Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften Der Stadt Singen
Stadtteil Schlatt unter Krähen
„Brand II“
A. Begründung Planungsrechtliche Festsetzungen
1. Lage und Begrenzung des Bebauungsplangebiets
1.1. Beschreibung
Das Plangebiet liegt am südöstlichen Ortsrand des Singener Ortsteils Schlatt unter Krähen. Es grenzt an den rechtskräftigen Bebauungsplan „Brand“ vom 29.08.1963 an.
Insgesamt umfasst das Planungsgebiet ca. 0,4 ha.
Der Flächennutzungsplan der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Singen (Htwl.), Rielasingen-Worblingen, Steißlingen und Volkertshausen stellt die Fläche als landwirtschaftliche Fläche dar.
Auf der Fläche soll die Möglichkeit geschaffen werden, Wohnraum für den Singener Ortsteil Schlatt unter Krähen zu schaffen.
Schlatt wurde urkundlich erstmals 787 erwähnt. Der historische Kern liegt im so genannten „Altdorf“, wie auch eine kleine Straße heißt. Die Straßen „Hintergass“,
„Vordergass“, „Brühlstraße“ und der südliche Teil der „Mühlhauser Straße“ gehören ebenfalls dazu. Hier ist die dörfliche Struktur noch gut erhalten und deutlich abzulesen.
In diesem alten Teil von Schlatt liegt auch die denkmalgeschützte Kapelle Johannes Baptist und Rochus mit dem Friedhof.
Bemerkenswert ist, dass sich in Schlatt trotz des Strukturwandels der Landwirtschaft, immer noch bewirtschaftete Hofstellen befinden. Die Höfe werden unterschiedlich als Haupt- oder Nebenerwerbslandwirtschaften betrieben. Außerdem liegt am Rand des Altdorfs eine große Gärtnerei.
Auch nördlich, an das Plangebiet angrenzend, befindet sich einer dieser landwirt- schaftlichen Höfe. Die direkte Umgebung des Planungsgebiets wird durch eine Einfamilienhausbebauung gekennzeichnet.
1.2. Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Zweck des Bebauungsplans ist die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum im Singener Ortsteil Schlatt. Die Baugrundstücke können dazu dienen den großen Wohnbedarf zu mildern bis größere Baugebiete entwickelt werden können. Zwar gibt es im Ortsteil vereinzelte Baulücken, diese stehen jedoch dem freien Markt nicht zur Verfügung, da sie in privater Hand liegen. Sie dienen damit nicht der Reduzierung der hohen Nachfrage an Einfamilienhäuser im Ortsteil.
Im Schlatter Ortsteil konnte seit geraumer Zeit keine Wohnraumentwicklung stattfinden. Der letzte Bebauungsplan „Allmendgässle“ (rechtskräftig seit dem 18.11.2009) konnte wegen Grundstücksproblematiken nicht entwickelt werden. Die letzte Flächenhafte Ortserweiterung fand im Bebauungsplangebiet „Allmend“
(rechtskräftig seit dem 17.05.1996) Ende der 1990er Jahre in der Von-Reischach- Straße statt.
Somit soll im Bebauungsplangebiet die Möglichkeit entstehen ein allgemeines Wohngebiet auszuweisen.
Die Erschließung des Baugebietes dient der sinnvollen Erweiterung des Ortsrands.
Die bestehende Straße wird in gleicher Weise fortgeführt und wird an der landwirtschaftlichen Fläche (Flurstk. 779) enden, sodass eine spätere Erweiterung des Schlatter Ortsrands an dieser Stelle weiterhin möglich ist.
Durch die Ausweisung der Wohnbauflächen kann im Ort Wohnraum, vor allem für Familien mit Kindern, geschaffen werden.
1.3. Verfahren
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Brand II“, ist mit dem Aufstellungsbeschluss vom 21.06.2017 eingeleitet.
Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren gemäß § 13b BauGB:
• Beim Plangebiet handelt es sich um eine Fläche die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließt.
• Das Planungsgebiet grenzt an einer Seite an die vorhandene Bebauung an, im Norden grenzt ein Bauerngehöft an.
