Bebauungsplan Nr. 892 Westlich der Königsbrunner Straße, nördlich der Jupiterstraße

(1)

Anlage 2c

ENTWURF

Aufstellung

Bebauungsplan Nr. 892

„Westlich der Königsbrunner Straße, nördlich der Jupiter- straße“

mit integriertem Grünordnungsplan

Textteil In Kraft getreten am:

[Rechtskraft]

(2)

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ... 2

Abkürzungen ... 3

Ermächtigungsgrundlage ... 5

A. Planzeichnung ... 5

B. Zeichenerklärung ... 5

C. Textliche Festsetzungen ... 6

C.1. Allgemeine Vorschriften ... 6

C.2. Planungsrechtliche Festsetzungen durch Text ... 6

C.3. Schlussbestimmungen ... 14

D. Begründung ... 15

D.1. Anlass der Planung ... 15

D.2. Beschreibung des Planbereiches und der Umgebung ... 16

D.2.1. Geltungsbereich, Lage, Größe ... 16

D.2.2. Eigentumsverhältnisse ... 16

D.2.3. Städtebauliche Strukturen und Nutzungen im Plangebiet ... 17

D.2.4. Städtebauliche Strukturen und Nutzungen in der Umgebung ... 17

D.2.5. Topografie, Vegetation ... 17

D.2.6. Geologie, Hydrologie, Altlasten ... 18

D.2.7. Verkehrliche Anbindung ... 20

D.3. Planungsrechtliche Ausgangssituation ... 21

D.3.1. Vorbereitende Bauleitplanung ... 21

D.3.2. Verbindliche Bauleitplanung... 21

D.3.3. Beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB ... 21

D.4. Planungsvorgaben ... 22

D.4.1. Landes- und Regionalplanung ... 22

D.4.2. Stadtentwicklungskonzept ... 22

D.4.3. Einzelhandelsentwicklungskonzept ... 23

D.4.4. Nahverkehrsplan ... 24

D.4.5. Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept „Haunstetten“, Stadtumbaugebiet ... 24

D.4.6. Mehrfachbeauftragung, städtebaulicher Entwurf ... 24

D.5. Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung ... 25

D.5.1. Ziele und Zwecke der Planung, Planungskonzept ... 25

D.5.2. Begründung einzelner Festsetzungen ... 28

D.5.3. Erschließungskonzept ... 38

D.5.4. Grün- und Freiflächengestaltungskonzept ... 41

D.5.5. Ver- und Entsorgungskonzept ... 42

D.5.6. Umweltbelange ... 44

D.6. Finanzielle Auswirkungen / städtebaulicher Vertrag ... 52

D.7. Städtebauliche Statistik ... 53

D.7.1. Plangebietsfläche ... 53

D.7.2. Wohneinheiten ... 53

E. Textliche Hinweise und nachrichtliche Übernahmen ... 54

E.1. Vorschriften und Regelwerke ... 54

E.2. Altlasten ... 54

E.3. Bodendenkmäler ... 54

E.4. Umlegung der Versorgungsnetze ... 54

E.5. Baumschutzverordnung ... 54

E.6. Erneuerbare Energien ... 55

E.7. Barrierefreiheit ... 55

E.8. Wasserdichte Bauweise ... 55

E.9. Trinkwasserschutzgebiet ... 55

(3)

F.1. Luftbild ... 56

F.2. Planungsrechtliche Ausgangssituation ... 57

F.3. Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung ... 58

F.4. Bebauungsplan Nr. 834 B ... 59

F.5. Maßgebende Schalldämm-Maße... 60

F.6. Baumbestand ... 61

F.7. Plankonzept ... 62

G. Verfahrensvermerke / Ausfertigung ... 63

Abkürzungen

Abkürzung Erläuterung

BauGB Baugesetzbuch

BauNVO Baunutzungsverordnung

BayBO Bayerische Bauordnung

BayDSchG Bayerisches Denkmalschutzgesetz BayNatSchG Bayerisches Naturschutzgesetz BImSchG Bundes-Immissionsschutzgesetz 16. BImSchV Verkehrslärmschutzverordnung

39. BImSchV Verordnung über Luftqualitätsstandards und Emissions- höchstmengen

BNatSchG Bundesnaturschutzgesetz

BP Bebauungsplan

dB(A) Dezibel (A-bewertet) – logarithmische Maßeinheit, die den Schalldruckpegel angibt

DIN 18005 Deutsche Industrienorm zum Schallschutz im Städtebau DIN 18920 Deutsche Industrienorm zum Schutz von Bäumen, Pflan- zenbeständen u. Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen DIN 4109 Deutsche Industrienorm zum Schallschutz im Hochbau DIN 5034 Deutsche Industrienorm zum Tageslicht in Innenräumen DWA-A 138 Arbeitsblatt „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur

Versickerung von Niederschlagswasser“

DWA-M 153 Merkblatt „Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Re- genwasser“

EHK Einzelhandelsentwicklungskonzept der Stadt Augsburg FLL Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung

Landschaftsbau e. V.

Fl.Nr. Flurstücksnummer

FNP Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung

(4)

FSt Fahrradstellplatz

GF Geschossfläche

GFZ Geschossflächenzahl

GO Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern

GR Grundfläche

GRZ Grundflächenzahl

ha Hektar

HQ100 statistisch etwa alle 100 Jahre wiederkehrendes Hochwas- serereignis

HQextrem Extremhochwasser, in etwa der 1,5-fache Wert eines hun-

dertjährlichen Hochwasserereignisses

Kfz Kraftfahrzeug

Kita Kindertagesstätte

LEP Landesentwicklungsprogramm Bayern

LLIS Lärm- und Luftschadstoff-Informationssystem der Stadt Augsburg

MI Mischgebiet

MIV Motorisierter Individualverkehr

MKW Mineralölkohlenwasserstoffe

m ü. NN Meter über Normalnull (bei Höhenangaben)

NO2 Stickstoffdioxid

OK Gebäudeoberkante

ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr

PAK Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe

PM10 Schwebstaub der Größenklasse < 10 µm (Mikrometer)

R’w,ges Resultierendes Schalldämm-Maß

SOEKZ Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufszent- rum“

St Stellplatz

STEK Stadtentwicklungskonzept

TA Lärm Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm

TGa Tiefgarage

UVPG Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung

VBP Vorhabenbezogener Bebauungsplan

(5)

WA Allgemeines Wohngebiet

Ermächtigungsgrundlage

Die Stadt Augsburg erlässt gemäß folgender Vorschriften (in der jeweils zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses geltenden Fassung) den Bebauungsplan Nr. 892, „Westlich der Königsbrunner Straße, nördlich der Jupiterstraße“, als Satzung:

 §§ 1 Abs. 8, 2 Abs. 1 Satz 1, 9, 10 Abs. 1 und 13a BauGB

 Art. 6 Abs. 5, Art. 79 und Art. 81 BayBO

 Art. 4 Abs. 2 BayNatSchG

 Art. 23 GO

A. Planzeichnung

Siehe gesonderte Planzeichnung im Maßstab 1:500 in der Fassung vom 30.10.2020.

B. Zeichenerklärung

Siehe gesonderte Zeichenerklärung zur Planzeichnung in der Fassung vom 30.10.2020.

(6)

C. Textliche Festsetzungen

in der Fassung vom 30.10.2020.

C.1. Allgemeine Vorschriften

§ 1 Bestandteile

Der Bebauungsplan besteht aus der Planzeichnung (Teil A), der Zeichenerklärung (Teil B), den textlichen Festsetzungen (Teil C), der Begründung (Teil D), den textlichen Hin- weisen und nachrichtlichen Übernahmen (Teil E), den Anlagen (Teil F) und den Verfah- rensvermerken / der Ausfertigung (Teil G).

§ 2 Aufstellung des Bebauungsplanes, Geltungsbereich

Der Bebauungsplan Nr. 892, „Westlich der Königsbrunner Straße, nördlich der Jupiter- straße“, wird für den Bereich zwischen der Königsbrunner Straße (einschließlich) im Osten, der Jupiterstraße (einschließlich) im Süden, der Jupiterstraße bzw. der Brahms- straße (jeweils einschließlich) im Westen und der Fl.Nr. 1650, Gemarkung Haunstetten, im Norden aufgestellt.

Der konkrete räumliche Geltungsbereich ergibt sich aus der Planzeichnung (Teil A).

§ 3 Baunutzungsverordnung

Für den Bebauungsplan gilt, soweit nachfolgend im Einzelnen nichts Abweichendes geregelt wird, die BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017.

C.2. Planungsrechtliche Festsetzungen durch Text

§ 4 Art der baulichen Nutzung

(1) Der in der Planzeichnung (Teil A) mit WA gekennzeichnete Bereich wird als Allge- meines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.

Zulässig sind

 Wohngebäude, mit der Maßgabe, dass eine Wohnnutzung im Erdgeschoss des Gebäudes in Baufeld 2 ausgeschlossen wird,

 die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirt- schaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe,

 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwe- cke.

Ausnahmsweise können zugelassen werden

 Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,

 Anlagen für Verwaltungen.

(7)

Nicht zulässig sind

 Gartenbaubetriebe,

 Tankstellen.

