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Nr. 452 · 22. Jahrgang · gültig ab 16. Juli 2021 · DAS Münchner Immobilien-Magazin für München & Region Immobilien · Häuser · Büros · Miete & Kauf · Neu & Bestand · Mehr Angebote unter www.immostar.de

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Eigentumswohnungen in Unterhaching

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089-66 525 600 www.quartierelf.de Urban – Naturnah – Wohlfühlen

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Nur Online-Bestellung möglich unter www.immostar.de/newsletter

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Wir helfen Ihnen, den ergänzenden Natur- gefahrenschutz unkompliziert und günstig in Ihre bestehende Wohngebäude- bzw.

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INHALT EDITORIAL

NEWSLETTER

Als Erster informiert sein 03

EMPFEHLUNGEN DER REDAKTION

Kauf: Ausgesuchte Haus-Angebote 06

Kauf: Ausgesuchte Wohnungs-Angebote 08

Miete: Ausgesuchte Haus- und Wohnungs-Angebote 10 Kauf / Miete: Ausgesuchte Büro-Angebote 12 Neubau: Ausgesuchte Wohnungsangebote 16 / 17 HIER WOHNEN WIR - HIER LEBEN WIR

Bildimpressionen aus unserer Region (49) 13 IVD-MARKTFORSCHUNG

Hohe Nachfrage auch in Corona-Zeiten 14 RATGEBER WOHNEN & WOHLFÜHLEN

Bad: Barrierefreies Duschvergnügen 18

Solarstrom: Dachanschluss für das Elektro-Auto 19

Solar-Luftanlagen: Gesunde Luft 20

IMPRESSUM / BILDNACHWEISE

Fotos / Hersteller / Adressen 22

Liebe Leser*in,

liebe Wohnungssuchende,

der Marktbericht des Münchner Umlan- des zeigt eine Nachfrage nach Wohnim- mobilien und befeuert das Preisniveau auch in Corona-Zeiten - stellt das IVD- Marktforschungsinstitut in seiner neuesten Erhebung fest. „Auch in Zeiten der Corona-Krise ist die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland immens, ein Abflachen der hohen Preisanstiege ist größtenteils nicht in Sicht,“ erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.

Im Herbst 2020 - Frühjahr 2021 stiegen die Kaufpreise vor allem in Dachau, Erding, Ebersberg und Fürstenfeldbruck zum Teil deutlich an.

Lesen Sie ausführlich über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland und die aktuelle Marktlage in den Landkreisen Freising, Er- ding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau und Bad Tölz-Wolfratshausen auf den Seiten 14 und 15.

Viel Erfolg bei Ihrer persönlichen Wohnungssuche. Wir haben Ihnen mit dieser Ausgabe wieder interessante Angebote an Neubau- oder Bestandsimmobilien mit unseren guten Maklern und Bauträgern aus unserer Region sorgfältig und preisaktuell zusammengestellt.

Bleiben Sie gesund.

Ihr Matthias Lipp & das Team von immostar.de 22. Jahrgang · Nr. 452 · 18. Juli 2021

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Gauting - in Planung 4 exklusive DHH in bester Lage

Laim - in Planung

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Obermenzing - in Planung Wohnensemble mit ca. 14 Whg.

Perlach-Ramersdorf - in Planung Neubauprojekt mit ca. 30-40 Whg.

Waldperlach - in Planung 4 elegante DHH in ruhiger Lage

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Mit unserer Fotografin Mirjam Radke sind wir in München und den benachbarten Landkreisen unterwegs. Von links oben nach rechts unten: Luftaufnahme vom Chiemsee · Hochries westlich der Chiemgauer Alpen · Schwabing Old Tankstelle · Sonnenaufgang Ismaninger Speichersee. mirjam_travelphotography

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IVD - MARKTFORSCHUNG

Hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien befeuert Preisniveau auch in Corona-Zeiten

