5.3 Weiterentwicklung der Bestandsbeobachtung
2.1.1 Büroflächenbestand
Zentraler Gegenstand dieser Arbeit ist der Büroflächenbestand. Als Ausgangspunkt der Betrachtung soll folgende Begriffsdefinition dienen:
Der Büroflächenbestand ist die Summe aller physisch tatsächlich existierenden Büroflächen innerhalb eines geografisch definierten Untersuchungsraums zu einem definierten Zeitpunkt.1
BFBUt = ∑ BFUt (1)
mit:
BFBUt = Büroflächenbestand im Untersuchungsraum U zum Zeit-punkt t
BFUt = existierende Bürofläche im Untersuchungsraum U zum Zeitpunkt t
Aus dieser Definition gehen fünf wesensbestimmende Merkmale des Büroflächenbe-standes hervor.
1. Er bildet Büroflächen ab. Damit ist das wichtigste und zugleich schwierigste kon-stituierende Merkmal genannt. Der Büroflächenbegriff ist komplex, deshalb wird er in einem separaten Abschnitt erörtert.2
2. Er bildet eine Summe von Büroflächen ab. Er ist also zunächst ein quantitatives Maß, etwa eine Quadratmeterzahl. Darüber hinaus weist der Büroflächenbestand unzählige quantitative und qualitative Eigenschaften auf, die je nach Fragestel-lung relevant sein können. Zum Beispiel ist er in bestimmter Weise:
räumlich verteilt baulich eingebunden
konstruiert, gestaltet und ausgestattet
1 Siehe Gleichung (1)
2 Siehe Abschnitt 2.1.2, S. 9 ff.
prägend für die Nutzungsstruktur und das Erscheinungsbild der Umgebung
genutzt oder nutzbar
auf dem Büromarkt gehandelt, angeboten und nachgefragt usw.
Einige relevante qualitative und quantitative Aspekte werden im Laufe der Arbeit erörtert.
3. Er bildet nur physisch tatsächlich existierende Büroflächen ab. Geplante oder in Bau befindliche Flächen zählen deshalb nicht zum Büroflächenbestand. Diese Unterscheidung ist relevant für die Diskussion des Begriffes „Büroflächenbe-stand“ in Abgrenzung zum „Flächenangebot“.3
4. Er bildet Büroflächen zu einem bestimmten Zeitpunkt ab, d. h. der Büroflächen-bestand ist eine Momentaufnahme, eine statische Betrachtung, eben eine Be-standsgröße.
5. Er bildet Büroflächen innerhalb eines abgegrenzten Untersuchungsraums ab. Ei-ne sinnvolle Aussage über den Büroflächenbestand ist nur möglich, wenn der räumliche Bezugsrahmen mit angegeben wird. Die Abgrenzung dieses Untersu-chungsraums lässt sich anhand funktionaler oder administrativer Kriterien ab-grenzen. Ergebnis einer funktionalen Abgrenzung könnte z. B. ein Marktgebiet sein, d. h. alle Teilräume mit einbeziehen, die in Bezug auf Angebot, Nachfrage und Mietniveau miteinander zusammenhängen. Die administrative Abgrenzung ist dagegen als pragmatische Herangehensweise zu kennzeichnen. Dabei wird der Untersuchungsraum z. B. kongruent zu Verwaltungsbezirken definiert, um auf die dort verfügbaren Datengrundlagen zurückgreifen zu können.
Der Büroflächenbestand ist eine Teilmenge des Gesamtflächenbestandes. Dieser be-steht seinerseits aus verschiedenen Flächenarten (Büroflächen, Wohnflächen, Indust-rieflächen, usw.).4 Die Größe des Gesamtflächenbestandes ist im Prinzip bestimmbar, also endlich.
GFBUt = BFBUt + ∑ NBFUt = endlich (2)
mit:
GFBUt = Gesamtflächenbestand; Summe aller Flächen in Unter-suchungsraum U zum Zeitpunkt t
3 Siehe Abschnitt 2.4.1, S. 57 ff.
4 Wie auch immer die restlichen Flächen (also die „Nicht-Büroflächen“) untereinander abgegrenzt sind (Wohnflächen, Industrieflächen usw.).
BFBUt = Büroflächenbestand im Untersuchungsraum U zum Zeit-punkt t
NBFUt = „Nicht-Bürofläche“; Fläche, die keine Bürofläche ist, im Untersuchungsraum U zum Zeitpunkt t
Daraus folgt, dass die Summe der Flächen aus den einzelnen Flächenarten nicht grö-ßer sein kann, als der Gesamtflächenbestand.5 Diese Feststellung wirkt trivial, ist aber von Bedeutung im Zusammenhang mit der Diskussion um unterschiedliche Kriterien zur Abgrenzung des Büroflächenbegriffs (Eignung).6
Veränderungen des Büroflächenbestandes
Beschäftigt sich eine Fragestellung mit der Veränderung des Büroflächenbestandes im Zeitablauf, so muss die statische Betrachtung durch eine dynamische Betrachtung er-gänzt werden. Dies lässt sich auf zweierlei Art bewerkstelligen: entweder über einen intertemporären Vergleich zweier Bestände, etwa über Differenz7- oder Quotientenbil-dung8, oder über die Einbeziehung von Stromgrößen9 in die Betrachtung, also die Zu- bzw. Abgänge zum Büroflächenbestand innerhalb eines definierten Zeitraums.
