Aspekt Nutzungsmix

Bei der Erhebung wurden 5 Nutzungsarten und ihre möglichen Kombinationen erho-ben: Büro (B), Einzelhandel (EH), Wohnen (W), Gewerbe (GE) und Sonstiges (SO).³⁸⁴ Für 4.445 Objekte mit insgesamt rd. 8 Mio. m² Bürofläche liegen Angaben zum Nut-zungsmix vor. Die Analyse der verschiedenen Merkmalskombinationen über den Ge-samtbestand liefert die folgenden Ergebnisse.

Reine Bürogebäude

Diagramm 9 stellt die Anteile der einzelnen Nutzungskombinationen am Gebäude- und am Büroflächenbestand dar.

Diagramm 9: Verteilung der Nutzungskombinationen

Relative Häufigkeit von Nutzungskombinationen:

Gebäude und Büroflächenbestand

Quelle: Datenbankauswertung, eigene Darstellung

384 Die Abkürzungen wurden aus Übersichtlichkeitsgründen gewählt, sie entsprechen inhaltlich nicht den Abkürzungen der BauNVO.

Aus der Darstellung geht hervor, dass rd. ein Viertel der Gebäude mit Daten zum Nut-zungsmix reine Bürogebäude sind. In diesen Gebäuden sind jedoch mit rd. 5,7 Mio. m² nahezu drei Viertel der Büroflächen konzentriert. Diese starke Konzentrationstendenz schlägt sich in einer weit überdurchschnittlichen mittleren Gebäudegröße von 4.699 m² nieder (Düsseldorf gesamt: 1.834 m²). Die Gebäudegröße streut innerhalb der Klasse der reinen Bürogebäude recht deutlich mit einem Variationskoeffizienten von 1,71, im Vergleich zum Gesamtbestand allerdings weniger (v=2,76). Das Schiefemaß von 1,12 weist ebenfalls auf eine stärkere Dominanz großer Gebäude hin, als es beim Gesamt-bestand (g=0,87) der Fall ist.

Die reinen Bürogebäude weisen eine überdurchschnittliche mittlere Flächeneffizienz von 5,39 m² Bürofläche pro m² Grundfläche auf.

Ein Viertel der erfassten Gebäude sind reine Bürogebäude.

Darin liegen mit rd. 5,7 Mio. m² drei Viertel des Büroflächenbestandes.

Nutzungskombinationen Büronutzung und Wohnnutzung

Das mit Abstand größte Gewicht beim Gebäudebestand hat die Büronutzung in Kom-bination mit der Wohnnutzung. Rd. 43 % der Gebäude (1.912 Objekte) weisen diesen Nutzungsmix „in Reinform“ auf. Bezieht man diejenigen Gebäude in die Betrachtung ein, die darüber hinaus Wohnanteile beinhalten, so ergibt sich ein Gewicht von 2.643 Gebäuden (59,5 %), in denen neben Büro- und anderen Nutzungen auch Wohnnut-zungen enthalten sind.

In den Gebäuden mit Wohnnutzungsbeteiligung sind jedoch insgesamt relativ weniger Flächen versammelt. So summieren sich die Büroflächen in den Gebäuden mit alleini-ger Büro- und Wohnnutzung auf rd. 571.000 m², was lediglich rd. 7 % aller hier erfass-ten Büroflächen entspricht. Die nahezu 60 % der Gebäude, in denen Wohnnutzungen zu finden sind, enthalten mit insgesamt rd. 885.000 m² nur rd. 11 % aller Büroflächen.

Dieses Verhältnis führt zu einer weit unterdurchschnittlichen mittleren Gebäudegröße von 299 m². Allerdings streut auch diese Verteilung mit einem Variationskoeffizienten von 1,75 recht deutlich, d. h. die Gebäudegröße bei dieser Nutzungskombination ist wenig einheitlich. Mit 202 m² sind auch die Gebäudegrundflächen im Durchschnitt we-sentlich kleiner, als bei reinen Bürogebäuden (873m²). Die resultierende mittlere Flä-cheneffizienz von 1,48 m² ist entsprechend niedrig.

In rd. 60 % der erfassten Gebäude sind Wohnnutzungen zu finden.

Diese Gebäude beinhalten mit rd. 885.000 m² nur rd. 11 % aller Büroflächen.

Gebäude mit Wohnbeteiligung sind unterdurchschnittlich groß und weisen eine niedrige Grundflächeneffizienz auf.

Büronutzung und andere Nutzungen

Alle anderen Nutzungskombinationen haben im Vergleich zum Wohnen wesentlich geringere Anteile am Gebäudebestand. Büro- und Einzelhandelsnutzung sowie Büro- und Gewerbenutzung haben mit jeweils rd. 5,5 % bis 6,5 % Anteil an Gebäuden und Büroflächenbestand ein vergleichbares Gewicht, die sonstigen Nutzungen haben ge-ringere Anteile.

