In generale
Per organizzare in modo razionale la gestione di un edificio ed in particolare la sua manutenzione, occor-re disporoccor-re di una documentazione generale concer-nente l’edificio che serva quale base per i lavori di messa in esercizio, di sorveglianza, di pianificazione e di esecuzione delle misure di manutenzione e, se del caso, delle operazioni di rinnovamento. Questa documentazione può essere più o meno esauriente e dettagliata a seconda della complessità dell’opera e dei suoi impianti.
Nel caso di costruzioni nuove o in seguito a lavori di rinnovamento importanti, il mandatario è obbligato, secondo la norma SIA 102 concernente le prestazioni egli onorari degli architetti, a consegnare al mandan-te i documenti necessari per l’esercizio e la manumandan-ten- manuten-zione dell’opera (fase finale delle prestazioni dell’ar-chitetto, paragrafo 4.5.2 Incartamento dell’opera ter-minata).
Documenti analoghi sono richiesti agli ingegneri civili ed agli ingegneri specializzati nell’impiantistica del-l’edificio.
Questi documenti non sono sempre disponibili nel caso di edifici esistenti, sia perché sono stati smarriti o non sono stati trasmessi al momento di una transazio-ne o di un cambiamento dell’amministratore, sia per-ché non sono mai stati consegnati al mandante. Se tale incartamento esiste, esso non corrisponde sem-pre allo stato attuale della costruzione che magari nel corso degli anni ha subito diversi interventi (trasforma-zioni, ampliamenti, ecc.), senza che fossero tuttavia aggiornati i piani e gli altri documenti necessari all’e-sercizio ed alla manutenzione dell’edificio.
In questi casi la documentazione generale dovrà es:
. sere allestita o completata dietro richiesta del commit-tente. L’avvicinarsi del momento in cui occorre decide-re in merito al futuro dell’edificio, ai lavori di ammoder-namento o di rinnovamento, può costituire I’occasio-ne propizia per assumersi la spesa I’occasio-necessaria all’al-lestimento di un tale incartamento.
I capitoli seguenti trattano separatamente dei docu-menti necessari alla manutenzione della struttura e dell’involucro, nonché a quella dell’impiantistica del-l’edificio. Questa suddivisione corrisponde alla speci-ficità dei due settori, poiché gli impianti tecnici neces-sitano infatti, oltre degli incartamenti tecnici d’esecu-zione, delle istruzioni particolari di manovra e di ma-nutenzione.
2.2.1 Struttura ed involucro dell’edificio Una documentazione completa comprende normal-mente una descrizione generale dell’edificio che per-mette di localizzare e d’identificare i suoi componenti, nonché un libretto d’istruzioni che fornisce le inforzioni e le direttive concernenti la sorveglianza e la ma-nutenzione di determinate parti della costruzione.
Essa comprenderà i documenti e le informazioni se-guenti :
-incartamento di messa a pubblico concorso che comprende i piani ed i formulari necessari ; licen-za edilizia, attestato d’abitabilità e/o licenlicen-za d’e-sercizio, autorizzazioni speciali ;
piano di situazione con tutte le indicazioni concer-nenti la particella, gli allacciamentii con le parti-celle e gli edifici vicini, gli accessi stradali e pedo-nali, le reti per l’evacuazione (canalizzazioni delle acque chiare e delle acque luride) e le reti d’ali- , mentazione (acqua, gas, elettricità, telefono, rete di riscaldamento urbano, TV, ecc.);
piani di costruzione in scala 1 50, con indicazione della composizione degli elementi costruttivi e dei materiali utilizzati ;
piani dei dettagli importanti ;
offerte in appalto e contratti d’appalto, verbali di collaudo, durata delle garanzie, lista delle im-prese ;
verbali di prova dei materiali, rapporti geologici ; incartamento fotografico delle diverse tappe di la-voro sul cantiere, riguardante soprattutto elementi o componenti che ad opera ultimata non saranno più visibili, ecc. ;
incartamento delle istruzioni particolari per le par-ti della costruzione che richiedono una sorve-glianza o una manutenzione periodiche. Esem-pio: controllo e manutenzione periodici della rete delle canalizzazioni. Possono essere comprese nell’incartamento delle istruzioni la guida per la manutenzione e, in modo particolare, le liste dei promemoria per il controllo periodico degli ele-menti della costruzione.
Questa documentazione e soprattutto i piani di costru-zione, devono essere riveduti in funzione delle modifi-cazioni eventuali eseguite durante i lavori ; questo ag-giornamento dei documenti rimarrà un compito per-manente che dovrà essere eseguito a seconda degli adeguamenti, dei miglioramenti o delle modificazioni che verranno effettuati durante il periodo di utilizza-zione dell’edificio.
