Der Augsburger Mietspiegel 2017
Dokumentation zur Erstellung des Mietspiegels
EMA-Institut für empirische Marktanalysen
Waltenhofen 2 93161 Sinzing www.ema-institut.de
- Institut
für Empirische Marktanalysen
Der Augsburger Mietspiegel 2017
Dokumentation zur Erstellung des Mietspiegels
von
Dr. Bernhard Schmidt
Dezember 2017
EMA-Institut für empirische Marktanalysen
Waltenhofen 2 93161 Sinzing Tel: 0941/380700 Fax: 0941/380720 www.ema-institut.de
Inhaltsverzeichnis
1. ZEITLICHE ABFOLGE DER MIETSPIEGELERSTELLUNG ...5
2. GESETZLICHE GRUNDLAGEN ...5
3. ERHEBUNG DER DATEN ...7
3.1.Grundgesamtheit ...7
3.2.Stichprobenziehung ...8
3.3.Befragung ...8
3.4.Rücklaufstatistik ... 10
3.5.Datenschutzmaßnahmen ... 15
3.6.Kontrollmaßnahmen ... 16
3.6.1. Kontrolle der Erhebungsbeauftragten und der Vollständigkeit der Fragebögen 16 3.6.2. Plausibilitätskontrollen der Daten ... 16
4. AUFBEREITUNG DES DATENMATERIALS ... 17
4.1.Datenselektion... 17
4.2.Einzeldatenanalyse ... 17
4.3.Datenumkodierung und Bildung komplexer Merkmalskombinationen ... 17
4.4.Zugrundelegung eines einheitlichen Mietbegriffs ... 18
5. DIE STATISTISCHE AUSWERTUNG DER DATEN ... 20
5.1.Vorbemerkungen zum methodischen Ansatz ... 20
5.2.Die Grundstruktur des Regressionsmodells... 21
5.3.Die methodische Vorgehensweise ... 22
5.4.Die Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus ... 23
5.4.1. Analyse der Wohnfläche ... 24
5.4.2. Ermittlung des Einflusses weiterer Wohnwertmerkmale ... 27
5.4.2.1. Baujahr ... 29
5.4.2.2. Gebäudetypen ... 31
5.4.2.3. Wohnungsausstattung ... 32
5.4.2.4. Modernisierungsmaßnahmen eines Gebäudes ... 33
5.4.2.5. Wohnlage ... 36
5.5.Die Ermittlung von Spannbreiten ... 44
5.6.Statistische Kennzahlen... 45
5.7.Anwendungserläuterungen ... 48
5.7.1. Berechnungsbeispiel ... 48
5.7.2. Ermittlung der Stadtbezirkszonenzugehörigkeit ... 49
6. SCHLUSSBEMERKUNGEN ... 50
ANLAGEN... 51
A. Regressionsergebnisse bei der Ermittlung der Zu-/Abschläge ... 51
B. Ausgewählte Literatur ... 54
C. Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels durch den Stadtrat ... 55
D. Erhebungsbögen... 56
1. ZEITLICHE ABFOLGE DER MIETSPIEGELERSTELLUNG
Ende September 2016 wurde das EMA-Institut für empirische Marktanalysen beauftragt, einen qualifizierten Mietspiegel für die Stadt Augsburg in Zusammenarbeit mit der Stadt- verwaltung zu erstellen. Zuständig für die Betreuung der Mietspiegelerstellung von Seiten der Stadtverwaltung war das Wohnungs- und Stiftungsamt unter Leitung von Bürgermeister Dr. Kiefer. Gleichzeitig war der Kooperationspartner des EMA-Instituts, Rödl & Partner, mit der Erarbeitung des grundsicherungsrelevanten Mietspiegels betraut.
Zur Vorbereitung der Mietspiegelerstellung wurde am 07.10.2016 und am 07.11.2016 je- weils Sitzungen mit der Stadtverwaltung und dem Arbeitskreis Mietspiegel (Stadtverwaltung, Haus & Grund, Mieterverein, Wohnungsgesellschaften, Rechtsanwälte, EMA-Institut, Rödl &
Partner) abgehalten. Themenschwerpunkte waren der Ablauf der Datenerhebung sowie die Gestaltung der Fragebögen.
Die Datenerhebung zur Mietspiegelerstellung fand von Mitte Dezember 2016 bis Mitte März 2017 vor Ort bei Miethaushalten durch Interviewer statt. Die Erhebungsbeauftragten wur- den am 15.12.2016 geschult und auf ihre Interviewertätigkeit vorbereitet.
Während und nach der Erhebungsphase wurden die auf Fragebögen gesammelten individu- ellen Daten auf elektronische Datenträger übertragen und Kontrollmaßnahmen und Plausibi- litätsprüfungen durchgeführt. Ab Mai 2017 wurden die Daten statistisch ausgewertet.
Am 24.07.2017 wurde der erste Mietspiegelentwurf, am 19.09.2017 ein überarbeiteter Ent- wurf im Arbeitskreis Mietspiegel vorgestellt und diskutiert. Nach der Beschlussempfehlung durch den Jugend-, Sozial- und Wohnungsausschuss des Augsburger Stadtrates vom 15.11.2017 wurde der Mietspiegel im Augsburger Stadtat in der Sitzung am 30.11.2017 als qualifizierter Mietspiegel mit großer Mehrheit anerkannt und beschlossen und besitzt ab dem 01.12.2017 Gültigkeit. Der Mietspiegel wird der Öffentlichkeit ab 15.12.2017 in ge- druckter Form und zusätzlich als Online-Berechnungsmodul im Internet zur Verfügung ste- hen. Die offizielle Veröffentlichung erfolgt durch das Amtsblatt vom 15.12.2017.
2. GESETZLICHE GRUNDLAGEN
Die gesetzlichen Bestimmungen zu Mietspiegeln befinden sich seit der Mietrechtsreform vom 01. September 2001 im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 558 bis 558d BGB). Während das zuvor im Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) verankerte Instrument „Mietspiegel“ als
„einfacher Mietspiegel“ mit den gleichen Rechtsfolgen wie vor der Mietrechtsreform erhal- ten blieb, wurde zusätzlich der Begriff des „qualifizierten Mietspiegels“ eingeführt, an den höhere Anforderungen gestellt, gleichzeitig aber auch weiter reichende Folgen geknüpft sind. Qualifiziert ist ein Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1 und 2 BGB dann, wenn er
1. nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt,
2. alle vier Jahre neu erstellt und alle 2 Jahre per Stichprobe oder Preisindex fortge- schrieben und
3. von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Mieter und Vermieter als quali- fiziert anerkannt wird.
Ein qualifizierter Mietspiegel impliziert die Vermutungswirkung, dass er die ortsüblichen Vergleichsmieten richtig wiedergibt (§ 558d Abs. 3). Zudem muss ein Vermieter beim Miet- erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nehmen, wenn der Miet- spiegel Werte für die entsprechende Wohnung enthält, und ferner begründen, warum er von den Angaben im Mietspiegel abweicht (§ 558a Abs. 3).
Mit der Einführung des Instruments „qualifizierter Mietspiegel“ hat der Gesetzgeber die Be- deutung eines Mietspiegels hervorgehoben und dessen Qualitätsmerkmal gegenüber Sach- verständigengutachten und insbesondere der Heranziehung von lediglich drei Vergleichsmie- ten bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens betont. Der Gesetzgeber stellt fest, dass qualifizierte Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete das beste und verlässlichste Instrument sind (Begründung zum Kabinettsbeschluss, Abschnitt II. 2a)1.
Bei der Erstellung des Mietspiegels der Stadt Augsburg werden von Seiten der Mietspie- gelerstellung die Voraussetzungen für die Anerkennung zum qualifizierten Mietspiegel ge- schaffen, indem die Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden bei der Da- tenerhebung und der Datenauswertung erfolgt: Die Datenerhebung basiert auf einer Zufalls- auswahl von Haushalten, wodurch aus stichprobentheoretisches Sicht ein repräsentatives Abbild des Wohnungsmarktes gesichert wird. Aus dieser Auswahl wurden nur die gesetzlich vorgeschriebenen, mietspiegelrelevanten Haushalte berücksichtigt. Durch den Einsatz stan- dardisierter Fragebögen und die Durchführung einer umfangreichen persönlichen Befragung wurden weitere Qualitätskriterien bei der Mietspiegelerstellung erfüllt. Als Auswertungsme- thodik fungiert die Regressionsmethode, die in der oben erwähnten Begründung zum Kabi- nettsbeschluss als ein von der Wissenschaft anerkanntes statistisches Auswertungsverfahren genannt ist2. Die einzelnen Arbeitsschritte im Rahmen der Mietspiegelerstellung werden ferner in diesem Arbeitsbericht ausführlich dokumentiert.