• Die zulässige im Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 (2) BauNVO ist kleiner als 10.000 m² (gemäß § 13b (1) 1 BauGB).
• Das im Bebauungsplan vorgesehene Vorhaben unterliegt weder nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung noch nach Landesrecht der Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung.
• Es liegen keine Anhaltspunkte für eine erhebliche Beeinträchtigung der Schutzgüter und auf das Vorhandensein von geschützten Arten im Plangebiet vor.
Für den Bebauungsplan kann das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB in Verbindung mit dem vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB angewendet werden.
Die Öffentlichkeit ist während der Beteiligung gemäß § 3 (2) BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und ihnen ist die Gelegenheit zu geben, sich zu äußern.
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von der Angabe welche Arten umweltbezogener Information verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen.
Abgesehen wird auch von einer Eingriffs- und Ausgleichsbilanz, das gemäß § 13b (2) 4 BauGB Eingriffe, die „Auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1 a (3) S. 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig“ sind.
2. Inhalt des Bebauungsplanes
Um den potentiellen Bauwilligen möglichst große Freiheit in der Gestaltung der
Gebäude zu ermöglichen, wurden hierfür entsprechend erforderliche Festsetzungen getroffen.
Das Gebiet ist eine Fortführung des bestehenden Gebietes „Brand“ die bereits angelegte Erschließungsstraße wird in gleicher breite weitergeführt um die neuen Baugrundstücke zu erschließen.
Innerhalb des Bebauungsplans „Brand II“ wurden „Allgemeine Wohngebiete“ –WA 1 und 2 - ausgewiesen. Die Ausnahmen, die nach Baunutzungsverordnung zulässig wären, (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gewerbebetriebe, Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen sowie Wettannahmestellen) sind ausgeschlossen, um die Homogenität des Gebietes zu gewährleisten. Durch den Ausschluss dieser Nutzungen soll weiterhin gewährleistet werden, dass das Wohnumfeld angrenzender Gebiete nicht beeinträchtigt wird.
Das Maß der baulichen Nutzung wird mit geeigneten Festsetzungen getroffen, um den zukünftigen Bauherren möglichst viele Gestaltungsfreiheiten zu lassen.
Entsprechend der vorhandenen Bebauung des Baugebiets „Brand“ ist die offene Bauweise mit Einzel- und/oder Doppelhäusern vorgesehen.
Die Höhe der Bebauung ist ausschließlich durch die maximale Firsthöhe von 9 m, die minimale und maximale Wandhöhe, die sich zwischen 4,00 m -5,50 m bewegt sowie die Festsetzung der Dachform- und neigung (geneigte und Flachdächer, im Winkel von 0°-40°) festgesetzt. Diese Festsetzungen bilden eine Hüllkurve ab, innerhalb sich die Ausgestaltung der Gebäude frei bewegen kann. Die architektonische Ausgestaltung bleibt somit weitestgehend dem Eigentümer überlassen.
Die maximale Firsthöhe von 9,00 m wurde gewählt, da sie weitgehend der Höhe der angrenzenden Bebauung entspricht und sich somit gut in die umgebende Bebauung einpasst.
Auf die Festsetzung der Firstrichtung wurde verzichtet, um die optimale Ausrichtung der Gebäude nach energetischen Gesichtspunkten, z.B. für Niedrigenergiehäuser oder Null-Energie-Häuser zu erleichtern.
In den WA 1 und 2 ist die GRZ auf 0,25 für Doppelhäuser und Einzelhäuser festgesetzt.
Die GRZ wurde in diesem Bereich bewusst unterhalb der regulären Kennziffer für allgemeine Wohngebiete gewählt, da dieser Bereich aufgrund seiner Lage am Ortsrand Dorftypisch locker bebaut werden soll. Die Durchlässigkeit der Bebauung am Ortsrand soll so weiterhin gegeben werden.
Eine optimale Ausnutzung der Grundstücke ist für die festgelegten Einzelhäuser sowie Doppelhäuser durch die Baunutzungsverordnung gegeben, die eine Überschreitung der GRZ für Nebenanlagen wie Garagen, Carports und deren Zufahrten bis zu 50%
zulässt.
