Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nach IAS 40 bei Unternehmen des Prime Market

Stephanie Urnik

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nach IAS 40 bei Unternehmen des Prime Market

MASTERARBEIT

zur Erlangung des akademischen Grades Master of Science

Studium: Masterstudium Wirtschaft und Recht Studienzweig: Accounting und Auditing

Alpen-Adria-Universität Klagenfurt

Gutachterin

Assoc. Prof. Mag. Dr. Tanja Maria Schuschnig Alpen-Adria-Universität Klagenfurt

Institut für Finanzmanagement Abteilung Finance & Accounting

Klagenfurt, März 2021

Eidesstattliche Erklärung

Ich versichere an Eides statt, dass ich

- die eingereichte wissenschaftliche Arbeit selbstständig verfasst und keine anderen als die angegebenen Hilfsmittel benutzt habe,

- die während des Arbeitsvorganges von dritter Seite erfahrene Unterstützung, einschließ- lich signifikanter Betreuungshinweise, vollständig offengelegt habe,

- die Inhalte, die ich aus Werken Dritter oder eigenen Werken wortwörtlich oder sinn- gemäß übernommen habe, in geeigneter Form gekennzeichnet und den Ursprung der Information durch möglichst exakte Quellenangaben (z.B. in Fußnoten) ersichtlich ge- macht habe,

- die eingereichte wissenschaftliche Arbeit bisher weder im Inland noch im Ausland einer Prüfungsbehörde vorgelegt habe und

- bei der Weitergabe jedes Exemplars (z.B. in gebundener, gedruckter oder digitaler Form) der wissenschaftlichen Arbeit sicherstelle, dass diese mit der eingereichten digita- len Version übereinstimmt.

Mir ist bekannt, dass die digitale Version der eingereichten wissenschaftlichen Arbeit zur Plagiatskontrolle herangezogen wird.

Ich bin mir bewusst, dass eine tatsachenwidrige Erklärung rechtliche Folgen haben wird.

Stephanie Urnik, BSc BSc e.h. Klagenfurt, März 2021

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis ... V Tabellenverzeichnis ... VI Abkürzungsverzeichnis ... VII

1 Einleitung ... 1

1.1 Problemstellung ... 2

1.2 Forschungsfrage ... 5

1.3 Gang der Arbeit ... 5

2 Abgrenzung zu anderen für Immobilien relevanten Standards ... 8

2.1 Abgrenzung zu IAS 2 – Vorräte ... 9

2.2 Abgrenzung zu IAS 16 – Sachanlagen ... 10

2.2.1 gemischt genutzte Immobilien ... 12

2.2.2 zusätzlich erbrachte Dienstleistungen ... 13

2.2.3 weitere Überlegungen bei der Abgrenzung zwischen IAS 16 und IAS 40 .. 15

2.2.3.1 Unternehmensindividuelle Klassifizierung ... 15

2.2.3.2 Portfolio-Leases ... 15

2.2.3.3 Behandlung im Konzernverbund ... 16

2.3 Abgrenzung zu IFRS 5 – zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte ... 17

2.4 IFRS 15 – Fertigungsaufträge ... 19

2.5 IFRS 16 – Leasingverträge ... 20

2.6 Übersicht ... 23

2.7 Umklassifizierung von Immobilien ... 24

2.7.1 Umklassifizierung von IAS 40 nach IAS 2 oder IAS 16 ... 24

2.7.2 Umklassifizierung von IAS 2 oder IAS 16 nach IAS 40 ... 25

2.7.3 Umklassifizierung von IAS 40 nach IFRS 5 ... 26

3 Erfassung von Vermögenswerten nach IAS 40 ... 28

3.1 Ansatz und Ausbuchung ... 28

3.2 Erstbewertung ... 29

3.2.1 Erstbewertung bei Kauf der Immobilie ... 29

3.2.2 Erstbewertung bei Herstellung der Immobilie ... 30

3.2.3 Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten ... 31

3.2.4 Weitere Überlegungen zur Erstbewertung ... 32

3.3 Folgebewertung ... 33

3.3.1 Anschaffungskostenmodell ... 35

3.3.2 Modell des beizulegenden Wertes (Fair Value Bewertung) ... 36

3.3.2.1 Bewertungsverfahren und dreistufige Hierarchie ... 38

3.3.2.2 Bewertungsannahmen ... 41

3.3.3 Bewertung von im Bau befindlichen Renditeimmobilien ... 43

3.3.4 Kritik der Folgebewertung ... 45

3.4 Anhangangaben ... 47

3.4.1 Allgemeine Angaben ... 47

3.4.2 Angaben bei Anwendung des Anschaffungskostenmodells ... 48

3.4.3 Angaben bei Anwendung des Fair Value Modells ... 49

4 Umsetzung des IAS 40 durch Unternehmen des Prime Market ... 50

4.1 Einteilung der Unternehmen nach Branchen ... 50

4.2 Analyse der Jahresabschlüsse 2019 ... 51

4.2.1 Datenbasis und Aufbereitung der empirischen Analyse ... 51

4.2.2 Anzahl der Unternehmen, die Investment Properties halten ... 53

4.2.3 Anteil der Investment Properties an Bilanzsumme ... 55

4.2.4 Wahl des Bewertungsmodelles ... 58

4.2.5 Vergleich Buchwert mit Fair Value bei Bilanzierung nach dem Anschaffungskostenmodell ... 63

4.2.6 Analyse der verwendeten Methodik zur Ermittlung des Fair Values ... 64

4.2.7 Analyse der verwendeten Hierarchiestufe bei Ermittlung des Fair Values . 67 4.2.8 Analyse der Häufigkeit der Inanspruchnahme von Gutachtern ... 68

4.2.9 Umfang der Anhangangaben zu IAS 40 ... 70

5 Resümee und Ausblick ... 73

Literaturverzeichnis ... 77

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Ausweis von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in den

Jahresabschlüssen 2019 ... 53

Abbildung 2: Branchenaufteilung von Unternehmen, die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ausweisen ... 54

Abbildung 3: Vergleich alle Unternehmen vs. Unternehmen mit Investment Properties ... 54

Abbildung 4: Mittelwert des Anteils von Investment Properties an der Bilanzsumme ... 56

Abbildung 5: Gegenüberstellung der Anteile an IP an der Bilanzsumme zur Vergleichsstudie aus 2010 ... 58

Abbildung 6: Wahl des Bewertungsmodells zur Folgebewertung ... 59

Abbildung 7: Branchenvergleich der Bewertungsmethoden ... 60

Abbildung 8: Ergebnisse der Vergleichsstudien zur Wahl des Bewertungsmodells ... 60

Abbildung 9: Vergleich Bewertungsmodell Österreich vs. Deutschland ... 61

Abbildung 10: Vergleich Fair Value vs. Buchwert ... 63

Abbildung 11: Vergleich Abweichung nach Branchen ... 64

Abbildung 12: Verwendete Bewertungsverfahren ... 65

Abbildung 13: Verwendete Hierarchiestufe zur Ermittlung des Fair Values ... 67

Abbildung 14: Vergleich verwendeter Hierarchiestufen ... 68

Abbildung 15: Inanspruchnahme von Gutachtern ... 69

Abbildung 16: Inanspruchnahme von Gutachtern nach Bewertungsmodell ... 69

Abbildung 17: Vergleich Inanspruchnahme von Gutachtern mit deutscher Studie aus 2018 70 Abbildung 18: Umfang der Anhangangaben zum Thema IAS 40 ... 70

Abbildung 19: Korrelation Wortanzahl mit Anteil von Investment Properties an Bilanzsumme ... 71

Abbildung 20: Verwendete Wortanzahl nach Branchen ... 72

Abbildung 21: Aufteilung Wortanzahl innerhalb der Branche Finanzwesen ... 72

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Übersicht der Bewertungsvorschriften von für Immobilien relevanten Standards . 23

Tabelle 4: Brancheneinteilung der am Prime Market gelisteten Unternehmen ... 50

Tabelle 5: adaptierte Brancheneinteilung der am Prime Market gelisteten Unternehmen ... 51

Tabelle 2: Vergleichsstudien I ... 52

Tabelle 3: Vergleichsstudien II ... 52

Tabelle 6: adaptierte Brancheneinteilung der am Prime Market gelisteten Unternehmen mit Investment Properties ... 55

Tabelle 7: Anteil IP an Bilanzsumme der Branche Finanzwesen ... 57

Tabelle 8: Angewandte Ermittlungsmethodik aus Vergleichsstudien ... 66

Abkürzungsverzeichnis

CAPM Capital Asset Pricing Modell

CF Cash Flow

DAX Deutscher Aktienindex DCF Discounted-Cash-Flow

EPRA European Public Real Estate Association

FV Fair Value

GuV Gewinn und Verlust

HDAX Hundert-DAX

Hrsg Herausgeber

IAS International Accounting Standard

IASB International Accounting Standard Board IATX Immobilien Austrian Tradex Index

