen bzw. Randbedingungen geknüpft. So ist vor der Schaffung bzw. Änderung der raumordnungsrechtlichen Voraussetzung zuerst raumordnungsfachlich zu prüfen, ob der Standort für eine Wohnnutzung bzw. ein Studierendenheim überhaupt geeignet ist. Ist dies der Fall, so ist (über die Eignung hinausgehend) für die Änderung der raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen (d.h. Änderung Flächenwidmungsplan, Änderung Bebauungsplan) gemäß Tiroler Raumordnungsrecht auch ein öffentliches Interesse im Sinne der Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der örtlichen Raumordnung und dem ÖROKO nachzuwei-sen. Durch entsprechend klare Zieldefinition in der örtlichen Raumordnung Innsbruck, d.h.
durch konkrete aber auch allgemein gültige Definitionen des öffentlichen Interesses, kann die Stadt also auf die räumliche Entwicklung in ihrem Hoheitsbereich Einfluss nehmen. Projekt-entwickler bzw. Interessenten an einer Planänderung müssen einen messbaren Beitrag zu diesen definierten Zielen mitbringen bzw. nachweisen und absichern.
Ein wesentlicher und bereits näher ausformulierter (Teil-)Aspekt öffentlichen Interesses der Stadt Innsbruck ist gemäß diesen Zielen der örtlichen Raumordnung gem. Tiroler Raumord-nungsgesetz sowie den Vorgaben der Innsbrucker Stadtregierung das „leistbare Wohnen“. In Innsbruck wird seit 2012 im Falle einer Neuwidmung für Bauland das Prinzip „50/30/20“ an-gestrebt, also 50 Prozent gefördertes Wohnen, 30 Prozent förderungsnahes Wohnen und 20
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Prozent frei finanziertes Wohnen. Erste Umsetzungen dieses (inzwischen ausgearbeiteten) Prinzips können bereits verzeichnet werden. Sollte ein neu zu widmender Standort auch für studentisches Wohnen geeignet sein, dann ist es erforderlich, dass das studentische Wohnen den gleichen Regeln entspricht und jedenfalls im Anteil der geförderten und allenfalls förde-rungsnahen Rubrik errichtet wird. Nur mit einem Angebot an gefördertem studentischem Woh-nen kann eine Steuerung des städtischen Mietwohnungsmarktes erreicht werden. Ein überge-ordnetes öffentliches Interesse bei Änderungen von hoheitlichen Verordnungsplänen für stu-dentisches Wohnen ist also gleich wie beim sonstigen Wohnen jedenfalls das geförderte bzw.
leistbare studentische Wohnen (nähere Ausführungen zur Definition des leistbaren bzw. ge-förderten studentischen Wohnens sind im Kapitel 4.4 angeführt).
Dieses öffentliche Interesse besteht in ähnlicher Art und Weise bei Umwidmungen von Bau-land (Umnutzungen). Auch die Änderung von Bebauungsplänen zum Zweck studentischen Wohnens soll in Anlehnung an die fachlichen und politischen Ziele der Schaffung von geför-dertem (allenfalls förderungsnahem) studentischen Wohnen erfolgen.
Seitens der Stadt im Bereich des frei finanzierten Wohnens (auch wenn es studentisches Woh-nen ist) unterstützend einzuwirken und hoheitliche Mittel wie Planänderungen zur besseren Ausnutzung und Senkung des Baulandpreises anzuwenden, ist fachlich, wirtschaftlich und po-litisch nicht zu argumentieren. Die hoheitlichen und wirtschaftlichen Tätigkeiten der Stadt sind aufgrund der fehlenden Eigenmittel der Stadt (keine eigenen Baulandreserven) dringend dort einzusetzen, wo das Ziel des leistbaren Wohnens als öffentliches Interesse forciert werden kann. Dies gilt sowohl bei der Erhaltung des bestehenden Angebots an leistbarem studenti-schen Wohnraum als auch hinsichtlich eines Ausbaus der Angebotsqualität. Dieser Themen-bereich wird in Kapitel 4.6 deshalb ausführlicher erläutert.
Bei Projektentwicklungen auf Grundflächen, die im Eigentum von öffentlichen Institutio-nen wie der Stadt Innsbruck oder der Innsbrucker Immobiliengesellschaft sind, gestalten sich die Steuerungsmöglichkeiten naturgemäß umfassender und besteht der Anspruch der Vorbild-wirkung der öffentlichen Hand. Hier sind, unabhängig von einer notwendigen Änderung im Flächenwidmungs- oder Bebauungsplan, die Ziele zur Schaffung von leistbarem (studenti-schen) Wohnraum jedenfalls prioritär zu reihen.
Beispiele von möglichen Projektentwicklungen zur Erreichung dieses Ziels werden im Ex-kurs 2 (siehe Seite 91) erläutert.
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