Begründung zur
Ergänzungssatzung ER/07/14
„Dr.-Virchow-Straße“
Inhaltsverzeichnis
1 ANLASS UND ERFORDERNIS DER PLANUNG
1.1 Beschreibung des Plangebietes und Begründung des Geltungsbereiches 1.2 Planungsinstrument
1.3 Übergeordnete Planungen
2 ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG
3 VORHANDENE PRÄGUNG IM UMFELD 3.1 Topografie
3.2 Bauweise
3.3 Versiegelungsgrad 3.4 Nutzungsart
4 ERSCHLIESSUNG
5 EINGRIFFSBILANZIERUNG UND AUSGLEICHSMASSNAHME 5.1 Bestandsaufnahme Natur und Landschaft
5.2 Eingriffe in Natur und Landschaft 5.3 Eingriffs- Ausgleichsbilanz
6 FESTLEGUNGEN NACH § 3 DER SATZUNG
7 AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
1 Anlass und Erfordernis der Planung Anlass der Planung
Anlass der Planung ist die Absicht einer der Geschäftsführerinnen der „Betreutes Wohnen im Park Schmidt KG“, auf einer Teilfläche des Betriebsgrundstücks am Ende der Dr.-Virchow- Straße - Flurstück 136/167, Gemarkung Scheubengrobsdorf, Flur 1 - ein Einfamilienhaus zu errichten.
Der im Vorfeld gestellte Antrag auf Baugenehmigung hatte auf der Grundlage von § 35 Abs.
2 BauGB keine Aussicht auf Genehmigungsfähigkeit, da sich das Grundstück im Außenbe- reich (d. h. außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage) befindet. Eine Genehmi- gung nach § 35 Abs. 2 BauGB könnte im Einzelfall nur erteilt werden, wenn die Ausführung oder Benutzung des Vorhabens öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Obgleich die Erschließung über die Dr.-Virchow-Straße gesichert ist, stehen hier öffentliche Belange entgegen:
Nach § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB liegt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange insbesondere vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans (FNP) widerspricht.
Die Darstellung der betreffenden Fläche im FNP 2020 der Stadt Gera als „Fläche für die Landwirtschaft-Wiesen und Weiden“ widerspricht der beabsichtigten Nutzungsart „Wohnen“.
Deshalb wurde der Bauantrag von der Antragstellerin zurückgezogen. Es wurde angeregt, eine Ergänzungssatzung aufzustellen, weil für das Vorhaben nur mit Hilfe einer solchen des- sen planungsrechtliche Zulässigkeit hergestellt werden kann.
Erfordernis der Aufstellung einer Ergänzungssatzung
Die Siedlungsstruktur im Dreieck zwischen der Stadtrodaer Straße und der Scheubengrobs- dorfer Straße ist geprägt durch das Wohngebiet „Scheibe“ mit seiner drei- bis viergeschossi- gen Bebauung und den angrenzenden Einfamilienhausstrukturen in jeweils nach Norden verlaufenden Straßen (Am Ernseer Berg, Dr.-Virchow-Straße und Dr.-Sauerbruch-Weg). Die Bebauung der Dr.-Virchow-Straße ist ebenso wie die der beiden anderen Straßenzüge überwiegend durch beidseitige Einfamilienhausbebauung geprägt. Die für eine Ergänzung vorgesehene Fläche befindet sich am nordöstlichen Ende der Dr.-Virchow-Straße. Das Er- fordernis zur Aufstellung einer Ergänzungssatzung leitet sich aus den Zielen einer nachhalti- gen städtebaulichen Entwicklung der vorhandenen Siedlungsstruktur ab.
Die bestehende Anliegerstraße grenzt in dem o. g. Bereich an eine erschlossene, unbebaute Fläche, die nach bauplanungsrechtlicher Betrachtung dem Außenbereich zuzuordnen ist, aber die vorhandene städtebauliche Struktur durch Ergänzung mit einem Einfamilienhaus abrunden kann und dies auch soll. Das Siedlungsbild wird damit vervollständigt. Die vorge- sehene und im städtebaulich strukturellen Sinn notwendige Abrundung des Siedlungskörpers steht im Einklang mit städtebaulichen Gesichtspunkten, aber insbesondere auch mit wirt- schaftlichen, sozialen und umweltschützenden Anforderungen im Sinne des Baugesetzbu- ches.
