Archiv "Mieterhöhungen (I)" (27.08.1990)

LESERDIENST

DEUTSCHES ÄRZTEBLATT

I

— darüber wird immer wie- der zwischen Mietern und Vermietern gestritten. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die derzeit geltenden rechtlichen Grund- lagen.

Die früher zulässige soge- nannte Änderungskündigung des Vermieters ist abge- schafft worden. Die Kündi- gung eines Mietverhältnisses zum Zwecke der Mieterhö- hung ist jetzt nicht mehr zu- lässig (§ 1 MHG). Ein Ver- mieter kann statt dessen eine Erhöhung des Mietzinses nur noch nach Maßgabe der Be- stimmungen des MHG ver- langen, das heißt die Miete nur noch dann (einseitig) er- höhen, wenn

1) die zur Zeit vom Mie- ter gezahlte Miete unter der ortsüblichen Miete liegt (§ 2 MHG);

2) vom Vermieter be- stimmte bauliche Maßnah- men durchgeführt wurden;

3) sich die Betriebskosten des Hausgrundstücks nach Abschluß des Mietvertrags erhöht haben (§ 4 MHG);

4) sich die Kapitalkosten des Hausgrundstücks nach Abschluß des Mietvertrags erhöht haben (§ 5 MHG).

Das Recht, aus einem der genannten Gründe eine Miet- erhöhung zu verlangen, steht dem Vermieter nicht zu, so- weit und solange eine Erhö- hung durch Vereinbarung mit dem Mieter ausgeschlossen ist oder der Ausschluß sich aus den Umständen, insbe- sondere der Vereinbarung ei- nes Mietverhältnisses auf be- stimmte Zeit mit festem Mietzins, ergibt (§ 1 MHG).

Unberührt bleibt das Recht des Vermieters, mit dem Mie- ter nach Abschluß des Miet- vertrages und während des Bestehens des Mietverhält- nisses eine Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag aus- zuhandeln und zu vereinba- ren (§ 10 MHG).

Zulässig ist auch — mit

Einschränkungen - die Ver- einbarung einer sog. Staffel- miete, wonach der Mietzins für bestimmte Zeiträume in

unterschiedlicher Höhe im Mietvertrag schriftlich festge- legt wird (§ 10 MHG).

Mieterhöhung in Anpassung an die orts- übliche Miete (§ 2 MHG)

Der Gesetzgeber hat im MHG bestimmte Vorausset- zungen festgelegt, die erfüllt sein müssen, damit eine Miet- erhöhung zulässig wird. Zu- sätzlich gelten konkrete Formvorschriften, die einge- halten werden müssen, um ei- ne Mieterhöhung durchzuset- zen. Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu ei-

ner Erhöhung des Mietzinses verlangen wenn,

• der Mietzins — von Er- höhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG abgesehen — seit einem Jahr unverändert ist

• und der verlangte (hö- here) Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart worden sind — von Erhöhungen nach

§ 4 MHG abgesehen;

• der Mietzins für die be- treffende Wohnung sich durch die beabsichtigte Miet- erhöhung innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren — von Erhöhungen nach den

§§ 3 bis 5 MHG abgesehen — nicht um mehr als 30 Prozent erhöht.

Der Vermieter muß sei- nen Anspruch auf eine Erhö- hung des Mietzinses gegen- über dem Mieter schriftlich formulieren und begründen.

Zur Begründung der Mieter- höhung kann der Vermieter:

• Bezug nehmen auf eine Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde (Mietspiegel);

• verweisen auf ein mit Gründen versehenes Gutach- ten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverstän- digen oder

• hinweisen auf entspre- chende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen.

Stimmt der Mieter der ge- wünschten Erhöhung nicht innerhalb von zwei Kalender- monaten zu, kann der Ver- mieter bis zum Ablauf von weiteren zwei Monaten auf Erteilung der Zustimmung bei dem örtlichen Amtsge- richt klagen. Ist die Klage er- hoben worden, jedoch nach Auffassung des Gerichts das zugrundeliegende Erhö-

hungsverlangen nicht wirk- sam, so kann der Vermieter ein wirksames Erhöhungsver- langen noch im Rechtsstreit nachholen; dem Mieter steht auch in diesem Fall die ge- nannte Zustimmungsfrist zu, die erst durch die Nachho- lung im Rechtsstreit zu laufen beginnt. Ist die Zustimmung erteilt, dann schuldet der Mieter den höheren Mietzins von Beginn des dritten Kalen- dermonats an, nachdem die Erhöhung verlangt wurde.

Mieterhöhung wegen baulicher Maßnahmen (§ 3 MHG)

Wenn der Vermieter bau- liche Maßnahmen oder Än- derungen in der Wohnung beziehungsweise im Haus durchführt, so kann er unter bestimmten Voraussetzungen elf Prozent der dafür aufge- wendeten Kosten auf die Miete schlagen. Vorausset- zung ist, daß der Vermieter

• von sich aus und auf seine Kosten bauliche Maß- nahmen durchgeführt hat, die

4) den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen,

2) die allgemeinen Wohn- verhältnisse auf die Dauer verbessern oder

3) nachhaltig Heizenergie einsparen helfen,

• oder andere bauliche Änderungen auf Grund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt hat.

