4,4 % Entwicklung der Wohnflächenpreise seit 1994
8.7 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser
8.7.1 Preisniveau
8.7.1.1 Wohn- und Geschäftshäuser
Mit 18 auswertbaren Verträgen über Wohn- und Geschäftshäuser hat sich die Anzahl gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt. Die Wohn- und Geschäftshäuser befinden sich zu 80 % in den Städten des Land-kreises. Auf den nördlichen Bereich entfallen 35 % und auf den südlichen Raum 65 % der verkauften Immobilien.
Die Kaufpreisspanne reichte von 4 T€ bis 250 T€. Im Durchschnitt lag der Preis bei rd. 73 T€. Im Dia-gramm ist die Verteilung der Kaufpreise auf die verschiedenen Preisklassen dargestellt. Aus der Preis-verteilung ergibt sich ein Medianwert (Zentralwert) von 47 T€.
0 Preisverteilung bei Wohn- und Geschäftshäusern ab 2006
2010 2009 2008 2007 2006
In 95 % der Fälle wurden die Gebäude vor 1945 errichtet. Als Verkäufer agierten in ⅔ der Fälle natürliche Personen und vier juristische Personen. Die Käufer waren zu 95 % natürliche Personen.
Verteilung der Flächengrößen WGH - 2010
33%
Die mittlere Grundstücksgröße betrug rd. 850 m².
Zehn Grundstücke mit Wohn- und Geschäftshäu-sern befinden sich in den Innenstadtlagen bei geschlossener Bauweise. Deren Grundstücke waren durchschnittlich 435 m² groß.
Bei offener Bauweise lag die Grundstücksgröße im Mittel bei rd. 1.315 m².
Die Kaufpreise werden insbesondere durch das Baujahr, den Modernisierungszustand, die Größe des Objektes sowie deren Lage beeinflusst.
Preisniveau der Wohn- und Geschäftshäuser – 2008 bis 2010 Baujahr
durchgeführte Maßnahmen bzw. Neubau
Ausstattung mittlere RND
keine einfach
bis mittel 10 5 40
8.7.1.2 Büro- und Verwaltungsgebäude
Im Berichtsjahr wurden nur vier Verträge über Büro- und Verwaltungsgebäude abgeschlossen. Im Vor-jahr wurden fünf Verträge mehr registriert. Diese Immobilien befinden sich alle im südlichen Raum des Landkreises. Dabei handelte es sich um drei relativ unterschiedliche Objekte. Eines dieser Gebäude hat eine geschäftliche Nutzung im Erdgeschoss.
Die Preisspanne reichte von 10 T€ bis 51 T€. Die Objekte hatten Nutzflächen zwischen 223 m² und 1.200 m².
Um die Datenmenge etwas zu erhöhen, wurden geeignete Kauffälle aus dem Jahr 2009 in die Analyse mit einbezogen. Für ausgewählte Gebäude wird an dieser Stelle eine Übersicht veröffentlicht.
Preisniveau der Büro- und Verwaltungsgebäude – 2009 / 2010 Baujahr
durchgeführte Maßnahmen bzw. Neubau
Ausstattung mittlere RND
8.7.1.3 Geschäftsgebäude
Im Jahr 2010 wurden vier Verbrauchermärkte, zwei Geschäftshäuser sowie eine ehemalige Kaufhalle veräußert, die sich über den gesamten Landkreis verteilten.
Die Preise der neu errichteten Verbrauchermärkte lagen im Durchschnitt bei rd. 1,9 Mio. €. Die Grundstü-cke hatten eine mittlere Größe von rd. 7.200 m².
Für eine bessere Auswertung werden die Kauffälle der Jahre 2008 und 2009 in die Untersuchung mit einbezogen. Die Ergebnisse sind in der folgenden Tabelle dargestellt.
Preisniveau der Geschäftshäuser und Verbrauchermärkte – 2008 bis 2010 Baujahr
durchgeführte Maßnahmen bzw. Neubau
Ausstattung mittlere RND
teilweise mittel
20 1 145 2 / 0 % k. V. 58 %
> 1990 Erstverkauf
mittel ** 40 3 2.850
(1.500 – 3.600) 3 / 0 % 35 10 %
# Nutzflächen bis 1.500 m² ** Nutzflächen größer 1.500 m² * BW / KP = Bodenwert zum Kaufpreis
8.7.2 Preisentwicklung
Aufgrund der unterschiedlichen und nicht vergleichbaren Objekte ist keine Preisentwicklung darstellbar.
8.7.3 Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren
Die nachfolgenden Ergebnisse wurden aus dem Grundstücksmarktbericht 2010 des Landes Branden-burg übernommen (Erläuterungen und Rahmenbedingungen siehe Pkt. 8.1.2).
8.7.3.1 Liegenschaftszinssatz, Rohertragsfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser
Für die Ermittlung des durchschnittlichen Liegenschaftszinssatzes für Wohn- und Geschäftshäuser stan-den im weiteren Metropolenraum ohne die kreisfreien Städte insgesamt 38 Kauffälle aus stan-den Jahren 2008 bis 2010 zur Verfügung.
Liegenschaftszinssatz für Wohn- und Geschäftshäuser (Datenbasis 2008 – 2010)
Merkmale Spanne Durchschnitt Durchschnittlicher
Liegenschaftszinssatz weiterer Metropolenraum ohne die kreisfreien Städte (38 Kauffälle)
Bodenwert 8 €/m² – 80 €/m² 45 €/m²
Wohn- und Nutzflächen 80 m² – 1.038 m² 391 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 70 Jahre 32 Jahre
Rohertragsfaktor 5,1 – 16,0 9,0
monatliche Nettokaltmiete (je m² Nutzfläche) 2,0 €/m² – 7,9 €/m² 4,7 €/m²
7,4 %
8.7.3.2 Liegenschaftszinssatz, Rohertragsfaktoren für reine Geschäftshäuser
Für die Ermittlung des durchschnittlichen Liegenschaftszinssatzes für reine Geschäftshäuser standen im weiteren Metropolenraum ohne die kreisfreien Städte insgesamt 22 Kauffälle aus den Jahren 2008 bis 2010 zur Verfügung.
Liegenschaftszinssatz für reine Geschäftshäuser (Datenbasis 2008 – 2010)
Merkmale Spanne Durchschnitt Durchschnittlicher
Liegenschaftszinssatz weiterer Metropolenraum ohne die kreisfreien Städte (22 Kauffälle)
Bodenwert 3 €/m² – 80 €/m² 31 €/m²
Nutzfläche 60 m² – 5.928 m² 1.254 m²
Restnutzungsdauer 25 Jahre – 55 Jahre 41 Jahre
Rohertragsfaktor 5,1 – 16,7 9,2
monatliche Nettokaltmiete (je m² Nutzfläche) 2,5 €/m² – 11,7 €/m² 6,8 €/m²
8,4 %
Regionale Auswertungen des Gutachterausschusses im Landkreis Oberspreewald-Lausitz werden auf-grund der zu geringen Anzahl an Kauffällen nicht veröffentlicht.
8.7.4 Vergleichsfaktoren
Neben dem Rohertragsfaktor können weitere Vergleichsfaktoren ermittelt werden. Ein solcher ist das Verhältnis „Kaufpreis zur Wohn- und / oder Nutzfläche“. Dieses Verhältnis wurde auch für Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie für Geschäftshäuser gebildet, sofern entspre-chende Angaben zur Verfügung standen. Es wird maßgeblich durch die Lage, das Alter und den Zustand des Gebäudes sowie von seiner Größe beeinflusst.
8.7.4.1 Vergleichsfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser
Für die folgende Auswertung wurden die Wohn- und Nutzflächen addiert und anschließend ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt.
Verhältnis Kaufpreis zur Wohn- und Nutzfläche für Wohn- und Geschäftshäusern – 2008 bis 2010 Baujahr
durchgeführte Maßnahmen / Neubau
Ausstattung mittlere RND
8.7.4.2 Vergleichsfaktoren für Büro- und Verwaltungsgebäude
Die Vergleichsfaktoren für Bürogebäude werden insbesondere durch die Größe der Immobilie bestimmt.
Verhältnis Kaufpreis zur Nutzfläche für Büro- und Verwaltungsgebäude – 2009 / 2010 Baujahr
durchgeführte Maßnahmen / Neubau
Ausstattung mittlere RND
8.7.4.3 Vergleichsfaktoren für Geschäftsgebäude
Für die Ermittlung der Vergleichsfaktoren wurden Kauffälle ab dem Jahr 2008 mit einbezogen.
Verhältnis Kaufpreis zur Nutzfläche für Geschäftshäuser und Verbrauchermärkte – 2008 bis 2010 Baujahr
durchgeführte Maßnahmen / Neubau
Ausstattung mittlere RND
teilweise mittel
20 1 250 580
> 1990 Erstverkauf
mittel ** 40 3 2.420
(1.530 – 2.900)
1.145 (980 – 1.280)