6 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke .1 Allgemeines
6.3 Forstwirtschaftliche Flächen
6.3.1 Ortsferne Waldflächen
6.3.1.1 Preisniveau ortsferner Waldflächen
Im Jahr 2010 wurden 47 Verträge über ortsferne Waldflächen mit einem Flächenumsatz von 157,9 ha in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Die Anzahl der registrierten Verträge ist gegenüber dem Jahr 2009 gleich geblieben. Der Flächenumsatz ist um 67 % (entspr. 66,6 ha) gefallen.
Die Preise für ortsferne forstwirtschaftlich genutzte Flächen bewegten sich im gesamten Landkreis in einer Bandbreite von 0,06 €/m² bis 0,45 €/m². Der mittlere Preis lag bei 0,23 €/m². Die Größe der verkauf-ten Wälder variierte zwischen 932 m² und 35,3 ha und betrug im Mittel 3,4 ha.
Betrachtet man die Preisverteilung und die Verteilung nach der Flächengröße, ergibt sich folgendes Bild:
Verteilung der Vergleichspreise - 2010
15%
23%
21%
17%
19%
4%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
< 0,15 0,15 - < 0,20 0,20 - < 0,25 0,25 - < 0,30 0,30 - < 0,40
≥ 0,40
Preisklassen (€/m²)
Verteilung der Flächengrößen - 2010
36%
19%
13%
21%
4%
6%
0% 10% 20% 30% 40%
< 1,0 1,0 - < 2,0 2,0 - < 3,0 3,0 - < 5,0 5,0 - < 10,0
≥ 10,0
Flächenklassen (ha)
Entsprechend dieser Verteilung ergibt sich für die Vergleichspreise ein Zentralwert in Höhe von 0,21 €/m². Der Zentralwert der Flächengröße liegt bei rd. 1,6 ha.
Anmerkung:
Die Kaufpreise setzen sich aus dem Bodenanteil und dem Wert des Aufwuchses zusammen. In den notariellen Ver-trägen sind diese Anteile nicht im Einzelnen ausgewiesen, so dass in dieser Hinsicht keine differenzierte Auswertung möglich ist.
Weiterhin ist zu beachten, dass der Wert des Aufwuchses durch Baumart, Baumartmischung, Alter des Bestandes, Bonität, Bestockungsgrad, Pflegezustand und andere Faktoren beeinflusst wird.
Angaben zum Bestand konnten nicht erhoben werden. Dadurch ist ein Vergleich der Kauffälle nur bedingt möglich.
Zonale Grundstückspreise für ortsferne Waldflächen
Für die Analyse nach der naturräumlichen Gliederung wurden die Kauffälle den entsprechenden Zonen zugeordnet. Im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum kann festgestellt werden, dass sich die Anzahl der Verkäufe in den Zonen nur relativ geringfügig verändert hat.
Das Preisniveau weist überwiegend eine stark steigende Tendenz auf. Hiervon ausgenommen sind die Zone 2 mit leicht rückläufigen Preisen und die Zone 3 mit einem gleichbleibenden mittleren Preisniveau.
Der Flächenumsatz hat sich in der Zone 1 mehr als halbiert und in der Zone 3 beträgt er nur noch etwa 1/6 des Vorjahresumsatzes. Dafür stieg er in der Zone 2 um das 5,6-fache.
Die Tabelle gibt Auskunft über das zonale Preisniveau der forstwirtschaftlichen Nutzflächen.
Zonale Grundstückspreise für ortsferne Waldflächen im Jahr 2010
Lage Anzahl der
Anmerkung: Die Mittelwerte wurden kursiv dargestellt, um darauf aufmerksam zu machen, dass keine Aussage dar-über gemacht werden kann, ob die forstwirtschaftlich genutzten Flächen bezüglich ihrer Bestandesdaten miteinander vergleichbar sind
6.3.1.2 Preisentwicklung ortsferner Waldflächen
Das Interesse an forstwirtschaftlichen Grundstücken hatte in den letzten Jahren stetig zugenommen.
Zahlenmäßig befinden sich die verkauften Wälder seit 2004 auf annähernd gleich hohem Niveau. Im Jahr 2009 ging ihre Zahl erstmals wieder auf das Niveau des Jahres 2003 zurück und stagnierte im Jahr 2010.
Seit dem Jahr 1994 wurden insgesamt 694 Kauffälle über ortsferne Waldgrundstücke in der AKS regist-riert. Im nachfolgenden Diagramm ist die Entwicklung der Vertragszahlen über ortsferne Waldflächen dargestellt.
Entwicklung der Vertragszahlen über ortsferne Waldflächen seit 1994
47
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Jahr
Anzahl
Im nachfolgenden Diagramm sind die jährlichen Bandbreiten der Preise pro Quadratmeter Bodenfläche sowie die arithmetischen Mittelwerte ablesbar. Die Durchschnittswerte geben jedoch keine Auskunft über die Ertragsfähigkeit der verkauften Waldflächen, da bei der Berechnung die zuvor erwähnten wertrele-vanten Einflussmerkmale des Bestandes keine Berücksichtigung finden konnten.