Im WA 1 sind nördlich und südlich der Erschließungsstraße entweder je ein Einzelhaus oder ein Doppelhaus (2 Doppelhaushälften- DHH) zulässig. Diese Festsetzung wurde aufgrund der geringen Grundstücksbreite getroffen. Das Erstellen zweier Einfamilienhäuser samt den notwendigen Abstandsflächen wird auf dieser Fläche zu geringen Wohnflächen führen. In diesem Fall ist der Bau eines Doppelhauses sinnvoller, da so die vorhandene Fläche besser genutzt werden kann.
Durch die Festsetzung der offenen Bauweise wird die typisch lockere Bebauung des Ortsteils erhalten. Die Fläche kann mit Einzel- oder Doppelhäusern bebaut werden.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen bestimmt. Die Baufenster sind 12 m tief. Diese Tiefe lässt eine individuelle Anordnung der Gebäude auf den Grundstücken zu.
Die Erdgeschossfertigfußbodenhöhe wird im Baugenehmigungs- bzw.
Kenntnisgabeverfahren mit der Baurechtsbehörde festgesetzt. Die Festlegung erfolgt über die Höhenlage der Straßenoberkante. Dazu wird die mittlere Höhe der Straßenzu- gewandten Grundstücksgrenze ermittelt. Die EFFH darf maximal 0,3 m ober- oder unterhalb der Straßenoberkante liegen. Diese Festsetzung wurde getroffen um ein einheitliches Straßenbild zu erlangen. Es soll damit erreicht werden, dass die entstehenden Häuser ungefähr auf einer Höhe liegen und so eine gleichmäßige Höhenentwicklung im Gebiet entsteht.
Der Ausschluss von Nebenanlagen zwischen den Baugrenzen und den öffentlichen Verkehrsflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 14 BauNVO dient einer Ausbildung einer klaren Bauflucht und der städtebaulichen Ordnung des Erscheinungsbilds des Ortsrandes.
Garagen und Carports sind auf den Grundstücken überall möglich. Lediglich ein Streifen beidseitig der Erschließungsstraße von 5,50 m soll freigehalten werden. Dies dient dem Erscheinungsbild des Straßenraums und der reibungslosen Anfahrbarkeit der Garagen und Carports bei dem geplanten Straßenquerschnitt. Innerhalb dieses 5,50 m breiten Streifen entlang der Straße sind versickerungsfähige, nicht überdachte Stellplätze zulässig. Dies soll dem großen Parkdruck in Einfamilienhausgebieten Rechnung tragen. Somit können zusätzliche Stellplätze auf dem eigenen Grundstück angelegt werden, wenn mehr als die bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze
benötigt werden. Diese Festsetzung schützt den öffentlichen Straßenraum vor zusätzlichem Parkverkehr.
Um eine strukturuntypische Verdichtung im Ortsteil zu vermeiden, wurde eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen je Einfamilien- oder Doppelhaus aufgenommen. Aus stadtplanerischer Sicht sind hier zwei Wohnungen pro Einzelhaus vertretbar. Dies ermöglicht die Integration einer Einliegerwohnung, die dazu genutzt werden kann z.B. Wohnraum für weitere Familienangehörige wie die Eltern zu schaffen. Dadurch kann ein Generationsübergreifendes Wohnen ermöglicht werden.
Je Doppelhaushälfte ist jeweils nur eine Wohnung zulässig, hier soll verhindert werden, dass eine strukturuntypische Verdichtung des Gebiets entsteht. Würden hier Doppelhaushälften mit jeweils zwei Wohnungen entstehen wird der Anschein eines kleineren Mehrfamilienhauses erweckt, der hier am Ortsrand nicht wünschenswert ist.
Um die Entsorgung sicher zu stellen ist für die Müllentsorgung im Kreuzungsbereich eine Müllaufstellfläche vorzusehen. Die Grundstückseigentümer haben zu den bekannten Müllabholzeiten ihren Müll an diese Stelle zu bringen. Die Müllentsorgung kann hier nicht direktvor den einzelnen Gebäuden erfolgen, da die Entsorgungsbetriebe nicht rückwärts in die Straße einfahren dürfen. Um die Entsorgung direkt vor den Grundstücken zu ermöglichen, hätte ein Wendehammer mit einem Wendekreis von mindestens 22m eingeplant werden müssen, da dies hier in diesem kleinem Planungsgebiet nicht möglich ist, wurde die Entscheidung zugunsten einer Müllaufstellfläche im Kreuzungsbereich getroffen.
