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Bebauungsplan Nr. 120 für das Gebiet Zwickau Stiftstraße/Markthalle, Sonstiges Sondergebiet großflächiger Einzelhandel
Erläuterungsbericht
zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB Stand: 30.04.2021
Luftbild des Stadtgebietes mit Kennzeichnung des Geltungsbereiches
(Quelle: Geoportal Sachsenatlas, https://geoportal.sachsen.de/cps/karte.html?showmap=true)
1. Einführung
Für die Flurstücke Nr. 900/3, 900/6, 900/7, 900/8, 900/13 und 900/16 der Gemarkung Zwickau ist am 28.05.2020 durch den Stadtrat der Stadt Zwickau die Aufstellung des „Bebauungsplanes Nr. 120, für das Gebiet Zwickau Stiftstraße/Markthalle, Sonstiges Sondergebiet großflächiger Einzelhandel“ beschlossen worden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt in der Innenstadt von Zwickau im Stadtteil Mitte-West und umfasst eine Fläche von ca. 0,9 ha. Der Aufstellungsbeschluss ist am 03.06.2020 im Amtsblatt der Stadt Zwickau öffentlich bekannt gemacht worden. Im Südosten des Plangebietes erfolgte eine geringfügige Anpassung des Geltungsbereiches aufgrund der zwischenzeitlich vermessungstech- nisch festgestellten örtlichen Situation. Der Geltungsbereich beinhaltet das Flurstück 900/8 nunmehr vollständig, die Änderung des Geltungsbereiches hat eine Vergrößerung des Plangebietes von unter 25 m2 zur Folge.
Das Plangebiet wird im Norden durch die Eckbebauung Stiftstraße/Werdauer Straße, im Osten von der Humboldtstraße, im Süden von der Bahnhofstraße sowie im Westen durch die Stiftstraße begrenzt.
Mit dem Bebauungsplan soll ein Sondergebiet großflächiger Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3, Nr. 2 Baunutzungsverordnung festgesetzt werden. Planungsziel ist die Schaffung planungsrechtlicher Voraus- setzungen für die Ansiedlung eines Vollsortimenters mit ca. 1.800 m² Verkaufsfläche einschließlich der dafür notwendigen Nebenanlagen.
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2. Bestandsbeschreibung
Luftbild des Plangebietes mit Geltungsbereich
(Quelle: Geoportal Sachsenatlas, https://geoportal.sachsen.de/cps/karte.html?showmap=true)
Das Plangebiet umfasst den Gebäudekomplex der sogenannten „Markthalle“ sowie den vorgelagerten zentralen Busbahnhof der Stadt Zwickau.
Das Gebäude der „Markthalle“ ist durch das Landesdenkmalamt Dresden als Außen- und Innendenkmal eingestuft worden. Die Entstehung des Gebäudekomplexes, welches als Kreiskrankenstift erbaut wurde, geht auf das Jahr 1845 zurück. 1860 erfolgten die ersten Erweiterungsbauten und Aufstockungen. 1898 wurde das Kreiskrankenstift der Landesverwaltung unterstellt und in Folge „Königliches Kranken- stift“ genannt. Trotz mehrfacher An- und Ausbauten war der Standort in der Innenstadt bereits zu Be- ginn des 20. Jahrhunderts zu klein geworden und es erfolgte der Krankenhausneubau im Stadtteil Ma- rienthal.
In den darauffolgenden Jahren diente das Gebäude der Stadtbank Zwickau sowie dem Polizeipräsidium.
Im Jahr 2000 wurde der dreiteilige Gebäudekomplex denkmalgerecht saniert und der ehemalige Innen- hof mit einer gläsernen Satteldachkonstruktion überdacht. Das Gebäude wurde seither als „Markt- halle“ mit einem Discounter und mehreren kleinen Geschäften sowie einer Diskothek betrieben. Die derzeitige Nutzung beinhaltet einen Norma-Markt und, auf einer höher gelegenen Verkaufsebene in einem der Gebäudeflügel, einen Textilverkauf. Weitere Flächen im Gebäude sind derzeit ungenutzt.
Aus denkmalpflegerischer Sicht ist der Gebäudekomplex für die Stadt Zwickau von hoher stadt-, sozial- und baugeschichtlicher Bedeutung.
