MARKTSTUDIE
STUDENTISCHES WOHNEN 2019
POTENZIALE FÜR INVESTMENTS IM SEGMENT STUDENTISCHES WOHNEN
IN 61 DEUTSCHEN STÄDTEN UND VIER EUROPÄISCHEN METROPOLEN
VORWORT ...3
VORBEMERKUNGEN ...4
MANAGEMENT SUMMARY ...6
ANGEBOT IM SEGMENT STUDENTISCHES WOHNEN ...7
NACHFRAGE IM SEGMENT STUDENTISCHES WOHNEN ...9
ERGEBNIS ...12
AUSBLICK UND AUSSAGE ...15
METHODIK ...19
Inhaltsverzeichnis
Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,
hätten Sie es gewusst? Die Universitätsstadt Münster mit fast 60.000 Studierenden ist der Champion in der Liga der attraktivsten Investitionsstandorte für Studentisches Wohnen. Das ist eines der überraschenden Ergebnisse unserer Analyse mit unserem Partner bulwiengesa unter 61 deutschen Städten und ausgewählten europäischen Metropolen.
Nach der Durchführung unser Marktstudie „Micro-Living in Europa“ im vergangenen Jahr haben wir uns ein neues Ziel gesetzt. Insbesondere wurden die Marktpotenziale der A-Städte, der Universitätsstandorte mit langjähriger Hochschultradition und derjenigen aufstrebenden Stand- orte eingehender analysiert, die von der steigenden An- zahl fremdsprachlicher Studiengänge und damit in beson- derem Maße von einer neuen Nachfragergruppe aus dem Ausland profitieren. Unser Städteranking, in das um- fangreiches Research der Angebots- und Nachfrageseite auf Basis von 18 Indikatoren eingeflossen ist, zeigt, wo die Chancen auch jenseits einer reinen A-Stadt-Strategie liegen können.
Keine Frage: Die Assetklasse Studentisches Wohnen ist bislang ausschließlich in einer Boomphase groß geworden.
Daher lohnt es sich für Investoren, genauer hinzusehen.
Wo trifft eine nachhaltige Nachfrage nach studentischem Wohnraum auf bereits professionelle Anbieter und einen etablierten Markt? Wo klaffen dagegen Angebotslücken oder wachsen bereits Nachfrageüberhänge? Und wo kann es gelingen, den Mangel an Wohnplätzen für Studierende mit neuen, einfacheren Konzepten wirtschaftlich sinnvoll zu decken und hier lukrative Investments zu generieren?
Mit der vorliegenden Marktstudie wollen wir Ihnen als Marktakteur Orientierung über ein sich differenziert entwickelndes Marktsegment verschaffen – und nicht zuletzt wollen wir Impulse geben für eine intensivere Beschäftigung mit dem mittleren Preissegment.
Wir selbst sehen in diesem Marktsegment für unseren Spezialfonds Urban Living Nr. 1 hochinteressante Anlage- möglichkeiten.
Wir wünschen Ihnen viele neue Erkenntnisse und Einbli- cke in die Welt des Studentischen Wohnens. Sehr gern kommen wir mit Ihnen über Investitionsmöglichkeiten ins Gespräch.
Beste Grüße
H. von Bothmer A. Trappiel G.-C. Rueb Investmentmanager Investmentmanager Portfoliomanager Micro-Living Micro-Living Micro-Living
Vorwort
Münster schlägt Amsterdam – wo liegen die
Investmentpotenziale für studentisches Wohnen?
In Zusammenarbeit mit Union Investment vertieft bulwiengesa mit vorliegender Marktstudie die Erkennt- nisse des Marktreports „Micro-Living in Europa 2018“
speziell für das Segment Studentisches Wohnen. Den Marktreport „Micro-Living in Europa 2018“ stellen wir Ihnen gern zur Verfügung. Senden Sie dazu einfach eine Mail an micro-living-studie@union-investment.de.
Bereits im Vorjahresreport wurde konstatiert, dass in Deutschland, ähnlich wie in Großbritannien, Frankreich und den Niederlanden, ein hoher und ansteigender Pro- fessionalisierungsgrad im Segment Studentisches Woh- nen zu beobachten ist. Eine der wesentlichen Aussagen, die damals getroffen wurden, war, dass in Deutschland speziell im mittleren Preissegment noch viel Potenzial besteht. Insgesamt wurde Deutschland damals ein sehr gutes Rating für weitere Investments im Segment Stu- dentisches Wohnen zugesprochen.
Das europäische Element des Marktreports aus dem Jahr 2018 findet sich auch in vorliegender Studie wieder, da mit Amsterdam, Dublin, Paris und Wien vier bedeutende
VORBEMERKUNGEN
Marktstudie „Studentisches Wohnen 2019“ vertieft den Marktreport
„Micro-Living in Europa 2018“
europäische Universitätsstädte in die Analyse aufge- nommen sind. Hierfür wurde auch Datenmaterial des Research Instituts BONARD ausgewertet.
Marktstudie „Studentisches Wohnen 2019“
knüpft an bulwiengesa Marktreport „Scoring der Angebots- und Nachfragesituation im Segment Studentisches Wohnen 2017“ an
2017 hat bulwiengesa einen Marktreport veröffentlicht, in dem die Angebots- und Nachfragesituation für die wich- tigsten deutschen Hochschulstandorte untersucht wurde.Thematisch sind sich die damalige und die aktuelle Markt- studie relativ nahe, methodisch ist die gegenwärtige auf- grund der Anzahl verwendeter Indikatoren (2019: 18, 2017: 9) jedoch sehr viel umfassender. Zudem wurde die Methodik weiterentwickelt und der Fokus der Studie ist noch zielgerichteter auf die Interessen von Investoren abgestimmt. Insofern sind Vergleiche der Ergebnisse aus den Jahren 2017 und 2019 nur bedingt möglich.
VORBEMERKUNGEN
Marktstudie „Studentisches Wohnen 2019“
deckt 61 deutsche Städte sowie Amsterdam, Dublin, Paris und Wien ab
In vorliegender Marktstudie sind die Rahmenbedingungen für das Segment Studentisches Wohnen in denjenigen Städten in Deutschland, in denen im Wintersemester 2017 / 18 mindestens 10.000 Studierende immatrikuliert waren, analysiert. Geografisch deckt die Studie damit 61 Städte in Deutschland ab, die in Summe über 22,8 Mio.
Einwohner, 2,2 Mio. Studierende und insgesamt rund 262.000 studentische Wohnplätze im Bestand verfügen.
Zudem wurden die europäischen Metropolen Amsterdam (116.500 Studierende), Dublin (97.200), Paris (322.300) und Wien (190.300) als Benchmark in die Studie integriert, um europäische Vergleiche zu ermöglichen.
Worin liegt der Neuigkeitswert der vorliegenden Marktstudie?
Im Kontext der vorliegenden Marktstudie wird für die Assetklasse Studentisches Wohnen untersucht, in wel- chen Städten die Rahmenbedingungen für Projektent- wicklungen und Investments besonders günstig sind und wo möglicherweise das (bestehende und projek- tierte) Angebot bereits ausgereizt erscheint. Insofern werden diejenigen Standorte, die bereits über einen vergleichsweise gut ausgebauten Bestand an studenti- schen Wohnplätzen verfügen, in diesem Teilaspekt aus Investorensicht negativ beurteilt, da unterstellt wird, dass weitere Investments bereits auf entsprechenden Anbieterwettbewerb treffen.
