Anlage 3 zur Vorlage 2018, Nr. 096

Vorlage 096/2018

Ältestenrat 02.07.2018 nicht öffentlich Kenntnisnahme

Ausschuss für Technik und Umwelt 11.07.2018 öffentlich Beratung

Gemeinderat 25.07.2018 öffentlich Beschluss

Thema

Bebauungsplan "Teilbereich Wilhelmstraße", Gemarkung Nellingen - Zustimmung zum Bebauungsplanentwurf mit Begründung

- Beschluss über die öffentliche Auslegung mit Benachrichtigung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 2 sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger

öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

Beschlussantrag

I. Dem Entwurf des Bebauungsplans „Teilbereich Wilhelmstraße“ (Lageplan, Planzeichenerklärung und Textteil des Fachbereichs-3/Planung vom 21.06.2018) mit Begründung vom 21.06.2018 wird zuge stimmt.

II. Die Verwaltung wird beauftragt, den Entwurf des Bebauungsplans „Teilbereich Wilhelmstraße“ (Lage- plan, Planzeichenerklärung und Textteil des Fachbereichs-3/ Planung vom 21.06.2018) mit Begründung vom 21.06.2018 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange von der Planauslage zu benachrichtigen und gemäß § 4 abs. 2 BauGB zu beteiligen.

Bolay gez. Bader gez. Jansen

Oberbürgermeister Bürgermeisterin FB3 Baurecht, Planung

Planung

Geschäftszeichen: FB§ Ra/Hae 21.06.2018

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Erläuterungen

Erfordernis der Planung:

Für das Plangebiet existierte bislang kein Bebauungsplan. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvor- haben war somit nach § 34 BauGB zu beurteilen. Als Beurteilungshilfe konnte u.a. der Stadtteilrahmenplan für Nellingen vom 01.03.1998 mit der unverbindlichen Darstellung einer Baumöglichkeit in der nördlichen Hälfte des Geltungsbereichs herangezogen werden.

Für den südlichen Teil des Plangebiets (ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen, Wilhelmstr. 40 u. 42) wurde am 07.03.2016 ein Bauantrag zur Errichtung eines 9-Familienhauses mit Tiefgarage eingereicht, das sich hinsichtlich der geplanten Gebäudebreite und der Höhenlage und der Anzahl, Größe und geplanten Ausführungsart von Balkonen und Dachaufbauten in die Charakteristik der näheren Umgebung nicht ein- fügte (Anm.: unmittelbar an das Baugrundstück angrenzend, mit der Adresse Wilhelmstr. 38, befindet sich das unter großem Aufwand von privater Bauherrschaft restaurierte Baudenkmal „Schopf“).

Aufgrund dieses Vorgangs sah sich die Stadt Ostfildern in der Pflicht, steuernd in den Prozess einzugreifen, um die städtebauliche Verträglichkeit zukünftiger Entwicklungen vor allem in Bezug zur bestehenden Um- gebung sicherzustellen. Die Aufstellung eines Bebauungsplans sowie der Erlass einer Veränderungssperre zur Sicherung der Bauleitplanung wurden erforderlich.

Mit dem Bebauungsplan sollen rechtsverbindliche, städtebauliche Regelungen für das Plangebiet getroffen werden. Die dabei verfolgte planerische Zielsetzung ist, für den Bereich an der Wilhelmstraße die beste- henden Strukturen festzuschreiben, während im rückwärtigen Teil, an der Straße „Im Bossengarten“ eine Baumöglichkeit, entsprechend dem Rahmenplan von 1998, eröffnet wird.

Bisheriger Verfahrensablauf:

Am 27.04.2016 hat der Gemeinderat den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Teilbereich Wil- helmstraße“ gefasst und beschlossen für diesen Bebauungsplan der Innenentwicklung das beschleunigte Verfahren gem. § 13 a BauGB durchzuführen. Gleichzeitig wurde die Verwaltung beauftragt, den Aufstel- lungsbeschluss ortsüblich bekanntzumachen (erfolgt am 19.05.2016).

In gleicher Sitzung wurde für den Geltungsbereich des Bebauungsplans eine Veränderungssperre

gem. §§ 14 ff BauGB beschlossen. Die Geltungsdauer dieser Veränderungssperre wurde in der Sitzung des Gemeinderats am 16.05.2018 um ein weiteres Jahr verlängert.

Mit Vorlage 096/2018 steht nun die Beschlussfassung über den Bebauungsplan-Entwurf vom 21.06.2018 an und der Auftrag des Gemeinderats an die Verwaltung, die öffentliche Auslegung und die Benachrichtigung und Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange in die Wege zu leiten.