Die Anlieferung der Markthalle erfolgt über den Haupteingang an der Spiegelstraße im Norden des Ge- bäudes. Parkplätze für den derzeit ansässigen Markt sind nur westlich und südlich des Gebäudes vor- handen. Zwei Zu- und Ausfahrten zu den Stellplätzen befinden sich an der Stiftstraße im Südwesten des
Verlängerung Spiegelstraße
Bahnhofstraße
Stiftstraße Humboldtstraße
„Markthalle“
Zentralhaltestelle
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Plangebietes in der Nähe zur Kreuzung mit der Bahnhofstraße und im Nordwesten über die verlängerte Spiegelstraße.
Im östlichen Bereich des Plangebietes liegt die Zentralhaltestelle, welche durch den Busverkehr über die Humboldtstraße angefahren wird. Die Ausfahrt erfolgt nach Süden über die Bahnhofstraße. Südöst- lich schließt sich eine Unterführung für Fußgänger an, welche die Querung der Humboldtstraße ermög- licht. Die Unterführung befindet sich nur teilweise innerhalb des Geltungsbereiches. Sämtliche Flächen, welche für den Busverkehr genutzt werden, sind derzeit als öffentliche Straßenverkehrsflächen gewid- met. Die Zentralhaltestelle verfügt über vier überdachte Bussteige sowie einige Taxistände.
Vorhandene Grünflächen innerhalb des Plangebietes beschränken sich derzeit auf drei Bäume entlang der Stiftstraße sowie ein Pflanzbereich südlich der Unterführung an der Humboldtstraße.
3. Vorhabenbeschreibung
Mit dem denkmalgerechten Umbau der Markthalle an der Stiftstraße soll ein moderner Einkaufsmarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.800 m2 entstehen. In diesem Zusammenhang ist auch der Rückbau der ehemaligen Zentralhaltestelle und die Errichtung eines Kundenparkplatzes auf dieser Fläche vorgesehen.
Zudem soll im Norden und Süden des Plangebietes die Führung eines internationalen Radweges berück- sichtigt werden.
Die Umnutzung und der Umbau des Gebäudes erfolgt unter denkmalschutzgerechten Bedingungen und dem maximal möglichen Erhalt der vorhandenen Bausubstanz, so dass die Ursprünglichkeit der drei Gebäude im Innenbereich weiterhin deutlich erkennbar bleiben. Die aktuelle Planung beinhaltet eine Nutzung des gesamten Erdgeschossbereiches. Hierzu ist es erforderlich, dass die Höhenunterschiede innerhalb des Gebäudes auf die Verkaufsebene heruntergeführt werden, um eine ca. 1.800 m² große Verkaufsfläche zu erreichen. Hierbei werden die Belange des Denkmalschutzes berücksichtigt, die im Innenbereich vorhandenen Klinkerflächen, die die ehemalige Gebäudeanordnung widerspiegeln, blei- ben erhalten.
Das, den ehemaligen Innenhof überbrückende, Dach wird zurückgebaut und durch ein neues, fast stüt- zenfreies Flachdach ersetzt, um eine attraktive Einrichtung und Regalstellung der Verkaufsfläche zu er- möglichen. Die in den Gebäuden befindlichen Deckenbereiche, versehen mit Schablonenmalerei, blei- ben ebenso, wie die markanten Mauerwerksstützen und der Schornstein, welcher als prägendes Ge- bäudeteil über dem Dach zu erkennen ist, erhalten.
Um die Anlieferung, Lagerhaltung sowie Personal- und Technikbereiche zeitgemäß zu gestalten, wird im Nordbereich des Gebäudekomplexes ein Kubus vorgesetzt. Die Außenfassade wird der Klinkerfassade angepasst, jedoch mit anderer Materialoberfläche, um zu dokumentieren, dass es sich um einen eigen- ständigen Neubau handelt. Die denkmalgeschützte Außenfassade bleibt in der bestehenden Form voll- ständig erhalten, hier werden lediglich erforderliche Reparaturmaßnahmen an der Bausubstanz durch- geführt.
Im Süd-Ost-Bereich des Objektes entsteht ein Café mit Freisitzbereich.
Im Rahmen der geplanten Umbauten entfällt die nicht mehr zeitgemäße und zu große Zentralhaltestelle.
Stattdessen werden im Vorfeld Ersatzhaltestellen an der Alten Reichenbacher Straße eingerichtet. Ent- lang der südlichen und westlichen Grundstücksgrenze ist der Neubau einer Radverkehrsanlage von Sei- ten der Stadt Zwickau geplant. Zur vorhandenen Haltestelle an der Bahnhofstraße sowie zum Fußweg an der Stiftstraße wird der Radweg durch einen Grünstreifen baulich getrennt.
