Wissenschaftszentrums Berlin fü r Sozialforschung
FS III 97-409
W ohnbedingungen und ihre subjektive W ahrnehm ung in Ostdeutschland 1990-1997
Wilhelm Hinrichs
Oktober 1997 Abteilung „Sozialstruktur und
Sozialberichterstattung"
im Forschungsschwerpunkt III Wissenschaftszentrum Berlin für Sozialforschung (WZB)
• Reichpietschufer 50 • D - 10785 Berlin Telefon 0 3 0 -2 5 491 -0
Die Wohnverhältnisse der Ostdeutschen haben sich seit 1990, verglichen mit den DDR-Bedingun- gen, positiv entwickelt. Der Wohnungsbestand hat sich erhöht, die Ausstattung konnte bereits umfangreich verbessert werden. Mit der Entwicklung zeigen sich die Menschen in diesem Lebensbereich überwiegend zufrieden.
Gleichwohl unterscheiden sich die Wohnverhältnisse in Ostdeutschland auch 1997 noch von denen in Westdeutschland: Die Wohnungen im Osten sind im Durchschnitt im schlechteren baulichen Zustand, sie sind älter, kleiner und geringerwertig ausgestattet. Der Anteil selbstnutzen
der Eigentümer ist weit niedriger. Unter Berücksichtigung des geringeren Einkommens und minderen Wohnstandards der Ostdeutschen hat die Mietbelastung zwischenzeitlich das westdeut
sche Niveau erreicht.
Erste soziale Differenzierungen nach westlichem Muster traten durch neue, komfortabelere Wohnangebote und QuahtätsVerbesserungen im Wohnungsbestand ein.
Insgesamt war die Entwicklung im Wohnbereich bis 1997 weitgehend durch politische Ziele und Entscheidungen geprägt, die die Transformation des staatlichen Zuweisungssystems in ein markt
wirtschaftlich orientiertes Regelsystem gewährleistete. Dadurch folgte die Entwicklung im Woh
nungsbau und Wohnungswirtschaft noch nicht dem Angebot-Nachfrage-Mechanismus, so daß neben Leerständen im defizitären Standard einerseits und im gehobenen, teuren Standard anderer
seits, im bezahlbaren Durchschnittsstandard noch ein Nachfrageüberhang existiert.
Inhalt
1 Aufgabenstellung und Datenbasis ... 3
2 Der Wohnungsbestand und seine Strukturen ...5
3 Die Entwicklung des W ohnungsbestandes... 13
4 Die Qualität der Wohnungen ...17
5 Versorgungsniveau und Wohnstandard sozialer Gruppen ... 20
6 Mietenentwicklung ... 26
7 Subjektive Wahrnehmung der Wohnsituation ... 33
8 Fazit ... 38
Literatur ... 43
1 A ufgabenstellung und Datenbasis
Eine der Hauptaufgaben der Abteilung „Sozialstrukturanalyse und Sozialberichterstattung“ besteht in der gesellschaftlichen Dauerbeobachtung und der Wohlfahrtsmessung. Dabei wird Wohlfahrt sowohl anhand des Niveaus und der Entwicklung der objektiven Lebensbedingungen als auch der subjektiven Wahrnehmung dieser Bedingungen erklärt. Komplexe Analysen zu den objektiven Lebensumständen und deren subjektiver Bewertung auf der Grundlage globaler Maße finden Ergänzung durch detailliertere Analysen der beobachtbaren Verhältnisse in einzelnen Lebensberei
chen.
Mit der vorliegenden Veröffentlichung wird die Entwicklung der Wohnverhältnisse in Ost
deutschland im Zeitraum 1990-1997 untersucht. Unter Wahrung des übergreifenden Analyseprin
zips der Einheit von objektiven Bedingungen und subjektiver Perzeption besteht das entscheidende Forschungsinteresse in der Beantwortung der Frage, mit welchen Wohlfahrtsgewinnen bzw. - Verlusten für welche sozialen Gruppen die Umstellung der Wohnungsversorgung von einem staatlichen Zuweisungssystem auf marktwirtschaftliche Regelmechanismen bislang verbunden ist.
Orientierend für die Diskussion dieser zentralen Frage wirkt ein durchgängiger Ost-West-Ver
gleich.
Die Beantwortung der Forschungsfrage erfolgt, indem in einem ersten Teil, Gliederungspunkte 2-4, die objektiven Wohnbedingungen anhand des Alters, der Größe, der Eigentumsformen, der Ausstattung der Wohnungen u. a. Indikatoren differenziert dargestellt werden. Die Entwicklung des Bestandes wird mit Hilfe der Fertigstellungen nachgezeichnet und die Veränderungen im Standard werden nachgewiesen.
Im folgenden Gliederungspunkt 5 erfolgt die Analyse der Unterschiede in der Versorgung verschiedener sozialer Gruppen. Mit Bezugnahme auf die vorhandenen objektiven Bedingungen wird die Frage beantwortet, welche sozialen Gruppen welche Angebote nutzen und welche Standards verwirklichen können.
Gewissermaßen als Bindeglied zwischen den objektiven Bedingungen und deren sozial diffe
renzierter Nutzung und Wirksamkeit wird im Punkt 6 die Mietenentwicklung ausführlich erörtert.
Anschließend erfolgt die Analyse der subjektiven Wahrnehmung anhand von Einschätzungen, Wichtigkeiten und Zufriedenheiten in diesem Lebensbereich.
Schließlich wird in einem Fazit die Verbindung von objektiver Entwicklung und subjektiver Wahrnehmung nochmals zusammenfassend aufgenommen und die Entwicklung in diesem Lebens
bereich resümiert.
Die Analyse stützt sich auf eine breite Datenbasis. Die Beschreibung und Diskussion der objektiven Wohnbedingungen geschieht in erster Linie auf der Grundlage amtlicher Statistiken. Die Quelle zur B eschreibung der Wohnbedingungen in Ostdeutschland bildet die allgemeine Gebäude- und Wohnungszählung in den neuen Ländern und Ost-Berlin zum Stichtag 30.09.1995 durch das Statistische Bundesamt. Mit dieser Zählung wurden alle bewohnten Unterkünfte in Ostdeutschland erfaßt. Da diese Zählung in Westdeutschland nicht durchgeführt wurde, werden West-Vergleiche bei den objektiven Bedingungen mit Zahlen des Statistischen Bundesamtes aus der 1% Gebäude- und Wohnungsstichprobe, die mit Stichtag 30.09.1993 in Gesamtdeutschland erfolgte, vorgenom
men. Wenn zweckmäßig, werden weitere Datenbasen des Statistischen Bundesamtes wie z.B. die Bautätigkeitsstatistik oder die Wohngeldstatistik verwendet.
Angaben zu sozialen Differenzierungen und zu den subjektiven Wahrnehmungen basieren auf sozialwissenschaftlichen Erhebungen. Genutzt werden das Sozio-ökonomische Panel (SOEP) des Deutschen Instituts fiir Wirtschaftsforschung und die „leben“-Umfrage des soziologischen For
schungszentrums Berlin-Brandenburg (sfz). Das SOEP ist eine seit 1984laufende Wiederholungs- beffagung von Privathaushalten, in der jedes Jahr dieselben Personen (über 16 Jahre) befragt werden. Inzwischen umfaßt die Stichprobe des Panels etwa 4.500 Privathaushalte mit über 9.000 Befragungspersonen in der alten Bundesrepublik und seit 1990 auch eine Ost-Stichprobe mit knapp 2.000 Privathaushalten.
Die „leben“-Umfrage ist eine seit 1990 bis 1997 jährlich durchgeführte Querschnittsbefragung in Ostdeutschland, bei der die Befragungspersonen jeweils wechseln. Sie wendet sich an Personen über 18 Jahre, die in Privathaushalten leben und erfaßt rd. 1.500 Probanden. Mit dieser Untersu
chung ist beabsichtigt, spezielle Ost-Bedingungen und -befindlichkeiten tiefer zu erfassen und eine Ost-Kompetenz einzubringen. Von diesem Konzept her, ist sie geeignet, die Wohnverhältnisse und deren Wahrnehmung gerade in Ostdeutschland genauer erklären zu helfen.
2 Der W ohnungsbestand und seine Strukturen
Zur Beschreibung des Wohnungsbestandes stehen mit der am 30. September 1995 vom Statistischen Bundesamnt durchgeführten Gebäude- und Wohnungszählung in den neuen Ländern nunmehr genauere, aktuelle Daten zur Verfügung (einige Hauptergebnisse der Zählung sind als Anlage 1 beigefügt). Allerdings ist ihr Wert für wissenschaftliche Analysen insoweit eingeschränkt, als sie kaum mit Daten des Jahres 1990 vergleichbar sind. Die DDR-Daten des Jahres 1990 basierten auf Zählungen aus dem Jahre 1981. Ein so großer Zeitraum erzeugt objektiv Abweichungen im Nachweis des Bestandes als Bilanz aller Zu- und Abgänge an Wohnungen. Ferner ist auch Statistik, wie wir wissen, nicht völlig frei von politischen Einflüssen. Nicht zuletzt wird die Kompatibilität der Daten von 1995 und 1990 auch durch die im Zusammenhang mit der Vereinigung notwendige Umstellung der DDR-Statistik auf das bundesdeutsche System beeinflußt
Eine unselige Hinterlassenschaft der DDR besteht in der jahrzehntelangen ungenügenden Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes, wodurch ganze Teile mittlerer und größerer Städte dem Verfall preisgegeben waren. Diese Hinterlassenschaft drückt sich u.a. in den Zahlen des Alters der Wohnungen 1995 ganz deuüich aus (siehe Tabelle 1).
