m a r k t w e r t

architekt dipl.-ing. dr bernd angerer

staatlich befugter und beeideter ziviltechniker

gerichtlich beeideter und zertifizierter sachverständiger klarenbrunnstrasse 94 o 6700 bludenz o austria

T +43-664-2616063 o E angerer@bludenz.com H www.arccon.at o ATU 59 681 339

bezirksgericht bludenz

c/o richterin silvia mag

. hitthaler-simma sparkassenplatz 4

6700 bludenz

b e f u n d

g u t a c h t e n

m a r k t w e r t

201.05833

objekt obdorfweg 41e/ top 8 / 6700 bludenz / 7a35/18h

verkehrs-/marktwertgutachten im sinne des bundesgesetzes über die gerichtliche be- wertung von liegenschaften (liegenschaftsbewertungsgesetz – lbg) bgbl. nr 150/1992

i n h a l t s v e r z e i c h n i s

auftrag 2

grundbuch 2

allgemeines 2

grundlagen 3

bewertungsgrundsatz 3

allgemeine regeln für bewertung 3

verfahren / vergleichswert, ertragswert und sachwert 3

wahl des wertermittlungsverfahrens 4

unterlagen 4

befund 5

beschreibung 6

nettogrundflächen, bruttogrundflächen, kubaturen 7

bewertung 8

bodenwert 9

angewendetes verfahren / vergleichswertverfahren 10

nachkontrolle 10

neubauwert-/herstellungswertermittlung 11

zeitwertermittlung 11

marktanpassungsfaktoren 12

marktwert 12

anhang (u.a. grundbuchsauszüge, bildmaterial, pläne, etc.) 13

0.1.

I auftrag

auftraggeber / auftrag und zweck

der unterfertigte wurde am 03.11.2020 durch das bezirksgericht bludenz / sparkassen- platz 4 / 6700 bludenz beauftragt, den markwert welcher sich auf 9 anteil 66/712 aus den liegenschaften samt objekt in einlagezahl ez 3134, grundbuch 90002 bludenz bezieht, zu ermitteln. das gutachten dient der ermittlung des aktuellen marktwertes.

0.2.

I grundbuch

bezirksgericht / katastralgemeinde / einlagezahl / grundstücke / liegenschaftsadresse / ortslage

bludenz / 90002 bludenz / ez 3134

9 anteil 66/712 annelies burtscher-konrad

c 1790/1997 kaufvertrag 1997-04-07 eigentumsrecht

ortslage / widmung / rechtliches die schätzliegenschaft befinden sich in zentrumsabgelegener lage der gemeinde bludenz, im orsteil obdorf, westseitig des obdorfweges in leichter hanglage. laut rechtsgültigem flächenwidmungsplan ist die gst. 686/1 als baufläche-wohngebiet ausgewiesen.

0.3.

I allgemeines

richtlinien / copyrigth / dsgvo

es wird darauf hingewiesen, dass kein anspruch darauf erhoben wird, ein den allgemein anerkannten formvorschriften entsprechendes gutachten vorzulegen. bei den ermittelten werten handelt es sich um erfahrungs- und marktwerte.

es wird festgestellt, dass bspw. für dienstbarkeiten, reallasten oder sonstige öffentlichrechtliche pflichten, die nicht im grundbuch ersichtlich sind, oder für solche die von den beteiligten dem sach- verständigen gegenüber bewusst oder unbewusst nicht mitgeteilt wurden, vom sachverständigen jegliche haftung ausgeschlossen wird.

der sachverständige geht davon aus, dass sämtliche behördlichen genehmigungen vorliegen, alle ar- beitsrechtlichen auflagen erfüllt sind, alle notwendigen versicherungen abgeschlossen wurden und alle gesellschaftsrechtlich erforderlichen beschlüsse gefasst wurden.

ausserdem wird darauf hingewiesen, dass die im gutachten enthaltenen karten (z. b. strassenkarte, stadtplan, lageplan, luftbild, u. ä.) und daten urheberrechtlich geschützt sind. diese dürfen nicht aus dem gutachten separiert und/oder einer anderen nutzung zugeführt werden. falls das gutachten im internet veröffentlicht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die veröffentlichung nicht für kom- merzielle zwecke gestattet ist. im kontext von zwangsversteigerungen darf das gutachten bis maxi- mal zum ende des zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden, in anderen fällen maximal für die dauer von 6 monaten.

in der befundaufnahme können nur augenscheinliche (offensichtliche) oder angezeigte gegebenheiten betreffend die bauausführung, den bauzustand oder sonstige liegenschaftseigene umstände berück- sichtigt werden. nachfolgend rubrizierte bewertung hat der unterfertigte nach eingehender besich- tigung und genauen prüfung der verhältnisse nach bestem wissen und ermessen erstellt. zu den beteiligten besteht keinerlei persönliche und wirtschaftliche bindung. am ergebnis des gutachtens hat der unterfertigte kein persönliches interesse.

festgehalten wird, dass der ausgewiesene verkehrswert / marktwert gemäss den bestim-mun- gen des liegenschaftsbewertungsgesetzes zum angeführten bewertungsstichtag ermittelt wurde.
aufgrund der derzeit vorherrschenden lage am immobilienmarkt, verbunden mit einem
 äusserst volatilen preisniveau, wird seitens des sachverständigen ausdrücklich darauf hingewie- sen, dass der ermittelte verkehrswert, auch bereits in naher zukunft, einer entsprechenden preisschwankung unterliegen kann und der ermittelte verkehrswert nicht notwendigerweise be- deutet, dass ein entsprechender preis auch bei gleichbleibenden äusseren umständen, im einzel- fall jederzeit, insbesondere auch kurzfristig am markt realisierbar ist.