Für die Berechnung der aufgewendeten Kosten gilt folgendes:

1) Sind die baulichen Än- derungen für mehrere Woh- nungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemes- sen auf die einzelnen Mieter aufzuteilen.

2) Werden die Kosten für die baulichen Änderungen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so ver- ringert sich der Erhöhungsbe- trag nach Ziffer 1; konkret:

um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, der sich für den Ursprungsbetrag des Darlehens aus dem Unter- schied im Zinssatz gegenüber dem marktüblichen Zinssatz für erststellige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendi- gung der Maßnahmen ergibt.

Werden Zuschüsse oder Dar- lehen zur Deckung von lau- fenden Aufwendungen ge- währt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Lei- stung für die baulichen Ände- rungen stehen einem Darle- hen aus öffentlichen Haus- halten gleich.

4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zu- schüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen ge- währt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die Wohnungen aufgewende- ten Kosten aufzuteilen.

Ein Vermieter soll Mieter vor Durchführung der Maß- nahmen nach Absatz 1 auf die voraussichtlich entstehen- den Kosten und die zu erwar- tende Mieterhöhung hinwei- sen. Damit soll der Mieter frühzeitig in die Lage versetzt werden, sich auf die erhöhte Miete einzustellen oder das

Mieterhöhungen (I)

Dt. Ärztebl. 87, Heft 34/35, 27. August 1990 (71) A^-2569

Börsebius: Vorsicht Finanzhaie — Adel verpflichtet zu gar nichts

Mietverhältnis zu kündigen.

Unterläßt ein Vermieter die Benachrichtigung, so braucht der Mieter die erhöhte Miete erst 3 Monate später zu zah- len. Um die Mieterhöhung wirksam vorzunehmen, ist der Anspruch schriftlich geltend zu machen, zu berechnen und zu erläutern.

Die Mieterhöhungserklär- gung des Vermieters hat die Wirkung, daß vom Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an der erhöhte Miet- zins an die Stelle des bisher zu entrichtenden Zinses tritt.

Wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten abgegeben, so tritt diese Wirkung erst von Beginn des übernächsten Mo- nats an ein. Diese Fristen ver- längern sich um 3 Monate, wenn der Vermieter die vor- aussichtliche Erhöhung nicht mitgeteilt hat oder die tat- sächliche Mieterhöhung ge- genüber dieser Mitteilung um mehr als zehn Prozent nach oben abweicht.

• Fortsetzung und Schluß folgt

Sonderdruck Ratgeber Nr. 5, Kölner Vermieter-Vereine Venloer Straße 703 5000 Köln 30 Bickendorf

Zuwachs in der Ärzte-Sparte

Die Vereinte Krankenver- sicherung AG, Hauptverwal- tung München, vermeldet in der Ärzte-Gruppenversiche- rung für 1989 ein positives Er- gebnis. So wuchsen die Versi- cherten-Bestände um 8,4 Pro- zent (im Vorjahr: +3,5 Pro- zent); die Beiträge nahmen um 10,4 (4,4) Prozent zu. Da- gegen war der Schadenver- lauf ungünstiger als progno- stiziert: Die Schäden stiegen etwas stärker als die Beiträge, und zwar um 11,4 (9,7 Pro- zent). Die Schadenquote er- höhte sich damit um 0,7 Pro- zentpunkte auf 80,6 Prozent.

Im Bereich Zahnbehand- lung/Zahnersatz wurden 1989 an Erstattungsleistungen 20,4 Prozent mehr als im Vorjahr

„Das Verwalten und Meh- ren von fremden Vermögen gehört zu den ehrenvollsten Aufgaben überhaupt." Der Spruch ist nicht von mir, so würdevoll bekäme ich den ver- mutlich auch nicht hin. Nein, dieser Spruch steht als Leitsatz in einem Prospekt der „Baro- nin von Reichenau Vermö- gensverwaltung", direkt unter dem Familienwappen („since 1462") derer von Reichenau.

So edel sich der Prospekt liest, mit Familienchronik und allen Schikanen aus der Bör- senglitzerwelt, so profan ist der Geschäftszweck der „Ba- ronin von Reichenau Vermö- gensverwaltung" Düsseldorf, mit Dependancen in Luxem- burgund Los Angeles, versteht sich.

Es geht der Gesellschaft nach meinem Eindruck eher darum, börsenunerfahrene Anleger mit adligem Glitzer und Glamour zu blenden. Im Prospekt wimmelt es von All- gemeinplätzen wie beispiels- weise „Das langfristige Ziel unserer Anlagephilosophie ist

aufgewandt; der Beitragszu- wachs lag bei 9,4 Prozent.

