Exposé zu einem Wertgutachten

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ZUSTÄNDIG IST DIE IHKOSNABRÜCK –EMSLAND –GRAFSCHAFT BENTHEIM

Datum:

Az.:

Az.

AG-OS:

19.02.2021 519/2020

NZS 28 K 02/20

Büro:

Gerhart-Hauptmann-Str. 5 49134 Wallenhorst

Kontakt:

Tel. 05407 / 8091391 Fax. 05407/ 8091038

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Sparkasse Osnabrück

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Exposé zu einem Wertgutachten

über den Marktwert im Sinne des § 194 Baugesetzbuch für den 1/3 Miteigentumsanteil

(Wohnungseigentum Nr. 2 im 1. Obergeschoss) an dem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück

49086 Osnabrück, Bremer Straße 137 A

Auftraggeber: Amtsgericht Osnabrück, Az. NZS 28 K 02/20

Der Marktwert des Miteigentumsanteils (Wohnungseigentum Nr. 2 im 1. Obergeschoss)

wurde zum Stichtag 26.10.2020 geschätzt mit rd.

51.000,00 €.

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 Claas Kösters Sachverständigenbüro 2021

Bewertungsobjekt:

Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss mit ca./rd. 80 m² Wohnfläche.

Die Wohnung ist vermietet an eine Familie mit unbefristetem Mietvertrag seit dem 13.09.2018 für 725,00 €/Monat netto kalt.

Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus mit dem Sondereigentum an der im 1.

Obergeschoss gelegenen Wohnung (Nr. 2), sowie dem Sondereigentum an den Kellerräumen Nr. 2 des Aufteilungsplanes.

Miteigentumsanteil an dem Grundstück = 1/3, Grundstücksgröße = 429 m²

Es handelt sich um eine Eigentumswohnung mit ca./rd. 80 m² Wohnfläche lt.

überschlägiger Ermittlung aus den Plänen der Teilungserklärung (Unsicherheit wg.

schlechter Planqualität). Es bestehen Sondernutzungsrechte an dem gemeinschaftlichen Eigentum in Form der Kellertreppe, dem Kellertreppenhaus und dem Vorraum zum Keller.

Das Sondereigentum an dem gesamten Keller wurde lt. Teilungserklärung auf die Wohnung Nr. 1 (Bewertungsgegenstand dieses Gutachten) und die Wohnung Nr. 2 im 1. Obergeschoss aufgeteilt. Die Wohnung Nr. 3 im 2. Obergeschoss hat kein Sondereigentum an dem Keller, sondern das alleinige Sondereigentum an dem Dachgeschoss/ Dachboden.

Es besteht das besondere objektspezifische Merkmal, dass der gesamte Keller nachträglich ohne baurechtliche Genehmigung zu einer Wohnung umgebaut wurde. Dabei wurde eine Ausschachtung vorgenommen und der Kellerboden tiefergelegt. Hierzu liegt keine statische Berechnung vor. (Siehe Kapitel 4 besondere objektspezifische Merkmale im Gutachten).

Darstellung Grundstück

Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Darstellung der Grundstücksgrenzen

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Grundstückslage:

Das Mehrfamilienwohnhaus liegt im Osnabrücker Stadtteil „Schinkel“ (Gemarkung Schinkel), je nach Zuordnung der Stadtteile auch schon im Stadtteil Widukindland. Der Stadtteil „Schinkel“ an sich verfügt über eine, bezogen auf Wohnlagenqualitäten (und Marktnachfrage) in Osnabrück, unterdurchschnittliche Lagequalität. Der Stadtteil

„Widukindland“ verfügt über eine leicht bessere Lagequalität = mittlere Lage.

Das Haus liegt an der Hauptstraße „Bremer Straße“, die als große Ein- und Ausfahrtstraße Osnabrück mit dem östlich gelegenen Umland verbindet.