IFRS International Financial Reporting Standards IP Investment Properties

MDAX Mid-Cap-DAX

Mio Million(en)

OCI Other Comprehensive Income

SDAX Small-Cap-DAX

TecDAX Technology DAX

1 Einleitung

Gerade bei Unternehmen, die in den beiden Branchen Industrie und Vermögensverwaltung tätig sind, stellen Immobilien einen wesentlichen Bestandteil der Vermögenslage dar. Auf- grund dessen ist auch die richtige bilanzielle Darstellung sowie die richtige Anwendung der Bewertungsvorschriften von Relevanz.¹ Zusätzlich ist die Bilanzierung von Immobilien nach den Regeln der International Financial Reporting Standards (IFRS) ein spannendes Thema, da Immobilien je nach Nutzung nach sechs verschiedenen Standards bilanziert werden kön- nen. Abhängig von der Art der künftigen Nutzung der Immobilie im Unternehmen, ist ein an- derer Standard anzuwenden. Eine genaue Differenzierung ist wichtig, da sich sowohl der Erstansatz als auch die Folgebewertung der einzelnen Standards mitunter erheblich unter- scheiden.²

Eine mögliche Nutzung von Immobilien stellen sogenannte Investment Properties (als Finan- zinvestition gehaltene Immobilien) dar. Diese sind nach dem International Accounting Stan- dard (IAS) 40 zu bilanzieren.³ IAS 40 trägt den Titel „Als Finanzinvestition gehaltene Immobi- lien“ und wurde nur acht Monate nach dem ersten Exposure Draft im Juli 1999 im März 2000 vom International Accounting Standard Board (IASB) eingeführt. Der Standard ist auf alle Jahresabschlüsse, die nach bzw. mit dem 01.01.2001 beginnen, anzuwenden.⁴

Der Standard regelt gem. IAS 40.1 die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die damit einhergehenden Anhangangaben. Unter Immobilien, die als Finan- zinvestition gehalten werden, fallen gem. IAS 40.5 alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und / oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden. Diese Immobi- lien dürfen aber weder zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. zur Erbringung von Dienstleistungen dienen noch dürfen sie im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens verkauft werden. Im Grunde nehmen Investment Properties eine „Zwit- terstellung“ ein, denn sie stellen aus substanzieller Sicht Sachanlagen dar⁵, aus funktionaler Sicht dienen sie dem Unternehmen als Finanzinvestition⁶. Gem. IAS 40.5 fallen unter den Begriff Immobilien sowohl Grund und Boden als auch Gebäude bzw. Gebäudeteile.

1 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bertl et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (26 ff).

2 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (109).

3 Vgl. Folian, RWZ 2008/55, 179 (179).

4 Vgl. Promper-Unzeitig, Fair Value Accounting in der Immobilienbranche 3.

5 Vgl. Promper-Unzeitig, Fair Value Accounting in der Immobilienbranche 3; Freiberg in Haufe IFRS Kommen- tar¹⁶ § 16 Rn 3.

6 Vgl. Freiberg in Haufe IFRS Kommentar¹⁶ § 16 Rn 3.

Ziel des Standards ist es, den Abschlussadressaten ein genaueres Bild hinsichtlich der In- vestitionspolitik des Unternehmens und der Vermögenslage in Bezug auf Renditeimmobilien zu geben.⁷

Vom Standard ausgenommen sind nach IAS 40.4 biologische Vermögenswerte, die mit landwirtschaftlicher Tätigkeit im Zusammenhang stehen und Abbau- und Schürfrechte sowie Bodenschätze wie Öl, Erdgas und ähnliche nicht-regenerative Ressourcen.

1.1 Problemstellung

Bei der Umsetzung von IAS 40 ergeben sich in der Praxis im Wesentlichen zwei Problemfel- der. Zum einen bereitet die Abgrenzung zwischen IAS 40 und den weiteren internationalen Standard, die für Immobilien angewendet werden können, Probleme. Zum anderen stellt die Folgebewertung insbesondere die Ermittlung des Fair Values von Renditeimmobilien eine Schwierigkeit dar. Auf diese beiden Problemfelder soll im theoretischen Teil dieser Masterar- beit näher eingegangen werden.

Wie bereits erwähnt, kann die Bilanzierung von Immobilien aufgrund sechs verschiedener IFRS/IAS Standards erfolgen. In Frage kommen folgende Regelungen:

•

•

•

•

•

•

Auf den ersten Blick scheint es, als wäre eine Zuordnung je nach Verwendung der Immobi- lien aufgrund der Definitionen in den einzelnen Standards relativ eindeutig möglich. Aller- dings ergeben sich bei genauer Betrachtung einige Ermessensspielräume und Wahlrechte.⁹ In Einzelfällen kann eine genaue Zuordnung zu Schwierigkeiten führen, da es zwischen den genannten Standards Schnittstellen gibt. Besonders zu erwähnen ist hier die Abgrenzung zwischen IAS 16 und IAS 40. Ein Beispiel, welches in der Praxis durchaus von Relevanz ist, stellen gemischt genutzte Immobilien dar. Wird beispielsweise eine Immobilie sowohl eigen- betrieblich genutzt als auch fremdvermietet, stellt sich die Frage, ob die Immobilie nach IAS 16 oder IAS 40 zu bilanzieren ist. Ein ähnliches Problemfeld stellen zusätzlich erbrachte Dienstleistungen, die der Vermieter neben der reinen Vermietungsleistung an seine Mieter

7 Vgl. Kleinmanns in Internationale Rechnungslegung IAS 40 – Investment Properties Rz 9.

8 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bertl et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (27).

9 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (97).

erbringt, dar. Zu erwähnen sind hier Dienstleistungen wie Hausverwaltungs-, Reparatur- oder Sicherheitsleistungen.¹⁰

Neben den Schnittstellen zwischen IAS 40 und IAS 16 ergeben sich auch bei der Abgren- zung von IAS 40 mit den restlichen für Immobilien relevanten Standards Ermessensspiel- räume. Diese sind aber neben den beiden oben dargestellten Beispielen von geringerer Be- deutung.¹¹

Nach der Zuteilung der Immobilien zu den jeweils anwendbaren Standards stellt sich die Frage der Bewertung. Wie bereits erwähnt, eröffnet die Folgebewertung bei Immobilien, die unter IAS 40 fallen, ein weiteres Problemfeld. IAS 40 schreibt eine zwingende Ermittlung des Fair Values vor, auch wenn für die Folgebewertung das Anschaffungskostenmodell herange- zogen wird. Bei der Wahl dieses Modells findet der Fair Value zwar nicht in der Bilanz seinen Niederschlag, er muss aber in den Anhangangaben dargelegt werden.¹² Bereits bei Veröf- fentlichung des Entwurfs des Standards 1999 gab es heftige Kritik diesbezüglich.¹³

Seit 01.01.2013 ist der Fair Value für Investment Properties nach den Regeln des IFRS 13 zu ermitteln. Davor enthielt IAS 40 eigene Regelungen zur Ermittlung des Fair Values.¹⁴ IFRS 13.9 enthält folgende Definition zum Fair Value: „Der Fair Value ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt werden würde“. Somit sollte der Fair Value einen fiktiven, fairen und allgemein gülti- gen Transaktionspreis darstellen. Wobei dies – nicht nur für Immobilien – relativ schwierig ist, da kein Markt mit vollständiger Konkurrenz vorherrscht. Des Weiteren sind Immobilien keine homogenen Güter, die miteinander vergleichbar sind. Sie können sich in vielerlei Hin- sichten wie beispielsweise nach Alter, Lage, Bauweise, Ausstattung und Größe unterschei- den. Somit ist es in der Realität fast unmöglich, einen einzigen richtigen Fair Value für eine bestimmte Immobilie zu ermitteln. Allerdings helfen die gesetzlich vorgegebenen Hilfsverfah- ren, dass zumindest eine Bandbreite von möglichen Werten ermittelt werden kann.¹⁵

IFRS 13 sieht drei mögliche Ansätze zur Ermittlung des Fair Values für Investment Proper- ties vor: marktbasierter Ansatz, kostenbasierter Ansatz und einkommensbasierter Ansatz.¹⁶ Beim marktbasierten Ansatz sollen für die Ermittlung eines Fair Values ähnliche Vermö- genswerte zum Vergleich herangezogen werden. Beim kostenbasierten Ansatz müssten

10 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (98).

