Die Planungsziele erfordern keinen qualifizierten Bebauungsplan i. S. d. § 30 Abs. 1 BauGB, da hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche, der Bau-weise und der örtlichen Verkehrsflächen kein Regelungsbedarf besteht. Ein einfacher Bebau-ungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 2b BauGB ist zur Errei-chung der Planungsziele ausreichend.
Die Festsetzungen zur räumlichen Steuerung der (Un-)Zulässigkeit von Vergnügungsstätten er-folgen auf Grundlage des § 9 Abs. 2b BauGB. Die in § 9 Abs. 2b BauGB aufgeführten Voraus-setzungen für die Anwendung des § 9 Abs. 2b BauGB – und damit verbunden die Durchfüh-rung des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens im sog. vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB – sind vorliegend erfüllt:
Das Plangebiet befindet sich zweifelsfrei innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB. Für das Plangebiet liegt kein Bebauungsplan vor. Das Vor-liegen von Fluchtlinienplänen, die lediglich Straßenfluchtlinien festsetzen, steht der Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 2b BauGB gemäß ständiger Rechtsprechung nicht entgegen. Schließlich trifft der vorliegende Bebauungs-plan ausschließlich Festsetzungen zur Zulässigkeit einzelner Nutzungsarten, sodass be-zogen auf die Art der baulichen Nutzung weiterhin § 34 BauGB zur Anwendung kommt.
Der Bebauungsplan enthält lediglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2 b BauGB zur räum-lichen Steuerung der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten. Dies kann auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich geregelt wer-den. Der vorliegende Bebauungsplan trifft insofern ausschließlich Festsetzungen zur Steuerung von Vergnügungsstätten, die unter Berücksichtigung des vorhandenen Be-standes und der damit verbundenen Eigentümeransprüche für Teile des Plangebiets unterschiedlich getroffen werden.
Darüber hinaus dient der vorliegende Bebauungsplan sowohl dazu, eine Beeinträchti-gung von Wohnnutzungen als auch eine BeeinträchtiBeeinträchti-gung der sich aus der vorhande-nen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets zu verhindern:
Schutz der vorhandenen Wohnnutzung
Eine der Voraussetzungen für die Anwendung des § 9 Abs. 2b BauGB stellt die Beein-trächtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kir-chen, Schulen und Kindertagesstätten durch Vergnügungsstätten dar. Dies trifft im vor-liegenden Fall insbesondere für die im Plangebiet selbst sowie im angrenzenden Umfeld vorhandene Wohnbebauung einschließlich des derzeit noch in Bau befindlichen neuen Wohnquartiers (O-Quartier) zwischen der Straße Heiligenstock und der Aachener Straße zu. Im Plangebiet selbst sind im Bereich der Düsseldorfer Straße sowie an der
Lippestraße eine Vielzahl an mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern vorhanden, die z.T. bereits vor dem 2. Weltkrieg entstanden sind und heute meist in Gänze oder mit Ausnahme der Erdgeschosslage durch eine Wohnnutzung geprägt. Diese Beobachtung setzt sich auch nach Süden in Richtung der Emscherstraße bzw. der Lennestraße fort.
Eine ähnliche Nutzungsstruktur weist auch die Blockrandbebauung im weiteren Verlauf der Düsseldorfer Straße im Bereich des Ohligser Marktes oder der Fußgängerzone auf, deren Obergeschosse fast ausschließlich durch lange bestehende Wohnnutzung ge-prägt sind. Somit sind im Bereich sowie im Umfeld des Besonderen Stadtteilzentrums Ohligs in größerer Zahl innenstadtnahe Wohnungen vorhanden. Diese sind für die At-traktivität, Lebendigkeit und Funktionalität des Besonderen Stadtteilzentrums von be-sonderer Bedeutung.
Schutz der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets
Die vorliegende Bauleitplanung dient somit auch dem Ziel, Beeinträchtigungen auf das Plangebiet und des Gesamtbereichs, innerhalb dessen sich das Plangebiet einordnet, entsprechend der sich aus den vorhandenen Nutzungen ergebenden städtebaulichen Funktion zu verhindern. Sie verfolgt den Zweck, in der langfristigen Entwicklungsper-spektive das Nebeneinander von Wohnlagen und gewerblichen Betrieben (insb. Einzel-handel, Handwerksbetriebe, Dienstleistungen und Büronutzungen) verträglich zu er-möglichen. In dieser städtebaulichen Funktion kann das Gebiet durch eine Häufung von Vergnügungsstätten über die bestehenden Betriebe hinaus beeinträchtigt werden.