Durch Beschluss entweder der Stadt oder der Interessenvertreter der Vermieter und Mieter gemeinsam besteht die Möglichkeit, dem Mietspiegel den Status „qualifiziert“ zuzuweisen.
Um diesen Status längerfristig zu wahren, muss gemäß § 558d Abs. 2 S. 3 BGB der qualifizier- te Mietspiegel nach zwei Jahren fortgeschrieben werden. Vier Jahre nach einer erfolgten Mietspiegelneuerstellung ist wiederum eine Neuerstellung mit Datenerhebung und Daten- auswertung erforderlich, um die Ausweisung von aktuellen, ortsüblichen Vergleichsmieten im Mietspiegel zu gewährleisten und den Status „qualifiziert“ aufrecht zuerhalten.
1 Vgl. Rips F.-G., Eisenschmid N. (2001), Neues Mietrecht, S. 372
2 Vgl. Rips F.-G., Eisenschmid N. (2001), Neues Mietrecht, S. 422
3. ERHEBUNG DER DATEN
3.1. GRUNDGESAMTHEIT
Ein Mietspiegel soll die ortsüblichen Mieten von mietspiegelrelevanten Wohnungen wieder- geben. Alle mietspiegelrelevanten Wohnungen und deren Mietpreise zu erfassen ist aus Kos- tengründen unmöglich. Deshalb wird aus der Grundgesamtheit aller Haushaltswohnungen eine Stichprobe herangezogen, deren Bewohner Angaben zu mietspiegelrelevanten Fragen machen sollten.
Die Grundgesamtheit für die Mietspiegelerhebung bilden alle mietspiegelrelevanten Woh- nungen. Zur Mietspiegelrelevanz von Wohnungen werden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nähere Ausführungen gemacht. Ein Mietspiegel gilt demnach nicht für:
• preisgebundenen Wohnraum und Wohnungen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus,
• Wohnraum, der zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist (z.B. Ferienwoh- nungen),
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist,
• Wohnraum, den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenstän- den ausgestattet hat,
• Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims oder einer sonstigen Anstalt ist,
• überwiegend zu Geschäftszwecken genutzte Wohnungen.
Diese Mietverhältnisse und Wohnräume werden per Gesetz von der Grundgesamtheit aus- geschlossen, da sie nicht als typische Mietverhältnisse bzw. typische Mietwohnungen gelten.
Aufgrund von Plausibilitäts- und erhebungstechnischen Überlegungen wurden in Augsburg einzelne Sonderfälle von Wohnungen bzw. Wohnverhältnissen zusätzlich ausgeschlossen.
Dabei handelt es sich um:
• Dienst- oder Werkswohnungen,
• mietfrei oder verbilligt überlassene Wohnungen, ohne dass die Höhe des Preisnach- lasses bekannt ist,
• Wohnungen in einer Anstalt oder einem sonstigen Wohnheim, in dem Leistungen des Vermieters wie z.B. Verpflegung und Betreuung enthalten sind (z.B. Teil einer sozial betreuten Wohnanlage).
3.2. STICHPROBENZIEHUNG
Von der Stadt Augsburg, Amt für Statistik und Stadtforschung, wurden dem EMA-Institut eine Zufallsauswahl von 10.000 Adressen in Form einer Exceltabelle mit Familienname, Ruf- name, Straßenname, Hausnummer und Postleitzahl aus dem Stadtgebiet von Augsburg zur Verfügung gestellt.
Diese Adressen waren von der Stadtverwaltung von diversen nicht mietspiegelrelevanten Wohnungen (Z.B. Sozialwohnungen und andere geförderte Wohnungen, Wohnheime, Dienst- und Werkwohnungen) bereinigt. Allerdings war es aus Datenschutzgründen nicht möglich, selbstgenutzte Wohnungen durch Eigentümer zu selektieren. Ein Anlaufen dieser Haushalte durch die Interviewer hätte einen enormen finanziellen und personellen Aufwand bedeutet, da diese Haushalte ja für die Mietspiegelerstellung irrelevant sind. Deshalb wur- den in einer kurzfristig vorgeschalteten postalischen Befragung alle 10.000 Haushalte ange- schrieben und darum gebeten, über ihre Mietspiegelrelevanz Auskunft zu geben. Auch eine Auskunftsverweigerung konnte in dem Rücksendebogen zum Ausdruck gebracht werden.
Aufgrund dieser Vorbefragung mussten 3.084 Haushalte aus der ursprünglichen Stichpro- benliste entfernt werden.
3.3. BEFRAGUNG
Auf Wunsch einiger Mitglieder des Arbeitskreises Mietspiegel sollte eine reine Mieterbefra- gung durchgeführt werden. Insbesondere größere Wohnungsunternehmen sollten nicht an- stelle ihrer Mieter befragt werden, da dadurch Verzerrungen bei der Beantwortung und bei den Rücklaufquoten befürchtet wurden. Deshalb wurden alle verbliebenen 6.916 Haushalte direkt von Interviewern angelaufen. Der Hauptvorteil einer mündlichen und persönlichen gegenüber einer postalischen oder telefonischen Befragung besteht darin, dass eine höhere Erfolgsquote bei der Datenerfassung erreicht wird. Dies liegt insbesondere im direkten per- sönlichen Kontakt. Als weiterer Vorteil gilt, dass durch das interaktive Gespräch auftretende Unklarheiten beim Mieter sofort beseitigt werden können. Geschicktes Nachfragen von Sei- ten des geschulten Interviewers kann falsche Antworten vermeiden helfen. Ein zusätzlicher Vorteil besteht darin, dass die zentralen Fragen zur Miethöhe und zu Mietcharakteristika (z.B. Wohnungsgröße) durch Nachschlagen in den Mietunterlagen belegt oder geprüft wer- den können.
Die Erhebungsbeauftragten wurden vom EMA-Institut in einer ausführlichen Schulung unter Anwesenheit von Mitarbeitern der Stadtverwaltung Augsburg auf ihren Einsatz intensiv vor- bereitet. Dabei wurde auch auf Erfahrungen aus früheren Datenerhebungen in anderen Städten hingewiesen. Die Erhebungsbeauftragten erhielten bei der Schulung ihre Unterlagen in Form von Anlaufstellen, Fragebögen, schriftlichen Hintergrundinformationen zu Mietspie-
geln, genauen Erläuterungen zu den Fragebögen und Stadtplänen. Sie wurden zudem mit einem Berechtigungsschreiben der Stadtverwaltung Augsburg ausgestattet. Dadurch konn- ten sie sich zusammen mit dem Personalausweis als autorisierte Erhebungsbeauftragte im Auftrag der Stadtverwaltung ausweisen. Zusätzlich hatten sie einen Mustermietspiegel in Händen, um die befragten Haushalte über Gestalt und Inhalt eines Mietspiegels informieren zu können.
Im Rahmen der Datenerhebungen waren insgesamt 65 Interviewer(Innen) mit der Durchfüh- rung der persönlichen Interviews beschäftigt. Sie stammten alle aus der Region Augsburg und waren zum Teil Mitarbeiter(Innen) der Stadtverwaltung Augsburg. Alle Erhebungsbeauf- tragten wurden vertraglich zur Einhaltung der Datenschutzbestimmungen verpflichtet.
Über die lokalen Medien wurden Informationen zum Mietspiegel veröffentlicht und die Augsburger Bürger auf die Mietspiegelerhebung hingewiesen.
Der Mieterbefragung lag ein Befragungskonzept mit mehrteiligem Aufbau zugrunde. Zum einen musste mittels Filterfragen zuerst die Mietspiegelrelevanz jeder angelaufenen Woh- nung überprüft werden. Nur dann, wenn sich eine Wohnung als mietspiegelrelevant heraus- stellte, kam der Hauptfragebogen zum Einsatz (vgl. Anlage). Jeder Kontakt(-versuch) musste schließlich vom Erhebungsbeauftragten in einem Befragungsprotokoll (vgl. Anlage) detailliert festgehalten werden.
Der Hauptfragebogen enthielt Fragen zu folgenden Schwerpunkten:
• Art des Gebäudes und der Wohnung,
• Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung,
• Außenanlagen und Gemeinschaftseinrichtungen
• Wohnlage,
• Mietpreis, Betriebskosten und Mietverhältnis.
Den Interviewern wurde zum Hauptfragebogen ein umfangreicher Erläuterungskatalog in Form eines Interviewer-Leitfadens an die Hand gegeben. Für Rückfragen während der Da- tenerhebungsphase stand den Erhebungsbeauftragten die Projektleitung bei EMA-Institut und eine Person der Stadtverwaltung kontinuierlich zur Verfügung.
Jeder Erhebungsbeauftragte hatte grundsätzlich die ihm vorgegebene Adresse anzulaufen.