Tabelle 1: Wohnungen in Wohngebäuden nach Alter 1995; Angaben in Prozent
Wohnungen in . . . vor 1919 1919-1948 1949-1968 1969-1990 nach 1990
Berlin-Ost 28 17 16 36 3
Brandenburg 23 23 18 31 4
Mecklenburg-Vorp. 24 15 20 36 5
Sachsen 38 19 13 26 4
Sachsen-Anhalt 32 20 15 29 4
Thüringen 34 17 14 31 4
neue Länder insg. 31 19 15 30 4
früheres Bundesgeb.1’ 16 13 36 35 2>
1) = Ergebnis der 1% Gebäude- und Wohnungsstichprobe 1993 (1% GWS 1993) 2) = ab 1969 bis 1993 insgesamt
Quelle: Statistisches Bundesamt: Gebäude-und Wohnungszählung 1995 (GWZ 1995)
Von allen Wohnungen in den neuen Bundesländern wurden 50% nach 1948 errichtet, fast ausschließlich in Form von 4 oder 5-geschossigen Häusern und als 11-Geschosserund Hochhäuser, zumeist als industriell vorgefertigte Plattenbauten an der Peripherie vieler Städte. Knapp 20% der
Wohnungen befinden sich in Großsiedlungen. Die Hälfte der Wohnungen sind hier also älter als 50 Jahre. Die mehrgeschossigen Mietshäuser der Gründerjahre, der Jahrhundertwende und der Weimarer Republik befanden sich vielfach in einem beklagenswerten Zustand. Ebenso ein großer Teil der 1-und 2-Familienhäuser aus der Zeit vor dem 2. Weltkrieg. Einen besonders hohen Anteil alter und desolater Wohngebäude aus der Zeit vor 1919 finden wir in den größeren, südlicheren Städten der neuen Bundesländer, in Halle, Leipzig, Dresden, Chemnitz, Erfurt u.a. Eine einprägsa
me Schilderung vom Zustand des Wohnungs- Altbaubestandes in Leipzig haben Doehler und Rink geliefert ( Doehler/Rink 1996: 276). Das Statistische Bundesamt kommt noch für 1995 zu dem Ergebnis, daß nur 30% aller Wohngebäude in den neuen Ländern keine Schäden aufweisen. Den am stärksten geschädigten Gebäudebestand finden wir in Sachsen, Ost-Berlin und Brandenburg, während er in Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern relativ noch am besten ausfällt. (Winter 1997a: 97; Stürmer 1997: 380 -382). Einen ähnlichen Befund liefern Daten des Sozio-ökonomi- schen Panels des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Danach bezeichneten in Ost
deutschland rd. 60% aller Haushalte 1996 ihr Wohngebäude als ganz oder teilweise renovierungs
bedürftig, während dies in den alten Ländern nur rd. ein Drittel aller Haushalte waren. Retrospektiv reflektieren ehemalige DDR-Bürger das Wohnen in der DDR nach der jährlichen Umfrage des Soziologischen Forschungszentrums Berlin-Brandenburg (SFZ) 1997 als Verfall und Niedergang der Städte (68%) und als Errichtung großer Wohnsiedlungen im Rahmen des Wohnungsbaupro
gramms (76%).
Im Gegensatz zur Entwicklung in der DDR befinden sich im früheren Bundesgebiet nur 3% bis 5 % der Wohnungen in Großsiedlungen. Rd 70% der Wohnungen, insbesondere in Form von 1 - und 2-Familienhäusem, wurden hier nach 1948 errichtet (Winter 1996:779 ff). Diese Gebäude wurden kontinuierlich instandgchalten und befinden sich baulich, technisch und optisch in einem guten Zustand.
Nicht nur im Alter und Zustand der Wohngebäude sind noch starke Ost-West-Unterschiede zu verzeichnen, sondern auch die Aufteilung der Wohnungen auf Gebäudetypen fällt noch sehr unterschiedlich aus (siehe Abb. 1).
Die Struktur ergibt sich aus den unterschiedlichen Konzepten der Wohnungsversorgung in der DDR und im früheren Bundesgebiet. Die DDR favorisierte eine staatlich monopolisierte Woh
nungsversorgung auf der Grundlage eines industrialisierten, rationellen Mietwohnungsbaus. In der alten Bundesrepublik verzeichnen wir drei Etappen des Wohnungsbaus: Von einer Konzentration auf den sozialen Mietwohnungsbau nach dem Kriege, über die stärkere Betonung des freifinanzier
ten Baus, bis hin zur Verlegung des Schwerpunkts auf die Förderung privaten Wohneigentums in den letzten Jahren. Während in der DDR seit etwa Mitte der siebziger Jahre 13% aller fertiggestell
ten Wohnungen Wohnungen in 1- und 2-Familienhäusern waren (Hinrichs 1992: 29), lag dieser Prozentsatz in den neuen Ländern in den Jahren nach der Wende bei durchschnittlich 40% (Presse- und Informationsamt der Bundesregierung 1995: 8).
Bei immensen Nachteilen von Wohn-Großsiedlungen, beinhaltet auch eine Wohnungsversor
gung, die in einem überdurchschnittlichen Maß durch Fertigstellung von 1- und 2-Familienhäusem gesichert wird, neben individuellen Vorteilen zugleich negative Konsequenzen. Eine solche Versorgungsstrategie ist mit einem hohen Suburbanisierungstempo, einer erheblichen Verbauung der Natur und Zersiedelung der Landschaft verbunden. „Es ist inzwischen weitgehend bekannt, daß die Planung neuer Baugebietsflächen in Ostdeutschland und auch in der Region Halle-Leipzig seit 1990in drei Weilen von großflächigen Einzelhandelsstandorten über Gewerbegebiete bis zu Wohn- und Mischgebieten erfolgte“ (Usbeck 1996: 297). Allein an der Peripherie und im Umland von Berlin sind teure Häuser und Eigentumswohungen zum Kaufund zur Miete in rd. 300 sogenannnten
„Wohnparks“ (Standorte mit zumeist zwischen 20 und 600 Wohneinheiten) entstanden. Allerdings
Abbildung 1: Aufteilung der Wohnungen auf Gebäudetypen 1995
O st
□ l-Fam.-Häuser ■ 2-Fam.-Häuser E3 3 -und mehr Wo hng.
Datenbasis: GW Z 1995; 1% GWS 1993
W e s t
19,6%
29,2%
zeigt sich, daß die aus Gründen der Kapitalverwertung und der Nutzung von Steuervorteilen durch westdeutsche Anleger in Gang gesetzte Bebauung der Peripherie und des Umlandes der großen Städte in Ostdeutschland bereits jetzt durch eine moderate Kaufkraft der ostdeutschen privaten Haushalte ihre Vermarktungsgrenzen findet. So nutzen besonders stark die nach Ostdeutschland übergesiedelten Führungskräfte der Wirtschaft und der öffentlichen Verwaltung sowie Selbständi
ge diese Kauf- und Miet-Angebote. Eklatant macht sich diese Entwicklung im Umland von Berlin bemerkbar. Während ostdeutsche Haushalte zwischen 1990 und 1997 noch nicht nennenswert Wohneigentum erwarben, sind 20% jener Personen, die erst seit der Vereinigung in Ostdeutschalnd leben, während dieser Zeit zu Wohneigentum gelangt (sfz/leben 97).
Eine Beziehung zwischen dem Gebäudetyp und der Eigentümerstruktur der Wohnungen liegt auf der Hand. Eine seit 1991 stärkere wohnungspolitische Orientierung auf das selbstgenutzte Wohneigentum erfodert in höherem Maße den Bau von freistehenden 1- und 2-Familienhäusem, Doppel- und Reihenhäusern gegenüber Wohngebäuden mit drei und mehr Geschossen, zumal das Modell der Eigentumswohnung für traditionelle ostdeutsche Haushalte keine präferierte Eigen
tumskonstruktion darstellt. Finanzielle Belastung wegen zu geringen Eigenkapitals und unsicherer Erwerbskarrieren und eine daraus folgende Überschuldungsbeflirchtung sind die Hauptableh
nungsgründe (Eichener 1995:29). Denkbar scheint auch, daß die mit dieser Eigentumskonstruktion verbundenen Einschränkungen der individuellen Befugnisse (aus dem Gemeinschaftsrecht) bei
traditionellen DDR-Bürgern zu Vorbehalten führen. Das absolut präferierte Wohn-Eigentumsmo- dell ostdeutscher Haushalte ist - ebenso wie in Westdeutschland - das freistehende 1-Familienhaus.