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat jetzt im Rahmen einer Video-Pressekonferenz den neuesten Spezialbericht für den Wohn- immobilienmarkt im Münchner Umland vorgelegt und die aktuelle Marktlage in den Landkreisen Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau und Bad Tölz-Wolfratshausen ana- lysiert. „Auch in Zeiten der Corona-Krise ist die Nachfrage auf dem Woh- nimmobilienmarkt im Münchner Umland immens, ein Abflachen der hohen Preisanstiege ist größtenteils nicht in Sicht,“ erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Im Zeitraum Herbst 2020 - Frühjahr 2021 stiegen die Kaufpreise vor allem in Dachau, Erding, Ebersberg und Fürstenfeldbruck zum Teil deutlich an.“

Am Kaufmarkt wurden in der jüngsten IVD-Erhebung erneut markante Preiszuwächse beobachtet. Für Eigentumswohnungen aus dem Bestand mussten Käufer im Frühjahr 2021 im Schnitt zwischen 4.680 €/m² in Frei- sing und 6.410 €/m² in Starnberg bezahlen. In sämtlichen Kreisstädten stieg das Preisniveau gegenüber Herbst 2020 an. Am deutlichsten fielen die Zuwächse in Ebersberg (+5,5 %) aus, gefolgt von Erding und Fürs- tenfeldbruck (jeweils +3,9 %). In Starnberg, der mit Abstand teuersten Kreisstadt, tendierten die Kaufpreise nur marginal nach oben (+0,3 %).

In der Landeshauptstadt München betrug der durchschnittliche Quad- ratmeterpreis für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand im Frühjahr 2021 8.150 € (+1,9 %).

Ein ähnliches Bild zeichnete sich bei freistehenden Einfamilienhäusern ab.

Lediglich in Starnberg, wo der durchschnittliche Kaufpreis im Frühjahr 2021 bei 1,84 Mio. € lag, wurde mit einem Plus von 0,3 % gegenüber Herbst 2021 nur ein geringfügiger Preiszuwachs beobachtet. Sehr deutlich fiel die Preisentwicklung hingegen in Dachau aus: In der aktuellen IVD-Erhebung wurden im Schnitt 1,09 Mio. € (+6,3 %) für ein entsprechendes Haus veran- schlagt. Auch in München, wo Käufer durchschnittlich 2 Mio. € aufbringen mussten, gab es mit +5,3 % einen markanten Anstieg.

In den vergangenen Jahren klaffte die Schere zwischen Kauf- und Miet- preisen immer weiter auseinander: Während die Kaufpreise für Eigen- tumswohnungen im 5-Jahresfenster (Frühjahr 2016 - Frühjahr 2021) im Durchschnitt der Kreisstädte um +53 % nach oben kletterten, so verteu- erten sich Mietwohnungen um +22 %.

In der kurzfristigen Betrachtung Herbst 2020 - Frühjahr 2021 wiesen die Preise am Mietmarkt ein konstantes bis moderat steigendes Niveau auf.

In Starnberg lag die Durchschnittsmiete für eine Bestandswohnung bei 17,70 €/m² und damit gleichauf mit der Landeshauptstadt München.

In Ebersberg, Freising, Fürstenfeldbruck, Erding und Dachau wurden im Frühjahr 2021 Quadratmetermieten im Schnitt zwischen 12,70 € und 14,20 € bezahlt.

Der Markt in Schlagworten:

Der Wohnimmobilienmarkt im Umland der bayerischen Metropole Mün- chen zeigt sich weiterhin nahezu unbeeindruckt von der Corona-Krise.

Zwar dämpften im Frühjahr 2021 die strikten Lockdown-Maßnahmen die Tätigkeiten am Markt vorübergehend erheblich, jedoch stiegen sowohl Angebot als auch Nachfrage mit Lockerung der Maßnahmen wieder sprunghaft an. Insgesamt übersteigt die hohe Nachfrage sowohl nach Kauf- als auch nach Mietobjekten das vorhandene Angebot bei Weitem - das Preisniveau steigt auch in Krisenzeiten unbeirrt weiter an.