der sachverständige bescheinigt durch seine unterschrift zugleich, dass ihm keine ablehnungs- gründe entgegenstehen, aus denen jemand als beweiszeuge oder sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen aussagen keine volle glaubwürdigkeit beigemessen werden kann.

copyright ©

es besteht urheberschutz, alle rechte sind vorbehalten. das gutachten ist nur für den auftraggeber und den angegebenen zweck bestimmt. eine vervielfältigung oder verwertung durch dritte ist nur mit schriftlicher genehmigung gestattet.

das gutachten ist vollinhaltlich urheberrechtlich geschützt. jegliche veröffentlichung (auch nur aus- zugsweise), weitergabe oder wiederholte nutzung durch den auftraggeber oder dritte ist nur mit zustimmung des zeichnenden sachverständigen zulässig. das geistige eigentum an jeglicher bearbei- tung verbleibt dem zeichnenden sachverständigen.

dsgvo

gemäss dsgvo artikel 5 abs. 1 hat die auftraggeberin der verarbeitung personen-bezogener daten - zum zwecke der erarbeitung des beauftragten gutachtens - ausdrücklich mündlich zugestimmt.

das ziviltechniker-+ sachverständigenbüro dr. angerer verarbeitet diese personenbezogenen daten aufgrund der einschlägigen datenschutzrechtlichen bestimmungen (dsgvo, dsg) unter beachtung grösster sorgfalt zum zweck der vertragserfüllung sowie schadens- und/oder leistungsbearbeitung gemäss auftrag.

0.4.

I grundlagen

bewertungs- und/oder qualitätsstichtag / befundungstag / anwesende

01.12.2020 / 10.12.2020

felix dr. graf / 05523 31004, hanspeter oberweger, irmgard müller-peichel 0.5.

I bewertungsgrundsatz

§ 2 liegenschaftsbewertungsgesetz

(1) sofern durch gesetz oder rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der verkehrswert der sache zu ermitteln.

(2) verkehrswert ist der preis, der bei einer veräusserung der sache üblicherweise im redlichen ge- schäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

(3) die besondere vorliebe und andere ideelle wertzumessungen einzelner personen haben bei der ermittlung des verkehrswertes ausser betracht zu bleiben.

0.6.

I allgemeine regeln für die bewertung

§ 3 liegenschaftsbewertungsgesetz

(1) für die bewertung sind wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen stand der wis- senschaft entsprechen. als solche verfahren kommen insbesondere das vergleichswertverfahren (§ 4), das ertragswertverfahren (§ 5) und das sachwertverfahren (§ 6) in betracht.

(2) wenn es zur vollständigen berücksichtigung aller den wert der sache bestimmenden umstände erforderlich ist, sind für die bewertung mehrere wertermittlungsverfahren anzuwenden.

(3) rechte und lasten, die mit der zu bewertenden sache verbunden sind und deren wert beeinflussen, sind bei der bewertung entsprechend zu berücksichtigen. wenn eine bewertung von rechten und lasten nach den in den §§ 2 bis 7 enthaltenen regeln nicht möglich ist, muss der vermögenswerte vorteil des berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte nachteil des belasteten herangezo- gen werden.

(4) ist nur ein teil einer liegenschaft, ein mit einer liegenschaft verbundenes recht oder eine darauf ruhende last oder ein teil eines rechtes oder einer last zu bewerten, so ist auch der wert der ganzen liegenschaft beziehungsweise des ganzen rechtes oder der ganzen last zu ermitteln, wenn dies für die bewertung von bedeutung ist.

0.7.

I vergleichswertverfahren

§ 4 liegenschaftsbewertungsgesetz

1) im vergleichswertverfahren ist der wert der sache durch vergleich mit tatsächlich erzielten kauf- preisen vergleichbarer sachen zu ermitteln (vergleichswert). vergleichbare sachen sind solche, die hinsichtlich der den wert beeinflussenden umstände weitgehend mit der zu bewertenden sache übereinstimmen. abweichende eigenschaften der sache und geänderte marktverhältnisse sind nach massgabe ihres einflusses auf den wert durch zu- oder abschläge zu berücksichtigen.

(2) zum vergleich sind kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen geschäftsverkehr in zeitlicher nähe zum bewertungsstichtag in vergleichbaren gebieten erzielt wurden. soweit sie vor oder nach dem stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den preisschwankungen im redlichen geschäfts- verkehr des betreffenden gebietes auf- oder abzuwerten.

(3) kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche verhältnisse oder persönli- che umstände der vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum vergleich nur herangezogen werden, wenn der einfluss dieser verhältnisse und umstände wertmässig erfasst werden kann und die kauf- preise entsprechend berichtigt werden.

0.8.

I ertragswertverfahren

§ 5 liegenschaftsbewertungsgesetz

(1) im ertragswertverfahren ist der wert der sache durch kapitalisierung des für die zeit nach dem bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten reinertrags zum angemessenen zinssatz und entsprechend der zu erwartenden nutzungsdauer der sache zu ermitteln (ertragswert).