Preisspannen und Durchschnittsw erte für ortsferne Waldflächen seit 1994
0,00
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Jahr Vergleichspreis (€/m²)
mittl. Preis
Aus der vorangegangenen Grafik kann man erkennen, dass das mittlere Preisniveau seit 2006 stetig leicht steigend ist.
Indexreihe
Der Gutachterausschuss hat im Jahr 2010 erstmals eine Indexreihe für Waldpreise abgeleitet und zum 01.01.2011 fortgeschrieben. Zur Ableitung der Indexreihe wurden die Kauffälle in Zonen gleicher Lage-wertigkeiten eingeteilt. Mit Hilfe der AKS wurde eine Regressionsanalyse durchgeführt und eine Indexrei-he für den gesamten Landkreis ermittelt.
Selektionskriterien:
geeignete Kauffälle über forstwirtschaftliche Nutzflächen in ortsfernen Lagen Auswertezeitraum 01.01.1994 bis 31.12.2010
Flächengrößen ab 1.000 m² Basisjahr 2005 (Bezugszeitpunkt)
Für den Ausreißertest wurde das 3-fache der Standartabweichung (σ = 3,0) verwendet.
Aus der nachfolgenden Grafik sind die Indizes der Indexreihe sowie die Entwicklung des Grundstücks-marktes innerhalb des forstwirtschaftlichen Bodenverkehrs erkennbar.
Indexreihe für forsrtwirtschaftliche Nutzflächen mit Basis 2005
139,9
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Jahr
Index (%)
Entwicklung der Waldindizes – Basis 2005
Jahr Anzahl Index
Die relativ starken Schwankungen der Indizes können verschieden Ursachen haben. Zum einen werden die Werte durch das Marktverhalten der Vertragspartner beeinflusst. Zum anderen können sich die verschiedenartigen Waldbestände (ge-kennzeichnet durch die Baumart, das Alter des Bestanden usw.) auf die Höhe der am Markt er-zielten Preise ausgewirkt haben und damit auch die Entwicklung der Indizes.
Ab dem Jahr 2004 hat allerdings das Interesse zum Kauf von Wald zugenommen, was sich in den gestiegenen Vertragszahlen ausdrückt. Seit dem Jahr 2006 sind die Durchschnittspreise ge-stiegen, was sich auch in der Indexreihe wider-spiegelt.
Anmerkung: Die Werte der Jahre 2009 und 2010 sind kursiv dargestellt, da sie sich bei der Fortführung der
6.3.1.3 Einflussgrößen und Umrechnungskoeffizienten
Welche Umstände die Preisfindung am Markt beeinflussen, ist nach wie vor nicht eindeutig feststellbar.
Wird die Datenmenge auf einen Einfluss der Grundstücksgröße untersucht, ergibt sich dieses Bild:
Einfluss der Flächengröße auf den Waldpreis - 2010
0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30 0,35 0,40 0,45 0,50
0 ha 5 ha 10 ha 15 ha 20 ha 25 ha 30 ha 35 ha 40 ha F läche
Vergleichspreis (€/m²)
Vergleichspreis Linear (Vergleichspreis)
Das Diagramm veranschaulicht die große Streubreite der Vergleichspreise in Bezug auf die Fläche. Mit-tels einfacher Regression (R² = 0,02) lässt sich aus dieser Datenmenge kein Einfluss der Flächengröße auf den Preis pro Quadratmeter Bodenfläche ableiten.
Bei einer Einteilung der Datenmenge in Größenklassen entstand folgendes Ergebnis:
0,24 0,21
0,25 0,23 0,20
R2 = 1
< 1,0 1,0 - < 2,0 2,0 - < 3,0 3,0 - < 5,0
≥ 5,0
Flächengrößenklassen (ha)
polynomisch 4. Grades
Dieses Diagramm zeigt die mittleren Prei-se (€/m²) innerhalb von GrößenklasPrei-sen. Auch aus diesem Diagramm ist ersichtlich, dass die Waldverkäufe von anderen Faktoren beeinflusst werden, als von der Fläche. Diese Aussage wird durch die blaue Trendlinie, die eine ausgleichen-de polynomische Funktion 4. Graausgleichen-des darstellt, bestätigt. Das bedeutet, dass sich mehrere Ein-flussfaktoren überlagern.
In den beiden Größenklassen von < 1,0 ha bis 2,0 ha wurden die meisten Kauffälle pro Klasse registriert.
Eine Untersuchung des Preises auf eine Abhängigkeit vom Zustand des Aufwuchses und seiner Ertrags-fähigkeit (u.a. abhängig vom Alter des Bestandes und der Baumart) konnte wegen fehlender Daten nicht durchgeführt werden.
Als eine weitere Einflussgröße könnte die Lage angenommen werden. Die Angaben aus den Tabellen der zonalen Einteilung lassen diesen Schluss zu.
6.3.2 Ortsnahe Waldflächen auf gewachsenem Boden