Grundlagen des betrieblichen Rechnungswesens
Die Haus– und Außenbetreuung war eine — im Sinne des Unternehmensgesetzbu-ches — große Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Sie musste die Bilanzierungs-vorschriften beachten und unterlag der Prüfungspflicht durch einen Wirtschafts-prüfer.
Geschäftsergebnisse und Finanzlage
(1) Die Umsatzerlöse der Haus– und Außenbetreuung — aus der Haus–, Außen–
und Objektbetreuung sowie der Objekttechnik — stiegen von rd. 42,93 Mio. EUR (2011) um rd. 31,11 Mio. EUR (72,5 %) auf rd. 74,04 Mio. EUR (2015) (siehe Abbil-dung 7). Die Erlössteigerungen gingen zum größten Teil auf die Entwicklung der Anzahl der von der Haus– und Außenbetreuung betreuten Wohnhausanlagen (1.262 auf 1.929 von 2011 bis 2015) und auf die Durchführung von Sonder– und Objektreinigungsaufträgen zurück.
Die Haus– und Außenbetreuung erbrachte ihre Leistungen zu rd. 95 % für Wiener Wohnen, zu jeweils rd. 1 % für andere Magistratsabteilungen und Tochterunterneh-men der Stadt Wien und zu rd. 3 % für sonstige Auftraggeber. Die Umsatzstruktur von Wiener Wohnen erfüllte die vergaberechtlichen Voraussetzungen — entsprechend dem festgelegten Unternehmensgegenstand — für sogenannte In–House–Vergaben.
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Ausgewählte Themen betreffend Stadt Wien – Wiener Wohnen und Wiener Wohnen Haus– und Außenbetreuung GmbH
Bericht des Rechnungshofes
Abbildung 7: Entwicklung der Geschäftsbereiche Haus– und Außenbetreuung
(2) Die Summe der Aufwände stieg von rd. 44,37 Mio. EUR (2011) auf rd. 67,96 Mio. EUR (2015). Auf den Personalaufwand entfiel mit einem Anteil an den Gesamtaufwendungen von durchschnittlich rd. 72 % der größte Teil, er stieg im überprüften Zeitraum um rd. 14,53 Mio. EUR.
(3) Die Haus– und Außenbetreuung erzielte im überprüften Zeitraum bis auf 2011 jährlich Betriebserfolge. Da bis 2014 keine Dividende ausgeschüttet wurde und nur im Geschäftsjahr 2013 eine gebundene Gewinnrücklage von rd. 5,00 Mio. EUR ge-bildet wurde, wuchsen die Bilanzgewinne durch die Gewinnvorträge sukzessive von rd. 3,61 Mio. EUR auf rd. 7,91 Mio. EUR (2014) an. Erst 2015 sank der Bilanzgewinn aufgrund der Dividendenausschüttung an Wiener Wohnen auf 4,94 Mio. EUR (siehe Tabelle 5).
Tabellen und Grafiken
Ausgewählte Themen betreffend Stadt Wien — Wiener Wohnen und Wiener Wohnen Haus– und Außenbetreuung GmbH
Abbildung 7
45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00
in Mio. EUR 26,86 31,98 34,64 37,73 40,58
9,70 9,80 10,86 11,81 12,55
2,07 2,43 2,70 2,87 3,974,30 7,51 10,91 14,12 16,94
Hausbetreuung Außenbetreuung Objektreinigung Objekttechnik
2011 2012 2013 2014 2015
Quelle: Haus– und Außenbetreuung; Darstellung: RH
Bericht des Rechnungshofes
Ausgewählte Themen betreffend Stadt Wien – Wiener Wohnen und Wiener Wohnen Haus– und Außenbetreuung GmbH
Tabelle 5: Entwicklung der Ergebnisse der Haus– und Außenbetreuung
2011 2012 2013 2014 2015 in Mio. EUR
Betriebserfolg -1,12 2,14 3,20 6,16 6,28
Finanzerfolg -0,31 -0,33 -0,29 -0,27 -0,32
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit -1,43 1,81 2,91 5,89 5,95
Bilanzgewinn/–verlust 3,61 5,38 2,91 7,91 4,94
Quellen: Haus– und Außenbetreuung; RH
(4) Das Eigenkapital der Haus– und Außenbetreuung lag 2011 bei rd. 4,96 Mio. EUR und erhöhte sich bis 2015 (rd. 11,27 Mio. EUR) aufgrund laufender Gewinne um rd. 6,31 Mio. EUR. 2011 betrug die Eigenkapitalquote 18,4 % und stieg bis 2015 ebenfalls auf 26,1 % (siehe Tabelle 6).