Die Verteilung der Wohnbevölkerung auf die einzelnen Eigentumssegmente des Wohnungsmark
tes geht aus der Tabelle 2 hervor (zu den Eigentumsverhältnissen vgl. auch Winter 1997c: 388-391).
Eine besonders hohe Dynamik ist im Osten Deutschlands auf dem Mietwohnungsmarkt zu verzeichnen. Versorgten 1990 die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaf
ten 60% der Bevölkerung, so gilt das 1997 nur noch für insgesamt 46% der Population. Vor allem private Unternehmen konnten auf den Markt drängen. Die Klientel in diesem Segment hat sich zwischen 1990 und 1997 mehr als verdoppelt. Grundlage der Entwicklung waren Prozesse der Restitution, die Privatisierung von kommunalen Beständen nach dem Altschuldenhilfegesetz und der Wohnungsneubau. Zum 31.03.1997 waren 26% der Restitutionsansprüche im Grundstücks
und Immobilienbereich noch nicht entschieden (siehe Anlage 2), so daß das kommunale Segment in den kommenden Jahren noch weiter schrumpfen wird.
Tabelle 2: Wohnbevölkerung nach Wohnungsmarktsegmenten in den neuen Bundesländern 1990-1997; Angaben in Prozent
Bevölkerung in Wohnungsmarktsegmenten 1990 1993 1995 1997
Mietwohnungsmarkt 55 51 51 55
kommunale Wohnungsbauunternehmen 43 38 35 32
private Vermieter 10 13 14 22
8etriebs-/Werks-/Dienstwohnungen u.a. 2 2 2 1
Genossenschafts-Wohnungsmarkt 17 17 15 14
Markt des selbstgenutzten Eigentums 28 30 34 31
Eigenheime 28 29 32 29
Eigentumswohnungen - 1 2 2
Datenbasis: sfz/leben 90, 93, 95, 97
Mit Einführung des Vergleichsmietensystems ab 01.01.1998 geraten die traditionellen ostdeut
schen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften zusätzlich unter Druck. Die staatliche Mietenpolitik gestattete ihnen bislang Mieterhöhungen vorzunehmen, ohne dafür adäquate Leistungen erbringen zu müssen (Erhöhung der Grundmieten und geringe Wirksamkeit der Mietendifferenzierung nach dem Gebäudezustand und der Beschaffenheit und regionalen Lage der Gebäude und Wohnungen). Mit der Einführung des Vergleichsmietensystems gelten dann für alle Anbieter gleiche Maßstäbe für die Festsetzung der Mieten. Aus dem Vergleichsmietensystem ausgenommen sind die Sozialwohnungen, für die Mietpreisbindungen gelten. Als solche zählen im Osten allerdings nur Wohnungen, die nach dem 03. Oktober 1990 im Rahmen des sozialen
Wohnungsbaus errichtet wurden. Sie machen lediglich 2%-3% des gesamten Wohnungsbestandes aus (bei Berücksichtigung aller drei Formen der Förderung: 1. Förderungsweg, 2.Förderungsweg, einkommensorientierte Förderung).
Die wohnungspolitisch beabsichtigte nachhaltige Erhöhung der Eigentümerquote für ostdeut
sche Haushalte zeitigte bislang nur geringe Erfolge. Auch in diesem Punkt verzeichnen wir eine Ost- West-Lücke, die in überschaubarer Zeit kaum zu schließen ist (Hauser/Glatzcr/Hradil/Kleinhenz/
Olk/Pankoke 1996:212). Beträgt die Eigentümerquote im früheren Bundesgebiet etwas über 40%, liegt sie im Osten Deutschlands bei durchschnittlich rd. 30% (in Ost-Berlin bei nur 7%, in Thüringen, dem Land mit dem höchsten Wert, bei 40%). Im wesentlichen existieren für ostdeutsche Haushalte vier Pfade, um Wohneigentum zu erwerben. Die Gründe für die geringe Nutzung der Optionen bisl997 sind vielfältig. Mit der folgenden Übersicht wird versucht, die bestehenden Restriktionen auf den vier Handlungsfeldern zu systematisieren und auszuweisen.
Übersicht: Transformationsbedingte Pfade der Wohnungsprivatisierung in den neuen Bundesländern
Privatisierungspfade restriktive
Handlungsbedingungen
strukturelle Bedinqunqen finanzielle Bedinqunqen subjektive Einstellungen Pfad 1
Kauf einer
Eigentum swohung aus den zu privatisierenden kommunalen u.
genossenschaftlichen Beständen
ungeeigneter Bestand {Plattenbauwoh
nungen, desolate Wohnungen) , wirtschaftliche Vor-
teilefür die Woh
nungsunternehmen beim Zwischen
erwerbermodell
. geringeVermögens- und Eigenkapitalaus
stattung ostdeutscher Haushalte
. Überschuldungsrisiko
. imageschädigende Kampagneder Medien gegen „Plat- tenbauwohnungen"
, Vorbehalte gegen
über der Eigentums
konstruktion . fehlender Konsens im
Hause Pfad 2
Kauf eines neugebaUten Eigenheims oder einer Eigentumswohung
. Nachteile durch Lage im weiteren Umland der großen Städte (Infrastruktur, Arbeitsweg, „Wohn- park"-Sterilitätu.a.)
. geringeVermögens- und Eigenkapital
ausstattung sind noch relevanter als bei Pfad 1
. Überschuldunqsrisiko
. eigene Vorstellungen vom Wohnen lassen sich nur bedingt verwirklichen
Pfad 3
eigener Bau eines Eigenheims
. ungenügende Angebote zur Einbringung von Eigenleistungen der Haushalte
. geringe Palette preiswerter Häuser
. dynamische Entwick
lung der
Baulandpreise u.der Nebenkosten (Maklergebühren, Steuern)
. eingeschränkte kaufkräftige
Nachfrage, unsichere Erwerbsverhältnisse
. präferiertes Modell . stärkster Widerspruch
zwischen Wunsch und Wirklichkeit
Pfad 4 Bildung
eigentumsorientierter Genossenschaften und Mietergem einschaften {als Ausgründungen oder Neugründungen)
geringeVerbreitung des Modells in Westdeutschland . zu langsame Klärung
der Eigentumsüber
tragung an beste- hendeGenossen- schaften in Ost
deutschland
. finanzielle Risiken sind nicht ausge- schlosen, aber kalkulierbarer
. präferiertes Modell, aber m it hohem Organistaionsauf
wand, für den weitgehend die Akteure (Initiatoren) fehlen
Die Übersicht macht deutlich, warum die Bereitschaft, eine zu privatisierende Wohnung aus dem Bestand zu erwerben, rückläufig ist Äußerten 1991 35% der Befragten Interesse am Erwerb von Wohneigentum, ist die Rate von 12% (1994) über 11% und 8% (1995 und 1996) auf 7% (1997) gesunken. Nur insgesamt 28% der durch die Wohnungsuntemehmen privatisierten Wohnungen wurden an die bisherigen Mieter verkauft. Der größte Teil der Wohnungen wurde an Zwischener
werber veräußert (vergleiche Anlage 3).
Daß der Anteil des Wohneigentums ostdeutscher Haushalte im Bereich des Eigenheims ebenfalls nicht merklich gewachsen ist, hängt neben den genannten Faktoren auch mit der Wirksamkeit gegenläufiger Tendenzen wie der Notwendigkeit von Rückgaben auf Grund von Restitutionsansprüchen zusammen (immerhin wurden im Rahmen des Vermögensgesetzes bei Immobilien- und Grundstücksansprüchen bisher in rd 500.000 Fällen auf Rückgabe entschieden) sowie ersten Überschuldungen von Eigenheimbauern u.ä..
Wohnen im selbstgenutzten Eigentum oder zur Miete, in beiden Fällen wohnen die Ostdeutschen in kleineren Wohnungen. Die Wohnungen in den neuen Bundesländern verfügen im Vergleich zum früheren Bundesgebiet über weniger Räume und eine geringere Fläche (Winter 1997b: 301 und 303). Mit Tabelle 3 werden die Unterschiede sichtbar gemacht.
Tabelle 3: Wohnungsgrößen in den neuen Ländern 1995
Bundesland Fläche
je Wohnung (qm)
Räume je Wohnung ”
(Anzahl)
Berlin-Ost 63,6 3,5
Brandenburg 72,3 4,1
Mecklenburg-Vorp. 69,6 4,0
Sachsen 66,9 4,0
Sachsen-Anhalt 71,4 4,1
Thüringen 73,6 4,2
neue Länder insgesamt 69,6 4,0
früheres Bundesgebiet21 88,1 4,4
1) Raum = alle zum Wohnen und Schlafen genutzten Räume einschließlich Küchen 2) =1%GWS 1993
Quelle: GWZ 1995
Die durchschnittliche Größe der Wohnungen erreicht in keinem neuen Bundesland auch nur annähernd die Maße im früheren Bundesgebiet. Räume und Flächen der Wohnungen stehen im linearen Zusammenhang mit der Eigentumsform. Berlin-Ost und Sachsen, die Regionen mit dem geringsten Anteil an selbstgenutztem Eigentum - sie haben den höchsten Anteil an altem Mietwoh
nungsbestand und Plattenwohnungen - weisen die kleinsten Wohnungen auf. Demgegenüber sind die Länder mit den großzügigsten Wohnungen Thüringen, Brandenburg und Sachsen-Anhalt auch jene mit dem höchsten Wohneigentumsanteil. Die Ost-West-Differenz bleibt auch beim getrennten Vergleich zwischen ost- und westdeutschen Eigentümern bzw. Mietern stabil. Die Wohnungsan
gebote in Ostdeutschland nach 1990 beinhalten nunmehr auch die großzügigen Verbrauchsnormen der alten Länder.
