Die neuste Siedlung der WOGENO Luzern

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Nr. 97 2012

SIEDLUNG SCHAUBURG HÜNENBERG Die neuste Siedlung der WOGENO Luzern

"Wir heissen die Mieterinnen und Mieter der Schauburg

herzlich willkommen in der WOGENO Luzern"

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Inhalt

^{ab Seite}

Kauf der Liegenschaft Schauburg in Hünenberg 3

Neue Bonus-Regelung Darlehen 8

Protokoll Generalversammlung vom 4. Juni 2012 9 Anteilscheine für volljährige Kinder von WOGENO-

MieterInnen 19

JA zur Initiative für eine lebendige Industriestrasse 20

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Kauf der Liegenschaft Schauburg in Hünenberg

Anfang Jahr wurden der WOGENO Luzern die Liegenschaften der Siedlung Schauburg in Hünen- berg von der ProMiet AG, Zug, zum Kauf angeboten. Die gemeinnützige ProMiet AG wollte bei ihrer Gründung 1983 neue Wege im Wohnungsbau beschreiten und preisgünstiges, ökologisches und selbstverwaltetes Wohnen anbieten. Mit der Metron AG als Planerin realisierte sie die Über- bauung "Schauburg" in Hünenberg, die nicht nur preisgünstig (subventioniertes Wohnen im Rah- men des WEG) sondern auch ökologisch (Sonnenkollektoren, Naturfarben, einheimische Pflan- zen, Brauchwasseranlage) und selbstverwaltet ist.

Konkret bedeutet dies, dass

 Den MieterInnen eigentümerähnliche Freiheiten bei der Gestaltung der Wohnungen und der individuellen Aussenräume eingeräumt wurde.

 Die MieterInnen die gemeinschaftlichen Innen- und Aussenräume gemeinsam verwalten, gestalten und nutzen.

 Den MieterInnen ein Mitspracherecht bei Neuvermietungen eingeräumt wurde.

 Die Heiz- und Betriebskosten minimiert wurden, indem energiebewusst geplant wurde und die MieterInnen bei den Hauswartsarbeiten wie auch beim Verwalten von gemeinsamen An- lagen einbezogen werden.

 Die MieterInnen bei Sanierungsvorhaben mit einbezogen werden.

 Möglichst günstige Mietzinse verlangt indem sie sich der Kostenmiete verpflichtet.

 Nach Möglichkeit subventionierten Wohnungsbau (WEG / KWE / WFG) betreibt.

Der ProMiet AG war es sehr wichtig, dass die Liegenschaften langfristig der Spekulation entzo- gen bleiben. Deshalb mussten sich die Interessenten neben der Einhaltung der erwähnten Werte (preisgünstiges, selbstverwaltetes und ökologisches Wohnen) auch dazu verpflichten, was uns natürlich leicht fiel, da dies unserem statutarischen Zweck entspricht. Für uns schliesslich ebenso wesentlich war, dass die ProMiet AG die Siedlung zu einem Preis verkaufte, den wir als äus- serst günstig erachten. Sie hätte auf dem freien Markt einen deutlich höheren Preis erzielen können. Zudem unterstützt sie den Kauf mit einem Verkäuferdarlehen.

Mehrfamilienhaus Schauburg 5a/b

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Die Siedlung "Schauburg" ist fünf Gehminuten vom Dorfzentrum Hünenberg entfernt gelegen. Sie wurde in drei Etappen erbaut. Die erste Etappe wurde 1986 erbaut und besteht aus 5 Vierer- Reihenhäusern (Schauburg 2, 4, 6, 8 und 10, je a – d). Die zweite Etappe, bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern mit zusammen 14 Geschoss- und Maisonette-Wohnungen (Schauburg 5 und 7, je a und b) wurde 1987 erstellt. Die dritte Etappe mit dem Mehrfamilienhaus Schauburg 1a – h wurde 1997 erbaut.

Die Mietobjekte haben folgende Grössen:

Reihenhäuser (RH)

20 Reihenhäuser à 4 1/2 Zimmer 95 m2

Mehrfamilienhäuser (MFH)

8 Geschosswohnungen à 3 1/2 Zimmer 74 m2

4 Maisonettewohnungen à 5 1/2 - 6 Zimmer 114 m2

2 Doppelwohnungen à 6 1/2 - 7 Zimmer 148 m2

8 Einzelzimmer mit Dusche à 19 m2

Schauburg-Mitte (SBM)

4 Grosswohnungen à 4 1/2 - 6 Zimmer 109 m2

4 Kleinwohnungen à 2 1/2 - 3 Zimmer 56 m2

3 Atelierräume mit Dusche à 20 m2 und 26 m2 34 m2

Zudem bestehen in der Siedlung 27 Autoabstellplätze in einer offenen Einstellhalle, 15 gedeckte sowie 8 offene Parkplätze.

Die Siedlung verfügt über einen grossen Gemeinschaftsraum sowie attraktive, vor Verkehr ge- schützte Aussenräume.

Zurzeit sind alle Wohnungen der Schauburg vermietet.

