Dem Ziel des Einigungsvertrages, die Wohnungsversorgung in den neuen Ländern, ebenfalls wie im früheren Bundesgebiet, primär über marktwirtschaftliche Prinzipien zu sichern, entspricht die Einführung des Vergleichsmietensystems (begrenzt regulierte Marktmiete), das uneingeschränkt ab 01.01.1998 auch in den neuen Ländern gelten wird. Die Übertragung der marktwirtschaftlichen Mietregelungen erfolgte in mehreren kleinen Schritten, die sich aber in zwei große Etappen zusammenfassen lassen:
1. Etappe: 01.10.1991 bis 31.07.1995
Staatlich festgelegte, erheblich steigende Mieten für alle Wohnungen, die vor dem 03.10.1990 erbaut wurden, durch zwei Grundmieten-Verordnungen.
2, Etappe: 01.08.1995 bis 31.12.1997
Staatlich verfügte weitere stufenweise Mieterhöhungen, einschließlich Einführung von Modemi- sierungsumlagen und Neuvertragsmieten, für den erwähnten Wohnungsbestand durch ein Mieten
überleitungsgesetz, um das Niveau der Mieten an die marktüblichen Mieten heranzuführen.
Von diesen Maßnahmen waren rd. 90% aller Mietwohnungen erfaßt (außer Wohnungen, die nach dem 03.10.1990 errichtet wurden und Wohnungen, die durch Komplettsanierung wieder bewohnbar gemacht wurden; für diese rd. 10% aller Mietwohnungen galt das Vergleichsmietensy
stem bereits seit Oktober 1991).
Beide Mietsteigerungs-Etappen wurden für bedürftige Haushalte sozialstaatlich flankiert: Die erste Etappe durch ein Wohngeldsondergesetz, die zweite Etappe durch ein Wohngeldüberleitungs
gesetz. Nach diesen Regelungen erhöhten sich die ostdeutschen Mieten bis 1993 sprunghaft, ab 1993 dann in moderaten Schritten von rd. 15% jährlich bis 1996.
Als Voraussetzung zur Gestaltung der Mietenpolitik in den neuen Ländern werden häufig Ost- West-Vergleiche der Mietenbelastung der Haushalte durchgeführt, mit denen ermittelt werden soll, welche Haushalte preisgünstiger oder teurer wohnen. Solche Vergleiche lassen sich auf verschie
denen Ebenen anstellen und führen zu ganz unterschiedlichen Aussagen. Bezüglich der Ost-West- Relation lassen sich zunächst Umfang und Tempo in der Angleichung der Einkommen und der Mieten auf der Makroebene ausweisen. Tabelle 9 zeigt das Ergebnis dieses Vergleichs.
Die Tabelle 9 zeigt für den produzierenden Bereich, daß die Angleichung der Ost-Mieten an das
„West-Niveau“ einen höheren Stand erreicht hat und zügiger verlief als die Angleichung der Einkommen. Damit ergibt sich zusätzlich zu den strukturell schlechteren Wohnbedingungen in Ostdeutschland ein weiterer struktureller Nachteil in Form der ungünstigen Einkommens-Mieten- Relation.
Eine zweite Vergleichsebene wird gewählt, wenn Mietbelastungsquoten zwischen verschiede
nen Haushaltstypen und zwischen ost- und westdeutschen Haushalten gegenübergestellt werden.
Für die Jahre 1994 bis 1996 sind die Mietbelastunsquoten in der Tabelle 10 ausgewiesen.
Mit dem Ausweis dieser Zahlen wird teilweise auf weitere Mieterhöhungs-Spielräume hinge
wiesen: wird sich das Tempo der Mietenausweitung nur wenig verringern: Die Umlagefähigkeit der Modemisierungskosten auf die Miete wird für eine weitere Angleichung der Mieten zwischen West- und Ostdeutschland ... sorgen. Die durchschnittliche Mietbelastungsquote wird in Ost
deutschland 1997 mit rd. 21 vH allerdings erst ein Niveau wie in Westdeutschland Anfang der neunziger Jahre erreichen“ (Frick/Lahmann 1997: 385). Ein Vergleich von Mietbelastungsquoten kann keine Auskunft darüber geben, welche Haushalte billiger oder gar preiswerter wohnen.