Obwohl die Tendenz der Verkleinerung der Haushalte sich auchin den 90er Jahren deutschland
weit fortgesetzt hat, haben sich demgegenüber die neugebauten Wohnungen, insbesondere im Bereich der 1- und 2-Familienhäuser, weiterhin erheblich vergrößert. Dies gilt für beide Landestei
le.
Insgesamt läßt sich zur Charakterisierung des Wohnungsbestandes in beiden Teilen des Landes feststellen, daß die Wohngebäude als wichtigste materielle Voraussetzung der Wohnungsversor
gung sich auch 1997 nach Alter, Zustand, Gebäudetyp und Eigentumsform noch enorm unterschei
den. Wir finden in Ostdeutschland einen vergleichsweise alten, mehrgeschossigen Mietwohnungs
bestand, der von der Mehrheit der Haushalte als renovierungsbedürftig eingeschätzt wird. An den Mietwohnungen in Plattenbauweise sind umfangreiche Modernisierungen durchzufuhren. Der Anteil der 1- und 2-Familienhäuser ist im Vergleich zu Westdeutschland geringer, der Anteil an selbstnutzenden Eigentümern ist ebenfalls kleiner und hat sich bis 1997 nicht erweitert. Die Wohnungen im Osten fallen in allen Eigentümersegmenten kleiner aus. Soweit eine Angleichung im Wohnungsbestand und seiner Eigentümerstruktur politisch beabsichtigt, ökonomisch realisier
bar und sozial-ökologisch wünschenswert und sinnvoll erscheint, wird sie sich gleichwohl nicht kurzfristig innerhalb weniger Jahre vollziehen können.
3 Die Entwicklung des Wohnungsbestandes
Ein erheblicher Bedarf an Neubauwohnungen in Ostdeutschland resultiert aus folgenden Prozes
sen:
Rd. 5% der Wohnungen standen 1990 auf Grund von Verfall leer und mußten teilweise abgerissen werden;
im Interesse der Entwicklung von privatem Kleingewerbe, Handel und Dienstleistungen war es nach der Wende notwendig, viele Wohnungen in den Erdgeschoßzonen wieder in Gewerberäume umzuwidmen;
Werkswohnungen fielen teilweise Wirtschaftsuntemehmen zu und standen der Versorgung nicht mehr zur Verfügung;
durch Verkleinerung der Haushalte und Zuwanderungen stieg die Zahl der Haushalte in Ostdeutschland zwischen 1991 und 1995 von 6,672 Millionen auf 6,794 Millionen (Nie
meyer 1997: 287).
Erfüllung von unter DDR-Bedingungen offen gebliebenen Wohnwünschen.
Den dynamischen Prozessen der Bestandsreduzierung, der Zunahme der Haushalte und den Zuwanderungen standen der Wohnungsnachfrage entlastende Entwicklungen gegenüber. Sie ergaben sich insbesondere aus der Abwanderung von rd. 1 Million Personen in das frühere Bundesgebiet und der Umwidmung von früheren Erholungs- und Freizeitbauten in Dauerwohnun
gen sowie durch Übernahme der Konversionswohnungen, die sich allerdings mehrheitlich in einem schrecklichen Zustand befanden. Die nachfrageerhöhenden und -dämpfenden Tendenzen bilan
zierend, wird für den betrachteten Zeitraum und die Folgejahre ein durchschnittlicher jährlicher Bedarf an Fertigstellungen von rd. 110.000Wohnungen geschätzt. Die Abbildung 2 zeigt die Kurve des Wohnungsbaus in den neuen Bundesländern.
Nachdem die Fertigstellungen in den Jahren 1991/1992 fast völlig zum Erliegen gekommen waren, erreichten sie 1995 erstmalig in etwa die Bedarfsgröße, die dann 1996 sogar überschritten wurde. Damit konnte im Jahre 1996 nach vorläufigen Angaben ein Umfang in den Fertigstellungen erreicht werden, wie in keinem Jahr der Existenz der DDR.
Gleichwohl wurden im Zeitraum 1991 bis 1996 im Durchschnitt jährlich nur gut 60.000 Wohnungen in Ostdeutschland neu errichtet, sodaß vorläufig noch von einem Fehlbestand von rd.
250.000 Wohnungen auszugehen ist. Für Gesamtdeutschland wird vom Instiut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen ein Defizit von einer Million Wohnungen eingeschätzt (vg. Globus Kartendienst GmbH, Schaubild Fb-4361 vom 15. September 1997). Im Segment der großzügigen, anspruchsvollen und teuren Neubauwohungen sind allerdings bereits Sättigungsten
denzen erkennbar. Mit den realisierten Fertigstellungen trat eine Verjüngung des Bestandes und ein
Abbildung 2: Fertigstellungen in den neuen Bundesländern
Quelle: Statist. Bundesamt: Tabellensammlung zur wtrschaflichen und sozialen Lage in den neuen Bundesländern, Ausgabe 2/97; 1996 = vorläufige Zahl
Zuwachs an allen vorhandenen Wohnungen in Höhe von etwa 5% ein. In Westdeutschland wurden in diesem Zeitraum jährlich durchschnittlich 437.500 Wohnungen neu gebaut, was einer Zuwachs
und Erneuerungsrate von fast 10% aller Wohnungen entspricht
In Ostdeutschland lag der Schwerpunkt der Wohnungsbautätigkeit in den ersten Jahren bei den dringenden Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen. In den Jahren bis 1994 lag der Anteil der Kosten für Bauleistungen an bestehenden Gebäuden bei durchschnittlich 63% aller Wohnungsbau
kosten. Dieser Wert betrug für die alten Länder 43%. Für die Jahre nach 1994 überwogen die Investitionen für Modernisierungen und Fertigstellungen. Die Bauleistungen an bestehenden Gebäuden gingen auf 48% zurück (Bartholmai 1996: 144; 1997: 113; Gesamtverband der Woh
nungswirtschaft 1996: 2 - 3). Angesichts der Tatsache, daß teure Eigenheime und Eigentumswoh
nungen von Kapitalanlegem zunehmend leer bleiben, andererseits die Mietwohngebäude der kommunalen Gesellschaften und Genossenschaften noch schwere Mängel aufweisen, behalten Instandsetzung und Sanierung in den neuen Ländern weiterhin Gewicht. Dies nicht nur aus kulturhistorischen Gründen der Erhaltung wertvoller alter Bausubstanz, sondern es sind auch erste Bewegungen von Mietern, die ihre spartanische DDR-Wohnung sehr schnell gegen neue Luxusan
gebote gewechselt hatten, zurück in die preiswerteren Segmente zu verzeichnen, wie von Woh- nungsbaugesellschaften im Umland von Berlin berichtet wird (u.a. Haus- und Grundstücksgesell- schaft Werder).
Der nach Ländern unterschiedliche Umfang des Wohnungsbaus wird mit Tabelle 4 ausgewie
sen. Bezogen auf die Bevölkerungszahl und die Zahl der Haushalte ist in Mecklenburg-Vorpom
mern, Brandenburg und Thüringen die günstigste Entwicklung im Wohnungsneubau festzustellen.
Eine durchschnittliche Entwicklung erreichen Sachsen und Sachsen-Anhalt. Am geringsten hat sich der Wohnungsneubau in Ost-Berlin entfaltet. In Ost-Berlin, Sachsen und Sachsen-Anhalt bildet die Instandsetzung und Modernisierung der alten, mehrgeschossigen Mietwohnungsgebäude nach wie vor einen Schwerpunkt.
Tabelle 4: Fertiggestellte Wohnungen nach Ländern 1991 -1996; Anzahl
Bundesland 1991 1992 1993 1994 1995 1996
Berlin-Ost 5 160 2 198 1 071 4 737 7 622 15 143
Brandenburg 137 755 4 333 13 835 17 963 30 757
Mecklenb.-Vorp. 3 889 1 420 4 458 8 500 14491 16 380
Sachsen 516 2 130 3 964 16 727 30 338 46 042
Sachsen-Anhalt 3374 2 396 5217 12 479 16 880 19231
Thüringen 3594 2 578 4 555 11 426 16931 15 823
Insgesamt 16 670 11 477 23 598 67 704 104225 143 376
Quelle; Statist. Bundesamt: Tabellensammlung zur wirtschaftlichen und sozialen Lage in den neuen Bundesländern, Ausgabe 3/97
In den größeren Städten Sachsens und Sachsen-Anhalts verzeichnen wir auch einen überdurch
schnittlichen Leerstand.