Den planungsmethodischen Nachhaltigkeitsprinzipien wird u. a. dadurch entsprochen, dass die erschlossene Grundstücksfläche einer Bebauung zugänglich gemacht wird, ohne dass dafür landwirtschaftliche Fläche entzogen werden muss oder ein neues Baugebiet zu er- schließen wäre. Vorhandene Infrastrukturressourcen können unkompliziert genutzt werden.
Die städtebauliche Gestaltung und die Ordnung des Siedlungsbildes werden qualifiziert ab- gerundet. Dem vorrangigen Ziel gemäß § 1 Abs. 5 BauGB, die Innenentwicklung zu präferie- ren, wird im weiteren Sinne durch die Nutzung von vorhandener Infrastruktur durch städte- baulich sinnvolle Ergänzung entsprochen.
Der Standort gewährleistet gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen. Er dient der Eigen- tumsbildung der Bevölkerung und der Weiterentwicklung sozial stabiler Bewohnerstrukturen sowie gleichzeitig der städtebaulichen Abrundung des Ortsbildes. Der Fortentwicklung und Anpassung des Ortsteiles Scheubengrobsdorf wird im angemessenen Rahmen der erforder- liche Raum gewährt.
Die Ergänzungssatzung ER/07/14 entspricht damit der planerischen Konzeption der Stadt Gera, deren Zielsetzung Gegenstand kommunalpolitischen Handelns und nicht einer bloßen Rechtsanwendung ist. Die nach Baugesetzbuch geforderte geordnete städtebauliche Ent- wicklung bestimmt sich dabei nach hinreichend konkretisierten, planerischen Willensbestäti- gungen des Stadtrates und der Verwaltung.
1.1 Beschreibung des Plangebietes und Begründung des Geltungsbereiches Die Fläche für die Ergänzungssatzung befindet sich am nördlichen Ende der Dr.-Virchow- Straße sowie am Südwestrand der Parkanlage des „Betreuten Wohnens“. Das Satzungsge- biet grenzt direkt an die im Süden bestehende Einfamilienhausbebauung der Dr.-Virchow- Straße und im Westen an die Straße mit gegenüberliegender Einfamilienhausbebauung. Die für Haus und Garten nutzbare Fläche grenzt im Norden an bauliche und im Osten an natürli- che Grenzen: ein unterirdisches Bauwerk und eine vorhandene dichte Heckenstruktur. Auf Grund dieser Lage am Siedlungsrand, der vorhandenen öffentlich-rechtlichen Erschließung und der zweiseitigen Umgrenzung mit Einfamilienhausgrundstücken erfüllt die Fläche neben der vorhandenen Umweltverträglichkeit auch die anderen städtebaulichen und gesetzlich geforderten Voraussetzungen für dieses Planungsinstrument. Durch die Realisierung des Vorhabens wird die vorhandene Einfamilienhausbebauung städtebaulich geordnet ergänzt und abgerundet.
Die einbezogene Fläche nach § 34 BauGB hat eine Größe von insgesamt 1.300 m². Diese soll baulich und als Garten im Sinne eines Einfamilienhausgrundstücks nutzbar sein. Die Größe des Geltungsbereiches der Ergänzungssatzung wurde an die in der Umgebung vor- handenen Grundstücksgrößen angepasst.
1.2 Planungsinstrument
Mit Hilfe der Ergänzungssatzung gem. § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB soll der bebaute Innenbe- reich entlang der Dr.-Virchow-Straße durch die Neubebauung einer Teilfläche des Flurstücks Nr. 136/167, Gemarkung Scheubengrobsdorf, Flur 1 ergänzt werden. Somit kann Planungs- recht zur Errichtung eines Einfamilienhauses geschaffen werden.
Folgende gesetzliche Voraussetzungen bilden die Grundlage für die Aufstellung einer Sat- zung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB:
1. Die Satzung ist mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar, weil die einbezogene Fläche die Ortslage durch maßvolle Erweiterung abrundet und die Er- schließung gesichert ist.
