Grundstücksmarktbericht 2019 Landkreis Dahme-Spreewald

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte

im Landkreis Dahme-Spreewald

Grundstücksmarktbericht 2019

Landkreis Dahme-Spreewald

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Impressum

Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald (LDS)

Geschäftsstelle beim Kataster- und Vermessungsamt Reutergasse 12

15907 Lübben (Spreewald)

Telefon: 0 35 46 / 20 27 -58, -60, -90 0 33 75 / 26 27 -58, -60, -90 Telefax: 0 35 46 / 20 12 64

E-Mail: gaa@dahme-spreewald.de

Internet: www.gutachterausschuss-bb.de/LDS/index.php Berichtszeitraum 01.01.2019 bis 31.12.2019

Datenerhebung Für den Bericht wurden alle bis zum 31.12.2019 abgeschlossenen Kaufverträge ausgewertet, die bis zum 15. März 2020 in der Geschäftsstelle eingegangen sind.

Datum der

Veröffentlichung Mai 2020

Bezug Als PDF-Dokument auf der Homepage der Gutachterausschüsse (www.gutachterausschuss-bb.de) und im Internetshop GEOBROKER https://geobroker.geobasis-bb.de

Als Druckexemplar in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Kontakt- daten siehe oben)

Gebühr kostenfrei im automatisierten Abrufverfahren, Druckexemplar 40,– €¹ Titelbild Bodenpreisentwicklung im LDS in verschiedenen Regionen

Nutzungs- Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz "Datenlizenz Deutschland – bedingungen Namensnennung – Version 2.0" (dl-de/by-2-0). Der Lizenztext kann unter

www.govdata.de/dl-de/by-2-0 eingesehen werden. Die Inhalte der Grundstücks- marktberichte können gemäß dieser Nutzungsbestimmungen unter Angabe der Quelle © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB [Jahr] und der Lizenz mit Verweis auf den Lizenztext genutzt werden. Zusätzlich ist die Internetadres- se https://www.gutachterausschuss-bb.de anzugeben.

Beispiel für den Quellenvermerk:

Die Nichtbeachtung dieser Nutzungsbedingungen wird nach dem Urheber- rechtsgesetz verfolgt.

1 entsprechend der aktuellen Brandenburgischen Gutachterausschuss-Gebührenordnung

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Übersichtskarte

Ämter, Gemeinden und Städte im Landkreis Dahme-Spreewald

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Inhaltsverzeichnis Seite

Impressum ... 2

Übersichtskarte ... 3

1. Der Grundstücksmarkt in Kürze ... 7

2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes ... 8

3. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt ... 9

3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen ... 9

3.2 Wirtschaftliche Entwicklung...15

3.3 Städtebauliche Sanierung ...17

3.4 Stadtumbau ...18

4. Übersicht über die Umsätze ... 19

4.1 Vertragsvorgänge ...20

4.2 Geldumsatz ...21

4.3 Flächenumsatz ...22

4.4 Regionale Umsatzverteilung ...23

4.5 Zwangsversteigerungen ...24

4.6 Investive Umsätze (Paketverkäufe) ...26

5. Bauland ... 27

5.1 Allgemeines ...27

5.2 Bauland für den individuellen Wohnungsbau / Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke ...29

5.2.1 Preisniveau ...30

5.2.2 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen ...31

5.2.3 Flächenumrechnungskoeffizienten ...35

5.2.4 Ufergrundstücke ...38

5.2.5 Seenahe Grundstücke ...39

5.3 Bauland für den Geschosswohnungsbau / Mehrfamilienhausgrundstücke, Wohn- und Geschäftsgrundstücke ...39

5.4 Bauland für Gewerbe ...41

5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland ...41

5.6 Sonstiges Bauland ...45

5.6.1 Ver- und Entsorgung ...45

5.6.2 Regenerative Energien ...45

5.6.2.1 Windenergieanlagen ...46

5.6.2.2 Fotovoltaikanlagen ...47

5.6.2.3 Biogasanlagen ...47

5.6.3 Arrondierungsflächen ...47

5.6.4 Bestandsschutz ...48

5.6.5 Erholungsflächen ...49

5.6.6 Campingplätze ...50

5.6.7 Gemeinbedarfsflächen ...50

5.7 Erbbaurechte ...51

5.7.1 Wohnbauflächen für Einfamilienhäuser ...51

5.7.2 Sondergebiete Erholung ...52

5.7.3 Gewerbeflächen ...52

5.7.4 Sonstige Flächen (Gemeinbedarf) ...52

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6. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ... 53

6.2 Landwirtschaftliche Flächen ...54

6.2.2 Preisentwicklung ...55

6.2.3 Umrechnungskoeffizienten ...55

6.2.4 Bebaute landwirtschaftliche Grundstücke ...58

6.3 Forstwirtschaftliche Flächen ...59

6.3.3 Forstflächen ohne Berücksichtigung des Aufwuchses ...60

6.4 Unland, Ödland ...61

6.5 Land- und forstwirtschaftliche Flächen besonderer Nutzungs- und Lagegunst ...61

7. Sonstige unbebaute Grundstücke ... 62

7.1 Infrastrukturmaßnahmen ...62

7.1.1 Flughafen ...62

7.1.2 Verkehrsflächen ...62

7.1.3 Privatwege ...64

7.2 Naturschutz und Ökologie ...65

7.3 Abbauland ...66

7.4 Sportflächen ...67

7.5 Gartenland ...67

7.6 Öffentliche Grünflächen ...67

7.7 Wasserflächen ...68

7.8 Lagerplätze ...68

8. Bebaute Grundstücke ... 69

8.1.1 Übersichten Liegenschaftszinssätze, Rein- und Rohertragsfaktoren ...70

8.2 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ...71

8.2.3 Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser ...79

8.2.4 Liegenschaftszinssatz, Roh- und Reinertragsfaktor...82

8.2.5 Preisentwicklung im Flughafenumfeld ...85

8.3 Reihenhäuser, Doppelhaushälften ...86

8.3.3 Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften ...89

8.4 Mehrfamilienhäuser ...90

8.4.2 Liegenschaftszinssatz, Roh- und Reinertragsfaktor...92

8.5 Wohn- und Geschäftshäuser sowie reine Geschäftshäuser ...95

8.5.2 Liegenschaftszinssatz, Roh- und Reinertragsfaktor für Wohn- und Geschäftshäuser ...96

8.5.3 Liegenschaftszinssatz, Roh- und Reinertragsfaktor für reine Geschäftshäuser ...97

8.6 Gewerbe- und Industrieobjekte ...98

8.7 Erholungsobjekte ...99

8.8 Sonstige bebaute Objekte ... 100

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9. Wohnungs- und Teileigentum ... 101