Insbesondere die Wohnbebauung, die sich im Plangebiet entlang der Düsseldorfer Straße sowie der Weststraße befindet, könnte ebenfalls durch die Ansiedlung von Ver-gnügungsstätten eine Beeinträchtigung erfahren.
Zudem kommt dem Plangebiet als wichtiger Zugangsbereich aus insbesondere nördli-cher, westlicher und südlicher Richtung zum Besonderen Stadtteilzentrum Ohligs mit der Fußgängerzone Düsseldorfer Straße sowie dem Ohligser Markt eine wichtige städ-tebauliche Funktion zu. Als westlicher Eingangsbereich zum Ohligser Zentrum mit zahl-reichen Einkaufsmöglichkeiten und dem Marktplatz als zentralen Stadtteiltreffpunkt ist das Plangebiet daher von großer Bedeutung für die Attraktivität des gesamten Beson-deren Stadtteilzentrums Ohligs, welches gerade durch umfangreiche Städtebauförde-rungsmittel funktional und gestalterisch aufgewertet wird. Im weiteren Verlauf stellt das Plangebiet auch einen Teil der direkten Wegeverbindung zum Ohligser Hauptbahn-hof sowie des BusbahnHauptbahn-hofs dar und wird so von Pendlern bzw. Reisenden aus bzw. in alle Solinger Stadtteile sowie mit überregionalem Ziel frequentiert.
Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen und Wettbüros, zeichnen sich durch ei-nen sehr auffälligen Auftritt zum öffentlichen Raum aus. Die Schaufenster sind i.d.R.
vollflächig verklebt, sodass die darin befindliche Nutzung sich städtebaulich stark vom öffentlichen Raum abgrenzt. Die Farbgebung der Werbung ist in gestalterischer Hin-sicht häufig als relativ aggressiv zu charakterisieren. Weitere Vergnügungsstätten könn-ten somit das Ortsbild des Eingangsbereiches zum Besonderen Stadtteilzentrum Ohligs negativ verändern und den Standort insgesamt damit für klassische Nutzungen von Ladenlokalen (Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen) unattraktiver machen (siehe dazu auch Abbildung 3). Ein abwechslungsreiches Angebot an unterschiedlichen Nutzungen sowie ein attraktives Wohnumfeld im Umfeld des Besonderen Stadtteilzent-rums Ohligs ist von elementarer Bedeutung für diesen zentralen Versorgungsbereich,
als der er durch das Kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Solingen (KEK) aus 2012 definiert ist.
Nach dem Wortlaut des § 9 Abs. 2a BauGB kann sich eine Beeinträchtigung der städ-tebaulichen Funktion eines Gebiets insbesondere durch eine Häufung von Vergnü-gungsstätten ergeben. Innerhalb des relativ kleinen Plangebietes selbst sind aktuell be-reits zwei Vergnügungsstätten vorhanden bzw. genehmigt – zum einen eine Spielhalle im Bestandsgebäude an der Ecke Düsseldorfer Straße/ Weststraße und zum anderen ein Wettbüro in dessen Anbau, der sich an der Weststraße befindet. Im weiteren Um-feld um das Plangebiet befinden sich auch im Bereich Düsseldorfer Straße einige wei-tere Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros und Spielhallen. Zu nennen wären hier insbesondere die größere Spielhalle schräg gegenüber vom Plangebiet (Düsseldor-fer Straße 75-77), eine kleinere Spielhalle in der Fußgängerzone der Düsseldor(Düsseldor-fer Straße (Düsseldorfer Straße 45) sowie einer genehmigten Wettannahmestelle für Sportwetten (Düsseldorfer Straße 69). Weitere Vergnügungsstätten befinden sich darüber hinaus auch noch im Bereich der Broßhauser Straße. Insofern ist festzustellen, dass es bereits heute eine Tendenz zu einer Häufung von Vergnügungsstätten insbesondere im direk-ten Umfeld des Plangebietes gibt, die sich bereits negativ auf das Besondere Stadtteil-zentrum und die angrenzenden Wohn- und Geschäftslagen auswirkt.
