METTMANNER BAUVEREIN EG GESCHÄFTSBERICHT METTMANNER BAUVEREIN EG

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METTMANNER BAUVEREIN EG 2020

GESCHÄFTSBERICHT

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EINFÜHRUNG

Grußwort des Vorstands 4

DIE GENOSSENSCHAFT

Unsere Genossenschaft 6

Organe unserer Genossenschaft 7

GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND RAHMENBEDINGUNGEN

Gesamtwirtschaftliche Lage 14

Immobilienmarkt 15

Kapitalmarkt 18

GESCHÄFTSVERLAUF

Historie 22 Mitgliederwesen und Geschäftsmodell 26 Personal und Organisation 30 Modernisierung, Instandhaltung und Neubautätigkeit 32

Digitalisierung 36

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

Neuer Vorsitzender 40

JAHRESABSCHLUSS

Bilanz 46 Gewinn- und Verlustrechnung 50 Anhang 54 Lagebericht

Gegenstand des Unternehmens 64 Geschäftsverlauf 64 Darstellung der Lage 67 Risiko- und Chancenbericht 72 Prognosebericht 74

INHALT

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Sehr geehrte Mitglieder,

Geschäftspartner und Freunde der Mettmanner Bauverein eG, der Vorstand legt den Geschäftsbericht sowie den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020 vor.

Gemeinsam sind wir der Auffassung, im abgelaufenen Geschäfts- jahr 2020 wiederum erfolgreiche und richtungsweisende Arbeit für unsere Genossenschaft geleistet zu haben. Im Mittelpunkt unseres Handelns stand dabei die weitere wirtschaftliche Stärkung, verbunden mit der nachhaltigen, organisatorischen Weiterentwicklung der Mettmanner Bauverein eG, sowie die Zufriedenheit unserer Mitglieder und Mieter. Die größten Herausforderungen lagen dabei im Umgang mit den durch die Corona-Pandemie hervorgerufenen Widrigkeiten. Allen Mitgliedern unseres Aufsichtsrates sind wir zu großem Dank für die hervorragende Zusammenarbeit verpflichtet.

Auch in einem bedingt durch die Corona-Pandemie außergewöhn- lich schwierigen Geschäftsjahr haben sie unsere Tätigkeit stets konstruktiv begleitet und kritisch gewürdigt. Beim langjährigen Aufsichtsratsvorsitzenden Jan Söffing, der im Dezember 2020 nach fast einem Jahrzehnt des Vorsitzes diesen abgegeben hat, bedanken wir uns ganz herzlich. Nicht nur seine Aufsicht, sondern auch sein Rat verbunden mit seiner juristischen und politischen Erfahrung waren dem Vorstand stets eine große Hilfe und Unterstützung. Darum freuen wir uns, dass Jan Söffing sein Aufsichtsratsmandat weiterhin zum Wohle unserer Genossen- schaft wahrnimmt. Mit seinem erfahrenen Nachfolger Norbert Molitor ist es uns gelungen, eine zukunftsweisende Nachfolge- regelung zu finden. Beiden wünschen wir weiterhin viel Erfolg und Freude bei der Ausübung ihrer verantwortungsvollen Ehrenämter.

Lob und Anerkennung sprechen wir aber auch unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern aus, die sich trotz aller Schwierigkeiten und Einschränkungen mit großer Einsatzfreude und Flexibilität um die Belange der Mitglieder und Mieter der Mettmanner Bauverein eG gekümmert haben. Ebenso bedanken wir uns für das Vertrauen unserer Mitglieder und Mieter, die in

Der Vorstand sagt Danke!

GRUSSWORT DES VORSTANDS

Mettmanner Bauverein eG Geschäftsbericht 2020

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dieser außergewöhnlich schwierigen Zeit mit wachem Auge und offenem Ohr in unseren Wohnungs- beständen leben. Die Unterstützung und das Vertrauen unserer zahlreichen Geschäftspartner aus den unter- schiedlichsten Wirtschaftsbereichen sollen an dieser Stelle ausdrücklich nicht unerwähnt bleiben. Auch danken wir dem Verband der Wohnungs- und Immobilien- wirtschaft Rheinland Westfalen e.V. für die stets gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit und Beratung.

Das Jahr 2020 sollte für die Mettmanner Bauverein eG die Fortsetzung der erfolgreichen Neuausrichtung darstellen. Die Rahmenbedingungen waren in vielen Bereichen positiv und wir sind wiederum schwungvoll gestartet. Der erste Lockdown hat uns zunächst stark eingebremst, nicht jedoch an erfolgreicher Arbeit gehindert. Die Erholungsphase der Sommermonate hat es uns erlaubt, wieder deutlich an Fahrt aufzu- nehmen. Leider sahen wir uns zu Jahresende mit den Einschränkungen des zweiten Lockdowns konfrontiert.

Welches die Auswirkungen im Jahr 2021 für uns sein werden, können wir mit Blick auf die Unwägbarkeiten der dritten Pandemiewelle aber auch einer möglicher- weise erfolgreichen Impfstrategie derzeit noch nicht abschließend beurteilen.

Wir wünschen Ihnen, dass Sie gesund bleiben und die Hoffnung auf eine alsbaldige Verbesserung der Lage nicht aufgeben in dieser für uns alle nicht einfachen Zeit.

Mettmann, Mai 2021 Der Vorstand

Einführung

Thomas Gundlach Christoph Erven

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UNSERE GENOSSENSCHAFT

FIRMA Mettmanner Bauverein eG

SITZ DER FIRMA Mettmann, Neanderstr. 103

GRÜNDUNG 03. August 1905

GENOSSENSCHAFTSREGISTER Amtsgericht Wuppertal, GnR 244

SATZUNG Die aktuelle Satzung ist in der Mitgliederversammlung vom 09. Juni 2010 beschlossen worden.

GESCHÄFTSJAHR 01. Januar – 31. Dezember

Was dem Einzelnen nicht möglich ist, das schaffen viele.

Friedrich Wilhelm Raiffeisen (1818 bis 1888)

Mitbegründer der genossenschaftlichen Bewegung in Deutschland Mettmanner Bauverein eG Geschäftsbericht 2020

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MITGLIEDERVERSAMMLUNG

Die Einladung zur Mitgliederversammlung erfolgt durch eine den Mitgliedern zugestellte schriftliche Mitteilung oder durch Bekanntmachung in der Mettmanner Aus- gabe der „Rheinische Post“.

AUFSICHTSRAT

Der Aufsichtsrat besteht satzungsgemäß aus mindestens 6 Mitgliedern. Die Amtsdauer beträgt jeweils 3 Jahre, wobei jährlich ein Drittel seiner Mitglieder ausscheidet und neu gewählt werden muss.

Jan Söffing Vorsitzender *)

AR-Mitglied seit: 19.06.2011 zuletzt gewählt am: 14.12.2020

Katja Scholten

AR-Mitglied seit: 24.06.2019 zuletzt gewählt am: 24.06.2019 Robert Pawelczyk

Schriftführer

ORGANE UNSERER GENOSSENSCHAFT

Die Genossenschaft

*) bis 14.12.2020 **) seit 14.12.2020

Norbert Molitor Vorsitzender **)

Oliver Bormann Stv. Vorsitzender

Ilka Dreyer

Gundhild Harre

Kristina Hucklenbruch

Marc Ratajczak

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VORSTAND

Nach der Satzung besteht der Vorstand aus mindestens 2 Personen, die Mitglieder der Genossenschaft sein müssen und für die Dauer von bis zu 5 Jahren vom Aufsichtsrat bestellt werden.