(2) Fremdwerbeanlagen sind im gesamten Plangebiet nicht zulässig.

§ 5 Fläche für Straßenbahn (Vorhaltefläche)

Innerhalb der „Fläche für Straßenbahn (Vorhaltefläche)“ sind bauliche Anlagen unzuläs- sig. Diese Fläche ist als Rasen-, Wiesen- und / oder Pflanzfläche auszubilden.

Zulässig sind nur

 Wege- und Aufenthaltsflächen,

 Baum- und Strauchpflanzungen,

 Spielplätze und Spielgeräte, sowie

 Sitzgelegenheiten und Mülleimer.

§ 6 Maß der baulichen Nutzung

(1) Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzt.

(2) Im allgemeinen Wohngebiet darf die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO aufgeführten Anlagen bis zu einer GRZ von maximal 0,95 überschritten werden.

§ 7 Höhenlage, Bezugspunkte

(1) Die zulässigen Gebäudeoberkanten (OK) der baulichen Anlagen, bezogen auf Nor- malnull (NN), sind für die Baufelder 1 bis 3 in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzt.

Gebäudeoberkante ist der oberste Abschluss der Außenwand (Attika). Bei der zwin- gend festgesetzten Gebäudeoberkante im Baufeld 1 ist eine Unterschreitung um maximal 0,10 m zulässig.

(2) Dachaufbauten zur Unterbringung von technischen Anlagen, Aufzugsüberfahrten, Lüftungsanlagen, die der Nutzung des jeweiligen Gebäudes dienen, dürfen die jeweils festgesetzte Gebäudeoberkante (OK) um maximal 2 m überschreiten. Die Dachaufbauten müssen dabei allseits mindestens um das Maß ihrer Höhe von der äußeren Dachkante zurücktreten.

§ 8 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Abstandsflächen (1) Im gesamten Plangebiet gilt eine abweichende Bauweise. Bei der abweichenden

Bauweise sind die Gebäude mit allseitigem Grenzanbau und einer Länge von über 50 m zulässig.

(2) Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzt.

(8)

(3) Im gesamten Plangebiet dürfen ab dem 1. Obergeschoss Balkone die Baugrenzen bis zu 2,0 m auf einer Breite von maximal 3,0 m je Balkon überschreiten, sofern sie nach § 14 zulässig sind. Zwischen einzelnen Balkonen muss ein Abstand von mindestens 1,2 m eingehalten werden.

(4) Terrassen außerhalb der Baugrenzen sind ausschließlich im Baukörper 1 innerhalb des Innenhofes zulässig.

(5) Die Abstandsflächenvorschriften des Art. 6 Abs. 5 Sätze 1 und 2 BayBO finden im Plangebiet keine Anwendung, d. h. die einzuhaltenden Abstandsflächen werden durch die festgesetzten Baugrenzen und maximal zulässigen Gebäudeoberkanten bestimmt.

§ 9 Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze, Fahrradstellplätze

(1) Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind im Plangebiet nur innerhalb der durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Hier- von ausgenommen sind erdgeschossige Eingangsstufen, -podeste und -rampen, die im Bereich des Baufeldes 1 auch in den in der Planzeichnung (Teil A) eigens hierfür festgesetzten Flächen („Na“) zulässig sind. Entlang der Südwestfassade des Baufel- des 1 dürfen erdgeschossige Eingangsstufen / -podeste in den hierfür festgesetzten Flächen („Na“) eine Breite von maximal 3,0 m und eine Tiefe von maximal 1,0 m nicht überschreiten. Zwischen einzelnen Eingangsstufen / -podesten muss ein Ab- stand von mindestens 5,5 m eingehalten werden.

(2) Sämtliche Kfz-Stellplätze (einschließlich der Besucherstellplätze) sind in Tiefgaragen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den eigens hierfür festgesetzten Flächen („TGa“) oder als oberirdische Stellplätze auf den eigens hierfür festgesetzten Flächen („St“) anzuordnen. Licht- und Lüftungsschächte zur Belichtung / Belüftung der Tiefgarage sind innerhalb der privaten Grundstücksfläche auch außer- halb der eigens hierfür festgesetzten Flächen („TGa“) zulässig.

(3) Auf den in der Planzeichnung (Teil A) gekennzeichneten „Flächen für oberirdische Stellplätze“ („St“) sind nur offene Stellplätze zulässig. Die Errichtung von oberirdischen Garagen und Carports ist im gesamten Plangebiet nicht zulässig.

(4) Mindestens 50 % der gemäß Stellplatzsatzung der Stadt Augsburg nachzuweisenden Fahrradstellplätze sind mit einer Überdachung auszubilden bzw. in die Gebäude oder in die Tiefgarage zu integrieren.

Nicht überdachte Fahrradstellplätze können oberirdisch auch innerhalb der eigens hierfür in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzten Flächen („FSt“) angeordnet werden.

§ 10 Gestaltungsfestsetzungen

(1) Die im Plangebiet geplanten Gebäude müssen in allen drei Baufeldern einheitlich entweder verputzt oder mit einer einheitlichen Plattenverkleidung ausgebildet werden.

(9)

(2) Die Dächer der im Plangebiet neu entstehenden Gebäude sind als Flachdächer mit einer Dachneigung von maximal 5° mit umlaufender Attika und Dachbegrünung auszubilden. Von der Dachbegrünung ausgenommen sind die Dachflächen von technischen Aufbauten (Aufzugsüberfahrten, Lüftungsanlagen etc.).

(3) Die Tiefgaragenein- und -ausfahrt ist in einem Abstand von 3,0 m zum Rand des öf- fentlichen Straßenraumes baulich einzuhausen. Die Einhausung ist mit einer Dach- begrünung zu versehen.

(4) Solarthermie- und Photovoltaikanlagen sind in die Dachfläche integriert bzw. als Aufständerung auf dem Dach der neu entstehenden Gebäude generell zulässig, wobei diese Anlagen nicht mehr als 1,50 m über die Oberkante der Attika hinausragen dürfen. Zur äußeren Dachkante ist ein Abstand von 1,0 m einzuhalten.

(5) Standplätze für Abfall- und Wertstoffbehälter sind in die Gebäude zu integrieren.

(6) Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen sind unterirdisch zu führen.

§ 11 Werbeanlagen

(1) Im gesamten Plangebiet dürfen Werbeanlagen eine Höhe von 0,60 m und in der Ge- samtlänge ein Fünftel der Länge der Baugrenzen eines jeweiligen Baufeldes nicht überschreiten. Sämtliche Werbeanlagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen in den Erdgeschosszonen, d.h. maximal bis zur Höhe der un- tersten Fensterunterkante des ersten Obergeschosses zulässig.

(2) Das großflächige Anstreichen, Beschriften und Bekleben von Fensterflächen (d. h.

mehr als ein Drittel der jeweiligen Fensterfläche) sowie das Verschließen durch Plat- ten ist unzulässig.

(3) Im gesamten Plangebiet generell unzulässig sind:

 Werbeanlagen oberhalb der Attika oder des Dachabschlusses,

 blinkende und sich bewegende Werbeanlagen,

 Himmelsstrahler (Skybeamer) sowie Bildprojektionen aller Art, einschließlich Laserlicht und Hologrammprojektionen.

§ 12 Grünordnung, Natur- und Artenschutz Allgemeine Festsetzungen

(1) Für Gehölzpflanzungen werden folgende Gehölzarten und Pflanzenqualitäten festgesetzt:

Gehölzarten:

Bäume 1. Ordnung

Acer platanoides in Sorten Spitzahorn

Gleditsia triacanthos inermis Amerikanische Gleditschie Klimabäume 1. Ordnung

Ulmus Rebona Ulme ‚Rebona‘

Zelkova serrata ‚Green Vase‘ Japanische Zelkove ‚Green Vase‘

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Bäume 2. Ordnung

Paulownia tomentosa Blauglockenbaum

Tilia americana ‚Redmond‘ Amerikanische Linde ‚Redmond‘

Klimabäume 2. Ordnung

Acer rubrum ‚Somerset‘ Rot-Ahorn ‚Somerset‘

Fraxinus ornus Blumen-Esche

Liquidambar styraciflua Amberbaum

Sophora japonica ‚Regent‘ Schnurbaum ‚Regent‘

Ulmus ‚Lobel‘ Schmalkronige Stadt-Ulme

Für nicht hinsichtlich der Art festgesetzte Gehölzpflanzungen sind standortgerechte, vorwiegend heimische Arten in Anlehnung an die potentielle natürliche Vegetation oder Arten der Artenliste zu verwenden, wobei mindestens 50 % der zu pflanzenden Bäume aus der Artenliste der sogenannten „Klimabäume“ umzusetzen sind.

Pflanzenqualität:

Bäume / Klimabäume 1. Ordnung Hochstämme 4-mal verpflanzt, Stammumfang 20-25 cm.

Bei Verwendung im Straßenraum und auf Quartiersplätzen als Alleebaum (Gütebe- stimmung FLL).

Bäume / Klimabäume 2. Ordnung Hochstämme 3-mal verpflanzt, Stammumfang 18-20 cm.