Für viele Kauf- und Mietinteressenten ist das Münchner Umland wäh- rend der Pandemie noch weiter in den Fokus gerückt. Die Sehnsucht nach mehr Raum und Natur ist gewachsen, während eine weitere Entfernung zum (regulären) Arbeitsplatz, v.a. dank einer flexibleren Tagesgestaltung im Zuge von Home-Office-Regelungen, in Kauf genommen werden. Vor allem Gemeinden mit einer gut ausgebauten Infrastruktur sowie vielfäl- tigen Kinderbetreuungs-, Bildungs- und Einkaufsmöglichkeiten erfreuen sich großer Beliebtheit.

Auch die Ansprüche an die Wunschimmobilie haben sich verändert: Ein eigener Balkon bzw. Gartenanteil ist ebenso gefragt wie eine entspre-

Immobilien jedoch an den finanziellen Rahmenbedingungen - gerade in einer ohnehin exorbitant teuren Region wie München.

Kaufkräftige Interessenten hingegen sind aus Ermangelung von Anlage- alternativen auch dazu bereit, Grundstücke bzw. Immobilien über Wert zu erwerben. Während immer mehr Kreditinstitute Strafzinsen auf große Bankeinlagen erheben, erfreuen sich Wohnimmobilien als eine der nach- haltigsten und sichersten Investitionsformen größter Beliebtheit.

Zahlreiche Umlandgemeinden durchleben seit Jahren einen markanten Einwohnerzuwachs. Der Widerstand in der ansässigen Bevölkerung gegen diesen Kurs wird immer lauter. Vielerorts kann der Ausbau der ver- kehrstechnischen und sozialen Infrastruktur nicht mit den rasant steigen- den Einwohnerzahlen mithalten. Fehlende Gewerbesteuereinnahmen in Folge der Corona-Pandemie setzen den Gemeindehaushalten erheblich zu, so dass nötige Investitionen auf den Prüfstand gestellt werden müs- sen bzw. wichtige Projekte je nach Priorität abgearbeitet werden.

Immer mehr Kommunen streben daher die Ausweisung neuer Gewerbe- areale mit dem Ziel an, v.a. nach Corona wieder große Steuerzahler an- zuziehen. Nach wie vor ist die wirtschaftsstarke Region um München als Unternehmensstandort gefragt, in vielen Umlandgemeinden liegen die Gewerbesteuerhebesätze deutlich unter denen in der bayerischen Lan- deshauptstadt. Die Ansiedlung neuer Betriebe wird jedoch auch neue Bewohner anziehen und die Kritik am Wachstumskurs weiter befeuern.

Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt:

Während in der Landeshauptstadt München die Flächenpotentiale rar sind, wurden in zahlreichen Umlandgemeinden in der jüngeren Vergan- genheit durchaus substantielle Wohnquartiere geschaffen. Trotz reger Bautätigkeiten in den letzten Jahren sehen sich zahlreiche Kommunen weiterhin einem immensen Druck ausgesetzt: Selbst in Corona-Zeiten übersteigt die Nachfrage das vorhandene Angebot deutlich. Vor allem die Schaffung bezahlbaren Wohnraums stellt eine große Herausforde- rung dar. Zahlreiche neu errichtete Wohneinheiten sind in der jüngeren Vergangenheit im gehobenen Preissegment entstanden; gerade für Inte- ressenten mit niedrigem bzw. mittlerem Einkommen wurde das Angebot in Zeiten rasant steigender Preise immer dünner.

Seit vielen Jahren wird versucht, ortsansässigen Bürgern mit Einheimi- schen-Modellen vergünstigtes Bauland zur Verfügung zu stellen. Der begrenzten Anzahl an zur Verfügung stehenden Parzellen steht häufig ein Vielfaches an Bewerbern gegenüber. Des Weiteren grenzen derartige Modelle externe Interessenten bis zu einem bestimmten Grad aus, so bspw. junge Menschen in der Phase der Familiengründung, die aus Mün- chen ins preisgünstigere Umland ziehen möchten.