Nur unter besonderen Umständen konnte er auf eine andere Wohnung innerhalb des vorge- gebenen Gebäudes ausweichen. Dabei hatte er nach genau festgelegten Vorgaben zu ver- fahren, um die Repräsentativität der Stichprobe nicht zu gefährden. Ein Wechsel des Adres- saten war nur unter folgenden Voraussetzungen erlaubt:
• Falls der Name eines ausgewählten Haushalts nicht an der Türklingel stand (z.B. auf- grund eines Umzugs), konnte vom Interviewer zufällig eine Wohneinheit im Haus ausgewählt werden.
• Falls die Auskunft strikt verweigert wurde, konnte auf die Nachbarwohnung ausgewi- chen werden.
• Nach dreimaligem Antreffen von nicht auskunftsfähigen Personen (dazu zählen z.B.
auch Kinder) konnte ebenfalls auf die Nachbarwohnung ausgewichen werden.
• Falls keine Verständigung möglich war oder wiederholt keine geeignete Auskunfts- person anzutreffen war.
• Falls kein mietspiegelrelevanter Haushalt angetroffen wurde, konnte auf die Nach- barwohnung ausgewichen werden.
Jedes Abweichen von der ersten Anlaufadresse musste von den Erhebungsbeauftragten de- tailliert im Befragungsprotokoll festgehalten werden.
Leider gibt es bislang keine gesetzliche Verpflichtung zur Auskunftserteilung bei Mietspie- gelerhebungen. Befragungsverweigerungen sind daher nicht außergewöhnlich und haben in jüngster Zeit bei freiwilligen Erhebungen zugenommen. Um eine möglichst hohe Rücklauf- quote zu erreichen, wurde in den lokalen Medien über die Mietspiegelerhebung und deren Bedeutung berichtet. Die Erhebungsbeauftragten waren angewiesen, möglichst per Telefon oder Terminvereinbarungsschreiben Kontakt zum Haushalt herzustellen. Jeder Haushalt musste mindestens dreimal an verschiedenen Terminen kontaktiert werden, so dass eine relativ hohe Wahrscheinlichkeit für eine Kontaktaufnahme zum Haushalt vorlag.
Die ausgefüllten Fragebögen wurden beim Wohnungs- und Stiftungsamt abgegeben, dort sortiert und auf Vollständigkeit kontrolliert.
3.4. RÜCKLAUFSTATISTIK
Die Rücklaufstatistik für die 6.916 ausgewählten Mieterhaushalte ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt:
Tabelle 1: Rücklaufstatistik der Mieterbefragung
Haushaltskontakte Anzahl
mietspiegelrelevante Haushalte (Vollinterviews) 2.530
nicht erfolgreiche Interviews (Abbruch wegen Filterfragen oder nicht zustande gekommener Kontakte)
4.374
nicht angelaufene Haushalte 12
Summe 6.916
Nach Beendigung der Mieterbefragung lagen 2.530 ausgefüllte Fragebögen über mietspie- gelrelevante Mietwohnungen vor. Damit wurde die Zielsetzung von 2.000 Datensätzen sehr deutlich übertroffen. Für eine Stadt in der Größenordnung von Augsburg ist diese Anzahl an auswertbaren, mietspiegelrelevanten Fragebögen von hoher Aussagekraft, bei insgesamt
rund 90.000 vermieteten Wohnungen im Stadtgebiet, von denen zudem viele nicht miet- spiegelrelevant sind wie z.B. geförderte Wohnungen.
Bei den nicht erfolgreich interviewten Haushalten handelt es sich um Wohnungen, die ers- tens nicht mietspiegelrelevant waren oder wo zweitens aus verschiedenen Gründen (siehe unten) keine Interviewkontakte zustande kamen.
Bei ersterer Kategorie handelte es sich mehrheitlich um Wohnungen, die vom Eigentümer bewohnt wurden, deren Miete sich in den letzten vier Jahren nicht geändert hatte oder die mietfrei oder verbilligt überlassen worden waren. Wohnungen, die Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung sind, die nur kurzzeitig vermietet waren, die möbliert vermietet wa- ren, oder die Teil eines Wohnheimswaren, spielten eine untergeordnete Rolle. Teilweise wurden diese nicht mietspiegelrelevanten Wohnungen, soweit möglich, schon vorab aus der Stichprobe entfernt.
Tabelle 2 zeigt einen Überblick über die Anzahl nicht mietspiegelrelevanter Haushalte bei der Datenerhebung.
Tabelle 2: Nicht mietspiegelrelevante Haushalte
Grund für fehlende Mietspiegelrelevanz Anzahl
selbstgenutztes Eigentum (Eigentümer oder Miteigentümer oder Nießbraucher wohnt in der Wohnung)
1.306
Nettomiete ist in den letzten 4 Jahren während des Mietverhältnisses unverändert geblieben 172 Der Wohnraum wird mietfrei oder verbilligt überlassen, ohne dass die exakte Höhe des
Preisnachlasses bekannt ist (z.B. Dienst- oder Werkswohnung, Wohnung gehört Verwandten)
95
Wohnraum, der Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist 12
Wohnung ist überwiegend möbliert vermietet (Einbauküche/-schränke und einzelne Möbel- stücke zählen nicht als Möblierung!)
13
Wohnung ist Teil eines Wohnheims, einer sozialen Einrichtung oder einer Sammelunterkunft (z.B. Studenten-, Alten-, Behinderten-, Pflegewohnheim, Teil einer sozial betreuten Wohnan- lage)
39
Wohnung ist nur zu vorübergehenden Gebrauch – max. 3 Monate pro Mieter – vermietet?
(z.B. Ferienwohnung, Untermiete)
7
Summe 1.644
Aus der hohen Zahl von angetroffenen Wohnungen, in denen die Eigentümer selbst wohn- ten, lässt sich schließen, dass auf die erste schriftliche Befragung viele Eigentümer nicht rea- giert haben. Es wäre daher wünschenswert, bei der nächsten Mietspiegelerhebung zu versu- chen, die Eigentümer vorab aus der Stichprobe mittels Vorkenntnisse komplett zu entfernen.
Die nicht zustande gekommenen Kontakte betrafen Haushalte, wo auch bei mehrmaligen Kontaktversuchen niemand angetroffen wurde, bei welchen die Antwort verweigert wurde bzw. aus sonstigen Gründen (Verständigung unmöglich, Adresse nicht auffindbar oder unge- eignete Auskunftspersonen) kein Interview möglich war.
Tabelle 3: Nicht zustande gekommene Kontakte
Grund für nicht zustande gekommenen Kontakt Anzahl
mindestens bei 3 Kontaktversuchen Niemanden angetroffen 1.051
Auskunftsverweigerung 1.040
keine Verständigung möglich 123
ungeeignete Auskunftsperson 27
Adresse/Wohnung nicht gefunden 235
sonstige Gründe 254
Summe 2.730
Hinsichtlich der Repräsentativität der Datenerhebung lässt sich festhalten, dass bei der Miet- spiegelerhebung eine Rücklaufquote in Höhe von 37 % erzielt werden konnte, bezogen auf alle angelaufenen Haushalte. Bei Beachtung der 1.644 nicht mietspiegelrelevanten Haushal- te, welche anhand von Filterfragen ausselektiert werden mussten, erhöht sich die Erfolgs- quote deutlich auf 48%. Auf der Grundlage der beschriebenen Zufallsstichprobe kann davon ausgegangen werden, dass der lokale Mietwohnungsmarkt, soweit bei einer freiwilligen Be- fragung mit entsprechender Auskunftsverweigerungsmöglichkeit überhaupt möglich, bei der vorliegenden Rücklaufquote repräsentativ abgebildet ist.
Auch die relative Häufigkeitsverteilung der mietspiegelrelevanten Haushalte über die Stadt- bezirke zeigt eine relativ hohe Übereinstimmung mit dem Anteil der Mietwohnungen aus der Zensuserhebung 2011 (siehe Tabelle 4, letzte beiden Spalten). Es sei aber darauf hinge- wiesen, dass die Ergebnisse der Zensuserhebung schon 6 Jahre zurückliegen und zudem nicht berücksichtigt ist, dass der Anteil der nicht mietspiegelrelevanten Wohnungen (z.B.
Sozialwohnungen) in den einzelnen Stadtvierteln unterschiedlich hoch ist, weshalb ein direk- ter Vergleich nicht möglich ist.
Bei den wenigen nicht angelaufenen Haushalten handelt es sich um Haushalte, die von den Interviewern aus verschiedenen Gründen nicht kontaktiert wurden, z.B. wenn ein Intervie- wer krankheitsbedingt nicht alle Kontakte durchführen konnte.