Kinderspielplatz

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Mit dem Verkauf der Schauburg gehen alle Mietverhältnisse von Gesetzes wegen an die WOGENO Luzern über. Wie in unseren Statuten vorgesehen, werden die MieterInnen der Schauburg ange- schrieben und angefragt, Mitglied der WOGENO Luzern zu werden. Ebenso ist die Einführung des Finanzierungsmodells der WOGENO Luzern mittels Pflichtanteilscheinkapital (PAK) und entspre- chender Reduktion des Mietzinses vorgesehen. Dies kann nur auf freiwilliger Basis erfolgen, da die bestehenden Mietverträge übernommen werden. Bei Neuvermietungen werden die Richtli- nien der WOGENO Luzern angewendet.

Um die Mieterinnen und Mieter nicht durch Gerüchte zu verunsichern, legte die ProMiet AG grossen Wert darauf, dass vor dem Vertragsabschluss nicht offen über eine Handänderung ge- sprochen wurde. Aus diesem Grunde war es auch nicht möglich, wie vom Vorstand der WOGENO Luzern ursprünglich geplant, eine ausserordentliche GV zum Kaufentscheid einzuberufen. Dafür hat sich der Vorstand auf seine Verpflichtung gemäss den Statuten besonnen, Wohn- und Ge- werberaum dauerhaft der Spekulation zu entziehen und deshalb Hand geboten, diese Siedlung, die ganz im Sinn und Geist der WOGENO Luzern lebt, zu übernehmen und damit über die Grün- dergeneration der ProMiet AG hinaus weiterzuführen. Die Verbundenheit der Verkäuferin zur Schauburg äussert sich auch darin, dass sie der WOGENO Luzern ein auf fünf Jahre befristetes Hypothekardarlehen gewährt.

Weitere Angaben zum Kauf der Schauburg

Kaufpreis Fr. 14'450'000

Bezahlung des Kaufpreises durch Uebernahme folgender Schuld- und Zinspflichten:

 EGW, Olten, Anleihensquote Serie 24 Fr. 1'000'000

 Alternative Bank Schweiz Fr. 1'700'000

 Freie Gemeinschaftsbank BCL Fr. 350'000

 Gewährung Verkäuferdarlehen Fr. 2'847'000

 Hypothek Bank Coop Fr. 3'553'000 Fr. 14'450'000

Gebäudeversicherungswerte:

 4-REFH Schauburg 2 Fr. 970'000

 4-REFH Schauburg 10 Fr. 925'000 Fr. 4'715'000

 MFH Schauburg 5a/b Fr. 2'135'000

 MFH Schauburg 7a/b Fr. 2'152'000 Fr. 4'287'000

 MFH Schauburg Mitte Fr. 3'118'000

 Autoeinstellhalle Fr. 432'000

Gesamttotal Versicherungswert Schauburg Fr. 12'552'000

Grundstückflächen

 Parzelle 1099 m2 9'452

 Parzelle 1690 m2 1'204

 Parzelle 1854 m2 1'232

 Parzelle 1855 m2 1'154

Übergang von Nutzen und Schaden per 1. Januar 2013

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R E F H

Grundriss Schauburg (Parzellen Nrn 1099, 1690, 1854, 1855)

MFH

MFH Schau-

burg Mitte

R E F H R

E F H

R E F H R

E F H

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Reihenhäuser Schauburg 2-10 (1. Etappe)

Mehrfamilienhaus Schauburg 5a/b (2. Etappe)

Mehrfamilienhaus Schauburg Mitte, 3. Etappe

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Neue Zinsdefinitionen

Seit langem befinden sich die Hypothekarzinsen auf historischen Tiefstwerten. Dadurch sind auch die Zinsen für Sparkapitalien bei den Banken (Sparhefte, Kassaobligationen, etc.) entspre- chend tief. Mit der bisherigen Bonus-Regelung der WOGENO Luzern (zusätzlicher Zins für kurzfristige Darlehen 0.50% und für feste Darlehen 0.25%) war ein langfristiges finanzielles Engage- ment bei der WOGENO Luzern nicht mehr attraktiv. Die 3- und 4-jährigen, festen Darlehen werden tiefer bzw. gleich verzinst wie die kurzfristigen Darlehen. Um den Anreiz für langfristige Darlehen zu erhöhen, hat der Vorstand hat an seiner letzten Sitzung eine Praxisänderung beschlossen:

Zins-Bonus für kurzfristige Darlehen 0.25%

Zins-Bonus für feste (langfristige) Darlehen 0.50%

Die aktuellen Zinssätze lauten somit:

Was Zinssatz Zins-Bonus Zinssatz Bank Coop WOGENO gerundet

Sparhefte 0.300% 0.25% 0.55%

3 Jahre fest 0.500% 0.50% 1.00%

4 Jahre fest 0.625% 0.50% 1.13%

5 Jahre fest 0.750% 0.50% 1.25%

6 Jahre fest 1.000% 0.50% 1.50%

7 Jahre fest 1.125% 0.50% 1.63%

8 Jahre fest 1.250% 0.50% 1.75%

Die WOGENO Luzern ist finanziell gesund und erwirtschaftet gute Ertragsüberschüsse und Cash flows. Damit können Hypotheken amortisiert, Rückstellungen gebildet und neue Projekte, insbesondere Sanierungen, gestartet werden.

