Stand: 17.05.2021
Auftraggeber:
Stadt Marktoberdorf Richard-Wengenmeier-Platz 1, 87616 Marktoberdorf Telefon: 08342/4008-0, Telefax: 08342/4008-75 Hofmann & Dietz – Architektur Landschaftsarchitektur Stadtplanung
Meinrad-Spieß-Platz 2 87660 Irsee www.hofmann-dietz.de Telefon 0 83 41/9 66 73-80 Fax 9 66 73-88 info@hofmann-dietz.de
Stadt Marktoberdorf
Bebauungsplan Nr. 76 „Hinterm Schloss“
mit Änderung des
Flächennutzungsplanes im Parallelverfahren
Erläuterungsbericht zur frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung (28.6.-29.7.2021)
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STADT MARKTOBERDORF LANDKREIS OSTALLGÄU ERLÄUTERUNGSBERICHT
1.0 Ausgangssituation
Am 03.06.2019 wurden die Aufstellungsbeschlüsse für die Änderung des
Flächennutzungsplanes im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 76 „Hintem Schoss“
sowie für den Bebauungsplan Nr. 76 „Hinterm Schloss“ gemäß § 13 b BauGB gefasst.
Das Planungsgebiet liegt im Außenbereich gemäß § 35 BauGB, daher ist zur Schaffung von Baurecht für Wohnen eine Bauleitplanung erforderlich. Eine
Änderung des FNP im Parallelverfahren ist notwendig, da das Plangebiet nicht als Wohnbaufläche dargestellt ist.
2.0 Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich nordöstlich der Innenstadt von Marktoberdorf,
Entfernung ca. 500 m zum Ortskern. Der Geltungsbereich grenzt im Westen an die Ortsstraße Hinterm Schloss bzw. öffentlichen Grünflächen und dem Friedhof und im Norden an die Keltenstraße bzw. an das Baugebiet Am Alsterberg an. Im Osten und Süden befinden sich landwirtschaftliche Flächen. In südlicher Richtung befinden sich auch der städtische Wohnmobilstellplatz sowie das Schützenheim der Feuerstutzen-Schützengesellschaft.
Der vorläufige Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist ca. 2,6 ha groß und umfasst folgende Grundstücke: 258, 258/1, 258/7, 258/8, 258/9, TF 263/1, 264/1, Gemarkung Marktoberdorf.
Für die Flächennutzungsplanänderung ist der vorläufige Geltungsbereich ca. 2,9 ha groß und umfasst die Flurstücke 258, 258/1, 258/7. 258/8, 258/9 sowie eine
Teilfläche des Flurstücks 257, Gemarkung Marktoberdorf.
Das Plangebiet ist derzeit landwirtschaftlich genutzt. Entlang der Ortstraße Hinterm Schloss besteht eine Grünstruktur aus Bäumen und Sträuchern.
Die Topographie bildet einen Westhang ab, der von 747 m ü. NN bis 762 m ü: NN ansteigt. Die Höhenkuppe außerhalb des Planbereichs befindet sich bei 767 m ü:
NN.
3.0 Planungsrechtliche Voraussetzungen
3.1 Verfahren
Es wird vorgeschlagen, den Bebauungsplan im Verfahren gemäß § 13 b BauGB – Einbeziehung von Außenbereichsflächen im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a – aufzustellen. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird von einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB und einem Umweltbericht gem. § 2a Nr. 2 BauGB sowie der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener
Informationen verfügbar sind, sowie von einer zusammenfassenden Erklärung nach
§ 10 Abs. 4 BauGB abgesehen.
Die Änderung des Flächennutzungsplanes wird im Parallelverfahren im Regelverfahren durchgeführt (s. 3.3 und 5.1).).
Vorentwurf-Fassung vom 17.05.2021
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3.2 Belange der Landes- und Regionalplanung
In der Strukturkarte (01.03.18) des neuen Landesentwicklungsprogrammes vom 01.01.2020 ist Marktoberdorf als Mittelzentrum eingetragen, umgeben vom allgemeinen ländlichen Raum, benachbart zum Oberzentrum Kaufbeuren. Die Versorgung mit den Gütern des täglichen Bedarfs erfolgt im Ort selbst
(Backwaren, Lebensmittel, Kleidung, Apotheke, Ärzte, Optiker, etc.) sowie über das Oberzentrum Kaufbeuren. Zur Stabilisierung der Funktionen im Mittelzentrum ist auch eine Bevölkerungsentwicklung im organischen Rahmen sinnvoll. Im Wohnsiedlungsbereich umfasst die organische Entwicklung neben dem Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung auch den einer angemessenen Zuwanderung, z. B. von Personen, die am Ort oder einer Nachbargemeinde einen Arbeitsplatz haben.