Nach Beendigung der Datenerhebung wurde den Vertretern der beiden lokalen Interessens- verbänden von Mietern und Vermietern die Möglichkeit geboten, in Räumlichkeiten der
Stadtverwaltung Augsburg Einsicht in die Erhebungsunterlagen zu nehmen, um sich von der korrekten Durchführung der Erhebung zu überzeugen.
Tabelle 4: Verteilung der 2.530 mietspiegelrelevanten Interviews auf die 42 Stadtbezirke Stadt-
bezirk
Wohnun- gen in Gebäu- den mit
Wohn- raum
darunter Anteil
Mietwoh- nungen lt. Zensus
2011 (%)
Anteil Datener-
hebung Miet- spiegel
(%) Woh-
nungen in Wohnge-
bäuden
darunter Zu Wohnzwe-
cken vermie- tet (auch mietfrei)
Von Ei- gen- tümer bewohnt
Leer ste- hend
Ferien- und Frei-
zeit- wohnung
01 3.161 2.876 2.384 375 114 3 2,6 0,8
02 1.760 1.375 1.124 188 61 . 1,2 0,5
03 3.430 3.250 2.582 554 110 4 2,9 5,0
04 1.966 1.813 1.418 323 70 . 1,6 0,6
05 1.887 1.782 1.281 418 83 . 1,4 0,8
06 2.719 2.675 1.990 383 301 . 2,2 4,8
07 2.259 2.196 1.830 225 139 . 2,0 3,1
08 4.799 4.585 3.661 801 120 3 4,1 2,6
09 1.834 1.767 1.383 304 78 . 1,5 0,8
10 4.214 4.069 2.646 1.240 178 5 2,9 4,2
11 1.296 1.278 606 632 37 3 0,7 0,5
12 46 46 26 19 . . 0,0 0,0
13 5.024 4.985 3.943 879 159 4 4,4 2,1
14 3.262 3.151 2.382 652 112 5 2,6 2,9
15 1.547 1.531 1.255 224 52 . 1,4 4,4
16 5.857 5.743 3.447 2.140 145 11 3,8 3,5
17 5.432 5.294 3.489 1.656 144 5 3,9 1,6
18 7.637 7.493 4.510 2.684 293 4 5,0 6,9
19 1.765 1.682 1.358 245 79 . 1,5 2,2
20 1.758 1.653 1.145 408 98 . 1,3 2,4
21 3.267 3.084 2.113 835 134 . 2,3 2,3
22 3.921 3.854 3.066 704 83 . 3,4 1,4
23 3.633 3.562 1.907 1.486 165 4 2,1 2,7
24 4.803 4.698 2.445 2.086 158 9 2,7 2,5
25 4.310 4.172 2.738 1.267 161 6 3,0 6,8
26 6.319 6.065 3.239 2.618 199 9 3,6 2,7
27 6.678 6.596 4.422 2.033 139 . 4,9 2,3
28 2.651 2.637 1.180 1.377 73 7 1,3 1,3
29 3.089 3.067 1.231 1.744 89 3 1,4 1,7
30 5.266 5.232 3.944 1.124 163 . 4,4 4,4
31 5.519 5.480 2.885 2.426 157 11 3,2 2,4
32 5.634 5.514 3.330 2.124 54 6 3,7 4,0
33 3.449 3.371 1.711 1.549 107 4 1,9 0,7
34 4.188 4.112 2.911 1.022 179 . 3,2 3,0
35 3.048 2.978 1.655 1.237 83 3 1,8 1,3
36 3.500 3.481 1.832 1.574 72 3 2,0 1,8
37 2.558 2.521 1.696 744 77 4 1,9 2,8
38 4.063 4.003 2.425 1.490 86 . 2,7 2,6
39 584 582 271 309 . . 0,3 0,5
40 3.124 3.004 1.679 1.215 108 . 1,9 1,8
41 2.004 1.972 744 1.148 77 3 0,8 0,8
42 1.143 1.117 277 782 54 3 0,3 1,0
Summe 90.161 45.244 4.791 122 100 % 100 %
Stand: 09.05.2011, Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, © Amt für Statistik und Stadtforschung
3.5. DATENSCHUTZMAßNAHMEN
Durch das EMA-Institut wurden 65 freie Mitarbeiter mit der persönlichen Befragung betraut.
Diese Erhebungsbeauftragten wurden über Bekanntmachungen an verschiedenen Stellen gefunden, wobei schon dort auf die Freiwilligkeit der Auskunftserteilung durch die Befragten hingewiesen wurde. Von der Stadt Augsburg wurden auch ehemalige Erhebungsbeauftragte aus der Zensuserhebung 2011 auf die Möglichkeit hingewiesen, sich als Erhebungsbeauf- tragte bei der Mietspiegelerhebung zu beteiligen. Bei der Mehrheit der Interviewer handelt es sich um Personen, welche auch bei der Befragung zum Zensus 2011 aktiv und daher schon mit einer sorgfältigen Erhebungstätigkeit vertraut waren. Diese Personen erhielten, nach- dem sie einen Interviewervertrag und zeitgleich eine Datenschutzerklärung unterschrieben hatten, direkt vor Erhebungsbeginn am 15.12.2016 eine ausführliche Schulung als Vorberei- tung auf ihre Arbeit. Im Rahmen dieser Schulung fand durch das EMA-Institut (im Beisein von Vertretern der Stadt Augsburg) auch eine Einweisung zu der Datenschutzthematik statt, um die Erhebungsbeauftragten nochmals genau über den Datenschutz zu sensibilisieren.
Alle diese Mitarbeiter erhielten einen von der Stadtverwaltung erstellten entsprechenden Berechtigungsausweis und verpflichteten sich durch die unterschriebene Datenschutzerklä- rung zur Geheimhaltung jeglicher mit der Befragung in Verbindung stehender personenbe- zogener Daten und erworbener Kenntnisse.
Von der Stadtverwaltung erhielt das EMA-Institut eine Zufallsauswahl von Adressen in Form einer Exceltabelle mit Familienname, Rufname, Straßenname, Hausnummer und Postleitzahl aus dem Stadtgebiet von Augsburg. Diese Adressliste wurde von der Stadt Augsburg (Amt für Statistik und Stadtforschung) an das EMA-Institut mittels einer verschlüsselten Datei über- mittelt, die nur über einen gesondert mitgeteilten Code geöffnet werden konnte. Jeder die- ser Adressen war von der Stadt eine fünfstellige Identifikationsnummer zugewiesen. Die Ad- ressen wurden auf die Erhebungsbeauftragten aufgeteilt, im Schnitt rund 150 Datensätze pro Erhebungsbeauftragten, in Form einer ausgedruckten Liste bei der Schulung zusammen mit allen weiteren Erhebungsunterlagen (z.B. Fragebogen, Protokoll, Stadtkarte, Beispiel- mietspiegel etc.) an die einzelnen Erhebungsbeauftragten ausgehändigt.
Alle zufällig ausgewählten Bürger der Stadt wurden auf die Mietspiegelerstellung seitens der Stadt Augsburg mittels eines Anschreibens durch das Stadtoberhaupt auf die bevorstehende Mietspiegelerhebung und auf die Freiwilligkeit der Teilnahme hingewiesen. Die angeschrie- benen Haushalte hatten dabei die Möglichkeit, mit einem beigefügten Rückantwortbrief mitzuteilen, wenn sie an der Befragung nicht teilnehmen möchten, oder wenn Sie beispiels- weise als Eigentümer der Wohnung nicht für die Mietspiegelerhebung relevant waren.
Folgende Schritte zur Anonymisierung der erhobenen Daten wurden durchgeführt: Zunächst fand die erwähnte Zufallsziehung von einer Adressstichprobe seitens der Stadtverwaltung Augsburg statt. Die zugewiesene Identifikationsnummer dient mit Beendigung des Vor-Ort- Interviews dazu, dass die im ausgefüllten Fragebogen enthaltenen Informationen ab dem Zeitpunkt der EDV-mäßigen Erfassung nur noch einer Nummer zugeordnet werden können.
Ein wichtiger Punkt für die Gewährleistung der Anonymität der abgefragten Daten ist so- dann, dass auf den Fragebögen keine Personen bezogenen Adressen oder Daten, sondern nur diese Identifikationsnummer vermerkt ist. Insbesondere bedeutet dies, dass an dieser Stelle zwischen Identifikationsnummer und Adresse der Befragten keinerlei Beziehung mehr gegeben ist. Nach der Übertragung des Fragebogeninhalts auf elektronische Datenträger sind die Datensätze bei der Auswertung nur noch mit ihrer Identifikationsnummer ohne Na- me und Adresse enthalten. Alle weiteren Analysen finden ausschließlich mit diesen nicht mehr personenbezogen Daten statt. Die verbleibenden Datensätze, in denen die so genann- ten Erhebungs- und Hilfsmerkmale enthalten sind, werden nur bis Abschluss des Projekts gesondert aufbewahrt und danach unwiderruflich gelöscht.