Tabelle 6: Entwicklung des Eigenkapitals
2011 2012 2013 2014 2015 in Mio. EUR
Stammkapital 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04
nicht gebundene Kapitalrücklage 1,20 1,20 1,20 1,20 1,20
gebundene Gewinnrücklage 0,00 0,00 5,00 5,00 5,00
Bilanzgewinn 3,61 5,38 2,91 7,91 4,94
unversteuerte Rücklagen 0,11 0,03 0,26 0,17 0,09
Eigenkapital 4,96 6,65 9,40 14,32 11,27
in %
Eigenkapitalquote 18,41 23,01 29,35 37,44 26,12
Quellen: Haus– und Außenbetreuung; RH
(5) Die Generalversammlung der Haus– und Außenbetreuung beschloss am 10. Juni 2015 erstmals eine Gewinnausschüttung an Wiener Wohnen von 7,50 Mio. EUR. Zur Finanzierung dieser Gewinnausschüttung vereinbarten Wiener Wohnen und die Haus– und Außenbetreuung im Dezember 2015 einen Kreditver-trag (Wirkung 1. Juli 2015) mit einer Laufzeit von zehn Jahren und einem fixen Zins-satz von 3 %. Laut Tilgungsplan wird der Zinsaufwand insgesamt rd. 1,18 Mio. EUR betragen. Diesen Zinsaufwand beabsichtigte die Haus– und Außenbetreuung in ihrer Preiskalkulation zu berücksichtigen und im Zuge ihrer – nahezu ausschließli-chen – Leistungserbringung für Wiener Wohnen an diese weiterzuverrechnen.
Die Verzinsung der Finanzschuld der Stadt Wien betrug 2015 nur rd. 1,2 %.
Ausgewählte Themen betreffend Stadt Wien – Wiener Wohnen und Wiener Wohnen Haus– und Außenbetreuung GmbH
Bericht des Rechnungshofes
(1) Der RH hielt fest, dass sich die wirtschaftliche Lage der Haus– und Außenbetreu-ung im überprüften Zeitraum kontinuierlich verbesserte. Diese positive wirtschaft-liche Entwicklung war hauptsächlich in der engen geschäftwirtschaft-lichen Verbindung mit Wiener Wohnen begründet, für die die Haus– und Außenbetreuung zum überwie-genden Teil ihre Leistungen erbrachte.
(2) Der RH stellte kritisch fest, dass Wiener Wohnen als Eigentümervertreterin erst-mals 2015 beschloss, dass die Haus– und Außenbetreuung eine Gewinnausschüt-tung an Wiener Wohnen vorzunehmen hatte. Dies obwohl die Haus– und Außen-betreuung im überprüften Zeitraum regelmäßig Bilanzgewinne — und Wiener Wohnen regelmäßig Bilanzverluste — erzielte. Für den RH wäre es zweckmäßig gewesen, wenn die Gewinne jährlich zur Reduzierung des Bilanzverlustes von Wie-ner Wohnen herangezogen worden wären.
Der ökonomische Hintergrund für das im Zuge der Gewinnausschüttung der Haus–
und Außenbetreuung an Wiener Wohnen vereinbarte Darlehen (Gewinnausschüt-tung samt Darlehensgewährung zur Finanzierung der Gewinnausschüt(Gewinnausschüt-tung) zwi-schen Wiener Wohnen und der Haus– und Außenbetreuung war für den RH sachlich nicht nachvollziehbar. Zusätzlich lag der vereinbarte Fixzinssatz von 3 % deutlich über der Verzinsung der Finanzschuld der Stadt Wien, womit die Mieterinnen und Mieter über die Betriebskosten – in denen die Leistungen der Haus– und Außenbe-treuung veranschlagt werden – den erhöhten Zinsaufwand allenfalls zu tragen ha-ben werden.
Laut Stellungnahme der Stadt Wien seien hinsichtlich des Kredits von Wiener Woh-nen an die Haus– und Außenbetreuung folgende Tatsachen außer Betracht geblie-ben:
– Ein Gewinn sei eine rechnerische Größe und der ausgewiesene Betrag stehe nicht bar zur Verfügung. Eine Gewinnausschüttung erfolge daher auch rein rech-nerisch und werde nicht überwiesen. Im Jahr der Gewinnausschüttung habe die Haus– und Außenbetreuung jedoch liquide Mittel benötigt, um einen auslau-fenden, endfälligen Kredit, den sie am Finanzmarkt aufgenommen habe, zu til-gen. Die Gewinnausschüttung und die Kreditgewährung durch Wiener Wohnen stünden in keinem ursächlichen Zusammenhang.