2. Das Wohnbauvorhaben ist nach Satzungsbeschluss zulässig, weil es auf Grund seiner Geringfügigkeit nicht einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach Anlage 1 zum Gesetz über die UVP oder nach Landesrecht unterliegt.
3. Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buch- stabe b genannten Schutzgüter.
Diese grundsätzlichen Anforderungen an eine Ergänzungssatzung werden vom vorliegenden Satzungsgebiet erfüllt. Das Gebiet grenzt zweiseitig an die vorhandene Bebauung der Dr.- Virchow-Straße und ist durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches entspre- chend geprägt. Für das Satzungsgebiet wird eine Einzelhausbebauung angestrebt. Der ge- samte angrenzende Innenbereich ist auf Grund der Hanglage zweigeschossig bebaut.
1.3 Übergeordnete Planungen
Flächennutzungsplan:
Gemäß gültigem Flächennutzungsplan FNP 2020 der Stadt Gera ist das Ergänzungssat- zungsgebiet als „Fläche für die Landwirtschaft-Wiesen und Weiden“ dargestellt.
Eine Ergänzungssatzung unterliegt nicht dem Entwicklungsgebot der Bauleitplanung, das heißt, die Flächendarstellung im FNP muss nicht mit der im Satzungsgebiet geplanten Nut- zungsart übereinstimmen. Allerdings darf die Ergänzungssatzung den Darstellungen des FNP nicht grundsätzlich widersprechen. Eine Darstellung als „Fläche für die Landwirtschaft-
Wiesen und Weiden“ steht regelmäßig nicht entgegen, wie dies hier der Fall ist. Anders wür- de es sich z.B. verhalten, wenn die Fläche im FNP als Gemeinbedarfs- oder Verkehrsfläche dargestellt wäre.
Landschaftsplan:
Die Dr.-Virchow-Straße liegt innerhalb eines bereits bebauten Teils des Landschaftsschutz- gebietes „Geraer Stadtwald“. Die Erlaubnis der zuständigen UNB für die Bebauung liegt vor.
2 Ziel und Zweck der Planung
Ziel und Zweck der Planung ist eine städtebaulich vertretbare siedlungsstrukturelle Abrun- dung der Ortslage an dieser Stelle in Ergänzung der südlichen und westlichen Anschlussbe- bauung mit vorhandenen Einfamilienhäusern.
Ohne Schaffung von Planungsrecht mittels einer Satzung sind Vorhaben auf dieser Fläche im Baugenehmigungsverfahren nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) zu bewerten.
Mit Hilfe der Satzung werden die konkrete Flächennutzung und der zu sichernde natur- schutzfachliche Ausgleich im Grundstück abschließend geregelt.
3 Vorhandene Prägung im Umfeld
Die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches wurde für die Prägung untersucht. Für die Prägung bilden die Art der baulichen Nutzung Wohnen und das Verhältnis der bebauten zur unbebauten Fläche, der Bebauungsabstand zur Erschließungsstraße, die Bauweise und Geschossigkeit sowie die Topografie die entsprechende Grundlage.
3.1 Topografie
Die Fläche des Satzungsgebietes steigt ebenso wie die südlich und westlich angrenzenden Bestandsgrundstücke gegenüber dem Straßenniveau mit ca. 15 % in Richtung Osten gleichmäßig etwa um 6 m an und fällt Richtung Norden geringfügig ab. Aus diesem Grunde ist das Areal - wie auch die umliegenden bereits bebauten Grundstücke - sehr stark erosi- onsgefährdet. Durch die Bebauung, Gartennutzung und neue Baumpflanzungen wird diese Gefahr jedoch relativiert bzw. an dieser Stelle eingedämmt.
3.2 Bauweise
Der an das Satzungsgebiet angrenzende Siedlungskörper wird insgesamt durch eine offene Bauweise geprägt. In Anlehnung an die vorherrschenden zweigeschossigen Gebäude, die in der Regel Unterkellerungen und zum Teil - je nach Dachneigung - auch ausgebaute Dach- geschosse in Form von Sattel- oder Walmdächern aufweisen, kann auch hier zweigeschos- sig gebaut werden. Auf Grund der vorhandenen Topografie stehen die westlichen Wohnge- bäude an der Dr.-Virchow-Straße sehr nah an der öffentlichen Erschließungsstraße, die öst- lichen hingegen zwischen 8 m und 10 m zurückgesetzt.