Die Eigenmittel bei der WOGENO Luzern kommen in erster Linie von den Mitgliedern - in Form von Anteilscheinen, Pflichtanteilkapital und Darlehen. Hohe Darlehen ermöglichen uns, die Fi- nanzierung unserer Liegenschaften auf verschiedene Säulen zu stützen. Dies dient der Stabilität der WOGENO Luzern und macht uns weniger abhängig von den institutionellen Anlegern. Über- dies profitieren Darlehensgeber von besseren Zinskonditionen.

Der Zinssatz für Darlehen (Kassenobligationen) mit festen Laufzeiten richtet sich nach den Kas- saobligationen der Bank Coop (Mindestlaufzeit 3 Jahre) und darf nicht höher sein als eine erst- rangige, variable Hypothek (aktuell 2.625%). Der Zinssatz für kurzfristig kündbare Darlehen richtet sich nach dem Zins für ein Sparkonto bei der Bank Coop per Ende Jahr oder per Rückzah- lungsdatum.

Bei Darlehen ab Fr. 100’000.-- ist eine Sicherstellung mittels Schuldbriefen möglich. Der Zins ist Verhandlungssache. Hypothekardarlehen haben den Vorteil, dass die Immobilien als Sicherhei- ten dienen, keine Emissionsabgabe zu entrichten ist und die Zinserträge nicht der Verrechnungs- steuer unterliegen.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Rufen Sie uns an - wir geben Ihnen gerne Auskunft!

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Protokoll Generalversammlung

Datum: Montag, 4. Juni 2012

Zeit: 19.30 Uhr

Ort: RomeroHaus, Kreuzbuchstrasse 44, Luzern

Stimmberechtigte: 32 Absolutes Mehr: 17

Traktandenliste Generalversammlung

1. Wahl der Stimmenzähler und des Tagespräsidenten/-präsidentin 2. Kenntnisnahme Protokoll der Generalversammlung vom 14. Juni 2011 3. Kenntnisnahme von

a) Jahresbericht des Vorstandes b) Jahresrechnung

c) Bericht der Geschäftsprüfungskommission d) Bericht der Revisionsstelle

4. Genehmigungen

a) Jahresbericht des Vorstandes b) Jahresrechnung

c) Gewinnverwendung 5. Entlastung des Vorstandes 6. Wahlen

a) Vorstand

b) Geschäftsprüfungskommission c) Revisionsstelle

7. Anträge Vonmattstrasse 26 8. Varia

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Begrüssung

Vor Beginn der ordentlichen Versammlung begrüsst Lukas Berger die anwesenden Genos- senschafterInnen und Genossenschafter und stellt alle Vorstandsmitglieder und deren Funktionen kurz vor.

1. Wahl der Stimmenzähler und des Tagespräsidenten/-präsidentin - Als Stimmenzählerin wird Isabelle Leuthold vorgeschlagen.

- Als Tagespräsidentin wird Ursula Moser vorgeschlagen.

Diskussion: Keine

Abstimmung: Die vorgeschlagenen Personen werden einstimmig als Stimmenzählerin bzw. Tagespräsidentin gewählt.

2. Kenntnisnahme vom Protokoll der Generalversammlung vom 14. Juni 2011

Das vorerwähnte Protokoll wird zur Kenntnis genommen. Aus der Versammlung gibt es keine Rückmeldungen. Dem Protokollführer Andreas Köck wird für seine Arbeit gedankt.

3. Kenntnisnahme von

a) Jahresbericht des Vorstandes

Dazu wird auf den Mitgliederbrief Nr. 96 vom 10. Mai 2012 verwiesen. Dieser bildet integrie- renden Bestandteil dieses Protokolls.

Lukas Berger informiert über die vom Mieterinnen- und Mieterverband lancierte Initiative

"Für zahlbaren Wohnraum" welche am 17. Juni 2012 zur Abstimmung kommt. Das Stadtpar- lament hat die Initiative selbst sowie den vom Stadtrat ausgearbeitete Gegenvorschlag abgelehnt. Dem Kompromissvorschlag seitens der Genossenschaftsplattform G-Net, der durch die Baukommission vertreten wurde, wurde ebenfalls keine Chance eingeräumt. Aufgrund dieser Ausgangslage stellt sich die WOGENO Luzern zusammen mit der abl hinter die Initiative und ruft für den Urnengang vom 17. Juni 2012 zu einem klaren JA auf.

Matthias Burkart informiert über die getätigten Unterhaltsarbeiten während des vergange- nen Jahres anhand von Folien.

Bireggring 6a: Im Anschluss an die Fassaden- und Fenstersanierung musste, als Bestandteil der Baubewilligung für die vorerwähnte Sanierung, die hausinterne Kanalisation saniert werden.