Bei Verwendung im Straßenraum und auf Quartiersplätzen als Alleebaum (Gütebe- stimmung FLL). Hochstämme 4-mal verpflanzt, Stammumfang 20-25 cm.

(2) Sicherstellung des Standraumes von Bäumen

Bei Pflanzungen an Standorten, deren Durchwurzelungsbereich begrenzt ist (z.B.

auf Plätzen, an Straßen und auf Tiefgaragen) muss die offene oder mit einem dauer- haft luft- und wasserdurchlässigen Belag versehene Fläche mindestens 6,0 m² bei einer Mindestbreite von 2,5 m betragen. Der durchwurzelbare Raum muss eine Grundfläche von mindestens 16 m² und eine Tiefe von mindestens 0,8 m haben.

Von der Mindestbreite kann bei den straßenbegleitenden Grünflächen auf der Ost- seite der Brahmsstraße in geringem Umfang abgewichen werden. In den Innenhö- fen der Baufelder ist eine Unterschreitung der Mindesttiefe in geringem Umfang zu- lässig.

(3) Im Bereich von Tiefgaragen ist außerhalb von Baumstandorten unter Vegetationsflä- chen eine durchwurzelbare Mindestüberdeckung von 0,60 m Tiefe zu gewährleis- ten.

(4) Die Pflanzbarkeit von festgesetzten Bäumen muss durch Freihalten des Standrau- mes von Leitungen gewährleistet sein. Bestehende Leitungen, die sich mit festge-

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(5) Von den Standorten der in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzten Bäume kann im Rahmen der Ausführungsplanung in geringem Umfang abgewichen werden, wobei der Umfang der vorzunehmenden Bepflanzung und das in der Planzeichnung (Teil A) vorgegebene Gestaltungsprinzip beizubehalten sind.

(6) Der zu erhaltende Gehölzbestand ist unter Beachtung der Schutzmaßnahmen ge- mäß DIN 18920 zum Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflä- chen bei Baumaßnahmen wirksam zu schützen.

Alle Eingriffe (Leitungstrassen etc.) die nach DIN 18920 zu einer Schädigung der Bäume führen können, sind in einem Abstand von weniger als 1,5 m zur Kronen- traufe zu unterlassen.

(7) Sämtliche festgesetzten Pflanzungen sind vom jeweiligen Grundstückseigentümer im Wuchs zu fördern, zu pflegen und vor Zerstörung zu schützen. Ausgefallene Pflanzen sind artgleich, entsprechend den festgesetzten Pflanzenqualitäten zu erset- zen.

(8) Grundstücksflächen, die nicht durch Gebäude, Nebenanlagen, Stellplatzflächen, Feuerwehraufstellflächen und Wege in Anspruch genommen werden, sind als bo- denschlüssige Pflanzfläche bzw. Rasen- / Wiesenfläche zu gestalten und anzulegen.

Straßenbegleitgrün

(9) Im öffentlichen Straßenbegleitgrün auf der Ostseite der Brahmsstraße und Jupiter- straße ist mindestens die in der Planzeichnung (Teil A) dargestellte Anzahl an Bäu- men der Art Acer platanoides (Spitzahorn) in der Pflanzenqualität gemäß Abs. 1 zu pflanzen.

(10) Im öffentlichen Straßenbegleitgrün auf der Nordseite der Jupiterstraße sind neben den fünf „Ausgleichsbäumen“ (siehe Abs. 13) mindestens die in der Planzeich- nung (Teil A) dargestellte Anzahl an Bäumen 1. Ordnung der gleichen Art und Pflan- zenqualität zu pflanzen.

(11) Im öffentlichen Straßenbegleitgrün auf der Westseite der Königsbrunner Straße ist mindestens die in der Planzeichnung (Teil A) dargestellte Anzahl an Bäumen der Art Liquidambar styraciflua (Amberbaum) in der Pflanzenqualität gemäß Abs. 1 zu pflanzen.

(12) Die in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzten öffentlichen Straßenbegleitgrün- flächen dürfen nicht durch Grundstückszufahrten unterbrochen werden.

(13) Nördlich der Jupiterstraße sind fünf als „Ausgleichsbäume“ gekennzeichnete Bäume in der Art Zelkova serrata ‚Green Vase‘ (Japanische Zelkove ‚Green Vase‘) in der Pflanzenqualität gemäß Abs. 1 zu pflanzen.

Private Grün- / Freiflächen

(14) Im Baugenehmigungs- bzw. Genehmigungsfreistellungsverfahren muss ein qua- lifizierter Freiflächengestaltungsplan vorgelegt werden.

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(15) Westlich des Baukörpers 2 entlang der Brahmstraße und westlich des Baukör- pers 3 entlang der Jupiterstraße sind die in der Planzeichnung (Teil A) als zu pflanzen festgesetzten Bäume in der Art Ulmus ‚Lobel‘ (schmalkronige Stadt-Ulme) in der Pflanzenqualität gem. Abs. 1 zu pflanzen.

(16) Die nördliche Wand der Einhausung der Tiefgaragenein- und -ausfahrt ist unter Inanspruchnahme einer Rankhilfe (Höhe 1,5 bis 3,0 m) mit Kletterpflanzen (Aristo- lochia „Pfeifenblumen“, Lonicera „Heckenkirschen“) einzugrünen.

§ 13 Grund- und Hochwasserschutz

(1) Nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser ist, sofern nachweislich die Versickerungsfähigkeit und Kontaminationsfreiheit des Untergrundes gegeben ist, nach Arbeitsblatt DWA-A 138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versicke- rung von Niederschlagswasser“ und dem Merkblatt DWA-M 153 „Handlungsemp- fehlungen zum Umgang mit Regenwasser“, innerhalb des allgemeinen Wohngebie- tes zur Versickerung zu bringen.

(2) Schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser aus der Zu- und Abfahrt der Tiefga- rage ist unter Beachtung der Bestimmungen der Entwässerungssatzung der Stadt Augsburg in die öffentliche Kanalisation einzuleiten.

(3) Der für die Versickerungsanlagen erforderliche Flächenbedarf ist insbesondere bei der Planung der Tiefgarage zu beachten.

§ 14 Immissionsschutz

(1) Im Plangebiet sind an allen Fassaden und Dachflächen, hinter denen sich schutzbe- dürftige Räume befinden, bei Errichtung und Änderung der Gebäude technische Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm vorzusehen, die gewährleisten, dass die nachfolgenden Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen eingehalten werden.

(2) Zur Festlegung der Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen für Aufenthaltsräume in Wohnungen sind die in Anlage F.5. „Maßgebende Schall- dämm-Maße“ dargestellten Schalldämm-Maße zugrunde zu legen. Bei Außenbau- teilen von Büroräumen und Räumen ähnlicher Schutzbedürftigkeit gelten um jeweils 5 dB(A) geringere Anforderungen.

(3) An den zu den Innenhöfen orientierten Fassaden muss das Schalldämm-Maß mindestens R’w,ges = 30 dB(A) betragen.

(4) Sofern Fassaden von der im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenze abrücken, gelten die in den vorgenannten Absätzen genannten Schalldämm-Maße ebenso für alle parallel zu dieser Baugrenze ausgerichteten Fassaden.

(5) Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können (Schlaf- und Kinder- zimmer) und die nicht über ein einem Innenhof zugewandtes Fenster belüftet wer-

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dass in dem für den hygienischen Luftwechsel erforderlichen Zustand (Nennlüftung) die festgesetzten Anforderungen an den baulichen Schallschutz gegen Außenlärm eingehalten werden (z.B. Spezialfenster mit erhöhtem Schallschutz bei Lüftungs- funktion, Schalldämmlüfter u. a.).

(6) Von den vorgenannten Festsetzungen kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens bzw. Genehmigungsfreistellungsver- fahren durch eine schalltechnische Untersuchung nachgewiesen wird, dass auch geringere Schalldämm-Maße unter Beachtung der gültigen baurechtlichen Anforde- rungen möglich sind, um die Einhaltung der allgemeinen Anforderungen an ge- sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten.

(7) An dem in der Planzeichnung (Teil A) mit gekennzeichneten Fassaden- abschnitt in Baufeld 1 (Nordfassade) sind Schallschutzgrundrisse derart zu planen, dass sich in dem gekennzeichneten Fassadenabschnitt keine Fenster von schutzbe- dürftigen Räumen nach DIN 4109, Ausgabe November 1989 befinden. Verglasun- gen, die ausschließlich der Belichtung dienen, sind zulässig. Diese Verglasungen dürfen nur zu Reinigungszwecken öffenbar sein.

(8) An dem in der Planzeichnung (Teil A) mit gekennzeichneten Fassaden- abschnitt in Baufeld 1 (Nordost- und Ostfassade) sind Außenwohnbereiche unzuläs- sig.

(9) An den in der Planzeichnung (Teil A) mit gekennzeichneten Fassaden- abschnitten in Baufeld 1 (Südostfassade) und Baufeld 2 (Ostfassade) sind Außen- wohnbereiche nur zulässig, wenn im Fall von Loggien die Fassadenöffnung der Loggia mit Schiebe- oder Faltverglasung geschlossen werden kann.