11 Vgl. Promper-Unzeitig, Fair Value Accounting in der Immobilienbranche, 35 ff.

12 Vgl. Folian, RWZ 2008/55, 179 (179).

13 Vgl. Folian, RWZ 2008/55, 179 (179).

14 Vgl. Fuhrmann/Kunisch, ZLB 2013/51, 94 (94).

15 Vgl. Folian, RWZ 2008/55, 179 (180).

16 Vgl. Flick/Kubis, IRZ 2015, 111 (112); Fuhrmann/Kunisch, ZLB 2013/51, 94 (94).

theoretisch die Wiederbeschaffungskosten der Immobilie ermittelt werden. Diese würden dann den Fair Value der Immobilie darstellen.¹⁷ In IAS 40 war lange nicht klar, ob dieser An- satz überhaupt angewendet werden darf. Da er in IFRS 13 aber explizit genannt ist, kann über die Zulässigkeit nicht mehr diskutiert werden.¹⁸ In der Literatur ist man sich weitestge- hend einig, dass der dritte Ansatz – der einkommensbasierte Ansatz – in der Praxis am häu- figsten zur Anwendung kommt. Hier werden alle künftig erwarteten Aufwendungen und Er- träge zu einem bestimmten Zinssatz diskontiert.¹⁹ Ob und wieweit diese drei Ansätze für die Fair Value Ermittlung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anwendbar sind, soll im theoretischen Teil der Masterarbeit näher beleuchtet werden.

Neben den drei Bewertungsverfahren kommt bei der Anwendung von IFRS 13 die dreistufige Fair Value Hierarchie zum Einsatz. Hier wird zwischen drei Stufen von Bewertungs- bzw.

Inputfaktoren unterschieden.²⁰ In Stufe 1 werden beobachtbare Faktoren, wie Preise für iden- tische Vermögenswerte herangezogen. Zu Stufe 2 zählen wiederum beobachtbare Inputfak- toren, jedoch nur ähnlicher Vermögenswerte. In Stufe 3 werden nicht beobachtbare Inputfak- toren wie beispielsweise unternehmensinterne Informationen oder angepasste Risikozinss- ätze herangezogen.²¹ Abhängig davon, aus welcher Stufe Informationen einbezogen werden, unterscheidet sich auch der Umfang der Angaben im Anhang.²²

Da es im Rahmen der Fair Value Ermittlung zu vielen Unsicherheiten kommen kann, ist man sich in der Literatur einig, dass durch eine Zeitwertbilanzierung von Investment Properties viele Ermessensspielräume für die bilanzierenden Unternehmen eröffnet werden.²³

Hinzu kommt noch die in IFRS 13 neue Bewertungsannahme des „Highest and Best Use“.

Diese Annahme ist auch der größte Unterschied zwischen der alten Fair Value Ermittlung nach IAS 40 und der neuen Ermittlung nach IFRS 13.²⁴ Dieser Annahme zufolge muss die Immobilie unabhängig von der momentanen Nutzung nach ihrer höchsten und besten Nut- zung bewertet werden. Dafür gibt es drei Voraussetzungen: physische Möglichkeit, rechtliche Zulässigkeit und finanzielle Durchführbarkeit.²⁵ Diese Annahme erleichtert die Ermittlung des Fair Values von Investment Properties nicht, im Gegenteil, die Ermessensspielräume werden dadurch zusätzlich erhöht.

17 Vgl. Flick/Kubis, IRZ 2015, 111 (112).

18 Vgl. Fuhrmann/Kunisch, ZLB 2013/51, 94 (94).

19 Vgl. Flick/Kubis, IRZ 2015, 111 (112).

20 Vgl. Bleisch/Feusi/Weinert, IRZ 2016, 409 (410).

21 Vgl. Flick/Kubis, IRZ 2015, 111 (112); Fuhrmann/Kunisch, ZLB 2013/51, 94 (94).

22 Vgl. Bleisch/Feusi/Weinert, IRZ 2016, 409 (410).

23 Vgl. Fuhrmann/Kunisch, ZLB 2013/51, 94 (94 f).

24 Vgl. Bleisch/Feusi/Weinert, IRZ 2016, 409 (410).

25 Vgl. Bleisch/Feusi/Weinert, IRZ 2016, 409 (410); Fuhrmann/Kunisch, ZLB 2013/51, 94 (95).

1.2 Forschungsfrage

Wie hier verkürzt dargestellt, ergeben sich bei der Anwendung von IAS 40 insbesondere bei der Abgrenzung zu anderen Standards und der Ermittlung des Fair Values nach IFRS 13 einige Fragestellungen. Ziel dieser Masterarbeit wird es sein, im ersten Schritt diese Frage- stellungen theoretisch aufzuarbeiten, um dann im zweiten Schritt empirisch zu erfassen, wie die Unternehmen des österreichischen Prime Market die Vorgaben des IAS 40 umsetzen.

Ausgehend von diesen Überlegungen bietet sich folgende Forschungsfrage an:

Wie setzen Unternehmen des österreichischen Prime Market IAS 40 „Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ in ihren Jahresabschlüssen um?

Um diese Frage zu beantworten, ist es notwendig, im ersten Teil der Arbeit die theoretische Basis von IAS 40 aufzubereiten, damit im Anschluss die empirische Analyse durchgeführt werden kann.

Für die empirische Analyse werden die Jahresabschlüsse von 2019 der 38 am Prime Market gelisteten Unternehmen herangezogen. Da nicht alle Unternehmen Immobilien, die nach IAS 40 zu bilanzieren sind, halten, werden nur jene Unternehmen genauer untersucht, die in ihrer Bilanz Investment Properties ausweisen.

1.3 Gang der Arbeit

Die Arbeit soll sich im Wesentlichen in zwei Teile gliedern. Der erste Teil soll eine theoreti- sche Aufarbeitung des IAS 40 wiedergeben, damit der Leser / die Leserin die rechtlichen Grundlagen von IAS 40 und in weiterer Folge die Grundlagen für die Ermittlung des Fair Va- lues von IFRS 13 hat.

Aus diesem Grund werden in den Kapiteln 2 und 3 die rechtlichen Vorgaben des IAS 40 ver- anschaulicht. In Kapitel 2 Abgrenzung zu anderen für Immobilien relevanten Standards wird das erste Problemfeld, welches IAS 40 aufwirft, genauer beleuchtet, nämlich die Abgrenzung zu anderen Standards, die auch auf Immobilien angewendet werden können. Besonders wichtig scheint hier die Abgrenzung zu IAS 16 – Sachanlagen. Neben den gemischt genutz- ten Immobilien sind auch die zusätzlich erbrachten Dienstleistungen von Relevanz. Auf diese Abgrenzungen wird in Kapitel 2.2 Abgrenzung zu IAS 16 – Sachanlagen näher eingegangen.

Neben den Schnittstellen zwischen IAS 40 und IAS 16 gibt es auch noch weitere Standards, die in Konkurrenz zu IAS 40 stehen. In welcher Form diese Standards sich mit IAS 40 kreu- zen, wird in den Kapiteln 2.1 und 2.3 bis 2.5 dargestellt. Diese bis dahin gesammelten Infor- mationen werden in Kapitel 2.6 in einer Übersicht zusammengefasst. Abschließend soll in Kapitel 2.7 noch dargelegt werden, unter welchen Umständen es zu einer Umklassifizierung

von Immobilien von einem Standard zu einem anderen Standard kommen kann bzw. kom- men muss.

Im Anschluss an die theoretische Abgrenzung zwischen den einzelnen relevanten Standards soll in Kapitel 3 die Erfassung und Darstellung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobi- lien im Jahresabschluss betrachtet werden. Als Erstes sollen die allgemeinen Voraussetzun- gen für die Erfassung einer Immobilie nach IAS 40 festgehalten werden. Im Anschluss daran wird sowohl die Erst- als auch die Folgebewertung näher beleuchtet. Die Erstbewertung von Immobilien, die nach IAS 40 zu behandeln sind, unterscheidet sich nicht wesentlich von den anderen Standards, insbesondere nicht von IAS 16, und wirft auch keine weiteren Fragen auf. Bei der Folgebewertung hingegen sieht die Sachlage anders aus. Da hier zwei ver- schiedene Bewertungsmethoden zur Wahl stehen, werden diese jeweils in einem eigenen Kapitel veranschaulicht. Das Anschaffungskostenmodell soll in Kapitel 3.3.1 näher beschrie- ben werden, das Modell des beizulegenden Wertes in Kapitel 3.3.2. Da die Ermittlung des Fair Values für Immobilien eine besondere Herausforderung darstellt, wird in Kapitel 3.3.2 näher auf den Fair Value und dessen Ermittlung eingegangen. In diesem Kapitel soll be- schrieben werden, wie der Fair Value zu ermitteln ist, welche Verfahren angewendet werden können und welche Wahlrechte und Ermessensspielräume der Gesetzgeber (bewusst oder unbewusst) offengelassen hat. Da die Folgebewertung von im Bau befindlichen Anlagen ei- nige Besonderheiten aufweist, werden diese im Punkt 3.3.3 erfasst. Abgeschlossen wird das Kapitel der Folgebewertung mit einer kritischen Auseinandersetzung der bis dahin gesam- melten Informationen.

In Kapitel 3.4 sollen die Anhangangaben, deren Umfang von den verwendeten Methoden und den angewandten Verfahren abhängt, näher beleuchtet werden. Dieses Kapitel ist unter anderem für die empirische Analyse wichtig, da ein Teil dieser von den Anhangangaben ausgehen wird.