Sowohl die Höhe der Einkommen, auf die sich die Quoten beziehen, noch der W ohnstandard finden hier Berücksichtigung. Eine Gegenüberstellung der nackten Mietbelastungsquoten läßt lediglich die Aussage zu, daß sich die Ausgabestrukturen zwischen Ost und West bzw. zwischen verschie
denen Haushaltstypen unterscheiden.
Tabelle 9: Ost-West-Einkommens- und Mietdifferenzen 1995 und 1996
1995 1996
West Ost
West-Ost-Relation
West Ost
West-Ost-Relation Bruttomonatsverdienste * 4 914,- 3 466,- 70.5% 5 035,- 3651,- 72,5%
Miete pro qm aller HH 10,10 7,57 74,9% 10,57 8,63 81,6%
* verglichen werden Verdienste der Arbeiter und Angestellten im Produzierenden Gewerbe
Quelle: Sozialpolitische Umschau des Presse- und Informationsamtes der Bundesregierung, Ausgabe 22/1997; DIW-Wochenbericht 22-23/96, 21/97
Tabelle 10: Mietbelastungsquoten* der privaten Haushalte 1994 bis 1996 nach Haushaltstypen;
Angaben in Prozent
Haushaltstypen 1994 1995 1996
West Ost West Ost West Ost
Haushalteinsgesamt 24 17 24 18 25 20
1-Pers .-Haushalt 27 22 27 22 28 25
Alleinerziehende 30 23 32 21 29 23
Partn.-Haush.o. Kinder 19 14 19 16 20 17
Partn.-Haush. m. Kindern 21 14 21 16 23 17
* = Anteil der Mietausgaben am Haushaltsnettoeinkommen nach Wohngeld, Basis ist die Brutto
kaltmiete
Datenbasis: DIW-Wochenberichte 8/95, 22-23/96, 21/97, eigene SOEP-Auswertungen
Weitere Vergleiche werden häufig vorgenommen, indem absolute qm-Mietpreise bzw. absolute monatliche Mietbeträge verschiedener Haushalte bzw. zwischen Ost und West verglichen werden.
Danach betrugen die qm-Mietpreise 1996 in Westdeutschland 10,57 DM und in Ostdeutschland 8,63 DM. Die Monatsmieten betrugen 742,-DM in Westdeutschland und rd. 500,- DM in Ost
deutschland (Frick/Lahmann 1997: 381). Aus diesem Vergleich kann zweifelsfrei lediglich geschlußfolgert werden, daß ostdeutsche Haushalte 1996 billiger wohnten als westdeutsche, Ostdeutsche wohnten in kleineren und schlechter ausgestatteten Wohnungen, also billiger. Der Vergleich kann aber keine Auskunft darüber geben, welche Haushalte preisgünstiger - unter Einbeziehung des gebotenen Standards - wohnten. Eine solche Aussage kann nur dadurch gewonnen werden, indem absolute Mietpreise zwischen gleichen Wohnstandards verglichen werden. Ein detaillierter Vergleich auf der Grundlage gleicher Merkmale wie Alter, Zustand, Lage des Wohngebäudes, objektive Ausstattung, Dauer des Mietverhältnisses usw. ist mit Daten allgemeiner sozialwissenschaftlicher Erhebungen wegen des Fallzahlen-Problems nicht möglich.