In den Jahren nach der Wende - bis 1994 - überwogen bei den neuerrichteten Wohngebäuden die 1-und 2-Familienhäuser. Befanden sich 1993 64% aller fertiggestellten Wohnungen in diesen Gebäudetypen, waren es 1996 nur noch rd. 40%. Bauherren der mit perfekter Technologie, in kurzer Zeit errichteten 1- und 2-Familienhäuser waren überwiegend westdeutsche Anleger. Diese Gebäu
de konnten als Eigenheime oder Eigentumswohnungen kaum an ostdeutsche Haushalte verkauft werden. Selbst als Mietobjekte überstiegen sie die finanziellen Möglichkeiten der ostdeutschen Nachfrager (Doehler/Rink 1996:271). Seit 1995 stellen wir eine Belebung des Baus von Mietwoh
nungen in Form von Mehrfamilienhäusern fest. Zunehmend treten auf dem ostdeutschen Woh
nungsmarkt auch traditionelle ostdeutsche Wohnungsbaugesellschaften und ostdeutsche private Haushalte als Bauherren in Erscheinung.
Die traditionellen ostdeutschen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften befinden sich im Hinblick auf die Erhöhung ihrer Neubau-Investitionen allerdings in einer schwierigen Lage.
Der seit Juli 1995 zu entrichtende Kapitaldienst für die Altschulden schränkt ihren Handlungsspiel
raum ein.
Mit dem Altschuldenhilfegesetz wurden die Altverbindlichkeiten der „DDR-Wohnungsunter- nehmen“ (insgesamt rd. 59 Mrd DM) zwar auf 150,- DM je qm Wohnfläche begrenzt (soweit das Ziel der Privatisierung von 15% des Bestandes bis zum Jahre 2003 anerkannt wurde). Durch die extrem progressive Gestaltung der Abführung von Erlösen aus der Privatisierung an den Erblasten
tilgungsfonds sind die Unternehmen aber unter erheblichen zeitlichen und ökonomischen Druck geraten. Gleichzeitig wächst die Konkurrenz der privaten Unternehmen. Angesichts dieser Situa
tion sehen sie sich vor der Aufgabe, neue Unternehmensstrategien zu entwickeln mit dem Ziel ihre Wirtschaftstätigkeit zu rationalisieren, den Leerstand zu senken, verstärkt kostensparend zu bauen und nicht zuletzt, um „ihre“ Mieter zu werben. Mithin sehen sie sich mit wohnungswirtschaftlichen Herausforderungen konfrontiert, die sich unter sozialistischen DDR-Bedingungen weitgehend erübrigten.
Die Nachfrage der ostdeutschen privaten Haushalte im Eigentumsbereich konzentriert sich sein- stark auf das kostensparende selbstgebaute Eigenheim mit einem möglichst hohen Anteil an Eigenleistungen im historisch gewachsenen Siedlungsgebiet (Informationszentrum Beton GmbH:
1995). Der Kauf eines gestylten „Wohnpark“- Eigenheims im ferneren Umland der Städte geschieht eher selten, ebenso der Kauf einer Eigentumswohung. Die Nachfrage auf dem Mietsektor gilt vor allem der preiswerten modernisierten Altbauwohnung oder der „normalen“ Neubau-Mietwohnung (Haus mit maximal 5 Geschossen) die nicht größer sein sollte als ein Wohnraum je Person (ohne Küche), über eine Standardausstattung verfügt (IWC + Bad + moderne Heizung) und außer einem Abstellplatz für das Auto keine besonderen kostenintensiven Vorzüge aufweist (u.a. Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH: 1994). Die bisherige Entwicklung des Wohnungsbe
standes, sowohl bei den Fertigstellungen wie auch bei den Modernisierungen entspricht häufig nicht dieser Nachfrage.
Die Errichtung der noch fehlenden Wohnungen sollte daher dem Ziel folgen, „normale“
Standardwohnungen, ohne preistreibende Extras wie kostspielige Einbauküchen, parkettbelegte große Räume über 30 qm, separate Bastei-, Hobby- oder Partyräume u.ä., anzubieten.
4 Die Q u alitä t der W ohnungen
Wohnungsnachfrager in Ost- wie in Westdeutschland treffen auf dem Wohnungsmarkt auf unterschiedliche qualitative Angebote. Die Qualität der Wohnungen wird ganz wesentlich durch ihre Größe und Ausstattung zum Ausdruck gebracht. Bezüglich der Größe der vorhandenen Wohnungen wurde bereits ausgeführt, daß die durchschnittliche Ost-Wohnung 69,6 qm aufweist, während sie im Westteil mit 88,1 qm erheblich größer ausfällt. Für die Inanspruchnahme der Angebote ist indes wichtig, wie sich die Durchschnittsgröße aus verschiedenen Größenklassen des Bestandes zusammensetzt. Mit Tabelle 5 wird die Größenstruktur des Wohnungsbestandes ver
deutlicht. Die bestimmende Differenzierungslinie in der Größenstruktur der Wohnungen verläuft zwischen den neuen und den alten Ländern. Während wir in den neuen Ländern einen Anteil an kleinen Wohnungen (unter 60 qm) von 43% vorfinden, beträgt dieser Anteil im früheren Bundes
gebiet nur 23%.
Tabelle 5: Größenstruktur der Wohnungen in Ostdeutschland 1995; Angaben in Prozent
Bundesland unter 40 qm 40-60 qm 60-100 qm über 100 qm
Berlin-Ost 13 34 46 7
Brandenburg 8 32 42 18
Mecklenburg-Vorp. 10 32 42 16
Sachsen 10 36 43 12
Sachsen-Anhalt 8 34 41 17
Thüringen 8 30 43 19
neue Länder insges. 9 34 43 15
früheres Bundesgeb. ’’ 5 18 45 32
1) 1%GWS 1993
Quelle: Statistisches Bundesamt: GWZ 1995
Im früheren Bundesgebiet ist rd. ein Drittel aller Wohnungen größer als 100 qm, in den neuen Ländern gilt dies nur für 15% der Wohnungen.
Auch zwischen den neuen Ländern finden wir bemerkenswerte Differenzierungen in den Wohnungsgrößen. Den größten Anteil an größeren Wohnungen (über 100 qm) verzeichnen wir in Thüringen und Brandenburg, den Ländern mit der höchsten Eigentümerquote. Eine Sonderrolle bezüglich des Größenmerkmals nimmt Ost-Berlin ein. Ost-Berlin weist den größten Anteil sehr kleiner Wohnungen (unter 40 qm) und den geringsten Anteil größerer Wohnungen (über 100 qm)
auf. Insbesondere in den siebziger und achtziger Jahren entstand hier in den Plattenbausiedlungen eine Vielzahl von 30 qm 1-Raum-Wohnungen. Sie waren, da mit Fahrstuhl und wärmetechnisch überdurchschnittlich ausgestattet, vor allem für die Unterbringung alleinlebender älterer Menschen konzipiert. Diese Wohnungen genügen heutigen Vorstellungen der Mieter nicht mehr. Der Bestand an größeren Wohnungen ist speziell in Ost-Berlin zu gering. Vor allem im Rahmen der Verlagerung von Regierung, Parlament und anderen staatlichen Institutionen, von Wirtschaftsunternehmen, Verbänden und Organisationen ist eine erhebliche Nachfrage nach größeren Wohnungen entstan
den. Auch die in diesem Zusammenhang sich entfaltende internationale Nachfrage geht in Richtung größerer Wohnungen. Diese spezielle Nachfrage läßt sich mit dem vorhandenen Bestand noch nicht befriedigen.
Anders als bei der Gebäude-, Eigentums-, Alters- und Größenstruktur der Wohnungen hat sich auf dem Gebiet der technischen Austattung der Ost-Wohnungen der Abstand zur West-Wohnung erheblich verringert. Unverkennbar hat ein Modernisierungsschub stattgefunden, wie mit der Abb, 3 sichtbar gemacht wird.
Abbildung 3: Ausstattung der Wohnungen in den neuen Ländern; Angaben in Prozent
□ 1990 ■ 1 9 9 7 a a lte Länder 1995 •
") Datenbasis für die alten Länder ist das SOEP 1995
*■) Fem-/Zentral-/Etagen- und Gasheizung Datenbasis für die neuen Länder: sfe/leben 90, 97
Modernisierungsmaßnahmen wurden in über der Hälfte aller Wohnungen durchgeführt. Dabei entwickelten Eigentümer und private Vermieter besonders umfangreiche Aktivitäten. Inhaltlich waren Instandsetzung- und Modemisierungsmaßnahmen bisher der Reihe nach auf folgende Arbeiten gerichtet (Hinrichs 1995: 217):
Wärmedämmmaßnahmen (Einbau wärmedämmender Fenster und Türen, Fassadendäm
mung);
Modernisierung der Beheizung und Warmwasserbereitung (Umstellung auf Gas und Öl);
Erneuerung der sanitären Einrichtungen;
Erneuerung von Versorgungsleitungen (Energie, Wasser, Abwasser/Entwässerung) und Schaffung technischer Voraussetzungen zur Verbrauchsmessung,
Trotz des hohen Modernisierungstempos weist das Statistische Bundesamt als Ergebnis der GWZ aus, daß zum Zeitpunkt 1995 noch 57% der Wohnungen im Ostteil des Landes ganz oder teilweise mit Briketts, Braunkohle, Koks, Steinkohle, Holzu.ä. beheizt wurden. Der Prozentsatz für die alten Länder betrug 11%. Nach wie vor kommen moderne Heizmedien wie Öl und Gas in den neuen Ländern in viel geringerem Maße als in den alten Ländern zum Einsatz, Der größte Nachholbedarf bezüglich der Gewährleistung einer Standardausstattung besteht in Sachsen und Ost-Berlin (Winter
1996: 780/781),
Neben der Basis-Instandsetzung und -modernisierung vollzog sich eine außerordentlich dyna
mische Entwicklung auf dem Gebiet der Ausstattung mit Kommunikations- und Femsehtechnik.
