November 2015 Projekt-Nr.: ZWB 15 0305
Entwurf
Bebauungsplan Nr. 110
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Inhaltsverzeichnis
Seite Deckblatt
Titelblatt
Inhaltsverzeichnis Anlagenverzeichnis
1 Veranlassung und Aufgabenstellung 6
2 Arbeitsunterlagen 7
3 Allgemeine Planungsgrundlagen 8
3.1. Anlass der Planung 8
3.2. Räumlicher Geltungsbereich 8
3.3. Bestehende planerische Situation 9
4 Planungsrechtliche Vorgaben 11
4.1. Landesplanung 11
4.2. Regionalplanung 11
4.3. Flächennutzungsplanung 11
4.4. Bebauungsplan 12
5 Städtebauliches Konzept 14
5.1. Bauweise 14
5.2. Erschließung und Verkehr 14
5.3. Stellplätze 14
5.4. Ver- und Entsorgung 14
5.5. Lage im Überschwemmungsgebiet 14
6 Festsetzungen zur baulichen Nutzung 16
6.1. Art der baulichen Nutzung 16
6.2. Maß der baulichen Nutzung 16
6.3. Höhenlage und Höhe der Gebäude 16
6.4. Überbaubare Grundstücksflächen 16
6.5. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 16
6.6. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur
und Landschaft 16
6.7. Anforderungen zum Bauen im Überschwemmungsgebiet 16
6.8. Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind 16
7 Weitere planungsrechtliche Belange 17
7.1. Altlasten 17
7.2. Immissionsschutz 17
7.3. Denkmalschutz 17
7.4. Bodenordnung 17
7.5. Wassergefährdende Stoffe 17
7.6. Radonschutz 17
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Lage des Plangebietes Abbildung 2: Luftbild
Abbildung 3: Geltungsbereich des rechtskräftigen VEP Nr.004 Abbildung 4: Auszug aus dem Flächennutzungsplan
Anlagenverzeichnis
Anlage 1 Planzeichnung mit Textfestsetzungen M 1:500
1 Veranlassung und Aufgabenstellung
Durch die Insolvenz der Baumarktkette "Praktiker" steht das inzwischen geräumte Objekt auf dem Flur- stück 573/15 Gemarkung Pölbitz zur Neuvermietung an.
Eine Nutzung durch ein nicht störendes Gewerbe aus dem Bereich Produktion, Lager und Logistik wäre möglich.
Da das Vorhaben auch den Zielen der Stadtplanung Zwickau entspricht, soll für diesen Bereich ein Be- bauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB aufgestellt werden.
Die G.U.B. Ingenieur AG, Hauptniederlassung Zwickau, wurde auf der Grundlage ihres Angebotes vom 02.03.2015 [1] von Herrn Albrecht Geißler mit Schreiben vom 26.03.2015 [2] mit folgenden Leistungen zum Leistungsbild Bebauungsplan beauftragt:
• Entwurf zur öffentlichen Auslegung,
• Plan zur Beschlussfassung,
• Vorabstimmungen mit Planungsbeteiligten und Fachbehörden,
• Vor- und Nachbereiten von planungsbezogenen Sitzungen, Koordinieren von planungsbeteilig- ten,
• Leistungen für die Drucklegung, Erstellen von Mehrausfertigungen für das Beteiligungsverfah- ren.
2 Arbeitsunterlagen
[1] G.U.B. Ingenieur AG, Hauptniederlassung Zwickau Angebot vom 02.03.2015
[2] Herr Albrecht Geißler
Auftragserteilung vom 26.03.2015
[3] Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege, (Bundesnaturschutzgesetz-BNatSchG) vom 29.Juli 2009 (BGBI. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 06. Dezem- ber 2011 (BGBI. I S. 2557)
[4] Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege im Freistaat Sachsen (Sächsisches Naturschutz- gesetz- SächsNatSchG) vom 06.Juni 2013
[5] Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. I S.
2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) [6] Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Plan-
zeichenverordnung 1990 – PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBI. 1991 S. 58, BGBI. III 213-1-6), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBI. I.S. 1509) [7] Regionalplan Südwestsachsen - Erste Gesamtfortschreibung-, Regionaler Planungsverband
Südwestsachsen, 2008
[8] Entwurf des Flächennutzungsplanes 2025 der Stadt Zwickau (Stand: 02/2013) [9] Landesentwicklungsplan 2013, beschlossen mit Erlass vom 12.07.2013
[10] „Radiologische Erfassung, Untersuchung und Bewertung bergbaulicher Altlasten“ (Altlastenka- taster) des Bundesamtes für Strahlenschutz.
[11] Sächsisches Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie, 01311 Dresden; Stellung- nahme vom 14.08.2015 im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB.
