Reihe Öffentliche Finanzen Band 4
Anna Nekola
Besteuerung des
Grundeigentums im Privat- vermögen in der Schweiz
Die kantonalen Gesetzgebungen
in rechtsvergleichender Darstellung betreffend Einkommens-, Vermögens-, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer
Darmstadt
Verlag Rüegger
Rechts- und Wirtschaftsliteratur
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INHALTSVERZEICHNIS
Seite Vorwort III Verzeichnis der Tabellen XVIII Verzeichnis der Gesetze und dgl. XIX Literaturverzeichnis XXXI Verzeichnis der Abkürzungen XXXVII
1. Kapitel: BESTEUERUNG DES GRUNDEIGENTUMS IM ALLGEMEINEN 1
§ 1 Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen 1 I. Notwendigkeit der Abgrenzung 1 II. Grundsätze der Abgrenzung bzw. Arten des Geschäfts-
vermögens 3 A. Notwendiges Geschäfts- und Privatvermögen 4 B. Gewillkürtes Geschäfts- und Privatvermögen 5 III. Gemischt genutzte Wirtschaftsgüter 7
§ 2 Steuerrechtlicher Begriff des Grundeigentums 9 I. Allgemeines 9 II. Begriff des Grundstückes 10 A. Liegenschaften 10 B. In das Grundbuch aufgenommene selbständige und
dauernde Rechte 11 a. Begriff 11 b. Arten 12 C. Bergwerke 13 a. Zivilrechtlicher Bergwerksbegriff 13 b. Steuerrechtlicher Bergwerksbegriff 14 D. Miteigentumsanteile an Grundstücken " 15 III. Behandlung der Zugehör 16
A. Zivil rechtlicher Begriff der Zugehör und ihre
Abgrenzung vom Bestandteil 16 B. Abweichungen vom zivilrechtlichen Begriff der
Zugehör im Steuerrecht 17 C. Steuerrechtliche Behandlung der Zugehör 18
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2. Kapitel: SCHWEIZERISCHES STEUERRECHTSSYSTEM 19
§ 3 Grundzüge 19
§ 4 Steuern für natürliche Personen 21 I. Bundessteuern 21 II. Kantons- und Gemeindesteuern 22 A. Einkommens- und Vermögenssteuern 22 B. Grundstückgewinnsteuern 23 C. Handänderungssteuern 24 D. Liegenschaftssteuern 24
3. Kapitel: EINKOMMEN AUS GRUNDEIGENTUM DES PRIVATVERMOEGENS 25
§ 5 Grundzüge der Einkommenssteuer 25
§ 6 Subjekte der Besteuerung 27 I. Begriff des Steuersubjekts 27 II. Voraussetzungen der subjektiven Steuerpflicht 27 III. Ehefrau und minderjährige Kinder als Steuersubjekte 30 IV. Nutzniesser als Steuersubjekt 32 V. Steuersubjekte bei der Besteuerung des Grundeigentums
im Privatvermögen 34 A. bei Selbstbenutzung 34 a. Grundsatz 34 b. Sonderfälle 35 1. Ehefrau und Kinder 35 2. Nutzniesser 35 3. Drittpersonen 36
3.1 Familienrechtliche Unterstützungs- pflichten und Leistungen an den
geschiedenen Ehegatten ( 37 3.2 Unentgeltliche Ueberlassung an
einen Dritten 37 B. bei Veräusserung 39 a. Grundsatz - 39 b. Ausnahmen vom Grundsatz 40
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c. Sonderfälle 41 1. Ehefrau und Kinder 41 2. Nutzniesser 41 3. Personenmehrheiten 41 4. Wirtschaftliche Handänderungen, insb.