Wesentlich für die Aussage, ob Investments in dieser Assetklasse empfehlenswert sind, ist der Bestand und das bekannte projektierte Angebot an studentischen Wohnplätzen, und zwar sowohl von öffentlichen wie auch privatwirtschaftlichen Akteuren. So umfasst der gesamte in der Studie dokumentierte Bestand an stu- dentischen Wohnplätzen von privatwirtschaftlichen An- bietern rund 77.700 Einheiten. Ergänzt wird das Angebot um 183.900 Einheiten gemeinnütziger / geförderter An- bieter (u. a. Studierendenwerke). Deutlich aktiver in Bezug auf die Entwicklung weiterer Wohnangebote für Stu- dierende gegenüber den gemeinnützigen / geförderten (10.000 Einheiten) sind die privatwirtschaftlichen Akteure (32.000 Einheiten). Weitere Indikatoren messen auf der Angebotsseite, wie hoch die Abdeckungsquote für
Studentenapartments ab 500 Euro All-In (Warmmiete inklusive Möblierung, umlegbarer Bewirtschaftungskos- ten, Individualstrom, Internet-Flatrate sowie Nutzung der Gemeinschaftsflächen) monatlich ist, wie sich Investi- tionskosten zu potenziellen Marktwerten von Studenten- apartmenthäusern verhalten und wie der jeweilige Woh- nungsmarkt mit 1- und 2-Raumwohnungen ausgestattet ist. Damit besteht auf der Angebotsseite eine sehr valide Datenbasis für tiefergehende Analysen.
Auf der Nachfrageseite ist die Umfänglichkeit der Indi- katoren sogar noch etwas ausgeprägter. So messen insgesamt zehn Indikatoren die unmittelbare und zu- künftige Nachfrage nach studentischem Wohnraum, indem u. a. die Anzahl der Studierenden zum Winter- semester 2017 / 18, deren Entwicklung seit dem Win- tersemester 2012 / 2013 sowie eine Prognose zu den Studienanfängerzahlen analysiert wurden. Da insbeson- dere für internationale Studierende die Reputation von Hochschulen ein wesentliches Element bei der Wahl eines geeigneten Studienortes ist, ist als Indikator auch eingebettet, wie viele Hochschulen einer Stadt im re- nommierten QS World University Rankings vertreten sind. Ergänzt wird dieses Datenset um Indikatoren aus dem „regulären“ Wohnungsmarkt, wie das Verhältnis von Bautätigkeit zu Wohnungsbedarf je 1.000 Einwoh- ner sowie die Nachfrage nach Apartments, gemessen an Aufrufen inserierter Angebote für Mietwohnungen bis 40 qm. Basisindikatoren zur soziodemographischen und ökonomischen Situation, wie die Einwohnerent- wicklung und -prognose, Kaufkraft und Arbeitslosen- quote, komplettieren das Datenspektrum.
In Summe finden so insgesamt 18 Indikatoren Anwen- dung, welche in dieser umfassenden Aufbereitung bislang nicht zur Verfügung standen. Alle betrachteten Städte werden dabei nach einer einheitlichen Methodik bewertet, der angewandte Algorithmus berücksichtigt Angebot und Nachfrage im Segment Studentisches Wohnen mit derselben Gewichtung.
Die Ergebnisse der Marktstudie bedeuten weder, dass Investitionen in Städten, die im Rahmen der vorliegen- den Marktstudie eher negativ beurteilt wurden, gänzlich ausgeschlossen werden sollten, noch, dass in den Städ- ten mit einer positiven Bewertung weitere Investments risikolos sind. Vielmehr ist auch weiterhin ein intensives Marktresearch für jede Investitionsentscheidung von besonderer Bedeutung. Tendenzen können jedoch sicher- lich aufgezeigt werden.
MANAGEMENT SUMMARY
Studentenwohnen hat sich zu einer eigenständigen Assetklasse entwickelt
Studentenapartments nehmen innerhalb der gesamten deutschen Assetklasse Micro-Living aufgrund ihres ho- hen Transaktionsvolumens (2018: rund 305 Mio. Euro), ih- res großen Bestands und der Pipeline an Wohneinheiten sowie der Nachfrage seitens insgesamt rund 2,87 Mio.
Studierender im WS 2018 / 19 eine wichtige Rolle ein.
Dies geht mit dem Ergebnis des „Study.EU Country Rankings 2018“ einher, wonach Deutschland im welt- weiten Vergleich zum wiederholten Mal das attraktivste Land für internationale Studierende ist.
Der Marktanteil privatwirtschaftlicher Anbieter liegt bei 30 %, wird aber wachsen
Gegenwärtig sind in den 61 größten deutschen Hoch- schulstandorten insgesamt rund 262.000 studentische Wohnplätze dokumentiert. Gut 70 % davon werden von öffentlichen Trägern (u. a. Studierendenwerke) vorgehal-ten. Mittelfristig wird deren Anteil rückläufig sein, da ca.
76 % der geplanten Wohnplätze (entspricht rund 32.000) durch privatwirtschaftliche Anbieter errichtet werden.
Münster ist Gesamtsieger des Scorings, A-Städte und europäische Metropolen bieten ebenfalls sehr gute Rahmenbedingungen
Die Analyse ergibt, dass neben den sieben A-Städten und den vier europäischen Metropolen Amsterdam, Dublin, Paris und Wien speziell auch Münster, Karlsruhe, Hannover, Ulm, Braunschweig, Darmstadt und Koblenz sehr gute Perspektiven für Investments in dieser Asset- klasse bieten. Münster bietet dabei die besten Rahmen- bedingungen.Das Marktpotenzial für privatwirtschaftliche Studentenapartments wird auf 67.500 Einheiten beziffert
Das Marktpotenzial für weitere Studentenapartments, die ab monatlich 500 Euro All-In angeboten werden, beziffern die Autoren auf rund 67.500 Einheiten für alle 61 deutschen Städte. An ausgewählten Standorten wird jedoch bereits heute ein Überangebot in dieser Preisklasse identifiziert.
Besonders viel Potenzial besteht grundsätzlich im mitt- leren Preissegment (400 bis 500 Euro / Monat All-In), wofür derzeit jedoch kaum ein Anbieter, speziell in den gefragten Städten und Lagen, ein adäquates Angebot unterbreiten kann, sofern Gewinnerzielungsabsichten bestehen. Insofern soll diese Marktstudie auch Ansporn sein, über alternative, einfachere Wohnkonzepte mit z. B. gemeinschaftlicher Nutzung von Küchen und ggf.
auch Bädern nachzudenken und Erleichterungen bei Bauauflagen (insbesondere bei Stellplätzen und harmoni- sierteren Landesbauordnungen) einzufordern.
Nur Berlin und München haben ähnlich viele Wohnplätze wie die vier europäischen Metropolen
Mit Stand Frühjahr 2019 ist in den 61 deutschen und den vier europäischen Universitätsstädten ein Bestand von rund 338.000 studentischen Wohnplätzen doku- mentiert.