Eichmattstrasse 12: Es wurden alle drei Küchen saniert und die Kellerdecke isoliert.

Hinter-Bramberg 9: Nach einem Wegzug durch langjährige Mieter musste die Wohnung saniert werden. Dabei wurde eine neue Küche eingebaut, das Bad leicht saniert und die ganze Wohnung frisch gestrichen.

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Wesemlinstrasse 23/25: Die letzten zwei alten Küchen wurden durch neue ersetzt. Eben- falls wurde die Warmwasserversorgung im Haus 25 saniert. Die Einzelboiler in den Badezim- mern sowie die Durchlauferhitzer in den Küchen wurden durch eine zentrale Warmwasser- aufbereitung, die der Gasheizung angeschlossen wurde, ersetzt.

Unter-Grundhof 20: 2011 wurden die Rahmenleisten der Fensterfronten entlang der Südfas- sade auf deren Zustand überprüft. Dabei zeigte sich, dass einzelne Leisten ersetzt werden müssen. Anschliessend wurden die Fronten partiell frisch gestrichen und die Abdichtungen ersetzt.

Die Entwässerung (Versickerung) des Fahrrad- sowie des Geräteunterstandes funktionierten seit längerem nicht mehr wunschgemäss. Bei länger anhaltenden und/oder starken Regenfäl- len bildeten sich grosse Pfützen. Da sich die geologischen Verhältnisse für die Versickerung im Unter-Grundhof grundsätzlich sehr gut eignen, hat man entschieden, daran fest zu halten und hat dafür einen neuen, rund 2m tiefen Versickerungsschacht erstellt. Das Dachwasser der vorerwähnten Unterstände wurde gefasst (Dachkännel) und wird neu in den Versicke- rungsschacht geleitet.

In diversen Liegenschaften wurden weitere, kleinere Unterhaltsarbeiten ausgeführt.

Revision der Bau- und Zonenordnung in der Stadt Luzern: Bei 3 Liegenschaften ändern sich die gesetzlichen Vorgaben bezüglich Geschossigkeit (Eichmattstrasse 12,

Hinterbramberg 9 und Lindenhausstrasse 6). Die Lindenhausstrasse wird künftig näher betrachtet, da hier aufgrund von Gebäudesetzungen eine Mikropfählung notwendig wird.

Im Hinter-Bramberg ergeben sich aufgrund der kleinen Wohnungen und trotz guter Lage immer wieder Vermietungsschwierigkeiten. Es wäre ausserdem eine ideale Lage für

Familienwohnungen. Deshalb ist auch hier mit der BZO-Revision eine eingehende Betrachtung notwendig.

b) Jahresrechnung

Der Jahresbericht Finanzen wird durch Michael Zgraggen erläutert. Dabei geht er auf folgende Themen ein:

- Abweichungen Erfolgsrechnung 2011

- Cash-Flow- und Gewinnentwicklung 1988 - 2013 - Kostengruppen, Entwicklung der Kosten

- Mieterfranken 2011

- Bilanz, Aktivierungen, Kennzahlen - Gewinnverwendung:

Für das Geschäftsjahr 2011 wird folgende Gewinnverwendung vorgeschlagen:

Zur Verfügung GV

Gewinnvortag Vorjahr Fr. 140'553.00

Gewinn 2011 Fr. 50'335.91

Total zur Verfügung GV Fr. 190'888.91

Einlage allgemeine Reserven Fr. -10‘000.00 Gewinnvortrag auf neues Geschäftsjahr Fr. 180'888.91

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Diskussion:

Hans-Urs Fähndrich erkundigt sich nach den Abweichungen beim Mietertrag. Michael Zgraggen erklärt, dass dies hauptsächlich auf die pendente Mietzinserhöhung im Bireggring 6a zurück zu führen ist.

Markus Kappeler interessiert, wie hoch die möglichen Aktivierungen hätten sein können.

Michael Zgraggen erläutert, dass nach jeder Sanierung der wertvermehrende Anteil abge- klärt und unter Berücksichtigung des Anlagewertes, des aktuellen Mietzinsniveaus und dem zu erwartenden Ergebnis festgelegt werde. Die Aktivierungen 2012 betragen insgesamt wie auf den Folien präsentiert Fr. 124'000. Die absolute Zahl was hätte aktiviert werden können wird nicht erhoben.

c) Bericht der Geschäftsprüfungskommission

Jahresbericht 2011/2012 der Geschäftsprüfungskommission der WOGENO Der Jahresbericht wird von Ute Kunze vorgelesen mit folgendem Wortlaut:

Gemäss Statuten kontrolliert die Geschäftsprüfungskommission die Tätigkeit des Vorstandes auf Einhaltung der Statuten und der Reglemente sowie der Beschlüsse der GV.

Wir, Ute Kunze und Markus Kappeler (Ersatzmitglied, von der GV noch nicht gewählt), haben jeweils Einladungen, Protokolle, Pendenzenliste, Controlling und Liquiditätsplan für die Vorstandssitzungen erhalten. Zudem haben wir als Beisitzer/in an zahlreichen

Vorstandssitzungen teilgenommen.

