Prof. Dr. Franz Lehner
Gesellschaftlicher Wandel und technologische Innovation als Im- puls für die Entwicklung neuer Märkte in alten Industrieregionen
Zusammenfassung eines Vortrages für den Werkstattkongress ha20 der Montan Grundstückgesellschaft mbH am 27./28. Januar 2005 in Oberhausen
Märchen aus alten Zeiten fangen bekanntlich mit dem Satz „Es war einmal ...“ an. Es war einmal im Ruhrgebiet eine Immobilienwirtschaft, die auf einer gut aufgeteilten Insel ohne Wettbewerb lebte. Die Gewinne waren ordentlich und alles verlief in wohlgeordneten Ba h- nen.
Vielleicht war an dem Märchen früher etwas Wahres dran, heute jedenfalls stimmt diese Ge- schichte nicht mehr. Heutzutage steht die Immobilienwirtschaft in einem harten Wettbewerb, der durch internationale, teilweise sogar globale Dimensionen hervorsticht. Das liegt zum Teil an ausländische n Investoren und Immobilienunternehmen, die im Ruhrgebiet aktiv werden.
Viel wichtiger ist jedoch die Standort- und Wohnortkonkurrenz der Industrie- und Gewerbe- parks im Ruhrgebiet. Diese stehen im direkten Wettbewerb zu Industrie- und Gewerbeparks in Köln, Aachen, Maastricht, Eindhoven, Lüttich, aber auch in München, Berlin, dem Rhein- Main-Neckar-Raum oder Antwerpen, Rotterdam und Bremen. Wohnorte im Ruhrgebiet wett- eifern mindestens mit Wohnorten im Münsterland, im Rheinland oder im Bergischen Land und auch in einem größeren Umkreis. Noch schärfer ist der Wettstreit dann, wenn es darum geht, Fonds und andere Investoren in das Ruhrgebiet zu holen.
Um in dem harten Wettbewerb profitabel bestehen zu können, müssen die Immobilienunter- nehmen das tun, was auch Unternehmen aus anderen Branchen mit harter Konkurrenz tun, sie müssen innovative Produkte entwickeln und anbieten. Diese Produkte müssen sich aber von denen des Konkurrenten deutlich abheben. Dabei kann es sich um technologische Innovatio- nen, wie das RuhrHaus oder das Stadttor in Düsseldorf, handeln. Immer mehr aber wird es ein Komplettangebot sein müssen, ein umfassendes Nutzungs- und Servicekonzept, ein Beispiel dafür stellt das Projekt O.Vision in Oberhausen dar.
In der so genannten wissensbasierten Vo lkswirtschaft entsteht der größte Teil der Wertschöp- fung längst nicht mehr durch die Bearbeitung von Material, sondern durch das Wissen über intelligente Problemlösungen. So beschränkt sich die Stahlindustrie längst nicht mehr nur auf die Lieferung von Stahl an die Automobilindustrie. Sie entwickelt und liefert vielmehr ganze Komponenten, wie beispielsweise Plattformen, in denen viel innovatives Wissen steckt. Auch die Immobilienwirtschaft muss immerzu mehr bieten, als bloß Gebäude mit Technik. Sie muss mit den Gebäuden und der Technik ein Service-Paket darlegen, das dem Nutzer eine auf seine Bedürfnisse, Wünsche und Träume abgestimmte umfassende Nutzung des Gebäudes ermöglicht. Das Produkt der Immobilienwirtschaft ist demnach oft nicht mehr nur ein einfa- ches Bauwerk, sondern ein Nutzungs- und Servicekonzept, das die Gebäude und deren Archi- tektur mit einschließt.
Innovation in der Immobilienwirtschaft heißt also ganz kompakt formuliert: Aus dem etablier- ten Markt heraus neue Bedürfnisse, Wünsche und Träume, die der soziale Wandel mit sich bringt sowie neue Marktstrukturen und innovative Arbeits- und Organisationsformen, die der
wirtschaftliche Wandel liefert, aufzunehmen. Diese Komponenten sollen mit neuen techni- schen Lösungen verknüpft werden, damit daraus ein innovatives Nutzungs- und Servicekon- zept entwickelt werden kann, durch welches ein neuer Markt entsteht oder der etablierte Markt grundlegend verändert wird.
Das ist der berühmte Schumpeter’sche Wettbewerb auf die Immobilienwirtschaft übertragen.
Der Schumpeter’sche Wettbewerb ist für die Immobilienwirtschaft, mehr noch als für andere Branchen, ein schwieriger Prozess. Immobilien sind langlebige Güter, die in unserer Zeit durch einen raschen wirtschaftlichen und sozialen Wandel schnell ihren Nutzen und ihren Wert verlieren können. Es genügt deshalb nicht, einmal ein neues Produkt zu entwickeln, sondern es muss dazu eine innovative Anpassungsstrategie mit einem entsprechenden Flexib i- litäts- und einem Modernisierungskonzept parat sein.