Im Geschäftsjahr waren zu Vorstandsmitgliedern bestellt:

Thomas Gundlach (Sprecher des Vorstandes) Christoph Erven (Vorstand)

FINANZAUSSCHUSS

Robert Pawelczyk (Vorsitzender) Katja Scholten

BAUAUSSCHUSS

Kristina Hucklenbruch (Vorsitzende) Oliver Bormann

Marc Ratajczak

AUSSCHUSS FÜR WOHNUMFELD UND GENERATIONEN

Marc Ratajczak (Vorsitzender) Gundhild Harre

Ilka Dreyer (Stv. Vorsitzende) Gundhild Harre

Jan Söffing

Ilka Dreyer (Stv. Vorsitzende) Kristina Hucklenbruch

Der Aufsichtsrat hat 3 Ausschüsse gebildet:

Die Genossenschaft

Oliver Bormann (Stv. Vorsitzender) Jan Söffing

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GESCHÄFTS- BERICHT

2020

1. Gesamtwirtschaftliche Lage und Rahmenbedingungen 2. Geschäftsverlauf

3. Bericht des Aufsichtsrates

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GESAMT-

WIRTSCHAFTLICHE LAGE UND RAHMEN- BEDINGUNGEN

Gesamtwirtschaftliche Lage und Rahmenbedingungen

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Bruttoinlandsprodukt BIP (% zum Vorjahr) Verbraucherpreise/Inflation (% zum Vorjahr) Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war

im Jahr 2020 geprägt von der Corona-Pandemie. Der Ausbruch der Pandemie und der erste Lockdown im Frühjahr führten zu einem historischen Einbruch des Bruttoinlandsprodukts im 2. Quartal 2020 um 9,8 Pro- zent. Die Erholung im Sommer wurde zum Jahresende durch die zweite Corona-Welle und den erneuten Lock- down gebremst. Insgesamt ist die Wirtschaftsleistung in Deutschland im Jahr 2020 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Vergleich zum Vorjahr um fast fünf Prozent eingebrochen. Damit ist die deutsche Wirtschaft nach einer zehnjährigen Wachstumsphase wieder in eine tiefe Rezession gerutscht.

Die Prognose des wirtschaftlichen Erholungsprozesses ist mit hohen Unsicherheiten behaftet, da die Dauer und wirtschaftlichen Auswirkungen der zweiten Lock- down-Phase bisher noch nicht absehbar sind und zudem die Wirtschaftsdaten der entscheidenden Monate November und Dezember 2020 bislang noch nicht in ausreichendem Umfang vorliegen. Die Bundes- regierung hat ihre Konjunkturprognose für die deutsche Wirtschaft Anfang des Jahres deutlich gesenkt. 2021 werde die Wirtschaft statt der ursprünglich erwarteten 4,4 Prozent – angesichts der neuerlichen Einschränkun- gen – nur um drei Prozent zulegen. Allerdings kam die deutsche Wirtschaft 2020 mit einem Rückgang des BIP um - 4,8 Prozent voraussichtlich deutlich besser durch die Coronakrise als der europäische Durchschnitt (alle 27 EU-Staaten –7,5 Prozent).

Der plötzliche und gravierende Einbruch der Wirtschafts- leistung setzte den Arbeitsmarkt massiv unter Druck.

Die Zahl der Arbeitslosen stieg auf 5,9 Prozent (2019 und 2018: 4,9 Prozent. Die Auswirkungen des verschärften Lockdowns im Winter 2020/2021 auf die Zahl der Arbeits- losen werden sich erst im Laufe des Jahres 2021 zeigen.

Trotzdem wird der allmähliche Erholungsprozess der Wirtschaft bereits für einen Rückgang der registrierten Arbeitslosigkeit sorgen.

GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE

Nachdem die Verbraucherpreise seit 2018 stetig zurück- gegangen sind, steigt die Inflationsrate seit Beginn des Jahres 2021 leicht an. Die Deutsche Bundesbank rechnet für das laufende Jahr mit einer durchschnittlichen Inflationsrate von zwei Prozent. Die Gründe für den Anstieg sind in zwei einmaligen Sondereffekten zu sehen: der Rücknahme der Mehrwertsteuer-Ermäßigung sowie höheren Energiekosten durch die neue CO2- Abgabe zum Jahreswechsel. Die Preissteigerung kann zusammen mit der Ressourcenverknappung in der Bauwirtschaft zu Verzögerungen bei Modernisierungen und bei Neubauprojekten führen. Schon jetzt ist ein eklatanter Mangel an Bauholz festzustellen.

Quellen: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und

-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6

2019 2020

2018

Arbeitslosenquote (% zum Jahresende)

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Wie aus den Angaben des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hervor- geht, musste die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2020 rund 11,1 Prozent der gesamten Brutto- wertschöpfung erzeugte, leichte Einbußen hinnehmen und verlor im Vorjahresvergleich 0,5 Prozent ihrer Wirtschaftsleistung. Trotz des leichten Wertschöpfungs- rückgangs beweisen die Immobiliendienstleister auch im Krisenjahr 2020 ihre stabilisierende Funktion für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2020 eine Bruttowertschöpfung von 335 Milliarden Euro. Der Wohnungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren überdurchschnittlich und stieg um 2,1 Prozent. In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2020 rund 236 Milliarden Euro. Anteilig konnte der Wohnungsbau seine Position innerhalb der Bauinvestitionen weiter ausbauen. 2020 flossen 61 Prozent der Investitionen in den Neubau und die Modernisierung von Wohnungen. Zehn Jahre zuvor hatte der Anteil bei 56 Prozent gelegen. Trotz der anhaltenden Preissteigerung werden die Wohnungsbau- investitionen auch 2021 Motor der Bauwirtschaft bleiben: Nach Schätzung der Institute dürften sie um rund 1,5 Prozent steigen.

IMMOBILIENMARKT

Mehr Wohnungsbaugenehmigungen

Im Jahr 2020 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 374.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 3,7 Prozent mehr Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor.

Mehr Wohnungen wurden 2020 sowohl beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern (+5,2 Prozent) als auch im Geschosswohnungsbau (+3,5 Prozent) auf den Weg gebracht. Beim Geschosswohnungsbau zeigte sich eine gespaltene Dynamik. Während die Zahl neuer Mietwohnungen deutlich zulegte (+10,8 Prozent), brach die Zahl genehmigter Eigentumswohnungen spürbar ein (-5,6 Prozent). Insgesamt kann bei einem Ge- nehmigungsvolumen von rund 374.000 Wohnungen im Jahr 2020 davon ausgegangen werden, dass etwa 196.000 dieser neu genehmigten Wohnungen aller Voraussicht vermietet werden. Dies sind 52 Prozent der Baugenehmigungen des Jahres 2020.

Erfolg hat drei Buchstaben: tun

Johann-Wolfgang von Goethe (1749 bis 1832) deutscher Dichter und Naturforscher

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In Deutschland müssten zwischen 2018 und 2025 allerdings rund 320.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden. Davon werden rund 80.000 Wohnungen pro Jahr im sozialen Mietwohnungsbau und weitere 60.000 Wohnungen im preisgünstigen Marktsegment benötigt, insgesamt also 140.000 Mietwohnungen im bezahlbaren Segment. Dies ergibt eine Modellrechnung auf Grundlage verschiedener Wohnungsmarktprognosen¹.

Basisannahme ist dabei eine relativ hohe Nettozuwan- derung nach Deutschland, die im Durchschnitt der Jahre 2018 bis 2025 rund 300.000 Personen pro Jahr beträgt.

Bedingt durch den Schock der Coronakrise dürfte die Nettozuwanderung nach Deutschland in den Jahren 2020 und 2021 allerdings deutlich unter diesem Wert bei etwa 200.000 Personen liegen. Sollte sich das vergleichsweise niedrige Niveau der Zuwanderung verstetigen, dürfte die Wohnungsnachfrage auf rund 280.000 neu zu errichtende Wohneinheiten absinken.

Unter diesen Rahmenbedingungen wäre die derzeitige Bautätigkeit ausreichend, um den Wohnungsbedarf zu decken. Nicht berücksichtig ist dabei der regionale Unterschied: Wohnungen fehlen insbesondere in Groß- städten, Ballungszentren und Universitätsstädten. Hier hat es in den vergangenen Jahren enorme Versäum- nisse der Wohnungsbaupolitik gegeben. Es wurde schlicht zu wenig gebaut.

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt derweil grund- sätzlich hoch. Insbesondere der Zuzug der vergangenen Jahre in die Metropolen sorgte für steigende Mieten und Immobilienpreise. Allerdings fällt die Dynamik dieser Impulse schwächer aus als in den Boomjahren. So ist 2021 mit einem hohen, aber nicht mehr so stark anwachsenden Genehmigungsvolumen im Wohnungs- bau von 380.000 Wohneinheiten auszugehen. Dies entspricht einem Zuwachs von 1,6 Prozent.

