Drucksache Nr.: 02965-15
öffentlich
Fachbereich Dezernent(in) / Geschäftsführer Datum
SV GVVF StD Stüdemann
StR Lürwer 16.11.2015
verantwortlich Telefon Dringlichkeit
Detlef Niederquell
Silke Weinberger 22230
24600 -
Beratungsfolge Beratungstermine Zuständigkeit
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften 26.11.2015 Empfehlung
Hauptausschuss und Ältestenrat 10.12.2015 Empfehlung
Rat der Stadt 10.12.2015 Beschluss
Tagesordnungspunkt
Sondervermögen "Grundstücks- und Vermögensverwaltungsfonds Dortmund" - Wirtschaftsplan 2016 ff
Beschlussvorschlag
Der Rat der Stadt Dortmund beschließt den Wirtschaftsplan 2016 des Sondervermögens
„Grundstücks- und Vermögensverwaltungsfonds Dortmund“ (SV GVVF).
Das Sondervermögen wird ermächtigt, Kredite bis zu einer Höhe von 47,5 Mio. €
aufzunehmen. Der Höchstbetrag der Kassenkredite zur rechtzeitigen Leistung von Zahlungen wird auf 20 Mio. € festgesetzt.
Finanzielle Auswirkungen
Die finanziellen Auswirkungen ergeben sich aus dem Sachverhalt. Aufgrund des im Planjahr 2016 prognostizierten Verlusts ist für den städtischen Jahresabschluss eine mögliche
Abwertung des Beteiligungsbuchwertes des SV GVVF zu prüfen.
Entsprechend den Regelungen in § 10 Abs. 6 EigVO ist ein nach Ablauf von fünf Jahren nicht getilgter Verlustvortrag aus Haushaltsmitteln auszugleichen, sofern er nicht durch die
Abbuchung von Rücklagen ausgeglichen werden kann.
Ullrich Sierau Oberbürgermeister
Jörg Stüdemann
Stadtdirektor/Stadtkämmerer und Betriebsleiter
Martin Lürwer
Stadtrat und Betriebsleiter
Begründung
1. Vorbemerkung
Gemäß § 6 Abs. 1 lit. c) der Betriebssatzung hat die Betriebsleitung des Sondervermögens
„Grundstücks- und Vermögensverwaltungsfonds Dortmund“ dem Rat der Stadt jährlich einen Wirtschaftsplan vorzulegen.
Dieser umfasst einen Erfolgsplan (Anlage 1, sowie Anlagen 1.2 und 1.3), der alle
voraussehbaren Erträge und Aufwendungen des Wirtschaftsjahres enthält und mindestens dem Gliederungsschema des § 275 HGB entspricht.
Weiterhin ist ein Vermögensplan (Anlage 2) sowie ein Finanzplan (Anlage 3) zu erstellen, der auch Ein- und Auszahlungen aus Investitionen und Krediten, Verpflichtungsermächtigungen sowie vorhandene oder zu beschaffende Deckungsmittel enthält.
Aufgrund des hohen Investitionsvolumens 2016 ist diesem Wirtschaftsplan ebenfalls ein Investitionsplan (Anlage 4) beigefügt.
Eine Stellenübersicht erübrigt sich, da das Sondervermögen kein eigenes Personal beschäftigt.
Das Wirtschaftsjahr 2016 wird insbesondere von den laufenden Schulsanierungsprojekten, der Erstellung von Wohnraum im Bereich sozialer Mietwohnungsbau und der weiterlaufenden Ertüchtigung der Erstaufnahmeeinrichtung für Asylsuchende in Hacheney geprägt sein.
Das Verhältnis der Tätigkeiten des Sondervermögens liegt damit bei etwa 1/4
Grundstücksentwicklung und -vermarktung zu 3/4 Sanierung städtischer Gebäude sowie der Gebäudebewirtschaftung/Vermietungsgeschäft.
Die Vermietung an die Stadt Dortmund betrifft ganz überwiegend den Stadthauskomplex, das Rathaus, die Erstaufnahmeeinrichtung Hacheney, die im Sondervermögen befindlichen Schul- und Verwaltungsimmobilien sowie die Feuerwachen und den U-Turm. Die externe
Vermietung betrifft einen Großteil des Verwaltungsgebäudes am U-Turm. Insgesamt erwartet das Sondervermögen 2016 damit Mieterlöse p. a. in Höhe von rund 19,7 Mio. €.