(2) hiebei ist von jenen erträgen auszugehen, die aus der bewirtschaftung der sache tatsächlich er- zielt wurden (rohertrag). durch abzug des tatsächlichen aufwands für betrieb, instandhaltung und verwaltung der sache (bewirtschaftungsaufwands) und der abschreibung vom rohertrag errechnet sich der reinertrag; die abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der kapitalisie- rung berücksichtigt wurde. bei der ermittlung des reinertrags ist überdies auf das ausfallwagnis und auf allfällige liquidationserlöse und liquidationskosten bedacht zu nehmen.

(3) sind die tatsächlich erzielten erträge in ermangelung von aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemässer bewirtschaftung der sache erzielbaren erträgen ab, so ist von jenen erträgen, die bei ordnungsgemässer bewirtschaftung der sache nachhaltig hätten er- zielt werden können, und dem bei einer solchen bewirtschaftung entstehenden aufwand auszugehen;

dafür können insbesondere erträge vergleichbarer sachen oder allgemein anerkannte statistische daten herangezogen werden.

(4) der zinssatz zur ermittlung des ertragswertes richtet sich nach der bei sachen dieser art übli- cherweise erzielbaren kapitalverzinsung.

0.9

. I sachwertverfahren

§ 6 liegenschaftsbewertungsgesetz

(1) im sachwertverfahren ist der wert der sache durch zusammenzählung des bodenwertes, des bauwertes und des wertes sonstiger bestandteile sowie gegebenenfalls des zubehörs der sache zu ermitteln (sachwert).

(2) der bodenwert ist in der regel als vergleichswert durch heranziehung von kaufpreisen vergleich- barer unbebauter und unbestockter liegenschaften zu ermitteln. wertänderungen, die sich demge- genüber aus der bebauung oder bestockung der zu bewertenden liegenschaft oder deren zugehö- rigkeit zu einem liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.

(3) der bauwert ist die summe der werte der baulichen anlagen. bei seiner ermittlung ist in der regel vom herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche wertminde- rung abzuziehen. sonstige wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende umstände, wie etwa lage der liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche beschränkungen sowie erheb- liche abweichungen von den üblichen baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.

1.0.

I wahl des wertermittlungsverfahrens

§ 7 liegenschaftsbewertungsgesetz

(1) soweit ein gericht, eine verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen oder ein sonstiger auftrag- geber spezielle umstände namhaft macht (z.b. ablösen zum bauwert, etc.) hat der sachverständige das wertermittlungsverfahren auszuwählen. er hat dabei den jeweiligen stand der wissenschaft und die im redlichen geschäftsverkehr bestehenden gepflogenheiten zu beachten. aus dem ergebnis des gewählten verfahrens ist der wert unter berücksichtigung der verhältnisse im redlichen geschäfts- verkehr zu ermitteln.

(2) sind für die bewertung mehrere wertermittlungsverfahren anzuwenden (§ 3 abs. 2), so ist aus deren ergebnissen der wert unter berücksichtigung der verhältnisse im redlichen geschäftsverkehr zu ermitteln.

1.1

. I unterlagen

verwendete literatur / erhebungen des sv / unterlagen des auftraggebers / erklärung des sv verwendete literatur

- önorm b 1802-1, b 1802-2 und b 1802-3: liegenschaftsbewertung, dcf, österreichisches nor- mungsinstitut, wien 2019 i.d.g.f.

- önorm b 1800: ermittlung von flächen und rauminhalten von bauwerken, österreichisches nor- mungsinstitut, 
wien 2002

- kranewitter: liegenschaftsbewertung, 7. auflage 2017, wien

- kleiber/ simon: verkehrswertermittlung von grundstücken, 6. auflage 2010, bundesanzeiger ver- lag

- simon/cors/halaczinsky/teß, „handbuch der grundstückswertermittlung“, verlag vahlen, mün- chen, 5. neubearbeitete auflage

- dirnbacher: das mrg i.d.f. der wohnrechtsnovelle 2006, wien 2006, övi immobilienakademie - bienert/ funk (hrsg.): immobilienbewertung österreich, 2. auflage 2009, övi-edition

- prodinger/ziller: immobilienbewertung im steuerrecht, 2. auflage, linde 2014 erhebungen durch den sv

zuständiges bezirksgericht / grundbuchsauszug, einsicht in die urkundensammlung

zuständiges gemeindeamt / baubescheid, baupläne, baubeschreibung, örtl. entwicklungskonzepte amt der vorarlberger landesregierung / flächenwidmung, luftbild, lageplan

beigestellte unterlagen durch hausverwaltung p+m immobilien gmbh. bludenz nutzwertgutachten ing. manfred steinhauser vom 29.08.1996 erklärungen des sachverständigen

bei der befundaufnahme konnten nur augenscheinliche oder angezeigte gegebenheiten betreffend die bauausführung, den bauzustand und sonstige liegenschaftseigene umstände berücksichtigt werden.

beim gegenständlichen gutachten handelt es sich um ein bewertungsgutachten. auf allenfalls gege- bene versteckte mängel, bauliche gebrechen sowie bauschäden, etc. sowie kosten für deren behe- bung kann hier nicht detailliert eingegangen werden.

im hinblick auf allfällige auflagen, wie z.b. fehlende baugenehmigungen, offene auflagen von bau- und/o- der gewerbebehörden, brandschutz ist vom jeweiligen interessenten das einvernehmen mit den ent- sprechenden behörden einzuholen.