Die gesamte Vorgehensweise war mit der Datenschutzbeauftragten der Stadt Augsburg ab- gestimmt und zudem der bayerischen Landesbeauftragte für Datenschutz darüber infor- miert.
3.6. KONTROLLMAßNAHMEN
3.6.1. KONTROLLE DER ERHEBUNGSBEAUFTRAGTEN UND DER VOLLSTÄNDIG- KEIT DER FRAGEBÖGEN
Vom EMA-Institut wurden die Erhebungsbeauftragten bei ihrer Erhebungstätigkeit kontrol- liert. Dies erfolgte durch stichprobenartige Kontrollanrufe bei interviewten Personen, was in einigen Fällen gleichzeitig dazu benutzt wurde, unplausible Angaben zu hinterfragen oder einzelnen nicht beantworteten Fragen nachzugehen.
Bei Abgabe der Fragebögen wurde von der Stadtverwaltung eine Kontrolle der Fragebögen auf Vollständigkeit durchgeführt.
3.6.2. PLAUSIBILITÄTSKONTROLLEN DER DATEN
Der Inhalt der Fragebögen wurde von Mitarbeitern des EMA-Instituts auf elektronische Da- tenträger übertragen. Danach wurden in einer zweiten Kontrollphase die EDV-mäßig aufbe- reiteten Daten auf Einlesefehler überprüft. Zudem wurden alle Fragebögen auf inhaltliche Unplausibilitäten untersucht. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen: Wurde sowohl die Frage
„kein abgeschlossenes Badezimmer in der Wohnung vorhanden?“ als auch die Frage „Fuß- bodenheizung im Bad?“ angekreuzt, lag eine inhaltliche Unplausibilität vor. Im Falle solcher Ungereimtheiten wurden Korrekturen vorgenommen, die entweder auf Nachfragen beim befragten Haushalt oder auf inhaltlichen Plausibilitätsüberlegungen beruhten.
4. AUFBEREITUNG DES DATENMATERIALS
Die Aufbereitung des Datenmaterials für die statistische Auswertung erfolgte unter den As- pekten Datenselektion, Einzeldatenanalyse, Merkmalsumkodierung bzw. Bildung von Merk- malskombinationen und Zugrundelegung eines einheitlichen Mietbegriffs.
4.1. DATENSELEKTION
Insgesamt lagen 2.530 Hauptfragebögen nach der Datenerhebung bei den Mietern vor. In 9 Fällen konnte keine Zuordnung an einen Stadtbezirk erfolgen. 15 mal war die Nettomiete durch den Vermieter reduziert, ohne dass vom Mieter die exakte Höhe der Reduzierung an- gegeben werden konnte. Diese Datensätze mussten konsequenterweise aus dem Datensatz entfernt werden. In 15 Fällen fehlte eine wichtige Angabe wie die Wohnfläche oder der Mietpreis, so dass auf deren Auswertung verzichtet werden musste.
11 Datensätze wurde als Ausreißer aufgrund extrem unüblicher Nettomietpreisangaben de- klariert und nach inhaltlicher Plausibilitätskontrolle aus dem Datensatz entfernt (davon 5 Fälle mit einer Quadratmetermiete von < 2,5 Euro/m2, 6 Fälle mit einem Mietpreis von mehr als 100 % über der jeweiligen Durchschnittsnettomiete).
Damit reduzierte sich die Anzahl der mietspiegelrelevanten Datensätze für die statistische Analyse um genau 50 Stück auf 2.480 Datensätze.
4.2. EINZELDATENANALYSE
Um einen Eindruck von der Bedeutung und dem Auftreten einzelner Wohnwertmerkmale zu bekommen, wurden Häufigkeitsanalysen durchgeführt. Kreuztabellen und Korrelationsanaly- sen gewährten Einblicke in die Zusammenhangsstrukturen einzelner Merkmale. Letzteres ist insbesondere aufschlussreich hinsichtlich potenzieller Interaktionen einzelner Merkmale.
Diese Voranalysen sind wichtig, um über eine fundierte Grundlage für die nachfolgende Merkmalsauswahl, Merkmalsumkodierungen und die Bildung komplexer Merkmalskombina- tionen zu verfügen.
4.3. DATENUMKODIERUNG UND BILDUNG KOMPLEXER MERKMALSKOMBI- NATIONEN
Erfahrungen aus der Erstellung früherer Mietspiegel und die Datenanalyse zeigen, dass die Bildung einzelner neuer, den Mietpreis determinierender Merkmale aus dem Primärmerk- malskatalog vorteilhaft sein kann. Zum einen stehen einzelne Merkmale oft für einen we- sentlich komplexeren Sachverhalt. Zum anderen wird durch die Verwendung solcher kom-
plexer Mietpreisdeterminanten die Gefahr entschärft, dass nach Erscheinen des Mietspie- gels durch den nachträglichen Einbau eines einzelnen Ausstattungsmerkmals der durch- schnittliche Vergleichspreis einer Wohnung auf zu einfache Weise erhöht werden kann, da einzelne Merkmale oft Stellvertretervariable für eine komplexere Rahmenbedingung sind (z.B. Handtuchheizkörper für ein gehobenes Bad).
Generell wird zwischen einfachen und komplexen Wohnwertmerkmalen unterschieden. Un- ter einfachen Wohnwertmerkmalen werden Merkmale verstanden, die im Fragebogen direkt und originär erfragt worden sind. Komplexe Wohnwertmerkmalen sind dagegen aus mehre- ren Wohnwertmerkmalen im Nachhinein konstruiert worden. Vorrangiges Ziel ist dabei, den Mietspiegel flexibler zu gestalten und die Abhängigkeit der ortsüblichen Vergleichsmieten von dem zufälligen Vorhandensein einzelner einfacher Merkmale zu verhindern.
4.4. ZUGRUNDELEGUNG EINES EINHEITLICHEN MIETBEGRIFFS
Bei der Aufstellung eines Mietspiegels ist es notwendig, einen einheitlichen Mietbegriff zu Grunde zu legen, um eine Vergleichbarkeit der Mieten zu gewährleisten. In Mietverträgen werden aber verschiedene Mietbegriffe verwendet, die sich aus der unterschiedlichen Handhabung der Nebenkosten ergeben:
•
Die Nettomiete, auch Nettokaltmiete genannt, stellt den eigentlichen Preis für die Überlassung einer Wohnung dar und enthält keine Betriebskosten gemäß § 2 Be- triebskostenverordnung.•
Die Bruttomiete, auch als Bruttowarm-, Pauschal- oder Inklusivmiete bezeichnet, enthält neben dem Preis für die Wohnungsüberlassung sämtliche Betriebskosten, einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten.•
Die Bruttokaltmiete unterscheidet sich von der Bruttomiete dadurch, dass die Heiz- und Warmwasserkosten nicht im Mietpreis enthalten sind, wohl aber die übrigen Be- triebskosten.•
Eine Teilinklusiv- oder Teilpauschalmiete liegt vor, wenn ein Teil der Betriebskosten im Mietpreis enthalten ist, ein anderer Teil jedoch getrennt abgerechnet wird. Die Bruttokaltmiete stellt einen Spezialfall der Teilinklusivmiete dar.Daneben ist noch der Begriff der monatlichen Mietzahlung von Bedeutung. Hierbei handelt es sich um den vertraglich vereinbarten Betrag, der monatlich geleistet wird.
Von den in § 2 Betriebskostenverordnung aufgezählten Betriebskosten können die umlage- fähigen Kosten für den Mieter als Betriebskosten in Frage kommen. Je nach Art der Abrech- nung werden Betriebskosten als umgelegt (einzeln abgerechnet) oder nicht umgelegt (undif- ferenziert in der Vertragsmiete enthalten) bezeichnet.
Im Augsburger Mietspiegel werden durchschnittliche Nettomietbeträge ausgewiesen, wie in den meisten Mietspiegeln in der BRD. Zum einen bildet die Nettomiete die Ausgangsbasis für die monatliche Mietzahlung, unter Berücksichtigung der Betriebskosten kann dann die indi- viduelle Vertragsmiete berechnet werden. Zum anderen ist der überwiegenden Mehrheit der Miethaushalte die Höhe ihrer Nettomiete bekannt. In der Stichprobe traf dies auf über 97 % der Haushalte zu.