Der Grundstücksverkauf wird für 2016 mit einem Volumen von etwa 4,9 Mio. € eingeschätzt.
Dabei wird davon ausgegangen, dass die Bereitstellung weiterer im SV GVVF befindlicher Baugrundstücke sowohl durch die Erlangung des Planrechts als auch des Ausbaus die seit Jahren bekannten Bedarfe bedient. Die Wohnbauflächen der Emschertalgrundschule und Lütgendortmunder Hellweg sollen im Verlauf des Jahres 2016 in die Vermarktung gebracht werden.
2. Zum Erfolgsplan 2016 ff
Der Erfolgsplan umfasst die voraussehbaren Erträge und Aufwendungen des Sondervermögens für das Wirtschaftsjahr 2016. Zum Vergleich sind die Zahlen der Erfolgsprognose 2015 zum jetzigen Zeitpunkt prognostiziert sowie die Gewinn- und Verlustrechnung 2014 in der Anlage 1 gegenüber gestellt.
Die unterjährige Planrechnung erfolgt für das SV GVVF weiterhin geschäftsfeldbezogen nach Grundstücksentwicklung und –vermarktung sowie die Vermietung von städtischen
Immobilien. Dabei ist das Geschäftsfeld der Vermietung/Gebäudebewirtschaftung in den letzten Jahren stetig angewachsen und erweitert sich kontinuierlich um die Einlage diverser
sanierungsbedürftiger Schulgebäude (z.B. Anne-Frank-Gesamtschule, Immanuel-Kant- Gymnasium/Max-Born-Realschule, Fritz-Henßler-Berufskolleg) in das Anlagevermögen des SV GVVF.
Von den Gesamtumsätzen 2016 in Höhe von 24,6 Mio. € entfallen rd. 4,9 Mio. € auf den Verkauf von Grundstücken für den Einfamilienhausbau/Bauträger; weitere 19,7 Mio. € werden aus der Vermietung der im Sondervermögen befindlichen Gebäude erwartet.
Die Bestandsveränderungen (3,261 Mio. €) umfassen den Saldo aus aktivierungspflichtigen Herstellungskosten für die Erschließung der Baugrundstücke und dem Bestandsabbau aus deren anschließender Veräußerung. Die aktivierten Aufwendungen für Beplanung und Erschließung umfassen mit 3,6 Mio. € Erschließungsmaßnahmen und mit 4,8 Mio. €
Planungs- und Entwicklungskosten für die Bestandsgrundstücke. Für die Bestandsminderung aus dem Verkauf von Baugrundstücken wurde davon ausgegangen, dass eine
Wareneinsatzquote von ca. 80% bzw. ein Deckungsbeitrag von 20% aus den Veräußerungen zu erwarten sind.
Bei den im Wirtschaftsplan für 2016 in Höhe von 2,0 Mio. € ausgewiesenen sonstigen betrieblichen Erträgen handelt es sich im Wesentlichen um die Auflösung des
Investitionszuschusses für den U-Turm, welche sich auch in den Folgejahren fortsetzen wird.
Bei den Materialaufwendungen (8,4 Mio. €) handelt es sich ausschließlich um Kosten für Entwicklung und Erschließung von Baugebieten, welche zum Teil als aktivierungspflichtige Herstellungskosten im Rahmen der o. g. Bestandsveränderungen berücksichtigt wurden.
Die Neueinlage von Baugebieten ist nach dem derzeitigen Stand der Planungen für 2016 ff nicht vorgesehen.
Die Abschreibungen auf Sachanlagen im Jahr 2016 (8,6 Mio. €) entfallen größtenteils auf die planmäßige Fortschreibung der im Anlagevermögen bereits enthaltenen Bausubstanz und der Einrichtungsgegenstände.
In den vergangenen Jahren hat sich gezeigt, dass im Zuge der Bewertung der Baugrundstücke des SV GVVF im Umlaufvermögen nach dem Niederstwertprinzip mit Korrekturen der Wertansätze im Rahmen der Jahresabschlussprüfung zu rechnen ist. Aus Gründen
kaufmännischer Vorsicht wurden daher beginnend ab dem Prognosezeitraum 2015 jährliche Beträge in Höhe von 3,5 Mio. € für Abschreibungen auf Umlaufvermögen eingestellt.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (3,4 Mio. €) umfassen sowohl Aufwendungen für den laufenden Geschäftsbetrieb als auch Rechts- und Beratungskosten, Abschluss- und
Prüfungskosten, Kosten für Servicevereinbarungen mit anderen Fachbereichen der Stadt Dortmund als auch fremden Dritten.
