A306 Deutsches Ärzteblatt⏐⏐Jg. 106⏐⏐Heft 7⏐⏐13. Februar 2009
W I R T S C H A F T
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etzt niedrige Hypothekenzin- sen sichern – mit diesem Slo- gan werben die Baufinanzierer ei- gentlich immer. Aber selten haben sie so recht wie im Augenblick. Im- mobilienkäufer und Häuslebauer gehören zu den Nutznießern der Fi- nanzkrise und der zu ihrer Über- windung eingeschlagenen Niedrig- zinspolitik der Europäischen Zen- tralbank (EZB). In mehreren Schrit- ten hat sie seit Herbst letzten Jahres, als die Finanzkrise mit der Pleite der US-Investmentbank Lehman Brothers eskalierte, ihren Leitzins von 4,25 auf zwei Prozent Mitte Ja- nuar 2009 gesenkt. Die zwei Pro- zent – der niedrigste Leitzins nicht nur seit Bestehen der EZB, sondern auch unter dem Regime der Deut- schen Bundesbank – müsse zwar nicht das Ende der Zinssenkungspo- litik sein, gab EZB-Präsident Jean- Claude Trichet zu erkennen, aber es sei nicht zu erwarten, dass sich aus einer weiteren Senkung der kurzfris- tigen Zinsen Impulse für einen wei- teren Rückgang der langfristigen Zinsen und damit auch des Hypo- thekenzinses ergäben.Die Zinssätze liegen unter dem langjährigen Durchschnitt
Die Durchschnittsrendite öffentli- cher Anleihen ist bereits seit dem Sommer 2008 von 4,78 auf 2,81 Pro- zent im Dezember zurückgegangen.Derzeit bewegt sie sich knapp bei drei Prozent, trotz weiterer Senkung der kurzfristigen Zinsen durch die EZB. Für langfristige Bundesanlei- hen liegt die Rendite bei 3,1 Prozent (zehn Jahre) und 3,94 Prozent (30 Jahre). Die Hypotheken werden über Pfandbriefe refinanziert, und hier be- wegt sich der Zehnjahressatz knapp unter vier Prozent. Nach einer Faust- regel kann man von einem Auf-
schlag von 0,5 Prozent für zehnjäh- rige Hypotheken ausgehen. Im Ver- gleich dazu sind die Hypotheken- konditionen derzeit sehr günstig.
Die Effektivverzinsung bewegt sich im Augenblick für Hypotheken mit fünfjähriger Zinsbindung deut- lich unter vier Prozent, die güns- tigsten Sätze liegen sogar unter 3,6 Prozent (fünf Jahre) und unter 4,2 Prozent (für zehn Jahre). Damit lie- gen die Sätze deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt und un- ter dem Niveau von 2005, dem bis- herigen Tiefststand. Dieser war aber nur von kurzer Dauer. Für Häusle- bauer und Käufer von Eigenheimen und Eigentumswohnungen ergibt sich eine zweite Chance.
Mitunter wird auch geraten, jetzt zunächst einmal eine variable Ver- zinsung zu wählen und später zu festen Konditionen überzugehen.
Die Effektivsätze für variable Kon- ditionen, die entsprechend der Marktentwicklung kurzfristig stei- gen und fallen können, betragen derzeit effektiv etwas weniger als 3,1 Prozent, sind also günstiger als die Festzinshypotheken. Doch da- mit geht der Kreditnehmer das Risi- ko ein, den richtigen Zeitpunkt für die Sicherung der Langfristkondi- tionen zu verpassen. Ein Anstieg der langfristigen Zinsen ist sicherlich nicht so schnell zu erwarten, zumin- dest nicht, solange die Finanzkrise aktuell ist und eine deflatorische Entwicklung droht. Aber auf mittle- re bis lange Sicht warnen die Exper- ten bereits vor einem Zinsanstieg.
Denn die riesigen Konjunkturpakete bedeuten eine starke Zunahme der Staatsverschuldung, die durch die Emission von Anleihen finanziert werden muss. Auf lange Sicht kön- nen die jetzigen langfristigen Nied- rigzinsen keinen Bestand haben.
Weil auf längere Dauer mit einem Anstieg der Kapitalmarktzinsen zu rechnen ist, selbst wenn die (kurzfris- tigen) Notenbankzinsen niedrig blei- ben sollten, ist es empfehlenswert, die günstigen Hypothekenzinsen lang- fristig zu sichern. Derzeit sind Hy- potheken mit einer Laufzeit von 15, 20 oder gar 25 Jahren nur geringfü- gig teurer als bei Laufzeiten von fünf und zehn Jahren. Für eine Zinsfest- schreibung von 25 Jahren beträgt der Zinsaufschlag gegenüber der zehn- jährigen Zinsbindung derzeit nur etwa 0,55 bis 0,6 Prozent. Es ist zu erwarten, dass dieser Aufschlag mit einem allgemeinen Anstieg der lang- fristigen Zinsen größer wird.
Aber nicht nur Käufer und Häusle- bauer, die neu finanzieren, haben die Chance, das günstige Zinsniveau zu nutzen. Nach zehn Jahren können be- stehende Kreditverträge gekündigt werden (ohne dass eine Vorfällig- keitsentschädigung zu zahlen ist), und der Kunde hat die Möglichkeit, ein neues Darlehen zu günstigeren Kon- ditionen beim selben Institut oder bei einem anderen abzuschließen.
Nicht nur, wer jetzt finanziert, kann profitieren
Bei einem Bankwechsel muss die Grundbucheintragung geändert wer- den, aber die damit verbundenen Kosten zahlen sich allemal aus. Vie- le Banken behaupten, diese Kosten würden die Zinsersparnis zum größ- ten Teil auffressen. Das stimmt in- des nicht. Schon ein um 0,5 Prozent niedrigerer Hypothekenzins führt in zehn Jahren bei einem 100 000-Euro- Kredit zu einer Ersparnis von rund 5 000 Euro.
Wer weiß, dass er in den nächsten zwei Jahren ein Hypothekendarle- hen benötigt, kann sich die aktuel- len Konditionen über ein sogenann- tes Forward-Darlehen sichern. Bis zur Inanspruchnahme der Hypothek muss er zwar einen kleinen monat- lichen Aufschlag zahlen, aber das kann sich rechnen. Wenn abzusehen ist, dass der Kredit in den nächsten Monaten benötigt wird, kann es günstiger sein, das Darlehen jetzt zu vereinbaren und bis zur Inanspruch- nahme der Hypothek Bereitstel- lungszinsen zu zahlen. n Armin Löwe
