60 Gesellschaftliche Ansprüche an den Lebens- und Erholungsraum
La valeur du paysage aux yeux des touristes et des residents: prix implicite et strategie de reconciliation
Nils Soguel et Alexandre Tangerini
Institut de hautes etudes en administration publique-1D HEAP, 21 Route de la Maladiere 1022 Chavannes-Lausanne
nsoguel@idheap.unil.ch
Resume
Ce projet vise
a
mesurer Ja valeur du paysage en tennes monetaires. La methode des prix hedonistes per- met de determiner dans quelle mesure une variation de la qualite du paysage influence le montant des loyers payes. Un echantillon de 510 appartements (403 pour les touristes et 107 pour les residents) est selectionne dans 6 stations alpines valaisannes. Tant la qualite des paysages naturels et construits de chaque station que l'acces au paysage depuis chaque appartement sont utilises comme variables explica- tives. Le principal defi consiste ä construire une variable retletant la qualite du paysage. La technique Macbeth est utilisee pour le relever. Les resultats montrent que les residents, comme les touristes, accep- tent de payer un loyer superieur pour beneficier d'un paysage nature! de rneilleure qualite. Les touristes sont pretsa
payer davantage pour un paysage construit de meilleure qualite.Situation initiale
Ce projet se concentre sur !es attentes des individus par rapport
a
la qualite du paysage (aspects esthe- tiques du paysage ä Ja fois nature! et construit, rnais aussi accessibilite du paysage nature(). II tente de saisir et de rnonetariser ces attentes ä travers l'irnpact sur les prix de location d'appartement payes par les residents et par les touristes.En effet, Ja qualite du paysage nature! (Je panorama) et Ja qualite du paysage construit (Je bäti) influen- cent Je choix des touristes comme des residents par rapport ä leur lieu de residence. Par consequent, et toutes choses egales par ailleurs, la demande d'appartement doit etre plus importante dans les stations offrant un plus beau paysage. Du coup, pour un stock donne de logements, le niveau des loyers doit y etre plus eleve. De Ja meme maniere, le loyer d'un apparternent offrant un plus large acces au paysage (etendue visible par analogie
a
une toile de cinema) doit etre plus eleve. D'autres caracteristiques lieesa
la structure des appartements,
a
leur localisation, ä leur environnement, aux equipernents collectifs sont egalement susceptibles d'influencer le loyer.Objectifs du projet
Mettre au point une methodologie pour rnesurer la qualite du paysage sous Ja forme d'une variable qui puisse ensuite etre utilisee cornrne variable explicative dans une etude des prix hedonistes (mesure cardinale de Ja qualite esthetique du paysage).
Appliquer cette rnethodologie pour rnesurer la qualite des paysages naturels et construits dans plu- sieurs stations alpines (obtention de deux variables de qualite du paysage de chacune des stations, une pour le paysage nature!, l'autre pour Je construit).
Utiliser !es variables ainsi obtenues, aux cötes d'autres, pour expliquer le niveau des loyers dans les stations par rapport ä deux groupes de population: les touristes et les residents (estimation de la fonc- tion - ou equation - des loyers hedonistes ).
Utiliser l 'equation ainsi estirnee pour evaluer le prix implicite - sous-jacent - du paysage et de sa qua- lite.