9.1 Wohnungseigentum ... 101

9.1.1 Preisniveau ... 102

9.1.2 Preisentwicklung ... 103

9.1.3 Liegenschaftszinssatz Roh- und Reinertragsfaktor ... 105

9.2 Teileigentum ... 106

10. Bodenrichtwerte ... 106

10.1 Allgemeine Informationen ... 107

10.1.1Veröffentlichung ... 107

10.1.2 Produkte und Bereitstellungsformen ... 107

10.2 Allgemeine Bodenrichtwerte ... 111

10.2.1Bodenrichtwerte für Bauland ... 111

10.2.2Bodenrichtwerte für Land- und Forstwirtschaft ... 113

10.3 Besondere Bodenrichtwerte ... 113

11. Nutzungsentgelte, Mieten, Pachten ... 114

11.1 Nutzungsentgelte ... 114

11.2 Mieten ... 115

11.2.1Wohnen ... 115

11.2.1.1Einfamilienhäuser ... 119

11.2.1.2 Geschosswohnungsbau ... 121

11.2.2 Gewerbe ... 130

11.3 Landwirtschaftliche Pachten ... 130

12. Aufgaben des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses ... 131

12.1 Gutachterausschuss Landkreis Dahme-Spreewald ... 131

12.2 Oberer Gutachterausschuss ... 132

12.3 Rechtsgrundlagen ... 133

Anlagen ... 134

Anlage 1 Modell Liegenschaftszins ... 134

Anlage 2 Modell Sachwertfaktoren ... 137

Anlage 3 Anschriften der Gutachterausschüsse im Land Brandenburg ... 139

Anlage 4 Anschriften der Ämter, Gemeinden und Städte ... 141

Anlage 5 Stichwortverzeichnis ... 143

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1. Der Grundstücksmarkt in Kürze

Erneut circa 41 % des Geldumsatzes entfallen

auf die Gemeinde Schönefeld Höchster

Geldumsatz seit Bildung des Landkreises Dahme-Spreewald

landwirtschaftliche Flächen

2019

Bebaute Grundstücke

Anhaltende Preissteigerungen

bei Einfamilien- hausimmobilien

Reihen- und Doppelhäuser stärker

nachgefragt Unbebaute

Grundstücke Werdendes Bauland

mit starkem Umsatz in Schönefeld und

Mittenwalde

Gestiegene Preise im Berliner Umland führen zu verstärkter

Nachfrage in infrastrukturell gut

angebundenen Lagen im Weiteren

Metropolenraum

Hohe Zahlungsbe- reitschaft bei Ufer- grundstücken

Wie im Vorjahr brandenburgweit

höchste Anzahl an genehmigten Wohnungen im LDS

Nachfragedruck nach Mietwohnungen unver-

ändert hoch

Bodenrichtwerte für Wohnbauland erneut

gestiegen

Geldumsatz drastisch reduziert

Nachfrageradius um Berlin wächst Deutlich gestiegener Umsatz bei Wohnungs-

eigentum

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2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte legt mit diesem Bericht eine Übersicht über den Grundstücksmarkt für den Landkreis Dahme-Spreewald vor. Er informiert über regionale Umsatz- und Preisentwicklungen der jeweiligen Teilmärkte und stellt das aktuelle Preisni- veau dar. Die allgemeinen Marktdaten werden durch statistische Erhebungen auf der Grund- lage der Kaufvertragsauswertungen gewonnen, verallgemeinert, analysiert und zusammen- fassend aufbereitet. Sie sollen Grundstücksmarktteilnehmer und Fachleute bei ihrer Ein- schätzung der Marktlage unterstützen und die Transparenz des regionalen Grundstücks- marktes herstellen bzw. erhöhen. In Hinblick auf die variable Interessenlage der Nutzer des Marktberichtes wird allgemein über die Tätigkeit des Gutachterausschusses informiert und aufgezeigt, welches Datenmaterial den jeweiligen Aussagen zu Grunde liegt und zur Beant- wortung spezieller Fragestellungen nutzbar gemacht werden kann.

Prognosen über das zukünftige Marktgeschehen werden nicht erstellt.

Die vorliegenden Auswertungen beziehen sich im Wesentlichen auf das Kaufgeschehen im Jahr 2019. Marktdaten aus zurückliegenden Jahren werden zur Darstellung von Entwicklun- gen am Grundstücksmarkt herangezogen. Die aufgezeigten Preise und Preisentwicklungen spiegeln die allgemeinen Verhältnisse im Berichtszeitraum wider, sind aber nur bedingt auf Einzelgrundstücke zu übertragen. Aufgrund der Komplexität der Thematik kann der Bericht naturgemäß nicht allen Aspekten des Grundstücksmarktes umfassend gerecht werden.

In Verbindung mit den Bodenrichtwerten werden die Faktoren und Bedingungen des regionalen Grundstücksmarktes vorgestellt und vertiefend erläutert.

Der Gutachterausschuss ist bestrebt, den Marktbericht dem aktuellen Informationswunsch verschiedenster Nutzer anzupassen und bittet daher ausdrücklich um diesbezügliche Anre- gungen und Hinweise.

Aufgrund der aktuellen Beschränkungen durch die Corona-Pandemie hat der Gutachteraus- schuss diesen Grundstücksmarktbericht im Umlaufbeschluss gefasst.

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3. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt

3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen

Der Landkreis Dahme-Spreewald besteht seit dem 6. Dezember 1993 infolge der Kreisge- bietsreform im Land Brandenburg. Er setzt sich im Wesentlichen aus den vormaligen Altkrei- sen Königs Wusterhausen, Luckau und Lübben zusammen.

Mit einer Fläche von 2.274 km² erstreckt sich der Landkreis Dahme-Spreewald von der Ber- liner Stadtgrenze im Norden bis zum Spreewald im Süden.

Durch den Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) vom 29.

April 2019² wird die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg in die Teilräume Berlin, Berliner Umland und Weiterer Metropolenraum untergliedert. Die regionale Gebietsaufteilung stellt die Grundlage der raumplanerischen Siedlungsentwicklung dar. Der Struktur- und Analyse- raum des Berliner Umlandes beinhaltet den mit der Metropole Berlin stark verflochtenen Um- landgürtel im Land Brandenburg. Dem Weiteren Metropolenraum sind alle Gemeinden im überwiegend ländlich geprägten Teil des Landkreises zugeordnet, die nicht zum Berliner Umland gehören.