[12] Landestalsperrenverwaltung des Freistaates Sachsen, Stellungnahme vom 27.08. 2015 im Rah- men der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB.
[13] Landratsamt Zwickau, Stellungnahme vom 18.08.2015 im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs.2 BauGB
[14] Regionalverband Region Chemnitz, Stellungnahme vom 10.07.2015 im Rahmen der Beteili- gung nach § 4 Abs. 2 BauGB.
3 Allgemeine Planungsgrundlagen 3.1. Anlass der Planung
Durch die Insolvenz der Baumarktkette "Praktiker" steht das inzwischen geräumte Objekt auf dem Flur- stück 573/15 Gemarkung Pölbitz zur Neuvermietung an. Trotz intensiver Bemühungen ist eine Vermie- tung als Baumarkt derzeit nicht möglich. Auch Versuche andere nicht innenstadtrelevante Sortimente anzusiedeln sind gescheitert.
Eine Nutzung durch ein nicht störendes Gewerbe aus dem Bereich Produktion, Lager und Logistik wäre möglich. Hierzu gibt es aktuell zwei Interessenten, die sich aber nur niederlassen können, wenn das Objekt auch für Gewerbe zugelassen ist.
Der Stadtrat der Stadt Zwickau hat deshalb in seiner Sitzung am 26.03.2015 den Aufstellungsbeschluss über den Bebauungsplan Nr. 110, Zwickau-Pölbitz, Teilbereich Schubertstraße (ehem. Praktiker- Baumarkt) - Gewerbegebiet auf der Grundlage des § 13a BauGB gefasst.
3.2. Räumlicher Geltungsbereich
Das geplante Gewerbegebiet umfasst das Flurstück 573/15 Gemarkung Pölbitz und hat eine Größe von 20.818 m².
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist begrenzt mit dem Industriegleis im Westen, der Schubert- straße im Norden und durch das Flurstück 573/14 Gemarkung Pölbitz im Osten und Süden.
Abbildung 1: Lage des Plangebietes
Die Fläche des Grundstücks (zur Schubertstraße), die bereits im derzeit rechtskräftigen VEP Nr. 004
„Zwickau Leipziger Straße/ Schubertstraße“ als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist, wird aus dem Geltungsbereich herausgenommen, da keine Änderung der Festsetzung „Verkehrsfläche“ erfolgt.
Damit reduziert sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanes auf eine Größe von 20.375 m².
3.3. Bestehende planerische Situation
Der für die Aufstellung vorgesehene Bebauungsplan befindet sich im Stadtteil Pölbitz der Stadt Zwick- au. Das Flurstück 573/15 Gemarkung Pölbitz ist derzeit mit einer leerstehenden Handelseinrichtung und den dazugehörigen Stellplätzen (ehemals Praktiker-Baumarkt) bebaut und liegt an der Schubertstraße.
Für den Bereich besteht der rechtskräftige VEP Nr. 004, Zwickau Leipziger Straße/ Schubertstraße, welcher auch die angrenzenden Handelseinrichtungen umfasst. Für das Objekt selbst ist die Art der Nutzung "Baumarkt und Gartencenter" festgesetzt.
Abbildung 2: Luftbild Quelle: Luftbildkarte 2013, Stadtverwaltung Zwickau, Stadtplanungsamt
Abbildung 3: Geltungsbereich des rechtskräftigen VEP Nr. 004 (gelbe Fläche) und Plangebiet (rote Abgrenzung)
4 Planungsrechtliche Vorgaben 4.1. Landesplanung
Der Landesentwicklungsplan Sachsen trifft für das Plangebiet keine Aussagen. [9]
4.2. Regionalplanung
Der Regionalplan Südwestsachsen trifft für das Plangebiet keine Aussage. [7]
4.3. Flächennutzungsplanung
Im Entwurf des Flächennutzungsplans 2025 (Stand:02/2013) der Stadt Zwickau ist der Planungsbereich als sonstiges Sondergebiet Handel dargestellt. [8]
Laut § 8 Abs. 2 BauGB sind die Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Trotz mehrfacher Bemühungen konnte für das leerstehende Gebäude für die Nutzung „Baumarkt und Gartencenter“ kein Nachfolger gefunden werden. Daher hat sich die Stadt Zwickau entschlossen, auf dem Gelände eine gewerbliche Nutzung zu ermöglichen.
Die neue gewerbliche Nutzung der Fläche entspricht auch der Zielsetzung der Stadtplanung, da damit eine sinnvolle Umnutzung eines "Leerstandes" und gleichzeitig auch eine Reduzierung der Handelsflä- chen an diesem Standort erreicht werden.
Die Umnutzung orientiert sich an den westlich und nördlich anschließenden Gewerbegebieten.