Balkone als Außenwohnbereiche sind an den in der Planzeichnung (Teil A) mit gekennzeichneten Fassadenabschnitten in Baufeld 1 und 2 unzulässig.

(10) Tiefgaragenrampen sind einzuhausen und die Innenwände der Einhausungen schallabsorbierend zu verkleiden.

(11) Die Aufnahme von schutzbedürftigen Nutzungen in den Baufeldern 1 und 2 ist erst zulässig, nachdem entlang des in Baufeld 1 in der Planzeichnung (Teil A) mit

gekennzeichneten Bereichs auf der Baugrenze eine bauliche Anlage durchgehend ohne Baulücken und lärmabschirmend im Rohbau inklusive Fenster und mit einer Mindesthöhe von 521,3 m ü. NN (Oberkante der baulichen Anlage) errichtet ist.

(12) Abweichend ist die Aufnahme von schutzbedürftigen Nutzungen zulässig, wenn anderweitig sichergestellt ist, dass ab der Nutzungsaufnahme der Wohnungen die Immissionsrichtwerte der TA Lärm von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts durch einwirkenden Anlagenlärm an den maßgeblichen Immissionsorten nach TA Lärm eingehalten werden.

(14)

§ 15 Einfriedungen

(1) Die privaten Grundstücksflächen dürfen zu angrenzenden Straßen, zu öffentlichen Grünflächen, zu Wegen, zu der „Fläche für Straßenbahn (Vorhaltefläche)“ und zu den mit „Geh- und Fahrradfahrrecht“ zu belastenden Flächen nur mittels eines maximal 10 cm hohen Sockels oder Bordsteins eingefriedet werden. Hiervon ausgenommen sind die Freibereiche der Kindertagesstätte, die durch einen Metallzaun mit einer Höhe von maximal 1,5 m mit vorgepflanzter zaunhoher Hecke (Cornus mas – Kornelkirsche oder Carpinus betulus - Hainbuche, 3 x verpflanzt, Höhe 175 - 200 cm) eingefriedet werden dürfen. Zudem darf die Spielfläche im Nordwesten des allgemeinen Wohngebietes nach Norden zu den angrenzenden Kfz-Stellplätzen und nach Westen zur Brahmsstraße hin mit einer maximal 2,0 m hohen Mauer eingefriedet werden.

(2) Zwischen einzelnen Terrassen im Innenhof des Baukörpers 1 sind Sichtschutzele- mente / -mauern bis zu einer Länge von 2,0 m und einer Höhe von 2,5 m auch au- ßerhalb der Baugrenzen zulässig.

C.3. Schlussbestimmungen

§ 16 Änderung bestehender Bebauungspläne

Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes wird folgender Bebauungsplan, soweit dieser innerhalb des Geltungsbereichs liegt, geändert und insoweit aufgehoben:

 Bebauungsplan Nr. 834 B, „Östlich der Brahmsstraße“, in Kraft getreten am 14.08.1992.

§ 17 Ordnungswidrigkeiten

Mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € kann belegt werden, wer vorsätzlich oder fahrläs- sig den örtlichen Bauvorschriften dieses Bebauungsplanes zuwiderhandelt (Art. 79 Abs. 1 Nr. 1 BayBO).

§ 18 Inkrafttreten

Der Bebauungsplan tritt gemäß § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB mit dem Tag der Bekanntma- chung im Amtsblatt der Stadt Augsburg in Kraft.

(15)

D. Begründung

in der Fassung vom 30.10.2020.

D.1. Anlass der Planung

Das im Stadtteil Haunstetten, westlich der Königsbrunner Straße, nördlich der Jupiter- straße und östlich der Brahmsstraße liegende Grundstück Fl.Nr. 1655/1, Gemarkung Haunstetten, wurde vom ursprünglichen Eigentümer bislang als Einkaufszentrum genutzt. Nachdem das hier vorhandene Gebäude aber sowohl funktional als auch baulich bei weitem nicht mehr den Anforderungen an ein wirtschaftlich zu betreibendes Nah- versorgungszentrum entsprochen hat, standen die Räumlichkeiten bereits seit Jahren größtenteils leer. Zwischenzeitlich wurden deshalb ein Großteil des Gebäudes und der umliegenden Stellplatz- und Platzflächen zurückgebaut. In dem verbleibenden Gebäu- defragment ist aktuell lediglich noch eine Bankfiliale ansässig. Die neue Grundstücksei- gentümerin, die bei der geplanten Neuordnung des Areals als Investorin fungiert, ist bereits im Jahr 2014 mit dem Wunsch an die Stadt Augsburg herangetreten, eine Nachnutzung des Grundstücks durch ein neues Nahversorgungszentrum vorzunehmen.

Auf Antrag der Investorin vom 14.10.2014 hatte der Stadtrat deshalb am 20.11.2014 die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des VBP Nr. 869 „Östlich der Brahms- straße, nördlich der Jupiterstraße“ beschlossen. Im Laufe dieses Planungsprozesses nahm die Investorin aufgrund einer problematischen Vermarktungssituation (veränderte Versorgungssituation, fehlende Ankermieter etc.), welche die ursprünglichen Einzelhan- delsplanungen der Investorin deutlich erschwert haben, davon Abstand und will nun stattdessen ein hochwertiges Wohnquartier mit 265 (freifinanzierten und staatlich ge- förderten) neuen Wohnungen realisieren. Ergänzende Nutzungen (Kita, Café, Restau- rant, Bankfiliale etc.) im Erdgeschossbereich sollen eine hohe Attraktivität des Wohn- quartiers gewährleisten. Dieser geänderten Planung hat der Bau- und Konversionsaus- schuss nach mündlicher Berichterstattung am 22.06.2017 zugestimmt (BER/17/00469).

Um eine qualitätsvolle wohnbauliche Neuordnung des Areals in Haunstetten sicherstel- len zu können, hat die Investorin daraufhin in Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung noch im ersten Halbjahr 2017 eine Mehrfachbeauftragung ausgelobt, aus welcher das städtebauliche Konzept des Architekturbüros Eberle + Jötten, Augsburg, einstimmig als Grundlage für die weitere Ausarbeitung des erforderlichen Bebauungsplanes festgelegt wurde (siehe Kapitel D.4.6.). Dieses sieht für die wohnbauliche Neuordnung des Areals drei markante organisch geformte Baukörper vor, durch deren Setzung und Gebäude- konfiguration hochwertige, attraktive Außenräume an prominenter Stelle des Stadtteils Haunstetten geschaffen werden können. Diesem Vorgehen hat der Bau- und Konversi- onsausschuss am 19.10.2017 nach einer mündlichen Berichterstattung zugestimmt (BER/17/00915) und das städtebauliche Konzept als geeignete Grundlage für ein erfor- derliches Bauleitplanverfahren festgelegt.

Das überplante Areal ist deckungsgleich mit dem seit dem 14.08.1992 rechtsverbindli- chen BP Nr. 834 B „Östlich der Brahmsstraße“, der den Großteil der Flächen als Son- dergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum“ und einen kleinen Teil als Mischgebiet festsetzt, so dass bereits jetzt in geringem Umfang Wohnnutzung im Plan- gebiet möglich wäre. Eine Umsetzung des nun vollumfänglich auf Wohnbebauung ab-

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gestellten Planungskonzeptes der Investorin ist auf Grundlage des bestehenden Pla- nungsrechts aber nicht möglich. Für die geplante wohnbauliche Neuordnung des Are- als im Stadtteil Haunstetten muss demnach Baurecht im Rahmen der Neuaufstellung des vorliegenden BP Nr. 892 „Westlich der Königsbrunner Straße, nördlich der Jupiter- straße“ geschaffen werden. Mit dem Aufstellungsbeschluss zum BP Nr. 892 wurde das ursprünglich geplante Verfahren zur Aufstellung des VBP Nr. 869 formell eingestellt.

D.2. Beschreibung des Planbereiches und der Umgebung

D.2.1.Geltungsbereich, Lage, Größe

Der räumliche Geltungsbereich des BP Nr. 892 ergibt sich aus der Planzeichnung (Teil A). Er umfasst den Bereich zwischen der Königsbrunner Straße (einschließlich) im Osten, der Jupiterstraße (einschließlich) im Süden, der Jupiterstraße bzw. der Brahms- straße (jeweils einschließlich) im Westen und der Fl.Nr. 1650, Gemarkung Haunstetten, im Norden. Sämtliche Grundstücke des Plangebietes und der Umgebung befinden sich in der Gemarkung Haunstetten.

Das ca. 2,47 ha große Plangebiet liegt am südlichen Rand des Stadtgebietes Augsburg im Stadtteil Haunstetten zwischen der Königsbrunner Straße und der Brahmsstraße, nördlich der Jupiterstraße im Übergangsbereich zur Nachbarstadt Königsbrunn. Die Entfernung zum Augsburger Stadtzentrum mit dem Rathausplatz beträgt ca. 8 km.