Die Vereinte Versiche- rungsgruppe hat wegen des ungünstigen Schadenverlaufs für die zweite Hälfte 1990 in einigen Tarifen Prämienerhö- hungen angekündigt. EB

Bei Hypotheken Steuern sparen

Bauherren lassen sich Hy- potheken oft nicht zu 100 Prozent, sondern mit einem Abschlag auszahlen. Dann sind die laufenden Zinsen niedriger. Vorteil des Dis- agios bei der Eigenheim-Fi- nanzierung: Ist es vor dem Einzugstermin fällig, kann es von der Steuer abgesetzt wer- den. Der Abschlag muß in an- gemessener Relation zu den Zinsen stehen. News

der Werterhalt und die Ver- mehrung des verwalteten Ver- mögens durch flexible Investi- tionspolitik in Aktien, fest- verzinslichen Wertpapieren und Kapitalversicherungen."

Schon der Begriff Kapitalver- sicherungen ist in echten Bör- sianerkreisen völlig unüblich, findet sich aber gleichwohl bei dubiosen Finanzadressen öf- ters vor. Aber mal schauen, ob die personelle Besetzung der

„Baronin von Reichenau Ver- mögensberatung" und deren bisherige Geschäftspolitik den höchsten Ansprüchen des ei- genen Prospektes genügt, viel- leicht hilft das schon mal wei- ter.

Ein Rückblick in die Histo- rie läßt fürs erste nichts Gutes erahnen. Bereits 1989 vermit- telte die feine Düsseldorfer Gesellschaft „Austin Equities Inc." — Penny Stocks. Mit Pen- ny Stocks verbinden aufgeklär- te Anleger nicht zu Unrecht meist ganz windige Geschäfte.

Auch der neueste Knüller der feinen Düsseldorfer Adresse läßt nichts Gutes ahnen. Die

„Common Shares" der „Space Wif Corp., Los Angeles" wer- den zum Stückpreis von 1,50 US-Dollar unter die Leute ge- bracht. 180 Tage nach Zeich- nung garantiert die B.v.R. die Rückzahlung der Einlagesum- me und eine Rendite von 14 Prozent. Bloß dumm, daß in diesem Wert nach Angaben der Commerzbank keinerlei Börsenumsatz stattfindet, also im Grunde auch kein Markt- wert festzustellen ist.

Die B.v.R. versucht dar- über hinaus, zweifelnde Kun- den damit zu beruhigen, daß zur Sicherung der Anlegergel-

Leserservice Wenn Sie eine moglicherweise dubiose Ka- pitalanlage prüfen lassen wollen, können Sie sich ger- ne an den Autor wenden.

Schreiben Sie an Diplom- Okonom Reinhold Rom- bach, Rudolfweg 3, 5000 Köln 50.

der in Luxemburg 10 Millio- nen Mark bei der UCL-Bank lägen. Nach Angabe des Bran- chendienstes „Kapital-markt- intern" ist das Geld aber nie in Luxemburg angekommen.

Mancher Anleger mag sich vielleicht immer noch von klin- genden Namen blenden las- sen. Und es ist ja auch wahr, daß eine leibhaftige Baronin Geschäftsführerin der wohl- feilen Gesellschaft ist. Im Handelsregister steht's dann ganz genau: „Geschäftsführe- rin Maria Anna Liselotte Ste- phanie Baronin von Reiche- nau, Rentnerin in Bad Kissin- gen". Verarmter Adel, ver- armte Anleger, welch kitschi- ge Konstruktion. Wenn's bloß nicht so traurig wäre.

Börsebius

Rhön-Klinikum AG will expandieren

Die Rhön-Klinikum AG in Neustadt an der Saale will die gute Ertragsentwicklung nut- zen, um sich in der DDR zu engagieren. Mit dem Herz- zentrum der Leipziger Karl- Marx-Universität wurde eine Kooperationsvereinbarung getroffen. Leipzig hat die größte Klinik für Herzchirur- gie in der DDR. Auch in Wei- mar, Meiningen und Gera sollen Kooperationsverträge geschlossen werden.

Wesentliche Vorhaben der nächsten Jahre sind der Erwerb der Deutschen Klinik für Diagnostik (Wiesbaden), der Bau von zwei Herzzen- tren in Karlsruhe und Hanno- ver sowie die Errichtung ei- ner Neurologischen Klinik in der Nähe von Ingolstadt.

Der Jahresüberschuß der Rhön-Klinikum AG lag 1989 bei 5,5 Millionen DM. Im Vor- jahr waren es 5,1 Millionen DM. Die Umsatzerlöse stiegen um vier Prozent auf 100,7 Mil- lionen DM. In Sachanlagen in- vestierte die Aktiengesell- schaft 21,8 und in Finanzanla- gen 36,6 Millionen DM. Das Grundkapital ist von fünf auf fünfzehn Millionen DM aufge- stockt worden. EB A-2570 (72) Dt. Ärztebi. 87, Heft 34/35, 27. August 1990