Kettengeschäfte 42 5. Veräusserungen im Zwangsverwertungsverfahren 43 VI. Ausnahmen von der subjektiven Steuerpflicht 44
§ 7 Objekte der Besteuerung und ihre steuerrechtliche
Behandlung 45 I. Ertragseinkommen bzw. Vermögensertrag aus unbeweg-
lichem Vermögen 46 A. Vermögensertrag und seine Abgrenzung vom
Vermögenszuwachs 46 B. Arten der Vermögenserträgnisse 49 C. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 51
a. Miete und Pacht als Voraussetzung der
Besteuerung 51 b. Bemessung des Vermögensertrages 52 1. Sachliche Bemessung der Mietzinse 52 2. Sachliche Bemessung der Pachtzinse 54 3. Zeitliche Bemessung der Miet- und
Pachtzinse 56 D. Einkünfte aus Selbstbenutzung 57 a. Sachliche Begründung 57 1. Einleitung 57 2. Pragmatischer Einkommensbegriff 58 3. Prinzip der Gesamtreineinkommenssteuer 59 4. Steuerrechtliche Relevanz 61 5. Steuergerechtigkeit 62 5.1 Grundeigentümer und Mieter 62 5.2 Grundeigentümer untereinander 63 5.3 Grundeigentümer und Eigentümer
beweglicher Werte 63 5.4 Beziehungen zur Eigentumsförderung 64 6. Eigenmietwertbesteuerung im Ausland 65
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b. Steuerrechtlich relevante Selbstbenutzung
als Voraussetzung der Besteuerung 67 c. Gegenständliche Grundlage der Besteuerung 68 1. Allgemeines 68 2. Haus bzw. Wohnung im eigenen Haus 69 3. Liegenschaften ohne Wohnhaus 70 4. Unbebaute Liegenschaften, wie Garten-
und Parkanlagen 71 d. Bemessung 73 1. Methoden der Eigenmietwertbemessung 73 2. Eigenmietwertbemessung im Bund 74 2.1 Grundsatz 74 2.2 Schätzung des Mietwertes bei Fehlen
von Vergleichsobjekten 75 3. Eigenmietwertbemessung in den Kantonen 78 3.1 Grundsatz 78 3.2 Schätzung des Mietwertes bei Fehlen
von Vergleichsobjekten 79 4. Schätzung des Eigenmietwertes in Sonder-
fällen 83 4.1 Stockwerkeigentum 83 4.2 Herrschaftshäuser und luxuriöse
Villen 85 4.3 Nicht ständig bewohnte und unvoll-
ständig genutzte Liegenschaften 87 4.4 Gemischt genutzte Liegenschaften 89 Einkünfte aus im Grundbuch aufgenommenen selb-
ständigen und dauernden Rechten sowie Bergwerken 89 Einkünfte aus Belastungen mit privatrechtli-
chen Dienstbarkeiten und öffentlichrechtlichen
Eigentumsbeschränkungen 90 a. Privatrechtliche Dienstbarkeiten und öffent-
lichrechtliche Eigentumsbeschränkungen als
Voraussetzung der Besteuerung 90 b. Gegenständliche Grundlage der Besteuerung 92 c. Steuerrechtliche Behandlung einzelner
Erträgnisse 93 1. Grunddienstbarkeiten 93 2. Persönliche Dienstbarkeiten 94
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2.1 Ausbeutungsrechte 95 2.2 Nutzniessungs- und Wohnrechte 95 2.3 Baurechte 97 2.4 Quellenrechte 98 3. Irreguläre Dienstbarkeiten 99 G. Einkünfte aus den Belastungen mit Grundlasten 99 H. Einkünfte aus der Einräumung von verdinglichten
obligatorischen Rechten 100 II. Zuwachsgewinneinkommen 100
A. Zuwachsgewinneinkommen und seine Eingliederung
in das Einkommenssteuersystem . 100 B. Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer in