Im zweiten Teil der Arbeit, welcher mit Kapitel 4 beginnt, wird die Umsetzung des IAS 40 empirisch erfasst und analysiert. Für die Analyse werden die Jahresabschlüsse von 2019 von den Unternehmen, die am österreichischen Prime Market gelistet sind, herangezogen.

Um mögliche Unterschiede zwischen den einzelnen Branchen ausfindig machen zu können, werden in Kapitel 4.1 die am Prime Market gelisteten Unternehmen nach Branchen geclus- tert.

In Kapitel 4.2 sollen die Jahresabschlüsse von 2019 analysiert werden. Die Unterkapitel zu Kapitel 4.2 stellen die Fragestellungen, die untersucht werden, dar. Im ersten Schritt soll in Kapitel 4.2.2 erfasst werden, welche Unternehmen überhaupt Investment Properties in ihren

Bilanzen ausweisen. Dies ist insofern wichtig, als dass für die weiteren Fragestellungen nur mehr jene Unternehmen genauer untersucht werden, die Immobilien nach IAS 40 halten.

Ausgehend von den Ergebnissen aus 4.2.2 soll in Kapitel 4.2.3 veranschaulicht werden, wel- che Bedeutung Investment Properties für die einzelnen Unternehmen haben. Dies soll durch den Anteil von Renditeimmobilien an der Bilanzsumme gemessen werden.

In Kapitel 4.2.4 wird ermittelt, welches Bewertungsmodell die einzelnen Unternehmen für die Folgebewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien heranziehen. Aufbauend darauf ergibt sich meines Erachtens ein spannender Vergleich, welcher in Kapitel 4.2.5 be- leuchtet werden soll. Es soll festgestellt werden, inwieweit der ausgewiesene Buchwert von Bilanzierern nach dem Anschaffungskostenmodell von dem für den Anhang ermittelten Fair Value abweicht.

Als Nächstes bietet sich die Frage nach der verwendeten Methodik bei der Fair Value Ermitt- lung an. Dies Fragestellung soll in Kapitel 4.2.6 ihren Niederschlag finden. Hier wird span- nend zu sehen, ob die meisten Unternehmen, wie in der Literatur angenommen, für die Er- mittlung des Fair Values das Discounted-Cash-Flow-Verfahren verwenden. Im Zuge dessen ist auch eine Analyse der verwendeten Hierarchiestufe der Inputfaktoren zur Ermittlung des Fair Values von Interesse (Kapitel 4.2.7). In dem darauffolgenden Kapitel wird erfasst, wie oft Unternehmen Gutachter für die Ermittlung des Fair Values von Investment Properties heran- ziehen (Kapitel 4.2.8).

Als abschließendes Kapitel sollen die Anhangangaben zu IAS 40 noch einer allgemeinen Analyse unterzogen werden. Dabei wird die verwendete Wörteranzahl als Indikator herange- zogen.

In den Unterkapiteln von Kapitel 4.2 Analyse der Jahresabschlüsse 2019 wird, wenn möglich und sinnvoll, ein Vergleich zwischen den einzelnen Branchen erfolgen. Da es bereits einige weitere empirische Analysen zu IAS 40 in der Vergangenheit gegeben hat, wird in den ein- zelnen Kapiteln auch immer wieder auf Unterschiede bzw. Gemeinsamkeiten aus den Er- gebnissen dieser Studien verwiesen.

Abschließend wird in Kapitel 5 die gesamte Arbeit mit einer Zusammenfassung des theoreti- schen und empirischen Teils und der daraus gezogenen Schlussfolgerungen beendet.

2 Abgrenzung zu anderen für Immobilien relevanten Stan- dards

Damit Immobilien in den Anwendungsbereich von IAS 40 fallen, müssen diese Immobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen bzw. zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden (siehe IAS 40.7). Diese Definition mag auf den ersten Blick eindeutig erscheinen.

Dennoch waren dem Standardverfasser die Abgrenzungsschwierigkeiten offensichtlich schon bei der Erstellung des Standards bewusst. In IAS 40.8 sind einige Beispiele demonst- rativ angeführt, unter welchen Umständen eine Immobilie als Investment Property gesehen wird. Dazu zählen:

• Immobilien, die dem Unternehmen langfristig zum Zwecke der Wertsteigerung dienen sollen

• Grundstücke und Gebäude, deren zukünftige Nutzung noch nicht genau bestimmt ist (Wenn der Unternehmer noch nicht festgelegt hat, ob die Immobilie zukünftig selbst genutzt wird oder im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten wird, muss die Immobilie als Renditeimmobilie nach IAS 40 bilanziert werden.)

• Immobilien, die im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses vermietet werden

• Immobilien, die derzeit für eine zukünftige Nutzung als Investment Property entwickelt bzw. hergestellt werden

Im Gegensatz dazu enthält IAS 40.9 eine Aufzählung von Immobilien, die explizit nicht in den Anwendungsbereich von IAS 40 fallen. Hierzu zählen Immobilien, die zum Verkauf im Rah- men der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (IAS 2) vorgesehen sind, selbst genutzte Anlagen (IAS 16) und Immobilien, die im Rahmen eines Finance-Leasingvertrages (IFRS 16) vermie- tet werden.

Ausschlaggebend für die Zuordnung ist die künftige Nutzungsabsicht der Immobilie im Un- ternehmen. Doch trotz dieser auf den ersten Blick recht eindeutigen Abgrenzungsregelungen gibt es in der Praxis Fälle, die einer genaueren Betrachtung bedürfen. Eine genaue Zuord- nung ist wichtig, da die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften der einzelnen Standards erheblich voneinander abweichen können.²⁶ Aus diesem Grund wird in den nächsten Kapi- teln auf die Unterscheidung von folgenden für Immobilien anwendbaren Standards näher eingegangen:

• IAS 2 Immobilien des Vorratsvermögens

• IAS 16 Immobilien des Sachanlagevermögens

• IAS 40 als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

26 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (109).

• IFRS 5 zur Veräußerung gehaltene langfristige Immobilien

• IFRS 15 Immobilien der Entwicklung oder Herstellung

• IFRS 16 Immobilien aus Leasingverhältnissen²⁷

2.1 Abgrenzung zu IAS 2 – Vorräte

Immobilien sind gem. IAS 2.6 als Vorräte zu bilanzieren, wenn sie entweder

• zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden oder wenn

• sie sich in der Herstellung für einen solchen Verkauf befinden.

Durch die Formulierung des Gesetzgebers „Verkauf im normalen Geschäftsgang“ ist eine relativ klare Abgrenzung zwischen Vorratsimmobilien und Investment Properties möglich.

Grundsätzlich können somit nur Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind, Im- mobilien nach IAS 2 bilanzieren. Hier sind vor allem Bau- oder Bauträgerunternehmen zu nennen, da der Zweck dieser Unternehmungen hauptsächlich in der Herstellung bzw. Ent- wicklung und im anschließenden Verkauf oder im Handel von Immobilien liegt.²⁸

IAS 40.9.a nimmt genau solche Vorratsimmobilien vom Anwendungsbereich des IAS 40 aus und weist darauf hin, dass diese Immobilien in den Anwendungsbereich von IAS 2 fallen. In der englischen Formulierung ‚subsequent disposal in the near future‘ wird noch klarer her- vorgehoben, dass Immobilien, die zur kurzfristigen Weiterveräußerung dienen, nicht unter IAS 40 fallen.²⁹ In diesem Zusammenhang stellt sich aber die Frage, wie der Begriff ‚nahe Zukunft‘ zu interpretieren ist. Da es hier keine qualitativen Grenzen bezüglich des maximal zulässigen Zeithorizontes bis zur Veräußerung gibt, wird in der Literatur immer wieder auf die Regelungen des IFRS 5.6-9 verwiesen. Demnach ist ein Vermögensgegenstand als kurzfris- tig anzusehen, sofern er innerhalb des nächsten Jahres veräußert wird.³⁰ Es gibt allerdings einige Ausnahmen, wo von dieser Jahresfrist abgegangen werden kann. Beispielsweise wenn es zu einer Verzögerung der Veräußerung kommt, die nicht im Einflussbereich des Unternehmens selbst liegt, das Unternehmen aber weiterhin vorhat, die Immobilie zu veräu- ßern. In so einem Fall wird die Jahresfrist wohl ausgedehnt werden müssen. Folglich ist es durchaus möglich, dass ein längerer Betrachtungszeitraum als ein Jahr herangezogen wer- den kann und die Immobilie dennoch als Vorratsimmobilie zu bilanzieren ist.³¹ Andere Stim- men in der Literatur sprechen sich hingegen für eine Orientierung an der Veräußerungsdauer

27 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bertl et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (27).

28 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (109); Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (97).