1.2

. I befund

erschliessung / aufschliessung / privatrechtl. situation / öffentl. rechtl. situation erschliessung und aufschliessung:

erschlissung unmittelbar über den obdorfweg stromversorgung: netz der vorarlberg netz ag.

ver-+ entsorgungsleitungen für wasser / abwasser: öffentliche leitungsnetze der gemeinde privatrechtl. situation:

ausser den grundbücherlichen eintragungen sind keine bekannt öffentl. rechtl. situation / verdachtsflächenkataster:

eine digitale abfrage am 10.12.2020 beim umweltbundesamtes verzeichnete keinen eintrag in den verdachtsflächenkataster sowie den altlastenatlas.

bodenbeschaffenheit / altlasten / sickerwässer:

zur analyse der bodenbeschaffenheit, allenfalls gegebener altlasten auch verbunden mit möglichen sickerwässern der schätzgegenständlichen liegenschaft kann der unterfertigte keine fachkompe- tente aussage treffen, da eine bodenkundliche, geologische, geophysische und hydrogeoligische un- tersuchung nur von geowissenschaftlichen gutachtern getroffen werden kann.

einem allfälligen verkäufer / käufer wird die einholung einer grundstücksanalyse / baugrund-untersu- chung durch ein beeidetes und zertifiziertes fachbüro / versuchsanstalt dringend empfohlen und schliesst der unterfertigte jegliche haftung für bodenbeschaffenheiten / kontaminationen - welcher art auch immer - aus.

öffentl. rechtl. situation:

flächenwidmungsplan, gefahrenzonenplan (keine eintragung), es liegt lt. tel. rücksprache mit der bauver- waltung bludenz (hr. feuerstein) kein örtl. entwicklungskonzept vor.

besonderheiten / hinweise

bei der befundaufnahme konnten nur augenscheinliche (offensichtliche) oder angezeigte gegebenhei- ten betreffend die bauausführung, den bauzustand oder sonstige liegenschaftseigene umstände be- rücksichtigt werden.

1.3.

I beschreibung

objektbeschreibung / bau-+ gewerbebescheid / detailbeschreibung / visuelle erscheinung objektbeschreibung:

die auf der liegenschaft 686/1 befindliche baulichkeit besteht aus zwei baukörpern, welche unterflurig durch ein gemeinsames kellergeschoss verbunden sind. im erd-, 1.-+ 2. obereschoss sind jeweils zwei wohnungen untergebracht. zugangsseitig vorgelagert sind zwei carportgebäude mit jeweils 6 stell- plätzen situiert.

im erdgeschoss des hauses 2 (obdorfweg 41e) befindet sich u.a. das zu schätzende wohnungstop w 8.

zudem sind im kellergeschoss allgemeinhausmeister trockenraum und müllraum) sowie zubehör- räumlichkeiten einzelner tops (wie z.b. u.a. kellerabteil des wohnungstops) situiert.

baubescheid:

die wohnanlage - bestehend aus 12 wohnungen 12 kfz-unterstellplätzen und 4 kfz abstellplätzen - wurde mit bescheid der stadtgemeinde bludenz unter der gz. 5.1/11-101/346/1995 os am 27.12.1995 baubehördlich genehmigt.

detailbeschreibung:

seit errichtung wurden periodisch instandhaltungs-+ instandsetzungsmassnahmen gesetzt.

in der wohnung finden sich - vor allem im schlafzimmer - schimmel- und fleckenbildung deren ursache eventuell die durchfeuchtung dieser erdberührenden bauteile (als folge von einsickerndem grund-+

oberflächenwasser) ist und die eigenfeuchtigkeit der grundmauern begünstigten. der unterfertigte schliesst hier als ursache bauphysikalische mängel nicht aus.

die trennand küche zu wohnessbereich wurde teilweise herausgerissen und sind die boden-, wand-+

deckanschlüsse im rohzustand.

die oberflächen der kunststofffenster zeigen starke vergilbungen und lassen ebenso wie die rollläden auf über jahre unzureichende bis gar keine reinigung schliessen

weiters sind bei nahezu allen rollläden die zuggurtbedienungen gerissen bzw. die gurtboxen aufgebro- chen. im schlafzimmer fehlt der bodenbelag (es findet sich nur der teppichrücken) und im wohnzim- mer finden sich spuren von parkettabschiebungen (vermutlich durch nässeeinwirkung).

spezielle und weitere anforderungen an heute übliche und dem stand der technik entsprechende energiespezifische kriterien wurden keine gesetzt.

fundierung:

einzel- und plattenfundamente aus stahlbeton umfassungs-+ aussenwände:

erdangrenzende wände massiv (wu-beton)

aufgehendes mauerwerk betonstein bzw. aus protonziegeln dachkonstruktion und dacheindeckung:

flachdach / foliendach als presskieswarmdach ausgeführt decken und treppen:

ortbetondecken mit dämmestrichaufbau betontreppe mit steinauflage

fenster, aussentüren / beschattung:

kunststofffenster mit isolierverglasung / rolläden / aluminiumfensterbänke aussen fassaden und oberflächen:

verputzte fassaden / silikat-musterputz 2mm heizung:

zentralheizung mit gas innentüren:

futterstocktüren mit wabenkerntürblättern bodenbeläge:

diele und bad/wc keramik, wohnesszimmer parkett, küche pvc und schlaufräume teppich.

bau-+ ausstattungszustand bei der befundaufnahme / visuelle erscheinung:

der optische bau-+ ausstattungszustand war bei der befundaufnahme grossteils gut, entsprach der nutzungsart und dem alter des objektes, auf allenfalls vorliegende mängel wurde in der detailbeschrei- bung bereits hingewiesen.

