4,4 % Entwicklung der Wohnflächenpreise seit 1994
8.6 Mehrfamilienhäuser
8.6.1 Preisniveau
Im Berichtszeitraum wurden 15 Kaufverträge über einzelne Mehrfamilienhäuser, die zur Auswertung ge-eignet sind, abgeschlossen. Das sind zwei Kauffälle mehr als im Jahr 2009. Ein Gebäude steht unter Denkmalschutz. Weiterhin wurde ein Vertrag über mehrere Wohnhäuser registriert.
Die zur Auswertung geeigneten Mehrfamilienhäuser befinden sich zu 60 % im südlichen Raum des Land-kreises. Einundachtzig Prozent der Immobilien stehen sich in den Städten wie Lübbenau/Spreewald (3), Vetschau (3), Großräschen (1), Lauchhammer (2), Schwarzheide (1) und Senftenberg (2). Die Hälfte der Häuser stammte aus Privathand.
Die Preisspanne der 13 einzelnen Mehrfamilienhäuser reichte von 15 T€ bis 293 T€, je nach Alter und Zustand der Gebäude und deren Lage. Im Mittel waren es 96 T€. Der Zentralwert, der sich aus der Ver-teilung der Kaufpreise ergibt, lag bei 55 T€.
0 5 10 15 20 25 30
Anzahl
< 25 25
-< 50 50
-< 75 75
-< 100 100
-< 150 150
-< 200 200
-< 250
≥ 250 Preisverteilung bei Mehrfamilienhäusern ab 2006
2010 2009 2008 2007 2006
Auch im Jahr 2010 war der Anteil der verkauften Mehrfamilienhäuser (9 Kauffälle) in den unteren Preis-klassen bis 75 T€ am häufigsten. Bei diesen Häusern handelte es sich meistens um unsanierte bzw. nur geringfügig sanierte Objekte mit Baujahren zwischen 1780 und 1964.
Die Größen der Mehrfamilienhausgrundstücke variierten von 242 m² in den Innenstadtlagen bis 11.305 m². Im Mittel waren es rd. 1.885 m².
Verteilung der Flächengrößen MFH - 2010
20%
13%
40%
7%
20%
0% 10% 20% 30% 40% 50%
< 500 500 - < 1.000 1.000 - < 1.500 1.500 - < 2.000
≥ 2.000
Fläche (m²) Die Verteilung der Grundstücksgrößen ist auch
im nebenstehenden Diagramm ersichtlich.
Drei Grundstücke waren größer als 2.000 m².
Diese hatten entweder größere Gartenflächen im hinteren Bereich oder noch Flächen an an-derer Stelle.
Der Wohnungsbestand in Mietwohngebäuden in den Städten des Landkreises ist nach wie vor durch eine relativ hohe Leerstandsquote gekennzeichnet. Mit Hilfe von Stadtumbaukonzepten sollen möglichst zentrumsnahe Lagen revitalisiert und flächenhafter Rückbau in Stadtrandlagen vollzogen werden.
Die Vermietbarkeit von Wohnungen in kleineren Mietwohnobjekten (mit 3 bis 6 Wohneinheiten) mit indi-viduellem Charakter in durchgrünten Lagen, möglichst in Zentrumsnähe, ist deutlich gestiegen. Das zeigt die relativ geringe Leerstandsquote in modernisierten und umgebauten Altbauten. Daher sind solche Objekte für Investoren interessant. 77 % der im Jahr 2010 verkauften Objekte besaßen ein Baujahr vor 1945.
(T€)
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über das Preisniveau der im Berichtsjahr verkauften Mehr-familienhäuser, deren notwendige Angaben zur Verfügung standen.
Wie bei allen Immobilien spielen die Größe des Objektes und der Umfang zuvor durchgeführter Repara-tur- und Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Modernisierungen neben der Lage bei der Preisfindung eine besondere Rolle.
Einen wesentlichen Einfluss auf den Kaufpreis hat der Zustand des Gebäudes infolge jahrelangen Leer-standes. Bei mäßigen bis unzureichendem Zustand übersteigt der Bodenwert den Kaufpreis mitunter um ein Mehrfaches. Diese Objekte müssten dann eigentlich abgerissen werden. Auf Grund ihrer besonderen Architektur werden sie jedoch oftmals mit viel Liebe zum Detail wieder hergerichtet.
In den Baujahresklassen ab „1970 bis 1989“ steht kein oder nur ein Kauffall zur Verfügung. Von der Ver-öffentlichung der Werte wird deshalb Abstand genommen.