3.3 Versiegelungsgrad
Die in unmittelbarer Nachbarschaft des Satzungsgebietes befindlichen bebauten Grundstü- cke weisen im Allgemeinen eine Grundstücksgröße von 550 m² bis zu 1.300 m² und einen Versiegelungsgrad von 20% bis zu 30 % auf.
3.4 Nutzungsart
Die Siedlungsbereiche westlich und südlich des geplanten Satzungsgebietes dienen der Nutzungsart Wohnen.
4 Erschließung
Die verkehrsmäßige und medientechnische Erschließung für die geplante Bebauung inner- halb des Satzungsgebietes ist über das vorhandene Straßen- und Wegenetz gesichert. Die einbezogene Fläche grenzt an die öffentlich gewidmete Dr.-Virchow-Straße. Verkehrsseitige
Engpässe durch die relativ geringe Straßenbreite sind bekannt, funktionieren seit Jahrzehn- ten und werden auch von der Unteren Verkehrsbehörde als ausreichend gesehen.
Das geplante Bauvorhaben kann durch die anliegenden Leitungssysteme mit Trinkwasser und Strom sowie Fernmeldeanschluss versorgt werden.
Gegenwärtig wird die Ortslage Scheubengrobsdorf an die öffentliche Abwasserentsorgung angeschlossen. Laut Schreiben des Zweckverbandes Wasser/Abwasser „Mittleres Elstertal“
vom 26. März 2014 war die Fertigstellung bis Ende 2014 vorgesehen. Versorgungsdetails - wie u.a. Schachterlaubnis oder die Erfüllung der Anschlussbedingungen - sind im nachfol- genden Baugenehmigungsverfahren durch die Bauherrin zu klären.
5 Eingriffsbilanzierung und Ausgleichsmaßnahme
Auf Grund § 34 Abs. 5 BauGB sind bei der Einbeziehung von Außenbereichsflächen ergän- zend § 1a Abs. 2 und 3 BauGB und § 9 Abs. 1a BauGB entsprechend anzuwenden. Die An- forderungen des § 1a BauGB sind zu erfüllen: Mit Grund und Boden soll sparsam umgegan- gen werden und Eingriffe im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7a) BauGB sind in der Abwägung zu berücksichtigen.
Das zukünftige Bauvorhaben stellt nach § 8a Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in Ver- bindung mit § 1a Abs. 3 BauGB und §§ 6 bis 10 ThürNatG einen Eingriff in die Natur und Landschaft dar, der naturschutzfachlich auszugleichen ist. Um den gesetzlichen Anforderun- gen an einen qualifizierten Ausgleich nachzukommen, wurde der Eingriff ermittelt, dargestellt und bewertet. Die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen wurden vertraglich gesichert.
Der Umfang der Ausgleichsmaßnahmen wurde auf der Grundlage von § 1a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 11 BauGB in die Satzung aufgenommen sowie in einem Bestands- und Pflanzplan als Anlage zum städtebaulichen Vertrag fixiert. Diese Anlage dient zum besseren Textver- ständnis auch als Anlage für die Begründung. In der nach dem Beteiligungsverfahren über- arbeiteten Anlage zur Begründung wurde die Lage der Pflanzfläche noch einmal korrigiert und die Pflanzabstände auf 10 m vergrößert, um den Empfehlungen der Fachgremien zur Anpflanzung von Streuobstwiesenbäumen zu genügen und eine naturschutzfachliche Auf- wertung zu erreichen.
5.1 Bestandsaufnahme Natur und Landschaft
Das Satzungsgebiet ist Teil der zum ursprünglichen Sanatorium (später Lungenklinik) gehö- rigen landschaftlich gestalteten Parkanlage. Es befindet sich an einem nach Südosten expo- nierten Hang des von der Hochfläche um Ernsee herabführenden kleinen Taleinschnittes.
Der Boden ist sehr lehmig und feucht. Westlich und südlich des Satzungsgebietes befinden sich Einfamilienhäuser mit Ziergärten.