1.4

. I nettogrundflächen / bruttogrundflächen / kubaturen

nach ö-norm b 1800

o/o

top 8 wohnung / erdgeschossig haus 2

diele 7,32 terrasse 9,00 keller 13,76

bad/wc 5,49 garten 28,60

küche 5,18 carport 12,50

wohn-esszimmer 19,51 schlafzimmer 11,07 kinderzimmer 10,23

58,80 9,00 54,86

die oben rubrizierten wohnnutz-+ nebenflächen wurden mit dem nutzwertgutachten vom 29.08.1996 (verfasst von ing. manfred steinhauser) angestimmt und punktuell durch eigene auf- masse kontrolliert.

1.5.

I bewertung

wertermittlung / befundung / bewertungsverfahren

bewertung berücksichtigt alle im befund angeführten fakten.

die beschriebenen elektrischen, sanitären und sonstigen einrichtungen sowie sonstige ver- und ent- sorgungsleitungen wurden nicht auf ihre funktionsfähigkeit überprüft und deren ordnungsgemäße funktion wird bei der bewertung vorausgesetzt. die technischen ausstattungen und einrichtungen sind in dem gutachten nur insofern berücksichtigt, als diese den unmittelbaren bestandteilen des gebäudes zuzuordnen sind.

feststellungen hinsichtlich des bauwerkes und bodens werden nur insoweit getroffen, wie sie für die wertermittlung von bedeutung sind. der wertermittlung werden die umstände zugrunde gelegt, die im rahmen einer üblichen, ordnungsgemäßen und angemessenen erforschung des sachverhaltes, vor allem bei der örtlichen besichtigung, erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind.

der bau- und erhaltungszustand des gebäudes wurde ausschließlich durch äusseren augenschein anlässlich der befundaufnahme festgestellt und klassifiziert. detaillierte untersuchungen des bauzu- standes wurden nicht durchgeführt. zerstörende untersuchungen wurden nicht ausgeführt, wes- halb angaben über nicht sichtbare bauteile und baustoffe aus auskünften, die dem sachverständigen gegeben wurden, auf vorgelegten unterlagen oder vermutungen beruhen.

der verdachtsflächenkataster sowie der altlastenatlas wurden durch den sachverständigen auf der homepage des umweltbundesamtes abgefragt. entsprechend den bestimmungen des altlastensa- nierungs-gesetzes (alsag, bgbI. nr. 299/1989 idgf) hat der landeshauptmann dem bundesminister für umwelt verdachtsflächen bekannt zu geben. der verdachtsflächenkataster wird vom umweltbundes- amt geführt und beinhaltet jene vom landeshauptmann gemeldeten altablagerungen und altstand- orte, für die der verdacht einer erheblichen umweltgefährdung aufgrund früherer nutzungsformen ausreichend begründet ist. die eintragung einer liegenschaft in den verdachtsflächenkataster doku- mentiert keinesfalls, dass von der liegenschaft tatsächlich eine erheb-liche gefahr ausgeht. ob von einer verdachtsfläche tatsächlich eine erhebliche gefahr ausgeht, muss durch entsprechende und gesonderte, z.b. boden- und grundwasseruntersuchungen nachgewiesen werden.

als kontaminationen sind anthropogene veränderungen der natürlichen zusammensetzung des un- tergrundes zu verstehen, die schädliche auswirkungen auf den menschen oder die umwelt haben können und zu erhöhten aufwendungen, haftungen oder risiken des eigentümers führen. nicht unter dem begriff kontamination zu subsumieren sind ablagerungen in gebinden und tanks, ablagerungen, die noch keine untrennbare verbindung mit dem boden eingegangen sind, und blindgänger.

die bewertung erfolgt auftragsgemäß ohne durchführung einer bodenuntersuchung, auf die hinweise in der abfrage des verdachtsflächenkatasters (siehe pkt. 0.3) wird nochmals verwiesen.

sollte sich nachträglich herausstellen, dass die liegenschaft oder ein benachbartes grundstück kon- taminationen aufweisen, wäre eine nachbewertung mit einer bodenuntersuchung erforderlich. eine eventuelle wertminderung wäre durch den gefertigten sachverstän-digen auf basis dieser untersu- chungsergebnisse ergänzend festzu-stellen.

angesichts der unsicherheit einzelner, in die bewertung einfließender faktoren, insbesondere der not- wendigkeit, auf erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das ergebnis der bewertung keine mit ma- thematischer exaktheit feststehende grösse sein. festgehalten wird weiters, dass der ermittelte verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender preis – auch bei gleich bleibenden äusseren umständen im einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig am markt – realisier- bar ist(önorm b 1802, pkt. 3.3).

weiters ist festzuhalten, dass die liegenschaft nicht auf den verlauf etwaiger im erdreich verlegter versorgungs- bzw. entsorgungsleitungen oder sonstiger leitungen untersucht wurde.

mangels vornahme einer bodenuntersuchung – für die ein eigenes bodengutachten erforderlich wäre – können in diesem gutachten somit auch keine aussagen über eine bestimmte bodenbeschaf- fenheit des grundstückes getroffen werden, ebenso wenig über den etwa zu hohen feuchtigkeitsge- halt oder die höhe des grundwasserspiegels. weiters ist festzuhalten, dass mangels vorliegens ein- deutig sichtbarer vermessungspunkte nicht eindeutig feststellbar war, ob der verlauf der grenzen in der natur mit dem katasterstand übereinstimmt.