In Absprache mit der Stadt Zwickau muss der o.g. Entwurf des Flächennutzungsplanes, dem es bisher an Rechtskraft mangelt, entsprechend geändert werden.
Abbildung 4: Auszug aus dem Flächennutzungsplan
4.4. Bebauungsplan
Gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 BauGB sind Bauleitpläne von den Gemeinden in eigener Verantwor- tung aufzustellen, sobald es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich wird.
Gemäß § 13a BauGB kann ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nah- verdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden.
Das Bebauungsplanverfahren kann daher als Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden, da es sich um Maßnahmen der Innenentwicklung, die in einem bereits überplanten Bereich liegen, handelt und die Voraussetzungen erfüllt sind:
• Die Anforderungen hinsichtlich der Größe der maximalen Grundfläche (< 20.000 m²) sind deut- lich erfüllt. Bei der maximal zulässigen GRZ von 0,8 beträgt die zulässige Grundfläche 16.300 m².
• Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung von FFH- und Vogelschutzgebieten bestehen nicht. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltprüfung nach dem Gesetz über die Umweltver- träglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht bedürfen, wird nicht begründet.
• Eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung und ein naturschutzfachlicher Ausgleich sind nicht notwendig, da Eingriffe, die aufgrund des „Bebauungsplans Nr. 110“ zu erwarten sind, im Sin- ne des § 1a Abs. 3 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren
• Mit dem Eintreten von Verbotsbeständen im Sinne des § 44 BNatSchG, die durch den „Bebau- ungsplan Nr. 110“ verursacht werden, ist nicht zu rechnen.
Da somit die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren vorliegen, gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB.
Gemäß § 13 Abs. 2 BauGB kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden.
Gemäß § 13 Abs. 3 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbe- richt nach § 2a BauGB, von den Angaben nach § 3 Abs. 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener In- formationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 BauGB und
§ 10 Abs. 4 BauGB abgesehen.
5 Städtebauliches Konzept 5.1. Bauweise
Der bestehende derzeit leerstehende Baukörper und die dazugehörigen Freiflächen werden weiterhin in dieser Form genutzt. Eine Änderung der Baugrenzen wird nicht vorgenommen.
5.2. Erschließung und Verkehr
Die bereits vorhandene verkehrliche Anbindung über die Schubertstraße an die Leipziger Straße wird beibehalten.
5.3. Stellplätze
Die bisher festgesetzten Anlagen für den ruhenden Verkehr waren auf den Betrieb des Baumarktes zu- geschnitten. Um die gewerbliche Entwicklung und Vermarktung des Standortes nicht zu behindern, wird diese zeichnerische Festsetzung herausgenommen. Nach § 12 BauNVO sind Stellplätze und Gara- gen in allen Baugebieten zulässig. Eine zeichnerische Festsetzung ist nicht zwingend notwendig.
5.4. Ver- und Entsorgung
Gasversorgung
Das Plangebiet ist an die städtische Gasversorgung angeschlossen.
Trinkwasserversorgung
Das Grundstück ist trinkwasserseitig erschlossen. Es besteht ein Vertragsverhältnis. Der vorhandene Hausanschluss wurde in DN 80 GG ausgeführt. Die vorhandene Trinkwasserversorgung wird beibehal- ten.
Löschwasserbereitstellung
Zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung (LWV) für das Gebiet des ehem. Praktiker-Baumarktes ist eine Löschwassermenge von 96 m³/h über eine Zeit von 2 Stunden notwendig.
Nach Aussage der Wasserwerke Zwickau kann über das öffentliche Versorgungsnetz eine Löschwas- sermenge von 48 m³/h vorgehalten werden. Im ehemaligen Baumarkt ist eine Sprinkleranlage installiert mit einem ständig gefüllten Vorratsbehälter von 262.000 l Wasser. Gemäß Schreiben des Feuerwehram- tes Zwickau vom 30.10.2015 an die Stadtverwaltung Zwickau kann damit von einer gesicherten LWV ausgegangen werden.
Abwasserentsorgung
Auch abwasserseitig ist das Grundstück erschlossen. Das anfallende Schmutzwasser kann direkt in die Schubertstraße abgeleitet werden.
Niederschlagswasser
Das Niederschlagswasser entwässert über ein vorhandenes privates Rigolensystem über das Flurstück 573/14 in den Mischwasserkanal in der Schubertstraße. Diese Konzeption wird beibehalten.