den Kantonen und im Bund 102 C. Grundstückgewinn und seine Merkmale 102 a. Wertvermehrung 102 1. Objektiver Mehrwert 103 2. Subjektiver Mehrwert 104 b. Gewinnrealisierung 104 c. Mangelnde Periodizität 105 D. Handänderung als Voraussetzung der Besteuerung 106 a. Gültigkeitserfordernisse 106 b. Zeitpunkt der Eigentumsübertragung 107 c. Begriff der Handänderung 108 d. Arten der Handänderung 109 1. Steuerbare Handänderungen 109 1.1 Privatrechtliche Handänderungen 109 1.11 Kauf 109 1.12 Verpfründungsvertrag 110 1.13 Tausch 110 1.14 Einbringung eines Grundstücks in
eine Kapitalgesellschaft oder eine
Genossenschaft 112 1.15 Einbringung eines Grundstücks in
eine Personengesellschaft oder eine
Gesamthandschaft 113 1.2 Handänderungen aufgrund öffentlich-
rechtlicher Verfügungen . 114
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1.21 Enteignung 1.22 Zwangsverwertung 1.23 Richterliches Urteil
1.3 Wirtschaftliche Handänderungen 1.31 Obligatorischer Kaufvertrag mit
Substitutionski ausei
1.32 Veränderungen im Gesamteigentum 1.33 Privateinlage und -entnähme
1.34 Verdinglichte obligatorische Rechte 2. Steueraufschiebende Handänderungen
2.1 Begründung oder Aufhebung der eheli- chen Gütergemeinschaft
2.2 Schenkung
2.3 Handänderungen aufgrund des Erb- rechtes oder von Todes wegen 2.31 Erbvorbezug
2.32 Erbgang 2.4 Tausch 2.5 Anmerkungen
3. Steuerbefreite Handänderungen
Bemessung des Grundstückgewinnes anhand seiner Bestimmungsgrössen
a. Allgemeines b. Anlagekosten
1. Erwerbspreis
2. Mit dem Erwerb des Grundstücks unmittelbar verbundene Kosten
3. Wertvermehrende Aufwendungen c. Veräusserungserlös (-preis)
Gewinnermittlung bei Teilveräusserung und Verrechnung von Verlusten
a. Normalfall b. Sonderfälle
114 115 117 117 '118 119 120 121 121 122 123 124 124 126 127 128 129 130 130 131 132 133 134 137 139 139 140 G. Gewinnermittlung bei Veräusserung mit teilweisem
Steueraufschub und teilweiser Steuerbefreiung 141 III. Mit dem Besitz oder der Uebertragung von Grund-
stücken zusammenhängende sonstige Einkommen
(Zufallseinkommen) 142
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A. Allgemeines 142 B. Einkünfte aus der Leistung von Reuegeldern 142 C. Einkünfte aus der Vergütung von Inkonvenienzen,
Minderwertsentschädigungen und Unfreiwillig-
keitszuschlägen 144 a. Begriff und Wesen 144 b. Steuerrechtliche Behandlung 145 D. Einkünfte aus der Gewährung von Subventionen 146 a. Begriff und Wesen 146 b. Objektbezogene Wohnbauförderung 148 c. Subjektbezogene Wohnbauförderung t 150
§ 8 Ermittlung des steuerbaren Einkommens 153 I. Allgemeines 153 II. Gewinnungskosten und wertvermehrende Aufwendungen 154
A. Begriff und Wesen der Gewinnungskosten im
allgemeinen 154 B. Abgrenzung der Gewinnungskosten von den wert-
vermehrenden Aufwendungen . 155 a. Grundsatz der Abgrenzung 156 b. Wertvermehrende Aufwendungen 159 c. Werterhaltende Aufwendungen 160 d. Teilweise werterhaltende und wertver-
mehrende Aufwendungen 161 III. Arten der Gewinnungskosten aus unbeweglichem
Vermögen 162 A. Gewinnungskosten für Einkünfte aus Vermietung,
Verpachtung und Selbstbenutzung 164 a. Unterhaltskosten 164 1. Vermietete und verpachtete Liegenschaften 164 1.1 Reparatur- bzw. Revisionskosten 165 1.2 Laufende Unterhaltskosten 166 2. Selbstbenutzte Liegenschaften 167 b. Verwaltungskosten 168 B. Gewinnungskosten für die übrigen Einkünfte 169 a. Stockwerkeigentum 169 b. Nutzniessung und Wohnrecht 170