Die Nutzung des Regenwassers von den Dächern der Gebäude zur Bewässerung der jeweiligen Gärten wird ausdrücklich empfohlen, um einen weiteren Beitrag zur Nachhaltigkeit erbringen zu können.
Nach § 55 (2) des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) in der Fassung vom 31.07.2009 ist das Versickerungsgebot zu beachten. Danach ist das Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1999 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen wurden, durch Versickerung oder ortsnahe Einleitung in ein oberirdisches Gewässer zu beseitigen, sofern dies mit vertretbaren Aufwand und schadlos möglich ist. Für die Baugrundstücke ist ein Baugrundgutachten vom Eigentümer erstellen zu lassen, danach soll beurteilt werden inwieweit das unverschmutzte Regenwasser zunächst in Zisternen gesammelt werden kann.
Um den Eingriff in Natur und Landschaft so gering wie möglich zu halten, sind die Streuobstbäume außerhalb des Straßenkörpers und der Bebauung zu erhalten. Sind Bäume nicht zu erhalten, müssen diese gleichwertig ersetzt werden.
Der Bebauungsplan setzt fest, dass unbebaute Flächen gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen sind. Diese Maßnahme dient der Durchgrünung des Quartiers, zugleich aber auch der Reduzierung von Abwasserspitzen und Verbesserung des lokalen Klimas. Schotter- und Kiesflächen sind nur für Wege und Zufahrten zulässig.
Durch die Schaffung von Grünflächen soll Lebensraum für Insekten und Kleinstlebewesen geschaffen werden. Darüber hinaus soll den Auswirkungen des Klimawandels entgegengewirkt werden, insbesondere der Überhitzung von versiegelten Flächen im Hochsommer. Daher sind die Flächen für Stellplätze, Carports den dazugehörigen Zufahrten, sowie Terrassenflächen versickerungsfähig auszu- führen. Durch diese Bauweise bleiben wichtige Bodenfunktionen teilweise erhalten.
Zudem wird der Oberflächenabfluss von Wasser verringert.
2.2. Erschließung und Verkehrsflächen
Die Erschließung erfolgt über die bestehende Straße ‚Im Brand‘. Diese wird in gleicher Weise weitergeführt.
Alle Versorgungsanlagen- und Leitungen sind zur Gestaltung des öffentlichen Raumes unterirdisch zu führen.
Durch die Straßenführung, die in der offenen Flur endet, kann sich das Baugebiet bei Bedarf zu einem späteren Zeitpunkt weiterentwickeln.
Der öffentliche Nahverkehr verläuft entlang der Volkertshauser Straße. Der Ortsteil Schlatt wird durch die Stadtbuslinie 9 im stündlichen Takt angefahren. Die nächste Bushaltestelle liegt in ca. 250 m Entfernung zum Plangebiet.
2.3. Geruchsimmissionen
An das Planungsgebiet grenzt ein landwirtschaftlicher Tierhaltungsbetrieb an.
Zur Abschätzung des Gefährdungspotentials der durch den landwirtschaftlichen Betrieb entstehenden Geruchsimmissionen wurde ein Geruchsimmissionsgutachten erstellt.
Die erhobenen Daten wurden mittels AUSTAL2000G gemäß den Vorgaben der TA Luft berechnet und mittels den einschlägigen Vorschriften und Richtlinien ausgewertet.
Um die Berechnungen durchführen zu können musste aufgenommen werden, welche Tierzahlen in welcher Häufigkeit gehalten werden. Zudem werden die Haltungsform, das Entmistungsverfahren und die Windrichtungsverteilung bestimmt.
Der Landwirt hält auf seiner Fläche bis zu 60 Schweine, 25 Ammenkühe samt 20 Aufzuchtkälber und 10 junge weibliche Rinder. Weiterhin hält der Landwirt bis zu 300 Hühner und eine kleine Herde Ziegen (5 weibliche, 1 Ziegenbock). Zur Versorgung der Tiere wurden zwei Fahrsilos vom Landwirt angelegt.