Momentan verfügen Amsterdam (25.800 Wohnplätze), Wien (20.300), Berlin (19.700), Paris (18.800) und Mün- chen (18.300) über das größte Angebot. Mittelfristig wer- den auch Hamburg und Frankfurt am Main die Schwelle von 10.000 Wohnplätzen überschreiten.
Städte nach Zahl ihrer studentischen Wohnplätze
Quellen: bulwiengesa, Statistische Landesämter, BONARD
Bezogen auf die Abdeckungsquote haben Amsterdam, Bayreuth und Bamberg ein umfangreiches Angebot
Bei Betrachtung des relativen Besatzes an studentischen Wohnplätzen, also der Zahl an Wohnplätzen an der Ge- samtzahl der Studierenden, belegt Amsterdam die erste Position. Zudem liegen insbesondere kleinere Universitäts-
ANGEBOT IM SEGMENT
STUDENTISCHES WOHNEN
städte mit einer teils jahrhundertelangen Tradition als Hochschulstandort, wie Bayreuth und Bamberg, vorn.
In immerhin 14 Städten steht jedem vierten bis fünften Studierenden ein Wohnplatz gegenüber.
Anders als in den oben benannten Städten ist das Angebot an studen- tischen Wohnplätzen bezogen auf die Zahl der Studierenden in Saarbrücken, Koblenz und Duisburg eher
schwach ausgebaut. Etwas überraschend mag auf den ersten Blick sein, dass auch in einer deutschen A-Stadt (Köln) das Angebot hier eher gering ist, zumal auch die Zahl der projektierten Einheiten (945) mittelfristig kaum für Entspannung sorgen wird. Paris hat zwar eine um- fangreiche Zahl an projektierten Apartments (3.100), aber auch diese werden nicht dazu führen, dass bezogen auf die Zahl der Studierenden ein umfangreiches studenti- sches Wohnangebot vorgehalten wird.
Seit privatwirtschaftliche Akteure dieses Marktsegment für sich entdeckt haben und ihren Marktanteil kontinuier- lich ausbauen, stellen diese nunmehr rund 30 % des stu- dentischen Wohnangebots zur Verfügung.
Refinanzierbarkeit von Gesamtinvestitionskosten mittels Globalverkauf ist am besten in Düssel- dorf, Frankfurt am Main und Berlin möglich
Ein wesentliches Element bei der Standortentscheidung ist die Wirtschaftlichkeit eines Investments in ein Stu- dentenapartmenthaus. Um dieses Element in die vorlie- gende Marktstudie zu integrieren, wurden marktübliche Gesamtinvestitionskosten (GIK) für ein Studentenapart-In immerhin
14
Städtenkommt auf jeden vierten bis fünften Studierenden ein Wohnplatz
35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
Amsterdam Berlin Wien München Paris Dublin Hamburg Frankfurt / M. Dresden Stuttgart Leipzig Aachen Freiburg / B. Münster Mainz Heidelberg Bonn Köln Regensburg Bochum
■ Pipeline ■ Bestand (deutsche Städte) ■ Bestand (europäische Städte)
ANGEBOT IM SEGMENT STUDENTISCHES WOHNEN
Quellen: bulwiengesa, Statistische Landesämter, BONARD
Abdeckungsquote studentischer Wohnplätze (Bestand + Pipeline) an der Gesamtzahl der Studierenden menthaus ermittelt und potenziellen Erlösen bei einem
Globalverkauf gegenübergestellt. Einbezogen sind auf der Ebene der GIK die typischen Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser (Datenquelle: RIWIS), die Baukos- ten für Apartmenthäuser (Datenquelle: Baukostenindex 2018) sowie die regionalen Anpassungsfaktoren der Baukosten (Datenquelle: Baukostenindex 2018). Auf der
Ertragsseite wurden die marktüblichen Maximummieten für Wohnungen (Datenquelle: RIWIS) und die maximalen Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser (Datenquelle:
RIWIS) herangezogen. Als Investmentgegenstand wurde ein fiktives Apartmenthaus auf einem 5.000 qm großen Grundstück mit insgesamt rund 205 Apartments auf einer Wohnfläche von 4.500 qm unterstellt.
Amsterdam Bayreuth Bamberg Dresden Freiburg / B.
Dublin Potsdam Chemnitz Greifswald Konstanz Regensburg Heidelberg Trier Leipzig Mainz München Erlangen Passau Bonn Augsburg Mannheim Tübingen Jena Göttingen Kaiserslautern Nürnberg Frankfurt / M.
Ulm Berlin Stuttgart Darmstadt Aachen Karlsruhe Würzburg Braunschweig Oldenburg Wiesbaden Marburg Halle / S.
Magdeburg Wien Münster Hamburg Bremen Rostock Kiel Bielefeld Paderborn Bochum Osnabrück Lübeck Düsseldorf Hannover Gießen Hildesheim Siegen Dortmund Essen Köln Paris Wuppertal Kassel Duisburg Koblenz Saarbrücken
0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 %
■ Pipeline ■ Bestand (deutsche Städte) ■ Bestand (europäische Städte)
Die Nachfrage nach studentischen Wohnplätzen ist hin- sichtlich ihres Volumens primär von der Anzahl an Studie- renden in der entsprechenden Stadt abhängig. Zum Win- tersemester 2017 / 18 waren die meisten Studierenden in Paris (322.300), gefolgt von Wien (190.300), Berlin (187.900), München (119.000, inklusive TUM-Außen- stelle Garching) und Amsterdam (116.500) immatrikuliert.
Das Ende des Tableaus der in dieser Marktstudie abge- deckten Städte bilden Greifswald (10.200), Chemnitz (10.500), Lübeck (10.700), Hildesheim (11.500) und Wiesbaden (11.900).
Seit dem Wintersemester 2012 / 13 verbuchen die Hoch- schulstandorte Düsseldorf (+ 58,4 %) und Wiesbaden (+ 57,9 %) signifikante Anstiege bei der Anzahl der Stu-
NACHFRAGE IM SEGMENT STUDENTISCHES WOHNEN
Anzahl und Entwicklung der Studierendenzahlen
Besonders starke Entwicklung der Zahl Studierender in Düsseldorf und Wiesbaden
dierenden, genauso wie Oldenburg (+ 30,1 %), Wuppertal (+ 28,5 %) und Nürnberg (+ 28,0 %). In allen deutschen A-Städten sowie in den vier europäischen Metropolen wurde eine positive Entwicklung der Studierendenzahlen registriert. In immerhin elf deutschen Städten wurden dagegen im Vergleich zum Wintersemester 2012 / 13 Rückgänge bei der Zahl der Studierenden festgestellt.
Besonders deutlich ist dies für Essen (- 13,1 %), Greifs- wald (- 12,7 %), Jena (- 10,5 %), Trier (- 10,2 %) und Dresden (- 10,0 %) dokumentiert.
Unter den vier europäischen Städten hat Amsterdam eine Seitwärtsbewegung vollzogen (+ 0,3 %), Wien (+ 4,7 %) und Paris (+ 6,2 %) haben leicht hinzugewonnen, Dublin hat dagegen deutliche Zuwächse (+ 15,6 %) verbuchen können.