Um bei der Auswertung aber nicht auf diejenigen wenigen Fragebögen, in denen nur die monatliche Mietzahlung angegeben war, verzichtet zu müssen, war eine Rückführung der monatlichen Mietzahlung auf die monatliche Nettomiete erforderlich. Dazu wurden im Fra- gebogen zum Augsburger Mietspiegel die folgenden mit dem Mietpreis zusammenhängen- den Größen erfragt:
• die gesamte monatliche Mietzahlung (einschließlich Betriebskosten und Zuschlägen)
• die monatliche Nettomiete (ohne Zuschläge und Betriebskosten)
• die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie das Vorhandensein verschiedener Betriebskostenpositionen und deren Höhe.
• verschiedene Zuschläge
• Mietermäßigungen
Eine der beiden erstgenannten Positionen wurde immer beantwortet. Falls die Angabe der Nettomiete verfügbar war, so fand diese Verwendung. Sofern nur die monatliche Mietzah- lung vorlag, musste mit Hilfe von Zusatzangaben auf die entsprechende Nettomiete umge- rechnet werden. Es fand eine indirekte Umrechnungsmethode Verwendung. Für alle Fälle, in denen sowohl die monatliche Mietzahlung als auch die Nettomiete vorlagen (die oben er- wähnten 97 Prozent), konnten die Differenzen berechnet werden. Im Rahmen einer Regres- sionsanalyse wurde diese Differenz mit Hilfe einer Vielzahl von erklärenden Merkmalen (Wohnfläche, Baujahr, Ausstattungsmerkmale, Aufzug, Heizungsart usw.) beschrieben. Da- mit konnte dann in den Fällen mit fehlenden Angaben über die Höhe der Nettomiete die Differenz geschätzt und von der monatlichen Mietzahlung auf die Nettomiete umgerechnet werden.
5. DIE STATISTISCHE AUSWERTUNG DER DATEN
5.1. VORBEMERKUNGEN ZUM METHODISCHEN ANSATZ
Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert die ortsübliche Vergleichsmiete als „übliche Entgelte, die in einer Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten 4 Jahren vereinbart, oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, verändert worden sind“ (§ 558 Abs. 2 BGB). Damit werden durch den Gesetzgeber Festle- gungen getroffen, die aber im Einzelfall noch viel Spielraum für weitere Präzisierungen las- sen.
Die beiden Schlüsselbegriffe stellen die „Vergleichbarkeit des Wohnraums“ und die „Üblich- keit der Entgelte“ dar. Die Aufgabe eines Mietspiegels besteht darin, für vergleichbare Woh- nungen einen (orts-)üblichen Mietpreis in einem näher definierten Wohnungsmarkt auszu- weisen. Ein Statistiker hat bei der Mietspiegelerstellung sowohl die Vergleichbarkeit des Wohnraums als auch die Üblichkeit der Entgelte nach anerkannten Grundsätzen der Statistik zu quantifizieren im Rahmen der vorgegebenen äußeren Restriktionen. Dazu zählen z.B. fi- nanzielle und zeitliche Ressourcen, die Datenlage, eine fehlende gesetzliche Auskunftspflicht bei der Erhebung.
Die oben definierte Aufgabenstellung ist eine typische Fragestellung der Regressionsanalyse.
Wenn man sich für die Erstellung eines Regressionsmietspiegels entschieden hat, gibt es noch verschiedene Regressionsvarianten. Fundamental ist die Zugrundelegung einer sinnvol- len Abhängigkeitsstruktur von Wohnwertmerkmalen mit dem Mietpreis.
Dem Augsburger Mietspiegel liegt ein Regressionsmodell zugrunde, das in seinen Grundzü- gen dem in der Literatur beschriebenen „Regensburger Modell“ gleicht3. Dieses Modell er- möglicht die Ermittlung des vorliegenden lokalen Mietniveaus und den davon ortsüblichen Abweichungen über ein System von Zu- und Abschlägen je nach dem Vorhanden- oder Nichtvorhandensein spezieller signifikanter Wohnwertmerkmale. Dieser Regressionsansatz wird in seiner Grundkonzeption häufig verwendet, z.B. in Aschaffenburg, Bonn, Braun- schweig, Dachau, Erlangen, Esslingen, Freiburg, Friedrichshafen, Fürth, Heidelberg, Konstanz, Landshut, Ludwigsburg, Mannheim, Münster, Nürnberg, Radolfszell, Regensburg, Ravens- burg, Trier, Ulm/Neu-Ulm, Villingen-Schwenningen.
Bis zur Fertigstellung des Mietspiegels waren im Rahmen der statistischen Auswertungen folgende Arbeitsschritte erforderlich:
1. Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus
3 vgl. Aigner K., Oberhofer W., Schmidt B., Eine neue Methode zur Erstellung eines Mietspiegels am Beispiel der Stadt Regensburg, in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 1/2/93, S. 16 - 21, vgl. auch: Fahrmeir L. et al., Miet- spiegel für München ’99 - Statistik, Dokumentationen und Analysen, hrsg. von der Landeshauptstadt Mün- chen Sozialreferat, S. 10
2. Ermittlung von Zu- und Abschlägen für einzelne Wohnwertmerkmale 3. Ermittlung von Spannbreiten
4. Darstellung der ermittelten Vergleichsmieten im Mietspiegel.
Die einzelnen Arbeitsschritte und deren Resultate sind nachfolgend im Arbeitsbericht darge- stellt.
5.2. DIE GRUNDSTRUKTUR DES REGRESSIONSMODELLS
Seit Ende der 1980er Jahre wird für die Mietspiegelerstellung das multivariate statistische Verfahren der Regressionsanalyse angewendet, das als wissenschaftliches Berechnungsver- fahren anerkannt ist. Vom Lehrstuhl für Ökonometrie an der Universität Regensburg (Prof.
Dr. W. Oberhofer) und dem EMA-Institut für empirische Marktanalysen wurde speziell für die Mietspiegelerstellung die multiplikativ-lineare Regressionsvariante entwickelt.
Die gesuchte Variable im Regressionsansatz ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“ in Form der Nettomiete. Der verwendete Modellansatz4 lautet:
NM ≅ (a + f(WFL)) • (a0 + a1x1 + anxn).
NM bezeichnet die Nettomiete, WFL die Wohnfläche und x1 bis xn verschiedene weitere Wohnwertmerkmale wie Baualter oder Ausstattung. Die Größen a, a0, ..., an stellen zu schät- zende Parameter und f(WFL) eine noch näher zu spezifizierende Funktion in Abhängigkeit der Variable WFL dar.
Dieser Ansatz impliziert, dass die Nettomiete aus zwei Faktoren gebildet wird - einem ersten Faktor, der nur von der Wohnfläche abhängig ist, und einem zweiten Faktor, der den Einfluss des Baujahres und weiterer Merkmale erfasst. Die Wohnfläche liefert erfahrungsgemäß den größten Beitrag zur Erklärung der Nettomiete und interagiert sehr oft mit weiteren Variab- len, die den Mietpreis bestimmen. Die Wohnfläche alleine hat bei dieser Mietspiegelerstel- lung ein Bestimmtheitsmaß (entspricht dem quadrierten Korrelationskoeffizienten, der den Gleichlauf von zwei Größen und damit den Zusammenhang misst) in Höhe von 0,69. Diese Zahl bedeutet, dass allein das Wohnwertmerkmal „Wohnfläche“ mehr als zwei Drittel der Mietpreisbestimmung erklärt und zeigt damit gleichzeitig dessen Bedeutung bei der Miet- preisermittlung.
Der erste Faktor bildet die Basis-Nettomiete, kurz die Basismiete. Die multiplikative Form des Ansatzes bedingt prozentuale Zu- oder Abschläge in Bezug auf den Nettomietpreis für be- stimmte Wohnungsgrößen. Wenn z.B. x1 für das Vorhandensein einer Einbauküche steht (x1 = 1: Einbauküche vorhanden und x1 = 0: keine Einbauküche vorhanden) und a1 lautet
4 vgl. Aigner K., Oberhofer W., Schmidt B., (1993), „Eine neue Methode zur Erstellung eines Mietspiegels am Beispiel der Stadt Regensburg“, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1/2/93, S. 16ff.
0,05, so bedeutet dies einen Zuschlag in Höhe von 5 Prozent für das Vorhandensein einer Einbauküche, bezogen auf die Basismiete für eine bestimmte Wohnfläche. Der hier vorlie- gende Ansatz bedingt insbesondere Interaktionen zwischen der Wohnfläche und allen weite- ren Merkmalen (x1, x2, ..., xn), da letztere einen von der Basismiete abhängigen Beitrag zur Nettomiete liefern.
