Für die Kaufentscheidung wichtige Faktoren

Bei den für die Kaufentscheidung wichtigen Faktoren müssen zwei verschiedene Aspekte betrachtet werden. Für die Beantwortung der Hypothese, dass Käuferhaushalte mit weniger Einkommen

gerin-6.1 Entwicklung von Fragen zur Erhebung der Informationen gere Ansprüche an ihre Immobilie haben als Haushalte mit höherem Einkommen, müssen mögliche Ansprüche an das Ein- bzw. Zweifamilienhaus erhoben werden. Zur Beantwortung der Hypothesen, dass Haushalten mit mindestens einem Kind bestimmte Aspekte beim Erwerb wichtiger sind als kinderlosen Haushalten, sind Fragen bezüglich dieser Punkte erforderlich. An dieser Stelle werden zunächst alle Faktoren ermittelt, welche für die Erwerber möglicherweise von Bedeutung gewesen sein könnten. Anschlieÿend erfolgt eine Betrachtung der in den Hypothesen aufgestellten Punkte.

Der letzte Unterabschnitt betrachtet die Gestaltung der Antwortmöglichkeiten und die Nachfrage nach weiteren für die Kaufentscheidung wichtigen Faktoren.

Allgemein wichtige Faktoren

Die Ermittlung von potenziell wichtigen Kriterien erfolgt durch Literaturrecherche. Aspekte, die sich in vorherigen Käufer- oder Kaunteressentenbefragungen oder in Modellen zur Bodenrichtwerter-mittlung für Wohnbauland als wichtig herausgestellt haben, sollen herangezogen werden.

In der hessenweiten Umfrage von Röder-Sorge und Linke (2014) haben sich die Kaufpreishöhe, der eigene Garten, die ruhige Lage, die Wohnäche, das soziale Umfeld und die Nähe zu Einkaufs-möglichkeiten als wichtige Aspekte herausgestellt, weshalb die Fragen beibehalten bzw. ein wenig dierenziert oder umformuliert in den Fragebogen übernommen wurden (Kaufpreis; eigener Garten;

ruhige Lage; Wohnäche; Eindruck der unmittelbaren Nachbarschaft). Der Kaufpreis, die ruhige Lage, eine gute Nachbarschaft und eine gute Infrastruktur, welche auch die Entfernung zu Ein-kaufmöglichkeiten umfasst, haben sich auch in der Umfrage bei Eigenheimplanern von forsa (2011) als wichtig herausgestellt. Unter guter Infrastruktur wurde dort neben Kindergärten und Schulen noch Ärzte gefasst. Aufgrund dessen werden diese Punkte den Fragen noch hinzugefügt (Kinder-garten/Krippe oder eine Grundschule in fuÿläuger Entfernung; Ärzte im Ortsteil). Weitere den Eigenheimplanern wichtige Aspekte waren in der Forsa-Umfrage eine naturnahe Lage, die Nähe zur Arbeitsstelle, die Nähe zu Freunden und die Nähe zur Familie. Diese Punkte wurden daher ebenfalls in den Fragebogen übernommen (Nähe zu Parkanlagen, Wiesen und Wäldern; Nähe zur Arbeitsstel-le; Nähe zu Freunden und Verwandten). In der hessenweiten Umfrage von Röder-Sorge und Linke (2014) zeigten diese Kriterien zwar keine besondere Relevanz für die Kaufentscheidung, aber da das Ziel dieses Aufgabenblocks darin liegt zu ermitteln, ob Käufer mit weniger Einkommen geringere Ansprüche an ihre Immobilie haben als Haushalte mit hohem Einkommen, wurden die Kriterien erneut aufgestellt.

Aufgrund der Tatsache, dass in der Umfrage von prognos und IfD allensbach (2014) eine ausrei-chende Gröÿe, eine gute Raumaufteilung und ein niedriger Energiebedarf der Immobilie als wichtige Kriterien ermittelt wurden, wird der Fragebogen um eine Frage zum Energiebedarf ergänzt. Eine Frage zur Wohnäche ist bereits vorhanden. Da es sich bei der guten Raumaufteilung um einen abstrakten Begri handelt, wurde er nicht in den Fragebogen übernommen, sondern stattdessen nach der Wichtigkeit der Anzahl und Gröÿe der Zimmer gefragt. Weil eine nicht optimale Raum-aufteilung in einigen Fällen durch Modernisierungs- und Umbauarbeiten den Wünschen angepasst werden kann, dies aber Zeit benötigt und weitere, in der Höhe ggf. nicht gänzlich absehbare, Kosten verursacht, wird eine Frage zum Modernisierungs- und Umbaubedarf ergänzt (niedriger Energiebe-darf; Anzahl der Zimmer; Gröÿe der Zimmer; niedriger Modernisierungs- und Umbaubedarf).