Nach unserer Auffassung sind die Geschäfte gemäss Statuten und Reglementen erledigt worden. Wir haben den Eindruck, dass Vorstand und Geschäftsstelle gut zusammenarbeiten.

Der Vorstand und die Geschäftsstelle haben im Laufe des Jahres die Initiative ergriffen, die Kommunikation zwischen Geschäftsstelle, Vorstand und Genossenschaftern bzw.

Hausvereinen zu optimieren. Wir begrüssen diesen Schritt, weil er zur Förderung des Vertrauensverhältnisses innerhalb der WOGENO beiträgt.

Luzern, 2. Mai 2012 Ute KunzeMarkus Kappeler

d) Bericht der Revisionsstelle

Die Jahresrechnung 2011 wurde durch die externe Revisionsstelle, Beat Achermann Treu- hand GmbH, Luzern, geprüft. Beat Achermann hält in seinem Bericht - der in der Einladung abgedruckt war - fest, dass er nicht auf Sachverhalte gestossen ist, die Gesetz oder Statuten widersprechen. Die Jahresrechnung wird sauber und professionell geführt. Alle Akten sind griffbereit und Fragen werden präzise beantwortet.

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4. Genehmigungen

a) Jahresbericht des Vorstandes Diskussion: Keine

Abstimmung: Der Jahresbericht des Vorstandes wird einstimmig genehmigt.

b) Jahresrechnung Diskussion: Keine

Abstimmung: Die Jahresrechnung 2011 wird einstimmig genehmigt.

c) Gewinnverwendung Diskussion: Keine

Abstimmung: Die vorgeschlagene Gewinnverwendung des Jahresgewinnes 2011 wird einstimmig genehmigt.

5. Entlastung des Vorstandes Diskussion: Keine

Abstimmung: Dem Vorstand wird einstimmig Entlastung erteilt.

6. Wahlen a) Vorstand

Für ein weiteres Jahr stellen sich zur Verfügung:

- Lukas Berger, Präsident - Matthias Burkart, Architektur - Roland Heller, Architektur

- Tamara Sigrist, Geschäftsstelle/Kommunikation - Michael Zgraggen, Finanzen

Die Wahl der Vorstandsmitglieder wird durch Tagespräsidentin Ursula Moser durchgeführt:

Wahl: Die bisherigen Vorstandsmitglieder werden einstimmig wieder gewählt.

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b) Geschäftsprüfungskommission

Ute Kunze stellt sich für ein weiteres Jahr zur Verfügung. Markus Kappeler, welcher sich im Verlaufe des letzten Jahres zur Verfügung gestellt hat, stellt sich zur Wahl.

Wahl: Ute Kunze und Markus Kappeler werden einstimmig gewählt und ihre bisherige Arbeit verdankt.

c) Revisionsstelle

Die Revisionsstelle, Beat Achermann Treuhand GmbH, Pilatusstrasse 24, 6003 Luzern, stellt sich für ein weiteres Jahr zur Verfügung.

Diskussion: Keine

Wahl: Die Revisionsstelle wird einstimmig wiedergewählt.

7. Anträge Vonmattstrasse 26

Genossenschafterinnen und Genossenschafter der Vonmattstrasse 26 haben fristgerecht folgenden Antrag an die Generalversammlung der WOGENO Luzern gestellt:

Kommunikation zwischen Vorstand, Verwaltung und Mitgliedern.

1. Auf Anfragen zuhanden des Vorstandes und/oder der Verwaltung, muss von der

zuständigen Stelle innerhalb zweier Wochen ein Bestätigungsschreiben ausgelöst werden, aus welchem zu entnehmen ist, bis wann die Fragen geklärt werden und eine adäquate Beantwortung erfolgen wird.

2. Änderungen in Bezug auf die Gesamtverwaltung des Hauses werden schriftlich,

mindestens in Form eines Aushangs im betroffenen WOGENO Haus kommuniziert (bspw. in Bezug auf Hausreinigungs- und Sanierungsarbeiten).

Erläuterung: Die Kommunikation zwischen den Mieterinnen und Mietern der Vonmattstrasse 26, der Verwaltung und dem Vorstand funktioniert ungenügend. Daher ist es notwendig, diesbezüglich Verbindlichkeiten zu schaffen.

Dazu folgende Erläuterung des Vorstandes:

Eine Delegation des Vorstandes und eine Delegation der Mieterinnen und Mietern der Vonmattstrasse 26 hat sich am 7. Mai 2012 zu einer Aussprache getroffen.

Der Vorstand der WOGENO Luzern anerkennt, dass es in der Kommunikation zwischen den Genossenschafterinnen und Genossenschaftern der Vonmattstrasse 26 und Geschäftsstelle eine Panne gegeben hat. Es ist unbestritten, dass Anfragen an die Verwaltung oder

Änderungen in Bezug auf die Hauswartung den Betroffenen zeitnah kommuniziert werden müssen. Der Vorstand ist der Meinung, dass hierzu das Reglement zur externen

Kommunikation, wie es an der letztjährigen GV von Mark Schwingruber vorgestellt wurde, genügt. (Das Reglement ist im Protokoll zur letztjährigen GV enthalten, welches weiter

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Kommunikation noch weiteres Verbesserungspotential, das Anliegen wird deshalb auch in Zukunft im Fokus des Vorstandes sein.