Auszug LEP, Strukturkarte
Die große Nachfrage ist zum einen auf die landesplanerische Funktion als Mittelzentrum und Kreisstadt des Landkreises Ostallgäu zurückzuführen, zum anderen auf das stetige Wachstum der örtlichen Wirtschaft, insbesondere ist hier ein namhafter Hersteller von Traktoren mit zugehörigen Zulieferbetrieben und Ingenieurbüros zu nennen.
Der Zuwachs an Arbeitsplätzen generiert natürlich auch den Bedarf nach geeignetem, möglichst nahegelegenem Wohnraum. Hier ist zu berücksichtigen, dass auch nach städtischem Wohnraum und nicht ausschließlich nach dörflichem Wohnraum in den Ortsteilen nachgefragt wird.
3.3 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Stadt Marktoberdorf, rechtswirksam seit dem 12.04.2002, ist das Gebiet als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Des Weiteren ist der Bereich als freizuhaltende Grünverbindung eingetragen. Dieses Trenngrün soll die Frischluftzufuhr und den nötigen Biotopverbund sorgen. Hier ist wohl die faunistische Beziehung zwischen Ortskern und Friedhof einerseits und der freien Landschaft andererseits gemeint.
4 Auszug gültiger FNP 12.04.2002
Das geplante Baugebiet stimmt somit nicht mit den Zielen des Flächennutzungsplanes überein. Der Flächennutzungsplan soll für den Bereich des Plangebietes daher im Parallelverfahren geändert werden.
4.0 Anlass und Ziel der Planung
Die Stadt Marktoberdorf stellt in den letzten Jahren einen erheblichen Bedarf nach Bauland fest, entsprechend hoch ist die Nachfrage, die gegenwärtig kaum befriedigt werden kann. Derzeit gibt es in der Kernstadt Marktoberdorf kein Baugebiet für Häuser (EFH, DH. RH), erschlossene freie Bauplätze sind nicht verfügbar. Das zuletzt ausgewiesene Baugebiet „Hochwiesstraße“ (Bebauungsplan Nr. 66
„Hochwiesstraße“) im Stadtgebiet ist ausschließlich für Geschosswohnungsbau, das Baugebiet „Am Reckenschwang“ ist nahezu bebaut. In den im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächen sind kurz- und mittelfristig keine Flächen zu erwerben.
Aus diesen Gründen möchte die Stadt ein Gebiet entwickeln, das im Flächennutzungsplan nicht als Wohnbaufläche dargestellt ist.
Vorentwurf-Fassung vom 17.05.2021
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5.0 Planerisches Konzept
5.1 Flächennutzungsplan
Da es sich um eine Hangsituation handelt, ist es wichtig, dass eine gewisse Höhengrenze nicht überschritten wird und die Bebauung unter der Höhenkuppe (767 m ü.
NN) bleibt und das Gebiet von der freien Landschaft nicht einsichtig ist.
Luftbild mit Änderungsbereich
Für die Erschließung existieren mit der Keltenstraße und der Straße Hinterm Schloss zwei Anschlussmöglichkeiten. Aus topographischen Gründen soll ein kleiner Teil der Straße Hinterm Schloss verlegt werden.
Von den beiden Grünkorridoren, die im Flächennutzungsplan eingetragen sind, bleibt ein Korridor auch langfristig offen, da hier Abstände zum Schützenheim einzuhalten sind. Der zweite Korridor wird durch die Bebauung natürlich stark eingegrenzt.
Dennoch wird versucht durch eine Grünzone im zu überplanenden Gebiet eine Vernetzungsachse offen zu halten und auch strukturreicher zu gestalten, als es die bisherige Wirtschaftswiese war. Zudem erhält die Keltenstraße ein grünes Band in Form einer Großbaumreihe.
Das Landschaftsbild soll nicht gestört werden, indem mit Einfamilienhäusern nicht über der Höhenschichtlinie 760,00 m ü NN gebaut werden darf, lediglich niedrigere Tiny-Häuser ohne maßgebliche Höhenentwicklung sind bis zur Höhenschichtlinie 761,00 m ü. NN zugelassen. Eine städtische Ortsrandeingrünung sichert den homogenen Übergang zur freien Landschaft (s. auch 5.2.2 und 5.2.3)
6 Planausschnitt FNP mit geändertem Bereich
5.2 Bebauungsplan
5.2.1 Städtebau
Grundsätzlich sollen in dem
Allgemeinen Wohngebiet möglichst viele unterschiedliche Wohn-
formen angeboten werden, um allen Bevölkerungsschichten einen Zugang zu
ermöglichen.
Dies beginnt mit einem Mehrfamilienhaus mit 12 WE direkt an der Keltenstraße,
darauf folgen Reihenhäuser mit
„engen Gassen“, also
Belichtungsmöglichkeit und Möglichkeit ums Haus zu gehen für jeweils einen Besitzer auf der Südseite.