Verfügten 1990 mu' 24% aller Wohnungen in Ostdeutschland über einen Telefonanschluß, waren es 1997 bereits 83% aller bewohnten Wohnungen. Auch die Ausstattung mit einem Kabel- oder Satellitenanschluß vollzog sich in einem rasanten Tempo. Heute verfügen über 90% der Wohnun
gen in den neuen Ländern über solche Anschlüsse und übertreffen damit bereits das Niveau im früheren Bundesgebiet (sfz/leben '90, '97).
An letzter Stelle von Modemisierungsmaßnahmen stand die Erweiterung und ausstattungstech
nische Verbesserung der Küchen, obwohl angesichts kleiner Küchen in Neubauwohnungen der Wunsch nach einer geräumigen Wohnküche innerhalb der Wohnung verbreitet ist. Der erfoderliche umfangreichere bautechnische und Kostenaufwand dürfte der entscheidende Grund dafür sein, daß hier Wunsch und Wirklichkeit noch weitgehend auseinanderfallen. Trotz erheblicher Fortschritte in der Ausstattung und qualitativen Verbesserung der Wohnungen besteht weiterhin ein erheblicher Modemisierungsbedarf, insbesondere bei der Verbesserung der Heizsysteme, der konstruktiven Veränderung der Küchen und der Erhöhung des Komforts der Bäder. Unzulänglichkeiten in der Größe und Ausstattung der Wohnung sind häufige Ursachen von Wohnungswechseln, durch die Ostdeutsche vielfach ihren Wohnstandard verbessern konnten. Dabei entwickelten ostdeutsche Personen im Zeitraum 1990 bis 1996 bereits eine gleich hohe Wohnmobilität wie westdeutsche Personen. Auch unterschieden sich die Populationen nur geringfügig in den Gründen der Wohnmo
bilität (Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik 1994; Harth/Herlyn 1996:145 ff; Hinrichs 1996a; Hinrichs 1996b; Schneider 1997).
Insgesamt wird anhand des gegenwärtigen Wohnungsbestandes deutlich, daß Ostdeutsche auf Grund der historischen Entwicklung von Wohnungsbau und Wohnungsversorgung in der DDR in ihrer Wohnsituation strukturell noch benachteiligt sind. Im folgenden Abschnitt steht daher die Frage im Mittelpunkt, ob die strukturellen Nachteile alle sozialen Gruppen gleichermaßen treffen, welche Gruppen die strukturellen Nachteile bereits kompensieren können oder ob Gruppen existieren, für die die objektiven Nachteile besonders negative Wirkungen zeigen.
5 Versorgungsniveau und W ohnstandard sozialer Gruppen
Die Handlungschancen von Wohnungssuchenden auf dem Wohnungsmarkt lassen sich zunächst anhand der Zahl der Wohnungen und der Zahl der Haushalte grob bestimmen. Mit Tabelle 6 wird das Verhältnis zwischen den beiden Größen ausgewiesen.
Tabelle 6: Zahl der Wohnungen und Zahl der Haushalte 1995
Land Zahl der Wohnungen 11 Zahl der Haushalte 100 Haushalte/
Wohnungen
Berlin-Ost 643.315 652.000 99
Brandenburg 1.074.193 1.074.000 100
Mecklenburg-Vorpommern 751.823 761.000 99
Sachsen 2.131.986 2.030.000 105
Sachsen-Anhalt 1.214.771 1.201.000 101
Thüringen 1.069.872 1.076.000 99
neue Länder insgesamt 6.885.960 6.794.000 101
früheres Bundesgebiet 27.379.190 30.144.000 91
1) = als Wohnung sind Wohnungen mit Küche oder Kochnische in Wohngebäuden ausgewiesen. Woh
nungen in Wohnheimen, Freizeiteinrichtungen und Nichtwohngebäuden und Wohneinheiten ohne Kü
che oder Kochnische sind in der Aufstellung nicht enthalten.
Datenquelle: GWZ 1995 in den neuen Ländern; Mikrozensus 1995; 1% GWZ 1993 für das frühere Bundesgebiet.
Die Hauptgründe für das ungünstige Ergebnis in der früheren Bundesrepublik anhand des gewähl
ten Versorgungsindikators liegen vor allem darin, daß in den ausgewiesenen Haushalten 8%
ausländische Haushalte enthalten sind, die in überdurchschnittlichem Maße in Wohnheimen und sonstigen Wohneinheiten wohnen. Diese Unterkünfte sind in den Wohnungszahlen nicht enthalten.
In den neuen Ländern haben 1,5% aller Haushalte eine ausländische Bezugsperson. Ferner existiert im früheren Bundesgebiet traditionell ein größerer Anteil an Haushalten, die nicht in einer eigenen Wohnung, sondern in Wohnheimen leben. Auch ist im Westen der Untermieterstatus vergleichs
weise etwas verbreiteter.
Desweiteren werden die Zahlen dadurch relativiert, daß mit fast 7% ein spürbarer Anteil der ausgewiesenen Wohnungen in den neuen Ländern leer stehen und damit für Wohnungssuchende nicht versorgungswirksam werden. Für den hohen Leerstand gibt es im wesentlichen zwei Gründe:
Zum einen stehen Wohnungen wegen grober baulicher Mängel und mit unterdurchschnittlicher Ausstattung leer, zum anderen teure, neue Wohnungen, die nicht bezahlbar sind. Im früheren Bundesgebiet beträgt der gesamte Leerstand nur knapp 3%.
Würde man das quantitative Versorgungsniveau auf die „bewohnbaren“ und „bezahlbaren“
Wohnungen beziehen, stünden in den neuen Ländern für 100 Haushalte nur noch 94 Wohnungen zur Verfügung. Das zeigt, daß ein hoher Leerstand nicht unbedingt als Indikator für den Nachweis einer Bedarfsdeckung geeignet ist, obwohl er in der wohnungswirtschaftlichen und wohnungspo
litischen Diskussion mitunter in dieser Weise verwendet wird, Da für die Entwicklung des Wohnungsbestandes in den neuen Ländern ein genauer zeitlicher Vergleich zu 1991 - anders als bei den Haushalten - nicht möglich ist, läßt sich die Veränderung des quantitativen Versorgungsniveaus nicht exakt nachweisen.
Die Zeitpunkt-Messung 1995 stützt jedoch die getroffene Aussage, daß in beiden Landesteilen noch keineswegs von einer breiten Bedarfsdeckung auf dem W ohnungsmarkt ausgegangen werden kann. Wir verzeichnen lediglich einige Angebotsüberhänge in den gehobenen Segmenten.
In Ostdeutschland ist die Wahlfireiheit der Nachfrager insgesamt und rein quantitativ gesehen, geringfügig höher als jener in Westdeutschland - freilich im Rahmen der vom genannten struktu
rellen Nachteile.
Eine Differenzierung der Wohnsituation der sozialen Gruppen tritt - den bisherigen Ausführun
gen zum Wohnungsbestand folgend - bezüglich des Zustands der Wohngebäude sowie der Größe und Ausstattung der Wohnungen bereits sehr stark durch die Wahl des Wohnungsmarktsegments nach dem Eigentümerstatus ein. Mit Tabelle 7 wird zum Ausdruck gebracht, durch welche sozialen Gruppen welche Eigentumssegmente belegt werden. Für den Ausweis der unterschiedlichen Wohnsituation nach dem Eigentumstitel wählen wir die Merkmale Alter, Bildung, Erwerbsstatus, Haushaltsgröße und Haushalts-Nettoeinkommen, weil sie im allgemeinen den Wohnstandard in besonders starkem Maße beeinflussen.
Bei der Interpretation der Tabelle ist zu berücksichtigen, daß die ausgewiesenen Eigentumsfor
men auch sehr unterschiedliche Wohnqualitäten beschreiben. Der Wohnstandard ist im Segment des selbstgenutzten Eigentums am höchsten und nimmt im Durchschnitt über die Genossenschafts
wohnung hin zur kommunalen Wohnung kontinuierlich ab. Derprivate Vermieter/Mieter-Marktist im Hinblick auf die Qualität der Wohnungen zweigeteilt: Er beinhaltet einerseits die restituierte, noch nicht sanierte und modernisierte, also marode Altbau-Mietwohung in der Innenstadt und andererseits die nach dem 03.10.1990 neugebaute oder sanierte Wohnung mit einem guten, zeitgemäßen Standard. Dabei überwiegt quantitativ noch die nicht sanierte und modernisierte Altbau-Wohnung in der Innenstadt.