Grafik 3-1 Teilraum Berlin und Berliner Umland³

2 Verordnung über den Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) vom 29. April 2019 (GVBl. Teil II, 30. Jahrgang, Nr. 35)

3 Anlage zur Verordnung über den Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) Seite 66

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Im vorliegenden Marktbericht werden die Auswertungen für das Berliner Umland und den Weiteren Metropolenraum vorgenommen und dargestellt.

Zum Berliner Umland gehören die Städte Königs Wusterhausen, Mittenwalde und Wildau sowie die amtsfreien Gemeinden Eichwalde, Schönefeld, Schulzendorf und Zeuthen.

Dem Weiteren Metropolenraum sind die Städte Lübben und Luckau sowie die Ämter Schen- kenländchen, Unterspreewald, Lieberose/Oberspreewald und die Gemeinden Bestensee, Heideblick, Heidesee und Märkische Heide zugeordnet.

Nach der Veröffentlichung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg⁴ lebten zum 31. De- zember 2018 169.067 Einwohner im Landkreis Dahme-Spreewald. Das sind 1.739 Einwoh- ner mehr als im Vorjahr und entspricht 74 Einwohnern pro Quadratkilometer. Mit dieser Be- völkerungsdichte zählt der Landkreis zu den dünn besiedelten Gebieten in Deutschland. Der Bundesdurchschnitt beträgt 232 Einwohner pro Quadratkilometer und selbst der Durchschnitt im Bundesland Brandenburg liegt mit 85 Einwohnern pro Quadratkilometer noch geringfügig höher. Die Bevölkerung ist über das Kreisgebiet nicht gleichmäßig verteilt, sondern weist eine deutliche Konzentration im Berliner Umland auf. Das Berliner Umland liegt mit 316 Ein- wohnern pro Quadratkilometer über dem Bundesdurchschnitt, entsprechend gering ist dem gegenüber die Bevölkerungsdichte im Weiteren Metropolenraum.

Der seit längerem prognostizierte demographische Wandel ist im Landkreis Dahme- Spreewald aktuell nicht spürbar. Die räumlich begrenzten Wachstumsgebiete im Berliner Umland und entlang der Infrastrukturachsen üben weiterhin Ansiedlungsanreiz aus. Damit verbunden ist eine positive Entwicklung der Bevölkerungszahl im Berliner Umland und eine Stagnation der Bevölkerungszahl im Weiteren Metropolenraum.

Grafik 3-2 Bevölkerungsentwicklung Landkreis Dahme-Spreewald

Die Einwohnerzahlen und ihre Veränderungen gegenüber dem Vorjahr in den Ämtern, Städ- ten und Gemeinden werden in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.⁵

4 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsstand im Land Brandenburg, Dezember 2018, 2. korrigierte Auflage, A I 7 - m 12 /18, A II 3 - m 12 /18, A III 3 - m 12 / 18

5 Anzahl der Einwohner vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerungsentwicklung und Be- völkerungsstand im Land Brandenburg, jeweilig zum Dezember des entsprechenden Jahrgangs

Zensus 2011 Bevölkerung in Tsd.

1991 1995 2000 2005 2010 2015 2020

135 140 145 150 155 160 165 170

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Tabelle 3-1 Bevölkerungsdichte

Amt, Gemeinde, Stadt Fläche Einwohner⁶ Einwohner/km²

km² 2017 2018 2019 2019

Berliner Umland 310,5 95.619 96.441 98.176 316

Eichwalde 2,8 6.490 6.449 6.468 2.310

Königs Wusterhausen 96,0 36.468 36.706 37.190 387

Mittenwalde 99,2 8.950 9.104 9.140 92

Schönefeld 81,6 14.423 14.625 15.472 190

Schulzendorf 9,1 7.961 8.167 8.222 904

Wildau 9,1 10.057 10.093 10.303 1.132

Zeuthen 12,7 11.270 11.297 11.381 896

Weiterer Metropolenraum 1.964,0 70.455 70.887 70.891 36

Bestensee 38,0 7.503 7.785 7.850 207

Heideblick 166,6 3.603 3.563 3.572 21

Heidesee 135,7 7.071 7.140 7.140 53

Lieberose/Oberspreewald 413,9 7.154 7.135 7.072 17

Lübben 120,8 13.861 13.964 14.024 116

Luckau 207,4 9.574 9.729 9.582 46

Märkische Heide 211,6 3.915 3.880 3.893 18

Schenkenländchen 289,1 8.661 8.672 8.795 30

Unterspreewald 380,9 9.113 9.019 8.963 24

6 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

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Grafik 3-3 Land Brandenburg Prognose Bevölkerungsentwicklung 2030 gegenüber 2016 in den Landkreisen und kreisfreien Städten

In einer Veröffentlichung des Landesamtes für Bauen und Verkehr in Zusammenarbeit mit dem Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg⁷ wird für den Landkreis Dahme-Spreewald ein Bevölkerungswachstum von 3,1 % zwischen den Jahren 2016 und 2030 prognostiziert.

Das ist der stärkste Zuwachs aller Landkreise. Diese Bevölkerungsentwicklung beruht dem- nach hauptsächlich auf der Bevölkerungsentwicklung im Berliner Umland mit einer Steige- rung von 12,3 % im genannten Zeitraum.

7 Bevölkerungsvorausberechnung für das Land Brandenburg A I 8 - 18

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Grafik 3-4 Land Brandenburg (Berliner Umland)

Prognose Bevölkerungsentwicklung 2030 gegenüber 2016

Mit Überarbeitung der gemeinsamen Landesplanung der Länder Brandenburg und Berlin setzte der Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) in Ver- bindung mit dem Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007) bestimmende Akzente zur raumplanerischen Ausrichtung. Das Zentrale-Orte-System im Gesamtraum Berlin- Brandenburg besteht aus den Elementen Metropole, Oberzentrum, Mittelzentrum und Mittel- zentrum in Funktionsteilung.

Für den Landkreis Dahme-Spreewald sind die Städte Lübben, Luckau und Königs Wuster- hausen als Mittelzentren sowie Wildau und Schönefeld als Mittelzentren in Funktionsteilung ausgewiesen. Mittelzentren erfüllen gehobene Funktionen der Daseinsfürsorge mit regiona- ler Bedeutung.

Verwaltungstechnisch gliedert sich der Landkreis Dahme-Spreewald in fünf Städte, acht amtsfreie Gemeinden und drei Ämter.