Die nordöstliche lineare Abgrenzung des Satzungsgebietes bildet eine geschnittene Form- Hecke, bestehend aus Feldahorn (Acer campestre). Der sich dahinter anschließende Land- schaftspark mit waldartigem Charakter besteht aus zahlreichen Großgehölzen (Eichen, Bu- chen etc.). Die Kronentraufbereiche dieser Bäume ragen nicht bis in den Geltungsbereich der Satzung hinein.
Der Geltungsbereich ist eine Teilfläche des Parks der Seniorenwohnanlage und wird bisher als mit Schafen beweidetes Grünland bewirtschaftet. Es weist einen gemischten Artenbe- stand aus überwiegend Trittpflanzenarten (z.B. Weißklee) und Arten von Scherrasen (Gän- seblümchen, Gewöhnliches Ferkelkraut), z.T. Ruderalarten (Brennnessel, Giersch) in den Randbereichen auf. Die typischen Arten der Glatthaferwiesen (z.B. Gewöhnlicher Löwen- zahn, Herbstlöwenzahn, Wiesenkerbel, Glatthafer etc.) treten aufgrund der hohen Nutzungs- intensität (Beweidung, Mahd) nur vereinzelt auf. Aus diesem Grund wird das Grünland dem Biotop- und Nutzungstyp Nr. 9311 Park- oder Grünanlage mit einer Bedeutung gering - mittel
(Biotopwert 25) zugeordnet. Gemäß der Anleitung zur Bewertung der Biotoptypen Thürin- gens handelt es sich hierbei um einen anthropogen geprägten Nutzungstyp, dessen Bedeu- tung erheblich von der Ausstattung mit Einzelarten sowie der Nutzungsintensität abhängt.
Weil das gesamte zur Wohnanlage gehörige Flurstück als Erholungsgrün für die Bewohner genutzt und unterhalten wird, ist die Einstufung als Park- oder Grünanlage gerechtfertigt.
Der im Geltungsbereich befindliche Bestand von zwei alten Obstbäumen (2 Apfelbäume) und Resten weiterer Obstbäume ist Teil des als „Streuobstwiese“ aufgenommenen besonders geschützten Biotops nach § 30 BNatSchG bzw. § 18 ThürNatG (siehe Bestands- und Pflanzplan). An den Hängen nördlich und östlich außerhalb des Satzungsgebietes befinden sich weitere Bestände der Streuobstwiese. Diese stehen in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang. Entsprechend der Kartieranleitung zur Offenlandbiotopkartierung des Frei- staates Thüringen, TLUG 2001, müssen mindestens 10 Bäume (auch teilweise abgestorbe- ne oder überalterte sowie Neupflanzungen) in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang vorhanden sein, um einen Schutzstatus nach § 30 BNatSchG zu begründen. Bei einer Über- lagerung von zwei Biotoptypen ist entsprechend der Anleitung zur Bewertung der Biotopty- pen Thüringens die Bedeutung der Fläche nach der jeweils höheren Einstufung zu ermitteln.
Daher wird dieser Teilfläche eine hohe Bedeutung zugeordnet (Biotopwert 40).
Die westliche Abgrenzung des Satzungsgebietes bildet die straßenbegleitende mit Großge- hölzen bewachsene Böschung an der Dr. Virchow- Straße, die Zufahrt zum Satzungsgebiet sowie eine Garage. In dem Gehölzstreifen kommen überwiegend diverse heimische Gehölze (Aufwuchs von Birke, Ahorn, Eiche), einheimische Straucharten (Hartriegel, Weißdorn, Ha- selnuss), Aufwuchs von Obstgehölzen, zwei Obstbaumhochstämme (Pflaumen) sowie Auf- wuchs von Flieder (Syringa spec.) vor. Ortsbildprägend ist eine auf der Grundstücksgrenze stehende große Eiche (Quercus robur, Baum Nr. 14 laut Bestands- und Pflanzplan) mit ei- nem Stammumfang von 2,50 m (gemessen in 1 m Höhe über dem Erdboden). Die Krone des Baumes besitzt einen Durchmesser von ca. 18 m, d.h. der Kronentraufbereich ragt bis ca.