Für einen Ost-West-Vergleich lassen sich erstmalig 1997 anhand des Mietspiegels für Berlin Aussagen darüber machen, ob westdeutsche oder ostdeutsche Haushalte finanziell günstiger wohnen. In Berlin wurde im Rahmen der Erarbeitung des Mietspiegels 1997 für Ost-Berlin offenkundig, daß hier ein großer Teil der Mieter absolut höhere Quadratmeter-Preise zahlte als im Westteil der Stadt, dies bei geringerem Einkommen und schlechteren Wohnungen (vgl. Berliner Zeitung vom 12.08.1997). Dabei beruht der Ost-Berliner Mietspiegel auf Angaben aus 270.000 Haushalten (rd. 50% der Gesamtpopulation). Herausragende Abweichungen der Mietwerte zwi
schen West-Berlin und Ost-Berlin sind als Tabelle 11 ausgewiesen.
Tabelle 11: Mietwerte West-Berlin / Ost-Berlin; Angaben in DM pro qm
Wohnungstyp West-Berlin (1996) Ost-Berlin (1997) West-Ost-Relation
Gesamt 7,33 6,49 -0,84
Neubau 1950-1972 10,39 6,75 -3,64
Neubau ab 1973 14,65 6,76 -7,89
Altbau vor 1919 (beste 7,02 8,43 + 1,41
Ausstattung)
m it IWC, ohne Bad, ohne 3,79 5,34 + 1,55
Sammelheizung
m it IWC, mit Bad oder 5,16 5,94 + 0,78
Sammelheizung
Quelle: Magazin des Berliner Mietervereins e.V. 9/97
Die Tabelle macht deutlich, daß insgesamt eine Angleichung der Mietpreise in der Stadt Berlin stattgefunden hat. Ost-Berliner wohnen lediglich noch in Neubauten billiger. Dabei handelt es sich überwiegend um Plattenwohungen, die einen weit geringeren Wohnstandard aufweisen als West- Berliner Neubauten. In den bevorzugten und vergleichbaren Altbauten, mit besserer oder schlech
terer Ausstattung, zahlen Ost-Berliner bereits höhere absolute Mietbeträge. Der Berliner Mieterver
ein vertritt die Auffassung, daß die ausgewiesenen Mietwerte der Tabelle 11 auch für
West-Ost-Relationen anderer westdeutscher und ostdeutscher Städte zutreffend sind: „In jedem Fall aber wird es um diejenigen leiser werden, die einer angeblichen Privilegierung der Ostmieter das Wort geredet haben. Ost-Berlin - vermutlich auch Ostdeutschland insgesamt - ist längst kein Billigwohnparadies mehr“ (Wild 1997: 24).
Die Erörterungen zur unterschiedlichen Mietbelastung in Ost- und Westdeutschland anhand der verschiedenen praktizierten Vergleiche münden in die These: Ostdeutsche zahlen 1997 im Durch
schnitt geringere absolute Mietbeträge, gleichwohl sind sie, unter Berücksichtigung der Einkom
men und des Wohnstandards im Vergleich zu Westdeutschen finanziell benachteiligt.
Sowohl in Ost- wie in Westdeutschland fällt die Belastung der verschiedenen Haushaltstypen ganz unterschiedlich aus. In beiden Fällen sind kontinuierlich die Alleinerziehenden und die 1- Personen-Haushalte - häufig bereits wegen der größeren Wohnfläche - am stärksten belastet.
Allerdings trat im Zeitraum von 1994 bis 1996 für diese Gruppen keine weitere Verschlechterung - weder in Ost noch in West - im Vergleich zum Durchschnitt der Haushalte ein.
Für besonders benachteiligte Haushalte in Ostdeutschland wurde - ergänzend zum allgemeinen Wohngeldgesetz, das nunmehr in ganz Deutschland gilt - für den Zeitraum vom 01.01.1997 bis 31.12.1998 das bereits erwähnte Wohngeldüberleitungsgesetz beschlossen. Es beinhaltet im wesentlichen eine spürbare Reduzierung bisheriger Sonderregelungen, ohne bereits in vollem Umfange die Maßstäbe des Wohngeldgesetzes in den alten Ländern zu verwirklichen.