In der wissensbasierten Volkswirtschaft ist der Wettbewerb nicht nur ein Innovationswett- berb, sondern auch ein Qualitätswettbewerb. Er bleibt darüber hinaus immer auch ein Preis- wettbewerb, in welchem der Produktivitätsfortschritt einen wichtigen Faktor der Wettbe- werbsfähigkeit darstellt. Die Immobilienwirtschaft operiert heute mit Produktionskonzepten, Arbeitsfo rmen, Methoden und Verfahren, die weder auf qualitativ hochwertige Nutzungs- und Servicekonzepte noch auf hohe Produktivität ausgerichtet sind. Deshalb ist es nicht nur signi- fikant ein innovatives Produkt zu entwickeln, sondern auch eins mit einem innovativen Pro- duktionskonzept, einem entsprechenden Personalkonzept sowie einer Qualitäts- und eine Pro- duktivitätsstrategie. Kontinuierliche Verbesserung von Qualität und Produktivität sind insbe- sondere bei der Servicekomponente wettbewerbsentscheidend.
Innovative Produkte zeichnen sich leider oft dadurch aus, dass es für sie noch gar keine oder keine hinreichend aufnahmefähigen Märkte gibt. Deshalb ist gerade bei diesen Produkten eine gute Marketingstrategie erforderlich, die mit dem Artikel und seiner Entwicklung eng abge- stimmt ist.
Innovative Produkte sind gerade in der Immobilienwirtschaft, aber auch in anderen Branchen, oft komplizierte Leistungsbündel.
Dieses Leistungsbündel scheint dadurch noch komplizierter, dass letztlich auch der regionale Kontext und die gegebenen Standortbedingungen in die Qualität und den Nutzen des Produk- tes eingehen. Es ist deshalb sinnvoll, innovative Immobilienprodukte aus dem regionalen Kontext und den gegebenen Standortbedingungen heraus zu entwickeln und dabei von deren Stärken und Schwächen auszugehen.
Schwächen von regionalem Kontext und Standort, welche in die Qualität des Produktes ein- fließen, müssen soweit wie möglich durch ein entsprechendes „Produktdesign“ kompens iert werden. Die Bereitstellung dieses Kompensationsangebotes schafft überdies Chancen für ein
„problemlösendes Wachstum“. Aus den Stärken und zum der Kompensation für die Schwä- chen heraus müssen Attraktionen entwickelt werden, die aus dem Produkt sichtbar etwas ma- chen, was der Wettbewerb nicht bieten kann. Attraktionen und Kompensationsangebot sind die Leitplanken für die Gestaltung von Architektur, Technik und Servicekonzept.
In der industriellen Volkswirtschaft wurden Produkt- und Prozessinnovationen in der Regel weitgehend durch die technologische Entwicklung getrieben. In der wissensbasierten Volks- wirtschaft gewinnt die Marktentwicklung eine ganz entscheidende Bedeutung. Gewinner im globalen Wettbewerb sind nicht mehr die Unternehmen, die in der Forschung und Entwick-
lung die Nase ganz vorne haben, sondern die Unternehmen, denen es gelingt, am schnellsten die Märkte für die Anwendung von ne uen Forschungsergebnissen zu gewinnen und den Ver- trieb von neuen Produkten zu entwickeln. Champions sind die Unternehmen, die in Forschung und Entwicklung und in der Marktentwicklung zur Spitze gehören. Ähnlich verhält es sich auch mit Regionen: Sieger im globalen Strukturwandel sind nicht mehr die Regionen, welche die höchste technologische Leistungsfähigkeit haben, sondern die Regionen, in denen sich neue Technologie am schnellsten in Märkten umsetzt.
Das ist ein, für das Ruhrgebiet ganz wichtiger, Sachverhalt. Das Ruhrgebiet gehört nicht zu den technologisch signifikant leistungsfähigen Regionen. Mit sechs Millionen Einwohnern und rund 33 Millionen Einwohnern im Umkreis von zwei Fahrstunden stellt das Ruhrgebiet jedoch einen großen, potenziell starken Markt dar. Es ist deshalb sinnvoll, die Entwicklung von neuen Produkten der Immobilienwirtschaft vor allem darauf auszurichten, das Marktpo- tenzial des Ruhrgebietes für innovative Entwicklungen zu nutzen sowie Leitmärkte für neue Technologien und Nutzungs- und Serviceangebote zu entwickeln. Dazu werden einige kon- krete Be ispiele dargestellt.
