ING. ALFRED LEITHNER
BAUMEISTER –ZIMMERMEISTERALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER A-4782 St. Florian a/Inn, Haid 45 Telefon: 07712-3287 Telefax: 07712-3286-18
3 E 6/21 k -7
St. Florian, 13.10.2021
EXEKUTIONSSACHE :
B E W E R T U N G S G U T A C H T E N
über den Verkehrswert der
LIEGENSCHAFT EZ 616 GRUNDBUCH 48011 KOPFING
Wohnhaus mit Garage in 4794 Kopfing, Sportplatzstraße 96
Betreibende Partei: Allgemeine Sparkasse Oberösterreich Bank AG FN 78633m
Sparkassenplatz 2, 4041 Linz
vertreten durch: Dr. Ernst Grubeck, Mag. Christoph Danner Lamprechtstraße 2, 4780 Schärding
1.Verpflichtete Partei: Roman HORVATH
Sportplatzstraße 96, 4794 Kopfing
2.Verpflichtete Partei: Zuzana HORVATHOVA
Andreas Hoferstrasse 12/16, 47802 Schärding
wegen: € 77 948,50 s. A. ( Zwangsversteigerungen von Liegenschaften)
DER VERKEHRSWERT
DER LIEGENSCHAFT EZ 616 GRUNDBUCH 48011 KOPFING beträgt gerundet
€ 155 000.00
An das
Bezirksgericht Schärding Gerichtsplatz 1
4780 Schärding
1. ALLGEMEINES
1.1 Auftraggeber
Dieses Bewertungsgutachten wird auf Grund des Beschlußes des Bezirksgerichtes Schärding vom 30.06.2021 3 E 6 /21 k-2 , bewilligte Zwangsversteigerung der Liegenschaft und Anordnung der Schätzung am 01.10. 2021, beauftrag.
1.2 Bewertungsgegenstand
Den Gegenstand der Bewertung bildet die
Liegenschaft EZ 616 Grundbuch 48011 Kopfing
1.3 Eigentumsverhältnisse
Die gegenständliche Liegenschaften steht im Eigentum des
Herrn Roman Horvath geb. 12.06.1976 BL- Nr. 1 Anteil ½ Frau Zuzana Horvathova geb. 04.09.1977 BL-Nr. 2 Anteil ½ Auf den Grundbuchsauszug wird verwiesen.
1.4 Bewertungsstichtag:
1. Lokalaugenschein: am 01.10. 2021
Anwesend: Roman Horvath
Als Bewertungsstichtag wird der Bestimmung des § 141 (1) Exekutionsordnung entsprechend der 01.10.2021 als Tag der Schätzung angenommen. Bei der
Bewertung werden stichtagbezogen der tatsächliche Zustand der Liegenschaft, die Preisverhältnisse auf dem Bausektor und die Situation auf dem örtlichen
Immobilienmarkt berücksichtigt.
1.5 Zweck des Gutachten
Zweck des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 616 Grundbuch 48011 Kopfing
als Grundlage für bewilligte Zwangsversteigerung :
1.6 Bewertungsunterlagen
Grundbuchsauszug EZ 616 – Abfragedatum 27.09. 2021
Lageplan: Mst. 1:1000 , Orthofoto vom Grundstück Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Kopfing
Erhebungen beim Gemeindeamt Kopfing Einsichtnahme in die Bauakte,
Einreichplan zur Errichtung eines Nebengebäudes Vom 26.03.1968
Lokalaugenschein am 01.10.2021
1.7 Fachliteratur :
Ross - Brachmann : Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden
und des Verkehrswertes von Grundstücken.(27. Auflage) F.W. Ross : Erweiterte Wertminderungstabelle
Naegeli - Hungerbühler: Handbuch des Liegenschaftsschätzers
Heimo Kranewitter : Liegenschaftsbewertung 6. Auflage vom Jahre 2010 Stabentheiner Johannes : Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG
Rössler /Langer : Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten
Angst, Peter: Liegenschaftsbewertung im Zwangsversteigerungsverfahren Gerady/ Möckel: Praxis der Grundstücksbewertung
Mini, Harald Die neue Zwangsversteigerung von Liegenschaften Sommer/Kröll/Piehler Grundstücks- und Gebäudewertermittlung
2. B E F U N D
2.1. Lagebeschreibung:
2.1.1 Örtliche Lage :
Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich in der Marktgemeinde Kopfing In der Sportplatzstraße und ist ca. 500 m vom Ortszenrtum entfernt.