5.3. DIE METHODISCHE VORGEHENSWEISE
Mietspiegelrelevante Wohnungen müssen so in Klassen zusammengefasst werden, dass sie innerhalb einer Klasse vergleichbar sind. Im Rahmen eines Regressionsmietspiegels sind sol- che Wohnungen vergleichbar, die die gleichen Ausprägungen in den berücksichtigten unab- hängigen Variablen (Wohnfläche, Baujahr, Lage usw.) aufweisen. Die Konkretisierung der Vergleichbarkeit erfolgt durch die Auswahl der mietpreisbestimmenden Merkmale und de- ren Kategorisierung. Bei der Auswahl geeigneter Merkmale kann man sich nicht immer auf Erkenntnisse aus der Wohnungsmarkttheorie stützen. Die Lösung des Problems wird somit primär zur statistischen Aufgabe.
Diese statistische Analyse hat hauptsächlich explorativen und iterativen Charakter. Dies be- deutet, dass auf der Basis von Häufigkeits- und Zusammenhangsanalysen anfangs eine Aus- wahl von geeigneten Merkmalen vorgenommen wird. Anschließend werden die mit den ausgewählten Merkmalen erzielten Regressionsergebnisse hinsichtlich sachlogischer Adä- quatheit, Anpassungsgüte, Korrelationen und Signifikanz überprüft. Als Folge dieser Über- prüfung werden Merkmale, deren Einfluss auf den Mietpreis nicht ausreichend abgesichert ist bzw. aufgrund von Plausibilitätsüberlegungen nicht sinnvoll erscheint, ausgeschlossen bzw. in Kombination mit anderen Merkmalen neu analysiert. Dann wird der Auswahlprozess mit dem bereinigten Datensatz solange wiederholt, bis hoch abgesicherte und plausible Er- gebnisse verblieben sind. Diese verbliebenen Wohnwertmerkmale und Merkmalskombinati- onen fließen dann in den Mietspiegel ein.
Der zugrunde liegende Regressionsansatz NM ≅ (a + f(WFL)) • (a0 + a1x1 + anxn).
ist seiner Struktur nach multiplikativ-additiv. Um die unbekannten Parameter schätzen zu können, wird eine zweistufige Schätzung durchgeführt, welche auf den einzelnen Stufen li- nearen Charakter hat. Damit kann die numerische Stabilität und damit die Genauigkeit der Schätzungen besser kontrolliert werden. Bei den Variablen x1 bis xn handelt es sich sowohl um einfache als auch um komplexe Wohnwertmerkmale.
Stufe 1: Es wird zuerst die Nettomiete nur gegen die Wohnfläche regressiert (Regression 1):
NM ≅ (a + f(WFL)).
Damit resultiert eine rudimentäre Schätzung der Nettomiete NMˆ = a + f(WFL) nur in Ab- hängigkeit der Wohnfläche. Anschließend wird der Einfluss der Wohnfläche auf die Netto-
miete durch Division der tatsächlich gezahlten Nettomiete NM durch die anhand der Woh- nungsgröße geschätzten Nettomiete NMˆ herausgerechnet:
NMF = NM / NMˆ .
Man erhält die sogenannten Nettomietfaktoren NMF, die um den Wert 1 streuen.
Stufe 2: Auf der zweiten Stufe wird der Einfluss aller restlichen Merkmale auf den Mietpreis unabhängig von Baujahr und Wohnfläche regressionsanalytisch ermittelt (Regression 2):
NMF ≅ (a0 + a1x1 + … + anxn) .
Dabei ist zu beachten, dass der Koeffizient a0 bei der Schätzung den Wert 1 erzielen muss, um das korrekte Niveau der Basisnettomiete zu erhalten. Eine detaillierte Darstellung der zwei Stufen erfolgt in den nächsten Abschnitten.
Es stellt sich die Frage, ob die Schätzergebnisse wesentlich anders ausfallen würden, falls mit einem nichtlinearen Verfahren simultan geschätzt würde. Die Schätzergebnisse sind erfah- rungsgemäß sehr ähnlich, allerdings reagieren bei nichtlinearen Verfahren die Schätzergeb- nisse empfindlicher auf die Anzahl der berücksichtigten Merkmale. Es überrascht nicht, dass die Anpassungsgüte in der Stichprobe für beide Schätzverfahren trotzdem praktisch gleich ist. Man kann festhalten, dass bei dem stufenweisen Vorgehen die Identifikationsproblema- tik abgemildert wird. Dies liegt daran, dass der vorliegende Zuordnungskonflikt zu Gunsten von Merkmalen der jeweils vorhergehenden Stufe gelöst wird.
5.4. DIE ERMITTLUNG DES DURCHSCHNITTLICHEN MIETNIVEAUS
Aus empirischen Untersuchungen ist bekannt, dass die Wohnfläche das Wohnwertmerkmal mit dem größten Einfluss auf den Mietpreis ist5. Mit diesem Merkmal wird im Wesentlichen das im BGB genannten Kriterium „Größe der Wohnung“ abgedeckt. Dieser Tatsache wird Rechnung getragen, indem die Wohnfläche die Grundlage für die Mietniveauermittlung im Mietspiegel bildet.
5 vgl. z.B. Aigner K, Oberhofer W., Schmidt B., Eine neue Methode zur Erstellung eines Mietspiegels am Bei- spiel der Stadt Regensburg, in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 1/2/1993, S. 17
5.4.1. ANALYSE DER WOHNFLÄCHE
Die konkrete Spezifizierung des Zusammenhangs zwischen Nettomiete und Wohnfläche (Stu- fe 1) erfolgt im Rahmen einer explorativen Regressionsanalyse unter Beachtung eines mög- lichst hohen Bestimmtheitsmaßes (R2).
Grundsätzlich erfolgt die Ermittlung der Regressionsfunktion aus mehreren Gründen:
• Durch die Verwendung dieser Funktion werden Sprünge, die zwischen den Mittelwerten benachbarter Wohnflächenklassen auftreten und u.a. auf Zufälligkeiten innerhalb der Stichprobe bzw. aufgrund des geringen Stichprobenumfangs in bestimmten Wohnflä- chenklassen beruhen können, geglättet.
• Die Regressionsfunktion bildet die Basis für die nachfolgende mathematische Ermittlung der Zu- und Abschläge anhand weiterer Wohnwertmerkmale.
• Die Verwendung der Regressionsfunktion erleichtert die Fortschreibung des Mietspiegels in den nächsten Jahren, da somit die zeitliche Veränderung des Mietniveaus auf einfache Weise festgestellt werden kann und die Werte im Mietspiegel entsprechend angepasst werden können.
Es ist bekannt, dass die Miethöhe innerhalb einzelner Wohnflächenklassen unterschiedlich streuen kann. So streut beispielsweise die Miethöhe bei kleineren Wohnungen weniger als bei großen. Statistische Tests wie der White-Test belegen die nicht gleichbleibende Streu- ung. Diesem Phänomen wurde durch Anwendung einer gewichteten Schätzung (heteroske- dastische Transformation) nach der Minimum-Quadrat-Methode Rechnung getragen.
Der Verlauf der Regressionsfunktion unterliegt einer komplexen mathematischen Struktur und lautet:
Mˆ
N = 224,921 – 0,570•wfl + 0,079357 •wfl² - 0.000249•wfl3, wobei:
Mˆ
N = durchschnittliche Nettomiete in Abhängigkeit von der Wohnfläche, wfl = Wohnfläche in m2.
Diese Funktion ist in der nächsten Abbildung zusammen mit den 2480 erhobenen Datensät- zen und den mitttleren Nettomieten in einzelnen Wohnflächenklassen grafisch dargestellt.
Abbildung 1a: Regressionsfunktion auf Basis der Mittelwerte in Euro
Die Regression wird mit den originären Größen „Wohnfläche“ und „absolute monatliche Nettomiete“ durchgeführt. Im Mietspiegel werden dagegen die Ergebnisse in der Einheit Euro/m2 ausgewiesen. Deshalb werden die Regressionsrgebnisse grafisch in der nächsten Abbildung in Euro/m2 veranschaulicht.
Abbildung 1b: Regressionsfunktion auf Basis der Mittelwerte in Euro/m2
Es ist zu erkennen, dass die Nettomiete pro Quadratmeter bis zum Bereich von ca. 70 m2 sinkt und danach wieder leicht ansteigt. Die geringen Fallzahlen im Bereich der Wohnungs- klassen < 20 m2 und > 150 m2 führten dazu, den Geltungsbereich des Mietspiegels auf den Bereich zwischen 20 m2 und 150 m2 zu beschränken.
Das Ergebnis dieser Regressionsstufe findet sich im Mietspiegel in Tabelle 1 wieder. In Grenzbereichen bei der Wohnfläche ist dabei die kaufmännische Rundung anzuwenden.