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Grafik 3-5 Netze und Anlagen des Verkehrs⁸

Der Landkreis Dahme-Spreewald ist verkehrstechnisch weitestgehend gut erschlossen. Der bereits bestehende Flughafen in Schönefeld soll als Flughafen Berlin Brandenburg Willy Brandt BER in 2020 in Funktion gehen und damit die zentrale Luftverkehrsanbindung der Hauptstadtregion gewährleisten. Durch den Landkreis führen in Nord-Süd-Richtung die Bun- desautobahnen BAB 13 und BAB 113 (Berlin-Dresden), in Ost-West-Richtung die Bundesau- tobahnen BAB 10 (südlicher Berliner Ring) und BAB 12 (Berlin-Frankfurt (Oder)). Im südli- chen Kreisgebiet fehlt diese Verbindung in Ost-West-Richtung. Mit der BAB 113 besteht eine direkte Anbindung an die Berliner Stadtautobahn, was zu kurzen Verkehrsverbindungszeiten und Standortverbesserungen im angrenzenden Einzugsgebiet führt. Zahlreiche Bundes-, Landes- und Kreisstraßen sorgen für gute Verkehrsverbindungen im Kreisgebiet.

Mit den Eisenbahnlinien Berlin-Dresden und Berlin-Cottbus verlaufen wichtige Verkehrs- adern von der Bundeshauptstadt in den Osten Deutschlands durch den Landkreis. Weiterhin bestehen S-Bahnverbindungen von Königs Wusterhausen und Schönefeld zur Bundes- hauptstadt Berlin.

Die Stadt Königs Wusterhausen verfügt über einen Binnenhafen, der über das Bundeswas- serstraßennetz erschlossen ist.

Die Verkehrsinfrastruktur ist von überragender Bedeutung für das Erreichen der Arbeitsplät- ze. Rund 22.000 Berufspendler verlassen täglich den Landkreis Dahme-Spreewald um in Berlin den Arbeitsplatz zu erreichen. Gleichzeitig pendeln täglich rund 14.500 Menschen berufsbedingt aus Berlin in den Landkreis Dahme-Spreewald. Das ist die höchste Anzahl an Auspendlern aller an Berlin grenzenden Landkreise. Wichtigster Anziehungspunkt ist dabei der Flughafen in Schönefeld und seine umliegende Wirtschaftsstruktur.⁹

8 Landesamt für Bauen und Verkehr, Kreisprofil Dahme-Spreewald 2015, Netze und Anlagen des Verkehrs 2013

9 Bundesagentur für Arbeit, Pendleratlas (Juni 2019)

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Verschiedene Naturlandschaften prägen den Landkreis Dahme-Spreewald. Der Spreewald mit seiner einzigartigen Naturlandschaft (von der UNESCO zum Biosphärenreservat erklärt) sowie der Naturpark Dahme-Heideseen sind überregional bekannte Anziehungspunkte für Touristen. Die Fluss- und Seenlandschaft bietet vielfältige Gelegenheiten zur Erholung und Freizeitgestaltung.

3.2 Wirtschaftliche Entwicklung

Die Arbeitslosenquote liegt zum Jahresbeginn 2020 (Februar) im Landkreis Dahme- Spreewald bei 3,8 % und damit unter dem Vorjahreswert (4,2 %). Im Land Brandenburg betrug die Arbeitslosenquote zum selben Zeitpunkt 5,9 % (Bundesrepublik Deutschland:

5,3 %)¹⁰.

Laut dem Bericht des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg¹¹ gab es im Jahr 2018¹² im Landkreis Dahme-Spreewald insgesamt 78.200 Erwerbstätige. Zu den Erwerbstätigen zäh- len Selbstständige und mithelfende Familienangehörige (2018: 8.900 Erwerbstätige) sowie Arbeitnehmer (2018: 69.200 Erwerbstätige). Als Arbeitnehmer zählt, wer als Arbeiter, Ange- stellter, Beamter, Richter, Berufssoldat, Soldat auf Zeit, Person im Bundesfreiwilligendienst, Auszubildender, Praktikant oder Volontär in einem Arbeits- und Dienstverhältnis steht und hauptsächlich diese Tätigkeit ausübt.

Arbeitsplätze im produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) sind im Landkreis Dahme- Spreewald nur in geringem Umfang vorhanden (2018: 9.200 Erwerbstätige). Die meisten Erwerbstätigen sind im vielfältigen Dienstleistungsbereich des Landkreises tätig (2018:

60.000). Der Bereich untergliedert sich in Handel, Verkehr, Gastgewerbe, Information und Kommunikation (2018: 28.300 Erwerbstätige) sowie Finanz-, Versicherungs-, Unterneh- mensdienstleister, Grundstücks- und Wohnungswesen (2018: 11.900 Erwerbstätige) und öffentliche und sonstige Dienstleister, Erziehung, Gesundheit (2018: 19.800 Erwerbstätige).

10 Bundesagentur für Arbeit (https://statistik.arbeitsagentur.de/Navigation/Statistik/Statistik-nach- Regionen/Politische-Gebietsstruktur).

11 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistischer Bericht A VI 10-j/18, Erwerbstätige am Arbeitsort in den kreisfreien Städten und Landkreisen des Landes Brandenburg, 1991 bis 2018, August 2019

12 Zahlen für 2019 lagen nicht vor

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Grafik 3-6 Wirtschaftliche Schwerpunkte und wirtschaftsnahe Infrastruktur¹³

Im Berliner Umland haben sich in den zurückliegenden Jahren, begünstigt durch Standort- vorteile und sehr gute Verkehrsanbindungen, wirtschaftliche Schwerpunkte entwickelt. Hier konzentrieren sich Gewerbegebiete insbesondere mit Handels- und Dienstleistungsangebo- ten, deren Einzugsgebiet über den Bereich des Landkreises Dahme-Spreewald hinausgeht.

Die Einzelhandelsverkaufsflächen innerhalb des Landkreises Dahme-Spreewald liegen mit ca. 323.000 m² im Landkreisvergleich innerhalb des Landes Brandenburg mit an der Spitze.

Eine Besonderheit ist hierbei die besonders hohe Versorgungsdichte im Bereich Schönefeld, Wildau und Königs Wusterhausen. In diesem Bereich liegen ca. zwei Drittel der gesamten Einzelhandelsverkaufsflächen des Landkreises. Dieses wird durch verschiedene Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie ähnliche Einzelhandelsagglomerationen erreicht.¹⁴

Die 1991 gegründete Technische Hochschule Wildau (FH) hat sich zu einem über die Gren- zen des Landes Brandenburg hinaus bekannten Wissenschaftsstandort entwickelt. Sie bietet ingenieur-, wirtschafts- und verwaltungswissenschaftliche Studiengänge an. Die Studiengän- ge wurden vom Diplom- auf das Bachelor- und Masterstudium umgestellt. Es studierten 3.646 Studenten¹⁵ im Wintersemester 2018 / 2019 in mehreren Direkt- und Fernstudiengän- gen. In den vergangenen Jahren entwickelte sich am Standort Wildau eine enge Zusam- menarbeit mit der Wirtschaft, die beispielsweise in Kooperationsnetzwerken für den Wis- sens- und Technologietransfer ihren Niederschlag findet.