2. Vari aspetti della manutenzione
2.2.2 Impiantistica degli edifici Incartamenti d’esercizio
Definizione
Questi incartamenti comprendono tutti i documenti ri-guardanti l’esercizio tecnico di un edificio e dei suoi impianti. Essi devono aiutare l’esercente o l’utente non solo nell’esercizio e nella manutenzione delle ap-parecchiature, bensì anche in caso di riparazioni o di trasformazioni eventuali. Essi comprendono :
l la documentazione tecnica:
piani d’esecuzione schemi elettrici
avvertenze concernenti gli apparecchi lista dei fornitori e dei fabbricanti descrizione del funzionamento verbali di messa in esercizio istruzioni d’esercizio
istruzioni per il mantenimento in stato di funziona-mento
l La documentazione concernente i contratti : garanzie delle ditte e dei fornitori
contratti di manutenzione prescrizioni e controlli obbligatori
l La documentazione cronologica:
i giornali riguardanti gli interventi suddivisi secondo gli impianti 0 la specialita.
Questi incartamenti saranno tanto più complessi e strutturati, quanto più complesse saranno le apparec-chiature.
Documentazione tecnica Piani d’esecuzione
Questi piani devono permettere di localizzare e di in-ventariare tutti i condotti, i tubi, gli apparecchi, gli or-gani, il macchinario ausiliario, sia d’importanza pri-maria, sia accessoria. Essi servono a ritrovare tutti gli apparecchi da controllare o dei quali occorre effettua-re la manutenzione e possono esseeffettua-re molto utili al mo-mento in cui occorra eseguire una diagnosi in caso di guasto.
Nel caso di un adeguamento delle apparecchiature a nuove esigenze essi favoriscono lo studio delle modificazioni permettendocosì di utilizzare il materia-le e di applicare materia-le disposizioni esistenti in modo otti-male.
I piani d’esecuzione comprendono :
- i piani d’impianto e di montaggio. Per ogni fluido, gli equipaggiamenti apparenti e quelli non visibili
-sono rappresentati sui piani dell’edificio (terreno, sottosuolo, piani) con la menzione dei fluidi, dei tipi e delle dimensioni dei condotti, delle dirama-zioni, degli apparecchi, degli organi, dei rivelatori e degli accessori, con la designazione chiara dei modelli, nonché con la numerazione dei collega-menti elettrici ;
i piani di centrale. Essi completano in scala ade-guatai piani d’impianto e di montaggio;
i piani di coordinazione. Nei condotti tecnici o nel-le reti dei condotti essi definiscono la posizione di ogni fluido, comprese le riserve di spazio previste;
i passaggi speciali. Essi completano i piani di coordinazione negli incroci, nelle pareti
tagliafuo-CO, nei punti di attraversamento di calcestruzzo, ecc.
I piani di fabbricazione di un condotto di ventilazione o di un collettore-distributore non sono necessari. L’in-formazione auspicata è funzionale. In questo ambito la menzione e la posizione delle sonde di regolazione odellevalvoledi equilibraturacostituiscono indicazio-ni preziose, soprattutto qualora sia necessario smon-tare un soffitto finto per potervi accedere. La sezione dei tubi e le lunghezze (disegni in scala) permettono di eseguire un nuovo calcolo delle distribuzioni modifi-cate.
Schemi elettrici
Gli schemi elettrici rappresentano tutti gli apparecchi elettrici dell’edificio con i loro collegamenti, la po-tenza, i comandi, le misure e le segnalazioni. Essi de-vono permettere allo specialista di localizzare ogni apparecchio, ogni cavo ed ogni collegamento per cor-reggere un errore eventuale, eseguire una ripara-zione, sostituire gli apparecchi o modificare gli im-pianti.
I collegamenti ed i cavi possono essere muniti di un’e-tichetta con le spiegazioni del caso. Soprattutto sui quadri di regolazione elettrica occorre codificare i ter-minali. In tale caso occorre aggiungere agli schemi una lista dei morsetti, allo scopo di spiegarne la codifi-cazione; di menzionare la corrispondenza tra i mor-setti stessi, nonché di disporre della designazione co-dificata del cavo, della designazione in chiaro e di pre-cisare il tipo di cavo.
Gli apparecchi elettrici multipli o poco conosciuti devono essere muniti di un’etichetta atta a garan-tire una corrispondenza sicura tra lo schema e I’im-pianto.