2.1.2 Verkehrslage:
Die Liegenschaft wird direkt von der Sportplatzstraße aufgeschlossen.
Die Entfernung zur Bezirkstadt Schärding „ beträgt ca. 25 km.
Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Andorf und ist ebenfalls ca. 25 km entfernt.
2.1.3 Aufschließung:
Die Wasserversorgung erfolgte noch durch die Ortswasserleitung Die Fäkalien und Schmutzwässer werden in den Ortskanal eingeleitet . Die Stromversorgung erfolgt durch das Netz der Energie AG.
2.1.4 Infrastruktur:
Im Ortskern von Kopfing befindet sich das Gemeindeamt, die Kirche, eine Volks- und Hauptschule, Kindergarten, Bankinstitut, ein Gaststätten.
Die nächstgelegene Einkaufmöglichkeit für den täglichen Bedarf befindet in unmittelbarer Nähe.
2.1.5 Flächenwidmung
Lt. Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Kopfing befindet sich die Liegenschaft im „ „ Wohngebiet „..
2.2 GRUND und BODEN : Gutsbestand:
Die Liegenschaft EZ 616 wird aus einem Grundstück Nr.118/6 gebildet.
GST-NR. 118 /6 Bauf.. 74 m2
Gärten 502 m2 ---
Gesamtgrundstücksfläche 576 m2
2.2.1. Form und Größe und Beschaffenheit des Grundstückes.
Außenanlagen und Einfriedung.
Gst.118/6
Das Gst. 118/6 mit 576 m2, weist eine dreieckförmige Ausformung auf, und verläuft im Kreuzungsbereich der Sportplatzstraße und Ameisenstraße spitzförmig
zusammen.
Der Vorplatz vor dem Wohngebäude ist teilweise asphaltiert und teils geschottert.
Einfriedung :
Das Grundstück ist straßenseitig als auch entlang der Nordseite mit einer natürlichen Hecke eingefriedet, Entlang der Straßenseite ist noch ein einfacher
Drahtmaschenzaun, der Hecke vorgesetzt.
Im östlichen Bereich ist gegenüber dem Nachbargrundstück keine Einfriedung vorhanden, da sich hier eine Garagenzufahrt des Nachbargebäudes befindet.
Lt. Grundbuchsauszug besteht hier eine Grunddienstbarkeit des Geh- und Fahrtrechtes für das Gst, 118/5 für Gst. 118/6
Die gesamte spitzförmige unbebaute Grundstücksfläche ist als als „Wiese „ angelegt.
Entlang der Süd und Westseite des Gebäudes wurde ein befestigte Terrasse mit Uni- Verbund Betonplatten im Süden 3 m und im Westen 2m breit angelegt Entlang der Ostseite befindet sich ein Traufenpflaster aus Betonplatten mit angrenzenden Asphaltbelag.
2. BAUBESCHREIBUNG :
Das Gebäude wurde im Jahre 1968 massiv im Ausmaß von 7,80 x 9,50 m errichtet.
Das Erdgeschoß wurde als Garage mit zwei Einfahrtstoren angelegt, und im Obergeschoß wurden Wohnräume errichtet, Das Gebäude ist nicht unterkellert.
Im Jahre 2017 wurde das Gebäude von Herrn Horvath erworben und im Erdgeschoß wurde anstelle der Garage, Wohnräume errichtet bzw. ausgebaut.
Im Jahre 2019 erfolgte dann der Ausbau des Obergeschosses zur einer Wohnung mit eigenen Wohnungs- Zugang durch eine Außenstiege..
Das Satteldach ist mit Welleternitplatten eingedeckt. Ein ca. 50 cm breiter allseitiger Dachvorsprung ist mit Sichtbretter verschalt.