Hoffnungen des Arbeitsmarktes ruhen auf dem Flughafen Berlin Brandenburg Willy Brandt BER in Schönefeld. Die wachsende Entwicklung der Fluggastzahlen an den vorhandenen Standorten hat in den vergangenen Jahren alle Prognosen übertroffen. Nicht zuletzt deshalb richten sich die regionalen wirtschaftlichen Erwartungen auf den weiteren Ausbau der Kom- petenzen im Bereich Luft- und Raumfahrt, Logistik und Dienstleistung sowie Tourismus.

13 Landesamt für Bauen und Verkehr, Kreisprofil Dahme-Spreewald 2015, Wirtschaftliche Schwer- punkte und wirtschaftsnahe Infrastruktur 2013

14 Landesamt für Bauen und Verkehr, Kreisprofil Dahme-Spreewald 2015

15 https://www.th-wildau.de/hochschule/ueber-uns/profil/

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Die Tourismusbranche konnte 2019 wieder eine positive Bilanz ziehen.¹⁶ In den 138 Beher- bergungsbetrieben des Landkreises mit insgesamt 8.739 Betten wurden 1.897.795 Über- nachtungen registriert. Dieses entspricht einer Steigerung von 4,7 % zum Vorjahr. 2019 übernachteten insgesamt 884.886 Gäste im Landkreis. Die durchschnittliche Aufenthalts- dauer betrug 1,9 Tage.

Die Südregion des Landkreises ist wirtschaftlich durch die Landwirtschaft und den Tourismus geprägt. Des Weiteren sind industrielle Zweige vorhanden, die sich in der Weiterverarbeitung von landwirtschaftlichen Produkten spezialisiert haben. Es werden z. B. Obst- und Gemüse- konserven produziert.

Das Baugeschehen im Landkreis Dahme-Spreewald ist auch im Jahr 2019 vom individuellen Wohnungsbau bestimmt.

Bei den genehmigten Bauvorhaben beläuft sich das Volumen der veranschlagten Kosten auf 392 Millionen €. Von den erteilten Baugenehmigungen und Bauanzeigen entfallen 674 (Vor- jahr: 588) auf die Errichtung von Eigenheimen (Einfamilien-, Zweifamilien-, Reihenhäuser, Doppelhaushälften) und 77 auf die Errichtung von Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohneinhei- ten).

Tabelle 3-2 Baugeschehen¹⁷

2015 2016 2017 2018 2019

Baugenehmigungen 1.916 1.722 1.523 1.517 1.587

davon Bauanzeigen 27 23 14 18 8

positive Vorbescheide zu Bauvoranfragen 66 72 77 95 115

veranschlagte Kosten Mio. € 302 426 254 424 392

Im Jahr 2019 wurden im Landkreis Dahme-Spreewald für 1.984 Wohnungen (2018: 1.924) Baugenehmigungen erteilt. In keinem Landkreis oder kreisfreien Stadt des Landes Branden- burg wurden so viele Wohnungen genehmigt. 912 Wohnungen (2018: 733) davon befinden sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern, was 46 % (2018: 38 %) der neu entstehenden Woh- nungen ausmacht.¹⁸

3.3 Städtebauliche Sanierung

Einige Gemeinden nutzen zur Überwindung städtebaulicher Missstände das Instrument der städtebaulichen Sanierung nach dem Baugesetzbuch (BauGB).

16 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Statistischer Bericht G IV 1 – m 12/19; Gäste, Übernachtun- gen und Beherbergungskapazität im Land Brandenburg, Dezember 2019

17 Landkreis Dahme-Spreewald, Bauordnungsamt

18 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Statistischer Bericht F II 1 – m 12/19 Baugenehmigungen

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Tabelle 3-3 Sanierungsgebiete

Kommune Sanierungsge-

biet Verfahren

zonale Ermittlung

voraussichtlicher Abschluss Sanierungs- verfahren sanierungs-

unbeein- flusster BRW

sanierungs- beeinflusster

BRW

Stadt Golßen Altstadt vereinfacht - - 2020

Stadt Königs Wusterhausen

Bahnhofstraße,

Berliner Straße förmlich   2021¹⁹

Stadt Lieberose Ortskern förmlich ● ● 2020

Stadt Lübben Altstadt förmlich   2022

Stadt Luckau Altstadt Luckau vereinfacht - - 2021

Stadt Mittenwal-

de Stadtkern förmlich   2020

Stadt Teupitz Stadtkern Teupitz förmlich ● ● 2021

Stadt Wildau Schwartzkopff-

Siedlung förmlich ● ● 2021

 = ermittelt und veröffentlicht durch den Gutachterausschuss, - = nicht ermittelt, ● = ermittelt durch private Gutachten, BRW = Bodenrichtwert für Bauland

Die durch den Gutachterausschuss ermittelten sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte sind im BORIS-Land Brandenburg²⁰ einsehbar.

Im sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert bleiben Werterhöhungen, die auf die Aussicht auf Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen sind, unberücksichtigt. Der sanierungsbeein- flusste Bodenrichtwert stellt den Bodenwert unter Berücksichtigung der tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des Gebietes am Ende der Sanierung dar.

3.4 Stadtumbau

Nach § 171 a BauGB definieren sich Stadtumbaumaßnahmen als Verfahren, durch die, in von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten, Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden. Der Stadtumbau beinhaltet sowohl behutsame Rückbaumaßnahmen von Wohnungen, Einrichtungen, Netzen und Anlagen der sozialen und technischen Infrastruktur, als auch die qualifizierte Aufwertung des baulichen Bestands und die sinnvolle Integration von Neubaumaßnahmen in bestehen- den Strukturen.

Seit dem 1.11.2018 ist das Gebiet Lübben-Nord in das Städtebauförderprogramm Stadtum- bau III aufgenommen worden.²¹ Weitere Stadtumbaugebiete sind im Landkreis Dahme- Spreewald nicht ausgewiesen.