Nach dieser Planung verbleibt dem Sondervermögen im Jahr 2016 ein Betriebsergebnis in Höhe von 6,1 Mio. €. Das Sondervermögen erhält mit der Übernahme von
sanierungsbedürftigen städtischen Immobilien Interimsmieteinnahmen aus dem Haushalt der Stadt Dortmund, denen vor der Durchführung der geplanten Investitionen noch nicht in entsprechender Höhe Abschreibungen und/oder Zinsaufwendungen gegenüberstehen. Nach Abschluss der Renovierungs- und Investitionsmaßnahmen fließen dem Sondervermögen auskömmliche Mieteinnahmen zur Deckung der höheren Abschreibungen und
Finanzierungskosten zu. Hierauf stellen sich die Betriebsergebnisse der Folgejahre entsprechend ein.
Der Zinsaufwand (-6,43 Mio. €) folgt langsam der Niedrigzinsphase und entsprechend den überwiegend fremdfinanzierten Investitionen in das Anlage- sowie Umlaufvermögen und steht geplanten Zinserträgen in Höhe von 0,051 Mio. € gegenüber. Das daraus resultierende Finanzergebnis von -6,38 Mio. € ist dem mittlerweile moderaten Querschnittszins im Finanzierungsbereich geschuldet und spiegelt das aktuelle Zinsniveau bei Investitions- als auch Kassenkrediten wider.
Der Erfolgsplan 2016 schließt mit einem negativen Ergebnis von –0,3 Mio. € ab.
Hiervon ist dem Geschäftsbereich Grundstücksentwicklung und -vermarktung ein negatives Ergebnis in Höhe von –6,1 Mio. € zuzurechnen. Das Geschäftsfeld Vermietung städtischer Immobilien wird voraussichtlich mit einem positiven Ergebnis von rd. 5,8 Mio. € abschließen.
Bedingt durch nicht absehbare Unwägbarkeiten können hier innerhalb der Ergebnisrechnung noch Verschiebungen stattfinden. Die prognostizierten Jahresergebnisse haben ab 2015 daher einen vorläufigen Charakter.
3. Zum Vermögensplan
Der Vermögensplan beinhaltet in einer tabellarischen Darstellung die voraussehbaren Vermögens- und Schuldposten des Sondervermögens zum 31.12.2016 ff.
Die Bilanzsumme beläuft sich nach den vorliegenden Planungen zum 31.12.2016 auf einen Gesamtbetrag in Höhe von 440 Mio. €.
Das Anlagevermögen wird sich neben der planmäßigen Fortschreibung der
Bestandsimmobilien u. a. durch Investitionen von rd. 54,5 Mio. €, welche im Wesentlichen Investitionen in die Schulprojekte sowie in den öffentlich geförderten Wohnungsbau umfassen, zum Jahresende 2016 auf rund 346 Mio. € ausweiten. In dieser Summe neu berücksichtigt wurde ein Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von 20 Mio. € in der
Wirtschaftsplanung des Jahres 2016 für die Schaffung von sozialem Mietwohnungsbau auf Grundstücksflächen des SV GVVF. Es ist vorgesehen, dass das SV GVVF diese nach den Förderrichtlinien des Landes über den Zweckbindungszeitraum zu dem vom Land
festgesetzten Mietzins an den städtischen Haushalt überlässt.
Das Sondervermögen wird durch Abschreibungen auf das Anlagevermögen in der Erfolgsplanung 2016 mit rund 8,6 Mio. € belastet.
Die übrigen Finanzanlagen betreffen ein bereits in den Vorjahren ausgereichtes Darlehen an die Griechische Schule, welches langfristig weiter zurückgeführt wird.
Die ausgewiesenen Vorräte im Umlaufvermögen (91,3 Mio. €) beinhalten die zur Veräußerung vorgesehenen Baugrundstücke.
Nach der derzeitigen Kalkulation für das Wirtschaftsjahr 2016 sind rund 8,4 Mio. € für die Entwicklung und Erschließung von Baugebieten vorgesehen. Diese Ausgaben sind im Erfolgsplan als Materialaufwand erfasst und werden anschließend über die
Bestandsveränderungen bei den Herstellungskosten der zur Veräußerung bestimmten Grundstücke aktiviert.