Quelle: Statistische Landesämter, BONARD 70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
- 10 %
- 20 %
Prozentuale Entwicklung Studierende seit Wintersemester 2012 / 2013
Anzahl Studierende im Wintersemester 2017 / 2018
0 50.000 100.000 150.000 200.000 25 0.000 300.000 350.000
Düsseldorf Wiesbaden
Oldenburg
Frankfurt / M.
Stuttgart Münster
Essen
Hamburg Dublin
Köln München
Amsterdam
Berlin
Wien Paris
NACHFRAGE IM SEGMENT STUDENTISCHES WOHNEN
In 33 von 61 untersuchten Städten in Deutschland besteht ein positiver Wohnungsbedarf bis 2023
Aufgrund einer stark zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum, die durch positive Einwohnerentwicklungen sowie gesellschaftliche Singularisierungstendenzen ge- speist wird, stieg die Bautätigkeit in den meisten deut- schen Städten zuletzt sukzessive an. Der mittelfristige Wohnungsbedarf in den 61 untersuchten deutschen Städten ergibt sich aus der Addition des gesamten Zu- satz- und Ersatzbedarfs, wodurch eine potenzielle Nach- frage nach 638.000 Einheiten bis 2023 besteht. Aller- dings werden laut Prognosen von bulwiengesa lediglich 502.000 neue Wohneinheiten im selben Zeitraum fertig- gestellt, wodurch der errechnete Wohnungsbedarf nicht adäquat abgedeckt werden kann.
Ein mittelfristig ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnungsbedarf und Bautätigkeit je 1.000 Einwohner wird u. a. in Stuttgart, Hamburg, Bremen, Nürnberg und Bonn erwartet. Im Verhältnis dazu wird mit einer deutli- chen Angebotsverknappung in Kiel, Darmstadt, Leipzig, Köln und Karlsruhe gerechnet. Zudem wird eine weitere Ausdehnung der Angebotslücke in den A-Städten Mün- chen, Berlin, Düsseldorf und Frankfurt am Main prognos- tiziert. Dagegen sollte die Bautätigkeit in Regensburg, Oldenburg, Passau, Bayreuth und Marburg mittelfristig wieder etwas zurückgefahren werden.
Apartmentnachfrage ist sehr heterogen verteilt
In den meisten analysier- ten Hochschulstandorten herrscht ein begrenztes Angebot an originären stu- dentischen Wohnplätzen vor, sodass viele Studie- rende auf den lokalen Miet- wohnungsmarkt ausweichen und dort nach Wohnungen,
Apartments und WG-Zimmern suchen.
Mietangebote für Wohnungen bis 40 qm werden in den ausgewählten deutschen Universitätsstädten durchschnittlich 200-mal am Tag aufgerufen. Dennoch gibt es deutliche Unterschiede zwischen den verschie- denen Hochschulstandorten. Die meisten Klicks pro
In puncto internationaler Reputation sind
deutsche Universitäten weit abgeschlagen
Im jährlich publizierten QS World University Rankings 2019, welches weltweit 1.000 Hochschulen bewertet, verfehlen die deutschen Hochschulen die internationalen Spitzenpo- sitionen deutlich. In den untersuchten Städten in Deutsch- land sind in der aktuellen Publikation 45 Hochschulen ge- listet, mit der Technischen Universität München (Rang 61), der Ludwig-Maximilians-Universität München (Rang 62) und der Ruprecht-Karls-Universität Heidelberg (Rang 64) schaffen es lediglich drei, in die globalen Top 100 vorzu- stoßen. Innerhalb Deutschlands sind nur in Berlin (3 Hoch- schulen), München (2) und Stuttgart (2) mehr als eine Hochschule gerankt, in 40 der 61 untersuchten Städte immerhin jeweils eine unter den Top 1.000.Bei den analysierten europäischen Metropolen ist Paris mit neun Hochschulen in den Top 1.000 gewertet, wobei die Université PSL (Paris Sciences & Lettres) mit Rang 50 das beste Ergebnis aller Hochschulen der in der Markt- studie untersuchten Städte erzielt. In Amsterdam schaf- fen es zwei Hochschulen in die Top 1.000, wobei die Universität von Amsterdam den 57. Rang einnimmt. In Dublin (4 Hochschulen) und Wien (2) wird zwar keine Universität in den Top 100 gewertet, allein, dass ihre Hochschulen doch relativ zahlreich vertreten sind, zeigt eine ebenbürtige Reputation im Vergleich zu den deut- schen Spitzenstandorten.
Durchschnittlich werden
200
-malam Tag Mietangebote bis 40 qm aufgerufen.
NACHFRAGE IM SEGMENT STUDENTISCHES WOHNEN
Verhältnis von Angebot und Nachfrage kleinteiliger Wohnungen am regulären Wohnungsmarkt
Quelle: bulwiengesa, basierend auf immobilienscout24.de, Statistische Landesämter
Hohe Mietzahlungsbereitschaft in A-Städten und in bedeutenden Universitätsstädten
Für viele Studierende sind die Studienjahre eine beson- ders ereignisreiche Lebensphase, die allerdings bei den meisten auch mit eingeschränkten finanziellen Mitteln verbunden ist. Den größten Kostenfaktor im Budget ei- nes Studierenden bilden dabei die Mietkosten, die in vielen Städten aufgrund kontinuierlich steigender Miet- preise eine enorme Belastung darstellen. Gemäß der 21. Sozialerhebung des Bundesministeriums für Bildung und Forschung geben Studierende hierzulande rund 35 % ihrer monatlichen Einnahmen, die 2016 bei 918 Euro lagen, für die Wohnungsmiete aus. Damit wurdenProzentualer Anteil an Studierenden
mit Mietzahlungsbereitschaft von über 500 Euro mit primärem Wohnwunsch "Studentenapartment"
Quelle: bulwiengesa, basierend auf CBRE Marktreport Studentisches Wohnen 2018, 21. Sozialerhebung und microm
monatlich rund 323 Euro für Miete und Nebenkosten ausgegeben. Zum Berichtsstand 2019 dürfte sowohl die Einnahmeseite als auch die Ausgabenseite für Miete und Nebenkosten höher liegen als noch vor drei Jahren. Im Verhältnis wird ein Wert oberhalb von 35 % erwartet, da die Mieten in den deutschen Wohnungsmärkten na- hezu flächendeckend stärker gestiegen sind als verfüg- bare Einkommen.
Je nach Stadt und verfügbarem Budget ist die Mietzah- lungsbereitschaft der Studierenden unterschiedlich stark ausgeprägt.
In fünf der sieben deutschen A-Städte wollen 8 % aller Studierenden in einem Studentenapartment leben und können dafür 500 Euro und mehr bezahlen. Auch in eini- gen Städten mit einer langen Tradition als Universitäts- standorte sind Studierende dazu bereit, 500 Euro und mehr pro Monat für die Miete auszugeben; zu diesen zählen u. a. Potsdam, Heidelberg, Mainz, Erlangen und Augsburg. In Münster, der ermittelte Gesamtsieger des Scorings, liegt der Anteil bei rund 5 %.
Zudem profitieren all diese Städte von einer starken wirtschaftlichen Performance mit einer hohen Gehalts- struktur, wodurch der Lebensstandard und die lokalen Mieten entsprechend hoch sind. Dagegen sind in den Städten Jena, Regensburg, Dresden, Rostock und Mar- burg die wenigsten Studierenden potenzielle Nachfra- ger für Wohneinheiten mit monatlichen Mietpreisen von über 500 Euro.