Das Alter ist für die Aufteilung auf die verschiedenen Wohnungsmarktsegmente insoweit von Bedeutung, daß Personen im mittleren Alter zwischen 40 und 59 Jahren überdurchschnittlich Wohneigentum besitzen. Ältere Personen über 60 Jahre befinden sich häufiger in kommunalen Mietwohnungen, während junge Menschen unter 25 Jahren als Einstieg häufig eine Wohnung im privaten Vermietersektor beziehen. Diese junge Klientel der privaten Vermieter ist - wie der Bestand - zweigeteilt. Die in der Regel alleinlebenden jungen Menschen reaüsieren eher ein geringeres Einkommen unter 2.000 DM. Wenn sie nicht mit einer Unsterstützung durch das Elternhaus rechnen können, werden die preiswerteren, noch nicht modernisierten Wohnungen bevorzugt. Soweit die jungen Menschen aus finanziell bessergestellten Haushalten kommen, wählen sie die neuen oder modernisierten Angebote. Personen über 40 Jahre sind im privaten Vermietersektor eher selten anzutreffen, was im wesentlichen auf zwei Ursachen zurückzuführen ist. Das Segment hat sich erst seit 1990 stärker herausgebildet und etabliert. Zu diesem Zeitpunkt
Tabelle 7: Soziale Gruppen in Wohnungsmarktsegmenten 1997; Angaben in Prozent ( N = 1455)
sozialstrukturelle Merkmale Mietwohng.
kommun.
Wohnungs- bauqes.
Mietwohng.
eines priv.
Vermieters
Genossen
schafts
wohnung
selbstge
nutztes Eigentum
sonstige Wohnung ’’
Gesamt 31 22 14 31 2
Alter
unter 25 Jahre 28 36 12 23 1
2 5 -3 9 31 24 16 28 1
4 0 -4 9 29 18 14 37 2
50-59 31 18 13 38 -
60 und mehr Jahre 35 20 14 30 1
berufl. Bildung
ohne Berufsabschl. 37 25 11 26 1
Facharb./Meister 30 22 15 33 -
Fach-/Hoschschule 30 18 16 35 1
Erwerbsstatus
erwerbstätig 24 23 14 38 1
arbeitsmarktp. Maßn. 38 26 9 21 6
Vorrentner 43 15 38 4
arbeitslos 33 24 17 24 2
Rentner 35 20 13 31 1
sonstiges1 2’ 40 21 18 19 2
Haushaltsgröße
1-Personen-HH 39 30 13 17 1
2-Personen-HH 32 21 14 32 1
3-Personen-HH 25 18 20 36 1
4-Personen-HH 24 18 12 45 1
Haushalts-Nettoeink.
unter 2.000 DM 38 29 13 19 1
2000-2999 29 22 14 34 1
3000-3999 30 21 15 33 1
4000-4999 25 20 13 41 1
5000 u. mehr DM 23 9 28 40 -
1) = sonstige Wohnungen sind z.B. Betriebs-/Werkwohnungen, Wohnungen von Religionsgemein
schaften u.ä.
2) = sonstige Personen sind Wehr- u. Zivildienstleistende, Studenten, Hausfrauen/Hausmänner Datenbasis: sfz/leben 97
waren Personen im heute mittleren und höheren Alter bereits versorgt. Ferner ist bei diesen Personen in den neuen Ländern eine gewisse Reserviertheit gegenüber privaten Wohnungsvermietem zu beobachten (Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik 1994).
Personen ohne beruflichen Bildungsabschluß wohnen überdurchschnittlich in kommunalen Mietwohnungen, während Personen mit Fach- und Hochschulabschluß stärker im Wohn-Eigen- tumssektor zu finden sind. Die Wahrscheinlichkeit, daß höher Gebildete dieses Segment stärker belegen, steigt, wenn sie erwerbstätig sind.
Aus den Gruppen „mittleres Alter“, „ein bis zwei Kinder“, „erwerbstätig als Selbständiger/
Freiberufler, Angestellter, Beamter oder in der Landwirtschaft Tätiger“ und „mit einem Haushalts
nettoeinkommen über 4.000 DM“ wird sich auch die zukünftige Klientel für Neuzugänge zum Wohneigentum, allerdings phasenverschoben, aus den Altersgruppen zwischen 30 und 50 Jahren, zusammensetzen (vgl. auch Harth/Herlyn 1996:145).
Nichterwerbstätige, Vorrentner/Rentner, weniger Qualifizierte und Alleinlebende sind im kommunalen Segment verbreiteter. Diese Mieterpopulation der kommunalen Wohnungsbaugesell
schaften verfügt häufig nur über ein Haushalts-Nettoeinkommen von unter 2.000 DM monatlich.
So sind in diesem Segment überdurchschnittliche Mietschulden und Kündigungen wegen Miet
schulden zu verzeichnen, die jährlich wachsen. Nach Angaben des Gesamtverbandes der Woh
nungswirtschaft betrug 1995 der Anteil der Mietschulden an den geplanten Jahresmieteinnahmen bei den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften 10%, während er bei den Genossenschaften nur 1 % erreichte. Dabei ergibt sich die Erhöhung nicht aus einem zunehmenden Kreis von Mietschuld- nem, sondern daraus, daß die Höhe der Mietschulden bei einem relativ festen Sockel von Mietern wächst (Gesamtverband der Wohnungswirtschaft 1995: 9).
Größere Haushalte bewohnen überdurchschnittlich ein Eigenheim, während Singles (häufig auch alleinlebende Rentner) die kommunalen Wohnungen in der Innenstadt bevorzugen oder - soweit es sich um sehr junge Menschen handelt - sich einem privaten Vermieter anvertrauen.
Die Gruppen mit dem höchsten Verdienst - über 5.000 DM - bewohnen, soweit sie nicht über Eigentum verfügen, überdurchschnittlich Genossenschaftswohnungen. In diesen Wohnungen wohnten zu DDR-Zeiten in größerem Umfang jüngere, qualifizierte Angestellte. Aus dem Pool rekrutieren sich überdurchschnittlich Angestellte und Beamte im neuen Verwaltungssystem. Sie befinden sich vielfach in der empty nest-Phase, und der Haushalt hat häufig zwei Einkommensbe
zieher.
Insgesamt wirken die Merkmale Alter, Erwerbstätigkeit, Haushaltsgröße und Einkommen erheblich auf die Wahl des Wohnungsmarktsegments ein, während das Merkmal der beruflichen Bildung in geringerem Maße die Wahl des Segments beeinflußt.
Für Unterschiede im Wohnstandard ist indes nicht nur der Eigentümerstatus relevant, sondern von starkem Einfluß sind die Wohnungsmerkmale selbst. Wir wählen als objektive Indikatoren zur Beschreibung des Wohnstandards die Indikatoren „Räume pro Person“ und „standardgerechte Ausstattung“ (Vorhandensein IWC+Bad/Dusche+modemes Heizsystem) aus. In der Tabelle 8 ist ausgewiesen, in welchem Maße der Wohnstandard nach den sozialen Merkmalen Alter, Erwerbs
status, berufliche Stellung, Lebensform, Haushaltsgröße und Wohnform variiert.
Tabelle 8: Wohnstandard sozialer Gruppen 1997 (N = 1447)
Sozialstrukturelle Merkmale Räume pro Person ’’ Personen in Wohnungen mit Standardausrüstung (Prozent)1 2 3’
Gesamt 1,37 81
Alter
unter 25 Jahre 1,55 87
2 5 -3 9 1,29 80
4 0 -4 9 1,34 84
50-59 1,82 82
60 u. mehr Jahre 1,97 76
Erwerbs status
regulär Erwerbstätige 1,41 86
arbeitsmarktpol. Maßnah. 1,42 78
Vorrentner/Rentner 1,72 76
Arbeitslose 1,32 78
Sonstige 31 1,31 83
berufliche Stellung
Arbeiter 1,37 76
Angestellter/Beamter 1,41 84
Selbständiger/Freiberufler 1,44 89
Sonstiges4’ 1,27 77
Lebensform
m it Partner 1,13 84
ohne Partner 1,50 76
Haushaltsgröße
1-Pers.-HH 2,29 71
2-Pers.-HH 1,56 81
3-Pers.-HH 1,15 85
4-Pers.-HH 0,96 87
Wohnform
kommunale Mietwohnung 1,36 77
Genossenschafts-Wohnung 1,40 92
Mietwohnung priv. Vermieter 1,30 71
eigenes Haus 2,00 88
1) Wohnräume ohne Küchen;
2) Standardausrüstung bedeutet IWC+Bad/Dusche+moderne Heizung, als modernes Heizsystem zählen Fern-, Zentral-, Gas- und Etagenheizung;
3) Sonstige sind Wehr- u. Zivildienstleistende, AZUBI, Schüler, Studenten, Hausfrauen/Hausmänner;
4) in der Landwirtschaft Tätige Datenbasis: sfz/leben 97
Die einer Person zur Verfügung stehenden Wohnräume, mithin der Verbrauch an Wohnraum, ist eine Funktion der Haushaltsgröße und des individuellen Lebensverlaufs nach dem Alter und den Familienphasen (Herlyn 1990: 27 - 79). Zwischen der Zahl der Haushaltsmitglieder und den Wohnräumen pro Person besteht ein linearer Zusammenhang. In den 1-Personen-Haushalten stehen im Durchschnitt je Person weit mehr Räume zur Verfügung als in größeren Haushalten. Mit zunehmender Zahl der Haushaltsmitglieder nehmen die Räume pro Person linear ab. Ab vier Personen im Haushalt wird die Norm ein Wohnraum pro Person nicht mehr in allen Fällen erreicht.