19 1. und 2. Teilaufhebungssatzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Bahnhof- straße“ und „Berliner Straße“. Bekanntmachungen in den Amtsblättern der Stadt Königs Wusterhau- sen vom 22. Dezember 2014 (Jahrgang 25, Amtsblatt Nr. 11) und 23. Dezember 2015 (Jahrgang 26, Amtsblatt Nr. 11)

Satzungen der Stadt Königs Wusterhausen zur 1. und 2. förmlichen Teilaufhebung der Satzungen des Sanierungsgebietes für die Innenstadt von Königs Wusterhausen nach § 142 Abs. 1 und 3 des Bau- gesetzbuches. Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Königs Wusterhausen vom 26. Oktober 2016 (Jahrgang 27, Amtsblatt Nr. 9)

20 https://www.boris-brandenburg.de/boris-bb/

(19)

4. Übersicht über die Umsätze

Die Grundlage dieses Grundstücksmarktberichtes bilden alle bis 15. März 2020 eingegangenen Verträge mit Kaufdatum aus dem Berichtszeitraum 2019. Nach dem Stichtag eingehen- de Verträge werden zwar Bestandteil der Automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) im jeweils zugehörigen Vertragsjahr, stehen aber für die vorliegende Analyse nicht zur Verfügung.

Tabelle 4-1 Gesamtmarkt

Jahr Kauffälle Anzahl Flächenumsatz ha Geldumsatz Mio €

2010 3.022  2.914 414 

2011 2.806  3.479 210 

2012 2.748  3.372 240 

2013 2.703  2.653 270 

2014 2.978  3.139 290 

2015 3.117  2.947 351 

2016 3.041  2.811 539 

2017 2.966  3.078 653 

2018 2.837  2.861 775 

2019 3.022  2.453 902 

Trend zum Vorjahr:

 steigend (Veränderung > 10 %),  leicht steigend (Veränderung ≤ 10 % und > 3 %),

 gleichbleibend (Veränderung ≤ +3 % und ≥ -3 %),

 leicht fallend (Veränderung < -3 % und ≥ -10 %),  fallend (Veränderung < -10 %) Diese Symbolik wird in den folgenden Tabellen beibehalten.

Aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse gemäß § 7 Immobilienwertermitt- lungsverordnung (ImmoWertV) wurden 300 Verträge (10 %) von der Auswertung der 3.022 in die AKS eingegangenen Kaufverträge ausgenommen. Diese Verträge gehen nur in An- zahl, Flächen- und Geldumsatz in die Kaufpreissammlung ein. Ein Kauffall fällt unter das Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG). Kauffälle mit Bezug auf das Sa- chenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG), das Landwirtschaftsanpassungsgesetz (LwAnpG) oder Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) gab es 2019 keine.

Den steigenden Zahlen bei der Anzahl der Verträge (+6 %) und dem Geldumsatz (+16 %) im Berichtsjahr 2019 steht ein erneuter Rückgang des Flächenumsatzes (-14 %) gegenüber.

21 http://www.luebben-rathaus.de/de/rathaus/stadtentwicklung/stadtumbau-nord/

(20)

Grafik 4-1 Marktgeschehen

4.1 Vertragsvorgänge

Durch die Geschäftsstelle wurden 3.022 Kaufverträge in die Kaufpreissammlung übernom- men. Das sind rund sechs Prozent mehr als im Vorjahr.

Grafik 4-2 Anteil der Teilmärkte

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Anzahl / ha / 100 T €

Jahr

Anzahl der Verträge Flächenumsatz ha Geldumsatz 100 T €

(21)

4.2 Geldumsatz

Der Geldumsatz beträgt im Jahr 2019 insgesamt 902 Millionen € und steigt gegenüber dem Vorjahr um 127 Millionen € (+16 %). Am Geldumsatz sind zum größten Teil Kauffälle im Ber- liner Umland mit 691 Millionen € (77 %) beteiligt. Im Jahr 2018 betrug der Anteil 81 %.

Grafik 4-3 Geldumsatz der Teilmärkte

Grafik 4-4 Halbjahresumsätze Geld in ausgewählten Teilmärkten

243,8 Mio €

186,6 Mio € 5,4 Mio €

87,4 Mio €

271,2 Mio € 7,1 Mio €

0% 20% 40% 60% 80% 100%

unbebaut

bebaut Land- u. Forst- wirtschaft

1. Halbjahr 2. Halbjahr

331,2 Mio €

457,8 Mio €

12,5 Mio €

(22)

4.3 Flächenumsatz

Der Flächenumsatz ist mit 2.453 ha gegenüber dem Vorjahr um ca. 14 % zurückgegangen.

Er basiert weiterhin hauptsächlich auf den Umsätzen der land- und forstwirtschaftlich genutz- ten Grundstücke, die einen Anteil von 74 % des Flächenumsatzes ausmachen.

80 % des Gesamtflächenumsatzes sind im Weiteren Metropolenraum zu verzeichnen.

Grafik 4-5 Flächenumsatz der Teilmärkte

Grafik 4-6 Halbjahresumsätze Fläche in ausgewählten Teilmärkten

122 ha

164 ha 826 ha

149 ha

139 ha 986 ha

0% 20% 40% 60% 80% 100%

unbebaut

bebaut Land- u. Forst- wirtschaft

1. Halbjahr 2. Halbjahr

271 ha

303 ha

1.812 ha

(23)

4.4 Regionale Umsatzverteilung

Die regionale Verteilung der Kauffälle verdeutlicht die Marktschwerpunkte im Landkreis Dahme-Spreewald.

Tabelle 4-2 Regionale Verteilung der Kauffälle

Amt, Gemeinde, Stadt Kauffälle Anzahl Flächenumsatz ha Geldumsatz Mio €

Berliner Umland 1.471  496 691 

Eichwalde 64  4 21 

Königs Wusterhausen 483  104 124 

Mittenwalde 264  167 61 

Schönefeld 285  188 367 

Schulzendorf 200  19 59 

Wildau 88  5 27 

Zeuthen 87  9 32 

Weiterer Metropolenraum 1.551  1.957 211 

Bestensee 196  44 90 

Heideblick 70  195 4 

Heidesee 222  101 25 

Lieberose/Oberspreewald 200  393 10 

Lübben (Spreewald) 146  86 28 

Luckau 155  402 12 

Märkische Heide 126  250 5 

Schenkenländchen 222  130 28 

Unterspreewald 214  356 9 

Landkreis Gesamt 3.022  2.453 902 

(24)

Grafik 4-7 Regionale Verteilung der Kauffälle im Landkreis Dahme-Spreewald

4.5 Zwangsversteigerungen

Die Beschlüsse der Amtsgerichte Lübben und Königs Wusterhausen über die Zwangsver- steigerungen von Immobilien werden dem Gutachterausschuss durch die Amtsgerichte zur Aufnahme der Daten in die Kaufpreissammlung übersandt.

Die Anzahl der Vorgänge ist um 33 % rückläufig. Der Geldumsatz geht um 11 % zurück.