8 m in den Geltungsbereich hinein. Dieser Baum besitzt eine besondere Bedeutung als Le- bensraum für die heimische Tierwelt (Vögel, Käfer etc.).
Die nördlich Abgrenzung des Geltungsbereichs bildet ein unterirdisches Abwasserbauwerk mit einer Grundfläche von etwa 16 m2, welches ca. 1 m über die Erdoberfläche herausragt sowie eine Garage. Dieses unterirdische Bauwerk befindet sich innerhalb der sich weiter nach Norden ausdehnenden Streuobstwiese. Vermutlich handelt es sich um ein System alter Abwasseranlagen des Sanatoriums (Schachtbauwerke, Kanäle), wobei die vorhandene nit- rophile Ruderalflur (Brennnessel) auf evtl. Abwasseraustritte hinweist.
Die gesamte Siedlung zwischen der Scheubengrobsdorfer Straße und der Dr. Virchow- Straße (einschließlich des Satzungsgebiets) befindet sich im Randbereich des Landschafts- schutzgebiets „Geraer Stadtwald“. Da das Grundstück bereits mit der Seniorenwohnanlage bebaut ist, wurde ein Antrag auf Erlaubnis nach § 56b ThürNatG zur Errichtung von bauge- nehmigungspflichtigen Anlagen im Landschaftsschutzgebiet „Geraer Stadtwald“ bei der zu- ständigen Behörde (UNB) gestellt.
Außerdem wurde durch die UNB eine Ausnahmegenehmigung von den Verboten des § 30 BNatSchG i.V.m § 18 Abs. 1 ThürNatG erteilt.
5.2 Eingriffe in Natur und Landschaft
Die Realisierung des geplanten Vorhabens stellt einen Eingriff in Natur und Landschaft ge- mäß § 14 BNatSchG dar. Der Eingriff ergibt sich aus der Neuversiegelung von Grund Boden sowie aus den Biotopwertverlusten durch Umwandlung des Grünlandes in einen Zier- und Erholungsgarten. Diese Eingriffe in den Naturhaushalt sind auf der Grundlage von § 1a BauGB i.V.m. § 15 BNatSchG durch entsprechende Maßnahmen auszugleichen.
a) Neuversiegelung von Boden
Für Wohnhaus, Garage, Terrasse und Zufahrt ist in Anlehnung an die vorhandene umgebe- ne Bebauung und an die erforderliche Anwendung des § 34 BauGB (Einfügegebot) mit einer vollständig versiegelten Fläche von max. 300 m² zu rechnen.
b) Biotopwertverluste durch Umwandlung des Grünlandes
Das die Bebauung umgebene Grünland wird als Zier- und Erholungsgarten umgestaltet. Der Anteil von Ziergehölz wird sich erhöhen, die Anlage von Zier- und Nutzbeeten für eine gärt- nerische Nutzung ist anzunehmen. Der Gehölzsaum, insbesondere Baum Nr. 14 (Eiche) soll erhalten werden.
c) Biotopwertverlust durch Umwandlung eines Teiles der Streuobstwiese
Der im Geltungsbereich befindliche Teilbereich des Streuobstwiese (2 Obstbäume) wird als Zier- und Erholungsgarten bzw. ggf. als Obstgarten umgestaltet.
d) Landschaftsbild
Eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes durch die geplante Bebauung ist nicht gege- ben. Die geplante Wohnbebauung wird in den Siedlungsraum eingebettet und durch sied- lungsbegrenzende Elemente wie z.B. Laubgehölzbestände, Obstbaumreihen und Aus- gleichspflanzungen abgeschirmt. Eine hervorgehobene Wahrnehmung im Landschaftsraum ist durch die beidseitig bereits angrenzende Bebauung nicht möglich.
5.3 Eingriffs- Ausgleichsbilanz
Ausgangspunkt für die Bewertung des Eingriffs und der damit erforderlichen Kompensations- maßnahme ist der Wert der vorhandenen Biotopstrukturen sowie ggf. vorhandener funktiona- ler Eigenschaften (Kapitel 5.1).
Es ergibt sich ein auszugleichender Eingriff mit einem Biotopwertverlust von 18.500 Flä- chenäquivalenten.