Bei der Mikrolage des Grundstücks handelt es sich um eine eingeschränkte und unterdurchschnittliche Lage, die hauptsächlich durch die Hauptverkehrsstraße beeinträchtigt ist. Außerdem verläuft in ca. 300 Meter nordwestlicher Entfernung die Haupteisenbahnlinie Osnabrück-Bremen, die insgesamt einen belastenden Einfluss auf die Mikrolage hat.

= unterdurchschnittliche Lage in Osnabrück mit hauptsächlichen Einschränkungen durch die anliegende Hauptverkehrsstraße.

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Mehrfamilienhaus (WEG):

Gebäudeart: Mehrfamilienhaus, Bj. unbekannt Angabe Eigentümerin: ca. 1950 mit 3 Wohnungen.

Bei der zu bewertenden Whg. Nr. 2 handelt es sich um die Wohnung im 1. Obergeschoss.

Baujahr/Historie:

Wohnfläche:

Zustand:

Ursprungsbaujahr unbekannt, ca. 1950

Teilungserklärung 2003, Begründung der WEG Es liegt keine Wohnflächenermittlung vor.

Die Gesamt-Wohnfläche des Hauses mit 3 Wohnungen (ohne den baurechtlich nicht genehmigten nachträglichen Ausbau des Kellers) wird mit ca. 240 m² Wohnfläche geschätzt.

Insgesamt wurde ein schlechter Pflegezustand vorgefunden. Es besteht Instandsetzungsbedarf und die Notwendigkeit, angefangene Arbeiten fertigzustellen.

Viele Arbeiten, z.B. die teilweise Dämmung der Fassade, weisen eine offensichtlich nicht fachgerechte Ausführung auf.

Es besteht Modernisierungsbedarf hinsichtlich des Leitungssystems Frisch- und Abwasser sowie hinsichtlich der elektrischen Anlage und der Fenster.

Das Dach bzw. die Dacheindeckung ist lt. Angabe der Eigentümerin nach ca. 1998 erneuert worden und macht außenseitig betrachtet einen guten Eindruck mit dem Bedarf einer Wartung und Prüfung der Anschlüsse und Kehlen. Der Dachstuhl und die Innenansicht im Bereich Dachboden konnten nicht in Augenschein genommen werden.

Außenansicht: Putzfassade, gestrichen, teilweise mit Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS), im seitlichen Bereich als ursprüngliche Putzfassade sichtbar mit Bedarf eines Anstrichs.

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Fassade:

besondere Bauteile:

besondere Einrichtung:

Vorderseite:

WDVS, nicht fachgerechtes Erscheinungsbild mit Instandsetzungsbedarf, vor allem im unteren Bereich und der Eingangstreppe Beschädigungen sichtbar, deutliche Wasserspuren und Feuchtigkeitsbelastung. Im Fußbereich/

Sockelbereich ist das Ziegelmauerwerk sichtbar, hier muss dringend ein Putz aufgetragen werden.

Rückseite:

WDVS, nicht fertiggestellt, nicht fachgerechtes Erscheinungsbild mit Instandsetzungsbedarf. Die Fassade wurde im unteren Bereich nicht verputzt, sichtbar ist der Pulverkleber des WDVS. Deutlich sichtbare Beschädigungen und Wasserspuren sichtbar.

Seiten:

WDVS wurde begonnen, es kleben Dämmplatten an der Fassade ohne weitere Bearbeitung. Hoher Instandsetzungsbedarf bzw. Bedarf der Fertigstellung. Es fehlt ein Fallrohr an der linken Seite.

Gesamt-Würdigung:

Die Fassade insgesamt macht einen nicht fachgerecht hergestellten Eindruck mit hohem Instandsetzungs- und Fertigstellungsaufwand. Es wird empfohlen, eine Prüfung durch einen Fachbetrieb bzw. Bauschadengutachter durchzuführen. Es ist möglich, dass das gesamte WDVS zurückgebaut und erneuert werden muss.

Hier besteht für den durchschnittlichen Marktteilnehmer ein sehr hohes Kostenrisiko, da es sich in Form des Gemeinschaftseigentums um den 1/3 Miteigentumsanteil handelt.