dem sachverständigen wurde kein energieausweis im sinne des energieausweis-vorlagegesetzes übergeben. daher erfolgt die bewertung unter der prämisse einer dem alter und der art des gebäu- des entsprechenden gesamtenergieeffizienz gemäss § 5 eavg.
ebenso weist der sachverständige darauf hin, dass die kosten der errichtung eines für verkauf oder bestandgabe erforderlichen ener- gieausweises bei der wertermittlung nicht berücksichtigt wurden.

laut § 3 (1) lbg sind für die bewertung wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen stand der wissenschaft entsprechen.
als solche wertermittlungsverfahren kommen insbes-ondere das vergleichswertverfahren (§ 4), das ertragswertverfahren (§ 5) und das sachwertverfahren (§

6) in betracht.

laut § 10 (4) lbg sind bei anderen als den in den §§ 4 - 6 geregelten – wissenschaftlich anerkannten – wertermittlungsverfahren die zugrunde gelegten umstände darzustellen und ist aufzuführen, in welcher weise die verhältnisse im redlichen geschäftsverkehr bei der bewertung berücksichtigt wur- den.

laut § 3 (2) lbg sind, wenn es zur vollständigen berücksichtigung aller den wert der sache bestim- menden umstände erforderlich ist, für die bewertung mehrere wertermittlungsverfahren anzuwen- den.

laut § 7 (1) lbg hat der sachverständige – soweit das gericht oder die verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen – das wertermittlungsverfahren auszuwählen. er hat dabei den jeweiligen stand der wissenschaft und die im redlichen geschäftsverkehr bestehenden gepflogenheiten zu

beachten.
aus dem ergebnis des gewählten verfahrens ist der wert unter berücksichtigung der ver- hältnisse im redlichen geschäftsverkehr zu ermitteln.

sind für die bewertung mehrere wertermittlungsverfahren anzuwenden, so ist aus deren ergebnis- sen der wert unter berücksichtigung der verhältnisse im redlichen geschäftsverkehr zu ermitteln.

bei der bewertungsgegenständlichen liegenschaft ist nach meinung des gefertigten sachverständi- gen das vergleichwertverfahren anzuwenden.

jeder eigennutzer, aber auch investor wird die für ihn gewinnmaximierende wahl treffen und es spielt erfahrungsgemäss keine rolle, wie teuer oder günstig ein grundstück oder gebäude ist. es zählt viel- mehr, wie gut eine geschäftsliegenschaft zur erzielung von gewinnen geeignet ist oder zu welchem mietzins sich teilbereiche oder eine ganze liegenschaft vermieten lassen.

1.6.

I bodenwert

grund-+ bodenwert

der grund-+ bodenwert ist getrennt vom wert der gebäude und aussenanlagen im vergleichswert- verfahren zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das grundstück unverbaut wäre. wird ein unbebautes grundstück mit einem gebäude bebaut, so teilen diese beiden liegenschaftsteile ab dann, zumindest über die nutzungsdauer des gebäudes, ein gemeinsames schicksal. ab der gebäudeerrich- tung wird auch der verkehrswert einer bebauten liegenschaft vom markt als gesamtwert wahrge- nommen. der bodenwert geht daher als eigene marktgrösse unter.

es ist ausgeschlossen, getrennt einen vergleichswert des bodens von bebauten liegenschaften zu ermitteln, womit eine differenzermittlung zwischen unbebauten und bebauten grundstücken nicht möglich ist. es scheidet somit die ermittlung eines bebauungsabschlages mit der vergleichsmethode aus. grundsätzlich ist von einem marktverhalten auszugehen, dass bei durchschnittlicher marktübli- cher bebauung eines grundstückes keine abminderung des verkehrswertes der gesamtliegenschaft stattfindet.

aus ez. 3134 grundparzelle 686/1

965 m²

baufläche-wohngebiet

der unterfertigte geht für die bodenwertermittlung in anlehnung an vergleichswerte aus der kanz- leieigenen grundstücksdatenbank für die gemeinde **bludenz**, der abfrage über immomapping (im- momapping bietet eine transaktionslandkarte mit sämtlichen verbücherten kaufverträgen sowie allen relevanten zusatzin- formationen wie flächenwidmung, lageinformationen, demographie, infrastruktur, verkehrsmittel, etc.), abfrage über immo.zt sowie unter berücksichtigung der widmung als baufläche wohngebiet, grösse, lage, er- schliessung und allenfalls bestockung für die zu bewertenden grundstücke von einem grundstücks- wert (ohne aufschliessungskosten) zum stichtag vom mittleren wert der bandbreite (bandbreite 2019/2020 liegt bei 500,00 bis 865,00 €/m²) also von 645,- €/m²) ausgegangen.

965 m² * 685 €/m² = 661.025 €

661.025 € * 66/712 = 61.275 €

grund-+ boden w e r t antlg. ^{brutto 61.275 €}

reale grundstückstransaktionen im vergleichswertverfahren:

1) mit kv 24.05.2019 die gst. 54/3 (st. anna strasse) mit 2.217 m² in ez 3285 mit widmung baufläche- wohngebiet um 600,- €/m² veräussert.

2) mit kv 10.09.2019 die gst. 96/2 (fohrenburgstrasse) mit 53 m² in ez 626 mit widmung baufläche- mischgebiet um 730,- €/m² veräussert.

3) mit kv 07.10.2019 die gst. 1040/7 (gilmstrasse) mit 944 m² in ez 3761 mit widmung baufläche- mischgebiet um 530,- €/m² veräussert.