Buchecker, M. et al. (eds) 2008 61
Fa~on de proceder
La methode des prix hedonistes presume que Je prix d'un bien - tel qu'il peut etre observe sur un mar- che, comme le marche du logement - reflete l'utilite, non pas du bien en lui-meme, mais de ses caracte- ristiques intrinseques aux yeux du consommateur. Le prix du bien resulte donc de lajuxtaposition de prix implicites, par exemple la valeur du paysage. L'analyse econometrique permet de quantifier la relation entre Je prix et les caracteristiques du bien considere (ROSEN 1974; FREEMAN 1979). Dans notre cas, il est egalement necessaire de disposer d'une methodologie pour mesurer la qualite du paysage. Pour ce faire nous utilisons deux techniques complementaires: la technique MacBeth (measuring attractiveness by a categorical based evaluation technique) qui permet de definir des variables numeriques
a
partir de constats verbaux (BANA E COSTA et al. 2003) et Ja technique heuristique de la negociation silencieuse qui permet d'aboutira
un consensus ä l'interieur d'un groupe de personnes (P!CTET et BOLLINGER 2004).Les six stations alpines valaisannes considerees sont Anzere, Champery, Grimentz, Haute-Nendaz, Ovronnaz et Verbier. Un catalogue de variables explicatives potentiel a ete dresse comprenant le loyer (variable ä expliquer), ainsi que des variables structurelles (de l'immeuble et de l'appartement), locales, de voisinage et environnementales. Ces variables ont ensuite ete recensees aupres des agents immobi- liers, des autorites communales, des offices du tourisme et par nos propres soins pour 510 appartements (403 laues
a
des touristes et 107a
des residents).Pour !es variables de paysage, un groupe compose de representants de divers milieux parties prenantes a classe les photographies representant la vue dominante (pour le paysage nature!) et la place centrale (pour le paysage construit) de chaque station en fonction respectivement de leur beaute et de leur authen- ticite. II a ensuite ete demande
a
ces personnes de definir verbalement l'ecart qualitatif separant chaque paire de photosa
l'aide d'une echelle verbale (allant de «ecart nul»a
«ecart extreme»). La negociation silencieuse a ete utilisee pour obtenir un consensusa
l'interieur du groupe. Ces expressions verbales ont ensuite ete transformees en valeurs numeriques par Macbeth. Un indicateur d'acces au paysage (en termes de surface de paysage visible depuis chaque appartement) a egalement ete etabli par trigonome- trie (en tenant compte de l'angle d'ouverture et de la hauteur moyenne de l'appartement). L'analyse eco- nometrique, menee au moyen de la methode des moindres carres ordinaires, a ensuite permis d'etablir une relation statistique (la fonction de prix hedoniste) entre Je loyer et ]es caracteristiques intrinseques du logement.Resultats
Nos resultats montrent qu'il est possible d'evaluer de maniere relative la qualite du paysage, qu'il soit nature! ou construit. Le Tableau I indique, par exemple, que le groupe de parties prenantes consulte considere, sur une echelle allant de O
a
l, que le paysage nature] de Champery est le plus beau de 1 'echan- tillon et que ceJui de Haute-Nendaz est moins beau par rapporta
celui des autres stations considerees.Les resultats de l'analyse hedoniste montrent que pour une augmentation relative de la qualite du pay•
sage nature! de 0, 1 point, le loyer estime varie d'environ 2 % pour les touristes. II en est de meme pour les residents. Plus concretement, pour un appartement de 5 pieces, la qualite du paysage nature! de Ver- bier eleve Je prix de location
a
des touristes d'environ !000 francs par rapporta
un meme appartementTab. 1. Resultat de la mesure de la qualite du paysage nature] et du paysage construit des stations considerees (indice de O
a
1 ).Paysage nature! Paysage construit
Champery 1,00 Grimentz 1,00
Verbier 0,75 Champery 0,55
Ovronnaz 0,56 Anzere 0,45
Grimentz 0,44 Verbier 0,18
Anzere 0,19 Haute-Nendaz et Ovronnaz 0,00
Haute-Nendaz 0,00
62 Gesellschaftliche Ansprüche an den Lebens- und Erholungsraum
Haute-Nendaz Anz1:re Grimentz Ovronnaz Verbier Champery
10500 9500
~
ii
8500C
~ .; 7500 b1 6500
C .,
E: ... 5500
>,
..
.3
4500 35002500 ' '
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9
Qualile du paysage nature!
1 pii:ce 3 pieces 5 picccs
Fig. 1. Niveau de loyer paye par les touristes en fonction de la qualite du paysage de 6 stations.
situe
a
Anzere (Fig. 1). La difference est de 190 Francs entre les deux stations pour un appartement louea
des residents.Concemant la qualite du paysage construit, les resultats doivent etre consideres prudemment, car leur niveau statistique de significativite est faible.