– Eine Kreditaufnahme beim Mutterunternehmen habe den Vorteil, dass Wiener Wohnen am Finanzmarkt ein weitaus besseres Rating als die Haus– und Außen-betreuung aufweise. Das Rating der Haus– und AußenAußen-betreuung würde sich nur durch eine Haftung des Mutterunternehmens verbessern. Eine solche Haftung sei aber aufgrund der Art. 15a B–VG–Vereinbarung zwischen Bund und Ländern 14.2
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Bericht des Rechnungshofes
Ausgewählte Themen betreffend Stadt Wien – Wiener Wohnen und Wiener Wohnen Haus– und Außenbetreuung GmbH
– Der zwischen Haus– und Außenbetreuung und Wiener Wohnen vereinbarte Zinssatz sei mittels Marktvergleichs ermittelt worden. Ein Vergleich mit dem durchschnittlichen Zinssatz der Stadt Wien sei dabei nicht geeignet. Die Höhe der Zinssätze richte sich nach den vereinbarten Kreditkonditionen. Für die Haus– und Außenbetreuung sei aus Gründen der Planungssicherheit ein tilgen-der Fixzinssatz am vorteilhaftesten. Ein solcher sei auch am Markt die teurere Variante und mit dem Durchschnitt über unterschiedliche Kredite mit unter-schiedlichen Konditionen nicht vergleichbar.
Wiener Wohnen verwehre sich gegen die Behauptung, dass die Kosten auf die Mie-ter und MieMie-terinnen überwälzt worden wären. Die Preise der Haus– und Außenbe-treuung seien seit 2012 unverändert und trotz Indexsteigerungen nicht erhöht wor-den.
Der RH entgegnete, dass zufolge seiner Prüfungsfeststellungen Wiener Wohnen als Eigentümerin der Haus– und Außenbetreuung aus wirtschaftlichen Überlegungen entschied, eine Dividendenausschüttung im Interesse des Gesamtunternehmens Wiener Wohnen (einschließlich Tochterunternehmen) vorzunehmen und die Liqui-dität der Haus– und Außenbetreuung durch Gewährung eines Kredits Zug um Zug sicherzustellen.
Im Zusammenhang mit dem Finanzmanagement der Haus– und Außenbetreuung wäre eine dem Marktumfeld und dem jeweiligen Schuldenportfolio angepasste und risikotechnisch vertretbare Zusammensetzung des Portfolios mit fix und varia-bel verzinsten Finanzierungen anzustreben, um eine Balance zwischen möglichst geringen mittel– bis langfristigen Finanzierungskosten durch geringe Zinsände-rungsrisiken zu erreichen und somit auch die beabsichtigte Planungssicherheit zu erhöhen. Dabei sollten auch Überlegungen angestellt werden, wie die besseren Kreditkonditionen der Stadt Wien genutzt werden könnten.
Der RH wies darauf hin, dass die Haus– und Außenbetreuung ihre Leistungen zu rd. 95 % für Wiener Wohnen erbrachte und infolgedessen auch einen Großteil der angefallenen Kosten — auch Finanzierungkosten — in die an Wiener Wohnen ver-rechneten Preise für die erbrachten Leistungen einzukalkulieren hatte, um nachhal-tig positive Ergebnisse erzielen zu können. Wiener Wohnen war gemäß § 21 MRG in Verbindung mit § 23 MRG dazu berechtigt, die ihr angefallenen angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung ihren Mieterinnen und Mietern zu verrech-nen. Er stellte klar, nicht behauptet zu haben, Wiener Wohnen hätte von dieser Verrechnungsweise Gebrauch gemacht.
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Bericht des Rechnungshofes
Unternehmensplanung
(1) Die Haus– und Außenbetreuung erstellte jährlich Quartalsberichte mit Erläute-rungen zu den einzelnen Abweichungen.
(2) Vor dem Geschäftsjahr 2013 erstellte die Haus– und Außenbetreuung für unter-schiedliche Szenarien verschiedene Varianten zur Darstellung diverser Strategien und die zukünftige Preispolitik; ab 2013 legte die Haus– und Außenbetreuung rol-lierende mittelfristige (fünf Jahre) Prognoserechnungen entsprechend der Ge-schäftsordnung dem Aufsichtsrat vor.