Die Tierzahlen schwanken im Jahresverlauf stark. Alle Tiere haben Ausgang auf die Weide- und Auslaufflächen. Auch das Fahrsilo wird nur zeitweise genutzt, wenn z. B.
im Winter zugefüttert werden muss.
Die Entmistung der Stallungen erfolgt im Festmistverfahren. Auf dem Grundstück befindet sich kein Festmistlager, anfallender Festmist wird direkt abgefahren. Die Stallungen werden frei belüftet.
Um den regelmäßigen Leerstand der Stallungen, durch die Weidehaltung Rechnung zu tragen, kann hier ein Emissionsminderungsfaktor zur Beurteilung der Geruchsimmissionen angewandt werden.
„Die Windrichtungsverteilung besitzt ein Primärmaximum aus südwestlichen Rich- tungen. Aus dieser Richtung werden auch die höchsten Windgeschwindigkeiten erwartet. Ein Sekundärmaximum zeigen Winde aus nordwestlichen Richtungen mit geringeren Windgeschwindigkeiten. Am dritthäufigsten treten Winde aus Nordost auf.“
(vgl. 2019: Geruchsimmissionsgutachten Bebauungsplan „Brand II“: accon GmbH) Aus diesen eingegebenen Daten wurden die Geruchsstundenhäufigkeiten für die einzelnen Tierarten berechnet.
Diese Berechnung hat ergeben, dass die Gesamtbelastung der Geruchsstundenhäufigkeiten im bodennahen Bereich (0-3 m) im Planungsgebiet
eingehalten werden. Der GIRL-Grenzwert für Wohn- und Mischgebiete von 10% der relativen Geruchsstundenhäufigkeiten pro Jahr wird eingehalten.
„Der Schutz der zukünftigen Bewohner vor unzulässigen Geruchsimmissionen ist gewährleistet“. (vgl. 2019: Geruchsimmissionsgutachten Bebauungsplan „Brand II“:
accon GmbH)
Das Geruchsimmissionsgutachten liegt dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplans als Anlage bei.
2.4. Umweltprüfung
Der Bebauungsplan „Brand II“ ist ein Bebauungsplan zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren gemäß § 13b BauGB und kann somit im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan hat eine zulässige Grundfläche von unter 10.000 m² im Sinne des § 19 (2) BauNVO. Von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht sowie von der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 13 (3) BauGB kann abgesehen werden.
Aufgrund der geringen neu versiegelten Fläche sind keine erheblichen Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima/Luft, Wasser und Mensch zu erwarten. Durch die festgesetzten Maßnahmen ist mit keinen erheblichen Auswirkungen auf die sonstigen Schutzgüter zu rechnen.
Schutzgüter
Auswirkungen auf Tiere
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine Streuobstwiese. Laut Artenschutzrechtlicher Beurteilung ist mit keinen streng geschützten Arten von Wirbellosen, Amphibien, Reptilien und Säugetieren zu rechnen. Für den stark gefährdeten Wendehals geht ein potentielles Habitat verloren. Um diesen Verlust zu ersetzen sind 5 Höhlenbrüter-Kästen auf dem angrenzenden Grundstück anzubringen (siehe Anhang Nistkästen).
Um die Tötung von Gelegen und Nestlingen zu vermeiden, dürfen Baumfällungen und Gehölzarbeiten nur außerhalb der Brutsaison durchgeführt werden.
Auswirkungen auf Pflanzen/ Biotope/ biologische Vielfalt
Innerhalb und direkt angrenzend befinden sich keine Biotope, die durch das Vorhaben betroffen sind.
Betroffen von der Entwicklung sind einige Streuobstbäume. Um so wenig Streuobstbäume wie möglich zu roden wurde festgesetzt, dass die Streuobstbäume außerhalb der Baugrenzen oder der Erschließungsstraße zu erhalten sind.
Bäume, die nicht erhalten werden können, müssen gleichwertig ersetzt und gepflegt werden. Bei Abgang sind diese zu ersetzen.