Außentreppe Vorderseite (sehr schlechter Zustand) keine

Energieeffizienz: Ein Energieausweis liegt nicht vor. Es wird sachverständig ein insgesamt schlechter energetischer Zustand festgestellt, weil eine nicht fachgerechte Aufbringung des WDVS unterstellt wird. Zu der energetischen Eigenschaft des Daches kann keine Aussage getroffen werden. Es wird eine schwache Innendämmung unterstellt.

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Wasserinstallationen: Zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz. Das Leitungssystem wird als modernisierungsbedürftig unterstellt.

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz. Die Abwasserleitungen, vor allem die Grundleitungen,

werden als sanierungs- und

modernisierungsbedürftig unterstellt.

Elektroinstallation: Durchschnittliche Ausstattung, Zähler und Unterverteilung im Treppenhaus. Die Elektroinstallation ist modernisierungsbedürftig Heizung:

Warmwasserversorgung:

Gas-Etagenheizungen

Die zu bewertende Wohnung Nr. 1 Erdgeschoss verfügt über eine Gas-Etagenheizung, die im Keller im Bereich des Sondereigentums Nr. 1 installiert ist.

Die Gas-Etagenheizung ist ca. Baujahr 90er Jahre und damit modernisierungsbedürftig.

Das Kellergeschoss wurde nachträglich zu einer Wohnung ausgebaut. Die dafür installierte Gas- Etagenheizung wurde direkt neben die bestehende Gas-Etagenheizung installiert. Diese Heizung ist ebenfalls modernisierungsbedürftig.

Zentral über die jeweilige Heizung Lüftung:

Fenster:

Herkömmliche Fensterlüftung

Kunststofffenster mit Isolierverglasung, verschiedene Baujahre, mittlerer Zustand

Bauschäden/Instandhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum:

Das Gemeinschaftseigentum in Form des Mehrfamilienhauses befindet sich in einem unterdurchschnittlichen Pflegezustand mit Instandsetzungsbedarf und Bauschäden hinsichtlich:

- Fassade insgesamt, vor allem Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) - Fassade seitliche Wände, Dämmung nur teilweise aufgebracht

- Fassade Rückseite, unterer Bereich nicht fertiggestellt - Fassade Sockelbereich, Ziegelmauerwerk sichtbar - Hauseingangstreppe

- Leitungssystem Frisch- und Abwasser modernisierungsbedürftig - Elektrische Anlage modernisierungsbedürftig

- Vorgarten im Umbau/teilweise ausgeschachtet, schlechter Zustand

Der Zustand des Gemeinschaftseigentums wird über einen Wertabschlag bei der Bewertung berücksichtigt. Siehe dazu im Wertgutachten: Kapitel 4 „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“.

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Wohnungs-Eigentümergemeinschaft (WEG):

WEG: Die Wohnungs-Eigentümer-Gemeinschaft besteht

aus drei Wohnungen, die in drei Wohnungseigentume aufgeteilt sind:

Wohnungseigentum Nr. 1

Wohnung Erdgeschoss, 1/3 Miteigentumsanteil Verbunden mit dem Sondereigentum an den Kellerräumen Nr. 1 und dem Sondernutzungsrecht an den gekennzeichneten Flächen im Kellerflur

Wohnung 1. Obergeschoss, 1/3 Miteigentumsanteil Verbunden mit dem Sondereigentum an den Kellerräumen Nr. 2 und dem Sondernutzungsrecht an den gekennzeichneten Flächen im Kellerflur

Wohnung 2. Obergeschoss, 1/3 Miteigentumsanteil Verbunden mit dem Sondereigentum an dem gesamten Dachgeschoss/Bodenraum Nr. 3

Hausverwaltung:

Instandhaltungsrücklage:

Beurteilung:

Keine Hausverwaltung

Keine Instandhaltungsrücklage

Die WEG wird ohne externe Verwaltung und ohne Bildung einer Instandhaltungsrücklage geführt. Es liegen keine Hausgeldabrechnungen oder Wirtschaftspläne vor.