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c. Baurecht 171 d. Ausbeutungsrechte 172 IV. Bemessung der Gewinnungskosten aus unbeweglichem
Vermögen 173 A. Effektiver Abzug und seine zeitliche Bemessung 173 B. Pauschalabzug 174 a. Allgemeines 174 b. Bemessung des Pauschalabzugs im Bund 175 c. Bemessung des Pauschalabzugs in den Kantonen 177 d. Verbindlichkeit der Wahl zwischen Pauschal-
abzug und Abzug effektiver Kosten 179 V. Schuldzinsen 180 A. Begriff 180 B. Steuerrechtliche Behandlung 181 a. Allgemeines 181 b. Zeitliche Bemessung 182 c. Baukreditzinsen 183 VI. Dauernde Lasten 184 A. Begriff 184 B. Arten . 185 C. Steuerrechtliche Behandlung 186
§ 9 Steuertarif 188 I. Allgemeine Einkommenssteuer bzw. Subjektsteuer 188 II. Grundstückgewinnsteuer bzw. Objektsteuer 189 4. Kapitel: ALLGEMEINE VERMOEGENSSTEUER AUF GRUNDEIGENTUM
DES PRIVATVERMOEGENS 192
§ 10 Grundzüge der Vermögenssteuer 192
§ 11 Subjekte der Besteuerung 194
§ 12 Objekte der Besteuerung 196 I. Allgemeines 196 II. Bewertung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken 197 A. Im Bund 197
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In den Kantonen 198 a. Allgemeines 198 b. Bewertung überbauter Liegenschaften anhand
kantonaler Bestimmungsgrössen 200 1. Ertragswert 200 1.1 Ermittlung im allgemeinen 200 1.2 Ermittlung im besonderen 202 1.3 Kapitalisierung 203 2. Realwert 205 2.1 Gebäudewert und Nebenkosten 205 2.11 Bemessung gemäss Brandassekuranz 205 2.12 Bemessung gemäss Anlagekosten und
Rauminhalt der Bauten 206 2.13 Berücksichtigung der Alters- und
Geldentwertung 207 2.2 Landwert 209 2.21 Für die Ueberbauung notwendige Land-
flächen als Bemessungsgrundlage 209 2.22 Bemessungsmethoden 210 2.23 Bemessung aufgrund von Vergleichs-
preisen • 210 2.24 Bemessung nach der Lageklassenmethode 211 3. Verkehrswert 212 3.1 Vergleichspreise als Bemessungsgrundlage 212 3.2 Sachwertverfahren 213 3.3 Sonderfälle 214 c. Bewertung unüberbauter Grundstücke 215 1. Begriff und Arten 215 2. Steuerliche Bewertung 216 d. Steuerwert 219 e. Sonderfälle . 220 1. Stockwerkeigentum 220 2. Subventionierte Liegenschaften 223 3. Unvollendete Bauten, Neubauten, Abbruch-
objekte 224 4. Kleinbauten und Objekte mit Mindestwerten 225
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5. Rechte und Lasten 226 5.1 Allgemeines ,. 226 226 227 228 228 229 229 230 230 232 234 235 236 236 236 237 237
§ 13 Ermittlung des steuerbaren Vermögens 239 I. Allgemeines 239 II. Schulden und Schuldenabzug 240 A. Voraussetzungen für den Schuldenabzug 240 a. In objektiver Hinsicht 240 b. In subjektiver Hinsicht 240 c. In sachlicher Hinsicht 242 d. Schuldennachweis 244 B. Begriff und Arten der abzugsfähigen Schulden 244 a. Begriff 244 b. Arten 245 1. Grundpfandverschreibung 246 2. Gült und Schuldbrief 247 C. Bewertung von Schulden und Schuldenanteilen 247 a. Sachliche Bemessung 247
5.2 5.3 5.4 5.41 5.42 5.421 5.422 5.4221 5.4222 5.423 5.424
Steuerliche Bewertung
Obligatorische Verpflichtungen Im Grundbuch eingetragene, be- schränkt dingliche Rechte Grundpfandrechte
Dienstbarkeiten Grunddienstbarkeiten Personal dienstbarkeiten Wohn- und Nutzniessungsrechte Baurecht
Grundlasten