Die Umfassungswände wurden mit 30 cm starken Ziegelmauerwerk (Hochlochziegeln) errichtet.
Die Decke über dem Erd. Als auch über dem Obergeschoss sind Massivdecken.
Der Dachstuhl wurde als Sparrendach mit Mittelpfette errichtet.
Bauausführung: Technische Beschreibung.
Dach Wohnhaus: Satteldach.
Dacheindeckung : Welleternitplatten
Kleiner allseitiger Dachvorsprung mit Holzsichtschalung verkleidet.
Dachkonstruktion: Zimmermannsmäßig abgebundenes Sparrendach mit Firstpfette
Umfassungswände: Erdgeschoß: 30 cm Hochlochziegel, Obergeschoß: 30 cm Hochlochziegel
Innenmauern: 25 cm starkes Hohlblockziegeln,
Zwischenwände : 10 cm starke Zwischenwandziegeln
Decken: Über dem Erdgeschoß und Obergeschoß wurde eine Ziegelrippendecke ausgeführt und mit Vergußbeton ausgegossen.
Stiege: Betonierte Außenstiege mit Fliesenbelag zum Obergeschoß mit angrenzenden Balkon.
.
Fenster: Zweiflügelige Kunststofffenster mit Dreh- und Kippbeschlag und Verbundglas.
Türen: Holzfuttertürstöcke mit furnierten Türblättern
Heizung: Ofenheizung
Fassade: 3 lagiger KZM Fassadenputz.
Haus- Sockel: Der Sockel wurde mit Naturstein-Riemchen ca. 40 cm hoch verkleidet.
ERDGESCHOSS: Raumhöhe 2,30 m
Naturmaße
Vorraum : 3,70 x 1,86 = 6,88 m2 Speis 3,81 x 1,47 = 5,60 m2 Badezimmer 3,81 x 1,82 = 6,92 m2 Schlafzimmer 3,70 x 2,96 = 8,10 m2 Wohn-_Essraum 9,00 x 3,50 = 27,26 m2 --- Wohnnutzfläche Erdgeschoss: = 59.00 m2
Ausstattung der Räume im Erdgeschoss:
Vorraum:
Der Vorraum erschließt nachstehende Räume:
Der Vorraum ist mit Bodenfliesen belegt.
Speis:
Laminatboden ; kleine Fensteröffnung
Badezimmer:
Die Wände sind bis zur Decke verfliest, der Fußboden ist ebenfalls mit Bodenfliesen ausgestattet. Die Ausstattung besteht aus einer Dusche, einem WC und einem Handwaschbecken. Ein Warmwasserboiler ist an einer Wand montiert.
Ein Anschluß für eine Waschmaschine ist vorhanden
Schlafzimmer:
Laminatboden. Wände und Deckenfläche grob und fein verputzt.
Wohn- Essraum :
Vom Vorraum gelangt man über einen offenen Durchgang in das Wohn- Esszimmer.
Der Fußboden ist mit großflächigen Bodenfliesen belegt. Die Wände und Deckenfläche ist grob und fein verputzt.
Zur Beheizung für den Wohnraum ist ein Einzelofen aufgestellt. Die Rückwand ist im Bereich des Ofens verfliest.
Vom Wohnraum gelangt man über eine Fenster /Türkombination auf die angrenzende Terrasse:
Im Jahre 2017 wurden anstelle des Garagenraumes > Wohnräume errichtet.
Sämtliche Elektro und Wasserinstallationen wurden neu verlegt. Ebenfalls sämtliche Fußböden wurden neu verlegt, Fensterstöcke wurden neu versetzt.
Als Heizung dient im Erdgeschoß nur ein im Wohnraum aufgestellter Einzelofen.
Über eine Außenstiege mit Fliesenbelag gelangt man in das Obergeschoß:
Direkt an die Außenstiege wurde ein Balkon in gleicher Stiegenbreite vov ca. 1,00 m angeschlossen.
Das Balkongeländer wurde in schmideisernen Gitter ausgeführt.