4) mit kv 04.11.2019 die gst. 280/7 (st. peterstrasse) mit 733 m² in ez 2621 mit widmung baufläche- mischgebiet um 614,- €/m² veräussert.

5) mit kv 30.04.2020 die gst. 778/8 (unterfeldstrasse) mit 200 m² in ez 3975 mit widmung baufläche- wohngebiet um 500,- €/m² veräussert.

6) mit kv 08.05.2020 die gst. 628 (fohrenburgstrasse) mit 2.323 m² in ez 2064 mit widmung baufläche- mischgebiet um 865,- €/m² veräussert.

7) mit kv 03.06.2020 die gst. 1098/8 (unterfeldstrasse) mit 1.029 m² in ez 2185 mit widmung bauflä- che-wohngebiet um 650,- €/m² veräussert.

1.7.

I vergleichswertverfahren

das ertragswertverfahren ist im § 4 lbg gesetzlich geregelt

im vergleichswertverfahren ist der wert der sache durch vergleich mit tatsächlich erzielten kauf- preisen vergleichbarer sachen zu ermitteln (vergleichswert). vergleichbare sachen - wie in diesem fall wohnungen - sind solche, die hinsichtlich der den wert beeinflussenden umstände weitgehend mit der zu bewertenden sache übereinstimmen. abweichende eigenschaften der sache und geänderte marktverhältnisse sind nach massgabe ihres einflusses auf den wert durch zu- oder abschläge zu berücksichtigen.

1) 3 ½ zimmerwohnung mit 85 m² wnfl., baujahr 1992, garagenplatz, terrasse, kellerabteil 295.000,- euro, d.s. 3.470,- euro pro m² wnfl. inkl. grundanteil / alte landstrasse 2) 3 zimmerwohnung mit 75 m² wnfl., baujahr 1975, garagenplatz, balkon, kellerabteil

293.000,- euro, d.s. 3.905,- euro pro m² wnfl. inkl. grundanteil / bahnhofstrasse 3) 3 ½ zimmerwohnung mit 76 m² wnfl., baujahr 1977, balkon, kellerabteil

225.000,- euro, d.s. 2.960,- euro pro m² wnfl. inkl. grundanteil / beim kreuz 4) 3 zimmerwohnung mit 72 m² wnfl., baujahr 1985, balkon, kellerabteil

255.000,- euro, d.s. 3.540,- euro pro m² wnfl. inkl. grundanteil / sonnenbergstrasse 5) 3 zimmerwohnung mit 55 m² wnfl., baujahr 1973, dachterrasse 33 m², kellerabteil

195.000,- euro, d.s. 3.545,- euro pro m² wnfl. inkl. grundanteil / bahnhofstrasse 1.8.

I nachkontrolle

nach den bestimmungen des liegenschaftsbewertungsgesetzes ist der rechenwert auf seine übereinstimmung mit den aktuellen verhältnissen am immobilienmarkt zu überprüfen (nachkontrolle).

1.9.

I neubauwert

der bauwert wird entsprechend dem neubauwert für ein vergleichbares objekt abzüglich der berück- sichtigung von abschlägen für wertminderungen infolge des alters und der bereits stattgefundenen abnutzung bzw. wertminderung infolge von erhaltungsrückstau oder auch verlorenem bauaufwand ermittelt.

preisvergleich ¹ nach wohnnutzfläche (inkl. baunebenkosten ²) mit 2.175 €/m² – 2.745 €/m² preisvergleich ¹ nach bruttogrundfläche (inkl. baunebenkosten ²) mit 1.575 €/m² – 1.645 €/m² preisvergleich ⁵ nach baukubatur (inkl. baunebenkosten ²) mit 495 €/m³ – 625 €/m³ 1

baukosten netto, stat. kostenkennwerte für gebäude, 2020, wohn-+ bis zu 15% gemischt genutzte gebäude, unterkellert, gute bis mittlere ausstattung, aus archiv sv dr. angerer

die baunebenkosten⁵ werden mit 12 % der neuherstellungskosten geschätzt.

2

d.s. architekten- und ingenieurhonorare 8 - 9 %, verwaltungsleistungen des bauherrn 1 - 2 %, be- hördliche genehmigungen und abnahmen 1 - 2 %, finanzierungskosten 1 - 2 %, sonstige baunebenkos- ten wie versicherungen, umzugskosten etc. 1 - 2 %

wohnung top 8

wohnraumnutzung / erdgeschoss haus 2

58,80 m² * 2.460 €/m² =

144.648 €

9,00 m² * 2.460 €/m² * 0,25^terrasse =

5.535 €

13,76 m² * 2.460 €/m² * 0,30^keller =

10.155 €

160.338 €

kfz unterstellplatz

12,50 m² * 2.460 €/m² * 0,30 =

9.225 €

neubau w e r t top 8

^{169.563 €}

2.0.