T
Tabelle 5:Basis-Nettomiete im Augsburger Mietspiegel in Euro/m2 und pro Monat, nach Größe der Wohnung
5.4.2. ERMITTLUNG DES EINFLUSSES WEITERER WOHNWERTMERKMALE
Nachdem der erste Faktor des zugrundeliegenden Gesamtansatzes ermittelt ist, kann der Einfluss der Wohnfläche aus der Nettomiete herausgefiltert werden. Dies führt zu den er- wähnten Nettomietfaktoren, die auf der Stufe 2 zur Ermittlung aller weiteren Wohnwert- merkmale verwendet werden. Diese Nettomietfaktoren sind so normiert, dass sie um den Wert Null streuen. Werte, die über oder unter Null liegen, lassen sich als Nettomieten inter- pretieren, die von der entsprechenden Durchschnittsmiete für eine bestimmte Wohnfläche nach oben oder unten abweichen. Der Grad der Abweichung lässt sich in Prozent darstellen
Wohnfläche (m²)
Basismiete (Euro/ m²)
Wohnfläche (m²)
Basismiete (Euro/ m²)
Wohnfläche (m²)
Basismiete (Euro/ m²)
20 12,16 39 7,91 59-60 7,05
21 11,70 40 7,83 61-63 7,02
22 11,28 41 7,75 64-66 7,00
23 10,90 42 7,68 67-69 6,98
24 10,56 43 7,61 70-80 6,98
25 10,26 44 7,55 81-83 7,01
26 9,98 45 7,50 84-86 7,02
27 9,72 46 7,44 87-89 7,04
28 9,49 47 7,40 90-92 7,06
29 9,28 48 7,35 93-95 7,08
30 9,08 49 7,31 96-100 7,11
31 8,91 50 7,27 101-105 7,15
32 8,74 51 7,24 106-110 7,18
33 8,59 52 7,21 111-115 7,21
34 8,46 53 7,18 116-120 7,23
35 8,33 54 7,15 121-130 7,26
36 8,21 55 7,13 131-140 7,27
37 8,10 56 7,11 141-145 7,26
38 8,00 57-58 7,08 146-150 7,24
und hängt von allen Wohnwertfaktoren mit Ausnahme der Wohnfläche ab. Dies sei beispiel- haft am Fall der Nettomieten für Wohnungen mit Baujahr vor und ab 2014 dargestellt.
Abbildung 2: Erhobene Nettomieten, unterschieden nach Baujahr vor und ab 2014 (dargestellt in prozentua- ler Abweichung von der Durchschnittsnettomiete)
Hier ist bei optischer Betrachtung schon erkennbar, dass für Wohnungen mit Baujahr ab 2014 ein deutlicher Zuschlag anfallen müsste.
Neben der Wohnfläche gibt es bekanntermaßen zahlreiche weitere mietpreiserklärende Merkmale. Die Auswahl dieser Merkmale erfolgt auf der zweiten Stufe des Regressionsver- fahrens. Im Rahmen eines intensiven iterativen Auswertungsprozesses wurde eine auf in- haltlichen und statistischen Aspekten beruhende Merkmalsauswahl getroffen. Bei der Aus- wahl kamen verschiedene Gesichtspunkte zum Tragen. Vorab konnte man schon bei der Erstellung des Fragebogens (und damit bei der Vorauswahl der Merkmale) auf Erfahrungen aus Mietspiegelerstellungen in anderen Städten zurückgreifen. Ferner wurden Erkenntnisse über einzelne Merkmale aus den deskriptiven statistischen Analysen zur Merkmalsselektion verwendet (z.B. Häufigkeit des Auftretens). Zum dritten wurden im Rahmen des beschriebe- nen explorativen und iterativen Auswertungsprozesses verschiedene Merkmalskombinatio- nen untersucht und verglichen. Ebenfalls untersucht wurden die wichtigsten Interaktions- möglichkeiten von Variablen. Bei dieser Analyse wurden die jeweiligen Ergebnisse auch hin-
sichtlich sachlogischer Adäquatheit, Korrelation der Merkmale, Anpassungs- und Prognose- güte sowie statistischer Signifikanz der Merkmale kontrolliert. Bei letzterem Punkt war ein T- Wert von │1,7│, das entspricht einem Signifikanzniveau von mindestens 90 Prozent Sicher- heit, die Grenze, die nicht unterschritten werden durfte.
Die unter diesen Vorgaben durchgeführte explorative Vorgehensweise führte zur Auswahl von mietpreisbeeinflussenden Wohnwertmerkmalen in Form einer Mischung aus komplexen und einfachen Wohnwertkombinationen. Die einzelnen Merkmale stellen eine Konkretisie- rung der im gemäß §558 Abs. 2 BGB genannten „Oberkriterien“ Art, Beschaffenheit, Ausstat- tung und Lage der Wohnung dar. Das Ergebnis der Regression der 2. Stufe ist im Anhang ab- gebildet.
5.4.2.1. BAUJAHR
Das Baualter stellt nach der Wohnfläche einen weiteren bedeutenden Einflussfaktor auf den Mietpreis dar. Dessen Bedeutung wird dadurch verstärkt, dass die Dauer des Mietverhältnis- ses indirekt auch eine Rolle spielt, die Dauer aber als subjektives und personenbezogenes Merkmal nicht bei der Mietspiegelerstellung berücksichtigt werden darf. Beim Baujahr sind zwei Besonderheiten zu beachten. Erstens ist im Fragebogen teilweise nur eine Baualters- klasse und kein exaktes Baujahr angegeben und zweitens ist der Einfluss des Baualters auf den Mietpreis nicht durchgehend monoton steigend. Letzteres bedeutet, dass beispielsweise eine Wohnung, die kurz nach dem II. Weltkrieg gebaut wurde, gegenüber einer Wohnung aus dem Jahre 1900 ceteris paribus im Schnitt einen niedrigeren Mietpreis pro m2 aufweist, obwohl sie neueren Baujahres ist.
Falls das Baujahr im Fragebogen genau angegeben war, wurde dieses direkt verwendet. War nur eine der 11 vorgegebenen Baualtersklassen angekreuzt, fand die entsprechende Klas- senmitte Verwendung. Damit war jeder Wohnung ein konkretes Baujahr BJ zugeordnet. Da- mit kann als Voruntersuchung der Einfluss des Baualters in Form einer mittleren Abweichung von der Durchschnittsnettomiete in verschiedenen Baualtersklassen ermittelt werden. Es resultiert ein Verlauf, der plausibel ist: Bis nach den zweiten Weltkrieg nimmt die „Bauquali- tät“ einer Wohnung, die allein dem Baujahr zuzuschreiben ist, und damit der Mietpreis leicht ab und danach tendenziell wieder zu (vgl. Abbildung 3).
In dieser Abbildung ist zu beachten, das bei dieser Darstellung der Einfluss von sonstigen Wohnwertmerkmalen wie beispielsweise der Wohnungsausstattung, des Modernisierungs- grades oder der Wohnlage, welche teilweise stark mit dem Baualter zusammenhängen, noch nicht separiert wurden.
Abbildung 3: Verlauf des regressionsanalytisch ermittelten Baujahresindikators in Form von Mittelwerten in einzelnen Baualtersklassen, ohne Beachtung von sonstigen Wohnwertkriterien wie Ausstattung und Modernisierungsgrad
Der Einfluss des Baujahres, der in obiger Abbildung noch isoliert ohne gleichzeitige Betrach- tung weiterer Wohnwertmerkmale dargestellt wurde, reduzierte sich um so mehr, je mehr weitere Wohnwertmerkmale in die Gesamtanalyse aufgenommen wurden. Letztendlich mussten mehrere der 11 im Fragebogen enthaltenen und für den Mietspiegel vorgesehenen Baujahresklassen zusammengefasst werden, weil keine signifikant unterschiedliche Preisein- flüsse mehr zwischen den einzelnen Klassen festgestellt werden konnten. Dieser zurückge- hende Preiseinfluss des Baualters mit der Menge an untersuchten Merkmalen hängt damit zusammen, dass insbesondere Ausstattungskriterien und Modernisierungsmaßnahmen sehr stark mit dem Baualter korrelieren. Beispielsweise nimmt die Häufigkeit der Modernsie- rungsmaßnahmen mit abnehmendem Baualter zu, Wohnungen mit jüngerem Baualter kor- relieren stark mit besserer Wohnungsausstattung. Somit übernehmen diese Merkmale häu- fig auch Preiseinflüsse, die man gerne inhaltlich mit dem Baualter verbindet und die Zu- /Abschläge für bestimmte Baualtersklassen fallen teilweise moderater aus als erwartet.
Nach eingehender Überprüfung des Einflusses der 11 geplanten Baualtersklassen in Korrela- tion mit anderen Wohnwertmerkmalen wurde eine Reduzierung auf 7 Baualtersklassen vor- genommen, mit folgenden Zu-/Abschlagsergebnis (siehe auch Regressionsergebnis Anlage A):