Es wird empfohlen eine Verwaltung zu installieren, die eine Hausgeldabrechnung und Wirtschaftspläne aufstellt und die Bewirtschaftung übernimmt.

Die (fehlende) Instandhaltungsrücklage ist dem Gemeinschaftseigentum Mehr- familienhaus hinsichtlich Größe, Zustand und Instandsetzungs- sowie Sanierungs- und Modernisierungsbedarf nicht angemessen.

Bei Reparaturen oder Modernisierungen müssen die Eigentümer per Sonderumlage die Kosten tragen.

Der Eigentümer des Bewertungsobjekts trägt somit ein hohes Risiko von Sonderumlagen für Kostenaufwand am Gemeinschaftseigentum. Die nicht vorhandene Instandhaltungsrücklage wird wertmindernd berücksichtigt.

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Wohnung Nr. 1 – Erdgeschoss (Bewertungsobjekt)

Lage des Sondereigentums im

Gebäude: 1. Obergeschoss

Wohnfläche:

Nutzung:

Die Wohnfläche wurde aus den vorliegenden Grundrissen aus der Teilungserklärung herausgemessen. Hier liegt wegen der Unschärfe der Planunterlage eine Ungenauigkeit vor. Es ergibt sich eine Wohnfläche von ca./rd. 80 m².

Nachfolgend wird die Wohnfläche für die Bewertung verwendet, weil sie zusammen mit den Feststellungen des Sachverständigen im Ortstermin eine hinreichend genaue Bewertungsgrundlage darstellt. Für eine genaue Bestimmung der Wohnfläche muss die Wohnung vermessen werden

Die Wohnung ist vermietet für monatlich 725,00 € netto/kalt an eine Familie mit ca. 5 Personen.

Ausstattung:

Zustand:

Einfache bis mittlere Ausstattung

- Fliesen und einfacher Laminatboden - Einfache Tapete, gestrichen

- Konvektionsheizkörper weiß

- Einfache Füllungstüren mit einfachen Beschlägen, Türen mit Glaseinsatz

- Wohnungseingangstür als einfache Zimmertür, Beschlag defekt

- Einfache Metallzargen, müssen gestrichen werden

Die Wohnung befindet sich in einem schlechten Pflegezustand. Es besteht Instandsetzungsbedarf an den Bodenbelägen (Fliesen/Laminat), den Tapeten und den Türen/Türbeschlägen.

In der im Erdgeschoss liegenden Wohnung Nr. 1 besteht ein Feuchtigkeitsschaden an der Decke/Wand des Badezimmers. Es ist wahrscheinlich, dass das WC und/oder das Waschbecken in dem Badezimmer der zu bewertenden Wohnung Nr. 2 im 1. Obergeschoss den Feuchtigkeitsschaden verursacht hat.

Es besteht insgesamt ein hoher Modernisierungsbedarf in der gesamten Wohnung, vor allem im Bereich der Küche und des Badezimmers, sowie an den Bodenbelägen. Das Badezimmer und die Küche befinden sich in einem deutlich schlechteren Zustand, als der Rest der Wohnung.

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Grundbuchlich gesicherte Belastungen:

Der Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 31.08.2020 vor. Hiernach bestehen in der Abteilung II des Grundbuchs von Schinkel, Blatt 11850, folgende Eintragungen:

Lfd. Nr. 1:

Grunddienstbarkeit in Form eines Rechts auf Mitbenutzung der Abwasserleitung

Lfd. Nr. 2:

Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts

Die vorliegenden Rechte werden in Kapitel 5.7 des Gutachtens gesondert dargestellt und bewertet.

Die Rechte haben keinen Werteinfluss auf den Marktwert.

