Die Verwaltung von Wohnungseigentum
Wohnungseigentum zu Verwalten ist eine Philosophie für sich.
In der praktischen Umsetzung bedeutet das häufig
unvorhergesehene Tücken flexibel zu lösen. Zum einen sind die unterschiedlichen Interessenskonflikte der
Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Diese entstehen schnell durch die Parteien der Eigentümer die Ihre Immobilien selbst bewohnen/nutzen und derer die ihre Objekte vermietet haben und oft nicht vor Ort wohnen. Die Hausverwaltung muss sich um Dinge kümmern wie beispielsweise die
Jahresabrechnung, Reparaturen, Mieter usw.
Grundkenntnisse des Wohnungseigentumsgesetzes und der wichtigsten Verfahrensabläufe sind zwingend notwendig.
Hier ist das Wohnungseigentumsgesetz von 1951 inhaltlich die Grundlage einer jeden Hausverwaltung. Wenn auch viele Dinge lückenhaft geregelt sind, so ist dieses Gesetz doch
Richtschnur.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Eine WEG entsteht, wenn mehrere Wohnungseigentümer in einer Hausgemeinschaft jeweils eine oder auch mehrere Wohnungseinheiten besitzen. Diese Wohnungen sind nicht
einzeln zu sehen, sondern vielmehr als Teil einer großen
Familie. Jeder Teil dieser Familie ist unterschiedlich groß (qm) und wie immer im Leben dreht sich meist alles um die
Kostenverteilung in der Wohnungseigentumsanlage. Die
Teilungserklärung gibt Auskunft darüber wie groß der jeweilige Anteil, der jeweiligen Wohnung ist. Eine Teilungserklärung wird dann erstellt, wenn ein Gebäude eigentumsrechtlich aufgeteilt wird in einzelne Wohnungen, die dann verkauft werden.
Die Teilungserklärung sieht dann vor, dass beispielsweise Herr Schulz der Eigentümer von 150/1000 Miteigentumsanteilen ist, verbunden mit dem Sondereigentum an einer 2 ½ Zimmer-
Wohnung mit Balkon Nr.7 ( gemäß Aufteilungsplan).
Der Gesamtwert der Wohnungen von 1000, auf die Wohnung von Herrn Schulz entfällt ein Miteigentumsanteil von 150. Die jeweilige Wohnung hat einen Eigentümer, ist aber dennoch Teil der Gesamtanlage.
Wohnungseigentümer werden separat ins Grundbuch
eingetragen. Wenn mindestens zwei Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sind, besteht bereits eine
Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine
Wohnungseigentümergemeinschaft existiert solange nicht, wenn zum Beispiel ein Bauträger als alleiniger Eigentümer eingetragen ist.
Von einer werdenden WEG spricht man vor diesem Eintrag.
Kauft der Bauträger die Wohnungen, dauert die Eintragung der Eigentümer in das jeweilige Grundbuch.
Oft sind die Eigentümer schon in ihre Wohnungen eingezogen.
Bis zum Eintrag in das Grundbuch besteht eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dafür muss ein Auflassungsvormerk ins Grundbuch eingetragen sein, ein Kaufvertrag vorhanden sein und mit dem Käufer eine Übergabe seiner Wohnung stattgefunden haben.
Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft
Die Rechtsfähigkeit in der Eigentümergemeinschaft ist
gesetzlich geregelt in §10 Abs. 6 und 7 WEG. Im Rechtsverkehr tritt die WEG als „WEG Brauckstr. 26-28“ auf. Hier wird von der Bezeichnung des Grundstücks ausgegangen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann zum Beispiel Versicherungsverträge oder Wartungsverträge für die Gemeinschaft abschließen. Hier wird die
Eigentümergemeinschaft Vertragspartner und nicht jeder einzelne Eigentümer selbst.
Eine Hausverwaltung regelt diese Dinge für die Eigentümergemeinschaft.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann klagen und verklagt werden.
Um den Klageweg zu gehen, muss vorher ein Beschluss gefasst werden.
Die Hausverwaltung
Nach §21 Abs. 4 WEG hat jeder Eigentümer einer
Eigentümergemeinschaft zu verlangen, der die Verwaltung übernimmt. Hier sollten die Eigentümer besonders sorgfältig bei der Auswahl sein. Eine unerfahrene Hausverwaltung löst oft keine Probleme, sondern verursacht diese regelrecht.
Vielfach sind Hausverwaltungen oft überfordert mit den Anforderungen die heute gestellt werden.
Ein Wohnungseigentümer kann auch Verwalter sein. Hier entstehen nicht selten Interessenskonflikte. Die eigenen Interessen zu vertreten stößt auf wenig Gegenliebe bei
Verwaltern und anderen Miteigentümer, wenn hier Positionen nicht in Übereinstimmung gebracht werden können.
Zu einer Verwaltung kann eine Einzelperson und eine juristische Person (Hausverwaltung als GmbH) bestellt werden.
Bestellung und Abberufung des Verwalters
Die Erstverwaltung wird für maximal drei Jahre bestellt. In der Teilungserklärung wird oft die erste Hausverwaltung bestellt und endet automatisch nach drei Jahren. Die Folgeverwaltung kann für fünf Jahre bestellt werden. (§26 Abs. 1 S.2 WEG) Hier wird die Verwaltung durch die Eigentümerversammlung bestellt.