Balkonbelag ist mit gleichartiger Fliesenbelag wie bei der Außenstiege versehen.
Nachstehende Räume befinden sich im Obergeschoß:
OBERGESCHOSS : Raumhöhe 2,30 m
Vorraum 3,60 x 1,56 = 5,60 m2 Badezimmer 3,32 x 1,67 = 5,54 m2 Kinderzimmer 3,60 x 3,20 = 11,52 m2 Schlafzimmer 3,40 x 3,25 = 10,88 m2 Wohn-Essraum 7,10 x 3,84 = 27.26 m2 --- Wohnnutzfläche Obergeschoss: 60,80 m2
Vom Balkon gelangt man über eine Kunststofftüre mit Glaslichte in einen Vorraum der nachstehende Räume erschließt.
Vorraum :
Im Vorraum befindet sich der Zählerschrank als auch die Dachboden Einschubtreppe Der Fußboden ist mit Bodenfliesen belegt.
Kinderzimmer:
Wand und Deckenflächen sind grob und fein verputzt.
Als Fußbodenbelag wurde ein Laminatboden verlegt.
Schlafzimmer:
Vom Kinderzimmer gelangt man direkt in ein Schlafzimmer.
Fußboden ebenfalls Laminatboden.
Badezimmer:
Die Wände sind bis zur Decke verfliest, der Fußboden ist ebenfalls mit Bodenfliesen ausgestattet. Die Ausstattung besteht aus einer Dusche, einem WC und einem Handwaschbecken. Ein Warmwasserboiler ist an einer Wand montiert.
Im Bereich der WC – Rückwand ist ein Teil noch nicht verfliest.
Kleine Fensteröffnung ca. 040 x 0,60 m
Wohn- Essraum:
Über einen offenen Durchgang von 1,70 m gelangt man vom Vorraum in das Wohnzimmer. Im Bereich des Durchganges wurde Verzierungen aufgeklebt.
Im Bereich der Deckenichsen sind Zierleisten montiert.
Im Wohn- Essraum befindet sich eine Einbauküche. Ein Einzelofen dient als Beheizung. Der Fußboden im Wohn- Essraum als auch im Vorraum ist mit großflächigen Fliesenbelag versehen.
Dachboden:
Über eine Einschubtreppe gelangt man vom Vorraum in den Dachboden.
Eine Wärmedämmung der Geschoßdecke ist nicht vorhanden.
Die Größe der zweiflügeliegen Fensteröffnungen betragen 1,35 x 1,10.m
Abstellraum: 2,00 x 2,80 m
An der Nordseite des Gebäudes wurde noch eine Abstellraum mit 10 cm starken Ytongmauerwerk angebaut. Als Dach dient eine Wellpappendecke auf Kanthölzer verlegt.
BAU – und ERHALTUNGSZUSTAND.
Der Bau- und Erhaltungszustand ist soweit dies mit bloßem Augenschein ersichtlich war „ mittelmäßig.“
Das Wohnhaus entspricht nicht mehr den zeitgemäßen Wohnraumanforderungen, ins besonders der Beheizung der Wohnräume.
Das Wohnhaus besitzt keine Zentralheizung. Als Heizung dient jeweils nur in den Wohn- Essräumen aufgestellte Einzelöfen.
Anmerkung:
Lt. Auskunft der Gemeinde Kopfing haftet noch nachstehender Betrag für Kanal, Wasser und Abfallgebühren aus.
€ 2 175.64 Die offenen Gemeindeabgaben sind bei der Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt.
B E W E R T U N G
3.1 Einleitung:
3.1.1 Bewertungsvorschrift
Dieses Gutachten wird nach den Bestimmungen des
Liegenschaftsbewertungsgesetzes – LBG (Bundesgesetz über die gerichtliche
Bewertung von Liegenschaften sowie über Änderungen des Außerstreitgesetzes und der Exekutionsordnung, BGBI 1992/150 idgF) erstellt.
Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt.
3.1.2 Bewertungsgrundsatz (§ 2 LBG)
(1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anders bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.
(2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.