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Sondernutzungsrechte der Wohnung Nr. 1 – Erdgeschoss

Dem Wohnungseigentum Nr. 2 im 1. Obergeschoss sind lt. Teilungserklärung Sondernutzungsrechte im Bereich des Kellers eingeräumt:

- Markierte Seite des Kellerflures zur alleinigen Nutzung

- Das Kellertreppenhaus und die Kellertreppe sind zur gemeinschaftlichen Nutzung zusammen mit der Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss festgelegt

In der nachfolgenden Übersicht ist der Bereich des Bewertungsobjekts

„Wohnungseigentum Nr. 2“ blau markiert, der Bereich des Wohnungseigentums Nr.

1 im Erdgeschoss rot markiert, die Kellertreppe wird gemeinschaftlich genutzt.

Bauschäden/Instandhaltungsstau am Sondereigentum:

(Wohnung Nr. 2 im 1. Obergeschoss)

Es wurde im Badezimmer der Wohnung im Erdgeschoss ein Bauschaden vorgefunden in Form einer starken Durchfeuchtung der Wand/Decke im Bereich des darüber liegenden Badezimmers.

Es wird vermutet, dass der Ursprung des Feuchtigkeitsschadens im Bereich des WC/Waschbeckens des Badezimmers der zu bewertenden Wohnung Nr. 2 liegt.

Es wird empfohlen eine Leckageortung durchzuführen und einen Fachbetrieb zu beauftragen. Hierfür ist der Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 2 verantwortlich

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Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale:

1. Zustand Gemeinschaftseigentum:

Das Gemeinschaftseigentum in Form des Mehrfamilienhauses befindet sich in einem unterdurchschnittlichen Pflegezustand mit Instandsetzungsbedarf und Bauschäden hinsichtlich:

- Insgesamt ungepflegter und unterdurchschnittlicher Zustand des Hauses

- Fassade, nicht fachgerecht aufgebrachtes und nicht fertiggestelltes Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS), fehlendes Fallrohr linke Seite

- Feuchtigkeitsschäden an der Fassade Vorder-/Rückseite - Schäden Hauseingangstreppe, schlechter Zustand Vorgarten - Leitungssystem Frisch- und Abwasser modernisierungsbedürftig - Elektrische Anlage modernisierungsbedürftig

- Wartung Dachfläche inkl. Anschlüsse notwendig

Sachverständiger Ansatz Wertabschlag: ca./rd. - 13.000,00 € Beispiel Fassade:

Ansicht Fassade Vorderseite – nicht fertiggestelltes WDVS

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2. Keller nachträglich zu Wohnraum ausgebaut / Kellersohle tiefergelegt:

Der Keller in Form des Sondereigentums der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 wurde nachträglich zu Wohnraum umgebaut. Es ist eine Wohnung entstanden, die auf der Rückseite über eine Außentür verfügt und auf der Vorderseite vom Kellertreppenhaus erschlossen wird. Die Wände wurden mit Gipskarton-Vorsatzschalen verkleidet.

Hierfür liegt keine bauordnungsrechtliche Genehmigung vor. Hierzu liegen auch keine Beschlüsse der Wohnungseigentümer untereinander oder Beschlüsse der WEG vor.

Im Rahmen des nachträglichen Ausbaus der Kellerräume wurde zusätzlich ein Großteil der Kellersohle ausgegraben und ca./rd. 30 cm tiefergelegt.

Grob überschlägige Darstellung der Dimension der Tieferlegung der Kellersohle

Wertrelevant ist die Tatsache, dass kein Beschluss/keine Genehmigung der WEG (Miteigentümer Wohnung Nr. 2 und Wohnung Nr. 3) und keine bauordnungsrechtliche Genehmigung vorliegt.

Das Bauamt der Stadt Osnabrück hat die Genehmigung abgelehnt, weil kein statischer Nachweis vorliegt, welche Auswirkung die Tieferlegung auf die Standsicherheit des Gebäudes und der Nachbargebäude hat und ob eine Ertüchtigung der Grundmauern/Fundamente stattgefunden hat. Außerdem fordert das Bauamt Nachweise zum Grundwasserstand, zu Grundbruchsicherheiten, zu den tragenden Kellerwänden, zu den neuen Fundamenten inkl. Bewehrung und zu den Gründungstiefen beider Nachbargebäude sowie zu der Unterfangung der Nachbargebäude inkl. Grundbruchsicherheiten.