Tabelle 4-3 Gesamtumsatz

Jahr Vorgänge Anzahl Flächenumsatz ha Geldumsatz Mio €

2017 32  15,1 7,6 

2018 35  48,2 3,5 

2019 24  15,6 3,1 

Jährlich werden durch den Gutachterausschuss die Verhältniszahlen zwischen verkündetem Beschluss des Amtsgerichts auf das Gesamtgebot des Meistbietenden (Bargebot) und dem im Zwangsversteigerungsverfahren vorab durch Wertfestsetzungsbeschluss festgesetzten Verkehrswert der Immobilie in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Die erworbenen Objek- te dienen der Eigennutzung und verstärkt auch als Anlageobjekt.

(25)

Tabelle 4-4 Zwangsversteigerungen

Jahr Gesamtanzahl

Grundstücksart

unbebaut bebaut land- u. forstwirt- schaftl. Flächen

Wohnungs- und Teileigentum

Anzahl Bargebot / Verkehrswert Spanne % Durchschnitt % Anzahl Bargebot / Verkehrswert Spanne % Durchschnitt % Anzahl Bargebot / Verkehrswert Spanne % Durchschnitt % Anzahl Bargebot / Verkehrswert Spanne % Durchschnitt %

2017 32 3 163–284 240 16 58–462 157 2 152–1.510 - 11 70–133 89 2018 35 5 86–190 155 17 23–282 110 8 50–1.590 257 5 85–129 105 2019 24 1 152 - 16 7–600 128 3 127–562 344 4 136–151 144

Ein Rückschluss, wie sich die Anzahl schwebender, nicht abgeschlossener Verfahren entwickelt, kann daraus nicht abgeleitet werden. Ebenso wenig ist eine Einschätzung der Dauer bis zum endgültigen Verfahrensabschluss aus den vorliegenden Daten möglich.

Bebaute Immobilien bilden nach wie vor den bestimmenden Anteil der Zwangsversteigerun- gen.

Grafik 4-8 Anzahl der Zwangsversteigerungen nach Grundstücksarten

53 56

48

35 30 26 27

16 17 16

27 24

18

16

7 9 4

11 5 4

16 9

9

10

6 7

4 3

5 1

24

3

7

6

4

2 8

3 120

92

75

68

49

42 39

32 35

24

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

bebaut Wohnungseigentum unbebaut Land- und Forstwirtschaft

(26)

4.6 Investive Umsätze (Paketverkäufe)

Als investive Umsätze werden Immobilienportfolios erfasst, deren Einzelstandorte überwie- gend über den Landkreis Dahme-Spreewald hinaus bis zum Teil über das gesamte Bundes- gebiet streuen. Einzelne Objekte dieser Portfolien sind dabei aufgrund ihrer Lage dem Land- kreis Dahme-Spreewald zuzuordnen. Im Allgemeinen werden diese Grundstücksgeschäfte auch als Paketverkäufe bezeichnet. Der Grundstücksmarktbericht liefert Aussagen zur Betei- ligung des hiesigen Marktes an regional übergreifenden Grundstückstransaktionen.

Je nach Vertragsgestaltung können Daten für das Auswertegebiet abgeleitet werden. Nicht selten erfolgt der Verkauf mit komplexer Vertragsgestaltung ohne Ausweisung von Flächen oder Preisen für die im Portfolio umgesetzten Einzelobjekte. Für Investoren steht der Erwerb des Portfolios als Ganzes im Vordergrund. Das detaillierte Aushandeln von Einzelpreisen scheint dabei von untergeordneter Bedeutung. Eine Übernahme von Daten in die Kaufpreis- sammlung erfolgt nur für Immobilien, welche ausschließlich dem Kreisgebiet Dahme- Spreewald zuzuordnen sind. Diese bilden dann die Grundlage für weitere Aussagen.

Tabelle 4-5 Umsatz Paketverkäufe

2015 2  0,4 3,3 

2016 16  11,6 58,0 

2017 5  50,4 4,2 

2018 1  0,9 3,6 

2019 3  2,0 5,0 

Die Umsätze beinhalten sowohl Wohn- als auch Gewerbeobjekte. Die im Jahr 2016 erzielten hohen Geldumsätze betrafen im Wesentlichen Standorte in der Gemeinde Schönefeld. Der Anstieg des Flächenumsatzes im Auswertezeitraum 2017 resultiert dagegen aus dem Ver- kauf eines Gewerbestandortes im Amt Schenkenländchen.

(27)

5. Bauland

5.1 Allgemeines

Im Kapitel Bauland werden neben dem baureifen Land auch Flächen für werdendes Bauland (nicht qualifizierte und qualifizierte Bauerwartung sowie Rohbauland) in allen Nutzungskate- gorien (Wohnen, Gewerbe, Sonstige Bauflächen) erfasst.

Das vierte Jahr in Folge erreichte der Geldumsatz einen Spitzenwert, der 2019 ca. 50 % über dem des Vorjahres liegt. Damit wurde im Landkreis Dahme-Spreewald ca. 26 % des Geldumsatzes für unbebaute Bauflächen im Land Brandenburg erzielt.

Tabelle 5-1 Gesamtumsatz Bauland

2010 935  134,3 56,2 

2011 804  186,5 71,9 

2012 771  150,7 66,3 

2013 762  95,5 54,6 

2014 846  201,1 90,9 

2015 938  167,1 98,8 

2016 902  197,6 150,8 

2017 855  235,5 195,9 

2018 865  218,5 220,8 

2019 803  270,6 331,1 

Tabelle 5-2 Umsatz Verteilung 2019

Region Kauffälle Anzahl Anteil

Flächenumsatz ha Anteil

Geldumsatz Mio € Anteil

Berliner Umland 450 183,5 306,0

56 % 68 % 92 %

Weiterer

Metropolenraum

353 87,1 25,1

44 % 32 % 8 %

In diesem Teilmarkt wurden im Berichtsjahr 99 Kauffälle wegen ungewöhnlicher oder persön- licher Verhältnisse von der weiteren Auswertung ausgeschlossen.

88 % der Kauffälle sind wie im Vorjahr für Wohnbauflächen registriert.