Erläuterungen zum Bebauungsplanverfahren (Bebauungsplan der Innenentwicklung, Durchführung des beschleunigten Verfahrens gem. § 13 a BauGB):

Entsprechend den Vorgaben des § 13 a BauGB kann ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung als sog. „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Die hierbei einzuhaltenden Kriterien liegen im vorliegenden Fall vor.

Gem. § 13 a Abs. 2 Satz 1 BauGB gelten für das beschleunigte Verfahren die Vorschriften des

§ 13 Abs. 2 und 3 BauGB entsprechend, d.h. von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach

§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB kann abgesehen werden, wenn der betroffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb

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angemessener Frist gegeben wird oder wahlweise die Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden.

Von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2 a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 a Abs. 1 und § 10 a Abs. 1 BauGB kann im beschleunigten Verfah- ren ebenfalls abgesehen werden; § 4 c BauGB ist nicht anzuwenden.

Wesentliche Eingriffe in Natur und Landschaft sind durch die Planung nicht zu erwarten, eventuelle Erfor- dernisse des Artenschutzes wurden vorab, mit dem Ergebnis, dass kein entsprechender Handlungsbedarf gegeben ist, fachlich untersucht. Es liegen somit keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in

§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB genannten Schutzgüter vor.

Anmerkung zur Einstellung ins Internet:

Gem. § 4 a Abs. 4 Satz 1 BauGB sind der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung nach

§ 3 Absatz 2 Satz 2 BauGB und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 BauGB auszulegenden Unterlagen zusätzlich in das Internet einzustellen.

Zur Erfüllung dieser Vorgabe werden die genannten Unterlagen in das über das Internet allgemein zugäng- liche Beteiligungsportal der Stadt Ostfildern eingestellt.

Darüber hinaus sind der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 3 Absatz 2 Satz 2 BauGB und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 BauGB auszulegenden Unterlagen gem. § 4 a Abs. 4 Satz 1 BauGB über ein zentra- les Internetportal des Landes zugänglich zu machen. Da sich das zentrale Internetportal noch im Aufbau befindet, ist diese Vorgabe derzeit nicht umsetzbar. Somit liegt zwar eine Verletzung der Vorschriften über die Öffentlichkeitsbeteiligung vor, diese Verletzung ist jedoch nicht von der Stadt Ostfildern verschuldet und gem. § 214 Abs. 1 Ziff. 2 e BauGB unbeachtlich.

Anlagen:

1. Lageplan des Bebauungsplan-Entwurfs vom 21.06.2018, M 1:500 2. Planzeichenerklärung vom 21.06.2018, o.M.

3. Textteil des Bebauungsplan-Entwurfs vom 21.06.2018 4. Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf vom 21.06.2018

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Finanzielle Auswirkungen

Anlage 3 zur Vorlage 2018, Nr. 096

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KREIS ESSLINGEN

BEBAUUNGSPLAN "TEILBEREICH WILHEMSTRASSE"

GEMARKUNG NELLINGEN

T E X T T E I L

A. Rechtsgrundlagen dieses Bebauungsplans sind:

* Das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 26. Mai 2017 (BGBl. I S. 1298)

* die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S 132), geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I.S. 1057)

* die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planin- halts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBI. I S. 58), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057)

* die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung der Bekanntma- chung vom 5. März 2010 (GBl. Nr. 7, S. 358), zuletzt geändert durch Artikel 30 der Ver- ordnung vom 23. Februar 2017 (GBl. Nr. 5, S. 99), in Kraft getreten am 11. März 2017 sowie

* die jeweiligen ergänzenden Gesetze, Rechtsverordnungen und Verwaltungsvorschriften

B. In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes festgesetzt:

01. Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1. BauGB und §§ 1-15 BauNVO):

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans wird gemäß § 4 BauNVO ein Allge- meines Wohngebiet (WA) festgesetzt.

02. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1. BauGB und §§ 16 – 21a BauNVO):

In dem Allgemeinen Wohngebiet (WA) sind gemäß § 16 (2) Nr. 4 und § 18 (1) BauN- VO die als Höhen über NN im Lageplan des Bebauungsplans eingetragenen Trauf- und Firsthöhen (Planeintrag TH für Traufhöhe und FH für Firsthöhe) jeweils als Ober- grenzen festgesetzt.

03. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 (1) 2. BauGB und

§ 23 BauNVO)

Die überbaubaren Grundstücksflächen der Baugrundstücke („Baufenster“) sind ge- mäß § 23 (1) BauNVO durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt.

04. Flächen für Nebenanlagen sowie für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten (§ 9 (1) 4. BauGB und §§ 14 und 23 (5) BauNVO):

Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) BauNVO, Stellplätze und Garagen sind gemäß

§ 23 (5) BauNVO ausschließlich innerhalb der durch Baulinien und Baugrenzen ab- gegrenzten Flächen (überbaubare Grundstücksflächen) sowie innerhalb hierfür spe- ziell festgesetzter Flächen (im Lageplan des Bebauungsplans mit roter Strichlierung umrandete Flächen) zulässig.