Preisniveau der Mehrfamilienhäuser entsprechend Alter und Zustand – 2010 Baujahr durchgeführte
Maßnahmen bzw. Neubau
Ausstattung mittlere RND
keine sehr einfach
bis einfach 5** 6 24
8.6.2 Preisentwicklung
Die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser hat sich in den letzten Jahren sehr unterschiedlich entwi-ckelt. Da überwiegend Häuser im unsanierten Zustand den Besitzer wechselten, kann nur bedingt von einer Entwicklung des Kaufpreises die Rede sein. Zudem beeinflussen die Größe und die Leerstands-quote bzw. der Leerstandszeitraum sowie das Bodenwertniveau erheblich den Preis. Bei modernisierten Häusern wurden zum Teil auch Eigenleistungen erbracht, deren Geldwerte nicht im Kaufpreis enthalten sind.
Preisentw icklung von Mehrfamilienhäusern mit 3 bis 4 WE Baujahr vor 1945
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Kaufpreis (€)
umfangreich unsaniert
Im nebenstehenden Dia-gramm wurden die Entwick-lungen der durchschnittlichen Kaufpreise von Mehrfamilien-häusern mit 3 bis 4 Wohnein-heiten (WE) im unsanierten und umfangreich modernisier-ten Zustand dargestellt.
Die Anzahl der Kauffälle im komplett modernisierten Zustand war in den einzelnen Jahren recht unter-schiedlich. In manch einem Jahr fanden nur vereinzelt oder gar keine Verkäufe statt. Daher ist ein Ver-gleich nur bedingt möglich.
Die Schwankungen in der Preisentwicklung der unsanierten Immobilien haben zum größten Teil ihre Ursache in den unterschiedlichen Bodenpreisniveaus, da der Bodenwertanteil am Kaufpreis oft mehr als 50 % ausmachte. Wurden mehr Häuser in preiswerten Lagen veräußert, ging der mittlere Kaufpreis nach unten. Bei Verkäufen in höheren Bodenpreislagen dagegen stieg der mittlere Kaufpreis an.
8.6.3 Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser
Die nachfolgenden Ergebnisse wurden aus dem Grundstücksmarktbericht 2010 des Landes Branden-burg übernommen (Erläuterungen und Rahmenbedingungen siehe Pkt. 8.1.2).
Für die Ermittlung des durchschnittlichen Liegenschaftszinssatzes für Mehrfamilienhäuser standen im weiteren Metropolenraum ohne die kreisfreien Städte insgesamt 88 Kauffälle aus den Jahren 2008 bis 2010 zur Verfügung.
Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser (Datenbasis 2008 – 2010)
Merkmale Spanne Durchschnitt Durchschnittlicher
Liegenschaftszinssatz weiterer Metropolenraum ohne die kreisfreien Städten (88 Kauffälle)
Bodenwert 3 €/m² - 100 €/m² 29 €/m²
Wohnfläche 125 m² - 2.367 m² 507 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre - 74 Jahre 35 Jahre
Rohertragsfaktor 5,4 – 22,4 9,1
monatliche Nettokaltmiete (je m² Wohnfläche) 2,0 €/m² - 7,5 €/m² 4,4 €/m²
6,7 %
Regionale Auswertungen des Gutachterausschusses im Landkreis Oberspreewald-Lausitz werden auf-grund der zu geringen Anzahl an Kauffällen nicht veröffentlicht.
8.6.4 Vergleichsfaktoren
Wie bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist auch für Mehrfamilienhäuser das Verhältnis „Kaufpreis zur Wohnfläche“ als Vergleichsfaktor zur Plausibilitätsprüfung geeignet.
Die Abhängigkeit des Verhältnisses „Kaufpreis zur Wohnfläche“ vom Bodenwertniveau ist besonders bei unsanierten Objekten gegeben, da der Anteil des Bodenwertes am Kaufpreis relativ hoch ist.
In der folgenden Tabelle wurden die ermittelten Verhältnisse „Kaufpreis zur Wohnfläche“ entsprechend der Baujahresklasse der Gebäude und des Modernisierungsumfangs für die Mehrfamilienhäuser darge-stellt, für die die notwendigen Daten nacherfasst werden konnten.
Verhältnis Kaufpreis zur Wohnfläche bei Mehrfamilienhäusern – 2010 Baujahr
durchgeführte Maßnahmen / Neubau
Ausstattung mittlere RND (Jahre)
Anzahl der Kauffälle
Wohnfläche (m²)
Ø Anzahl der WE / Leerstand
KP / Wofl.*
(€/m²) keine sehr einfach
bis einfach 5** 6 500
(346 – 700) 8 / 93 % 48 (26 – 80) vor 1945
umfangreich mittel 22 4 305
(160 – 395) 4 / 23 % 575 (412 – 750) 1945 bis
< 1970 geringe einfach 30 2 275 4 / 50 % 155
** der Zustand der Gebäude tlw. sehr stark sanierungsbedürftig * KP / Wofl = Kaufpreis zur Wohnfläche