5.5. Lage im Überschwemmungsgebiet
er Mulde – Überschwemmungsbereich). Im Raumordnungsplan (Kap. 2.2.2 Hochwasserschutz) ist fest- gesetzt, dass eine Nachnutzung innerhalb der Vorranggebiete nur im Einzelfall zulässig ist (Z 2.2.2.1 und Z 2.2.2.3). In Vorbehaltsgebieten soll eine dem Hochwasserrisiko angepasste Nutzung (Z 2.2.2.2) erfolgen. [14]
Mit den zuständigen Behörden wurden diesbezüglich Abstimmungen getroffen. Die Landestalsperren- verwaltung erhebt in ihrer Stellungnahme vom 27.August 2015 keine Einwände. [12]
In Abstimmung mit dem Landratsamt Zwickau wird das festgesetzte Überschwemmungsgebiet in der Planzeichnung dargestellt. [13]
Die Anforderungen zum Bauen im Überschwemmungsgebiet gemäß § 78 WHG werden als Textfestset- zung in den Bebauungsplan aufgenommen.
6 Festsetzungen zur baulichen Nutzung 6.1. Art der baulichen Nutzung
Gemäß § 8 BauNVO i.V. m. § 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauNVO setzt der Bebauungsplan der Innenent- wicklung das Plangebiet als "eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe)" fest.
6.2. Maß der baulichen Nutzung
Die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) wird für das eingeschränkte Gewerbegebiet als Höchst- grenze gemäß § 17 BauNVO mit 0,8 festgesetzt. Die GRZ beinhaltet gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO Ga- ragen, Stellplätze und Zufahrten sowie Nebenanlagen. Somit sind mindestens 20% der Grundstücksflä- che freizuhalten und zu begrünen. Mit der Festsetzung wird dem Grundsatz des § 1a Abs. 2 BauGB Rechnung getragen (sparsamer Umgang mit Grund und Boden).
6.3. Höhenlage und Höhe der Gebäude
Die Begrenzung der Gebäude wird durch die maximale First- und Attikahöhe festgelegt.
6.4. Überbaubare Grundstücksflächen
In der Planzeichnung sind die überbaubaren Grundstücksflächen in Form eines Baufensters eingetragen.
6.5. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern
Die in dem Bebauungsplan ausgewiesenen "Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen" sind zu erhalten und dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen.
Die im Bebauungsplan ausgewiesenen Standorte für Baumpflanzungen sind zu erhalten, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang innerhalb des Grundstücks zu ersetzen.
Es sind stets Arten aus der angegebenen Pflanzliste zu verwenden.
6.6. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
Der Bebauungsplan überplant ein Ortsgebiet, welches dem Innenbereich gemäß § 34 BauGB zugeordnet werden kann. Damit ist ein Ausgleich für den planerischen Eingriff nach § 1a BauGB nicht erforderlich.
6.7. Anforderungen zum Bauen im Überschwemmungsgebiet
Das Plangebiet liegt in dem durch Rechtsverordnung festgesetzten Überschwemmungsgebiet „Zwickau- er Mulde“. In der Planzeichnung ist die Überschwemmungsgebietsgrenze nachrichtlich gekennzeichnet.
Es gelten die besonderen Schutzvorschriften für festgesetzte Überschwemmungsgebiete gemäß § 78 WHG.
Bauliche Maßnahmen (dies gilt entsprechend auch für Nebenanlagen) können nur zugelassen werden, wenn sie die Vorschriften des § 78 Abs. 3 Ziffer 1 bis 4 WHG erfüllen.
6.8. Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind
Für die im Plan befindlichen Anlagen der Ferngasleitung wird eine von jeglicher Bebauung freizuhal- tende Fläche festgesetzt.
7 Weitere planungsrechtliche Belange 7.1. Altlasten
Vorkommen von Altlasten sind nicht bekannt.
7.2. Immissionsschutz
Die Art der baulichen Nutzung ist im Bebauungsplan als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) festge- setzt. Zulässig sind Nutzungen, die nicht wesentlich stören (im Sinne von § 6 BauNVO). Das heißt, die geplante Nutzung wäre grundsätzlich auch in Mischgebieten zulässig.
Das nächstgelegene Wohngebäude Schubertstraße 21 befindet sich mit rund 85 m Abstand ausreichend weit vom GEe entfernt, so dass keine erheblichen Immissionsbeeinträchtigungen durch die geplante Nutzung zu erwarten sind.
7.3. Denkmalschutz
Fragen des Denkmalschutzes sind im Geltungsbereich nicht betroffen.
7.4. Bodenordnung
Zur Umsetzung der Planung ist kein bodenordnerisches Verfahren notwendig.
7.5. Wassergefährdende Stoffe
Aussagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen werden unter der Rubrik „Hinweise“ in den Bebauungsplan aufgenommen.
7.6. Radonschutz
Aussagen zum Radonschutz werden unter der Rubrik „Hinweise“ in den Bebauungsplan aufgenommen.