Tag wurden im Kalenderjahr 2018 in den A-Städten Köln (486), München (465) und Berlin (438) verzeich- net. Frankfurt am Main (309) verbuchte die wenigsten Anfragen unter den deutschen A-Städten. Im Gegen- satz dazu wurden die wenigsten Klicks pro Tag in Chemnitz (15), Magdeburg (38), Halle an der Saale (42), Dresden (45) und Greifswald (46) gemessen.
Interessanterweise besteht aber kein eigentlich erwart- barer Zusammenhang zwischen dem Interesse an klein- teiligen Mietwohnangeboten und dem grundsätzlichen Vorhandensein von 1- und 2-Raumwohnungen in einer Stadt. So liegen München und Greifswald mit einem Anteil von 1- und 2-Raumwohnungen von jeweils 31,6 % gleichauf, bei der Intensität, wie stark dieses Wohnseg- ment tatsächlich nachgefragt wird, trennen beide Städte jedoch Welten.
Köln München Berlin Hamburg Freiburg / B. Stuttgart Darmstadt Hannover Tübingen Münster Greifswald Dresden Halle / S. Magdeburg Chemnitz
■ Durchschnittliche Anzahl an Klicks pro Tag aufWohnungsinserate bis 40 qm
● Anzeil der 1- / 2-Raumwohnungen am Wohnungsbestand
Anzahl an Klicks pro Tag
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 %
0 % Anteil der 1- / 2-Raumwohnungen am Wohnungsbestand München Frankfurt / M. Hamburg Köln Berlin Potsdam Mannheim Saarbrücken Heidelberg Nürnberg Mainz Wiesbaden Stuttgart Darmstadt Karlsruhe Hannover Oldenburg Tübingen Göttingen Düsseldorf Erlangen Augsburg Leipzig
16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 %
ERGEBNIS
Quelle: bulwiengesa
Scoring-Ergebnis Studentenwohnen aus Investorensicht
Münster belegt Platz 1 als attraktivster Investmentstandort im Segment Studentisches Wohnen, noch vor Köln und Stuttgart
Münster StuttgartKöln Karlsruhe Hannover Düsseldorf Frankfurt / M.
HamburgUlm Braunschweig Darmstadt Dublin Koblenz München Dortmund Amsterdam Berlin Paris OsnabrückWien Konstanz Tübingen Oldenburg Gießen Wuppertal Nürnberg Kassel Augsburg LeipzigKiel Essen Heidelberg Mainz Bielefeld Wiesbaden Bochum Saarbrücken Paderborn Aachen Bremen MarburgBonn Magdeburg Lübeck Mannheim Regensburg Duisburg Hildesheim Potsdam Freiburg / B.
RostockJena Würzburg Halle / S.
Passau Siegen Erlangen Dresden Göttingen Bayreuth Kaiserslautern Bamberg Greifswald Chemnitz Trier
0 10 20 30 40 50 60 70 80 Score: Rahmenbedingungen des Makrostandorts aus Sicht von Investoren
unvorteilhaft vorteilhaft
ERGEBNIS
Nach Auswertung aller angebots- und nachfrageseitigen Indikatoren belegen die Städte Münster, Köln, Stuttgart, Karlsruhe und Hannover die ersten fünf Positionen im Scoring und bieten insofern beste Rahmenbedingungen für weitere Investments im Segment Studentisches Wohnen.
Alle sieben deutschen A-Städte sowie die vier europäi- schen Metropolen sind im Ranking in den Top 20 positio- niert. Die Fokussierung vieler Akteure auf diese Standorte ist also grundsätzlich nachvollziehbar, eine ausschließliche
„A-Stadt-Strategie“ würde jedoch Chancen, die sich spe- ziell in Münster, Karlsruhe, Hannover, Ulm, Braunschweig, Darmstadt oder Koblenz bieten, außer Acht lassen.
Per se eher kritisch zu beurteilen sind Investments da- gegen in Trier, Chemnitz, Greifswald, Bamberg und Kaiserslautern. Dies soll nicht bedeuten, dass Investi- tionen in diesen Städten gänzlich ausgeschlossen wer- den sollten, sondern dass die tatsächliche Mikrostand- orteignung, ein zielgruppenadäquates Wohnangebot und eine hohe Kompetenz in der Bewirtschaftung noch intensiver zu prüfen bzw. zu konzipieren sind, um die Schwächen des Makrostandortes zumindest in Teilen auszugleichen.
Der Fairness halber sei aber gerade in Bezug auf Trier er- wähnt, dass die grenznahe Lage zum Hochlohnstandort Luxemburg insbesondere für Pendler äußerst interessant sein kann. Ein Apartmentangebot, welches also nicht primär Studierende, sondern pendelnde Berufstätige an- visiert, kann folglich durchaus ein lohnendes Investment darstellen.
Fokussierung auf ausgewählte Städte:
Münster, München, Berlin und Trier
MünsterDie Universitätsstadt Münster mit ihren fast 60.000 Studierenden ist aus Investorensicht ein attraktiver In- vestmentstandort, da bei vielen Indikatoren Bestwerte erzielt werden. Der Bestand an Wohnplätzen öffentli- cher / geförderter Träger ist mit 102 Plätzen je 1.000 Studierenden wie auch der Anteil an 1- / 2-Raumwoh- nungen am regulären Wohnungsmarkt zwar relativ hoch, dafür sind die anderen drei Indikatoren, die das originäre studentische Wohnangebot messen, durch- schnittlich bis sehr schwach ausgeprägt. Folglich treffen weitere Wohnangebote hier auf vergleichsweise wenig
Wettbewerb. Die Markt- mieten sind im Vergleich zu den anderen Städten im Mittelfeld, dafür ist das Verhältnis aus Ge- samtinvestitionskosten zu Marktwerten relativ gut. Bei fast allen ande- ren Indikatoren schneidet
Münster überdurchschnittlich ab.
Im Ergebnis zeigt sich, dass Münster in keinem der be- trachteten Parameter weit unterdurchschnittlich ab- schneidet, teils sogar führende Ränge einnehmen kann.
München
Im Vergleich hierzu weist München beispielsweise be- reits relativ viel Wettbewerb im Segment Studentisches Wohnen (18.300 Einheiten im Bestand plus 4.400 in Pro- jektierung) auf, punktet dafür aber bei fast allen anderen Facetten des Scorings.
Berlin
Berlin weist in Teilen ein ähnliches Verhältnis wie Mün- chen auf, hat aber bedeutend weniger Wohnplätze (insg.
19.700 Einheiten im Bestand plus 7.600 in Projektierung) bezogen auf 1.000 Studierende als München. Zum Ver- gleich: In Berlin studieren knapp 188.000 Personen, in München, dem zweitgrößten deutschen Hochschulstand- ort inklusive der Außenstelle der TU in Garching, etwas mehr als 119.000.
Trier
Trier als am unteren Ende des Scorings stehende Stadt verfügt bereits über einen relativ hohen Bestand (3.500 Einheiten) und hat am Wohnungsmarkt vergleichsweise niedrige Mieten, die in Verbindung mit den relativ niedri- gen Vervielfachern auch zu einer unterdurchschnittlichen Refinanzierbarkeit von Gesamtinvestitionskosten führen.