Für die Wahl eines Verwalters gibt es ordnungsgemäße Vorgaben der Abstimmung.
Um einen Wechsel der Hausverwaltung lückenlos fortzuführen, sollte die Bestellung der neuen Verwaltung getroffen werden, in dem Jahr, in dem die alte Verwaltung ausläuft. Hier muss ordnungsgemäß abgestimmt werden.
Durch die Setzung eines Tagesordnungspunktes für die künftige Eigentümerversammlung kann hier in der Beschlussfassung dieser Vorgang angekündigt werden.
Für die Wahl einer neuen Verwaltung sollten drei verschiedene Angebote eingeholt werden.
Sind die Eigentümer sich allerdings einig darüber, dass die alte Verwaltung ihre Amtszeit, nach Ablauf des Vertrages
fortsetzten soll, ist die Einholung der Angeboten selbstverständlich nicht notwendig.
Jetzt kann per Beschluss die alte Verwaltung für drei weitere Jahre bestellt werden.
Zu empfehlen ist einen Verwaltervertrag mit auszuhandelnden Konditionen vorzulegen. Der Verwaltungsbeirat kann hier zur Prüfung eine Hilfe sein.
Achtung: Ist der Verwalter selbst Eigentümer und hat
eventuell übertragene Stimmrechte der anderen Eigentümer erhalten, so kann er durch das übertragene Stimmrecht seine eigene Wahl beeinflussen und daran teilnehmen.
Abberufung der Verwaltung:
Eine Abberufung kann einmal ohne einen wichtigen Grund, oder mit wichtigem Grund unterschieden werden. Für eine Abberufung sind Fristen zu berücksichtigen. Wenn ein wichtiger Grund vorliegt, kann eine Verwaltung auch
abberufen werden, vor Ende der Vertragslaufzeit. Dies kann geschehen, wenn es keine abgrenzende Regelung gibt. Ist eine Regelung zur Abberufung vorhanden, kann der Verwalter auch ohne wichtigen Grund abberufen werden.
Ist der Verwalter auch Eigentümer, so hat er auch hier wieder ein Stimmrecht. Er wird von der Abstimmung nicht
ausgeschlossen.
Gründe für eine Abberufung können sein:
- Nichterstellung der Jahresabrechnungen für drei aufeinander folgende Jahre
- Vorstrafen in Zusammenhang mit der Verwaltung anderer Wohnungseigentümergemeinschaften
- Unzulässige Entgegennahme von Provisionen, die der Verwalter entgegengenommen hat für den Abschluss von Versicherungen für die Gemeinschaft.
- Keine ordnungsgerechte Führung der Beschluss-Sammlung (§ 26 Abs. 1 S 4 WEG)
- Der Verwalter verweigert die Abberufung des Verwalters auf die Tagesordnung zu setzen
- Fehlende Einberufung der Eigentümerversammlung für mehr als 12 Monate
Mit einer Abmahnung des Verwalters wird diese aktenkundig festgehalten und empfiehlt sich. Eine Abmahnung muss nicht grundsätzlich erteilt werden. Handelt es sich aber um ein einmaliges Fehlverhalten, empfiehlt sich die Abmahnung.
Für eine Abberufung sollte die Eigentümergemeinschaft eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Hier kann die Abberufung beschlossen werden.
Amtsniederlegung durch die Verwaltung:
Eine Verwaltung ist berechtigt, ihr Amt niederzulegen. Die Verwaltung macht sich dann Schadensersatzpflichtig wenn für die Amtsniederlegung kein Grund besteht und der
Gemeinschaft hierdurch ein Schaden entsteht. Im Umkehrschluss kann sich eine durch eine begründete Amtsniederlegung der Verwaltung, beispielsweise durch Beleidigungen, ein Schadensersatzanspruch der Verwaltung ergeben.
Beendigung der Verwaltung und Plichten der Übergabe
Bei Beendigung der Tätigkeit der Verwaltung, egal aus welchem Grund, ist die Verwaltung verpflichtet alle
Verwaltungsunterlagen und alle Gelder an die Gemeinschaft herauszugeben.
Die Verwaltung ist nicht verpflichtet die Unterlagen zu
überbringen. Sie kann die Unterlagen in ihren Büroräumen zur Verfügung stellen und dort abholen lassen.
Unterlagen die von der Verwaltung herauszugeben sind:
- Eigentümerliste - Kontoauszüge - Einnahmebelege
- Ausgabenbelege, Rechnungen - Beschluss-Sammlung
- Versammlungsniederschrift
- Wartungs- und Versicherungsverträge
- bei Schließanlagen: Schließplan, Sicherungsschein, Generalschlüssel
- Jahres- und Einzelabrechnungen - Wirtschaftspläne
- Verwaltervollmacht - Teilungserklärungen
- Bauunterlagen, Bauverträge - Wohngeldkonten
- Unterlagen anhängiger Verfahren - Gerichtsentscheidungen
LASA Immobilien GmbH
Geschäftsführerin: Sandra Ladnar Max-Keith-Straße 23
45136 Essen-Bergerhausen Tel: +49 (0) 201 - 522 78 694 Mobil: +49 (0) 162 - 36 666 20 www.lasa-immobilien.de
Email: info@lasa-immobilien.de