Folglich ist eine Anordnung der Stellflächen gemäß dem Bestand nicht mehr möglich. Südlich und west- lich des Gebäudes werden daher Längs- und Schrägparkstände geplant. Die Parkplätze sind über eine Umfahrung im Einbahnverkehr zu erreichen. Die weiteren Stellplätze werden im Bereich der ehemaligen
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Zentralhaltestelle radial um zwei Pflanzinseln angeordnet sowie als Querparkstände zur Humboldt- straße errichtet. Sonderstellplätze sind unmittelbar in Eingangsnähe am Gebäude geplant. In der Pla- nung sind insgesamt 90 Stellplätze ausgewiesen.
Das Gelände ist zukünftig von Nord-Westen über die Stiftstraße sowie von Nord-Osten über die Hum- boldtstraße zu befahren. Hierbei wird ergänzend die Ausfahrt auf die Humboldtstraße hergestellt, alle weiteren Ein- und Ausfahrten entfallen.
Die Anlieferung erfolgt von Nord-Westen über die Stiftstraße. Der LKW bleibt nördlich der Stellplätze vor der Anlieferung stehen und wird dort entladen.
Grünflächen sind in Form von zwei großen zentralen Pflanzinseln innerhalb der Stellfläche sowie als Pflanzstreifen mit einer Baumreihe entlang der Humboldtstraße geplant. Die Unterführung an der Hum- boldtstraße wird nicht mehr benötigt, sie wird abgebrochen und fachgerecht verfüllt. Somit kann die vorhandene Pflanzfläche um die Alleebäume ergänzt und in Richtung Norden fortgesetzt werden.
4. Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes
Wesentliche, städtebauliche Ziele des Bebauungsplanes sind eine geordnete städtebauliche Entwick- lung zur Sicherung der Nahversorgung und der Daseinsvorsorge für die Bevölkerung, die Erhaltung von Baudenkmälern sowie die Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Nutzungen in direkter Nachbar- schaft. Mit dem Bebauungsplan sollen zudem die Voraussetzungen für die Herstellung eines durchge- henden Radweges entlang der Stift- und der Bahnhofstraße geschaffen werden.
Auswirkungen der Bauleitplanung sind erkennbar hinsichtlich einer höheren Nutzungsintensität im Ver- gleich zum Status Quo, welche sich insbesondere in einem erhöhten Liefer- und Besucherverkehrsauf- kommen äußern wird. Zur Ermittlung der Auswirkungen wird ein Schalltechnisches Gutachten erarbei- tet. Die darin enthaltenen Empfehlungen und Umsetzungshinweise, zur verträglichen Einordnung der geplanten Nutzung im Hinblick auf die Nachbarschaft, insbesondere hinsichtlich der bestehenden Wohnnutzung, werden im Rahmen der Bauleitplanung berücksichtigt.
Zukünftig erfolgt die Zufahrt zum Parkplatz nicht mehr ausschließlich über die Stiftstraße, sondern vor- nehmlich über die Humboldtstraße. Für die Stiftstraße ist lediglich eine untergeordnete Ausfahrt für den Kundenverkehr sowie die Zu- und Abfahrt für den Lieferverkehr vorgesehen. Die geplante Erschließung führt somit voraussichtlich zu einer Entlastung der Stiftstraße, von der insbesondere die Anlieger profi- tieren. Zur Ermittlung weiterer Auswirkungen auf den fließenden Verkehr der umliegenden Hauptstra- ßen wird ein Verkehrsgutachten erstellt.
Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes ist eine Verbesserung des Ortsbildes durch die Sanierung des denkmalgeschützten Gebäudes und der Aufwertung umliegender Außenanlagen zu erwarten. Zudem wird mit der Neuanlage von Grünflächen und Baumpflanzungen eine Verbesserung für den Naturhaus- halt erwartet.
Der geplante, großflächige Einzelhandel verfügt über ein größeres Sortiment und verbessert dadurch die Nahversorgungssituation für umliegende Wohngebiete. Etwaige Auswirkungen auf bestehende Ein- zelhandelsstrukturen werden mittels eines Verträglichkeitsgutachtens im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes untersucht.
Durch das Bauleitplanverfahren erfolgt die Sicherung des untergenutzten, defizitären Standortes in In- nenstadtlage im Sinne einer Bestandssicherung und -fortschreibung. Demzufolge führt die Aufstellung des Bebauungsplanes zu einer nachhaltigen Aufwertung. Planungsalternativen bestehen, abgesehen von der „Nullvariante“, der Beibehaltung der aktuellen Situation, insofern nicht.