(28)

Grafik 5-1 Unbebaute Bauflächen

Tabelle 5-3 Regionale Verteilung aller Kauffälle Bauland

Amt, Gemeinde, Stadt Kauffälle Anzahl Flächenumsatz ha Geldumsatz 100 T € 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 Berliner Umland 482 482 450 173,2 158,7 183,5 1.805 1.965 3.060

Eichwalde 15 13 14 1,3 1,1 1,3 31 18 33

Königs Wusterhausen 196 182 164 67,7 42,4 29,1 729 595 283

Mittenwalde 83 85 104 24,2 15,8 42,1 75 121 390

Schönefeld 64 81 59 55,9 63,2 97,3 728 940 2.114

Schulzendorf 54 45 60 11,1 5,0 8,3 93 65 123

Wildau 24 36 19 8,5 20,5 2,0 55 122 51

Zeuthen 46 40 30 4,5 10,7 3,4 94 104 66

Weiterer

Metropolenraum 373 383 353 62,0 59,6 87,1 154,8 244 251

Bestensee 61 62 46 10,2 15,4 9,8 45 111 93

Heideblick 9 21 9 0,6 2,0 5,1 0,3 1 1

Heidesee 52 59 55 7,3 7,7 8,9 25 37 40

Lieberose/

Oberspreewald 30 29 24 8,4 5,3 3,4 3,5 4 3

Lübben (Spreewald) 57 64 45 6,2 7,9 4,5 23 29 17

Luckau 27 26 26 3,6 5,7 29,5 5 13 9

Märkische Heide 16 18 22 1,3 2,2 1,3 1 2 2

Schenkenländchen 68 62 88 10,3 7,3 15,7 41 39 72

Unterspreewald 53 42 38 14,1 6,3 8,9 11 8 14

Im Berichtsjahr 2019 ist ein deutlicher Anstieg im Geldumsatz unbebauter Bauflächen im Berliner Umland sichtbar.

85 66

53 62

52 13

32 45 35

47 2

2 2 3 1

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Geldumsatz

74 67 50

58 45

22 25 44

35 50

4 8

6 7

5

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Flächenumsatz

Wohnen Gewerbe Sonstige 2015

2016 2017 2018 2019

(29)

Die Gemeinde Schönefeld erzielte dabei Rekordwerte beim Flächen- und Geldumsatz, welche in dieser Höhe in den letzten Jahren nicht zu verzeichnen waren. Dabei werden verteilt im Gemeindegebiet ganze Wohngebiete durch Bauträger vermarktet sowie Gewerbe- und Mischbauflächen zur Entwicklung erworben.

Nach der Vertragsanzahl ist 2019 erneut die Stadt Königs Wusterhausen mit ihren Ortsteilen Spitzenreiter.

5.2 Bauland für den individuellen Wohnungsbau / Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke

Nach § 5 der ImmoWertV werden unter baureifem Land Flächen erfasst, die nach öffentlich- rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

Die Auswertung baureifer Wohnbaugrundstücke umfasst auch Verkaufsfälle, bei denen neben dem baureifen Land ein Anteil Gartenland enthalten ist. Für unbebaute baureife Flächen werden Verkäufe von Grundstücken mit untergeordneter oder zum Abriss bestimmter Be- bauung mit einbezogen. Vor allem in den S-Bahn nahen Bereichen zeigt die Analyse, dass bei nahezu allen Grundstücken, die über bauplanungsrechtlich gesicherte Möglichkeiten zur Wohnbebauung verfügen, die bisherige Nutzung als Wochenendgrundstück aufgegeben und eine Nutzung als Wohnbaugrundstück realisiert wird. Eine Weiterführung der Nutzung derar- tig hochwertiger Grundstücke als Wochenendgrundstück ist die Ausnahme.

In früheren Jahren war regelmäßig zu erkennen, dass die Käufer Einschränkungen der sofor- tigen Bebaubarkeit eines Grundstückes auf Grund vorhandener unwirtschaftlicher Altbebau- ung mit signifikanten Minderungen im Kaufpreis geltend machten. Derartige Preisabschläge sind in den letzten Berichtsjahren vor allem in den stark nachgefragten Städten und Gemein- den nicht mehr feststellbar.

Tabelle 5-4 Wohnbauflächen baureif

2015 609  53,5 40,1 

2016 525  47,8 45,5 

2017 478  42,8 48,3 

2018 516  47,8 63,7 

2019 422  44,9 63,1 

Tabelle 5-5 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau Region

Kauffälle Anzahl Anteil

Flächenumsatz ha Anteil

Geldumsatz Mio € Anteil

2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 Berliner Umland 284 321 264 23,8 27,2 25,1 37,9 50,5 49,4 59 % 62 % 63 % 56 % 57 % 56 % 78 % 79 % 78 % Weiterer

Metropolenraum

194 195 158 19,0 20,6 19,8 10,4 13,2 13,7 41 % 38 % 37 % 44 % 43 % 44 % 22 % 21 % 22 %

(30)

Spitzenreiter der Gemeinden beim Verkauf von Baugrundstücken für den individuellen Woh- nungsbau ist, wie in den Vorjahren, die Stadt Königs Wusterhausen mit 108 Grundstücken (2018: 126). Danach folgen Mittenwalde (49), Schulzendorf (45), Schenkenländchen (34), Bestensee (26) und Heidesee (25). Im Berichtsjahr ist damit eine Veränderung beim Erwerb von Baugrundstücken zu beobachten, die auf gestiegene Nachfrage, Rückgang des Ange- bots baureifer Flächen in einigen Gemeinden und steigenden Preisen beruht. Schlusslicht ist wie in den Vorjahren die Gemeinde Heideblick mit zwei Baugrundstücken (2018: 5).

5.2.1 Preisniveau

Die Lage als stärkstes Element der Preisbildung ist ausschlaggebend für die Höhe des Kauf- preises. Im Zuge der unverändert günstigen konjunkturellen Rahmen- und Finanzierungsbe- dingungen hält die Tendenz starker Nachfrage nach Baugrundstücken an. Baugebiete, die mehrere Jahre wenig Nachfrage erfuhren, füllen sich oder werden für Bauträger interessant.

In einzelnen Gemeinden, insbesondere im Berliner Umland, wie beispielsweise Eichwalde und Zeuthen, steht dem Interesse Bauwilliger nur noch ein sehr begrenztes Angebot an Baugrundstücken zur Verfügung.

Das Preisniveau des Grundstücksmarktes im Landkreis Dahme-Spreewald ist geprägt durch das Lagemerkmal „Berlinnähe“ in Verbindung mit den vorhandenen Verkehrswegen. Im Wei- teren Metropolenraum werden höhere Preise vor allem in der Kreisstadt Lübben, in der Ge- meinde Bestensee, in einzelnen Orten im Schenkenländchen und der Stadtlage von Luckau sowie generell für Grundstücke in Uferlagen erzielt.

Grafik 5-2 Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau für Wohn- und gemischte Bauflächen 2019

Die angegebenen Zahlen sind die jeweils durchschnittlichen Bodenrichtwerte in €/m² im jeweiligen Gemeinde- oder Amtsgebiet.

210 279

270210 329218

185 52

97

65

61 12

12 14

16 8 Heideblick

Luckau

Lübben