Im weiteren Verlauf der Straße „Hinterm Schloss“ folgen Einfamilienhäuser mit halboffener Bauweise“, also jeweils eine Baugrenze auf der Nordgrenze.
Isometrische Skizze Geltungsbereich und Erweiterung
Vorentwurf-Fassung vom 17.05.2021
7 In der zweiten Zeile folgen
Doppelhäuser, die zur Ausnutzung der Südseite als Winkelhäuser ausgebildet sind und schließlich Einfamilienhäuser mit relativ kleinen Grundstücken.
In der obersten Zeile schließlich wird eine kleine Tiny-Haus-Siedlung mit Gemeinschaftshaus vorgeschlagen.
Der städtebauliche Ansatz sieht zwei längsgerichtete Straßenräume vor, die dem Verlauf der Höhenschichtlinien folgen, so können größere Einschnitte und
Verbauungen vermieden werden.
Die Topographie bildet einen Westhang ab, der von 747 m ü. NN bis 762 m ü. NN ansteigt. Die Höhenkuppe außerhalb des Planbereichs befindet sich auf 767 m. ü.
NN.
Schnitt quer zum Hang
Diese Hanglage kann auch ausgenutzt werden, indem z. B. Garagen in den
Kellergeschossen der Gebäude untergebracht werden (Bauraum 5 + 6), oder indem Garagen mit zwei Geschossen entstehen, die jeweils eine Zufahrt von „unten“ und eine von „oben“ haben (Bauraum 1).
Die Gebäudeausrichtungen sind bis auf wenige Ausnahmen zum Tal gerichtet, am Ortsrand werden die Dächer gedreht, damit eine möglichst niedrige Außenwirkung eintritt.
Die städtebauliche Dichte soll von innen nach außen hin abnehmen, daher das Mehrfamilienhaus direkt am Stadteingang mit Tiefgarage, danach die Reihenhäuser, dann die Doppelhäuser, Einfamilienhäuser und auf der Höhe die unscheinbaren Tiny-Häuser, die sich im Laufe der Zeit sicherlich „vergrünen“ und von der Ferne kaum noch wahrnehmbar sein werden. An der Wendeplatte ist aufgrund der geringen Größe der Tiny-Häuser noch ein Baufenster für ein Gemeinschaftshaus ausgewiesen.
8 Die bisherige einseitige Bebauung an der Keltenstraße bekommt ein Gegenüber und wird zusätzlich von einer öffentlichen Baumreihe begleitet, die gegenwärtig nicht vorhanden ist.
5.2.2 Erschließung
Für die Erschließung existieren mit der Keltenstraße und der Straße „Hinterm Schloss“ zwei Anschlussmöglichkeiten. Die bestehende Straße Hinterm Schloss (6,0 m breit) wird aus Gründen der Topographie in einem Teilbereich verlegt, damit zum einen eine wirtschaftliche Erschließung gegeben ist und zum anderen um die Höhenlage innerhalb der Grundstücke zu entschärfen. Am Spielplatz werden drei öffentliche Stellplätze angelegt. Diese Straße dient neben der reinen Erschließungsfunktion auch der Erreichbarkeit des Friedhofes und der Schießstätte.
Die zweite Erschließungsstraße wird nur mit 4,50 m Straßenbreite vorgeschlagen, da sie nur der Andienung der Anlieger dient. Ein Fußweg ist hier aufgrund der niedrigeren Frequenz und der seitlichen Ausweichmöglichkeit in einen Grünstreifen nicht erforderlich.
Aufgrund der ansteigenden Topographie wird für die Tiny-Häuser nur ein schmaler Anliegerweg mit Wendeplatte angelegt. Um die Wendemöglichkeit klein zu halten, wird an der Abzweigung ein Müllsammelplatz angelegt, sodass das Müllfahrzeug die beruhigte Zone nicht befahren muss.
Entlang der Straße „Hinterm Schloss“ wird ein öffentlicher Gehweg mitgeführt, der durch einen Grünstreifen von der Fahrbahn getrennt wird. Quer dazu führt ein Fußweg, beginnend vom Spielplatz für Kleinkinder durch eine Grünzone den Hang hinauf bis in die verkehrsberuhigte Zone und weiter in einen künftigen 2.
Bauabschnitt. Eine Quervernetzung unter den jeweiligen Quartieren abseits der Straße erscheint unter sozialen Gesichtspunkten und auch aus Sicht der Verkehrssicherheit gerade für Kinder sehr wichtig.
5.2.3 Grünordnung und Ökologie
Vom Bestand her ist die bestehende Wiese als Intensivgrünland anzusprechen, entsprechend arm sind die Pflanzenvielfalt und auch die Fauna.