D.2.2.Eigentumsverhältnisse

Das für eine wohnbauliche Neuordnung vorgesehene Grundstück Fl.Nr. 1655/1 befin- det sich im Eigentum der Investorin. Das bislang für eine perspektivische Wende- schleife der geplanten Verlängerung der Straßenbahnlinie 2 (siehe Kapitel D.4.4.) frei- gehaltene Grundstück Fl.Nr. 1655 liegt im Eigentum des Tiefbauamtes der Stadt Augs- burg. Diese Vorhaltefläche wird bei der aktuellen Planung gemäß den Darstellungen des wirksamen FNP (siehe Kapitel D.3.1.) nach Süden in den südöstlichen Bereich des Grundstücks Fl.Nr. 1655/1 verschoben. Die hierfür erforderliche Übertragung bzw. der Tausch von Grundstücksflächen wird im städtebaulichen Vertrag zum BP Nr. 892 (siehe Kapitel D.6.) zwischen der Investorin und der Stadt Augsburg geregelt. Das Eigentum an der verschobenen Vorhaltefläche für die perspektivische Straßenbahnwendeschleife wird wieder beim Tiefbauamt liegen, während der künftig wohnbaulich genutzte Teil der bisherigen Vorhaltefläche (Teilfläche aus Fl.Nr. 1655) in das Eigentum der Investorin übergeht.

Die im Umgriff befindlichen, öffentlich gewidmeten Verkehrsflächen der Königsbrunner Straße (Fl.Nr. 890), der Jupiterstraße (Fl.Nrn. 966/1, 966/2, 1656, 1657 und 1658) und der Brahmsstraße (Fl.Nr. 1636) sowie der bislang noch nicht gewidmete Fuß- und Rad- weg im Norden (Fl.Nr. 1654) befinden sich alle im Eigentum der Stadt Augsburg. Die Übertragung bzw. der Tausch von öffentlichen und privaten Restflächen im Zusam- menhang mit der geplanten Neuordnung der Straßenräume der Brahms-, Jupiter- und Königsbrunner Straße wird zwischen der Investorin und der Stadt Augsburg ebenfalls im städtebaulichen Vertrag zum BP Nr. 892 geregelt.

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D.2.3.Städtebauliche Strukturen und Nutzungen im Plangebiet

Das zwischen der Königsbrunner Straße und der Brahmsstraße gelegene Grundstück Fl.Nr. 1655/1 wurde bis zum Jahr 2018 noch durch ein sichelförmiges, zu der perspektivischen Wendeschleifenfläche der Straßenbahn hin geöffnetes, zweistöckiges Ein- kaufszentrum mit einer zur Königsbrunner Straße ausgerichteten Kfz-Auffahrtsschleife geprägt. Die Flächen zwischen dem Gebäudekomplex und der Jupiterstraße wurden teils als geordnete, versiegelte Stellplatzflächen, großteils aber als geschotterte „wilde Stellplatzflächen“ genutzt. Die zur Königsbrunner Straße hin orientierte Fläche der perspektivischen Wendeschleife der Straßenbahnlinie war als sichelförmige Platzfläche mit kreuzartig abgehenden Fußwegen gestaltet. Bauliche Anlagen sind in diesem Bereich nicht vorhanden. Mitte 2018 wurde ein Großteil der bisherigen Gebäudestruktur zu- rückgebaut, sodass das überplante Areal derzeit weitestgehend brachliegt. Lediglich der nördliche Abschnitt der ursprünglichen Gebäudestruktur ist noch vorhanden und wird bis zum endgültigen Rückbau durch eine Bankfiliale genutzt.

Die überplanten Verkehrsflächen der Königsbrunner Straße, der Jupiterstraße und der Brahmsstraße sind weitestgehend asphaltiert und werden im Bestand bereits seit Jah- ren als Straßen mit begleitenden Gehwegen, Radwegen und Parkbuchten genutzt. Der planungsrechtlich gesicherte Fuß- und Radweg im Norden des Plangebietes (Fl.Nr.

1654) ist derzeit als Schotterfläche ausgebildet und dient als unbefestigte fuß- und rad- läufige Verbindung zwischen Brahms- und Königsbrunner Straße.

D.2.4.Städtebauliche Strukturen und Nutzungen in der Umgebung

Die Umgebung des Plangebietes ist durch sehr heterogene Baustrukturen und Nutzun- gen geprägt. Im Norden grenzt ein großmaßstäblicher, maximal zweigeschossiger Le- bensmittelmarkt unmittelbar an das Plangebiet an. Dessen Anlieferbereich ist nach Sü- den in Richtung Plangebiet ausgerichtet, während die Stellplatzflächen des Marktes vorwiegend nördlich des Marktes bzw. teilweise auch zur Königsbrunner Straße hin orientiert sind. Im Osten folgt auf den großzügig dimensionierten Straßenraum der Königsbrunner Straße eher kleinteiligere Wohnbebauung in Form von ein- bzw. zweigeschossigen Einzel-, Doppel- oder auch Reihenhäusern. Südlich der Jupiterstraße liegt ein dreigeschossiger, in Blockrandstruktur situierter Geschosswohnungsbau mit ausgebautem Dachgeschoss (4. Geschoss), der nach Süden hin geöffnet ist. In dem Quartier westlich der Jupiterstraße finden sich vorwiegend parallel zu den Straßenräumen orientierte zweigeschossige Reihenhausstrukturen. Westlich der Brahmsstraße grenzt eine dreigeschossige Geschosswohnungsbaustruktur, teilweise wiederum mit ausgebautem Dachgeschoss (4. Geschoss) an, die in Form einer lediglich an drei Stellen im Westen, Osten und Norden punktuell geöffneten Blockrandstruktur entlang der umliegenden Straßen und Wege ausgerichtet ist. Westlich dieser Wohnbebauung folgen eine katho- lische Kindertagesstätte und die baulichen Anlagen der Franz-von-Assisi-Schule.

D.2.5.Topografie, Vegetation

Das überplante Areal steigt vom provisorischen Schotterweg im Norden (Fl.Nr. 1654) mit einem mittleren Höhenniveau von etwa 505,3 m ü. NN zur Jupiterstraße im Süden um etwa 0,9 m auf ein mittleres Höhenniveau von etwa 506,2 m ü. NN an. Von der Brahmsstraße im Westen (im Mittel ca. 505,4 m ü. NN) zur Königsbrunner Straße im Osten (im Mittel ca. 505,8 m ü. NN) liegt der Höhenunterschied bei etwa 0,4 m.

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Aufgrund der bisherigen, sehr intensiven Nutzung als Einkaufszentrum mit großmaß- stäblichen Gebäudestrukturen sowie geordneten und „wild“ genutzten Stellplatzflächen war das überplante Grundstück Fl.Nr. 1655/1 bis vor Kurzem noch weitestgehend ver- siegelt bzw. großflächig als Schotterfläche ausgebildet. Die Grünausstattung be- schränkte sich vorwiegend auf partielle Restgrünflächen insbesondere in den Randbe- reichen dieses Grundstückes. So fanden sich zwischen der Brahmsstraße und den ehemaligen Gebäudestrukturen sowie im Bereich der südlichen Stellplatzflächen einige Laubbäume (Zierkirsche, Spitzahorn, Vogelkirsche etc.) mittleren Alters und unter- schiedlichster Ausprägung / Vitalität, die teilweise dem Schutz der städtischen Baum- schutzverordnung unterliegen (siehe Anlage F.6.). Ein Teil dieser Gehölzstrukturen wurde im Zusammenhang mit dem bereits erfolgten Rückbau des Großteils der Gebäu- destrukturen in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde gefällt. Im äußersten nordöstlichen Zwickel des Grundstückes Fl.Nr. 1655/1 sind zudem noch vier „Aus- gleichsbäume“ (Vogelbeere) von fünf im BP Nr. 834 B ursprünglich festgesetzten Bäu- men vorhanden. Die zentrale Platzfläche der perspektivischen Wendeschleife für die Straßenbahn wird umlaufend von insgesamt zehn Laubbäumen (Spitzahorn) gesäumt.

Diese Vorhaltefläche besteht bislang aus teilweise versiegelten Schotter- und Rasenflä- chen. Sämtliche im Bereich des geplanten Wohnquartiers liegenden Gehölzstrukturen müssen im Zuge der Umsetzung der Planung gefällt werden (siehe auch Kapitel D.5.6.2.).

Im Straßenbegleitgrün der Brahmsstraße und der Jupiterstraße sind noch weitere Be- standsbäume (Spitzahorn, Zierkirsche etc.) unterschiedlichsten Alters und Ausprägung vorhanden, die im Zusammenhang mit der Neuordnung der Straßenräume der Brahms- straße und Jupiterstraße nur teilweise erhalten werden können.

Landschaftsgliedernde Elemente oder nach der Stadtbiotopkartierung der Stadt Augs- burg kartierte Biotope sind im Bereich des Plangebietes bzw. dessen unmittelbarem Umfeld nicht vorhanden.

D.2.6.Geologie, Hydrologie, Altlasten

Das Plangebiet ist geologisch der Lech-Wertach-Ebene zugehörig, welche aus mehre- ren gestaffelten Terrassen ausgebildet ist. Der Untergrund besteht hier ursprünglich aus würmeiszeitlichen Schotterablagerungen mit sandigem Kies. Infolge der in der Ver- gangenheit bereits erfolgten intensiven Nutzung und Überbauung des Areals ist der Untergrund im Plangebiet aber nicht mehr in seiner natürlichen Zusammensetzung vorhanden.