Bis auf den Indikator Arbeitslosigkeit schneidet Trier auch bei fast allen anderen analysierten Aspekten unter- durchschnittlich ab.
Alle sieben deutschen A-Städte und vier europäische Metropolen sind unter den
Top 20
ERGEBNIS
Anzahl an Wohnplätzen für Studierende im Bestand
Anzahl an Wohnplätzen für Studierende in der Pipeline
Studierende im Winter- semester 2016 / 2017 gesamt
durch nicht- private Träger
durch
private Träger gesamt
durch nicht- private Träger
durch private Träger
Amsterdam 25.793 18.629 7.164 6.369 4.253 2.116 113.244
Dublin 11.832 5.020 6.812 9.676 2.428 7.248 97.156
Paris 18.757 14.840 3.917 3.123 1.310 1.813 322.383
Wien 20.282 16.612 3.670 3.167 69 3.098 191.239
Quelle: BONARD
Dublin, Amsterdam, Paris und Wien sind hinsichtlich ihrer Attraktivität für Investments im „ersten Drittel“, bieten aber relativ unter- schiedliche Voraussetzungen
Beim Vergleich der europäischen Metropolen schneidet Dublin mit Position zwölf am besten im Scoring ab. Es folgen Amsterdam auf Rang 16, Paris auf Platz 18 und Wien auf Platz 19. In der irischen Hauptstadt Dublin wur- de mit gut 11.800 Einheiten ein vergleichsweise niedriger Bestand an studentischen Wohnplätzen dokumentiert.
Allerdings wird in Dublin derzeit auf die Angebotsknapp- heit mit der größten Projektpipeline (insgesamt 9.700 Einheiten) unter den untersuchten Städten reagiert. Im Vergleich dazu verfügt Paris gegenwärtig über eine sehr knappe Projektpipeline an studentischen Wohnplätzen.
Ergebnis der vier europäischen Metropolen im Überblick
Quelle: bulwiengesa
Ergebnis von ausgewählten Städten im Überblick
Quelle: bulwiengesa
Daneben ist die Abdeckungsquote bei Apartments über 500 Euro / Monat in den europäischen Städten aufgrund der vergleichsweise hohen lokalen Mietpreise signifikant, was zugleich einen geringen Scorewert bedeutet.
Bei Indikatoren wie der Anzahl an Studierenden, der An- zahl an Hochschulen im QS World University Rankings (Paris: 9, Dublin: 4, Amsterdam: 2, Wien: 2) oder der Einwohnerprognose schneiden alle vier Städte heraus- ragend ab.
Insofern bleibt festzuhalten, dass alle vier Standorte gute bis sehr gute Voraussetzungen für Investments im Segment Studentisches Wohnen bieten, die jeweiligen Marktbedingungen jedoch relativ heterogen sind.
Münster: Rang 1 München: Rang 14 Berlin: Rang 17 Trier: Rang 65 Wohnplätze Bestand
„offentlich“
Wohnplätze Bestand „privat“
Wohnplätze Pipeline „öffentlich“
Wohnplätze Pipeline „privat“
Abdeckungsquote Apartments ≥ 500 Euro Marktmieten Wohnungsmarkt Marktwert in GIK Wohnungsbestandsstruktur Kaufkraft
Apartmentnachfrage Anzahl Studenten
Entwicklung historisch Studentenzahl Entwicklung prognostiziert
Studienanfänger Anzahl an Hochschulen
im QS-Ranking Bautätigkeit vs.
Wohnungsbedarf Einwohnerentwicklung
Einwohnerprognose Arbeitslosenquote 100 = gut
0 = schlecht
10090 8070 6050 4030 2010 0
Dublin: Rang 12 Amsterdam: Rang 16 Paris: Rang 18 Wien: Rang 19 Wohnplätze Bestand
„offentlich“
Wohnplätze Bestand „privat“
Wohnplätze Pipeline „öffentlich“
Wohnplätze Pipeline „privat“
Abdeckungsquote Apartments ≥ 500 Euro Marktmieten Wohnungsmarkt Marktwert in GIK Kaufkraft
Anzahl Studenten Entwicklung historisch
Studentenzahl Anzahl an Hochschulen
im QS-Ranking Einwohnerentwicklung
Einwohnerprognose Arbeitslosenquote 100 = gut
0 = schlecht
10090 8070 6050 4030 2010 0
Assetklasse Studentenwohnen – dynamische Angebotsausweitung und Professionalisierung durch privatwirtschaftliche Akteure
Bezogen auf das Frühjahr 2019 sind in den betrachteten 61 deutschen Städten rund 262.000 Wohnplätze für Stu- dierende vorhanden, knapp 184.000 davon werden durch öffentliche Träger, ca. 78.000 durch privatwirtschaftliche
Träger bereitgehalten. Deutlich aktiver sind aktuell jedoch die privatwirtschaftlichen Akteure, die mittelfristig rund 32.000 zusätzliche Einheiten schaffen werden, wohin- gegen es bei den öffentlichen Trägern nur weitere ca.
10.000 Wohnplätze sind. In Summe werden demzufolge auf absehbare Zeit etwas über 300.000 Wohnplätze für Studierende in den betrachteten 61 deutschen Städten bestehen.
AUSBLICK UND AUSSAGE
Bestand an privatwirtschaftlich betriebenen Wohnplätzen in den deutschen A-Städten
Quelle: bulwiengesa
Das Marktpotenzial (gegenüber dem heutigen Bestand inklusive heute bekannter Pipeline) für Studentenapartments ab 500 Euro / Monat All-In wird auf insgesamt 67.500 Einheiten in den 61 deutschen Städten beziffert
Da nicht nur in den sieben A-Städten, sondern auch in vielen weiteren Städten eine breite Projektpipeline rea- lisiert wird, ist die Frage nach dem Marktpotenzial für Studentenapartments mit Mieten ab 500 Euro / Monat (All-In) derart zu beantworten, dass zum gegenwärti- gen Bestand an Apartments, die für mindestens 500 Euro / Monat (All-In) angeboten werden, auch diejeni- gen zu addieren sind, die gegenwärtig von privatwirt- schaftlichen Akteuren errichtet werden, da bei den heutigen Gestehungskosten und Grundstückspreisen ein Neubau unterhalb dieser Schwelle selbst an den günstigeren Standorten fast nicht mehr durchführbar ist, sofern keine Fördermittel abgerufen werden bzw.
kein gemeinnütziger Zweck gemäß Satzung o. Ä. erfüllt werden muss.
Auf der Nachfrageseite sollte nicht davon ausgegangen werden, dass jeder Studierende, der zwar über ein Miet- budget von mindestens 500 Euro / Monat (All-In) verfügt, Fokussiert man sich in puncto Investmentstrategie primär auf die A-Städte, so hat man in Stuttgart mittelfristig mit einer weitgehend konstant bleibenden Wettbewerbs- struktur zu rechnen, wohingegen in Berlin, München, Frankfurt am Main und Hamburg deutlich mehr Player auf den Markt treten.
als primären Wohnwunsch auch ein Einzelapartment mit 18 – 22 qm Wohnfläche nennen würde.