(3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner
Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
3.1.3 Wahl des Wertermittlungsverfahrens (§ 7 LBG)
(1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr
bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.
(2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden (§ 3 Abs.2), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.
Ein- und Zweifamilienhäuser sind in erster Linie zur Eigennutzung (zur Befriedigung der Wohnungsbedürfnisse ihrer Eigentümer und deren Familienangehörigen) und nicht zur Erzielung eines nachhaltigen Ertrages (von Mieteinnahmen) bestimmt. Die für derartige Liegenschaften erzielbaren und auch tatsächlich erzielten Kaufpreise wurden bzw. werden nach den Regeln des täglichen Grundstücksverkehrs daher ausschließlich von deren Sachwerten bestimmt.
Aus diesem Grund wird der Verkehrswert im Sachwertverfahren (§ 6 LBG) ermittelt.
Der Wert des Grund und Bodens wird im Vergleichswertverfahren ermittelt.
3.2 Sachwert
(1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).
(2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.
(3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige
Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten sind gesondert zu
berücksichtigen.
3.2.1 Bodenwert
(1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln
(Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte
Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
3.2.1. Freigrundwert
Lt. Auskunft der Gemeinde Kopfing betragen die Grundpreise im Ortsgebiet
€ 35.- bis € 40.- Als Grundstückspreis wird ein Mittelwert von € 38.- angenommen.
3.2.1.2 Wert des zweckgebundenen (=bebauten) Grund und Bodens
Von diesem Preisniveau wird der Freigrundwert der gegenständlichen Liegenschaft unter Berücksichtigung des wertmindernden Umstandes der erfolgten Bebauung (=Zweckgebundenheit). Als auch der dreieckförmigen Ausformung des Grundstückes, durch einen Abschlag von 5 % gekürzt In diesem Grundpreis ist die straßenseitige Einfriedung berücksichtigt . Gst. 118 / 6
Gesamtfläche 576 m2 x € 38.- x 0,95 € 20 794.00 ---
GRUNDWERT € 20 794.00
3.2.2. BAUWERT:
3.2.2.1 Gebäudewert 3.2.2.1.1 Herstellungswerte
Die Herstellungswerte werden in Anlehnung an die Wohnbaukosten- Richtwerte /m2 unter Berücksichtigung der Bauausführung und des Ausbauzustandes ermittelt.
Als Richtwert für die Bewertung der baulichen Anlagen wird der in der
Österreichischen Bauzeitung veröffentliche Preis für den Quadratmeter als auch der Immobilien Preisspiegel inkl. Mwst. 2020; sowie die Richtpreise für Wohngebäude lt.
Lit. Heimo Kranewitter 6. Auflage, zugrunde gelegt.
Dieser jedoch ausdrücklich auf eine bestimmte Bautype im Wohnhausbau und Siedlungsbau abgestimmter Richtwert wird bei der Begutachtung der baulichen Anlage nach den Erfahrungen des Schätzwesens im Hinblick auf die spezielle Widmung , Bauweise und Wertigkeit, keine Zentralheizung, durch entsprechende Abschläge modifiziert,
Auf Grund einschlägiger Fachliteratur kann in ländlichen Gebieten ein Abschlag für Eigenleistungen angewendet werden.