Oberflächengewässer sind im Planbereich und dessen näherem Umfeld nicht vorhanden. Hydrogeologisch betrachtet sind im Bereich des Plangebietes fluvioglaziale Abla- gerungen (Schmelzwasserschotter) mit guten Durchlässigkeiten verbreitet. Der höchste Grundwasserstand liegt nach den Angaben der Grundwasserkarte der Stadt Augsburg zwischen ca. 502 m ü. NN (im Norden) und ca. 503 m ü. NN (im Süden). Bezogen auf die erfassten mittleren Geländehöhen (siehe Kapitel D.2.5.) ist von einem mittleren Grundwasserflurabstand von etwa 3,2 m auszugehen. Im Rahmen einer vom Büro IFB Eigenschenk durchgeführten Altlastenuntersuchung wurden in Tiefen ab 3,0 m bzw.

3,5 m zunehmend wassergesättigte Böden angetroffen. Die Fließrichtung des Grund-

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wassers verläuft in Richtung Norden / Nordosten zum Lech hin, der als nächster Vorflu- ter in einer Entfernung von ca. 3 km östlich des Plangebietes nach Norden verläuft. Der Bereich des neuen Wohnquartiers ist durch kein rechtlich relevantes 100-jähriges Hochwasser (HQ100) des Lechs tangiert. Auch bei extremen Abflussverhältnissen und einhergehenden Dammbruchszenarien liegt keine Betroffenheit bei einem extremen Hochwasserereignis vor. Nach der Hochwassergefahrenkarte (HQextrem) des Bayerischen Landesamtes für Umwelt liegt das Planareal wie auch das gesamte umliegende Sied- lungsgebiet des Stadtteiles Haunstetten nicht im Einwirkbereich eines extremen Hoch- wasserereignisses (HQextrem).

Das gesamte Plangebiet liegt im Bereich der Weiteren Schutzzone W III B des Trink- wasserschutzgebietes der Städte Augsburg und Königsbrunn. Bei sämtlichen Rück- und Neubaumaßnahmen innerhalb des Plangebietes sind die Vorgaben der Trinkwas- serschutzgebietsverordnung zu beachten. Die Trinkwasserschutzgebietsverordnung steht der Planung aber nicht grundsätzlich entgegen.

Nach den Erkenntnissen aus in der Vergangenheit bereits durchgeführten Baumaßnah- men und Untersuchungen, sind im nördlichen Teilbereich des Plangebietes Ablagerun- gen aus Bauschutt sowie Erdaushub mit Müll- und Schlackebestandteilen bekannt, die sich auch auf den nördlich angrenzenden Grundstücken fortsetzen. Zudem sind an der Ostseite des Planareals, im Bereich der ehemaligen Auffahrrampe zur Parkebene Schla- ckeablagerungen bekannt und am südlichen Rand des Areals besteht ein Verdacht auf Bodenverunreinigungen durch einen auf diesen Flächen bislang ansässigen Kfz-Han- delsbetrieb. Auf Grundlage eines in Abstimmung mit der Unteren Bodenschutz- und Abfallrechtsbehörde erstellten Erkundungskonzeptes hat das Büro IFB Eisenschenk, Deggendorf, eine ergänzende Altlastenuntersuchung mit entsprechenden Feld- und La- boruntersuchungen zu diesen Verdachtsbereichen durchgeführt (Ergänzende Altlasten- untersuchung Nr. 2018-2776 vom 10.06.2020). Im Rahmen dieser Untersuchung wurden auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1655 und 1655/1 insgesamt 35 Rammkernbohrun- gen, 7 Aufschlussbohrungen und 3 Grundwassermessstellen bis zu einer maximalen Tiefe von 14 m unter Geländeoberkante niedergebracht und die entnommenen Boden- proben und eine Grundwasserprobe auf die relevanten Schadstoffparameter MKW, PAK und Schwermetalle untersucht.

Die im nördlichen / nordöstlichen Planbereich kleinräumig angetroffenen Auffüllungen und Bodenbelastungen ergaben keine Hinweise auf eine relevante Grundwasserbeein- trächtigung. Es ist davon auszugehen, dass mit einer bereits 2007 durchgeführten Aus- hubsanierung der größte Teil der Auffüllungen und Bodenbelastungen im nordöstlichen Planbereich entfernt wurde. Nachdem der verbliebene Auffüllbereich im Zuge des Aus- hubes der Tiefgarage ohnehin bis auf mindestens 4 m unter Geländeoberkante ausge- hoben wird, können nahezu sämtliche Belastungen mit Umsetzung der Planung entfernt werden. Weitergehende Maßnahmen sind hier nach Einschätzung des Gutachters und des Umweltamtes nicht erforderlich, nachdem auch keine Gefährdung für den Wir- kungspfad Boden-Grundwasser in diesem Bereich vorliegt.

Für den Bereich der ehemaligen Kfz-Handelsfläche im Süden des Grundstückes Fl.Nr.

1655 wurden bei den aktuellen Untersuchungen keine relevanten Bodenbelastungen nachgewiesen und der Verdacht einer nutzungsbedingten Bodenverunreinigung für diesen Teil des Plangebietes ausgeräumt. Weitere Maßnahmen sind auch für diesen Planbereich nach Einschätzung des Gutachters und des Umweltamtes nicht erforderlich.

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Für den bekannten mittleren Auffüllbereich im Osten konnten mit den aktuellen Unter- suchungen die bisherigen Erkenntnisse bestätigt werden, das heißt, dass von den teilweise schlackehaltigen Auffüllungen keine Gefährdung über den Wirkungspfad Boden- Grundwasser ausgeht.

Um auch hinsichtlich des Wirkungspfades Boden-Mensch eine Gefährdung sicher aus- schließen zu können, wird hier im Rahmen des städtebaulichen Vertrages zum BP Nr. 892 unter Berücksichtigung der geplanten Nutzung und Bodeneingriffe ein entsprechender Oberbodenaustausch unter Kostenbeteiligung der Stadt Augsburg festgelegt.

Darüber hinaus verpflichtet sich der Investor in dem Vertrag die eventuell im Plangebiet auftretenden Altlasten sowie schädliche Bodenveränderungen im Einvernehmen mit der Stadt Augsburg soweit erforderlich, zu sanieren.

Zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Trennung unterschiedlich verunreinigter Bodenbereiche sind sämtliche Aushubmaßnahmen in den potentiellen Verfüllbereichen in enger Abstimmung mit der Unteren Bodenschutz- und Abfallrechtsbehörde unter fachgutachterlicher Begleitung durchzuführen und einschließlich der Entsorgung zu do- kumentieren.

D.2.7.Verkehrliche Anbindung

Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes ist für den MIV durch die im Osten unmittelbar anliegende Königsbrunner Straße und die im Westen bzw. Süden unmittelbar anliegende Brahmsstraße bzw. Jupiterstraße gewährleistet. Während die Brahmsstraße und Jupiterstraße (südlicher Teil nur Einbahnstraße) überwiegend Erschließungsfunk- tion für die umliegenden Wohnquartiere übernehmen, fungiert die Königsbrunner Straße als örtliche Hauptverkehrsstraße und stellt nach Süden die Anbindung zur Nach- barstadt Königsbrunn und nach Norden zur Augsburger Innenstadt sicher. In nördlicher Richtung besteht über die Inninger Straße bzw. Hohenstaufenstraße und in südlicher Richtung über die Haunstetterstraße und Augsburger Straße weiterführend über das Stadtgebiet Königsbrunn auch eine Anbindung an die ca. 1,5 km westlich des Plange- bietes liegende Bundesstraße B 17.

Über die beiderseits entlang der Königsbrunner Straße verlaufenden Geh- und Rad- wege ist der überplante Standort für Fußgänger und Radfahrer aus Königsbrunn und der Augsburger Innenstadt hervorragend erschlossen. Zu den Wohnquartieren nach Westen ist eine Durchgängigkeit des Areals hingegen bislang nur eingeschränkt über einen auf dem Grundstück Fl.Nr. 1654 verlaufenden, aktuell noch nicht endgültig aus- gebauten Kiesweg gegeben.

Das überplante Areal ist durch den ÖPNV bereits ausreichend erschlossen. In ca. 300 m fußläufiger Entfernung liegt die Haltestelle „Haunstetten Süd“ der Stadtbuslinien 24 und 25 in der Brahmsstraße. Diese Busse verkehren hier zu Hauptverkehrszeiten im 15- Minuten-Takt und stellen die Verbindung zum ÖPNV-Umsteigeknoten „Haunstetten - Nord“ (u. a. Straßenbahnlinie 3) sicher.