Gli schemi elettrici devono essere raggruppati a se-conda della parte dell’impianto che forma un’unità funzionale 0 logica.
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PI EDIL 2. Vari aspetti della manutenzione Gli impianti elettrici comprendono, ad esempio:l’alimentazione generale dell’edificio e le distribu-zioni principali ;
le distribuzioni dei piani con i conteggi degli ap-partamenti e di altri utilizzatori ;
gli impianti degli appartamenti con l’illuminazione, le prese, la cottura, la refrigerazione, il lavaggio;
i servizi comuni con l’illuminazione esterna e co-mune, la lavanderia, le cantine, gli ascensori, i lo-cali tecnici, ecc. ;
la regolazione elettrica (potenza ed automatismo degli impianti elettrici);
l’antenna ed i segnali radio e video;.
il telefono ;
i rivelatori antincendio;
i diversi tipi di sorveglianza, con allarme o trasmis-sioneadistanza.
Avvertenze concernenti gli apparecchi
È
opportuno raccogliere la documentazione tecnica di tutti gli apparecchi e di tutti i componenti. Essa può consistere di originali o di fotocopie:- istruzioni per l’uso;
- istruzioni di montaggio, di collegamento, di messa in esercizio, di regolazione;
- istruzioni di controllo e di manutenzione;
- schede tecniche delle prestazioni e delle caratte-ristiche;
-, prospetto, catalogo.
Queste informazioni posso risultare particolarmente utili a dieci o più anni dalla messa in esercizio e per-mettono di verificare il funzionamento di un apparec-chio, di cambiarne la regolazione, di rimontarlo e di metterlo in moto dopo una revisione, di ripararlo e di eseguirne la manutenzione oppure di trovare un ap-parecchio equivalente se quello difettoso non è più re-peribile sul mercato.
Lista dei fornitori e dei fabbricanti
Per facilitare a lunga scadenza la fornitura dei pezzi di ricambio o la ricerca dello specialista per un compo-nente originale, per ogni apparecchio o compocompo-nente è utile menzionare:
- l’appaltatore 0 l’istallatore;
- il fornitore o il venditore;
- se possibile il fabbricante.
Parecchi indirizzi permettono di trovare nuovamente il necessario nel caso in cui una ditta fornitrice non do-vesse più esistere.
Descrizione dei funzionamenti
Se i piani d’esecuzione, gli schemi elettrici e le spie-gazioni concernenti apparecchi rappresentano I’a-spetto materiale dell’opera, occorre tuttavia descri-verne anche il funzionamento generale, soprattutto nel caso di apparecchiature di climatizzazione.
Gli schemi di principio non forniscono la localizza-zione completa, limitandosi alla menlocalizza-zione globale dei circuiti funzionali e dei componenti che ne influenza-no il comportamento :
-schema del riscaldamento a nafta, dal serbatoio al bruciatore ;
schema del riscaldamento a gas, dall’entrata nel-l’edificio fino al bruciatore;
schema del riscaldamento centrale con la produ-zione, la distribuzione primaria, i settori di parten-za, le distribuzioni o le batterie per il trattamento d e l l ’ a r i a ;
schemi dell’acqua ghiacciata, dell’acqua di raf-freddamento, dell’acqua di ricupero, del fluido fri-gorigeno con gli apparecchi per la produzione del freddo ;
schema dell’acqua calda sanitaria con I’alimenta-zione dell’ acqua fredda, lo scambiatore, lo scal-dacqua ad accumulo, la circolazione, i termostati, e c c . ;
schema dell’acqua fredda con il contatore, il ser-batoio ausiliario ed i settori ;
schemi della ventilazione, dell’impianto per il trat-tamento dell’aria, di distribuzione, degli apparec-chi terminali.
Le grandezze funzionali nominali dovrebbero esse-re fornite negli schemi di principio: portate, potenze, temperature, pressioni differenziali, velocità, nonché le posizioni teoriche o di messa in esercizio degli or-gani di equilibratura.
Una descrizione chiara deve accompagnare lo sche-madi principio allo scopo di descrivere i funzionamenti normali, gli automatismi, le sequenze particolari di av-vio, il regime ridotto, il pericolo di gelo, l’arresto estivo, l’allarme antincendio, l’eliminazione dei gas combusti, le priorità e le deroghe, i comandi manuali, ecc.
Verbali di messa in esercizio
I documenti riportano i valori e le prestazioni reali os-servati o misurati al momento della messa in eserci-zio. Essi permettono inoltre di dimostrare che gli im-pianti sono stati collaudati mentre, d’altro canto, illu-strano un funzionamento concreto. Essi comprendo-no, ad esempio :