29 Vgl. Promper-Unzeitig, Fair Value Accounting in der Immobilienbranche 40.

30 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bertl et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (29); Prom- per-Unzeitig, Fair Value Accounting in der Immobilienbranche 40.

31 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bertl et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (29).

im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit aus. Wobei auch hier offen bleibt, ob die zwölf-Monatsfrist als maximale Obergrenze gilt.³²

IAS 2 und IAS 40 unterschieden sich hinsichtlich ihrer Bewertung nur in der Folgebewertung.

Die Erstbewertung erfolgt bei beiden Standards zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (vgl. IAS 2.10 und IAS 40.20). Bei der Folgebewertung muss gem. IAS 2.9 der niedrigere Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert herangezogen werden. Somit folgen die Regeln für Vorräte des internationalen Gesetzgebers dem strengen Niederstwertprinzip.³³

2.2 Abgrenzung zu IAS 16 – Sachanlagen

Die Abgrenzung zwischen IAS 40 und IAS 16 ist in der Praxis jene, die am häufigsten vor- kommt und auch am meisten Schwierigkeiten bereitet. Immobilien, die in den Anwendungs- bereich von IAS 16 fallen, dienen den Unternehmen zur Herstellung und Lieferung von Gü- tern und Dienstleistungen bzw. werden für Verwaltungszwecke verwenden. Beispielhaft kön- nen hier betrieblich genutzte Lagerhallen, Verwaltungsgebäude, Produktionsstätten oder Betriebsgrundstücke aufgezählt werden.³⁴ Als wesentliches Kriterium ist hier die Langfristig- keit zu nennen – die Immobilien müssen den Unternehmen zumindest eine Periode dienen.³⁵ IAS 40.9 stellt klar, dass auch jene Immobilien nach IAS 16 und nicht nach IAS 40 zu bilan- zieren sind, die von Arbeitnehmern genutzt werden, auch wenn diese keinen marktgerechten Mietzins zahlen. Ausschlaggebend hier ist die Nähe zur betrieblichen Leistungserstellung. ³⁶ Wichtigstes Unterscheidungsmerkmal zwischen Investment Properties und Immobilien, die nach IAS 16 zu bilanzieren sind, stellen die daraus resultierenden Cashflows dar. Investment Properties erzeugen Cashflows, die weitestgehend unabhängig von anderen Vermögenswer- ten des Unternehmens anfallen (siehe IAS 40.7). Wohingegen die Cashflows, die aus selbst genutzten Anlagen entstehen, oft nur in Kombination mit anderen Vermögenswerten wie bei- spielsweise Maschinen generiert werden können.³⁷

Wie bei den Vorratsimmobilien unterscheidet sich die Erstbewertung von Investment Proper- ties und Immobilien, die als Sachanlagen bilanziert werden, nicht. Es sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten heranzuziehen. Bei der Folgebewertung hingegen gibt es einige Unterschiede. IAS 16.29 sieht für die Folgebewertung von Sachanlagevermögen ein Wahl-

32 Vgl. Promper-Unzeitig, Fair Value Accounting in der Immobilienbranche 40; Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 54.

33 Vgl. Keppert, SWK 33/2006, W 145 (W 146).

34 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (98).

35 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (98); Busch/Zwirner, IRZ 2015, 226.

36 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bertl et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (35).

37 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bertl et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (35); Prom- per-Unzeitig, Fair Value Accounting in der Immobilienbranche 36.

recht zwischen dem Anschaffungskosten- und dem Neubewertungsmodell vor. Dieses Wahl- recht ist gruppeneinheitlich anzuwenden.³⁸ Unter einer Gruppe sind Vermögenswerte zu ver- stehen, die in ihrer Verwendung innerhalb des Unternehmens und ihrer Art ähnlich sind.

IAS 16.37 enthält einige Beispiele für eigenständige Gruppen: unbebaute Grundstücke, Kraftfahrzeuge, Betriebsausstattung und Büroausstattung. Es muss folglich für Vermögens- werte einer Gruppe dasselbe Modell herangezogen werden, für unterschiedliche Gruppen kann auch das jeweils andere Modell zur Anwendung kommen.³⁹

Beim Anschaffungskostenmodell werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten jährlich um die Abschreibung und Wertminderungsaufwendungen erfolgswirksam gekürzt. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt die Gründe für eine vorherige Wertminderung wegfallen, muss eine Aufwertung bis zu den fortgeführten Anschaffungskosten erfolgen. Beim Neubewer- tungsmodell hingegen muss in regelmäßigen Abständen der Fair Value der Immobilie ermit- telt werden (siehe IAS 16.30 und IAS 16.31). Die Abstände der neuerlichen Ermittlung des Fair Values sind so zu wählen, dass der Buchwert nicht wesentlich von dem Fair Value, der zum Bilanzstichtag ermittelt werden würde, abweicht. In der Literatur werden für Immobilien Zeitintervalle zwischen drei und fünf Jahren als zweckmäßig angesehen. Voraussetzung für die Anwendung des Neubewertungsmodells ist, dass eine verlässliche Bestimmung des Fair Values erfolgen kann.⁴⁰

Ist der Fair Value im Vergleich zu den Anschaffungskosten höher, muss eine erfolgsneutrale Aufwertung innerhalb des Other Comprehensive Income (OCI) in einer Neubewertungsrück- lage erfolgen. Kommt es hingegen zu einer Wertminderung, werden diese bis zu den ur- sprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (maximal bis zur Höhe der Neubewer- tungsrücklage) im OCI erfasst. Darüberhinausgehende Wertminderungen werden erfolgs- wirksam in der GuV-Rechnung gezeigt.⁴¹ Ebenso wird die planmäßige Abschreibung er- folgswirksam erfasst.⁴²

In der Praxis spielt das Neubewertungsmodell für Sachanlagevermögen nur eine geringe Rolle. Zum einen ist die Neubewertung von abnutzbaren Anlagevermögen durchaus schwie- rig und zum anderen werden die Ergebnisse der Folgeperioden durch eine Neubewertung von abnutzbaren Anlagevermögen verschlechtert.⁴³ Am häufigsten wird dieses Modell für

38 Vgl. Busch/Zwirner, IRZ 2015, 226 (227).

39 Vgl. Busch/Zwirner, IRZ 2015, 226 (227).

40 Vgl. Keppert, SWK 33/2006, W 145 (W 148 f).

41 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (110).

42 Vgl. Busch/Zwirner, IRZ 2015, 226 (227).

43 Vgl. Heuser/Theile, IFRS Handbuch³ Rz 1191.

Grund und Boden angewendet, da hier keine planmäßige Abschreibung in der GuV- Rechnung zu erfolgen hat.⁴⁴

Auf den ersten Blick scheint es, als wäre eine Zuordnung je nach Verwendung der Immobi- lien aufgrund der Definitionen in den einzelnen Standards von IAS 16 bzw. IAS 40 relativ eindeutig möglich. Allerdings ergeben sich bei genauer Betrachtung einige Ermessensspiel- räume und Wahlrechte.⁴⁵ Zu erwähnen wäre hier vor allem die Abgrenzung bei gemischt genutzten Immobilien sowie die Behandlung von zusätzlich erbrachten Dienstleistungen.

2.2.1 gemischt genutzte Immobilien

Eine Problemstellung, welche in der Praxis durchaus von Relevanz ist, stellen gemischt ge- nutzte Immobilien dar. Wird beispielsweise eine Immobilie sowohl eigenbetrieblich genutzt als auch fremdvermietet, stellt sich die Frage, ob die Immobilie nach IAS 16 oder IAS 40 zu bilanzieren ist. Diese Situation wurde vom Gesetzgeber mit IAS 40.10 geregelt, welcher be- sagt, dass falls eine einzelne Veräußerung der Immobilienteile möglich ist, eine getrennte Bilanzierung zu erfolgen hat.⁴⁶ Von der Möglichkeit, Immobilienteile einzeln veräußern zu können, kann dann ausgegangen werden, wenn die jeweiligen Teile eine eigenständige Er- werbsquelle darstellen. Die Chancen und Risiken müssen somit unabhängig vom jeweiligen anderen Gebäudeteil sein.⁴⁷ Zudem müssen die beiden Gebäudeteile sowohl technisch als auch tatsächlich (bau-) rechtlich geteilt werden können. Somit ist das Kriterium der Einzel- veräußerbarkeit für eine getrennte Bilanzierung nach IAS 16 und IAS 40 ausschlaggebend.⁴⁸ Zu beachten ist hier, dass auch bei einer möglichen Trennung der Immobilie eine separate Bilanzierung fraglich bleibt, wenn es keine Nachfrage bzw. keine vertragswilligen Parteien zum Kauf des Immobilienteiles gibt. Es muss folglich eine tatsächliche Marktnachfrage ge- geben sein.⁴⁹

Ist eine solche Aufteilung nicht möglich, ist als weiteres Kriterium das Ausmaß der Eigennut- zung heranzuziehen. Wird die Immobilie hauptsächlich vermietet und spielt die Eigennutzung nur eine untergeordnete Rolle, ist die gesamte Immobilie nach IAS 40 zu bilanzieren.⁵⁰ Hier kann es aber mitunter zu Problemen kommen, da der Standard nicht vorgibt, wann eine un- tergeordnete Bedeutung der Eigennutzung vorliegt. In der Literatur wird ein Anteil der Eigen-

44 Vgl. Keppert, SWK 33/2006, W 145 (W 150); Wolf, DJA 2018/39, 109 (110); Heuser/Theile, IFRS Handbuch³ Rz 1191.

45 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (97).