Abbildung 3: Vergnügungsstätten innerhalb des Plangebiets sowie daran angrenzend
Quelle: Fotos SD 61-22
Durch die nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten oder vergleichbaren Nutzungen kön-nen sich auch darüber hinaus gravierende negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne so-genannter Trading-Down-Effekte z.B. durch Lärmbelästigung und Beeinträchtigung des Stadt- und Straßenbildes entstehen, die zu einem Imageverlust des Standorts führen können. Solche Nutzungen führen mit der Zeit zu einer Strukturveränderung und Niveausenkung. Sie verän-dern die Wohnqualität und stören das bestehende Miet- und Preisgefüge. Damit wird eine unerwünschte Entwicklung verstärkt, deren negative Folgewirkungen nicht den sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen. Es ist deshalb eine wichtige Aufgabe, diesen negativen Entwicklungen so weit wie möglich auch mit Mitteln der Bauleitplanung zu begegnen und diese Nutzungen im Bebauungsplan auszuschließen.
Düsseldorfer Str. 75-77
In Konkurrenz zu Vergnügungsstätten wäre auf langfristige Sicht die Ansiedlung von Einzel-handel in direkter Nähe zur Ohligser Fußgängerzone sowie neuer handwerklicher und dienst-leistender Gewerbebetriebe aufgrund der niedrigeren Flächenproduktivität und geringeren Miet- und Preiszahlungen deutlich erschwert. Aufgrund der zu erwartenden Attraktivitätsver-luste infolge der Ansiedlung von Vergnügungsstätten und vergleichbaren Nutzungen wäre das Plangebiet zudem ohnehin unattraktiver für Betriebe des handwerklichen und dienstleistenden Gewerbes.
Die negativen städtebaulichen Auswirkungen von Vergnügungsstätten würden bei einer nach-teiligen Häufung im Plangebiet auch auf außerhalb des Plangebiets vorhandenen Wohnlagen wie z.B. dem O-Quartier, schützenswerten Nutzungen (wie z.B. Kindergärten und Schulen) sowie Gewerbestandorte ausstrahlen und könnten so das Image und die Attraktivität des Stan-dortes negativ beeinflussen.
Festsetzungen zur (Un-)Zulässigkeit von Vergnügungsstätten
Aus den vorstehend aufgeführten städtebaulichen Gründen enthält der Bebauungsplan O 658 eine Regelung, nach der im Plangebiet grundsätzlich Vergnügungsstätten aller Art als nicht zulässig festgesetzt werden. Von dem Ausschluss aller Arten von Vergnügungsstätten sind zwei Teilbereiche unter Berücksichtigung des dort vorhandenen bzw. genehmigten Bestandes zu-künftig ausgenommen. Um dem genehmigten Bestand von zwei Vergnügungsstätten im Sinne einer angemessenen Berücksichtigung der Eigentümerinteressen ausreichend Rechnung zu tra-gen, soll die (Un-)Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in diesen beiden Teilbereichen räumlich differenziert festgesetzt werden:
In der zeichnerisch entsprechend gekennzeichneten Teilfläche 1, der einen Grund-stücksteil an der Ecke Düsseldorfer Straße/ Weststraße umfasst, befindet sich derzeit eine Spielhalle, die eine Unterart der Nutzungsart Vergnügungsstätte darstellt. Folglich wird für diesen Teilbereich festgesetzt, dass hier Vergnügungsstätten – mit Ausnahme einer Spielhalle – unzulässig sind (s. Abbildung 4).
In der zeichnerisch entsprechend gekennzeichneten Teilfläche 2, der sich auf den süd-lich an den Teilbereich 1 angrenzenden Grundstücksteil bezieht, befindet sich derzeit ein Wettbüro, welches ebenfalls eine Unterart der Nutzungsart Vergnügungsstätte dar-stellt. Folglich wird für diesen Teilbereich festgesetzt, dass hier Vergnügungsstätten – mit Ausnahme eines Wettbüros – unzulässig sind (s. Abbildung 4).
Abbildung 4: Auszug aus dem Bebauungsplan O 658 mit gekennzeichneten Teilflächen 1 und 2
Quelle: Stadt Solingen