(Siehe dazu Dokument in der Anlage).

Wertabschlag für den Zustand Keller nachträglich ausgebaut zu Wohnraum:

Ansatz der Fläche im Ertragswertverfahren als Nutzfläche Keller

Wertabschlag für Tieferlegung Keller ohne Genehmigung der WEG, ohne baurechtliche Genehmigung und ohne statische Nachweise: - 8.000,00 €

(Kosten für Statiker, Kosten für nachträgliche Ertüchtigung Fundamente, Risiko)

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3. Zustand der Wohnung Nr. 2 im 1. Obergeschoss:

Die Wohnung hat hohen Instandsetzungsbedarf hinsichtlich der Wand- und Bodenbeläge und der Türen und Türbeschläge. Es besteht Instandsetzungsbedarf im Badezimmer wegen eines Feuchtigkeitsschadens in der darunter liegenden Wohnung im Badezimmer.

Das Badezimmer und die Küche der zu bewertenden Wohnung befinden sich in einem schlechten Zustand und sind stark modernisierungsbedürftig.

Insgesamt wurde in der gesamten Wohnung ein schlechter Pflegezustand, ein hoher Instandsetzungsbedarf und ein insgesamt modernisierungsbedürftiger Zustand vorgefunden.

Der insgesamt modernisierungsbedürftige Zustand ist in den allemeinen Wertansätzen des Ertragswertverfahrens enthalten. Hierfür ist kein gesonderter Wertabschlag notwendig.

Für den konkreten Instandsetzungsbedarf (Türen/Türbeschläge, Feuchtigkeitsschaden WC/Waschbecken) ist ein Wertabschlag notwendig, weil der Marktteilnehmer Sofortmaßnahmen durchführen muss.

Wertabschlag für Instandsetzungsbedarf/Sofortmaßnahmen: - 6.000,00 €

Außenanlagen

Versorgungsleitungen an das öffentliche Netz

Vorgarten in einem im Umbau befindlichen Zustand. Es wurden Ausschachtungen für ein Kellerfenster vorgenommen und die Maßnahme nicht fertiggestellt.

Rückseitige Wegfläche hinter dem Haus (die gesamte Hausreihe nutzt den rückseitigen Weg über zwei Zufahrten neben dem Häuserblock. Auf diese Weise ist die Rückseite der Häuser gut erreichbar. Die Fläche direkt hinter dem Haus ist gepflastert.

Garten mit Rasenfläche und Beeten, Baumbestand Unterstand, einfache Hütte

Schädlingsbefall

Gemäß Weisung des Auftraggebers soll das Objekt auf den Befall mit dem „echten Hausschwamm“ überprüft werden.

Wegen der nicht sichtbaren Wände im Kellergeschoss (Verkleidung mit Vorsatzschalen, Trockenbau etc.) und der nicht möglichen Besichtigung des Dachgeschosses/Dachbodens bzw. Dachstuhls und Holzbauteile kann dazu keine Aussage getroffen werden.

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Grundriss Wohnung Nr. 2 – 1. Obergeschoss

Anmerkung:

Im Ortstermin vorgefunden wurde ein größeres Bad als in der Plangrundlage dargestellt. Wegen der nicht vorliegenden Planunterlagen in der Bauakte der Stadt Osnabrück kann dazu keine Aussage vorgenommen werden. Das vergrößerte Bad ist in dem nachfolgenden Plan rot grob überschlägig eingezeichnet.

Das auf den Plänen eingezeichnete Podest vor dem Haus ist nicht (mehr) vorhanden.

Zimmer

Zimmer Zimmer

Bad

Küche

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Bilder:

Vorbemerkung:

Gemäß Weisung der Eigentümerin dürfen keine Innenaufnahmen der Wohnung und des Kellers veröffentlicht werden.

Ansicht Straße

Ansicht Rückseite