46 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (109); Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (97).

47 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bertl et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (46).

48 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (109); Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (97).

49 Vgl. Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 28.

50 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (109); Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (97).

nutzung im Ausmaß von 5 % bis 20 % (teilweise auch 30 %⁵¹) als untergeordnet angese- hen.⁵² Wobei zu beachten ist, dass die Tendenz eher zu einer restriktiven Auslegung geht.⁵³ Diese Bandbreite stellt aber lediglich eine Orientierungshilfe dar. In der Praxis soll in den einzelnen Fällen eine individuelle Betrachtung der jeweiligen Immobilie erfolgen.⁵⁴

Neben den fehlenden Angaben zum Ausmaß der Eigennutzung bleibt im Standard auch of- fen, wie die Nutzungsanteile zu bestimmen sind. Es können hier mehrere Möglichkeiten in Betracht gezogen werden: Einerseits wäre es eine Option, die Nutzungsanteile anhand eines Flächenschlüssels zu berechnen. Andererseits wäre auch eine Aufteilung aufgrund Ertrags- anteilen denkbar.⁵⁵ Nach den Regeln des IAS 8.11 und IAS 8.12 müssen entweder eigene Methoden zur Ermittlung entwickelt werden oder es können die Regelungen von anderen Standardsettern, dem Schrifttum oder akzeptierte Branchenpraktiken herangezogen werden.

Es ist hier jedoch zu erwähnen, dass es keine einheitliche Regelung weder im Schrifttum noch in anderen Branchenpraktiken gibt.⁵⁶

Da es hier an konkreten Vorgaben zur Abgrenzung zwischen als Finanzinvestition gehalte- nen Immobilien und Immobilien, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ver- wendet werden, fehlt, können Unternehmen im Einzelfall je nach Argumentations- und Be- rechnungsmethode die Immobilien an unterschiedlichen Stellen in der Bilanz ausweisen.

2.2.2 zusätzlich erbrachte Dienstleistungen

Ähnlich wie bei den gemischt genutzten Immobilien können zusätzlich erbrachte Dienstleis- tungen vom bilanzierenden Unternehmen an die Mieter zu Abgrenzungsschwierigkeiten füh- ren. Wie oben ist die vom Standardgesetzgeber festgelegte Regelung unscharf und eröffnet für den Anwender Zuordnungsspielräume.⁵⁷

Unter zusätzlich erbrachte Dienstleistungen fallen beispielsweise Tätigkeiten wie Wartungs-, Sicherheits-, Instandhaltungs-, Reinigungs- oder Verwaltungsdienstleistungen. Auch hier muss gem. IAS 40.11 auf die Wesentlichkeit der Nebenleistung abgestellt werden.⁵⁸ Solange die Erträge aus den erbrachten Nebenleistungen im Vergleich zu den Gesamterträgen nur unwesentlich sind, muss die Immobilie nach IAS 40 als Investment Property bilanziert wer- den. Übersteigen die Erträge aus den zusätzlichen Dienstleistungen die Unwesentlichkeits- grenze, hat die Bilanzierung nach den Grundsätzen des IAS 16 für selbst genutzte Immobi-

51 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bert et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (53); Freiberg in Haufe IFRS Kommentar¹⁶ § 16 Rn 16.

52 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (109).

53 Vgl. Böckem/Schurbohm, KoR 2002, 35 (41).

54 Vgl. Zülch/Hendler, Bilanzierung nach IFRS² 251.

55 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (109).

56 Vgl. Freiberg in Haufe IFRS Kommentar¹⁶ § 16 Rn 18.

57 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (98).

58 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (109).

lien zu erfolgen.⁵⁹ Allerdings nimmt der Gesetzgeber wiederum keine wertmäßige Bestim- mung der Wesentlichkeitsgrenze vor. In der Literatur wird immer wieder auf eine Wesentlich- keitsgrenze zwischen 5 und 10 % verwiesen.⁶⁰

Um den Sachverhalt etwas zu verdeutlichen, können folgende Beispiele aus IAS 40.11 und IAS 40.12 angeführt werden: Wird eine Immobilie als Verwaltungsgebäude vermietet, stellen Sicherheits- und Instandhaltungsdienstleistungen, die vom bilanzierenden Unternehmen an den Mieter erbracht werden, einen unwesentlichen Bestandteil dar. Demnach muss die Im- mobilie als Investment Property nach den Regelungen des IAS 40 bilanziert werden. Im Ge- gensatz dazu werden zusätzlich erbrachte Dienstleistungen jedenfalls als wesentlich ange- sehen, wenn das bilanzierende Unternehmen ein Hotel selbst betreibt, da der angebotene Service an die Kunden von wesentlicher Bedeutung ist. Folglich sind Hotels im klassischen Sinn immer als selbst genutzte Immobilien und nicht als Investment Properties zu qualifizie- ren.⁶¹ Ein weiteres Beispiel stellen Shoppingcenter, die langfristig vermietet werden, dar.

Auch diese werden grundsätzlich nach IAS 40 bilanziert.⁶²

Zu beachten ist allerdings, dass neben den Flächen- und Ertragsanteilen häufig die individu- elle Vertragsgestaltung für eine Zuordnung zu IAS 40 oder IAS 16 ausschlaggebend ist.⁶³ Es wird hier auf die unternehmerischen Chancen und Risiken abgestellt. Gehen diese auf den Mieter über, liegt ein Investment Property vor. Verbleiben die Chancen und Risiken beim Eigentümer, kommen die Regeln für Sachanlagen nach IAS 16 zur Anwendung.⁶⁴ Maßgeb- lich dafür sind die zugrundeliegenden vertraglichen Vereinbarungen und den daraus resultie- renden Zahlungsströmen. Diese geben Anhaltspunkte zur Klassifizierung der Immobilie.

Wichtig dabei ist es, die Vertragsgestaltungen in ihrer Gesamtheit zu betrachten.⁶⁵

IAS 40.13 führt diese Problematik anhand eines Beispiels bezüglich Hotelvermietung an.

Denkbar sind hier zwei extreme Ausprägungen: Auf der einen Seite kann der Eigentümer eines Hotels die Verträge so ausgestalten, dass der gesamte Hotelbetrieb im Rahmen eines Pachtvertrages gegen einen fix vereinbarten Mietzins einen Dritten überlassen wird. Da die Zahlungen weitestgehend unabhängig von den Chancen und Risiken des Mieters sind, liegt hier eine Renditeimmobilie vor. Etwaige Anpassungen der Miete in Form von festen prozen- tualen Mieterhöhungen nach bestimmten Zeitintervallen sind für eine Zuordnung zu IAS 40

59 Vgl. Zülch/Hendler, Bilanzierung nach IFRS² 251.

60 Vgl. Zülch/Hendler, Bilanzierung nach IFRS² 251; Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 30.

61 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (109 f).

62 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (98).

63 Vgl. Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 33.

64 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (98).

65 Vgl. Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 65.

nicht schädlich.⁶⁶ Auf der anderen Seite ist es denkbar, dass der Eigentümer eines Hotels nur einzelne Funktionsbereiche in Form von ‚management contracts‘ Dritten überlässt. In Betracht kommen hier Bereiche wie die Gastronomie, Fitnessanlagen, Tagungsbetriebe etc.

Von Bedeutung ist, dass die Verträge so ausgestalten sind, dass der Mietzins von den Erträ- gen der Mieter abhängig ist. Der Hoteleigentümer ist demnach nicht für die einzelnen Funkti- onsbereiche zuständig, allerdings fällt die Koordination der einzelnen Vertragspartner in sei- nen Zuständigkeitsbereich. Er gibt das Gesamtkonzept vor, er ist für regelmäßige Neuver- handlungen mit den Mietern verantwortlich und überprüft die Zieleinhaltung durch die einzel- nen Vertragspartner. Die Aufgaben des Hoteleigentümers reduzieren sich in diesem Fall nicht nur auf jene eines passiven Investors. Er führt das Hotel selbst, bedient sich aber Drit- ter, um einzelne Aufgabenbereiche abzudecken. Die Risiken und Chancen bleiben somit beim Hoteleigentümer, weshalb die Immobilie auch nach IAS 16 zu bewerten wäre.⁶⁷

Zusammenfassend kann Folgendes festgehalten werden: wenn eine fixe Miete vereinbart wurde, gehen die Chancen und Risiken auf den Mieter über und die Immobilie wäre beim Eigentümer als Investment Property zu qualifizieren. Wird hingegen eine auslastungs- oder outputabhängige Miete vereinbart, verbleiben die Chancen und Risiken beim zivilrechtlichen Eigentümer der Immobilie. In solchen Fällen ist die Immobilie nach IAS 16 zu bilanzieren.⁶⁸ 2.2.3 weitere Überlegungen bei der Abgrenzung zwischen IAS 16 und IAS 40

2.2.3.1 Unternehmensindividuelle Klassifizierung

Wenn es zu Schwierigkeiten bei der Abgrenzung zwischen IAS 16 und IAS 40 kommt, muss das Unternehmen eine sorgfältige Einschätzung der einzelnen Immobilie vornehmen. Gem.