Als Herleitung für die These, dass 20 % aller Studieren- den, die monatlich mindestens 500 Euro für Miete und Nebenkosten ausgeben könnten, auch tatsächlich ein Einzelapartment möchten, wurden folgende Erkennt- nisse herangezogen:
• Mit zunehmendem Alter wohnen immer weniger Studierende in einem Wohnheim (siehe 21. Sozial- erhebung, Datenstand 2016).
• Mit zunehmendem Alter verfügen Studierende über immer mehr Einkommen (siehe 21. Sozialerhebung, Datenstand 2016).
• Nur 4 % aller Studierenden geben mehr als 500 Euro pro Monat für Miete und Nebenkosten aus (siehe 21.
Sozialerhebung, Datenstand 2016, für 2019 ist ein höherer Wert anzunehmen).
• Im Mittel geben Studierende 323 Euro pro Monat für Miete und Nebenkosten aus (siehe 21. Sozialerhebung, Datenstand 2016, für 2019 ist ein höherer Wert anzu- nehmen).
• 18 % aller Studierenden waren im WS 2017 / 2018 im ersten oder zweiten Hochschulsemester, immerhin 53 % waren dagegen mindestens im siebten Hoch- schulsemester.
Insofern gehen die Autoren davon aus, dass Studenten- apartmenthäuser insbesondere für jüngere Studierende eine wirklich präferierte Wohnform darstellen und hier auch bis zu 50 % derjenigen, die über entsprechende Budgets verfügen, ein Studentenapartment als präfe- rierte Wohnform ansehen.
Gleichzeitig ist gerade bei den jüngeren Studierenden die Einkommenssituation aber oftmals limitierter als bei den älteren. Vor dem Hintergrund der oben präsentier- ten Daten kann man davon ausgehen, dass 20 % aller Studierenden, die monatlich mindestens 500 Euro für Miete und Nebenkosten ausgeben könnten, auch tat- sächlich ein Einzelapartment präferieren. Diese Quote wurde auch für die nachfolgende Marktpotenzialbe- rechnung herangezogen.
AUSBLICK UND AUSSAGE
16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
Berlin München Frankfurt / M. Hamburg Köln Stuttgart Düsseldorf
■ 2019 ■ 2024
AUSBLICK UND AUSSAGE
Quelle: bulwiengesa
Aktuelles Marktpotenzial für Studentenapartments mit Mietpreisen ab 500 Euro / Monat (All-In) in Deutschland
München Köln Hamburg Berlin Stuttgart Münster Saarbrücken Hannover Karlsruhe Düsseldorf Bochum Darmstadt Tübingen Frankfurt Mannheim Heidelberg Dortmund Bielefeld Göttingen Kiel Gießen Mainz Oldenburg Wuppertal Duisburg Essen Kassel Paderborn Siegen Marburg Nürnberg Osnabrück Magdeburg Erlangen Koblenz Augsburg Ulm Konstanz (Stadt) Hildesheim Bremen Leipzig Würzburg Aachen Bonn Jena Trier Halle / S.
Kaiserslautern Lübeck Braunschweig Potsdam Wiesbaden Rostock Chemnitz Bayreuth Greifswald Bamberg Passau Freiburg / B.
Regensburg Dresden
- 2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000
AUSBLICK UND AUSSAGE
Aktuelles Marktpotenzial für Studentenapartments in den deutschen A-Städten
Quelle: bulwiengesa
Vergessen wir nicht die
„Einkommensmitte“
Wie bereits in dem Marktreport „Micro-Living in Europa 2018“ angemerkt wurde, besteht im mittleren Preisseg-
ment (400 bis 500 Euro / Monat All- In) besonders viel Potenzial, wofür derzeit jedoch kaum ein Anbieter – speziell in den gefragten Städten und Lagen – ein adäquates Angebot unterbreiten kann, sofern Gewinner- zielungsabsichten bestehen.
Mittels einfacherer Wohnkonzepte mit z. B. gemeinschaftlicher Küche und ggf. gemeinsamen Bad ließen sich diese Marktpotenziale noch besser erschließen.
Einen Beitrag könnte zudem auch die öffentliche Hand, beispielsweise durch Erleichterungen bei Bauauflagen (insbesondere bei Stellplätzen und harmonisierteren Landesbauordnungen), leisten.
Aber: Bezüglich der Assetklasse Studentenwohnen, die bislang ausschließlich in einer Boomphase groß gewor- den ist, muss man auch bedenken, dass Immobilien- märkte zyklisch agieren, Mietsteigerungserwartungen angesichts deutlicher Verteuerungen von Mietwohn- raum zukünftig per se eher knapp zu kalkulieren sind und aufgrund mehrfach ausgereizter Vervielfacher wei- tere Wertsteigerungen nicht mehr in der Dynamik der vergangenen Jahre stattfinden können. Es warten span- nende Semester auf die Assetklasse Studentenwohnen.
In allen 61 untersuchten deutschen Hochschulstädten wird das kumulierte Marktpotenzial auf ca. 67.500 Stu- dentenapartments (ab 500 Euro / Monat All-In) beziffert.
Mittelfristig wird sich somit der Wettbewerb unter den privaten Anbietern in den Hochschulstädten weiter ver- schärfen, wodurch mancherorts
durchaus ein Anbieterwettbewerb um zahlungskräftige Klientel entste- hen kann. An den meisten Standor- ten sind jedoch noch weitere stu- dentische Wohnangebote erfolgreich platzierbar, sofern das noch höhere Nachfragepotenzial im mittleren Preissegment (400 bis 500 Euro / Monat All-In) angesprochen wird.
44 % des Marktpotenzials vereinen die A-Städte auf sich
In den deutschen A-Städten weisen München und Köln das höchste Marktpotenzial für Studentenapartments auf.
Auch in den anderen A-Städten werden noch weitere Po- tenziale gesehen. Mit steigender Mieterwartung verrin- gert sich jedoch das noch absorbierbare Marktpotenzial.
Insgesamt besteht in den A-Städten ein Marktpotenzial von rund 29.500 Studentenapartments ab 500 Euro / Monat (All-In). Oberhalb von 600 Euro / Monat (All-In) wird das Marktpotenzial auf rund 18.600 Einheiten geschätzt, und oberhalb von 700 Euro / Monat (All-In) könnten noch ca. 12.700 Studentenapartments errichtet werden.
Marktpotenzial für Studenten- apartments ab
500 EUR konzentriert
sich auf die
Top- standorte
10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
Berlin
München Köln Hamburg Stuttgart DüsseldorfFrankfurt / M.
■ ab 500 Euro ■ ab 600 Euro ■ ab 700 Euro Einheiten
METHODIK
18 Indikatoren messen Angebot und Nach- frage im Segment Studentisches Wohnen in insgesamt 61 deutschen Städten und vier europäischen Metropolen
Insgesamt setzt sich das Scoring aus 18 Indikatoren zu- sammen. Acht der Indikatoren messen auf der Angebots- seite die Verfügbarkeit von studentischen Wohnplätzen aller Anbieter im Bestand und in der Projektpipeline so- wie die Abdeckungsquote von Apartments (ab 500 Euro / Monat All-In). Einbezogen sind auch das Verhältnis aus Gesamtinvestitionskosten zu potenziellen Marktwer- ten von Studentenapartmenthäusern und der Anteil an 1- und 2-Raumwohnungen im gesamten Wohnungsmarkt.