Daraus ergibt sich folgende Bilanz für die Ausgleichsmaßnahme:
Tabelle 1: Bewertung des Eingriffs Ein-
griffs- fläche
Flä- chen- größe in m²
Bestand Planung
Biotoptyp
Bedeu- tungs- stufe
Biotoptyp
Bedeu- tungs- stufe
Eingriffs- schwere
Wertver- lust
I. 300 9311: Grünanlage mit
häufiger Mahd/Beweidung 25
9132: Wohnhaus (und weitere versiegelbare Flächen)
0 -25 - 7.500
II. 400
9311: Grünanlage mit
häufiger Mahd/Beweidung 25 9351: Garten 23 -2 - 800
III. 600 6510: Streuobstwiese 40 9351: Garten 23 -17 - 10.200
Summe Flächenäquivalente -18.500
Tabelle 2 Bewertung der Kompensationsmaßnahme
Maß- nahme
Flä- chen- größe in m2
Bestand Planung
Biotoptyp
Bedeu- tungs- stufe
Biotoptyp
Bedeu- tungs- stufe
Bedeu- tungs- stufen- differenz
Wert- stei- gerung
A 1
1.200 (100m²
pro Baum)
9311: Grünanlage mit häufiger
Mahd/Beweidung
25
6510: Streuobstwie- se: Anpflanzung von 12 Obstbäumen
40 15 +18.000
Entsprechend der Bilanzierung ist eine Kompensationsmaßnahme erforderlich. Die Entwick- lung von 1.200 m² Streuobstwiese mit 12 Obstbäumen bewirkt eine Aufwertung des vorhan- denen Grünlandes um 18.000 Flächenäquivalente. Der Eingriff wird zu rund 100 % mit starkwüchsigen Bäumen ausgeglichen.
Die Ausgleichsmaßnahme selbst wurde als Hinweis in den Plan Teil B aufgenommen und separat in der Satzung unter § 3 in Verbindung mit der Anlage zum städtebaulichen Vertrag wie folgt geregelt:
Naturschutzrechtlicher Ausgleich nach § 1a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 11 BauGB
Anlage einer Streuobstwiese
Nördlich des Satzungsgebietes ist als Übergang vom Siedlungsbereich zur offenen Land- schaft und als Ergänzung noch vorhandener Obstbäume eine Pflanzung von 12 hochstäm- migen Obstbäumen mit einem Pflanzabstand von 10 m vorzunehmen.
Anpflanzung von 12 Obstbäumen:
Pflanzqualität: 6 St. Apfelbaum Hochstamm (StU 14 - 16) Pflanzqualität: 6 St. Kirschbaum Hochstamm (StU 14 - 16)
Es sind regionaltypische resistente Sorten zu verwenden (alte Sorten, z.B. 2 x „Prinz Alb- recht von Preußen“, 2x „Kaiser Wilhelm“, 2x „Goldparmäne“).
Die Anpflanzungen sind artgerecht zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
Die Ausgleichsmaßnahme ist durch den Eingriffsverursacher im Zuge des späteren Bauge- nehmigungsverfahrens und der Realisierung des Bauvorhabens umzusetzen. Die Umset- zungsfrist ist über einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB geregelt.
Zusammenfassung:
Zum Ausgleich für die Überbauung der Grundstücksfläche (Neuversiegelung) sowie zum Ausgleich der Baumfällungen werden 12 Baumpflanzungen vorgenommen. Diese werden auf dem Grundstück 136/167, Gemarkung Scheubengrobsdorf, Flur 1 realisiert. Die Zuord- nung der Anpflanzungen ist in der Anlage zur Begründung beispielhaft dargestellt. Diese Anlage (Bestands- und Pflanzplan) ist auch Bestandteil des städtebaulichen Vertrages.
Die Anforderungen an den naturschutzfachlichen Ausgleich sind mit den vorliegenden ver- traglichen Festlegungen und mit der Satzung erfüllt. Durch die Ausgleichsmaßnahme wird der Übergang in den freien Landschaftsraum fließend gestaltet und die vorhandene Grünflä- che aufgewertet. Außerdem wird eine dauerhafte Abrundung der Bebauung am Ortseingang bzw. am nordwestlichen Siedlungsrand durch die grünordnerischen Maßnahmen gewährleis- tet und eine ausufernde Siedlungstätigkeit vermieden, weil die bauliche Nutzung der Fläche an diesem Siedlungsende abschließend und endgültig geregelt ist.