Für die Folgejahre ist in der Planung vorgesehen, dass der Bestand an Baugrundstücken einschließlich Erschließungsmaßnahmen bis zum Jahr 2019 auf rd. 49 Mio. € durch Verkäufe abgebaut wird.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen umfassen im Wesentlichen noch nicht fällige Ansprüche aus dem Verkauf von Baugrundstücken. Zur Erstellung des
Wirtschaftsplans 2016 wurde die Annahme getroffen, dass 2016 sowie in den Folgejahren keine wesentlichen Forderungen bestehen werden.
Das Sondervermögen hat in Vorjahren in der Regel nicht unerhebliche Bankguthaben ausgewiesen - diesen stand gleichzeitig die Inanspruchnahme von Kontokorrentlinien bei Kreditinstituten gegenüber. Für die Zwecke der Aufstellung des Wirtschaftsplans wurden diese Guthaben und Verbindlichkeiten miteinander verrechnet.
Das Eigenkapital wird nach der Planung 2016 durch den erwarteten Jahresfehlbetrag am 31.12.2016 bei rd. 145,4 Mio. € liegen, was bei einer erwarteten Bilanzsumme von etwa 440 Mio. € eine Eigenkapitalquote von 33,0 % ausmacht.
Der Sonderposten für Investitionszuschüsse bezieht sich nahezu ausschließlich auf die 70 %ige Förderung der Investitionen in die Sanierung des U-Turms und wird seit 2011 mit 1,9 Mio. € p. a. ergebniswirksam aufgelöst. Unter Berücksichtigung des Sonderpostens errechnet sich für das Sondervermögen im Jahr 2016 damit eine Eigenkapitalquote von rund 38,2 %.
Zur Finanzierung der geplanten Investitionen in das Anlage- und Umlaufvermögen wird das Sondervermögen im Jahr 2016 neue Investitionskredite in Höhe von 62,5 Mio. € benötigen:
Für 47,5 Mio. € wird eine Kreditermächtigung geplant und beantragt, eine weitere
Kreditermächtigung über eine Summe von 15 Mio. €, die im Jahr 2015 nicht in Anspruch genommen wurde, ist in das folgende Wirtschaftsjahr 2016 übertragbar.
Eingeplant sind zudem Kapitaldienste für die Investitionskredite von rd. 21,4 Mio. € über den Verlauf des Wirtschaftsjahres 2016. Die Inanspruchnahme von Kontokorrentlinien beläuft sich nach der Planung zum Jahresende 2016 auf -0,7 Mio. € und steigt im Vergleich zur Prognose zum 31.12.2015 an.
Zum 31.12.2016 werden sich nach der Planung die gesamten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten auf rd. 246,1 Mio. € belaufen, die darauf entfallenden Zinsverbindlichkeiten sind in der Ergebnisrechnung mit insgesamt 6,4 Mio. € berücksichtigt.
4. Zur Finanzplanung
Die Finanzplanung stellt die Einnahmen und Ausgaben dar und zeigt die Mittelherkunft bzw.
Mittelverwendung gegliedert nach den Jahren 2015 – 2019.
Die Eigenmittel (16,8 Mio. €) umfassen im Wesentlichen den Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (28,6 Mio. €) und die Auszahlungen aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie sonstige betriebliche Aufwendungen (11,8 Mio. €). Die Einnahmen resultieren ganz überwiegend aus den Mieteinnahmen sowie den Veräußerungserlösen von Baugrundstücken.
Diesen Einnahmen stehen Auszahlungen für die Anschaffung und Erschließung von Baugrundstücken sowie Investitionen für das Anlagevermögen (54,5 Mio. €) gegenüber.
Das Investitionskreditvolumen ist in Höhe von 62,5 Mio. € kalkuliert, für 15 Mio. € kann aus dem Jahr 2015 eine Ermächtigung in das Jahr 2016 übertragen werden, weitere 47,5 Mio. € werden für die laufenden und geplanten Investitionen benötigt.
Zur Vermeidung von finanziellen Engpässen wird eine Höchstsumme der Kassenkredite von 20 Mio. € vorgeschlagen.
5. Zuständigkeit
Die Zuständigkeit des Rates ergibt sich aus § 41 GO NW i.V.m. § 6 Abs. 1 lit. c) der Betriebssatzung.