Für die bestehende Wohnungsknappheit in etlichen wachsenden Großstädten und Ballungsräumen ent- scheidender ist jedoch die Situation des Bauüberhangs – also der Wohnungen, deren Bau zwar genehmigt ist, deren Fertigstellung aber noch auf sich warten lässt. Bis Ende 2020 dürften 770.000 Wohnungen auf ihre Fertig- stellung warten.

Baufertigstellungen steigen auch 2021

Die hohe Zahl an Baugenehmigungen sowie der wachsende Bauüberhang bewirken, dass im Jahr 2020 erstmals seit langen wieder mehr als 300.000 Wohnungen fertiggestellt worden sind. Das ist im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg um 2,8 Prozent. Im laufenden Jahr 2021 ist mit einem erneuten Zuwachs um etwa 2,1 Prozent auf rund 308.000 Wohnungen zu rechnen. Dieser Anstieg wird weiterhin schwerpunkt- mäßig von einer Ausweitung des Mietwohnungsbaus getragen werden.

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Hindernisse für den Wohnungsbau

Insbesondere beim preisgünstigen Wohnungsbau besteht das Delta zwischen Wohnungsbedarf und Bautätigkeit nach wie vor fort. Als gravierende Hin- dernisse für den zukunftsgerichteten Wohnungsbau sieht die Wohnungswirtschaft und damit auch die Mettmanner Bauverein eG neben schleppenden Pla- nungs- und Genehmigungsverfahren der Kommunen auch die unzureichende Verfügbarkeit von gee- igneten Baugrundstücken, hohe Baulandpreise, zunehmende lokale Proteste sowie die hohe Auslastung der Bauwirtschaft. Ferner ergeben sich zunehmende Herausforderungen aufgrund strengerer gesetzlicher Klima- und Umweltschutzvorgaben und den daraus resultierenden, preistreibenden Anforderungen an den gesamten Gebäudesektor.

Gefahren drohen mittlerweile auch von anderer Seite.

Auch wenn das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom April 2021 den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt hat, steht dennoch zu befürchten, dass die Diskussionen darüber anhalten und auch den Bundestagswahlkampf 2021 begleiten werden.

Das Gleiche gilt für die Kontroverse um die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer und für den Streit um die Enteignung von Wohnungsunternehmen. Hier manifestiert sich ein gesellschaftlicher Klimawandel, in dem ideologische Konfrontation pragmatische Partner- schaft und Sachargumente in den Hintergrund drängt.

Ziel der ehemals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft ist es, sich deutlich von den eher profitorientierten Mark- takteuren abzugrenzen, die durch ihr Handeln für die verzerrte Außenwahrnehmung der Wohnungswirtschaft verantwortlich sind. Die Mettmanner Bauverein eG unterstützt daher die Öffentlichkeitskampagne des GdW, mit der wir uns als das darstellen wollen, was wir sind: Ein Versorger breiter Bevölkerungsschichten mit gutem und sicherem Wohnraum zu bezahlbaren Preisen.

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Der für unsere Genossenschaft bei weitem rele- vanteste Teilbereich des Kapitalmarktes ist die kurz- und langfristige Zinslandschaft im Euro-Raum. Auch die Entwicklung der Kreditwirtschaft im Allgemeinen unter- liegt unserer fortwährenden Beobachtung.

Im Geschäftsjahr 2020 kam es durch die Corona-Krise zu einem ständigen Auf und Ab an den Börsen. Durch die Bereitstellung zusätzlicher Liquidität durch die Noten- banken und dank staatlicher Konjunkturprogramme gelang es jedoch, eine selbstverstärkende Abwärtsspirale zu verhindern und die Wirtschaft zu stützen. Inzwischen hat ein wirtschaftlicher Aufholprozess eingesetzt. Um diese Entwicklung zu stabilisieren, setzt die Europäische

KAPITALMARKT

Zentralbank (EZB) weiterhin auf günstige Finanzierungs- bedingungen und hält den Leitzins auf null. Die Inflations- rate zog zu Beginn des Jahres 2021 an, worauf die Kapitalmärkte mit steigenden Zinsen bei längeren Lauf- zeiten reagierten, was wiederum einen Anstieg der Bau- zinsen zur Folge hatte. Für die weitere Entwicklung lässt sich jedoch kein eindeutiger Trend erkennen. Viele Experten gehen aber langfristig von einem leicht höheren Zinsniveau aus. Die Niedrigzinspolitik der EZB hat außer- dem zu dem enormen Kostendruck in der Banken- branche beigetragen, der zusammen mit regulatorischen Anforderungen den Konzentrationsprozess bei den Banken fortsetzt. Dadurch sieht sich die Wohnungs- wirtschaft immer weniger Kreditgebern gegenüber.

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Quelle: Dr. Klein Privatkunden Aktiengesellschaft, www.zinsentwicklung.de

ENTWICKLUNG DER BAUZINSEN FÜR LANGFRISTIGE DARLEHEN IN DEN VERGANGENEN ZEHN MONATEN

2,00%

1,80%

1,60%

1,40%

1,20%

1,00%

0,80%

0,60%

0,40%

0,20%

0,00%

01.07.2020 01.09.2020 01.11.2020 01.01.2021 01.03.2021 01.05.2021

10 Jahre 15 Jahre Zinsbindung

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Geschäftsverlauf

GESCHÄFTSVERLAUF

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HISTORIE

Düsseldorfer Straße / Ecke August-Burberg-Straße

Es war im Jahr 1905, als sich 27 Mettmanner Fabrikanten zusammenschlossen und den Mettmanner Bauverein als Genossenschaft mit einem finanziellen Grundstock von 2.700 Reichsmark gründeten. In Europa und somit auch in Deutschland trieb zu der Zeit die Industrialisierung die Menschen vom Land in die Städte, und auch in Mettmann suchten immer mehr Arbeiter eine Bleibe.

Ziel der Gründungsmitglieder der Mettmanner Bauverein eG war es, ihren Arbeitern funktionale und preiswerte Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Bereits 1906 konnten die Mieter der ersten sechs Wohnhäuser ihr neues Zuhause beziehen. Bis zum Beginn des Ersten Weltkrieges 1914 hatte der Bauverein 51 Wohnungen errichtet und zählte 131 Mitglieder. Die Bilanzsumme hatte sich seit der Gründung auf 231.583 Mark fast verdreifacht.

Nach dem Ersten Weltkrieg setzte erst 1923 in der Genossenschaft wieder eine rege Bautätigkeit ein. In

diese Zeit fiel der Bau der großen Wohnkomplexe an der Neanderstraße, der Weststraße und beidseitig der Düsseldorfer Straße, die bis heute das Stadtbild prägen.

Durch den Zusammenschluss mit der „Gemeinnützigen Bau- und Siedlungsgenossenschaft Mettmann” im Jahr 1941 konnte die Mettmanner Bauverein eG ihren Bestand nochmal um 71 Wohnungen vergrößern.

Wenn auch die Mettmanner Bauverein eG keine Häuser durch Kriegseinwirkung verloren hatte, so mussten doch nach 1945 erhebliche finanzielle Anstrengungen unternommen werden, um die vielfach während des Krieges unterbliebenen Instandsetzungsarbeiten nachzuholen.

Auch den inzwischen in die Jahre gekommenen Hausbestand aus der Gründungsphase galt es zu modernisieren und sogar erstmalig an die städtische Kanalisation anzuschließen.

1955, im Jahr ihres 50-jährigen Bestehens, zählte die Genossenschaft bereits 809 Mitglieder. Etwa acht Prozent

Neanderstraße

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Geschäftsverlauf 2019

der damaligen Mettmanner Bevölkerung lebten in den 409 genossenschaftlichen Wohnungen. Damit war die Bauverein eG ein bedeutender Pfeiler des Mettmanner Wohnungsmarktes. Aufgrund des massiven Wohnungsbedarfs in den Folgejahren wurden unter anderem große Bauvorhaben wie die an der Dresdner-, Danziger-, Schwarzbach- und Eidamshauser sowie an der Goldberger Straße realisiert. 1975 wurde die magische Zahl von 1.000 Mietwohnungen überschritten.