Insgesamt ist nicht mit erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu rechnen. Aus naturschutzrechtlicher Sicht wird der Eingriff für vertretbar ge- halten, nicht zuletzt, weil die Fläche klein ist, die Eingriffe vor Ort kompensiert werden kön- nen und das Landschaftsbild nicht beeinflusst wird. Artenschutzrechtliche Belange werden nicht berührt.
6 Festlegungen nach § 3 der Satzung
Die nördlich des Satzungsgebietes vertraglich fixierten Pflanzungen von 12 Obstbäumen auf dem Eingriffsflurstück betreffen Hochstamm - Obstbäume zur Entwicklung einer Streuobst- wiese.
Bei zukünftig erforderlich werdenden Baumfällungen gilt die aktuelle Baumschutzsatzung.
7 Auswirkungen der Planung
rechtliche Auswirkungen:
Durch die Ergänzungssatzung wird innerhalb des Satzungsgebietes Planungsrecht für ein Einfamilienhaus geschaffen.
städtebauliche und naturschutzfachliche Auswirkungen:
Durch die Wohnbebauung und die ausgedehnte Fläche für die Ausgleichsmaßnahme im Bereich nördlich des Satzungsgebietes wird eine städtebauliche Abrundung des westlichen Siedlungsrandes der Ortslage erreicht. Regionaltypisch sind die Streuobstbestände bzw. - gürtel im unmittelbaren Übergangsbereich zwischen Siedlung und freier Landschaft.
Die Anpflanzung als Streuobstwiese trägt zur Wiederherstellung typischer Elemente der Kul- turlandschaft des Ostthüringer Raumes bei. Der Übergangsbereich zwischen Siedlung und freier Landschaft wird damit fließend gestaltet und das Landschaftsbild verbessert.
Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in den §§ 13 bis 18 BNatSchG bezieht sich auf Eingriffe, die vermieden, minimiert und gegebenenfalls ausgeglichen werden sollen. In der Bauleitplanung ist das Modell der Eingriffsregelung nach den §§ 14 und 15 BNatSchG abzu- arbeiten. Bei einem Eingriff in ein besonders geschütztes Biotop gibt es jedoch keine Wer- tungsspielräume, so dass eine Vollkompensation erforderlich ist. Hier unterliegt der Umfang der Kompensation nicht einer planerischen Abwägbarkeit im Rahmen der Bauleitplanung.
Der Ausgleich erfolgt zu annähernd 100 %. Mit der Verpflichtung zum Anpflanzen von insge- samt 12 Hochstamm-Obstbäumen wird der Forderung der UNB vollumfänglich entsprochen.
Bei den Baumpflanzungen gemäß städtebaulichem Vertrag handelt es sich um starkwüchsi- ge Bäume, so dass nach einem relativ kurzen Zeitraum die Vollkompensation erreicht wird.
finanzielle Auswirkungen:
Finanzielle Auswirkungen sind durch den Beschluss der Ergänzungssatzung für die Stadt Gera nicht zu erwarten. Mit der Antragstellerin wurde ein städtebaulicher Vertrag zur Über- nahme der Kosten und sonstigen Aufwendungen für die städtebauliche Planung gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 und 3 BauGB abgeschlossen. Danach werden die Planungs- und Verwal- tungskosten (Sach- und Personalkosten für das Beteiligungsverfahren, für Abstimmungster- mine, für die Entwurfsprüfung usw.) von der Bauwilligen getragen.
Der Stadtrat der Stadt Gera hat in seiner Sitzung am 21. September 2006 mit dem Be- schluss zur Ergänzungssatzung ER/03/06 „Thränitz“ gemäß Beschlusspunkt 4 dieser Be- schlussvorlage (Drucksache Nr. 152/2006) allgemein festgelegt, dass Planungs- und Verwal- tungskosten zukünftig für Satzungen nach den §§ 34 und 35 BauGB durch die Antragsteller (hier: Bauwillige) zu übernehmen sind.
Anlage
Bestands- und Pflanzplan