Auswirkungen auf Boden
Das Schutzgut Boden wird in geringen Maße belastet. Die Errichtung von Doppel-oder Einfamilienhäuser verdichtet den Boden nur in geringem Maße.
Auswirkungen auf Wasser
Durch das Planungsgebiet sind keine Wasserschutzzonen betroffen.
Das Plangebiet liegt außerhalb der Überschwemmungsflächen. Es ist auch keine erhebliche Verschlechterung des Grundwassers zu erwarten.
Auswirkungen auf Klima/Luft
Auswirkungen auf das Klima oder die Luftqualität sind durch die geringfügige Erweiterung des Ortsrandes nicht zu befürchten.
Auswirkungen auf den Menschen/ Gesundheit/Wohnumfeld/Erholung
Es ist mit keinen negativen Auswirkungen auf den Menschen, dessen Gesundheit oder der Erholungsfunktion zu rechnen, da die Erweiterung nur im geringfügigen Maß stattfindet und das vorhandene Straßenbild aufgreift.
Ortsbild
Das Ortsbild wird durch die geringfügige Erweiterung nicht beeinträchtigt. Die Erweiterung wird sich durch die Festsetzungen in das ortstypische Bild einfügen.
Kultur und Sachgüter
Es sind keine Kulturgüter betroffen.
Wechselwirkungen/Wirkungsgefüge Es treten keine Wechselwirkungen auf.
B. Begründung zu Hinweisen
1. Bodenordnende Maßnahmen
Es werden bodenordnende Maßnahmen notwendig. Die Stadt Singen hat ein Grundstück im Bebauungsplangebiet aufgekauft, ein anderes bleibt in der Hand des Eigentümers. Die Stadt Singen teilt diese entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes nach dessen Rechtskraft auf.
2. Örtliche Bauvorschriften
Da sich die Festsetzungen der Kubatur der Gebäude auf eine Hüllkurve beschränkt, ist eine angemessene Gestaltungsfreiheit gegeben. Deshalb sind Festsetzungen bezüglich der Gestaltung der Dächer, Abstimmung bei Doppelhäusern, Gestaltung der unbebauten Flächen, Einfriedungen und Antennen getroffen. Bei der individuellen Gestaltungsfreiheit innerhalb der Hüllkurve sollte im dörflichen Bereich am Ortsrand trotzdem eine ansprechende Dachlandschaft entstehen. Deshalb gibt es einschränkende Festsetzungen für die Dachaufbauten, wobei insbesondere Widerkehre oder Dachgauben zu sehen sind. Dacheindeckungen aus Metall sind ausgeschlossen, da der Schadstoffeintrag über das zu versickernde Dachwasser zu groß wäre.
Um das Maß der Versiegelung möglichst zu reduzieren, sind Flachdächer und flach geneigte Dächer auf Garagen und Carports zu begrünen und auf den Grundstücken ausschließlich wasserdurchlässige Beläge zu verwenden; die Anlagen von Zisternen zur Gartenbewässerung ist vorgesehen. Dies ist wichtig, um die ökologische Belastung des Grundwasserspiegels zu verringern und das Kanalnetz zu entlasten.
Überdies hat die Nutzung des Dachwassers zur Bewässerung der Hausgärten wirtschaftliche Vorteile.
In einem naturnah gestalteten Garten werden möglichst heimische, standortgerechte Pflanzen zur Förderung einer möglichst hohen Artenvielfalt verwendet. Die sich bietenden Möglichkeiten sind vielfältig je nachdem welche Standortverhältnisse sich bieten:
Typisch für einen Naturgarten sind wilde Hecken, Blumenwiesen, Trockensteinmauern oder ein Gartenteich. Der eigene Garten muss aber nicht groß sein. Schon mit kleinen Elementen wie einem morschen Baumstumpf, Stein- und Reisighaufen oder einem ungemähten Randstreifen entstehen naturnahe Ecken.
Bei der Wahl der Pflanzen ist es wichtig, Sorten mit ungefüllten Blüten, wie Blaukissen oder Margeriten, zu wählen. Bei gefüllten Blüten, wie beispielsweise vielen Rosenarten, sind die Staubblätter im Gegensatz zu den ungefüllten Blüten, zurückgebildet oder nicht mehr zugänglich. Dadurch kommen Bienen nicht an die Pollen und solche Blumen haben häufig keinen Nektar.