Δ BFBt 0t
1 = BFBt
1 – BFBt
0 (3)
oder
Δ BFBt 0t
1 = ∑ BFZ t
0t1 – ∑ BFA t
0t1 (4) bzw.
Δ% BFBt
0t
1 = ((BFBt
1 – BFBt
0)/ BFBt
0) x 100 (5)
mit:
Δ BFBt
0t
1 = absolute Veränderung des Büroflächenbestandes in der Periode t0 bis t1
5 Siehe Gleichung (2)
6 Siehe Abschnitt 2.1.2, S. 9
7 Siehe Gleichung (3)
8 Siehe Gleichung (5)
Δ% BFBt 0t
1 = prozentuale Veränderung des Büroflächenbestandes in der Periode t0 bis t1
BFZ t0t1 = zugehende Bürofläche in der Periode t0 bis t1
BFA t0t1 = abgehende Bürofläche in der Periode t0 bis t1
BFBt
0 = Büroflächenbestand zum Zeitpunkt t0
BFBt1 = Büroflächenbestand zum Zeitpunkt t1
Diese Überlegungen sind relevant für das Problem der Fortschreibung des Büroflä-chenbestandes.
Wenn der Büroflächenbestand nicht über die Zeit konstant bleibt, kann er sich quantita-tiv in zwei Richtungen entwickeln – er kann wachsen (ΔBFB > 0) oder schrumpfen (ΔBFB < 0).
Wachsen kann der Büroflächenbestand durch Neu-, An- oder Umbau von Büroflächen oder durch (legale bzw. illegale) Umwidmung bzw. Umnutzung von Flächen anderer Nutzungsarten in Büroflächen.
Ein typisches Beispiel für den Neubau von Büroflächen ist die Konzipierung und Reali-sierung von Bürogebäuden durch Projektentwickler, die die fertiggestellten Flächen vermieten und das vermietete Objekt an institutionelle Anleger verkaufen. Ein anderes Beispiel ist die Errichtung von Verwaltungsgebäuden durch große Industrie- oder Dienstleistungsunternehmen, die die Flächen nach Fertigstellung selbst nutzen.
Wachstum durch Büroflächenanbau kann z. B. im Rahmen von Objektrevitalisierungen geschehen, wenn unter Rentabilitätsaspekten Geschosse aufgestockt oder Umbauten im Gebäude vorgenommen werden, die u. U. die Flächeneffizienz steigern, d. h. den Anteil der effektiven Nutzfläche an der Bruttogrundfläche erhöhen.
Ein typisches Beispiel für das Wachstum des Büroflächenbestandes durch Umwid-mung bzw. Umnutzung sind die Veränderungsprozesse, die sich im Cityrandbereich von Agglomerationszentren mit wachsendem Dienstleistungssektor abspielen. Hier können rentable Büronutzungen mit hohem Bietrentenpotential angestammte Wohn- und Kleingewerbenutzungen verdrängen.
Schrumpfen kann der Büroflächenbestand durch Abriss oder Umwidmung bzw. Um-nutzung von Büroflächen in andere Nutzungsarten.
Abgerissen werden Bürogebäude wegen Erreichen der technischen bzw. wirtschaftli-chen Nutzungsdauer. Die technische Nutzungsdauer ist erreicht, wenn die Nutzung eines Gebäudes aufgrund von Bauschäden o. ä. nicht mehr möglich ist. Die wirtschaft-liche Nutzungsdauer dagegen hängt von der Marktfähigkeit des Objektes ab. Wenn das Gebäude nicht mehr wirtschaftlich vermietet und betrieben werden kann und sich eine Revitalisierung nicht lohnt wird es abgerissen, ggf. wird ein neues Gebäude
9 Siehe Gleichung (4)
tet, das besser an die Bedürfnisse der Nutzer angepasst ist. Das kann erheblich vor Erreichen der technischen Nutzungsdauer geschehen.
Schrumpfung durch Umwidmung bzw. Umnutzung findet etwa in Märkten mit Ange-botsüberhang statt. Dabei bieten sich für Umnutzungen in erster Linie kleinteilige, z. B.
durch Umnutzung entstandene Flächen in gemischt-genutzten Gebäuden an, wobei diese – besonders in zentralen Lagen – am wenigsten Vermarktungsprobleme haben werden. Hier wäre beispielhaft an Umwidmung von Büro- in Wohnflächen zu denken.
Umnutzungen von großen Bürokomplexen sind weit schwieriger zu bewerkstelligen.
Als Beispiel könnte der Versuch angeführt werden, moderne Bürogebäude mit Frei-zeitnutzungen, wie etwa Multiplexkinos, zu bestücken und so zu attraktivieren.