Herstellungswert:
Wohnhaus
Urgebäude 1968
Baualter : Rohbaualter 53 Jahre
Ausbau von Wohnräumen 2017 /2019 Fiktives Baualter : 26 Jahre
Lebensdauer 80 Jahre
Erdgeschoss:
59.00 m2 € 1850.- € 109 150.00
Obergeschoss:
61.00 m2 € 1900.- € 115 900.00 ---
€ 225 050.00
Abminderung:
Abschlag für technische und wirtschaftliche Abnutzung unter Berücksichtigung des Baualters
der Rohbauarbeiten von 53 Jahren und der in den Jahren 2017/19 erfolgte Innenausbauarbeiten, bei einer
Gesamtlebensdauer von 80 Jahren
Das fiktive Baualter ist in der Immobilienbewertung ein Instrument, um kürzlich durchgeführte Modernisierungen (Innenausbau) zu berücksichtigen. Dabei wird das Gebäude durch die Modernisierung „jünger gemacht“. Relevante Abweichung vom ursprünglichen Baujahr, auch eine Erhöhung der Restnutzungsdauer
Fiktives Baualter 26 Jahre
Übertrag: € 225 050.00
Rohbau 1968 Anteil 45 % Ausbau EG und OG 2019 Anteil 55 %
Fiktives Baujahr :
1968 x 0,45 + 2019 x 0,55 =
885 + 1110 = fiktives Baujahr 1995
Abminderung:
2021 – 1995 = Baualter 26 Jahre x 100 = 32 % Lebensdauer 80 Jahre
Abminderung 32 % € - 72 016.00 ---
ZEITWERT € 153 034.00
Angebauter Abstellraum
10 cm Ytonmauerwerk, kein Innenputz Prov. Dachabdeckung
ZEITWERT Pauschale € 1 000.00
Außenanlagen:
Befestigung der Terrasse ca. 40 m2 Außenstiege +angebauten Balkon
ZEITWERT € 8 000 00
---
BAUWERT € 162 034.00
SACHWERT : Bodenwert € 20 794.00
Bauwert € 162 034.00 --- SACHWERT € 182 828.00
3.3 Verkehrswert:
Der rechnerisch ermittelte Sachwert der baulichen Anlage ist meist nicht mit dem Verkehrswert identisch. Der Sachwert stellt somit nur einen Ausgangswert dar, von dem der Verkehrswert abzuleiten ist. Dabei sind die das preisbildende Prinzip von Angebot und Nachfrage beeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen.
(Nachkontrolle, Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr nach § 7 Abs 1 LGB ) Es ist daher meist nur mit Abschlägen vom Sachwert ein erzielbarer Marktpreis zu erhalten.
Unter Berücksichtigung auf die derzeitige Marktsituation, erscheint der ermittelte Sachwert (Rechenwert) am Markt nicht erzielbar.
Es wird daher eine Anpassung an die Marktlage vorgenommen.
weshalb auf Grund,
° der individuellen Gestaltung des Wohnobjektes (Zweckgebundenheit)
° keine Zentralheizung ,
nur Ofenheizung° niedrige Raumhöhen 2.30 – 2,36
° keine Garage
° Unter Berücksichtigung der derzeitige Marktsituation
ist für das Wohnobjekt OHNE Zentralheizung und ohne Garage nur ein kleiner eingeschränkter Kreis von Kaufinteressenten
vorhanden.
Lt. Literatur Heimo Kranewitter wird für eingeschränkte Verkäuflichkeit ein Abschlag von 10 – 20 % zur Anpassung an den Verkehrswert empfohlen.
Unter Bedachtnahme oben angeführten Gründe wird der Sachwert zur Anpassung an den Verkehrswert um einen Abschlag von 15 % gekürzt.
Sachwert € 182 828.00 Abschlag - 15 % € - 27 424.00
--- Schätzwert € 155 404.00
Anmerkung:
° im Falle eines Einbau einer Zentralheizung, ist die ungenügenden Wärmedämmung der Außenwände und der Obergeschoßdecke dachraumseitig zu berücksichtigen.
DER VERKEHRSWERT
DER LIEGENSCHAFT EZ 616 GRUNDBUCH 48011 KOPFING
Wohnhaus in der Sportplatzstrasse 96, 4794 Kopfing
beträgt gerundet
€ 155 000.00
Anmerkung:
Das Gutachten wurde auf den mir zur Verfügung gestellten Unterlagen und erteilten
Informationen erstellt. Sollten Unterlagen oder Informationen sich als unvollständig erweisen oder andere Umstände auftreten, die für das Ergebnis dieses Gutachten von Bedeutung sind, behalte ich mir eine Änderung oder Ergänzung des Gutachten vor.
Energieausweis:
Dem Sachverständigen wurde kein Energieausweis im Sinne des Energieausweis-Vorlagegesetzes übergeben.
...
St. Florian, am 13.10.2021 Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige
