La locazione Osservazione preliminare

Sono applicabili segnatamente le regole seguenti : - articoli da 253 a 274 CO, modificati il 15 dicembre

1989. Queste disposizioni sono in vigore dal 1° lu-glio 1990;

-Ordinanza del Consiglio federale concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o com-merciali, del 9 maggio 1990 (OLAL, RS 221.213.11);

contratto di locazione;

regole e usi in materia di locazione.

Difetti della cosa locata Definizione del difetto

Giusta l’art. 256 cpv. 1 CO, il locatore deve consegna-re la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della lo-cazione.

È

quindi da considerare come difettosa la cosa che è oppure diventa non idonea all’uso cui era destinata e per il quale era stata locata, senza che il locatario sia responsabile di tale fatto.

Doveri del locatario

Oltre all’obbligo di usare la cosa con la cura necessa-ria. così da evitare i danni. il locatario deve:

-dare avviso al locatore dei difetti della cosa, sem-preché non debba eliminarli egli stesso (art. 2579 CO) ;

tollerare i lavori necessari all’eliminazione dei di-fetti della cosa, ovvero alla rimozione o alla pre-venzione dei danni (art. 257h cpv. 1 CO);

permettere al locatore l’ispezione della cosa nella misura necessaria alla manutenzione 0 alla corre-zione di difetti eventuali (art. 257h cpv. 2 CO).

Diritti del locatario

All’inizio del contratto : se la cosa è consegnata con difetti che escludono o ne diminuiscono notevolmente l’idoneità all’uso cui è destinata, il locatario può rifiu-tarsi di prenderne possesso e recedere dal contratto (art. 258 cpv. 2 CO). Se ciò nonostante accetta la cosa, può far valere soltanto i diritti che gli competerebbero in caso di difetti della cosa sopravvenuti durante la lo-cazione.

Durante la locazione il locatario può esigere dal loca-tore :

- l’eliminazione del difetto (art. 259b CO). Se il lo-catore non elimina il difetto entro un congruo ter-mine, il locatario ha il diritto di recedere senza preavviso dal contratto (casi gravi) oppure di fare eliminare il difetto a spese del locatore (difetti meno importanti);

- una riduzione proporzionale della pigione, a partire dal momento in cui il locatore ha avuto co-44

A

PI EDIL 2. Vari aspetti della manutenzione noscenza del difetto fino all’eliminazione del

me-desimo (art. 259d CO) ;

- il risarcimento dei danni (art. 259e CO), che sarà concesso, in caso di colpa del locatore, per com-pensare il pregiudizio dovuto al difetto.

Il locatario ha inoltre il diritto di depositare la pigione allorché il locatore non esegue la riparazione entro un congruo termine (art. 2599 CO).

Manutenzione della cosa locata Lavori a carico del locatario

Il locatario è tenuto alla diligenza nell’uso della cosa locata (art. 257f CO).

È

tenuto inoltre a riparare a pro-prie spese i danni che ha commesso o che sono stati causati da persone o animali di cui risponde (logora-mento anormale 0 eccessivo).

Il locatario è tenuto ad eliminare a proprie spese, se-condo gli usi locali, i difetti rimediabili mediante picco-li lavori di pupicco-litura o di riparazione necessari all’ordi-naria manutenzione della cosa (art. 259 CO).

Lavori a carico del locatore

Il locatore deve consegnare la cosa nel momento pat-tuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mante-nerla tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). A questo scopo egli fa eseguire le riparazioni e gli interventi che, a causa della loro importanza, supe-rano i lavori di scarsa entità che sono a carico del loca-tario. Qualora omettesse di farlo, la cosa presentereb-be un difetto di cui il locatario può esigere I’elimina-zione.

Le spese di manutenzione si aggiungono alle altre spese sopportate dal locatore per determinare il red-dito ammissibile giusta l’art. 269 CO.

Migliorie e modificazione della cosa

I lavori di trasformazione realizzati dal locatore (art.

260 CO) sono considerati come rinnovamenti allorché la cosasubisce una miglioria. Si parla invece di modi-ficazioni quando il locatore limita l’uso della cosa lo-cata.