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D.3. Planungsrechtliche Ausgangssituation

D.3.1.Vorbereitende Bauleitplanung

Der rechtswirksame FNP stellt das Plangebiet heute überwiegend als „gemischte Bau- flächen“ und „Bereiche mit Marktfunktion“ dar (siehe Anlage F.3.). Der südöstliche Teil des Planbereiches ist wie die Königsbrunner Straße als „überörtliche und örtliche Hauptverkehrsstraße“ mit integrierter Wendeschleife bzw. Trasse der „Straßenbahn“

ausgewiesen. Die überplanten Teilbereiche der Brahmsstraße und der Jupiterstraße sind als Bestandteil der umliegenden „Wohnbauflächen“ dargestellt. Das gesamte Plangebiet liegt im Bereich der äußeren Trinkwasserschutzzone des Trinkwasserschutz- gebietes der Städte Augsburg und Königsbrunn.

Die geplante Umnutzung des Areals zu einem neuen Wohnquartier lässt sich aus den Darstellungen des FNP entwickeln. Hierbei ist der Charakter des gesamten, über den Planbereich hinausgehenden Mischgebietes zu betrachten. Nördlich an das Plangebiet mit einer geplanten Wohnnutzung angrenzend sind unter anderem Einzelhandelsbe- triebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Geschäfts- und Büronutzungen und sonstige Gewerbebetriebe zu finden. In der Zusammenschau der unmittelbar benachbarten Nutzungsstrukturen sind damit nach wie vor die Anforderungen hinsichtlich einer gemischten Baufläche mit Marktfunktion erfüllt. Eine Änderung des rechtswirksa- men FNP ist demnach nicht erforderlich.

D.3.2.Verbindliche Bauleitplanung

Das Plangebiet ist identisch mit dem Geltungsbereich des seit dem 14.08.1992 rechts- verbindlichen BP Nr. 834 B „Östlich der Brahmsstraße“ (siehe Anlage F.2. „Planungs- rechtliche Ausgangssituation“). Die grundsätzliche Zielsetzung des BP Nr. 834 B liegt in der planungsrechtlichen Sicherung von Verkaufsflächen zur Stärkung der Nahversor- gungssituation in Haunstetten-Süd. Der Großteil der Flächen im BP Nr. 834 B ist daher als „Sondergebiet Einkaufszentrum (SOEKZ)“ festgesetzt (siehe Anlage F.4. „Bebauungs- plan Nr. 834 B). Ein Gebäuderiegel unmittelbar nördlich der Jupiterstraße ist als

„Mischgebiet“ ausgewiesen. Neben einem Einkaufszentrum, setzt der BP Nr. 834 B auch die Flächen für einen perspektivischen Endhaltepunkt der Straßenbahnlinie 2 (Wendeschleife) mit integrierten Bushaltestellen etc. fest und gewährleistet damit deren planungsrechtliche Sicherung.

Mit Inkrafttreten des BP Nr. 892 wird der rechtsverbindliche BP Nr. 834 B in seinem gesamten Umgriff geändert und insoweit aufgehoben, um die planungsrechtlichen Vo- raussetzungen für das nunmehr geplante Wohnquartier zu schaffen.

D.3.3.Beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB

Der BP Nr. 892 wird entsprechend § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt, nachdem es sich bei der aktuellen Planung um eine Maßnahme der Innenent- wicklung handelt, bei der ein bereits bislang durch Bebauung (Nahversorgungszent- rum) und zugehörige, großteils bereits versiegelte Freianlagen geprägter Bereich inmitten der vorhandenen Siedlungsstrukturen des Stadtteiles Haunstetten planerisch neu geordnet und strukturiert werden soll.

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Die Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens werden bei der aktuellen Planung erfüllt:

 Es handelt sich um einen Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flä- chen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung.

 Die im Plangebiet zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO liegt für die geplante Nutzung mit etwa 6.100 m² deutlich unter dem Schwellenwert von 20.000 m².

 Durch den BP Nr. 892 wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG oder nach Landesrecht unterliegen.

 Es liegen auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter vor oder dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach

§ 50 Satz 1 BImSchG zu beachten sind.

D.4. Planungsvorgaben

D.4.1.Landes- und Regionalplanung

Die Stadt Augsburg ist im Landesentwicklungsprogramm Bayern als Metropole einge- stuft. Die Metropolen sollen gemäß LEP als landes- und bundesweite Bildungs-, Han- dels-, Kultur-, Messe-, Sport-, Verwaltungs-, Wirtschafts- und Wissenschaftsschwer- punkte weiterentwickelt werden. Eine Ausweisung von Bauflächen soll grundsätzlich an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden. Dabei sollen in den Siedlungsgebieten vorrangig die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung genutzt werden. Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungs- einheiten auszuweisen.

Im Regionalplan für die Region Augsburg (9) ist die Stadt Augsburg als Oberzentrum ausgewiesen, in dem unter anderem auf eine möglichst flächensparende Bauweise hin- gewirkt werden soll.

Mit der wohnbaulichen Neuordnung / Entwicklung des inmitten des innerstädtischen Siedlungsgebietes des Stadtteiles Haunstetten gelegenen, ehemaligen Nahversor- gungsstandortes kann sowohl dem Grundsatz „Innen- vor Außenentwicklung“ als auch dem Anbindegebot vollumfänglich Rechnung getragen werden. Zudem rechtfertigt auch der hohe Bedarf an Wohnraum im Stadtgebiet von Augsburg die geplante Ent- wicklung von innerstädtischen Wohnungen. Landes- oder regionalplanerische Belange stehen dem geplanten Wohnquartier demnach nicht entgegen.

D.4.2.Stadtentwicklungskonzept

Das STEK dient der strategischen Steuerung der Gesamtentwicklung der Stadt Augs- burg und soll fachübergreifende Antworten auf die allgemeinen Megatrends und Zu- kunftsthemen (demographischer und sozialer Wandel der Stadtgesellschaft, Wohn- raumversorgung aller Bevölkerungsschichten, Klimawandel, Digitalisierung, integrierte

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„Westlich der Königsbrunner Straße, nördlich der Jupiterstraße“ wesentliche Zielset- zungen für verschiedene Handlungsfelder vor.

Das Plangebiet liegt an einer Hauptentwicklungsachse, die sich von der Innenstadt über die Stadtteile Hochfeld und Univiertel nach Haunstetten erstreckt. Es ist Teil eines Nahversorgungszentrums und hat somit eine wichtige Nahversorgungsfunktion im Stadtteil. Die Nachnutzung des ehemaligen Einkaufszentrums für Wohnbebauung mit ergänzenden gastronomischen Nutzungen und Dienstleistungen entspricht dem Hand- lungsziel einer Neustrukturierung und behutsamen Entwicklung von Siedlungspotentia- len im innerstädtischen Siedlungsbereich (Leitgedanke „Innenentwicklung vor Außen- entwicklung“) hin zu einem Quartier mit entsprechender Infrastruktur („Stadt der kur- zen Wege“). Im Hinblick auf eine anzustrebende soziale Durchmischung des neuen Baugebietes sind verschiedene Wohnbauformen sowie ein entsprechender Anteil an gefördertem bzw. preisgebundenem Wohnraum einzuplanen.

Das Plangebiet besitzt durch die Nähe zum östlich gelegenen Stadtwald und dem nahe- gelegenen Ilsesee attraktive Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten.

D.4.3.Einzelhandelsentwicklungskonzept

Am 24.11.2016 beschloss der Augsburger Stadtrat die Fortschreibung des EHK. Das Plangebiet ist dort als „potenzielle wesentliche Einzelhandelsentwicklungsfläche“ innerhalb des Nahversorgungszentrums Haunstetten-Süd gekennzeichnet. Die Nahversor- gungszentren übernehmen im Stadtgebiet als zentrale Versorgungsbereiche eine sehr wichtige Bedeutung und Funktion für die wohnortnahe Grundversorgung, insbesondere mit Waren des täglichen bzw. kurzfristigen Bedarfs. Zudem dienen sie der Versor- gung des Wohnumfeldes sowie der umliegenden Quartiere. Die Stärkung deren Posi- tion und Sicherung der Nahversorgung sind erklärte Ziele des Zentrenkonzeptes. Nach dem EHK könnte die im Plangebiet bestehende ehemalige Handelsimmobilie im Rah- men einer Neustrukturierung perspektivisch u. a. als Standort für ergänzende Nahver- sorgungsangebote (z. B. Lebensmitteldiscounter, Drogerie, Biomarkt, Gesundheits- dienstleistungen) genutzt werden, womit ein wichtiger Beitrag zur Stabilisierung und Weiterentwicklung des Nahversorgungszentrums einhergehen würde.

Den vorgenannten Zielen des EHK für den überplanten Standort in Haunstetten-Süd sollte mit der Aufstellung des VBP Nr. 869 und der damit verbundenen planungsrechtlichen Sicherung eines neuen zweigeschossigen Nahversorgungszentrums Rechnung getragen werden. Mit der im Laufe des Planungsprozesses sich einstellenden problematischen Vermarktungssituation (veränderte Versorgungssituation, fehlende Anker- mieter etc.) konnte die angestrebte Aufwertung und Umnutzung des überplanten Are- als zu einem neuen Nahversorgungszentrum aber nicht mehr weiterverfolgt werden (siehe Kapitel D.1. „Anlass der Planung“).