Die Zahlung von Wohngeld an ostdeutsche Haushalte hat sich insgesamt im Zeitraum von 1991 bis 1995 wie folgt entwickelt (Tabelle 12):
Tabelle 12: Wohngeldausgaben und Empfängerhaushalte in Ostdeutschland 1991-1995
1991 1992 1993 1994 1995
Wohngeldausgaben ges.(Mill. DM) 744.0 3067.0 2647.5 1698.5 1296.0 Anzahl Em pfängerhaushalte 1.783.608 2.002.783 1.368.752 842.081 656.787
Anteil an allen priv. Haushalten (%) 26,7 30,1 20,3 12,4 9,7
Empfänger von „spitzem" Wohng.'1 1.737.579 1.951.002 1.314.845 775.633 581.554 E mpfä nger von pa uscha liertem2)
Wohngeld 46029 51781 53907 66448 75233
1) = spitz berechnetes Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuß zu den Wohnkosten, dessen Höhe nach der Wohngeldtabelle errechnet wird;
2) = pauschalisiertes Wohngeld ist ein pauschaler Anteil an den Wohnkosten, den der Staat für Empfänger von Sozialhilfe und Kriegsopferfürsorge gewährt.
Quelle: Statist.Bundesamt: Fachserie 13, Reihe 4, „Wohngeld in den neuen Bundesländern und Berlin-Ost" 1995
Die Entwicklung der Wohngeldzahlungen folgte zum Teil den Sparnotwendigkeiten in den öffentlichen Haushalten. Diese Einsparungen waren nicht immer durch entsprechende Entwicklun
gen der Bedingungen und Einkommmensverbesserungen in den privaten Haushalten gedeckt, so
daß ein Teil der ostdeutschen Haushalte höhere Wohnkostenbelastungen hinnehmen mußte (so z.B. berücksichtigt das Wohngeldüberleitungsgesetz nicht mehr die Tatsache, daß die Kosten für Wärme und Warmwasser in Ostdeutschland nach wie vor höher ausfallen als in Westdeutschland).
Ein anderer Teil, dessen Empfängerkreis schnell wuchs, mußte auf pauschaliertes Wohngeld zurückgreifen (Tabelle 12).
Die finanzielle Grenze der Haushalte, die Wohnkostenbelastung allein tragen zu können, ist für die verschiedenen Haushaltstypen ganz unterschiedlich zu ziehen, wie aus Tabelle 13 hervorgeht.
Tabelle 13: Wohngeldzahlungen nach Haushaltstypen 1995 1); Angaben in Prozent
Haushaltstypen West Ost
Anteil d. Empfängerhaushalte an allen privaten
Haushalten 21 6,4 9,7
1-Personen-Haushalte 8,3 15,7
2-Personen-Ha usha Ite 3,9 5,6
3-Personen-Ha usha Ite 5,0 6,4
4-Personen-Ha usha Ite 5,7 8,1
5-und mehr Personen-Ha usha Ite 12,6 18,9
nach Erwerbsstatus/ berufl. Stellung 31
Selbständigen-Haushalte 0,5 3,5
Beam ten-Ha usha Ite 0,6 1,0
Angestellten-Haushalte 0,7 2,6
Arbeiter-Haushalte 3,4 5,9
Arbeitslosen-Ha usha Ite 20,1 43,3
Nichterwerbstätigen-Haushalte 4,3 8,8
Rentner-Haushalte 3,6 7,9
1) Angaben für Westdeutschland am 31.12.1994, Angaben fü r Ostdeutschland am 31.12.1995;
2) Wohngeld gesamt: spitz berechnetes + pauschaliertes Wohngeld;
3) = nach der Bezugsperson des Haushalts, nur spitz berechnetes Wohngeld
Datenbasis: Statist. Bundesamt: Fachserie 13, Reihe 4 „Wohngeld", Mikrozensus 1994 und 1995, eigene Berechnungen