Zunehmend treten Genossenschaften und Wohnungsbaugesellschaften, u.a. auch aus München, als Bauherren auf. In großflächigen Neubaua- realen sichern sich die Kommunen selbst Flächen, auf denen bezahlba- rer Wohnraum geschaffen wird. „Diese Anstrengungen gehen durchaus in die richtige Richtung,“ erklärt Prof. Stephan Kippes. „Dennoch ist der Anteil an neugeschaffenen Wohneinheiten, die einkommensorientiert vergeben und finanziell gefördert werden, weiterhin deutlich zu gering.“

Die größten Flächenpotentiale für eine künftige Wohnbebauung sind an den S-Bahnlinien, auf nicht mehr genutzten Gewerbearealen sowie künftig, nach Abzug der Bundeswehr, auf den Fliegerhorst-Geländen in Fürstenfeldbruck und Erding zu finden. Aufgrund der allgemeinen Bau- grundknappheit werden häufig P&R-Areale und Supermärkte mit Wohn- flächen überbaut.

Entwicklung in den Kreisstädten des Münchner Umlandes Dachau

Auf dem Areal der ehemaligen MD-Papierfabrik soll die Sanierung des Baufelds bis 2023 abgeschlossen werden. Neben Gewerbeflächen, einem Hotel und einem Museumsforum soll Wohnraum für rund 2.000 Menschen entstehen.

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Hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien befeuert Preisniveau auch in Corona-Zeiten

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Rund um die Kreisklinik Ebersberg werden in den kommenden Jahren zahlreiche Wohnungen, zu großen Teilen für Klinikmitarbeiter geschaffen. Unter anderem tritt die WohnBaugesellschaft Ebersberg (WBEgKU) als Bauherr auf.

Erding

Die Bauarbeiten im Poststadl schreiten voran. Die ersten Häuser sollen noch im Sommer 2021 bezugsfertig werden. Neben 60 Reihenhäusern sind 200 Wohnungen geplant. Rege Bautätigkeiten finden zudem im Thermengarten statt.

Bis zu 3.500 Menschen könnten künftig auf dem Fliegerhorstgelände in Erding ein Zuhause finden. Im Zuge des S-Bahn-Ringschlusses soll u.a.

auch ein neuer Bahnhof entstehen. Die Auflösung des Bundeswehr- Standortes soll bis Jahresende 2024 vonstattengehen.

Fürstenfeldbruck

Tausende Wohn- und Arbeitsplätze sollen mittelfristig auf dem Flieger- horstgelände in Fürstenfeldbruck entstehen. Die Bundeswehr könnte den Standort, nach mehrfachen Verzögerungen, bis 2026 endgültig auf- lösen. Umfangreiche Planungen laufen bereits. Die Anrainer-Gemeinden möchten mehr in das Großprojekt eingebunden werden, heiß diskutiert wird unter anderem die künftige Verkehrsbelastung.

Freising

Im ehemaligen Gewerbegebiet an der Angerstraße soll ein neues Stadt- quartier für insgesamt rund 1.500 Menschen entstehen. Die staatliche Wohnungsbaugesellschaft Bayern-Heim GmbH errichtet 33 Wohnein- heiten für Haushalte mit geringem Einkommen.

Im neuen Stadtquartier „Steinpark“, auf dem früheren Gelände der Ge- neral-von-Stein-Kaserne, sind bereits zahlreiche Wohnungen und Häuser entstanden. Neben großzügigem Wohnraum für etwa 1.000 Menschen entsteht u.a. ein Schulzentrum, das im September 2022 seinen Betrieb aufnehmen könnte.

Starnberg

Starnberg ist die mit Abstand teuerste Kreisstadt im Münchner Umland.

Die zum Teil durchaus regen Bautätigkeiten beschränken sich auf Subs- titutionen oder Nachverdichtungen. Die dringend benötigte Ausweisung von neuem großflächigem Bauland findet nicht statt.

Bad Tölz

Auch wenn der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen nicht direkt an Mün- chen angrenzt, so befindet sich die Kreisstadt Bad Tölz dennoch im Ein- zugsbereich der Landeshauptstadt. Entsprechend hoch sind sowohl die Nachfrage als auch das Preisniveau.

Im Badeteil fand in den vergangenen Jahren ein spürbarer Wandel statt.