Aus den vorerwähnten Gründen lehnt der Vorstand diesen Antrag ab.

Einsicht in das Sanierungs- und Investitionskonzept der WOGENO Luzern 3. Der Vorstand legt alljährlich einmal ein aktualisiertes Sanierungs- und

Investitionskonzept vor, das von der Generalversammlung bewilligt werden muss.

4. Das Sanierungs- und Investitionskonzept wird interessierten Genossenschafterinnen und Genossenschaftern zwei Monate vor der anstehenden Generalversammlung in schriftlicher Form abgegeben.

Erläuterung: Die WOGENO Luzern besitzt verschiedene Liegenschaften. In den Statuten unter Artikel 7 „Pflege der Gebäude“ steht: „Die Genossenschaft hält ihre Gebäude in gutem baulichem Zustand und erneuert sie periodisch. Ökologische und ökonomische Aspekte sind angemessen zu berücksichtigen“.

Das Hausdach der Vonmattstrasse 26 bereitet uns schon länger Sorgen, mehrmals schon wurden Sanierungen angekündigt und anschliessend ohne weitere Informationen

aufgeschoben. Wir verstehen das nicht und möchten wissen, inwiefern die WOGENO Luzern über ein Sanierungs- und Investitionskonzept verfügt und wie es aussieht.

Dazu folgende Erläuterung des Vorstandes:

Das Dach der Vonmattstrasse 26 verfügt wie andere Liegenschaften aus dieser Periode über kein Unterdach, ist aber grundsätzlich in einem guten Zustand. Insbesondere bei

ausserordentlichen Ereignissen wie Gewitter mit starkem Wind und Regen oder Schneestürmen wurden Wassereintritte festgestellt. Entsprechende Meldungen von

MieterInnen wurden stets ernst genommen und die fehlerhaften Stellen umgehend repariert, das letzte Mal im Januar 2012. Der Vorstand kennt seit Jahren die Problematik und hat deshalb die Sanierung des Daches für das Jahr 2013 geplant.

Die Unterhaltsplanung für alle Liegenschaften wird vom Vorstand und der Geschäftsstelle jährlich an die aktuellen Gegebenheiten (Dringlichkeit, zur Verfügung stehende Mittel, etc.) angepasst und umfasst einen Planungshorizont von zehn Jahren. Gemäss Statuten fällt die Planung in die Zuständigkeit des Vorstandes und nicht der Generalversammlung. Der Vorstand erachtet diese Regelung im Hinblick auf das Gesamtwohl der Genossenschaft als sinnvoll.

Eine Aenderung der Statuten, sodass die Generalversammlung über die Unterhaltsplanung entscheidet, könnte Partikularinteressen der einzelnen Liegenschaften zu stark gewichten.

Der Vorstand sieht hier aber Handlungsbedarf und erachtet eine aktive Kommunikation der

"grösseren" Planungsziele mit Horizont ca. 2 Jahre ebenfalls als sinnvoll. Wichtig ist der Hinweis, dass die Planung aufgrund unvorhergesehener Ereignisse jederzeit geändert werden kann. Eine Aufnahme von Massnahmen in die Planung ergibt keinen Anspruch auf Ausführung derselben. An der Generalversammlung soll deshalb eine Information über die Planungsziele stattfinden, aber nicht darüber beschlossen werden.

Die Anträge werden der Generalversammlung zur Abstimmung vorgelegt. Eine allfällige Abstimmung über eine Aenderung der Statuten würde im nächsten Jahr erfolgen.

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Die an der Aussprache anwesenden MieterInnnen der Vonmattstrasse 26 sind mit diesem Vorgehen einverstanden.

Aus den vorerwähnten Gründen lehnt der Vorstand diesen Antrag ebenfalls ab.

Diskussion:

Matthias Burkart ergänzt, dass bei Vorstands-Entscheiden immer das Gesamtwohl der Genossen- schaft mitberücksichtigt werden muss. Bei vielen Anfragen handelt es sich um Partikularinteres- sen. Er sei jetzt 4 Jahre im Vorstand und habe, gemeinsam mit Roland Heller, den Gesamtüber- blick aller Liegenschaften. Wie schwer muss es dann für einzelne Mieter erst sein? Dass über die Planung (grössere Projekte) informiert werden muss ist allen klar. Mit der vorgesehenen Rege- lung werden diese Anforderungen gut erfüllt. Auch sind Rückmeldungen durch Mieter aus den Liegenschaften sehr wichtig.

Klara Emmenegger findet diesen einen guten Vorschlag. Wichtig sei, dass der Vorstand infor- miert sei, was in den einzelnen Liegenschaften läuft. Dabei kann er von den Infos und den Lie- genschaftskenntnissen der Mieter profitieren. Mit der Info über die Planung sei auch das Ver- ständnis für andere Liegenschaften besser.