Insgesamt tritt die Einzelhandelsnutzung in 16 % aller Gebäude zusammen mit der Büronutzung auf, also weit seltener als die Wohnnutzung. Allerdings liegt in diesen Gebäuden mit rd. 11 % der Büroflächen ein ähnliches Volumen wie bei der Wohnnut-zung. Da sich dieses Volumen auf wesentlich weniger Objekte verteilt (709), sind die Objekte mit Einzelhandelsnutzung im Schnitt deutlich größer. So liegt die mittlere Ge-bäudegröße der Nutzungskombination Büro/Einzelhandel bei 2.111 m², auch die mittle-re Gebäudegrundfläche ist mit 403 m² doppelt so groß, wie die bei der Nutzungskom-bination Büro/Wohnen (202 m²). Dabei streuen die Einzelwerte mit einem Variations-koeffizienten von 2,78 sehr stark um diesen Mittelwert, die Verteilung ist aber mit ei-nem Schiefemaß von 0,54 wenig asymmetrisch. Die Kombination Büro/Einzelhandel weist mit 5,29 m² eine hohe mittlere Grundflächeneffizienz auf.

In rd. 15 % der Gebäude ist die Büronutzung von Gewerbenutzung begleitet, in diesen Objekten befinden sich knapp 10 % aller Büroflächen. Das mittlere Volumen an Büro-fläche pro Gebäude liegt mit 1.911 m² ähnlich hoch, wie bei der Einzelhandelsnutzung, allerdings streuen die Werte mit einem Variationskoeffizienten von 1,63 weniger stark, wenn auch noch deutlich.

Nahezu drei Viertel der hier betrachteten Objekte mit Büroflächen sind keine reinen Bürogebäude, sondern weisen unterschiedliche Nutzungskombinationen auf. In diesen Gebäuden sind mehr als 2,2 Mio. m² Bürofläche verteilt, also knapp 28 % des Büroflä-chenbestandes.

Nahezu drei Viertel der erfassten Objekte sind keine reinen Bürogebäude.

In den Gebäuden mit verschiedenen Nutzungskombinationen sind mit rd. 2,2 Mio. m² rd. 28 % des Büroflächenbestandes verteilt.

Nutzungsmix und Gebäudegröße

Die bisherigen Ausführungen zeigen, dass der Büroflächenbestand sich zum einen auf die großen Gebäude konzentriert, zum anderen auf die reinen Bürogebäude. Nun liegt die Vermutung nahe, dass es sich hier um dieselben Objekte handelt. Um dies zu ü-berprüfen, wird die gemeinsame Häufigkeitsverteilung der Merkmale Gebäudegröße und Nutzungsmix auf ihren statistischen Zusammenhang untersucht.

Dazu werden aus Gründen der Übersichtlichkeit die vielfältigen Merkmalsausprägun-gen zusammengefasst. Das Merkmal Gebäudegröße wird in die bereits bekannten Größenklassen aufgeteilt, der Nutzungsmix wird in ein dichotomes Merkmal transfor-miert, d. h. es wird unterschieden in „Reine Bürogebäude“ und den Rest, also die

ver-schiedenen „Nutzungskombinationen“. Die gemeinsame Häufigkeitsverteilung geht aus Diagramm 10 hervor.

Diagramm 10: Nutzungsmix und Gebäudegröße – Gemeinsame Häufigkeiten

Merkmale Nutzungsmix und Gebäudegröße

Quelle: Datenbankauswertung, eigene Darstellung

Es wird deutlich, dass die kleineren Gebäude bis zu 1.000 m² Bürofläche seltener reine Bürogebäude sind. So sind von den 798 Gebäuden in der Größenklasse zwischen 250 und 500 m² nur 135 Objekte reine Bürogebäude. Dafür sind bei den kleineren Gebäu-den umso häufiger Nutzungskombinationen anzutreffen. In der betrachteten Größen-klasse sind es beispielsweise 663 Objekte.

Mit wachsender Gebäudegröße nimmt die Anzahl der reinen Büronutzungen bis zur Klasse bis 2.500 m² zunächst zu, um dann wieder stetig abzunehmen.

Demgegenüber sinkt die Häufigkeit von Nutzungskombinationen, abgesehen von den sehr kleinen Objekten, mit zunehmender Gebäudegröße stetig ab. In den größeren Gebäudeklassen sind die Häufigkeiten gering. Diese Analyse zeigt, dass der Nut-zungsmix in einem Gebäude durchaus mit der Gebäudegröße zusammenhängt. Gerin-ge Büroflächenvolumina treten häufig zusammen mit MischnutzunGerin-gen auf, große Vo-lumina treten häufig gemeinsam mit reiner Büronutzung auf. Dieser Zusammenhang ist auf dem 99,9 %-Niveau statistisch signifikant und schlägt sich auch in einem recht ho-hen Kontingenzkoeffizienten von 0,71 nieder.

Es wird deutlich, dass zwar große Gebäude häufig reine Bürogebäude sind, dass die-ser Zusammenhang aber nicht zwangsläufig umgekehrt gilt, d. h. reine Bürogebäude sind nicht immer groß, es gibt vor allem zahlreiche insbesondere mittelgroße reine Bü-roobjekte. Bei den Nutzungskombinationen ist der Zusammenhang deutlicher, sie tre-ten vor allem in kleineren Gebäuden auf, in großen Gebäuden kaum.

Große Gebäude mit Büroflächen sind häufig reine Bürogebäude.

Nutzungskombinationen treten vor allem in kleinen Gebäuden auf.

Reine Bürogebäude treten i. d. R. als mittelgroße Objekte auf.