Im Jahr 1981 folgte der zukunftsweisende Zusammen- schluss mit der „allba-Allgemeine Baugenossenschaft zu Mettmann eG“ mit ihren 363 Wohneinheiten und 543 Mitgliedern, der zur Stärkung der Mettmanner Bauverein eG beitrug. Im Laufe der weiteren Jahre wuchs die Genossenschaft kontinuierlich. 1985 gelang es ihr, 160 Wohnungen von der Stadt Mettmann zu erwerben.

Und als die Firma Georg Fischer 249 Werkwohnungen veräußerte, wurden diese von 1995 an in drei Abschnitten

in den Bestand der Mettmanner Bauverein eG über- nommen und ihre Mieter als neue Mitglieder der Ge- nossenschaft willkommen geheißen. Eine weitere bedeutsame Ergänzung unseres Portfolios fand 2002 mit dem Zukauf von 84 Wohnungen in Düsseldorf- Knittkuhl statt. Ein Jahr später wurde der heutige Sitz der Verwaltung in der Neanderstraße 103 bezogen. 2007 er- folgte die bisher letzte größere Bestandserweiterung mit 24 Wohneinheiten sowie mehreren Gewerbeeinheiten in Mettmann in der Nourneystraße.

Geschäftsverlauf

Leyer Straße Talstraße / Ecke Beethoven Straße

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Zu den weiteren zukunftsprägenden Unternehmensentschei- dungen gehörte sicherlich auch die 1991 gegründete hundertprozentige Tochtergesellschaft MBV Bau und Betreuung GmbH.

Deren zeitweilige Ausschüttung von Überschüssen stärkt zudem die Kapitalausstattung, die es der Genossenschaft erleichtert, den Neubau von Mietwohnungen voranzutreiben. Parallel dazu hat sie Ende der 90er Jahre verstärkt damit begonnen, ihren Bestand zu sanieren und zu modernisieren, um ihre Wohnun- gen zeitgemäßen Standards sowie den gestiegenen Bedürfnis- sen ihrer Mieter anzupassen und damit die Marktfähigkeit der Genossenschaft zu sichern.

Inzwischen ist die Mettmanner Bauverein eG mehr als 100 Jahre alt. Schon damals - wie hier bei der Grundsteinlegung für das Gebäude Düsseldorfer Straße im Jahr 1930 (Bild rechts) - stand der genossenschaftliche Gedanke an oberster Stelle.

Der genossenschaftliche Gedanke steht nach wie vor an oberster Stelle. Gleichwohl müssen wir als Unternehmen, wie jede andere Genossenschaft auch, wirtschaftlich denken und handeln. Mit unserer nachhaltigen Strategie der ambitionierten Modernisierung, Instandhaltung sowie des Neubaus bei gleichzeitig genossenschaftlicher Geschäftspolitik stellen wir sicher, dass unsere Mieter und Mitglieder nicht nur heute, sondern auch in Zukunft ein gutes und sicheres Zuhause haben. Dass wir als größter Wohnungsanbieter der Stadt Mettmann unseren Mitgliedern modernen, bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnungen zur Verfügung stellen, kommt dabei gleichzeitig den Menschen in ganz Mettmann zugute.

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MITGLIEDERWESEN UND GESCHÄFTSMODELL

• Bei der Mettmanner Bauverein eG erwerben Mitglieder Genossenschaftsanteile und damit ein lebenslanges, so genanntes „Dauernutzungsrecht“. Sie sind damit vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs und vor Wohnraumspekulation geschützt. Ändern sich die individuellen Wohnbedürfnisse, ist ein Umzug innerhalb der Genossenschaft kein Problem.

• Das Verhältnis von Preis und Leistung ist in einer Genossenschaft zumeist deutlich günstiger als am allgemeinen Wohnungsmarkt.

Geschäftsanteile

MITGLIEDER - ANTEILE 2016 - 2020

Bei einer Wohnungsgenossenschaft ist das Mitglied beides zugleich:

Mieter und Eigentümer. Das hat viele Vorteile:

• Die Mettmanner Bauverein eG bietet ihren Mitgliedern über das reine Wohnungsangebot hinaus viele Service- leistungen wie zum Beispiel einen Notdienst bei technischen Störungen oder den altersgerechten Umbau der Wohnung.

• Unsere Genossenschaft ist eine demokratische Ein- richtung, in der jedes Mitglied über die Mitgliederver sammlung ein Mitspracherecht bei allen Angelegen- heiten der Genossenschaft besitzt.

Unsere Mitgliederzahl blieb im Geschäftsjahr relativ stabil. Bis zum 31. Dezember 2020 zählte die Mettmanner Bauverein eG 4.269 Mitglieder, im Vorjahr waren es 4.294.

Bei den Geschäftsanteilen ist es uns gelungen, die An- zahl um 689 auf 26.843 zu reduzieren (2019: 27.532).

Wir führen diese Entwicklung auf die zu Beginn des vierten Quartals 2019 beschlossenen einheitlichen Richt- linien zur Handhabung der Mitgliedschaft zurück. Darin legen wir fest, dass eine Mitgliedschaft ohne Mietzweck nicht mehr zugelassen ist. Diese Entscheidung war not- wendig geworden, weil es in der Vergangenheit in Zeit- en andauernder Niedrigzinsen verstärkt zur Zeichnung von Genossenschaftsanteilen durch Personen – teils überregionaler Herkunft – gekommen ist, die darin

eine attraktive Geldanlage sahen, ohne jedoch selbst eine Wohnung zu mieten. Wir hatten bereits im letzten Geschäftsbericht darüber berichtet.

Der wohnungsgenossenschaftliche Gedanke ist nun aber nicht der eines Kreditinstitutes oder einer Kapitalsammel- stelle. Der Auftrag der Mettmanner Bauverein eG besteht eindeutig in der Förderung ihrer Mitglieder durch genossenschaftliche Wohnraumversorgung. Ein alljährlich hoher Dividendenabfluss, der nicht mehr für die Bestandsbe- wirtschaftung zur Verfügung steht, entspricht diesem Auftrag in keiner Weise. Außerdem führt die tendenziell höhere Kündigungsbereitschaft von nur kapitalanlegen- den Mitgliedern zu möglichen hohen Liquiditätsbelastun- gen des Unternehmens und ist somit zu seinem Schaden.

Mitglieder

20.000 22.500 25.000 27.500 30.000

2020 2019 2018 2017 3.000 2016

3.375 3.750 4.125 4.500

2020 2019 2018 2017 2016

27.257 27.582 27.532 26.843

26.651

4.256 4.294 4.269

3.975 4.132

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8,65 %

ZUGEHÖRIGKEITSDAUER

Auch die Zugehörigkeitsdauer zu unserer Genossen- schaft zeigt sich wie schon in den Jahren zuvor nahezu unverändert. Deutlich mehr als die Hälfte, nämlich rund 57 Prozent, halten uns bis zu zehn Jahren die Treue. Je etwa ein Fünftel lebt bis zu 20 Jahren beziehungsweise mehr als 20 Jahre beim Bauverein.

57,48 %

13,23 % 20,64 % 0-10 Jahre

11-20 Jahre

21-30 Jahre

> 30 Jahre

Geschäftsverlauf

VERTEILUNG ANTEILE UND GESCHÄFTSGUTHABEN

Die Verteilung der 26.843 Geschäftsanteile stellt sich ähnlich dar wie in den Vorjahren. Der überwiegende Teil der Mitglieder (73 Prozent) zeichnete 2020 ein bis zwei Geschäftsanteile. 22 Prozent der Mitglieder verfügten über drei bis 20 Anteile. Die restlichen fünf Prozent hielten mehr als 20 Geschäftsanteile.

217 Mitglieder

1-2 Anteile 3-20 Anteile 21-2.000 Anteile

73%

22%

5%

944 Mitglieder

3.108 Mitglieder

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Einen anderen wichtigen Bestandteil unseres Mitgliederwesens stellen unsere wohnbegleitenden Dienstleistungen dar, mit denen wir uns als genossenschaftlicher Vermieter von anderen Wohnungs- anbietern abheben und unseren Mitgliedern einen deutlichen Mehrwert bieten möchten. So können zum Beispiel seit 2013 unsere älteren Mitglieder einen festen Besuchsservice nutzen. Ein

„offenes Ohr“ für die großen und kleinen Probleme des Alltages der bei uns wohnenden Seniorinnen und Senioren zu haben, ist für uns eine Selbstverständlichkeit. Damit betagte Mitglieder so lange wie möglich in ihrer vertrauten Wohnumgebung bleiben können, bieten wir ihnen außerdem den altersgerechten Umbau der Wohnungen an. Auch unser „Café Zeitlos“ in der Schwarzbach- straße 28 ist ein besonderer Service: Mit dem ehemaligen, jetzt sanierten Restaurant „Schwarzbachstuben“ stellen wir Mitgliedern und deren Familien gemütliche Räume für regelmäßige gemein- same Begegnungen oder Familienfeierlichkeiten gegen eine geringe Nutzungsgebühr zur Verfügung.