Während Kurhotels und Bade- und Gesundheitseinrichtungen schlos- sen, entstanden bereits zahlreiche Wohneinheiten. Auf dem Areal der sogenannten Zwickerwiese („Hintersberg II“) werden 23 der insgesamt 38 Parzellen von der Stadt veräußert. Im Herbst 2021 sollen diese unter rund 400 Bewerbern vergeben werden.

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Bad: Barrierefreies Duschvergnügen

Eine schwellenfreie und großzügige Dusche wertet jedes Wohlfühlbad auf. Maßge- naue Duschrinnen sorgen für einen zuverlässigen Wasserablauf.

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Im Wohlfühlbad finden Form und Funktion einen gemeinsamen Nen- ner. Ansprechend und hochwertig soll die Einrichtung aussehen und gleichermaßen mit ihrem praktischen Nutzen überzeugen. Ein Beispiel dafür sind die beliebten schwellenfreien Duschen: Im barrierefreien und seniorengerechten Badezimmer sind die Einbauten ohne Stolper- falle regelrecht unverzichtbar, um eine sichere Körperhygiene in hohem Alter zu ermöglichen. Aber auch jüngere Generationen erfreuen sich an dem bequemen Eintritt ohne Stufe und an der großzügigen, trendigen Optik. Damit das Duschvergnügen nicht in einem Hochwasser im Bad endet, kommt es allerdings auf einen zuverlässigen Wasserablauf im Boden an.

Mit speziellen Duschrinnen lassen sich bodengleiche, schwellenfreie Installationen realisieren. Im Gegensatz zu Bodenabläufen erhält die Dusche dabei ein Gefälle lediglich in eine Richtung. Der Vorteil: Der Flie- senbelag kann ohne Erschwernisse einfach durchs gesamte Bad durch- verlegt werden. Die Duschrinne weist ein innen liegendes Gefälle und ein integriertes Haarsieb auf, damit Wasser zuverlässig und schnell ab- läuft. So wird einer Schmutz- und Geruchsbildung wirksam vorgebeugt.

Duschrinnensysteme von modernen Herstellern weisen zudem eine besonders niedrige Aufbauhöhe auf, sodass sie sich für die Badsanierung und eine nachträgliche barrierefreie Gestaltung sehr gut eignen. Ein wei- terer Vorteil der Rinne: Sie lässt sich individuell zuschneiden und passt sich somit den unterschiedlichsten räumlichen Bedingungen an. Das Ergebnis ist eine ansprechende Optik von Wand zu Wand, ein unschö- nes „Auffüllen“ mit Fliesen bei zu kurzen Duschrinnen wird vermieden.

Erhältlich sind verschiedene Standardlängen ab 80 Zentimetern, die sich bei Bedarf aber auch kürzen lassen. Bis zu Längen von 1,20 Metern lässt sich die Duschrinne mit ihrem optisch dezenten und gleichzeitig hoch-

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Solarstrom: Dachanschluss für das Elektro-Auto

Die elektrische Zukunft kann kommen: Das Solardach des Carports liefert Energie für das Elektrofahrzeug.

Für viele steht bereits heute fest: Das nächste Auto fährt elektrisch.

Daher empfiehlt es sich, frühzeitig über die private Infrastruktur zum Aufladen des Stromers nachzudenken. Praktisch ist es, das E-Auto über Nacht direkt am Eigenheim mit frischer Energie versorgen zu können und am nächsten Morgen wieder mit vollgeladenen Batterien zu star- ten. Wer gerade den Bau eines neuen Carports plant, schafft deshalb heute schon die Voraussetzungen für eine private Ladestation.

Egal, ob es sich um ein reines Elektroauto oder um einen Plug-in-Hybrid mit Auflademöglichkeit handelt: Besonders klima- und umweltfreundlich fällt die Bilanz aus, wenn zum Aufladen der Fahrzeugbatterie re- generativer Strom genutzt wird. Solarzellen auf dem Dach des neuen Carports zum Beispiel liefern Ökoenergie frei Haus. Der bei Tageslicht erzeugte Strom kann direkt im Haushalt genutzt oder für später zwi- schengespeichert werden. Das senkt die laufenden Energiekosten und macht unabhängiger von der öffentlichen Stromversorgung - und mög- lichen weiteren Preissteigerungen in der Zukunft. Durch den solaren Energiegewinn amortisiert sich die Investition mit der Zeit von selbst.