Als weitere Quelle für Kaufkriterien wird das Modell des Gutachterausschusses Essen zur automati-schen Ableitung der Bodenrichtwerte für Wohnbauland verwendet. Auch wenn sich die Umfrage nur auf unbebaute Grundstücke bezieht und zudem kein Unterschied zwischen Ein- und Zweifamilien-hausgrundstücken und MehrfamilienZweifamilien-hausgrundstücken gemacht wurde, sollen die dort ermittelten Faktoren doch auf die tatsächliche Relevanz beim Kauf eines Grundstücks getestet werden.

Bei den ermittelten Faktoren handelt es sich um (Knospe und Schaar, 2011):

ˆ Lärm

ˆ Lageniveau

ˆ Entfernung zur nächsten Haltestelle, von der aus das Stadtzentrum in fünf Minuten erreicht werden kann

ˆ fuÿläuge Entfernung zum nächsten Stadtteilzentrum

ˆ Abstand zu Hochspannungsleitungen

ˆ Einkommenslinearisierter Abstand zu Grund- und weiterführenden Schulen,

ˆ Entfernung zu Nahversorgungseinrichtungen (z.B. Einzelhandel, Apotheken, Banken)

ˆ Freiraumanteil im Stadtteilbereich.

Eine Nachfrage zur Wichtigkeit des Einusses von Lärm erübrigt sich, da dieses Kriterium bereits über die ruhige Lage abgefragt wird. Eine Frage zum Lageniveau ist nicht sinnvoll, da die Käufer von Einfamilienhäusern ihre Grundstücke nach ihren Vorlieben und nanziellen Möglichkeiten aus-suchen und nicht nach dem Lageniveau. Hier liegt vermutlich eine Korrelation mit anderen für die Kaufentscheidung relevanten Faktoren vor.

Das Essener Kriterium Entfernung zur nächsten Haltestelle, von der aus das Stadtzentrum in fünf Minuten erreicht werden kann wird im Fragebogen mit dem Faktor Bus-, Straÿenbahn-, U-Bahn-oder S-Bahnhaltestelle in fuÿläuger Entfernung berücksichtigt. Hier soll nicht weiter dierenziert werden, in welcher Zeit das Stadtzentrum erreicht werden kann, weil dies die Fragestellung verkom-pliziert und den Käufern ggf. auch nicht minutengenau bekannt ist, wie lange das Verkehrsmittel fährt.

Da der Begri des Stadtteilzentrums stark groÿstädtisch geprägt und für Laien womöglich unver-ständlich ist, wird im Fragebogen nach der Nähe zum Einkaufszentrum oder zur Innenstadt gefragt.

Die Frage nach dem Abstand zu Hochspannungsleitungen wurde bei der Befragung in Hessen in den Fragenkatalog übernommen, bei der Umfrage im Ruhrgebiet allerdings aus Versehen heraus-genommen. Abgesehen von den fehlenden Angaben sind aber keine weiteren Auswirkungen dieser Abweichungen zu erwarten. Grund hierfür ist, dass diese Frage am Ende eines Fragenkatalogs und am Ende des Fragebogens gestellt wurde. Zwar sind im Fragebogen danach noch Fragen vorhanden, diese wurden an dieser Stelle jedoch nicht ausgewertet. Somit kann sich die Abweichung nicht auf das Antwortverhalten in darauf folgenden Fragen ausgewirkt haben, vorausgesetzt, dass die Befrag-ten den Fragebogen von vorne nach hinBefrag-ten bearbeitet haben. Zudem hatBefrag-ten die Käufer am Ende des Fragenkatalogs die Möglichkeit, weitere Aspekte zu nennen, welche für ihre Kaufentscheidung von Belang waren. Falls Käufer aus dem Ruhrgebiet den Abstand zu Hochspannungsleitungen als wichtig erachteten, hatten sie dort die Möglichkeit, dies mitzuteilen. Dieser Aspekt wurde allerdings nicht genannt.

Dass der Abstand zu Schulen einen Einuss auf den Bodenrichtwert hat, bestätigt die bereits durchgeführte Aufnahme dieses Kriteriums in den Fragenkatalog. Gleiches gilt für die Aufnahme der Fragen zur Erreichbarkeit von Nahversorgungseinrichtungen. Auf eine Frage zum Freiraumanteil wurde verzichtet, da in Ein- und Zweifamilienhausgebieten durch die zugehörigen Gärten bereits ein recht hoher Freiraumanteil vorliegt, und sich dieses Kriterium vermutlich mehr auf den Mehrfamili-enhausbereich bezieht.

In der Onlineumfrage der Interhyp AG (o. J.) aus dem Jahr 2014 wurden für jeweils etwa achtzig

6.1 Entwicklung von Fragen zur Erhebung der Informationen Prozent der Befragten eine moderne Einbauküche, ein Gäste-WC und eine energiesparende Isolie-rung als wichtige Wohnwünsche identiziert. Da der Kauf einer Einbauküche unabhängig vom Kauf der Immobilie ist und eine Nachfrage bezüglich des Energiebedarfs bereits vorhanden ist, wurde nur das Gäste-WC in den Fragenkatalog des Fragebogens übernommen (Anzahl der Bäder und WCs).

Die Studie untersuchte auch die Unterschiede der Wünsche von Metropolenbewohnern und der ge-samten Stichprobe und konnte feststellen, dass Metropolenbewohnern eine Garage weniger wichtig ist als dem Durchschnitt der Befragten. Dies deutet darauf hin, dass diesbezüglich möglicherwei-se auch Unterschiede zwischen den Käufern im Ruhrgebiet und in Südhesmöglicherwei-sen vorliegen könnnten, weshalb die Frage in den Fragenkatalog aufgenommen wurde (Zum Grundstück gehörende Garage, Carport oder Tiefgaragenstellplatz).

Für die Überprüfung spezieller Thesen wichtige Aspekte

Die für die Bildung der Käufergruppen aufgestellten Thesen besagen, dass Haushalten mit min-destens einem Kind ein guter ÖPNV-Anschluss, die Nähe zu Grundschulen und Kindergärten, ein eigener und ein groÿer Garten sowie ein guter Eindruck der Nachbarschaft wichtiger sind als kinder-losen Haushalten. Diese Aspekte wurden bereits als Fragen aufgestellt, weshalb sich die Aufstellung weiterer Fragen zur Beantwortung dieser Thesen erübrigt. Bei der Frage bezüglich der Nähe zu Grundschulen und Kindergärten wurde bewusst die Ergänzung fuÿläug vorgenommen, weil dies den Kindern in vielen Fällen ermöglicht, ohne elterliche Hilfe diese Orte zu erreichen.

Skala der Antwortmöglichkeiten und Nachfrage nach weiteren Faktoren

Die Abfrage dieser Kriterien erfolgt mit einer fünfstugen RohrmannSkala (Abstufungen nicht -wenig - mittelmäÿig - ziemlich - sehr). Für diese wurde empirisch nachgewiesen, dass die Begrie der Skala gleichabständig sind und Bedutungsunterschiede zwischen den Begrien vorliegen (Rohr-mann, 1978). Um sicherzustellen, dass die Mittelkategorie auch tatsächlich eine Aussagekraft hat, wird zusätzlich eine Ausweichoption angeboten. Die Anwendung der Kano-Methode (siehe Kapitel 3.6.3) wurde verworfen, da die Nachteile dieser Methode bei dieser Umfrage überwiegen: So be-ansprucht die Kano-Methode sehr viel Platz, was die Gefahr einer geringen Rücklaufquote erhöht.

Zudem ergab die Durchführung von Testanwendungen des Fragebogens eine geringe Akzeptanz auf die Fragen nach der Kano-Methode.

Abbildung 6.6 zeigt den Aufbau des Fragenblockes zu den für die Kaufentscheidung wichtigen Fak-toren. Um sicherzustellen, dass nicht wichtige Kaufkriterien übersehen wurden, hatten die Befragten die Möglichkeit, in Form einer oenen Frage weitere wichtige Kriterien zu ergänzen (siehe Abb. 6.7).