Oeffentli chrechtliehe Ei gentumsbe schränkungen
6. Gemischt genutzte Liegenschaften 6.1
6.2 6.21 6.22
Begriff
Steuerliche Bewertung Präponderanzprinzip Wertzerlegung
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b. Zeitliche Bemessung 249 d. Nichtkoinzidenz persönlicher und wirtschaft-
licher Zugehörigkeit 249
§ 14 Steuertarif 250 5. Kapitel: HANDAENDERUNGSSTEUER AUF GRUNDEIGENTUM DES
PRIVATVERMOEGENS 252
§ 15 Handänderungssteuer und ihre Eingliederung in das
Steuersystem 252 I. Begriff der Handänderungssteuer 252 II. Stellung im Steuersystem 253
§ 16 Subjekte der Besteuerung 254 I. Steuersubjekte im allgemeinen 254 II. Sonderfälle 256
§ 17 Objekte der Besteuerung 257 I. Allgemeines 257 II. Steuerbare Handänderungen 258 III. Privilegierung bestimmter Handänderungen 260 A. Allgemeines 260 B. Arten der Steuerbefreiung 261 IV. Bemessungsgrundlage 264 A. Grundsatz 264 B. Sonderfälle 266
§ 18 Steuertarif 269 6. Kapitel: BEHANDLUNG DER GRUNDSTUECKE IN INTERKANTONALEN
UND INTERNATIONALEN VERHAELTNISSEN 272
§ 19 Grundzüge des interkantonalen und internationalen
Steuerrechts 272 I. Aufgabe des interkantonalen und internationalen
Steuerrechts 272
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II. Rechtsquellen 273 A. Interkantonale Verhältnisse 273 B. Internationale Verhältnisse 274 III. Kollisionsrecht und materielles Recht 275 A. Interkantonale Verhältnisse 275 B. Internationale Verhältnisse 276 IV. Begriff der Doppelbesteuerung und Methoden zu
deren Vermeidung 277 A. Effektive Doppelbesteuerung 277 B. Virtuelle Doppelbesteuerung 278 C. Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 278
§ 20 Abgrenzung der Steuerberechtigung 280 I. Allgemeines 280 II. Wohnsitz 282 A. In interkantonalen Verhältnissen 282 B. In internationalen Verhältnissen 283 III. Ort der gelegenen Sache 284
A. Begriff der Liegenschaft in interkantonalen
Verhältnissen 284 B. Begriff der Liegenschaft in internationalen
Verhältnissen 285
§ 21 Anknüpfung der Steuerobjekte 286 I. Allgemeines 286 II. Besteuerung am Ort der Liegenschaft 286 III. Besteuerung am Wohnsitz 289
§ 22 Grundsätze der Steuerausscheidung für Einkommen und
Vermögen 291 I. Allgemeines 291 II. Methoden der Steuerausscheidung bei Liegenschaften 291 III. Verlegung von Schulden und Schuldzinsen und die
Berücksichtigung von Rentenverpflichtungen 292 A. In interkantonalen Verhältnissen 292 B. In internationalen Verhältnissen 296 IV. Bewertung der Aktiven 297
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A. In interkantonalen Verhältnissen 297 B. In internationalen Verhältnissen 299 V. Sozialabzüge bzw. steuerfreie Beträge und gemein-
nützige Zuwendungen 299 VI. Grundsatz der Vollprogression 301 A. In interkantonalen Verhältnissen 301 B. In internationalen Verhältnissen 303 VII. Ausscheidung für Liegenschaften im Privatvermögen 303 A. In interkantonalen Verhältnissen 303
a. Einkommen aus der laufenden Bewirtschaftung
der Liegenschaft 303 b. Gewinne bei der Veräusserung von Liegen-
schaften 305 c. Verluste aus Veräusserung von Liegenschaften 305 d. Liegenschaftengewinne und -Verluste aus
wirtschaftlichen Handänderungen 306 e. Vermögen , 307 B. In internationalen Verhältnissen 307 Anhang: Tabellen