Per la durata del contratto di locazione il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa solo allorché sono realizzate contemporaneamente le due condizioni seguenti :

- i lavori possano essere ragionevolmente imposti al locatario e

- sempreché non sia già stata data disdetta.

Nell’esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguar-do per gli interessi del locatario. Quest’ultimo può pre-tendere una riduzione del corrispettivo in proporzione alla limitazione dell’uso che subisce.

Lavori di trasformazione realizzati dal locatario (art. 260a CO): il locatario può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore. In mancanza di un tale consenso può essere tenuto a ripristinare la cosa allo stato ante-riore alla scadenza del contratto di locazione.

Il locatore, se ha consentito, può esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se pattuito per scritto.

Il locatario può pretendere un’indennità se, al termine della locazione, la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazio-ne consentita dal locatore (art. 260a cpv. 3 CO).

4h

PI EDIL 2. Vari aspetti della manutenzione

2.5 Fiscalità

Spese amministrative

In generale

Le spese che il proprietario sostiene per la manuten-zione dei proprio edificio si ripercuotono naturalmen-te sul reddito della sostanza. Per questo motivo esse devono poter essere dedotte fiscalmente.

Gli uffici cantonali di tassazione fanno generalmente una distinzione tra le spese necessarie per mantene-re un edificio allo statu quo e le spese che causano un aumento del valore dell’edificio stesso. A seconda del caso tali spese sono o meno deducibili.

Queste regole sono applicate in modo diverso da un cantone all’altro. Saranno trattate dettagliatamente nel capitolo 2.52.

2.5.1 Alcune nozioni importanti Valore locativo

Per valore locativo di un edificio s’intende il reddito che quest’ultimo procura al suo proprietario, sia diret-tamente mediante le pigioni o’i fitti, sia indiretdiret-tamente se utilizzato quale abitazione. In ambedue i casi tale reddito è imponibile.

Spese di manutenzione

Le spese di manutenzione sono le spese sopportate dal proprietario per lavori che servono a mantenere l’edificio allo statu quo, per compensare il logorio do-vuto all’uso ed al trascorrere degli anni. Queste spese sono generalmente deducibili dal reddito locativo.

Le spese di manutenzione effettuate nei cinque anni che seguono l’acquisto di un edificio sono considera-te per principio come spese che aumentano il valore dello stesso e non sono quindi deducibili, eccettuato il caso incuil’ edificio sia stato acquisito a seguito di una successione ereditaria. Usi particolari esistono tutta-via da un cantone all’altro.

Spese d’esercizio

Sono compresi nelle spese d’esercizio i premi d’assi-curazione cose (assid’assi-curazione antincendio, per i dan-ni dovuti alle acque, la rottura di vetri, assicurazione per la responsabilità civile stipulata in qualità di pro-prietario, ecc.), i contributi periodici concernenti la proprietà fondiaria (tasse per l’acqua potabile , tasse per la rimozione dei rifiuti domestici, spese d’illumina-zione e di manutend’illumina-zione delle strade, ecc.), le spese per l’illuminazione delle parti comuni, le spese per gli ascensori, ecc.

Le spese per il riscaldamento e per l’acqua calda sono spese d’esercizio che di regola non sono deducibili fi-scalmente.

Retribuzione dell’amministratore e del custode, spe-se postali e telefoniche, spespe-se per annunci, spespe-se per procedure d’esecuzione e spese per processi concer-nenti la locazione dell’edificio, ecc.

Spese che creano un plusvalore

Le spese che creano un plusvalore sono causate da lavori di miglioria dell’edificio. Questi lavori superano il limite dei lavori di manutenzione o di ripristino di un edificio. Può trattarsi di lavori di costruzione, di am-pliamento, di rinnovamento o di trasformazione. Ge-neralmente queste spese non possono essere dedot-te dal reddito locativo.

In certi casi gli investimenti effettuati per lavori che hanno quale obiettivo il risparmio energetico sono de-ducibili totalmente o parzialmente.

2.5.2 Legislazioni cantonali e federali

Im Dokument Guida per la manutenzione (Seite 44-47)