Die Inanspruchnahme von Wohngeld eignet sich als Indikator, um bedürftige Haushalte auf dem Wohnungsmarkt zu identifizieren. In beiden Teilen unseres Landes sind einheitlich die Arbeitslo- sen-Haushalte und die kinderreichen Familien am stärksten benachteiligt. Die größte Gruppe stellen mit Abstand deutschland weit die Arbeitslosen dar. Bei den benachteiligten 1-Personen-Haushalten in Ostdeutschland handelt es sich nicht mehr auschließlich um alleinlebende Rentner (auf Grund der schrittweisen Anpassung der Ost-Renten an das West-Niveau), sondern zunehmend auch um junge alleinlebende Personen, die bereits eine eigene Wohnung bewohnen, ohne die Voraussetzung zu haben, ein dafür notwendiges Einkommen zu realisieren. Nach wie vor ist auch die Gruppe der Alleinerziehenden benachteiligt, was sich in den Mietbelastungsquoten zeigte, jedoch in der Tabelle nicht deutlich wird, weil ihr Anteil an den 2- und 3-Personen-Haushalten insgesamt gering ist. Alles in allem wurden die bedürftigen ostdeutschen Haushalte im Falle der Gewährung eines Mietzuschusses um 32% der Wohnkosten, im Falle der Gewährung eines Lastenzuschusses (bei Eigenheimbesitzem) um durchschnittlich 25% entlastet. Bezüglich des Anteils von Haushalten, die ihre Wohnkosten nicht aus eigener wirtschaftlicher Kraft decken können, gibt es auch starke regionale Differenzierungen. Die bestimmende Differenzierungslinie verläuft nach wie vor zwi
schen Ost und West, mit Ausnahme der Länder Hamburg und Bremen, in denen anteilmäßig die meisten der am Wohnungsmarkt finanziell benachteiligten Haushalte leben. Weit unter dem Durchschnitt auf staatliche Hilfen zum Wohnen angewiesen sind Haushalte in Bayern, Hessen und Baden-Württemberg. Als Spiegelbild der objektiv zunehmenden finanziellen Mietbelastungen der Haushalte in den neuen Ländern entwickelte sich die Mietzufriedenheit (siehe Abb. 4):
Abbildung 4: Mietzufriedenheit der Ostdeutschen; Angaben in Prozent (Die Miete ist-..)
120
100
80
60
40
20
1991 1993 1995
□etw a3/viel zu hoch
■angemessen
□ s e h r günst./günstig
0
Datenbasis: SOEP-Ost 1991; 1993; 1995
Nach Haushaltstypen differenziert, weisen jene Haushalte, die die stärkste finanzielle Belastung zu tragen haben, auch die geringste Zufriedenheit mit der Miete auf. Arbeitslose, Alleinerziehende und alleinlebende Personen sind die Personen, die die Miete am ehesten als „etwas zu hoch“ und „viel zu hoch“ einschätzen. Zu berücksichtigen ist bei den Angaben, daß Wirkungen des Mietenüberlei
tungsgesetzes erst nach dem 01.08.1995 ausglöst wurden und sich in den Zahlen für 1995 noch nicht wiederfinden. Nach dem Mietenüberleitungsgesetz war es im Zeitraum vom 01.08.1995 bis zum 31.12.1997 möglich, die Mieten in den laufenden Mietverhältnissen begrenzt zu erhöhen, höhere Mieten bei Neuverträgen zu fordern und Modemisierungskosten auf die Mieten umzulegen. Nach Ergebnissen aus der Erhebung „sfz/leben '97“ führten diese Regelungen dazu, daß ab 1996 jener Kreis der ostdeutschen Haushalte, der seine Miete als „zu hoch“ bezeichnete, auf rd. 40% stieg, während er 1995 noch 29% betrug. Aber auch die in Ostdeutschland im Vergleich zu Westdeutsch
land erheblich höheren warmen Betriebskosten erwiesen sich als starker Einflußfaktor für eine rückläufige Zufriedenheit mit der Miete.