IAS 40.14 hat das Unternehmen in solchen kritischen Fällen, aufbauend auf den Regelungen des IAS 40.3-13 individuelle Kriterien, die für die Zuordnung ausschlaggebend sind, festzu- legen. Dieser Kriterienkatalog muss im Anhang offengelegt werden, damit die Klassifizierung zu IAS 16 bzw. IAS 40 auch für externe Bilanzleser nachvollziehbar ist.⁶⁹ Solche eigenstän- dig definierte Kriterien sollen aber nur dann zur Anwendung kommen, wenn die Transaktion tatsächlich unternehmensspezifisch zu beurteilen ist. Grundsätzlich sollten die Kriterien des IAS 40 Vorrang vor eigenständig definierten Kriterien haben.⁷⁰

2.2.3.2 Portfolio-Leases

Werden neben Immobilien auch weitere Vermögensgegenstände wie beispielsweise Infra- struktur oder Maschinen zur Nutzung überlassen, stellt sich die Frage, ob diese zusätzlichen Vermögensgegenstände zur Renditeimmobilie zählen und demnach nach IAS 40 zu bilanzie-

66 Vgl. Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 68.

67 Vgl. Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 69.

68 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (98).

69 Vgl. Zülch/Hendler, Bilanzierung nach IFRS² 252.

70 Vgl. Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 25.

ren sind, oder ob sie als eigenständige Vermögenswerte zählen und die Regelungen des IAS 16 zur Anwendung kommen. Grundsätzlich ist die Definition in IAS 40.5 relativ eindeutig:

„Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien (Grundstücke oder Gebäude oder Teile von Gebäuden – oder beides) …“. Demnach würden zusätzlich überlassene Ver- mögensgegenstände nicht unter IAS 40 fallen. Dagegen spricht allerdings die Regelung aus IAS 40.50.a, welche regelt, dass Ausstattungsgegenstände, die einen integralen Bestandteil des Gebäudes darstellen, in den Fair Value des Gebäudes miteinzubeziehen sind. Aus die- ser Formulierung wird klar, dass eine Zusammenfassung zur Renditeimmobilien nur bei der Anwendung der Fair Value Bilanzierung in Frage kommt.⁷¹

Stellen solche zusätzlichen Vermögensgegenstände einen integralen Bestandteil der Immo- bilie dar, müssen folgende weitere Voraussetzungen erfüllt sein, damit eine Gesamtbewer- tung nach IAS 40 vorgenommen werden darf:

• Es gibt einen einheitlichen Mietvertrag über die Immobilie und die zusätzlichen Ver- mögensgegenstände.

• Die Immobilie kann nur mit diesen zusätzlichen Vermögenswerten sinnvoll genutzt werden.

• Die anderen Vermögenswerte haben nur eine untergeordnete Bedeutung im Ver- gleich zur Immobilie selbst (hier wird ein Schwellenwert von 25 % herangezogen).⁷² 2.2.3.3 Behandlung im Konzernverbund

Eine weitere Überlegung, die im Zusammenhang mit der Abgrenzung zwischen IAS 16 und IAS 40 anzustellen ist, ist die Behandlung von Immobilien im Konzernverbund. Diese Kons- tellation wird in IAS 40.15 geregelt. Zu denken ist hier an die Vermietung einer Immobilie innerhalb eines Konzernverbundes. Besitzt beispielsweise das Mutterunternehmen eine Im- mobilie und vermietet diese an ein Tochterunternehmen, muss die Zuordnung zu den jewei- ligen Standards einzeln betrachtet werden.⁷³ Die Klassifizierung ist nach der Einheitstheorie zu interpretieren.⁷⁴ Im Einzelabschluss stellt die Immobilie bei dem vermietenden Unterneh- men eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie nach IAS 40 dar (sofern die Vorausset- zungen aus IAS 40.5 erfüllt sind). Im Konzernabschluss hingegen ist die Immobilie nicht als Investment Property zu bilanzieren – es kommen die Regelungen des IAS 16 zur Anwen- dung. Die Immobilie wird als eigengenutzt angesehen. ⁷⁵

71 Vgl. Freiberg in Haufe IFRS Kommentar¹⁶ § 16 Rn 19 ff.

72 Vgl. Freiberg in Haufe IFRS Kommentar¹⁶ § 16 Rn 21 f.

73 Vgl. Kleinmanns in Internationale Rechnungslegung IAS 40 – Investment Properties Rz 19; Zülch/Hendler, Bilanzierung nach IFRS² 252.

74 Vgl. Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 38.

75 Vgl. Kleinmanns in Internationale Rechnungslegung IAS 40 – Investment Properties Rz 19; Zülch/Hendler, Bilanzierung nach IFRS² 252.

Des Weiteren können die Wertansätze beim Tochterunternehmen von den Wertansätzen bei der Muttergesellschaft auseinanderfallen. Dies kann dann der Fall sein, wenn im Einzelab- schluss die Bewertung zum beizulegenden Wert erfolgt, im Konzernabschluss nach dem Anschaffungskostenmodell bewertet wird.⁷⁶

Diese Regelungen gelten aber nicht bei der Vermietung an assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, denn diese gehören nicht zum Konzernverbund. Wird eine Im- mobilie beispielsweise von einem Mutterunternehmen an ein assoziiertes Unternehmen ver- mietet, so muss die Immobilien sowohl im Einzel- als auch im Konzernabschluss als Invest- ment Property ausgewiesen werden (unter der Voraussetzung, dass die Kriterien von IAS 40.5 erfüllt sind).⁷⁷

2.3 Abgrenzung zu IFRS 5 – zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermö- genswerte

IFRS 5 ist grundsätzlich auf alle langfristigen Vermögenswerte, die zur Veräußerung gehal- ten werden, und Veräußerungsgruppen, die langfristige Vermögenswerte einschließen, an- zuwenden.⁷⁸ Durch die Anwendung von IFRS 5 erfolgt eine Umgliederung in der Bilanz von den langfristigen zu den kurzfristigen Vermögenswerten.⁷⁹

Allein aus dem Titel des Standards „zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswer- te“ werden die zwei Voraussetzungen für die Anwendbarkeit deutlich: es muss sich einer- seits um einen langfristigen Vermögenswert handeln andererseits muss der Vermögenswert zur Veräußerung gehalten werden. Die erste Voraussetzung der Langfristigkeit richtet sich nach IFRS 1.57. Demnach sind alle Vermögensgegenstände, die nicht im Rahmen des ge- wöhnlichen Geschäftsbetriebs oder innerhalb von zwölf Monaten realisiert werden, als lang- fristig einzustufen.⁸⁰ Die zweite Voraussetzung, dass die Immobilien zur Veräußerung gehal- ten werden müssen, eröffnet hingegen dem Bilanzierenden Ermessensspielräume.⁸¹ Damit eine Immobilie als ‚zur Veräußerung gehalten‘ klassifiziert werden kann, muss sie nach IFRS 5.7 zwei Bedingungen erfüllen: Der Vermögenswert muss theoretisch sofort zum Ver- kauf zur Verfügung stehen und die Veräußerung muss höchstwahrscheinlich sein. Damit eine Veräußerung als höchstwahrscheinlich definiert werden kann, müssen folgende Vo- raussetzungen kumulativ erfüllt sein:

76 Vgl. Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 38.

77 Vgl. Böckem/Schurbohm in IFRS Immobilien² Rz 39.

78 Vgl. Lächele in Beck’sches IFRS Handbuch⁶ § 28 Rz 9.

79 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bertl et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (52).

80 Vgl. Lächele in Beck’sches IFRS Handbuch⁶ § 28 Rz 10.

81 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (99).