Verbunden werden auch die Schwachen mächtig.

Friedrich Schiller, (1759 bis 1805) deutscher Dichter, Arzt und Philosoph

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VERTEILUNG ANTEILE UND GESCHÄFTSGUTHABEN

52%

Geschäftsverlauf

4.333.200 €

27%

8.388.000 €

1-2 Anteile 3-20 Anteile 21-2.000 Anteile = 200 Mitglieder Diejenigen Mitglieder, die ein oder zwei Anteile gezeichnet haben, vereinen gut 3,384 Millionen Euro oder 21 Prozent der Geschäftsguthaben auf sich. Mitglieder mit drei bis 20 Anteilen halten rund 4,33 Millionen Euro der Geschäftsguthabens, was etwa 27 Prozent entspricht. Solche mit mehr als 21 Anteilen besitzen ca. 8,39 Millionen Euro oder 52 Prozent der Geschäftsguthaben.

21%

3.384.600 €

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Vor allem unseren engagierten Mitarbeitern haben wir es zu verdanken, dass unsere Genossenschaft im Corona-Jahr 2020 voll funktionstüchtig war. Wir mussten zwar unsere Geschäftsstelle Mitte März schließen und einem großen Teil unserer Mitarbeiter mobiles Arbeiten ermöglichen. Doch dank einer guten IT-Infrastruktur war unser Team jederzeit per Mail oder Telefon erreichbar.

Dreizehn kaufmännische Mitarbeiter sorgten im vergangenen Jahr für einen reibungslosen Ablauf in der Ver- mietung, der Hausbewirtschaftung und dem Rechnungs- wesen. Für die Betreuung der technischen Anlagen, der Grünanlagen und für Hausmeisterdienste in unserem Bestand waren 2020 fünf technische beziehungsweise acht gewerbliche Beschäftigte zuständig. Außerdem freuen wir uns, zwei jungen Menschen eine Ausbildung

zum Immobilienkaufmann beziehungsweise zur Immo- bilienkauffrau ermöglichen zu können. Damit trägt die Mettmanner Bauverein eG nicht nur ihrer gesellschaft- lichen Verantwortung Rechnung, sondern kann ihren Nachwuchs gemäß ihrer eigenen hohen Qualitäts- standards aus den eigenen Reihen ausbilden. Auf- grund der Einschränkungen durch die Corona- Schutz- maßnahmen sahen wir uns 2020 gezwungen, unsere ursprünglich für den 24. Juni in der Neandertalhalle geplante 115. Mitgliederversammlung abzusagen. Auch eine erneut geplante Präsenzveranstaltung für den 27. Oktober musste wegen rapide steigender Inzidenz- zahlen entfallen. Um im Jahr 2020 überhaupt noch eine entsprechende Veranstaltung abhalten zu können, fand unsere Mitgliederversammlung am 14. Dezember virtuell statt.

PERSONAL UND ORGANISATION

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Geschäftsverlauf

Die Mettmanner Bauverein eG hält hundert Prozent des Stammkapitals der 1991 gegründeten MBV Bau und Betreuung GmbH. Zweck der Gesellschaft war zu- nächst das Betreiben des Bauträgergeschäftes. Später wurde dieses um die Bestandsbewirtschaftung von Gewerbe- und Wohneinheiten sowie von Stellplätzen und Garagen erweitert. Im Berichtsjahr wurden keine Bauträgermaßnahmen geplant oder vorgenommen.

Auch für die Folgejahre sind keine Entwicklungs- maßnahmen mehr geplant.

Im Jahr 2011 wurde die MBV Königshof GmbH als hundertprozentige Tochter der MBV Bau und Betreuung GmbH gegründet. Unternehmensgegenstand war die Planung, Durchführung und Vermarktung des bis dahin größten Projektes der Genossenschaft, des Wohn- und

Geschäftshauses „Am Königshof“. Tätigkeitsschwerpunkt der Gesellschaft ist heute die Verwaltung der im Bestand verbliebenen Einheiten.

Die Betreuung der Geschäfte der Tochtergesellschaften erfolgt in Personalunion durch Mitarbeiter unserer Mettmanner Bauverein eG. Für diese Personal- und Sachleistungen wurden der MBV Bau und Betreuung GmbH rund 30 T€ und der MBV Königshof GmbH rund 20 T€ für das Jahr 2020 von der Genossenschaft in Rechnung gestellt. Diese Aufwendungen bewegen sich auf Vorjahresniveau.

Die Struktur unserer Genossenschaft

einschließlich ihrer beiden Tochterunternehmen zeigt das folgende Organigramm:

100% Tochtergesellschaft

(32)

Die Instandhaltung und Modernisierung unseres Immobilienbestandes ist eine zentrale und dauerhafte Aufgabe unserer Genossenschaft. Wir verfolgen das Ziel, unsere Bestände in einem guten und zeitgemäß vermiet- baren Zustand zu halten. Dies ist Grundlage für unsere konstant niedrigen Leerstands- und Fluktuationsquoten.

Bei der Instandhaltung geht es um alle Maßnahmen zum Erhalt des funktionsfähigen Zustandes eines Gebäudes oder einer Wohnung. Insofern umfasst die Instandhaltung Maßnahmen der Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung des bestehenden Zu- standes. Unter den Begriff der Modernisierung fallen dagegen solche Maßnahmen, die der Verbesserung der Wohnung oder des Gebäudes dienen und damit den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder beispielsweise eine künftige Energieeinsparung bewirken. Die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen können auf Mieter umgelegt werden und führen meist zu einem

MODERNISIERUNG,

INSTANDHALTUNG UND NEUBAUTÄTIGKEIT

entsprechenden Mietzuschlag. Auch im Geschäfts- jahr 2020 wurden traditionell hohe Aufwendungen im Bereich der Instandhaltung und Modernisierung getätigt, bei denen unser Unternehmen erneut einen Spitzen- wert im Verhältnis zu vergleichbaren Genossenschaften in unserer Region einnimmt. Mit insgesamt fünf Millionen Euro wurde der bei weitem größte Teil unserer Sollmieten für Maßnahmen der Instandhaltung, der Modernisierung und auch des Neubaus aufgewendet.

Breiten Raum nehmen die zahlreichen Wohnungsaus- und -umbauten bei Mieterwechseln, Bad- und Heizungs- sanierungen, Fassaden- und Balkonsanierungen sowie immobilientypische Kleininstandhaltungen ein. Sie werden von unserer Abteilung Technik in enger Zu- sammenarbeit mit zumeist regional ansässigen, mittelständischen Handwerksbetrieben durchgeführt, mit denen wir teilweise bereits seit Jahrzehnten kooperieren.

Energetische Verbesserung Magdeburger Straße

Zwei weitere Häuser unserer Wohnanlage an der Magdeburger Straße 23 bis 29 erhielten im Jahr 2020 moderne Gaszentralheizungen mit Brennwerttechnik und solarer Unterstützung. Die Anlagen vereinen die Vorteile einer zentralen Gebäudebeheizung mit dem Komfort einer Etagenheizung. So können die Bewohner die Temperatur und auch die Dauer des Heizvorgangs in ihrer Wohnung selbst bestimmen. Außerdem entfallen Wartung und Überprüfung durch den Schornsteinfeger in jeder Wohnung. Abgerechnet wird über eine individuelle Verbrauchserfassung an den Wärmeübergabestationen.

Durch die ökologisch-nachhaltige Modernisierung in Höhe von rund 300.000 Euro erwarten wir uns zum einen eine spürbare Senkung der Heizkosten für unsere Mieter, zum anderen für die Umwelt eine Reduzierung des CO2- Ausstoßes. Weitere Anlagen dieser Art sind in Planung.