Als Massive Mauern sind Bauteile zu verstehen, die eine geschlossene, blickdichte Wirkung ausstrahlen. Die Durchlässigkeit des Gebietes soll erhalten werden, es soll nicht der Eindruck eines abgeschotteten Bereiches im Ortsteil hervorgerufen werden.
3. Flächen, die für die Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind
Die Erschließungsstraße befindet sich auf einem eigenen öffentlichen Grundstück. Die privaten Grundstücke schließen unmittelbar an die öffentliche Straße an. Aus bautechnischen Gründen befinden sich die für den Straßenbau notwendigen Fundamente oder Rückenstützen auf Privatgrundstücken, die lediglich unterirdisch sind so dass eine Nutzungseinschränkung des privaten Grundstücks nicht besteht.
Wären die Fundamente des Straßenkörpers innerhalb des öffentlichen Grundstücks, würden entlang der Straßen und Gehwege ca. 0.50 m schmale Streifen entstehen, deren Pflege und Unterhalt nur schwer zu gewährleiten wäre. Um ein gepflegtes Straßenbild der Ortsrandlage zu erhalten, wird von dieser Variante Abstand genommen.
Es wird auf § 126 BauGB hingewiesen. Wird es aufgrund des schmalen Straßenquerschnitts erforderlich die Straßenbeleuchtung einschließlich der Beleuchtungskörper und des Zubehörs auf privaten Grund zu verlagern, ist dies vom Eigentümer zu dulden.
4. Flächen für Klimageräte und Luftwärmepumpen
Aufgrund der zunehmenden Lärmproblematik im Zusammenhang mit insbesondere in Wohngebieten betriebenen Klimageräten und Luftwärmepumpen ist in Abhängigkeit mit der Schallleistung der Geräte ein Schutzabstand zur nächstliegenden Wohnbebauung einzuhalten. Die notwendigen Abstände sind in der Abstandstabelle (Tab. 1 S. 8) des Leitfadens der Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Anlagen“ dargestellt.
5. Kosten
Es entstehen folgende Kosten:
• Erschließungskosten
• Vermessungskosten
• Gutachten:
Artenschutzrechtliche Beurteilung
Geruchsimmissionsgutachten
B Hinweise
a. Örtliche Bauvorschriften gem. § 74 LBO BW
Der Hinweis auf die Örtlichen Bauvorschriften „Brand II“ auf Grundlage des § 74 LBO BW, die den gleichen Geltungsbereich überspannen wie der Bebauungsplan „Brand II“ dient möglichen privaten Bauherren und Entwurfsverfassern dabei einen besseren Überblick über die maßgeblichen Rechtsnormen für ihr Bauvorhaben zu erhalten, was im Umkehrschluss auch für die baurechtliche Beurteilung der Bauvorhaben durch die Verwaltung gilt.
b. Umweltrelevante Informationen zu Bebauungsplan und Bauvorhaben
Die Artenschutzrechtliche Beurteilung sowie das Geruchsimmissionsgutachten liegen nach Satzungsbeschluss dem Bebauungsplan als Anlagen bei und können bei Interesse der Bauherrschaft oder des Entwurfsverfassers zu den Hintergründen der umweltrelevanten Festsetzungen des Bebauungsplans eingesehen werden.
c. Allgemeiner Schutz wildlebender Pflanzen und Tiere
Ungeachtet der Rechtskraft eines Bebauungsplans oder sonstiger kommunaler Sat- zungen gelten die allgemeinen Normen des Bundesnaturschutzgesetzes weiterhin.
Für die Vermeidung von Eingriffen in Boden, Natur und Landschaft und die Vermei- dung des Eintretens von Verbotstatbeständen gem. § 44 Abs. 1 BNatSchG ist dabei vor allem das Verbot, Bäume, Büsche und Sträucher während der Vegetationsperio- de, die deckungsgleich mit der Brutzeit der heimischen Avifauna ist, nicht gefällt oder auf Stock (Rückschnitt bis auf Stamm und Hauptäste) gesetzt werden dürfen. Zudem sind die allgemeinen Normen des Naturschutzes beachtlich und werden nicht durch den Bebauungsplan und der Artenschutzrechtlichen Beurteilung ersetzt.