Die Systemlösungen moderner Hersteller können individuell passend zum jeweiligen Bedarf und den Möglichkeiten auf dem Grundstück geplant sowie vor Ort fachmännisch errichtet werden. Größe, Farbe und Design der Holz- oder Aluminiumkonstruktion lassen sich ebenfalls nach Wunsch festlegen. Das Solardach auf dem Carport lässt sich um einen Energiespeicher im Haus ergänzen, der die eigene Energieausbeute für eine spätere Nutzung vorhält. Dazu ist lediglich ein zusätzliches Kabel zu ziehen. Mit einer professionellen Box wiederum wird das schützen- de Dach gleichzeitig zur privaten Tankstelle für das Elektroauto. Im Netz lassen sich bei verschiedenen Herstellern mit einem Online-Konfigurator erste eigene Planungen anstellen. Möglichkeiten der umweltfreund-

lichen Energiegewinnung bieten sich aber nicht nur auf dem Carport- Dach. Auch Terrassendächer, Balkonverkleidungen oder Zäune lassen sich mit vielen Systemen der Hersteller für kostenfreien eigenen Öko- strom nutzen. djd

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Solar-Luftanlagen: Gesunde Luft

Gesunde Verhältnisse in den eigenen vier Wänden. Solare Lüftungsanlagen sorgen automatisch für Frischluft.

Den Großteil des Tages hält sich der Mensch in geschlossenen Räumen auf. Für das Wohlbefinden ist es daher umso wichtiger, für eine jederzeit frische Raumluft zu sorgen. Das unterstützt eine bessere Konzent- ration und kann Müdigkeit oder Kopfschmerzen vorbeugen. Gerade die vergangenen Monate haben nochmals deutlich vor Augen geführt, wie wichtig ein regelmäßiges und gründliches Lüften ist. Denn während sau- erstoffreiche Frischluft hineinströmt, werden verbrauchte Luft, Aerosole und damit mögliche Krankheitserreger sowie Viren nach draußen beför- dert. Durch weit geöffnete Fenster entweicht jedoch auch die Raum- wärme. In der kalten Jahreszeit muss entsprechend nachgeheizt werden, der Energieverbrauch geht in die Höhe. Eine Alternative dazu sind solare Lüftungsanlagen, die sich die Kraft der Sonne zunutze machen.

Gerade in Corona-Zeiten kann eine solare Lüftung einen wichtigen Beitrag zur Frischluftzufuhr in Wohnräumen leisten. Dabei wird Frischluft im Kol- lektor solarabhängig vorgewärmt und danach komfortabel im Raum verteilt, ohne dass sich die Bewohner noch um etwas kümmern müssten. Die Technik wird mithilfe der Solarenergie besonders umweltfreundlich be- trieben. Auch die ständige Energievergeudung durch das Stoßlüften gibt es mit einem „solaren Hausmeister“ nicht mehr. Die Systeme moderner Hersteller sind einfach in der Handhabung und lassen sich unkompliziert nachrüsten. Die Fenster im Haus können geschlossen bleiben, stattdessen sorgen die Anlagen für frische, gefilterte und in der kalten Jahreszeit zudem vorgewärmte Luft. Ein optionaler Abluftventilator befördert die verbrauchte Luft im Gegenzug wieder nach außen. Die solare Lüftung lässt sich mit vergleichsweise wenig Aufwand raumweise nachrüsten. Für die unterschiedlichsten Anforderungen vom Dach bis zum Keller sind geeig- nete Systeme verfügbar. Neben der Gesundheitsvorsorge durch Frischluft helfen die Lüftungssysteme auch dabei, Feuchtigkeitsproblemen im Haus

entgegenzuwirken. Praktisch ist die Technik ebenso, um Gebäude zu lüf- ten, die nicht permanent bewohnt werden, wie Ferien- oder Gartenhäu- ser. Aber auch Kellerräume und Garagen profitieren von der Entfeuch- tungswirkung der solaren Lüftung. djd

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