Fabienne Bucher fügt an, dass es sehr wichtig ist, dass auf die Bewohner zugegangen wird. Auch für die einzelnen Häuser sind Rückmeldungen des Vorstandes sehr wichtig.

Bruno Jenny möchte eine verbindliche Regelung betreffend den Informationen an der GV.

Matthias Burkard bemerkt, dass die Planung eine wichtige Planungshilfe ist, der Vorstand aber trotzdem Freiheiten für kurzfristige Planänderungen haben muss.

Verena Zollinger zeigt mittels PowerPoint-Präsentation den Hergang des Antrages nochmals auf und bedankt sich für die Aussprache (siehe Einleitung).

Markus Kappeler bemerkt, dass er an der im Anschluss an die erwähnte Aussprache stattfinden- den Vorstands-Sitzung anwesend war. Er hat noch weitere Informationen (zur Finanz- und Unter- haltsplanung) und ist bezüglich Detailkenntnissen damit überfordert. Dies sind komplexe Zusam- menhänge über die an einer GV (Bewilligung Unterhalts-Planung) nicht entscheiden werden kann.

Fabienne Bucher erklärt, dass sie seit 16 Jahren in der WOGENO ist. Seit Andreas Köck die Ge- schäftsstelle führt, hat sich vieles zum besseren gewendet. Viele sind sicher gleicher Meinung, auch wenn es im Falle der Vonmattstrasse nicht alles wunschgemäss geklappt hat. Die Zusam- menarbeit mit der WOGENO Luzern hat sich sehr verbessert.

Verena Zollinger will nicht einzelne Personen angreifen. Sie versteht aber nicht, warum eine GV nicht über die Planung entscheiden kann.

Markus Kappeler erläutert, dass es nicht um den Entscheid sondern um die Fragen dahinter geht. Diese können nicht durch die GV beurteilt werden. Die Entscheide sind durch Fachleute zu fällen die sich mit den Fragen intensiv auseinandergesetzt haben.

Klara Emmenegger kann die Aussage von Markus Kappeler nicht unterstützen. Sie findet aber, dass die Kommunikation besser klappen sollte. Sie ist für eine Mitbestimmung bei der Planung.

Matthias Burkart verweist nochmals auf die Einladung mit dem Vorschlag der Information über

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Edith Mertens schlägt vor, die Diskussion in drei Teile zu strukturieren:

1. Was war (wird nicht mehr diskutiert)

2. Kommunikation (wie kann diese verbessert und die Einhaltung des Reglementes kontrolliert werden?)

3. Sanierung der Liegenschaften

Matthias Burkart ist frustriert wie die Reaktionen der Mieter Vonmattstrasse 26 erfolgt. Er hatte das Gefühl einer guten Besprechung gehabt und ist davon ausgegangen, dass viele der Fragen geklärt seien.

Verena Zollinger wirft ein, dass sie die Anträge evtl. abändern möchte.

Ueli Graber bemerkt, dass Vortrag von Verena Zollinger sehr persönlich aufgefasst werden könn- te. Er ist aber auch der Ansicht, dass die Kommunikation verbessert werden sollte.

Ute Kunze findet es schwierig, die Kommunikation zu kontrollieren.

Markus Kappeler sieht hier schon Möglichkeiten (wie/wann wurde reagiert, was wurde gemacht, etc.). Stichproben sind sicherlich möglich.

Edith Mertens findet, dass wenn die GV der GPK einen Auftrag erteilt, müsste die Kontrolle auch möglich sein. Die GPK soll nicht entscheiden, nur kontrollieren.

Hans-Urs Fähndrich begrüsst den Antrag von Edith Mertens. Die GV soll einen zusätzlichen Be- trag für die Verbesserung der Kommunikation durch einen externen Berater sprechen (Analyse der Situation, Verbesserungsmöglichkeiten, Umsetzung; Zusammenarbeit mit GPK).

Klara Emmenegger schlägt vor, dass bei einem Konflikt umgehend die GPK informiert werden soll.

Markus Kappeler findet dies sei ein schwierig umzusetzender Vorschlag und wendet ein, dass von der GPK keine Antwort zu erwarten sei.

Beat Achermann ist der Meinung, dass im Vorstand ein Verantwortlicher Kommunikation zu bestimmen sei. Er erwähnt weiter, dass bei der abl vor 12 Jahren ebenfalls enorme Probleme bei der Kommunikation herrschten. Sie haben einen Profi beigezogen und damit die Probleme gelöst.

Fabienne Bucher findet dies sei eine gute Idee und stellt fest, dass die Kommunikation zwischen dem Hausverein Horwerstrasse und der Geschäftsstelle bereits jetzt sehr gut funktioniert. Sie ergänzt, dass Hausvereine (und deren MieterInnen) durch die Übernahme der Liegenschaft in Selbstverwaltung eine ungleich grössere Verantwortung (und Mitsprache) haben (müssen) als Mie- terInnen in einer Liegenschaft ohne Selbstverwaltung.