Anlage 3 zur Vorlage 2018, Nr. 096

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05. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern, Bindungen für Bepflanzungen (§ 9 (1) 25. BauGB)

Der Laubgehölzbestand (Bäume und Sträucher), soweit er nicht im Zusammenhang mit der Erstellung baulicher Anlagen entfernt werden muss, ist grundsätzlich zu erhal- ten, zu schützen und zu pflegen. Besonders bei der Durchführung von Erd- oder Bauarbeiten sowie bei der Lagerung von Materialien aller Art, ist durch geeignete Si- cherungsmaßnahmen (z. B. Bauzaun) eine Beeinträchtigung zu vermeiden. Abgängi- ge Bäume und Sträucher sind durch mindestens gleichwertige heimische Laubgehöl- ze zu ersetzen.

C. Hinweise

01. Straßenbeleuchtung: Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung sind auf den Pri- vatgrundstücken zu dulden.

02. Grundstücksgrenzen: Die Darstellung von Grundstücksgrenzen hat keine Verbind- lichkeit im Bebauungsplanverfahren.

03. Hinweis auf Kampfmittelverdachtsfläche:

In den Untersuchungen der RS Reutemann GmbH vom 04.04.2003 (Auswertung his- torischer Luftbilder von Sprengbombentrichtern, FLAK-Stellungen etc. für das Stadt- gebiet von Ostfildern) ist die historische Ortsmitte von Nellingen und somit auch der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans als Kampfmittelverdachtsfläche dargestellt.

Ostfildern, den 21.06.2018 Fachbereich 3 - Ja/Ra

Anlage 4 zur Vorlage 2018, Nr. 096

Stadt Ostfildern Kreis Esslingen

BEBAUUNGSPLAN „Teilbereich Wilhelmstraße“

Gemarkung Nellingen

BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN

Gemäß § 9 Abs. 8 BauGB

2 01. Erfordernis der Planung

Für das Plangebiet existierte bislang kein Bebauungsplan. Die planungsrechtliche Zu- lässigkeit von Bauvorhaben war somit nach § 34 BauGB zu beurteilen. Als Beurtei- lungshilfe konnte u.a. der Stadtteilrahmenplan für Nellingen vom 01.03.1998 mit der unverbindlichen Darstellung einer Baumöglichkeit in der nördlichen Hälfte des Gel- tungsbereichs herangezogen werden.

Für den südlichen Teil des Plangebiets (ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen, Wilhelmstr. 40 u. 42) wurde am 07.03.2016 ein Bauantrag zur Errichtung eines 9- Familienhauses mit Tiefgarage eingereicht, das sich hinsichtlich der geplanten Ge- bäudebreite und der Höhenlage und der Anzahl, Größe und geplanten Ausführungs- art von Balkonen und Dachaufbauten in die Charakteristik der näheren Umgebung nicht einfügte (Anm.: unmittelbar an das Baugrundstück angrenzend, mit der Adresse Wilhelmstr. 38, befindet sich das unter großem Aufwand von privater Bauherrschaft restaurierte Baudenkmal „Schopf“).

Aufgrund dieses Vorgangs sah sich die Stadt Ostfildern in der Pflicht, steuernd in den Prozess einzugreifen, um die städtebauliche Verträglichkeit zukünftiger Entwicklun- gen vor allem im Bezug zur bestehenden Umgebung sicherzustellen. Die Aufstellung eines Bebauungsplans sowie der Erlass einer Veränderungssperre zur Sicherung der Bauleitplanung wurden erforderlich.

Mit dem Bebauungsplan sollen rechtsverbindliche, städtebauliche Regelungen für das Plangebiet getroffen werden. Die dabei verfolgte planerische Zielsetzung ist, für den Bereich an der Wilhelmstraße die bestehenden Strukturen festzuschreiben, während im rückwärtigen Teil, an der Straße „Im Bossengarten“ eine Baumöglichkeit entspre- chend dem Rahmenplan von 1998 eröffnet wird.

02. Einfügung in die überörtliche und gemeindliche Planung

Die räumliche Abgrenzung des Plangebiets liegt in im Zusammenhang bebauter in- nerörtlicher Lage in der historischen Ortsmitte des Stadtteils Nellingen.

Die Plandarstellung im Flächennutzungsplan für Ostfildern (in der Fassung der Be- kanntmachung vom 16.04.2009) lautet: bestehende gemischte Baufläche.

Der Bebauungsplan kann somit als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt gelten.