Die Nachfrageseite wird durch zehn Indikatoren be- schrieben. Hierzu zählen die Anzahl der Studierenden zum Wintersemester 2017 / 18, deren Entwicklung seit dem Wintersemester 2012 / 2013 sowie eine Prognose zu den Studienanfängerzahlen. Einbezogen sind auch die Anzahl der im QS World University Rankings vertre- tenen Hochschulen, das Verhältnis von Bautätigkeit zu Wohnungsbedarf je 1.000 Einwohner sowie die Nach- frage nach Apartments. Basisindikatoren zur soziode- mographischen und ökonomischen Situation, wie die Einwohnerentwicklung und -prognose, Kaufkraft und Arbeitslosenquote, komplettieren das Datenspektrum.
In Summe finden so insgesamt 18 Indikatoren Anwen- dung, welche in dieser umfassenden Aufbereitung bis- lang nicht zur Verfügung standen. Alle betrachteten Städte werden dabei nach einer einheitlichen Methodik bewertet, der angewandte Algorithmus berücksichtigt Angebot und Nachfrage im Segment Studentisches Wohnen mit derselben Gewichtung.
Da das Datenspektrum in dieser Umfänglichkeit für die vier europäischen Städte nicht verfügbar ist, wurde die Berechnung des Scorings für Amsterdam, Dublin, Paris und Wien nur mit 14 Indikatoren durchgeführt.
Wie werden aus den Indikatorwerten Scoringergebnisse?
Nachfolgendes Beispiel erläutert das Prozedere:
1. Die Anzahl der freifinanzierten studentischen Wohn- plätze wurde je 1.000 Studierende angegeben und lag zwischen 0 in Chemnitz und 116 in Greifswald.
2. In diesem konkreten Fall wurde die Wertausrichtung negativ gewertet, da alle Städte mit einem hohen Faktor tendenziell negativ für weitere institutionelle Investments gesehen werden. Je niedriger die Anzahl an freifinanzierten studentischen Wohnplätzen je 1.000 Studierende ist, desto höher wurde sie gewertet.
3. Je Indikator werden obere und untere Grenzwerte (etwa 3 bis 5 % der obersten bzw. untersten Fälle) bestimmt, um Ausreißerwerte adäquat berücksichtigen zu können.
Innerhalb dieser Wertespanne werden im Rahmen einer Gleichverteilung die Werte in Scores überführt.
4. Definiert man für den oben benannten Indikator die Grenzwerte bei 0 und 68, so erhalten alle Städte mit einer Anzahl an freifinanzierten studentischen Wohn- plätzen je 1.000 Studierende zwischen 1 und 67 ab- steigende Scorewerte von 99 bis 1. Greifswald erhält den Score 0, Chemnitz dagegen den Bestwert 100.
Wie funktioniert das Scoring?
Wie werden Marktpotenziale aus den Scoringergebnissen abgeleitet?
Jeder einzelne Indikator wird gleich gewichtet, um die Angebots- bzw. Nachfrageseite im Rahmen des Sco- rings zu messen. Sowohl die Angebots- als auch die Nachfrageseite erhalten am gesamten Scoring jeweils einen Anteil von 50 %. Es sei darauf hingewiesen, dass bei der Festlegung der Grenzwerte je Indikator darauf geachtet wurde, dass der Mittelwert aller Scorewerte
nahe bei 50 liegt, um einer Gleichverteilung über- und unterdurchschnittlicher Scorewerte möglichst nahezu- kommen.
Das Angebot und die Nachfrage wurden mit einem einheitlichen Algorithmus für alle ausgewählten Städte untersucht. Hierbei ergibt die Summe aus dem Ange- bots- und dem Nachfragewert das Potenzial für weitere Investments in der Assetklasse Studentisches Wohnen in der jeweiligen Stadt.
Bezug Indikator Einheit Bezugsjahr(e) Gewichtung Datenquelle(n) Indikatoren
Angebot
Wohnplätze Bestand „öffent- lich“ je 1.000 Studierende
absolut 2019 6,25 % bulwiengesa, Statistische Landes- ämter, BONARD für europ. Städte Wohnplätze Bestand „privat“
je 1.000 Studierende
absolut 2019 6,25 % bulwiengesa, Statistische Landes- ämter, BONARD für europ. Städte Wohnplätze Pipeline „öffentlich“
je 1.000 Studierende
absolut 2019 6,25 % bulwiengesa, Statistische Landes- ämter, BONARD für europ. Städte Wohnplätze Pipeline „privat“
je 1.000 Studierende
absolut 2019 6,25 % bulwiengesa, Statistische Landes- ämter, BONARD für europ. Städte Abdeckungsquote Apartments
≥ 500 Euro vs. Mietzahlungsbe- reitschaft ≥ 500 Euro Studierende
% 2019 6,25 % bulwiengesa, basierend auf Sekun- därquellen von CBRE, microm, 21. Sozialerhebung, BONARD Marktmieten Wohnungsmarkt absolut 2018 6,25 % bulwiengesa
Marktwert zu GIK % 2019 6,25 % bulwiengesa
Wohnungsbestandsstruktur % 2018 6,25 % bulwiengesa
Indikatoren Nachfrage
Kaufkraft Index 2018 5,00 % MB Research
Apartmentnachfrage
(Klicks auf inserierte Angebote)
absolut 2019 5,00 % immobilienscout24.de
Anzahl Studierende absolut 2017 / 18 5,00 % Statistische Landesämter BONARD für europ. Städte Entwicklung der
Studierendenzahlen
absolut 2012 / 13 – 2017 / 18
5,00 % Statistische Landesämter BONARD für europ. Städte Prognose Studienanfänger % 2017 / 18 – 2023 5,00 % bulwiengesa
Anzahl an Hochschulen im QS World University Rankings
absolut 2018 5,00 % QS World University Rankings
Bautätigkeit vs. Wohnungs- bedarf je 1.000 Einwohner
absolut 2018 – 2023 5,00 % bulwiengesa
Einwohnerentwicklung % 2012 – 2018 5,00 % bulwiengesa,
Statistische Landesämter
Einwohnerprognose % 2018 – 2023 5,00 % bulwiengesa,
Statistische Landesämter
Arbeitslosenquote % 2018 5,00 % Bundesagentur für Arbeit
Scoring-Indikatoren im Überblick METHODIK
bulwiengesa AG Wallstraße 61 10179 Berlin www.bulwiengesa.de Sitz der Gesellschaft: Berlin Rechtsform: AG
Handelsregister: Charlottenburg HRB 95407 B Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Thomas Voßkamp Vorsitzender des Aufsichtsrates: Bernhard H. Hansen Ansprechpartner:
Felix Embacher Bereichsleiter
Tel. + 49 89 23 23 76 22
E-Mail: embacher@bulwiengesa.de Union Investment Institutional Property GmbH
Valentinskamp 70 / Emporio 20355 Hamburg
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Investment Manager Micro-Living Tel. + 49 40 34919 - 4308
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Portfolio Manager Micro-Living Tel. + 49 40 34919 - 4984
E-Mail: GeorgChristian.Rueb@union-investment.de