Beat Achermann hält fest, dass der Einsatz von Geschäftsstelle und Vorstand enorm sind. Den Vorstand oder die Geschäftsstelle auszuwechseln, ist sicherlich nicht die Lösung. Er sieht aber auch, dass die Probleme angegangen werden müssen.

Verena Zollinger zieht aufgrund der vorgehenden Diskussion und den Absichtserklärungen der Verantwortlichen die Anträge 1 + 2 zurück.

Edith Mertens stellt folgenden Antrag:

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Auftrag an GPK zur Kontrolle mit Schwerpunkt "Kommunikation zwischen Vorstand, Geschäfts- stelle und Mietern". Dafür werden die notwendigen Mittel zur Verfügung gestellt. Die Prüfung erfolgt im Rahmen der ordentlichen GPK-Tätigkeit.

Abstimmung: Der vorstehende Antrag wird mit grosser Mehrheit angenommen.

Hans-Urs Fähndrich stellt folgenden Antrag:

Der Vorstand zieht für die Verbesserung der Kommunikation externe Fachpersonen zur Unter- stützung des Vorstandes bei.

Abstimmung: Der vorstehende Antrag wird mit 16 Ja-Stimmern, 8 Nein-Stimmen bei 4 Enthaltungen angenommen.

Verena Zollinger zieht die Originalanträge 3 + 4 zurück.

Edith Mertens fasst die Gegenanträge a + b wie folgt zusammen:

a) Der Vorstand der WOGENO Luzern gewährt der Generalversammlung detaillierte Einsicht in die Planungsziele mit einem Horizont von 2 Jahren.

Abstimmung: Der vorstehende Antrag wird grosser Mehrheit (bei einer Gegenstimme) abgelehnt.

b) Der Vorstand der WOGENO Luzern legt die Investitionen für die nächsten 2 Jahre fest und informiert die Mitglieder schriftlich bis drei Wochen vor der GV.

Abstimmung: Der vorstehende Antrag wird grosser Mehrheit (bei einer Gegenstimme) angenommen.

8. Varia

Mietzinssenkungen

Aufgrund der Senkung des Referenzzinssatzes hat der Vorstand eine Mietzinssenkung für drei Liegenschaften beschlossen. Der Referenzzinssatz für Hypotheken sinkt per 2. Juni 2012 um weitere 0.25 % auf 2.25%. Dieser Referenzzinssatz beruht auf einer durchschnittlichen Verzinsung sämtlicher Hypothekardarlehen in der Schweiz am 31.03.2012. WEG-

Liegenschaften sind von Mietzinssenkungen ausgenommen. Weitere Mietzinssenkungen werden geprüft.

Kauf Liegenschaften

Die WOGENO Luzern hat ein Angebot zum Kauf von Liegenschaften erhalten. Der Vorstand hat ein entsprechendes Angebot unterbreitet und den Zuschlag erhalten. Die Finanzierung wird nun abgeklärt. Dafür wird eine ausserordentliche Generalversammlung voraussichtlich im August/September stattfinden.

Verena Zollinger fragt, weshalb neue Häuser gekauft werden sollen.

Markus Kappeler bringt ein, dass dies ein Auftrag der Genossenschaft gemäss Statuten ist.

Der Vorstand agiert eher vorsichtig und zurückhaltend betreffend Käufen.

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Markus Kappeler findet, dass - trotz der eher schwachen Eigenkapital-Basis - wenn die Gelegenheit besteht Liegenschaften zu kaufen, diese Chance wahrgenommen werden sollte.

Beat Achermann sieht hier parallelen zur abl welche den Unterhalt lange Zeit aufgeschoben hat und heute gesunde Finanzen vorweisen kann.

Lukas Berger dankt allen Beteiligten für die Teilnahme an der Generalversammlung.

Schluss der Versammlung: 22.00 Uhr WOGENO Luzern

Der Versammlungsleiter: Der Protokollführer:

Lukas Berger ppa. Andreas Köck

Präsident Geschäftsführer

Mitgliedschaft für Kinder von WOGENO-MieterInnen

Die Statuten der WOGENO Luzern sehen vor, dass alle erwachsenen BewohnerInnen von WOGENO-Liegenschaften zum Beitritt in die Genossenschaft verpflichtet sind. Für Kinder im selben Haushalt, welche das 18. Lebensjahr erreicht haben, können Sie ebenfalls einen Anteil- schein zeichnen. Beim Schritt zu den "eigenen vier Wänden" können junge Erwachsene als Mit- glied ebenfalls von der bevorzugten Berücksichtigung bei Wohnungsvergaben profitieren.

Für weitere Informationen steht Ihnen die Geschäftsstelle gerne zur Verfügung.

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Über die vorstehende Initiative und den entsprechenden Gegenvorschlag des Stadtrates wird am 23. September 2012 in der Stadt Luzern abgestimmt.

Impressum

WOGENO Luzern Tel 041 210 16 46

Margrethenhof 6 Fax 041 210 16 57