03. Bestehende Rechtsverhältnisse, Kampfmittelverdachtsfläche

Für das Gebiet existiert bislang kein Planungsrecht, auch für dessen Umfeld und nä- here Umgebung nicht. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben konnte somit ausschließlich nach § 34 BauGB beurteilt werden.

In den Luftbildauswertungen der RS Reutemann GmbH vom 04.04.2003 (Auswertung

historischer Luftbilder von Sprengbombentrichtern, FLAK-Stellungen etc. für das

Stadtgebiet von Ostfildern) ist die historische Ortsmitte von Nellingen und somit auch

der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans mit sehr grober Abgrenzung als Kampf-

mittelverdachtsfläche dargestellt. Im Textteil des Bebauungsplans wird auf dieses Un-

tersuchungsergebnis hingewiesen.

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04. Lage und Größe des Gebiets, vorhandene Topografie und Baubestand

Die Plangebietsgröße beträgt 1.278 m² = 0,13 ha. Das Gebiet liegt in weitgehend hori- zontaler Lage auf ca. 342,00 m üNN, mit nur geringen Abweichungen von bis zu 0,50 m nach oben oder unten. An seinem westlichen Rand verläuft eine Fußwegverbin- dung von der Straße „Im Bossengarten“ zur Wilhelmstraße als Gehrecht über private Grundstücksflächen.

Im südlichen Plangebietsteil befinden sich bauliche Anlagen einer ehemaligen land- wirtschaftlichen Hofstelle, der nördliche Bereich ist weitgehend als Gartenfläche mit einigen Bäumen angelegt. Als bauliche Anlage existiert dort lediglich eine Garage.

05. Geplante Bebauung

Während im südlichen Teil des Geltungsbereichs der Baubestand aus 2 Wohngebäu- den, einer ehemaligen Scheune und diversen Nebengebäuden auch für die zukünftige Entwicklung festgeschrieben wird, wird im nördlichen Teil eine Baumöglichkeit für ein Wohngebäude in der Größenordnung eines 1/- 2-Familienhauses eröffnet. Die Lage des Baufensters nimmt Rücksicht auf die dort vorhandene Garage, deren Wei- ternutzung ermöglicht werden soll.

06. Art der baulichen Nutzung

Für das Plangebiet wird – unter Berücksichtigung des Bestandes und im Hinblick auf die zukünftige Nutzung der nördlichen Gebietshälfte als Wohnbaufläche - ein Allge- meines Wohngebiet (Nutzungskategorie WA) festgesetzt. Innerhalb eines WA sind - entsprechend dem Zulässigkeitskatalog der Baunutzungsverordnung (BauNVO) – auch andere Nutzungsarten zulässig, soweit diese das Wohnen nicht wesentlich be- einträchtigen.

07. Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Größe der überbaubaren Grundstücks- flächen (Abgrenzung der Baufenster einschließlich Abgrenzung der Flächen für Ne- benanlagen und Garagen) sowie durch die Festsetzung von First- und Traufhöhen be- stimmt. Die Festsetzung von Nutzungsziffern scheidet in diesem Gebiet aufgrund der sehr unterschiedlichen Dichteverhältnisse zwischen Bestandsbebauung und Neu- bauoption aus.

08. Erschließung und Versorgung

Die Anbindung des Plangebiets an das Straßennetz ist für den südlichen Teil über die Wilhelmstraße gegeben. Das nördlich der Bestandsbebauung gelegene Baugrund- stück ist von der Stichstraße „Im Bossengarten“ her erschlossen.

Von dort zur Wilhelmstraße verläuft eine Fußwegverbindung als Gehrecht über pri- vate Grundstücksflächen außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans.

09. Ökologische Aspekte und Sicherung des Grünbestands

Aus ökologischen Gründen soll über den Bestand hinaus möglichst wenig Fläche ver-

siegelt werden. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans vorhandener Baumbestand

wird mittels Pflanzbindung gesichert. Im Falle erforderlich werdender Beseitigung

(z.B. im Zuge von Baumaßnahmen) besteht Nachpflanzungspflicht.

4 10. Hinweis zum Bebauungsplanverfahren

Da es sich bei der Aufstellung des Bebauungsplans um einen sog. Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a Abs. 1 BauGB handelt, können die Verfahrensregeln des beschleunigten Verfahrens angewendet werden - die Voraussetzungen hierfür sind gegeben. Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten in diesem Fall die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3, Satz 1 entsprechend: somit kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs.

1 BauGB abgesehen werden; eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ist nicht er- forderlich und von der Erstellung eines Umweltberichts zum Bebauungsplan nach § 2a BauGB sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB kann ebenfalls abgesehen werden.

Ostfildern, den 21.06.2018,

Fachbereich 3 - Planung Ja/Ra