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Modernisierung Berliner Straße

Seit Juli 2020 modernisieren wir unsere Objekte Berliner Straße 24b und 24c in großem Umfang. Die Fassaden der beiden Gebäude aus dem Jahr 1972 wurden mit einem Wärmeverbundsystem saniert.

Auch die Kellerdecke wurde wärmegedämmt und das Dach modernisiert. Zur energetischen Modernisierung gehört ebenfalls der Einbau moderner, dreifach verglaster Kunststofffenster und neuer Wohnungseingangstüren.

Um das Ganze optisch abzurunden, wurden die Außen- hülle und die Balkone farblich neu gestaltet. Mit dieser umfangreichen Modernisierung investieren wir in kom- fortablen, energiesparenden und zukunftsorientierten Wohnraum für unsere Mitglieder. Wir verbessern die Wohnqualität und werten gleichzeitig das gesamte Viertel auf.

Weitere Modernisierungen

In Erdgeschoss des denkmalgeschützten Gebäudes Breite Straße 8c standen schon seit mehreren Jahren einige Gewerberäume leer. Aufgrund des hohen Bedarfs an Arztpraxen gerade in dieser Toplage in der Mettmanner Innenstadt, entschloss sich die Mettmanner Bauverein eG, diesen Teil des Gebäudes in eine moderne Arztpraxis umzubauen. Die Räume konnten nach der Moderni- sierung schnell und auch langfristig vermietet werden. In unserer Wohnanlage Am Laubacher Feld wurde aus den nicht mehr genutzten Gemeinschaftsräumen eine zeit- gemäße Wohneinheit. Außerdem haben wir im Rahmen von Mieterwechseln insgesamt 51 Wohnungseinheiten modernisiert – von geringfügigen Sanierungen bis hin zu Komplettmodernisierungen. Schließlich haben wir auch den Kundenbereich innerhalb der Verwaltung der Mettmanner Bauverein eG einer umfassenden Moderni- sierung unterzogen, um den Ansprüchen unserer Mitglie- der und Mieter zukünftig noch besser gerecht zu werden.

Aufgrund der anhaltend stabilen Nachfrage nach zeit- gemäßen und altersgerechten Wohnungen wird auch in Zukunft der genossenschaftliche, freifinanzierte und ge- förderte Neubau von Mietwohnungen für die Mettmanner

Geschäftsverlauf

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Projekt „Lindenpark“

Im Bereich des Neubaus war das Geschäftsjahr 2020 überwiegend geprägt von weiteren Planungstätigkeit- en für das bestandsersetzende Projekt „Lindenpark“

an der Georg-Fischer-Straße. Für diese vorbereitenden Planungen entstanden im Geschäftsjahr Kosten in Höhe von 733 T€.

Die ursprüngliche Entwurfsplanung für das neue inner- städtische Wohnquartier sah acht Punkthäuser mit je elf Wohneinheiten sowie einen Gebäuderiegel mit jeweils drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss vor. Insgesamt waren etwa 128 Wohnungen geplant.

Alle Häuser sind über barrierefreie Eingänge und Treppenhäuser inklusive Aufzüge erschlossen.

Der im Süden gelegene Gebäuderiegel soll in Kooper- ation mit einem der Spitzenverbände der freien Wohl- fahrtspflege Dienstleistungen für unterschiedliche Al- ters- und Zielgruppen anbieten. Sechs Punkthäuser

sollen frei finanziert errichtet werden. Die beiden im nördlichen Bereich des Quartiers gelegenen Häuser sollen öffentlich gefördert werden und entsprechen damit dem klaren Bekenntnis der Mettmanner Bauverein eG, bezahlbaren Wohnraum zu errichten.

Der Altbaumbestand bleibt - soweit möglich - erhalten.

Durch eine umfangreiche Neubepflanzung soll der grüne Charakter des Quartiers bewahrt werden. Ziel der Freiraumplanung ist es, für Bewohner und Besucher aller Altersklassen die Möglichkeit zu Aktivität, Kommuni- kation und Erholung zu bieten.

In der ersten Offenlegung des Bebauungsplanes sah sich die Stadt Mettmann mit Einsprüchen von Anwohnern sowie der Firma Georg Fischer (jetzt Fondium) konfrontiert. Umfangreiche und kostspielige Neuplanungen sowie Gutachten wurden erforderlich, um auf die Ein- wendungen einzugehen. In der Folge musste auf ein

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Stockwerk bei einem der öffentlich geförderten Häuser verzichtet werden, so dass für die Stadt Mettmann drei öffentlich geförderte Wohnungen entfallen. Auch auf eine der beiden Tiefgaragen wird verzichtet. Südlich gelegene Teile des Areals werden nun als so genanntes Mischgebiet ausgewiesen, um dem Emissionsverhalten der Firma Fon- dium Rechnung zu tragen.

Mit der zweiten Offenlegung des Bebauungsplanes wurde erst im November 2019 durch die Stadt Mettmann begonnen. Wie zu erwarten, gab es wiederum Ein- wände einiger Nachbarn sowie der Firma Fondium.

Diese entsprachen aber inhaltlich weitgehend den Ein- wendungen, die bereits bei der ersten Offenlegung im Sommer 2018 vorgetragen worden waren. Folge- richtig hat der Haupt- und Finanzausschuss der Stadt Mettmann mehrheitlich am 9. Juni 2020 den Bebauungs- plan genehmigt. Damit hat die Mettmanner Politik mit großer Mehrheit den Weg für mehr bezahlbaren Wohn-

raum in Mettmann geebnet. Mit der entsprechenden Veröffentlichung im Amtsblatt wurde der geänderte Be- bauungsplan Anfang August 2020 rechtskräftig.

Zwischenzeitlich wurden wir von der Stadt Mettmann darüber informiert, dass Fondium leider ein Normen- kontrollverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht Münster angestrengt hat und somit gegen das Projekt

„Lindenpark“ klagt.

Diese von Fondium herbeigeführte Verzögerung scha- det der Stadt Mettmann und vor allen den dort leben- den Menschen, die nach wie vor auf modernen und bezahlbaren Wohnraum dringend angewiesen sind.

Die Mettmanner Bauverein eG hat alle Anstrengungen unternommen, um einen tragfähigen Konsens zu er- zielen. Wir bedauern die Entscheidung des Unter- nehmens Fondium, halten aber nach wie vor an unseren Plänen für den „Lindenpark“ fest.

Geduld und Zeit erreichen mehr als

Stärke und Leidenschaft.

Jean de la Fontaine (1621 bis 1695) französischer Schriftsteller

Geschäftsverlauf

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Die Pandemie hat gezeigt, wie wichtig eine digitale Infra- struktur ist. Sie bildet die notwendige Voraussetzung dafür, einem großen Teil unserer Mitarbeiter das mobile Arbeiten zu ermöglichen und damit die Aufrechterhaltung des Ge- schäftsbetriebes während der Pandemie zu gewährleisten.

Zu diesem Zweck haben wir unsere Mitarbeiter mit den notwendigen Geräten wie Notebooks und Mobiltelefonen ausgestattet und ihnen einen Zugriff auf den Unternehmens- server eingerichtet. Für unsere virtuelle Mitgliederver- sammlung am 14. Dezember 2020 wurde außerdem unser Besprechungsraum kurzerhand zu einem Studio umgebaut (Bild links und unten).

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Aufbau der Technik im Besprechungsraum für die Online-Übertragung

DIGITALISIERUNG

virtuelle Mitgliederversammlung am 14. Dezember 2020 Thomas Gundlach (Vorstandssprecher), Jan Söffing (Aufsichtsratsvorsitzender), Christoph Erven (Vorstand)

Via Telefon, E-Mail und in Videokonferenzen waren wir in der Lage, nicht nur intern zu kommunizieren, sondern auch extern mit unseren Geschäftspartnern.

Unsere Aufsichtsratssitzung sowie unsere 115. Mitglieder- versammlung – ursprünglich für den 24. Juni in der Neandertalhalle geplant – konnten wir aufgrund der Corona-Schutzmaßnahen ebenfalls nicht wie gewohnt abhalten. Die virtuelle Version, die über eine völlig neue Plattform dargestellt wurde, nahmen unsere Mitglieder überaus positiv auf. „Klasse Format – exzellent durch- geführt – Danke und Kompliment. Weiter so!“ oder „Ich bin seit über 20 Jahren Mitglied und konnte erstmalig über dieses Format teilnehmen. Ich finde diese Art der Mitgliederversammlung sehr gut.“ sind nur zwei von vielen begeisterten Kommentaren. Zeitweise nahmen mehr als hundert Mitglieder online an der Versammlung teil.