Par contre, l'acces au paysage et d'autres variables expliquent significativement les differences de loyer. Ainsi notre analyse revele que touristes et residents apprecient de se retrouver
a
distance des prin- cipales infrastructures de la station (dispositiona
payer positive pour se retrouvera
l'ecart du centre de la station, des remontees mecaniques et des magasins d'alimentation). De plus, plus les pistes de ski et les ehern ins de randonnee pedestre sont longs, plus les touristes sont disposesa
payer un loyer eleve. Ces deux variables n'influencent cependant pas Ja disposition des residentsa
payer leur loyer.Domaine d'application de ces resultats
Les resultats chiffres sont specifiques au contexte puisqu'ils reposent sur la mesure d'une qualite de paysage qui varie d'un site ä l'autre. Cependant, le constat que residents et touristes sont sensibles ä la qualite du paysage dans leurs choix quotidiens (par exemple disposition ä payer pour un logement) est generalisable. II en va de meme des constats par rapport aux infrastructures des stations.
Signification des resultats pour la pratique
Les resultats nous permettent de mettre en lumiere un certain nombre de convergences et de divergences entre les interets des deux groupes de population etudies dans une perspective de durabilite touristique.
II convient de preter attention aux projets d'extension des stations: en effet, les preferences sont positives par rapport
a
l'eloignement des principales infrastructures, meme si Ja disposition ä payer des residents pour vivre ä distance de ces infrastructures est bien plus elevee que celle des touristes. II faut donc preter attention aux projets d'extension des stations qui pourraient ainsi engendrer un cercle vicieux, repoussant toujours plus loin du centre les residents. Un tel developpement aurait des consequences nefastes sur les finances communales, sur la vie \ocale ou encore sur l'environnement.Les loyers sont positivement influences par la qualite du paysage: les deux groupes sont en effet sensibles ä la preservation d'un paysage nature\ de qualite. Touristes comme residents paient davantage de loyer lorsque la qualite du paysage est superieure. Ainsi d'eventuels conflits d'interet entre ces deux groupes ne devraient pas apparaitre.
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La longueur des pistes et des sentiers pedestres a egalement une inßuence positive sur les loyers payes par les touristes: un developpement dans ce domaine est considere favorablement par les touristes {prix implicite positit), alors que les residents y sont visiblement indifferents (pas d'influence sur Je loyer paye).
La qualite du paysage construit est aussi consideree positivement par les touristes: un prix implicite positif pour un construit authentique semble exister chez les touristes. Par contre, Je prix implicite est negatif chez !es residents. Cela laisse augurer d 'une preference des seconds pour un construit fonctionnel, meme si cela doit se faire au detriment de l'authenticite.
Bibliographie
Ouvrages cites:
BANA E CoSTA, C.A.; DE CoRTE, J.-M.; VANSNICK, J.-C., 2003: MacBeth, London School of Economics, Working Paper 03.56, London.
FREEMAN, A.M., 1979: The hedonic price approach to measuring demand for neighbourhood characteristics, In SEGAL, D. (ed), Studies in Urban Economics. New York, Academic Press. 52-77.
P1cTET, J.; BOLUNGER, D., 2004: The silent negotiation or How to obtain collective information for group MCDA without excessive discussion, mimeo, Lausanne.
ROSEN, S., 1974: Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition, Journal of Poli- tical Economy, 82, 34-55.
Publications parues et a paraitre des auteurs sur le theme:
SoGUEL, N.; MARTIN M.J.; TANGERINI A., 2008: The Impact of Housing Market Segmentation between Tourists and Residents on the Hedonic Price for Landscape Quality, Swiss Journal of Econornics and Statistics (ä paraitre).
SOGUEL, N.; TANGERINI A.; PICTET, J., 2007: How to measure scope variables when no rnetric exists: application to landscape quality measurement and hedonic price evaluation, Revue d'Economie Politique, 117, 5: 829-844.
TANGERINI, A.; SOGUEL, N., 2008: Monetäre Evaluation der Landschaftsqualität, v/d/f Hochschul Verlag AG, Zürich.
TANGERINI, A.; SoGUEL. N., 2004: Evaluation monetaire de la qualite du paysage, Working paper 6. 2004, IDHEAP, Chavannes-Lausanne.
Pour avoir des inforrnations actualisees sur les publications, veuillez consulter la page sur le projet:
http://www.idheap.ch/idheap.nsf/go/ A9C4992ACC2075AAC 1256B8A0037 B779?0pen0ocument&lng=de