Blick von der Keltenstraße aus nach Süden
Vorentwurf-Fassung vom 17.05.2021
9 Die bestehende Grünstruktur entlang der Straße „Hinterm Schloss“ wird teilweise als zu schützender Bestand im B-Plan übernommen. Hier bestehen bislang mittelgroße und kleine Bäume sowie Sträucher.
Blick auf die Straße „Hinterm Schloss“
Entlang der Keltenstraße existiert keinerlei Bewuchs, der Ortsrand ist hier bislang grünordnerisch nicht abgeschlossen, vielmehr herrscht ein harter Übergang zur freien Landschaft.
Blick auf die Keltenstraße vom Plangebiet aus
Von den beiden Grünkorridoren, die im Flächennutzungsplan eingetragen sind, bleibt ein Korridor auch langfristig offen, da hier ein Abstand zum Schützenheim einzuhalten ist.
Der zweite Korridor wird durch die Bebauung natürlich eingegrenzt. Dennoch wird versucht durch eine Grünzone im zu überplanenden Gebiet eine Vernetzungsachse offen zu halten und auch strukturreicher zu gestalten, als es die bisherige
Wirtschaftswiese war.
10 Zudem erhält die Keltenstraße ein grünes Band in Form einer Großbaumreihe, die ebenfalls eine Vernetzungsmöglichkeit mit dem Friedhof bietet.
Das Landschaftsbild soll nicht gestört werden, indem mit Einfamilienhäusern nicht über der Höhenschichtlinie 760,00 m ü NN gebaut werden darf, lediglich niedrigere Tiny-Häuser ohne maßgebliche Höhenentwicklung sind bis zur Höhenschichtlinie 761,00 m ü. NN
zugelassen.
Eine städtische Ortsrandeingrünung sichert den homogenen Übergang zur freien Landschaft.
Grünordnerisch wichtig ist auch ein kleiner Kleinkinderspielplatz, der den Übergang zwischen der Grünzone und dem Friedhof herstellt. Größere Kinder sollen den großen Kinderspielplatz am Alsterberg benutzen der in mittlerer Nähe (ca. 350 m) bereits vorhanden ist.
Vorentwurf-Fassung vom 17.05.2021
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5.2.4 Denkmalschutz
Hier sind insbesondere das Ensemble von Kirche und Schloss zu nennen, dessen Alleinlage nach wie vor gegeben ist. Die Entfernung beträgt ca. 300 m. Auch die Blickbeziehung von der Ferne bleibt erhalten, da die neuen Gebäude von der Höhenkuppe fern bleiben.
Blick vom Alsterberg
Zu der historischen Kurfürstenallee bleibt ein Mindestabstand von ca. 250 m erhalten, somit dürfte auch hier genügend Raum zur Entfaltung der barocken Wirkung verbleiben.
Blick von Nordosten
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5.2.5 Immissionsschutz
150 m in südlicher Richtung gelegen befindet sich die genehmigte Anlage der Feuerstutzen-Schützengesellschaft. Zur Betrachtung des Sachverhalts wurde ein Schießlärmgutachten durch DEKRA Stuttgart in Auftrag gegeben, dessen aktuellster Entwurf (Stand 21.04.2021) derzeit vorliegt.
Für das Gutachten wurde der Einfluss der Schießgeräusche an der südlichen Bebauungsplanlinie sowie an bestehenden Immissionsorten messtechnisch untersucht und die daraus gebildeten Beurteilungspegel nach TA Lärm bewertet.
Nach der Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde des LRA Ostallgäu vom 23.03.2021 zum Schießlärm-Gutachten (Entwurf Stand 16.02.2021) müssen die maximalen Schusszahlen so dimensioniert werden, dass die zulässigen Immissionsrichtwerte mindestens 6 dB zwingend bzw. um 10 dB (Empfehlung) unterschritten werden (sog. Vorhaltemaß). Im genehmigten Betriebszustand werden bei einem Vorhaltemaß von 6 dB die Immissionsrichtwerte eingehalten. Der
Schützenverein plant jedoch eine Erweiterung seiner Schusszahlen und Schießzeiten.
Im Entwurf des Gutachtens werden Maßnahmen zur Schalldämpfung
vorgeschlagen, die direkt am Ort der Entstehung der Schießgeräusche ergriffen werden müssten. Die Maßnahmen unterscheiden sich je nach Art der Munition (Unterschall- oder Überschallmunition).
In einem nächsten Schritt sind Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt Marktoberdorf und dem Schützenverein zur Art der Schalldämpfungsmaßnahmen zu führen. In Abhängigkeit davon können die gewünschten Anpassungen der Schusszahlen und Schusszeiten in Anlehnung auf der Grundlage des Gutachtens vorgenommen werden.