Doch die Digitalisierung hat nicht erst mit der Corona- Pandemie Einzug in die Mettmanner Bauverein eG

gehalten. So nutzen wir bereits ein digitales Dokumenten- Management-System (DMS), um die Bearbeitung und die Ablage von Dokumenten zu vereinfachen und zu beschleunigen. Außerdem haben wir damit begonnen, unseren gesamten Wohnungs- und Häuserbestand digital erfassen zu lassen. Leider kam es durch Corona dabei zu Verzögerungen. Mithilfe des Datenpools werden wir in der Lage sein, mittelfristig ein Wohnungsangebot zur Verfügung zu stellen, das sich noch stärker als bisher an der Nachfrage nach modernem und bezahlbarem Wohnraum orientiert.

Zukünftig werden wir noch weitere Unternehmens- bereiche digitalisieren. Wir planen zum Beispiel ein Mieter-Portal auf unserer Homepage, das unseren Mitgliedern und Mietern unter anderem die digitale Verwaltung ihrer wohnungsbezogenen Unterlagen in Eigenregie bietet und noch viele Vorteile mehr.

(38)

(39)

BERICHT DES

AUFSICHTSRATES

Bericht des Aufsichtsrates

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NEUER VORSITZENDER

Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr 2020 trotz aller Ein- schränkungen der Corona-Pandemie in sieben Sitzungen die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben in vollem Umfang wahrgenommen. Die Tätigkeit des Vorstandes hat er unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Nachhaltigkeit der Genossenschaft sowie der Wohnungsversorgung der Mitglieder kritisch gewür- digt. Gleichzeitig wurde das Vorstandsgremium in seiner Amtsführung stets konstruktiv beraten. Alle wesentlichen Geschäftsvorgänge und Entwicklungen der Genossen- schaft einschließlich der Tochterunternehmen wurden gemeinsam erörtert. Der Vorstand sowie die Prokuristin haben den Aufsichtsrat regelmäßig über anstehende Pla- nungen, den Gang der Geschäfte, die strategische Aus- richtung sowie die aktuelle Situation der Genossenschaft unterrichtet und alle erforderlichen Informationen zur Verfügung gestellt. Die erforderlichen Beschlüsse wurden gefasst. Darüber hinaus haben sich der Aufsichtsrats- vorsitzende und sein Stellvertreter bilateral mit dem Vorstand über aktuelle Entwicklungen ausgetauscht.

In der virtuellen Mitgliederversammlung vom 14. Dezember 2020 wurden Jan Söffing, Norbert Molitor und Marc Ratajczak als Aufsichtsratsmitglieder wieder- gewählt. In der anschließenden konstituierenden Sitzung am 14. Dezember 2020 kandidierte Jan Söffing bei den turnusmäßig anstehenden Neuwahlen zum Aufsichts- ratsvorsitz nicht mehr für dieses Amt. Im Zuge der seit Längerem geplanten Nachfolgeregelung wählte der Auf- sichtsrat einstimmig Norbert Molitor zu seinem neuen Vorsitzenden. Oliver Bormann wurde ebenfalls einstimmig zum stellvertretenden Vorsitzenden gewählt.

Unserem langjährigen Aufsichtsratsvorsitzenden Jan Söffing, der auf viele Jahre Berufserfahrung als Jurist und Politiker zurückblickt, sagen wir an dieser Stelle

„herzlichen Dank“! Den Aufsichtsratsmitgliedern war er zu jeder Zeit ein geschätzter Ansprechpartner und will- kommener Ratgeber. Wir freuen uns sehr, dass er unser Gremium weiterhin als Aufsichtsratsmitglied unterstützt.

Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgabe hat der Aufsichtsrat insgesamt drei Ausschüsse (Finanzaus- schuss / Bauausschuss / Ausschuss für Wohnumfeld und

viermal getagt haben, bereiten Beschlüsse des Aufsichts- rates sowie Themen, die in den Aufsichtsratssitzungen behandelt werden, vor. Die ihnen zugewiesenen Aufga- ben haben die Ausschüsse ordnungsgemäß erledigt.

Aufgabe des Ausschusses für Wohnumfeld und Gene- rationen ist insbesondere die Erörterung von genossenschaftlichen Zukunftsstrategien. Der Bauausschuss befasst sich mit baulichen Anpassungen des Bestandes an geänderte Bedürfnisse sowie bestandsersetzen- den Neubauten. Der Finanzausschuss hat in zwei Sitzungen unter anderem die Wirtschaftlichkeit des Bestandsobjektes Breite Str. 8 a-c überprüft, das Ver- sicherungswesen analysiert sowie die Auswirkungen der Finanzierungsoptimierung des Neubauprojektes Laubacher Str. 18 erörtert. In seiner Sitzung vom 18. Mai 2021 hat der Finanzausschuss die Geschäftsvorfälle und den Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrech- nung, Anhang und Lagebericht) per 31. Dezember 2020 geprüft. Die Ordnungsmäßigkeit wurde festgestellt und dem Aufsichtsrat empfohlen, diesem zuzustimmen.

(41)

Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung vom 24. Juni 2021, auf Basis der aktuellen gesetzlichen Ausnahmeregelungen, den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 abschließend festgestellt. Dem Vor- schlag zur Verwendung des Bilanzgewinns 2020 hat er sich ebenfalls angeschlossen. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung, der vorgeschlagen Gewinn- verwendung für das Geschäftsjahr 2020 zuzustimmen und dem Vorstand Entlastung zu erteilen.

Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. führt den gesetzlichen Bestimmungen entsprechend seine Prüfung des Jahres- abschlusses 2020 in den Monaten Mai bis voraussichtlich Juni 2021 durch.

Die Geschäftsvorfälle und der Jahresabschluss 2019 wurden in den Monaten Mai bis Juni 2020 geprüft. Die Abschlussbesprechung mit dem Verband fand am 10. Dezember 2020 in einer virtuellen Sitzung statt.

Das Prüfungsergebnis bestätigte die ordnungsgemäße

Führung der Geschäfte sowie die ordnungsgemäße Erfüllung der dem Aufsichtsrat und dem Vorstand nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen. Der Aufsichtsrat sagt an dieser Stelle ausdrücklich Dank:

· unseren Mitgliedern für ihre Treue gegenüber der Mettmanner Bauverein eG

· dem gesamten Team der Mettmanner Bauverein eG für seine guten Leistungen

· den Mitgliedern des Vorstandes für die stets vertrauensvolle und erfolgreiche Zusammenarbeit Gem. § 24 Abs. 3 der Satzung scheidet turnusmäßig ein Drittel der Mitglieder aus dem Aufsichtsrat aus.

In diesem Jahr sind dies Ilka Dreyer, Oliver Bormann und Robert Pawelczyk.

Mettmann, 25. Juni 2021 Der Aufsichtsratsvorsitzende

Norbert Molitor

Bericht des Aufsichtsrates

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(43)

JAHRES-

ABSCHLUSS 2020

1. Bilanz

2. Gewinn- und Verlustrechnung 3. Anhang

4. Lagebericht

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(45)

BILANZ

Jahresabschluss

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BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2020

AKTIVSEITE 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019

EUR EUR EUR

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

1. entgeltlich erworbene Lizenzen an solchen Rechten und Werten 16.199,00 9.221,00

2. geleistete Anzahlungen 393.690,95 267.654,24

409.889,95 276.875,24 II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 89.798.726,71 90.612.775,30 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit

Geschäfts- und anderen Bauten 4.420.516,48 4.319.218,98

3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 10.960,88 10.960,88

4. Bauten auf fremden Grundstücken 1,00 1,00

5. Maschinen 3.655,61 4.237,61

6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 267.411,81 286.294,81

7. Bauvorbereitungskosten 3.262.551,94 2.525.415,65

97.763.824,43 97.758.904,23 III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.650.000,00 1.650.000,00