I zeitbauwert

bau-+ objektwert zum zeitwert

der zeitwert ergibt sich aus dem neuwert abzüglich einer dem alter, der bauart, allfälliger baumängel und bauschäden, der instandhaltung + der abnützung entsprechenden alterswertung.

die gewöhnliche lebensdauer hängt also im wesentlichen von der bauart, bauweise und nutzung ab.

sie berücksichtigt daher im wesentlichen und in angemessener weise sowohl die technische lebens- dauer als auch die wirtschaftliche nutzungsdauer. eine verlängerung der lebensdauer tritt dann ein, wenn das gebäude in seinen wesentlichen bauteilen (… mauern, decken, treppen, dach etc.) erneuert oder verbessert wird. bauliche massnahmen an nicht tragenden teilen z.b. fassade oder normale in- standhaltungsarbeiten führen zu keiner verlängerung der lebensdauer.

die wirtschaftliche und technische entwicklung kann dazu führen, dass sich ein gebäude wirtschaft- lich schneller abnutzt, als man auf grund seines alters annehmen würde. die wirtschaftliche überal- terung tritt besonders bei alten einfamilienhäusern, älteren hotel-+ gastgewerbegebäuden, waren-+

geschäfts-häusern sowie gewerbe-+ industrieobjekten, die den heutigen betriebswirtschaftlichen und technischen anforderungen nicht mehr gerecht werden, auf.

bei allen bewertungsfällen ist es zweckmäßig, die voraussichtlich noch verbleibende restlebensdauer⁶ zu schätzen, sodass man zusammen mit den seit dem baujahr vergangenen jahren die gewöhnliche gebäudelebensdauer erhält.

3

die wirtschaftliche nutzungsdauer beträgt bei einer mit 80 jahren anzunehmenden gewöhnlichen lebens- dauer zwei drittel davon, also rd. 53 jahre – sanierungen grösseren ausmasses sind innerhalb dieses zeit- raumes noch wirtschaftlich.

für die nutzung als wohnhaus ist in anlehnung an die judikatur, literatur und aus vergleichs- + erfahrungswerten des unterfertigten von einer technischen lebensdauer von 70 jahren auszugehen.

das baualter wird in bezug auf die errichtung 1995/1996 mit 24 angefangene jahre ange- setzt; verbleiben bei einer angenommenen wirtschaftlichen nutzungsdauer von 70 jahren somit 46 jahre wirtschaftliche restnutzungsdauer

.

die geometrisch-degressive abschreibung trägt der tatsache rechnung, dass der wert- verlust bei jungen gebäuden

in den ersten jahren am grössten ist.

4

d.s. gebäude, die nach dem 2. weltkrieg entstanden sind

wertminderung infolge alter kann somit theoretisch mit 23,020 % des neubauwertes an- gesetzt werden. daraus ergibt sich ein zeitwert der substanz:

neuwert wohnungstop

160.338 €

kfz unterstellplatz 9.225 €

altersabwertung

-39.033 €

zeitwert wohnungstop samt zubehör

130.530 €

sachzeitwert top 8

130.530 €

2.1.

I marktanpassungsfaktor

gemäss § 7 des liegenschaftsbewertungsgesetzes

mit hilfe von marktanpassungsfaktoren ist der sachwert den marktverhältnissen anzupassen, um daraus den verkehrswert ableiten zu können wenn dieser nicht die marktsituation im vergleich zum ermittelten „wiederherstellungspreis“ abbildet.

5 marktanpassungsfaktoren sind z.b. die berücksichtigung der marktlage, ungünstige objektgrösse, die starke zweckgebundenheit oder individuelle bauausstattungen / baugestaltung (verlorener bauaufwand) ei- nes objekts.

gebundener bodenwert

61.275 €

substanzwert gebäude

zubehör

kfz unterstellplatz 130.530 €

zzgl. 20% aus substanzwerten

26.106 €

liegenschaftswert vor marktanpassung 217.911 €

6 bezogen auf die wohnnutzfläche entsprechen die 217.911,- euro, 3.706,- euro/m² inkl. grundanteil notwendiger instandhaltungs- + setzungsaufwand ⁷ für die behebung der vorgefundenen und dringlichsten mängel in der wohnung) sind aus sicht des gefertig- ten sachverständigen sanierungskosten anzusetzen, welche dieser mit 18,00% des neubauwertes ansetzt.

160.338 € * 1,20

* 0,18 =

7 hierbei handelt es sich um eine pauschale grobschätzung ohne einholung von kostenvoranschlägen als ansatz zur berücksichtigung bei der verkehrswertermittlung. eine genaue kostenermittlung ist nach analyse und vor- lage von kostenvorschlägen durch gewerbl. unternehmen aus dem baufach zu erstellen.

liegenschaftswert vor marktanpassung 214.333 €

abzgl. instandhaltungs-+ setzungsaufwand - 34.633 €

liegenschaftswert nach marktanpassung 179.700 €

nach den bestimmungen des liegenschaftsbewertungsgesetzes wurde der oben rubrizierte rechen- wert auf seine übereinstimmung mit den aktuellen verhältnissen am immobilienmarkt geprüft und kommt der unterfertigte zum schluss, dass der ermittelte sachwert die aktuellen marktverhältnisse wiederspiegelt.

2.2.

I marktwert

der ermittelte rechenwert aus dem sachwert wird sohin - ausschliesslich der, auf den grundstücken befindlicher bebauung - ohne weitere anpassung vom gefertigten sachverständigen aufgrund seiner wahrnehmungen anlässlich der befundaufnahme und von seiten des auftraggebers erteilten informa- tionen und der zur verfügung gestellten unterlagen, der beschreibungen und ausführungen im gut- achten selbst sowie aufgrund der lage am realitätenmarkt zum stichtag ausgewiesen mit

179.700 euro

(einhundertneunundsiebzigtausendsiebenhundert euro) aus dem grundbuch ersichtliche, wertbeeinflussende dingliche rechte und lasten sind im gutachten berück- sichtigt.