• die Geschäftsleitung hat einen Plan für den Verkauf beschlossen und ist daran ge- bunden bzw. der Plan wird sich nicht mehr wesentlich ändern oder zurückgezogen,

• der Vermögenswert ist unmittelbar verfügbar,

• die Suche nach einem Käufer wurde eingeleitet und

• die Veräußerung erfolgt innerhalb von zwölf Monaten.⁸²

Wenn eine Immobilie alle diese Kriterien erfüllt, sind die Bewertungsvorschriften von IFRS 5 anzuwenden. Gem. IFRS 5.15 ist für die Bewertung der niedrigere Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten (fair value less costs of disposal) heranzuziehen.⁸³ Der Buchwert ist jener Wert, der in der Bilanz ausgewiesen wurde, bevor es zur Klassifizierung „zu Veräußerung gehalten“ kam.⁸⁴

Fällt der beizulegende Zeitwert bei der Folgebewertung unter den Buchwert, muss dies er- folgswirksam in der GuV-Rechnung erfasst werden. Wenn die Ermittlung des Zeitwertes zu einem späteren Zeitpunkt einen höheren Wert ergeben sollte, ist eine Wertaufholung er- folgswirksam zu erfassen. Wenn für die Immobilie aber eine Neubewertungsrücklage zur Verfügung steht, ist die Wertminderung zuerst in Höhe dieser Rücklage erfolgsneutral zu erfassen. Nur jener Teil, der darüber hinaus geht, schlägt sich erfolgswirksam in der GuV- Rechnung nieder.⁸⁵

Bezüglich der Abgrenzungsschwierigkeiten ist hier zu beachten, dass IFRS 5.5 eine negative Abgrenzung enthält. IFRS 5.5 zählt Vermögensgegenstände auf, auf welche die Bewer- tungsvorschriften des IFRS 5 nicht anzuwenden sind. Darunter fallen unter anderem als Fi- nanzinvestition gehaltene Immobilien nach IAS 40, die nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts bilanziert werden (vgl. IFRS 5.5.d). Die Ausnahme betrifft aber nur die Bewer- tungsvorschriften des IFRS 5. Die Vermögenswerte müssen weiterhin nach IFRS 5 ausge- wiesen werden.⁸⁶

Aufgrund dessen, dass für IFRS 5 ohnehin nur Immobilien in Frage kommen, die dem Unter- nehmen langfristig dienen und demnach nach IAS 16 zu bilanzieren wären, stellt die Abgren- zung zu IAS 40 in der Praxis keine großen Probleme dar. Zusätzlich schließt IFRS 5 die An- wendung des Standards auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nach IAS 40 aus.⁸⁷

82 Vgl. Eberhartinger/Wiedermann-Ondrej in Bertl et al., Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht, 24 (52).

83 Vgl. Hasenburg in IFRS Immobilien² Rz 424.

84 Vgl. Prechtl/Schuster, IRZ 2011, 461 (462).

85 Vgl. Nommensen in Beck’sches IFRS Handbuch² § 5 Rz 143.

86 Vgl. Zülch/Hendler, Bilanzierung nach IFRS² 231.

87 Vgl. Künkele/Zwirner, IRZ 2009, 97 (99).

2.4 IFRS 15 – Fertigungsaufträge

Im Vergleich zu den bereits oben genannten internationalen Standards ist IFRS 15 ein relativ junger Standard. IFRS 15 trägt den Titel „Erlöse aus Verträgen mit Kunden“, wurde zum ers- ten Mal im Mai 2014 veröffentlicht und ist seit 01.01.2018 verpflichtend anzuwenden. Die Einführung von IFRS 15 hat viele Unternehmen vor große Probleme gestellt. Die Anwendung sowie die Implementierung auch in Bezug auf die informationstechnologische Umsetzung stellte für einige Unternehmen eine große Herausforderung dar. Besonders spannend ist die Einführung von IFRS 15 auch deshalb, da es hier zu einem neuen Ausweis einer der wich- tigsten Kennzahlen von Unternehmen kommt, nämlich den Umsatzerlösen. ⁸⁸

Grundsätzlich erfasst IFRS 15 alle Verträge mit Kunden mit der Ausnahme von den in IFRS 15.5 genannten Fällen. Hierunter fallen beispielsweise Leasingverhältnisse, die nach IFRS 16 bilanziert werden, oder Versicherungsverträge, die in den Anwendungsbereich von IFRS 4 fallen. Für Immobilien ist IFRS 15 dann anzuwenden, wenn eine Immobilie im Auftrag eines Kunden errichtet wird.⁸⁹

IFRS 15 basiert auf dem Grundprinzip, dass Umsatzerlöse dann erfasst werden dürfen, wenn ein Anspruch auf Gegenleistung vorliegt. Der Standard ist sowohl für die Übertragung von Gütern als auch für die Erbringung von Dienstleistungen anzuwenden.⁹⁰ Im Mittelpunkt des Standards steht das sogenannte Fünf-Schritte-Modell, welches folgende Punkte enthält:

1. Identifikation von Verträgen mit Kunden 2. Identifikation der Leistungsverpflichtung 3. Ermittlung des Transaktionspreises 4. Allokation des Transaktionspreises

5. Erfassung der Erträge bei Erfüllung der Leistungsverpflichtung⁹¹

Im Vergleich zu oben genannten Standards, die für Immobilien relevant sein können, ist hier die Abgrenzung zu IAS 2 jene Abgrenzung, die am meisten Schwierigkeiten aufweisen kann.

Sowohl IFRS 15 als auch IAS 2 befassen sich mit der Herstellung bzw. Entwicklung von Im- mobilien, die nach Fertigstellung an Dritte veräußert werden. Ausschlaggebend ist hier, ob die fünf Stufen des Umsatzrealisierungsmodell erfüllt werden oder nicht. Gleich die erste Stufe (Identifikation von Verträgen mit Kunden) des Modells ist in diesem Fall das wesentli-

88 Vgl. Bardens/Dreisbach/Wallek, RWZ 2017/12, 42 (42).

89 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (110).

90 Vgl. Permanschlager, DJA 2017/1, 29 (29).

91 Vgl. Steiner/Webernig, DJA 2018/13, 37 (77 ff).

che Unterscheidungskriterium.⁹² Ein Vertrag im Sinne von IFRS 15 liegt vor, wenn folgende Voraussetzungen, die in IFRS 15.9 genannt sind, kumulativ erfüllt sind:

• Der Vertrag wurde nach der jeweiligen Rechtsordnung rechtsgültig abgeschlossen.

• Die Rechte können aus dem Vertrag eindeutig identifiziert werden.

• Die Zahlungsbedingungen können eindeutig festgestellt werden.

• Der Vertrag weist wirtschaftliche Substanz auf.

• Es ist wahrscheinlich, dass die Gegenleistung aus dem Vertrag erbracht wird.

Gem. IFRS 15.31 sind Umsatzerlöse dann zu erfassen, sobald ein Vermögenswert an den Kunden übertragen wird, sprich sobald der Kunde die Verfügungsgewalt über den Vermö- genswert hat. Bei Dienstleistungen ist der Erlös zum Zeitpunkt der Übertragung der zugesag- ten Dienstleistung zu erfassen. Für das bilanzierende Unternehmen besteht die Möglichkeit, sich zwischen der zeitpunkt- und der zeitraumbezogenen Umsatzrealisierung zu wählen.

Entscheidet sich das Unternehmen für die zeitpunktbezogene Umsatzrealisierung, ist die Immobilie bis zur Übertragung der Verfügungsgewalt an den Kunden nach den Regeln des IAS 2 zu bilanzieren.⁹³ Für eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung müssen gem.

IFRS 15.36 und 15.37 zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Der Vermögenswert darf für das Unternehmen keinen alternativen Nutzen darstellen und das Unternehmen muss einen Rechtsanspruch auf Zahlung für die bereits erbrachten Leistungen haben.

Wenn alle Voraussetzungen für die Anwendbarkeit von IFRS 15 vorliegen, sind die Umsatz- erlöse nach dem Leistungsfortschritt zu erfassen. Dies kann input- oder outputorientiert ge- schehen.⁹⁴

Wie bereits erwähnt, ist hier die Abgrenzung zu IAS 2 von besonderer Bedeutung. Als Bei- spiel kann hier die Errichtung eines Einfamilienhauses herangezogen werden. Liegt bei Bau- beginn noch kein gültiger Vertrag mit dem Kunden vor, ist die Immobilie nach IAS 2 zu bilan- zieren. Gibt es jedoch einen Vertrag, kommen die Regelungen von IFRS 15 zur Anwen- dung.⁹⁵ Die Abgrenzungsschwierigkeiten zu IAS 40 sind hier im Vergleich zu der Abgrenzung IAS 16 und IAS 40 zu vernachlässigen.

2.5 IFRS 16 – Leasingverträge

Gleichzeitig mit der Veröffentlichung von IFRS 15 wurde auch der neue Standard IFRS 16 mit dem Titel „Leasingverhältnisse“ veröffentlicht. Dieser ist aber erst seit dem 01.01.2019 verpflichtend anzuwenden. Auch dieser Standard enthält viele wesentliche Veränderungen

92 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (110).

93 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (112).

94 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (112).

95 Vgl. Wolf, DJA 2018/39, 109 (112); Promper-Unzeitig, Fair Value Accounting in der Immobilienbranche 44.