5. Sicherung der Bodenfunde
Im weiteren Umfeld des Geltungsbereichs sind archäologische Fundstellen unbe- kannter Ausdehnung bekannt, weshalb im Geltungsbereich auch mit bisher unbe- kannten archäologischen Fundstellen gerechnet werden muss. Den Vorhabenträgern wird empfohlen, Baggerschürfe unter Aufsicht der Kreisarchäologie durchzuführen, um das Gelände archäologisch zu prospektieren. Synergieeffekte mit der Erstellung von Baugrunduntersuchungen sind dabei möglich. Die Kosten für die Prospekti- onsmaßnahme sind vom Vorhabenträger zu übernehmen. Leistungen der Kreisar- chäologie sind kostenfrei. Werden bei Prospektionsmaßnahmen bzw. beim Abtrag des Oberbodens archäologische Fundstellen entdeckt, ist für eine archäologische Rettungsgrabung eine öffentlich-rechtliche Investorenvereinbarung mit dem Land Baden-Württemberg, vertreten durch das Landesamt für Denkmalpflege im Regie- rungspräsidium Stuttgart (Arbeitsstelle Hemmenhofen, Fischersteig 9, 78343 Gaienhofen, Tel. 07735/93777-0) abzuschließen, in welcher die Rahmenbedingungen der Rettungsgrabung geregelt werden. Hierzu gehören insbesondere die Fristen für die Untersuchungen sowie die Kosten der archäologischen Rettungsgrabung, die vom Vorhabenträger zu übernehmen sind. Dies ist bei der terminlichen Planung des Bau- vorhabens zu berücksichtigen.
Weiterhin ist der Beginn aller Erdarbeiten einschließlich von Baugrunduntersuchun- gen, Erschließungsmaßnahmen, Oberbodenabtrag und Baugrubenaushub frühzeitig mit dem Kreisarchäologen (Am Schlossgarten 2, 78224 Singen, 07731/61229 oder 0171/3661323; juergen.hald@LRAKN.de) abzustimmen. Der Abtrag des Oberbodens hat mit einem Bagger mit Humuslöffel unter Aufsicht des Kreisarchäologen zu erfolgen.
Gemäß § 20 Landesdenkmalschutzgesetz (DSchG BW) sind während des gesamten Bauverlaufs etwaige Funde (Scherben, Knochen, Mauerreste, Metallgegenstände, Gräber, auffällige Bodenverfärbungen, etc.) umgehend dem Kreisarchäologen oder dem Landesamt für Denkmalpflege (Dienststelle Hemmenhofen, Fischersteig 9, 78343 Gaienhofen, Tel. 07735/93777-0) zu melden und bis zur sachgerechten Dokumentation im Boden zu belassen. Mit Unterbrechung der Bauarbeiten ist gegebenenfalls zu rechnen und die Zeit zur Fundbergung einzuräumen.
Die oben genannten Behörden und die untere Denkmalschutzbehörde (Stadt Singen, Fachbereich Bauen, Abteilung Stadtplanung, Herr Tilo Brügel, Hohgarten 2 in 78224 Singen [Hohentwiel], Tel.: 07731-85340) sind ebenfalls hinzuzuziehen, wenn Bildstöcke, Wegkreuze, alte Grenzsteine oder ähnliches von den Baumaßnahmen betroffen sein sollten oder bei deren Durchführung aufgefunden werden.
7. DIN-Vorschriften
Die in den textlichen Festsetzungen genannten DIN- Vorschriften sind beim Beuth Verlag GmbH, Burggrafenstraße 6, 10787 Berlin erhältlich und sind beim Deutschen Patentamt archivmäßig gesichert hinterlegt. Sie können außerdem während der all- gemeinen Dienststunden im Fachbereich Bauen, Abteilung Stadtplanung, 1. OG, Zimmer 103-105;141-144, Hohgarten 2, 78224 Singen (Hohentwiel) eingesehen werden.
Stadt Singen (Hohentwiel), 28.11.2019 Fachbereich 2- Bauen
Abteilung Stadtplanung (ng)