Am beengtesten wohnt man in aller Regel in der Familiengründungsphase, zwischen dem 25. und 39 Lebensjahr, wenn Kinder geboren werden. Als Konsequenz wird in dieser Lebensphase häufig ein Wohnungswechsel vorgenommen, der in eine größere Wohnung führt. Wenn dann die Kinder wieder ausziehen, steht den älteren Personen jenseits der 50 ein erhöhtes Volumen an Wohnraum zur Verfügung. Eine nochmalige Steigerung erfährt der Wohnraum-Verbrauch dann, wenn nach dem 60. Lebensjahr ein Lebenspartner verstirbt. Eine Differenzierung des Wohnstandards nach Räumen hat auch nach klassischen sozial-ökonomischen Kriterien eingesetzt, wenngleich sie noch wesentlich geringer ausfällt als jene nach dem allgemeinen individuellen Lebensverlauf. Aber Selbständige und Freiberufler verfügen bereits jetzt überdurchschnittlich über Wohnräume, wäh
rend der Karriere verlauf von Langzeit-Arbeitslosen häufig mit einer räumlichen Verkleinerung einhergeht und in eine unterdurchschnittliche Versorgung mit Räumen mündet.
Bezüglich des individuellen Lebensverlaufs nach dem Merkmal des Alters ist die Wirkung auf die technische Ausstattung der Wohnung eher umgekehrt: Hier befinden sich die jüngeren Altersgruppen im Vorteil. Jüngere, die sich auf der Suche nach ihrer ersten Wohnung befinden und über einen entsprechenden finanziellen Hintergrund verfügen, wählen von vornherein einen modernen technischen Standard. Sie bleiben dann über viele Jahre auch einer weiteren Modernisie
rung gegenüber aufgeschlossen.
Ältere bewohnen ihre Wohnung häufig bereits viele Jahre und die Vermieter sorgen oft nicht für eine kontinuierliche Erneuerung des technischen Standards. Allerdings findet man sich im Alter mit einem gewohnten Standard auch eher ab. Nach sozio-ökonomischen Kriterien wirkt sich die Zugehörigkeit zur Gruppe der Selbständigen/Freiberufler oder der Angestellen/Beamten günstig auf das Ausstattungsniveau der Wohnungen aus. Im Nachteil befinden sich Arbeiter, Rentner (vor allem alleinlebende), in arbeitsmarktpolitischen Maßnahmen Beschäftigte und Arbeitslose. In der eher unterdurchschnittlichen Ausstattung von in der Landwirtschaft Beschäftigten kommen regio
nale Disparitäten zum Ausdruck (Kapphan 1996: 245). Eine stärkere Differenzierung des Wohn
standards während der Transformation nach sozio-ökonomischen Merkmalen wurde bislang durch wohnungspolitische Interventionen des Staates weitgehend verhindert. Gegenwärtig setzen erste Differenzierungen in der Wohnsituation ein. Der Status als Vorrenter/Rentner, Arbeiter oder Arbeitsloser hat im Zusammenhang mit der Mietenentwicklung offenbar dazu geführt, daß sich diese Gruppen zunehmend in den preiswerteren, schlechter ausgestatteten Wohnungen einfinden.
Als stark trennendes Merkmal für den Standard erweist sich die Wohneigentumsform. Haushalte im eigenen Heim befinden sich bezüglich der Wohnungsgröße beachtlich im Vorteil, während Genossenschaftler bezüglich der Standardausstattung einen erheblichen Vorsprung auf weisen. Die noch vorhandenen Nachteile von Haushalten in Wohnungen privater Vermieter weisen daraufhin, daß trotz der Aufhebung staatlicher Verwaltung und der getroffenen Restitutionsentscheidungen Modernisierungen sich in diesem Sektor zwiespältig entwickelt haben. Ein Teil der privaten Vermieter und Alteigentümer haben als erste und initiativreich die Wohnbedingungen verbessert.
Ein anderer Teil von Einzeleigentümern und Erbengemeinschaften, denen Wohneigentum zuge
sprochen wurde, haben dieses weiterverkauft, umgewidmet oder über die Verwendung noch nicht entschieden, so daß Eigentumsverhältnisse im Altbaubestand noch in Bewegung sind. Für diesen
6 M ietenentw icklung
Dem Ziel des Einigungsvertrages, die Wohnungsversorgung in den neuen Ländern, ebenfalls wie im früheren Bundesgebiet, primär über marktwirtschaftliche Prinzipien zu sichern, entspricht die Einführung des Vergleichsmietensystems (begrenzt regulierte Marktmiete), das uneingeschränkt ab 01.01.1998 auch in den neuen Ländern gelten wird. Die Übertragung der marktwirtschaftlichen Mietregelungen erfolgte in mehreren kleinen Schritten, die sich aber in zwei große Etappen zusammenfassen lassen:
1. Etappe: 01.10.1991 bis 31.07.1995
Staatlich festgelegte, erheblich steigende Mieten für alle Wohnungen, die vor dem 03.10.1990 erbaut wurden, durch zwei Grundmieten-Verordnungen.
2, Etappe: 01.08.1995 bis 31.12.1997
Staatlich verfügte weitere stufenweise Mieterhöhungen, einschließlich Einführung von Modemi- sierungsumlagen und Neuvertragsmieten, für den erwähnten Wohnungsbestand durch ein Mieten
überleitungsgesetz, um das Niveau der Mieten an die marktüblichen Mieten heranzuführen.
Von diesen Maßnahmen waren rd. 90% aller Mietwohnungen erfaßt (außer Wohnungen, die nach dem 03.10.1990 errichtet wurden und Wohnungen, die durch Komplettsanierung wieder bewohnbar gemacht wurden; für diese rd. 10% aller Mietwohnungen galt das Vergleichsmietensy
stem bereits seit Oktober 1991).
Beide Mietsteigerungs-Etappen wurden für bedürftige Haushalte sozialstaatlich flankiert: Die erste Etappe durch ein Wohngeldsondergesetz, die zweite Etappe durch ein Wohngeldüberleitungs
gesetz. Nach diesen Regelungen erhöhten sich die ostdeutschen Mieten bis 1993 sprunghaft, ab 1993 dann in moderaten Schritten von rd. 15% jährlich bis 1996.
Als Voraussetzung zur Gestaltung der Mietenpolitik in den neuen Ländern werden häufig Ost- West-Vergleiche der Mietenbelastung der Haushalte durchgeführt, mit denen ermittelt werden soll, welche Haushalte preisgünstiger oder teurer wohnen. Solche Vergleiche lassen sich auf verschie
denen Ebenen anstellen und führen zu ganz unterschiedlichen Aussagen. Bezüglich der Ost-West- Relation lassen sich zunächst Umfang und Tempo in der Angleichung der Einkommen und der Mieten auf der Makroebene ausweisen. Tabelle 9 zeigt das Ergebnis dieses Vergleichs.
Die Tabelle 9 zeigt für den produzierenden Bereich, daß die Angleichung der Ost-Mieten an das
„West-Niveau“ einen höheren Stand erreicht hat und zügiger verlief als die Angleichung der Einkommen. Damit ergibt sich zusätzlich zu den strukturell schlechteren Wohnbedingungen in Ostdeutschland ein weiterer struktureller Nachteil in Form der ungünstigen Einkommens-Mieten- Relation.
Eine zweite Vergleichsebene wird gewählt, wenn Mietbelastungsquoten zwischen verschiede
nen Haushaltstypen und zwischen ost- und westdeutschen Haushalten gegenübergestellt werden.
Für die Jahre 1994 bis 1996 sind die Mietbelastunsquoten in der Tabelle 10 ausgewiesen.
Mit dem Ausweis dieser Zahlen wird teilweise auf weitere Mieterhöhungs-Spielräume hinge
wiesen: wird sich das Tempo der Mietenausweitung nur wenig verringern: Die Umlagefähigkeit der Modemisierungskosten auf die Miete wird für eine weitere Angleichung der Mieten zwischen West- und Ostdeutschland ... sorgen. Die durchschnittliche Mietbelastungsquote wird in Ost
deutschland 1997 mit rd. 21 vH allerdings erst ein Niveau wie in Westdeutschland Anfang der neunziger Jahre erreichen“ (Frick/Lahmann 1997: 385). Ein Vergleich von Mietbelastungsquoten kann keine Auskunft darüber geben, welche Haushalte billiger oder gar preiswerter wohnen.