2. andere Finanzanlagen 10.184,00 10.184,00

1.660.184,00 1.660.184,00

Anlagevermögen insgesamt 99.833.898,38 99.695.963,47

B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

1. Grundstücke ohne Bauten 0,51 0,51

2. unfertige Leistungen 3.700.094,87 3.620.533,14

3. andere Vorräte 148.718,23 158.725,90

3.848.813,61 3.779.259,55 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 54.571,72 56.590,68

2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 516.944,19 586.522,32

3. sonstige Vermögensgegenstände 140.364,77 65.827,90

711.880,68 708.940,90 III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 480.126,17 1.038.014,04

Bilanzsumme 104.874.718,84 105.222.177,96

(47)

Jahresabschluss

PASSIVSEITE 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019

EUR EUR EUR

A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 473.594,51 289.467,50

2. der verbleibenden Mitglieder 16.091.632,76 16.502.936,52

3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 75.000,00 27.600,00

16.640.227,27 16.820.004,02 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:

14.167,24 € (VJ 16.263,48 €) II. Ergebnisrücklagen

1. gesetzliche Rücklage 3.582.588,77 3.396.943,92

davon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt: 185.644,85 € (VJ 155.576,28 €)

2. andere Ergebnisrücklagen 19.295.959,97 18.284.913,81

davon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres

eingestellt: 1.011.046,16 € (VJ 739.925,98 €) 22.878.548,74 21.681.857,73

III. Bilanzgewinn

1. Jahresüberschuss 1.856.448,47 1.555.762,80

2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen 1.196.691,01 895.502,26

659.757,46 660.260,54

Eigenkapital insgesamt 40.178.533,47 39.162.122,29

B. Rückstellungen

1. Steuerrückstellungen 12.291,00 12.510,00

2. sonstige Rückstellungen 542.000,00 312.500,00

554.291,00 325.010,00 C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 57.773.710,55 58.842.482,08

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1.766.817,20 1.986.099,83

3. erhaltene Anzahlungen 3.818.403,50 4.015.514,14

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 178.637,37 379.549,46

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 538.231,86 430.707,25

6. sonstige Verbindlichkeiten 63.355,96 77.678,88

davon aus Steuern: 20.379,51 € (VJ 28.515,94 €) 64.139.156,44 65.732.031,64

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0 € (VJ 1.127,00 €)

D. Rechnungsabgrenzungsposten 2.737,93 3.014,03

Bilanzsumme 104.874.718,84 105.222.177,96

(48)

(49)

GEWINN- UND

VERLUSTRECHNUNG

Jahresabschluss

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GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2020

Geschäftsjahr Vorjahr

EUR EUR EUR

1. Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung 14.015.122,49 13.706.402,82

b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 135.986,54 148.872,61

14.151.109,03 13.855.275,43 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands

an unfertigen Leistungen 79.561,73 125.366,45

3. sonstige betriebliche Erträge 512.290,95 267.358,72

4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 6.111.912,91 5.780.828,60

b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 79.052,97 88.470,08

6.190.965,88 5.869.298,68

Rohergebnis 8.551.995,83 8.378.701,92

5. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 1.426.595,16 1.396.856,01

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung

davon für Altersversorgung: 59.993,95 € (VJ 56.552,93 €) 339.067,17 330.076,93 1.765.662,33 1.726.932,94

6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände

des Anlagevermögens und Sachanlagen 2.550.818,46 2.495.699,87

7. sonstige betriebliche Aufwendungen 727.821,73 721.755,56

8. Erträge aus anderen Finanzanlagen 350,00 604,55

9. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 28,40 1.006,56

10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.242.450,70 1.468.485,86

11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 18.344,91 21.147,01

12. Ergebnis nach Steuern 2.247.276,10 1.946.291,79

13. sonstige Steuern 390.827,63 390.528,99

14. Jahresüberschuss 1.856.448,47 1.555.762,80

15. Einstellung in Ergebnisrücklagen 1.196.691,01 895.502,26

16. Bilanzgewinn 659.757,46 660.260,54

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Man muss das Gestern

kennen, man muss auch an das Gestern denken, wenn man das Morgen wirklich gut und dauerhaft gestalten will.

Konrad Adenauer (1876 bis 1967)

deutscher Bundeskanzler von 1949 bis 1963

Jahresabschluss

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(53)

ANHANG

Anhang

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A. Allgemeine Angaben

Die Mettmanner Bauverein eG hat ihren Sitz in Mettmann und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Wuppertal (GnR 244).

Der Jahresabschluss wurde nach den Rechnungs- legungsvorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrichtlinie- Umsetzungsgesetzes (BilRUG) aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlust- rechnung entspricht der Verordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt VO), wobei für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren gem.

§ 275 Abs.2 HGB Anwendung findet.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

ANLAGEVERMÖGEN

Immaterielle Vermögensgegenstände

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögens- gegenstände werden zu den Anschaffungskosten bilanziert und planmäßig über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer von 3 bzw. 5 Jahren abgeschrieben.

Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen ist zu den historischen An- schaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der kumulierten planmäßigen Abschreibungen bewertet.

Hierbei sind grundsätzlich für die vorhandenen Ver- mögensgegenstände die ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten gemindert um die kumulierten Abschreibungen ausgewiesen.

Für Sachanlagenzugänge im Jahr 2020 sind als An- schaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten angesetzt. Kosten für Modernisierungen im Sinne von Herstellung, Erweiterung oder wesentlicher Verbesse- rung eines Vermögensgegenstandes (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB) wurden in Höhe von 1.733 T€ (VJ 1.265 T€) aktiviert.

Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden im Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben und als Abgang erfasst.

Bauvorbereitungskosten sind zu den Herstellungskosten aktiviert.

ANHANG ZUM JAHRESABSCHLUSS ZUM 31. DEZEMBER 2020

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Abschreibungen

Alt- und Neubauten auf eigenen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten werden grundsätzlich auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von regelmäßig 79 Jahren planmäßig linear, erworbene Gebäude linear über ihre Restnutzungsdauer und Außenanlagen über eine Nutzungsdauer von 15 Jahren abgeschrieben.

Während der Gesamtnutzungsdauer aktivierte Moderni- sierungskosten werden grundsätzlich nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Bei Einzelmodernisierungen bzw. Gesamtmoderni- sierungen von Wohnungen bzw. Häusern, deren Nutzungsdauer abgelaufen oder kürzer als 10 bzw. 40 Jahre ist, wird die Nutzungsdauer auf 10 bzw. 40 Jahre ab der Modernisierung verlängert.

Die Grundstücksnebenkosten eines Erbbaurechtes werden planmäßig linear nach Maßgabe der Restlauf- zeit der Erbbaurechtsbestellung abgeschrieben.

Geschäfts- und anderen Bauten auf eigenen Grund- stücken werden grundsätzlich mit 3 Prozent abgeschrieben. Ein Gebäude wird linear über die Restlauf- zeit des Erbbaurechts abgeschrieben. Die umgebaute Fabrik Breite Str. 8a - c wird als Geschäftshaus über die Nutzungsdauer von 54 Jahren abgeschrieben.

Bauten auf fremden Grundstücken werden über die Mietdauer von 5 Jahren abgeschrieben.

Die weiteren planmäßigen Abschreibungen ergeben sich wie folgt: Maschinen werden mit 6,67 Prozent und Betriebs- und Geschäftsausstattung mit 6,67 Prozent bis 33,3 Prozent abgeschrieben.

Anhang

Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen und andere Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten oder bei voraussichtlich dauernder Wertminderung mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kredit- instituten wurden zum Nennwert bewertet.

UMLAUFVERMÖGEN Unfertige Leistungen

In der Position Unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten und Heiz- kosten – ohne Ausfallrisikozuschlag – zu Anschaffungs- kosten abzüglich Wertberichtigungen ausgewiesen.

Andere Vorräte

Im Wesentlichen ausgewiesen wird der Bestand an Heizöl zum Jahresende. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten nach dem “FIFO-Verfahren”.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Sie sind zu Nominalbeträgen abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen für erkennbare Risiken bilanziert. Für Forderungen aus Vermietung wird zusätzlich eine Pauschalwertberichtigung gebildet.

Rückstellungen

Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten (§ 249 Abs.1 HGB) und unterlassene Instandhaltungen (§ 249 Abs.1 Nr. 1. HGB), die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb von drei Monaten nachgeholt wurden, gebildet worden. Sie wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungs- betrags angesetzt.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.