Mit den bei der aktuellen Planung in der Erdgeschosszone des zentralen Baukörpers (Baufeld 2) geplanten Dienstleistungseinrichtungen und gastronomischen Nutzungen kann im Anschluss an den auf dem benachbarten Grundstück Fl.Nr. 1650 weiterhin existierenden Lebensmittelvollsortimenter („Edeka-Markt“) ein ergänzendes und damit insgesamt auch ausreichendes Angebot für den Nahversorgungsstandort Haunstetten- Süd gesichert werden.

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D.4.4.Nahverkehrsplan

Im Nahverkehrsplan werden einheitliche Grundzüge und Ziele für eine integrierte Ver- kehrsbedienung im Gebiet des Augsburger Verkehrsverbundes (AVV) definiert. Im Ziel- netz des gültigen Nahverkehrsplanes („Nahverkehrsplan für den Nahverkehrsraum Augsburg 2015plus“) ist als Übertrag aus dem Nahverkehrsplan der Stadt Augsburg 2006-2011 u. a. eine Verlängerung des Straßenbahnlinienastes der Linie 2 von „Haun- stetten Nord“ bis nach „Haunstetten Süd“ vorgesehen. Das Zielnetz beinhaltet dabei den aus momentanen Planungsgesichtspunkten heraus unverbindlich definierten End- zustand des Straßenbahnnetzes, wobei der Zeithorizont einer möglichen Umsetzung dabei noch nicht genau festgelegt ist.

Mit der im Plangebiet freigehaltenen Vorhaltefläche für eine perspektivische Wende- schleife der Straßenbahnlinie 2 kann den Vorgaben des gültigen Nahverkehrsplanes bei der aktuellen Planung weiterhin Rechnung getragen werden (siehe auch Kapitel

D.5.3.3.).

D.4.5.Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept „Haunstetten“, Stadtumbau- gebiet

Auf Grundlage des Beschlusses des Stadtrates vom 22.03.2018 (BSV/18/01412) wurden für das Untersuchungsgebiet „Haunstetten“ gemäß §§ 141 ff. BauGB Vorberei- tende Untersuchungen zur Umsetzung des Programms „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ (vormals „Stadtumbau“) eingeleitet und ein Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK) aufgestellt. Der gesamte Planungsprozess und die Öffent- lichkeitsbeteiligung hierzu waren eng mit der Aufgabenstellung und dem Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbs für „Haunstetten Südwest“ verzahnt. Dem Ergebnis der durchgeführten Vorbereitenden Untersuchungen mit Integriertem Städtebaulichen Ent- wicklungskonzept (ISEK) für das Untersuchungsgebiet "Haunstetten" hat der Stadtrat am 24.09.2020 zugestimmt und die Verwaltung beauftragt, auf Grundlage dieser Er- gebnisse für das gesamte Stadtgebiet des Stadtteiles Haunstetten die förmliche Festle- gung des Stadtumbaugebietes „Haunstetten“, gemäß § 171b Abs.1 BauGB, vorzube- reiten (BSV/20/04693). Mit dem förmlich festgelegten Stadtumbaugebiet soll die Um- setzung konkreter Maßnahmen (Umgestaltung öffentlicher Räume, Stärkung teilzentra- ler Schwerpunkte, Urbane Mobilitätsstationen, Verlängerung der Straßenbahnlinie 2 etc.) und der Einsatz von Städtebaufördermitteln hierfür ermöglicht werden. Das Plan- gebiet des BP Nr. 892 liegt gänzlich im Umgriff dieses Stadtumbaugebietes.

D.4.6.Mehrfachbeauftragung, städtebaulicher Entwurf

Das städtebauliche Konzept für eine qualitätsvolle Neuordnung des bislang v.a. als Nahversorgungsstandort genutzten Plangebietes wurde im Rahmen einer Mehrfachbe- auftragung geschaffen. Diese Mehrfachbeauftragung hat die Investorin im ersten Halb- jahr 2017 mit insgesamt fünf Planungsbüros ausgelobt. Nach Prüfung und Bewertung der eingereichten Arbeiten hat ein aus externen Gutachtern und Sachverständigen sowie Vertretern der Investorin und der maßgebenden städtischen Fachdienststellen zu- sammengesetztes Beurteilungsgremium am 05.10.2017 einstimmig beschlossen, den städtebaulichen Entwurf des Architekturbüros Eberle + Jötten, Augsburg, als Grund- lage für die weitere Ausarbeitung des erforderlichen Bebauungsplanes heranzuziehen.

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Dieses Konzept hat das Beurteilungsgremium insbesondere hinsichtlich folgender The- men überzeugt:

 Mit der vorgeschlagenen Verlegung der Wendeschleife nach Süden eröffnet sich die Möglichkeit für eine überzeugende städtebauliche Setzung (u. a. besser nutzbare Flächen für Bebauung und gut angebundene Außenräume, optimalere Vernet- zungsmöglichkeiten zum Umfeld), ohne dass deren Funktion darunter leidet.

 Es entstehen Freiflächen und Raumfolgen, welche die vorgesehene Ost-West-Ver- bindung aufgreifen und einen hochwertigen öffentlichen Raum entlang der Brahms- straße und innerhalb des neuen Wohnquartiers ermöglichen.

 Die gewerblichen Nutzungen liegen in der Erdgeschoss-Zone des zentralen Baukör- pers an richtiger Stelle zu den umgebenden öffentlichen Räumen, wobei die Zuord- nung zu einer künftigen Straßenbahnhaltestelle dabei besonders hervorzuheben ist.

 Die gewählte Kontur definiert eindeutig den Platzbereich am Stadteingang. Trotz relativ hoher Dichte, hat die gewählte Geschossigkeit der Baukörper überzeugt.

In seiner Bewertung des städtebaulichen Entwurfs hat das Beurteilungsgremium einige Anmerkungen zur Optimierung des Entwurfs formuliert, die bei der weiteren Bearbei- tung berücksichtigt werden sollten. Unter anderem sollte die Vorhaltefläche für eine Wendeschleife nicht als Parkplatz, sondern als temporäre, qualitätsvoll gestaltete Grün- fläche genutzt werden. Die erforderlichen Stellplätze sollten in ausreichendem Umfang in Tiefgaragen untergebracht werden. Besonderes Augenmerk sollte auf die Abgren- zung der privaten Freiräume im Erdgeschossbereich zu den halböffentlichen Flächen gelegt werden, wo sich ein Anheben der Erdgeschoss-Zone (etwa 1 m) anbiete. Bei der Weiterbearbeitung sei grundsätzlich ein besonderes Augenmerk auf eine qualitätsvolle Freiflächengestaltung zu legen.

Unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren wurde der städtebauliche Entwurf des Architekturbüros Eberle + Jötten, in Zusammen- arbeit mit dem Landschaftsarchitekturbüro Stadt Land Fritz und in Abstimmung mit der Stadtverwaltung zwischenzeitlich weiter fortgeschrieben und vertieft (aktuelle Fassung vom August 2020, siehe Anlage F.7.).

D.5. Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung

D.5.1.Ziele und Zwecke der Planung, Planungskonzept

Ziel der Planung ist eine städtebauliche Neuordnung und Aufwertung des bislang vorwiegend als Nahversorgungsstandort genutzten Areals westlich der Königsbrunner Straße und nördlich der Jupiterstraße im Stadtteil Haunstetten. An diesem Standort soll nach vollständigem Rückbau der bisherigen Gebäudestrukturen und sonstigen Anlagen (Kfz-Stellplätze, Wege etc.) ein neues innerstädtisches Wohnquartier für unterschiedliche Wohnformen (staatlich geförderter Wohnungsbau, frei finanzierte Wohnungen etc.) entstehen. Mit der Realisierung von ca. 265 Wohnungen in drei organisch ausge- formten, markanten Baukörpern (Geschosswohnungsbau) kann ein wichtiger Beitrag zur Erfüllung der im Stadtgebiet Augsburg vorhandenen großen Nachfrage nach unterschiedlichsten Wohnraumangeboten, unter anderem auch an bezahlbarem Wohnraum für junge Familien geleistet werden.

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Die auf kürzestem Weg über die Brahmsstraße erfolgende MIV-Erschließung (ruhender Verkehr vorwiegend in einer großen Quartierstiefgarage) trägt zusammen mit dem geplanten Angebot an halböffentlichen, unterschiedlich nutz- und bespielbaren Freiräu- men (Quartiersplatz mit Außengastronomie, Quartiersspielplatz etc.) zur Entstehung eines neuen, attraktiven Wohnquartiers im Süden des Stadtteiles Haunstetten bei. Die auch weiterhin als Wendeschleife für die Straßenbahn vorgehaltene Fläche im Südos- ten des Areals wird in diesem Zusammenhang als urbane Grünfläche temporär gestaltet und kann damit bis zu deren endgültiger Umsetzung als neuer ÖPNV-Verteilknoten in die Gestaltung der Freiräume um die neuen Wohngebäude eingebunden werden.

Die mit der Planung angestrebte Neuordnung und Aufwertung des innerstädtischen Areals in Haunstetten-Süd trägt dem Grundsatz „Innen- vor Außenentwicklung“ in be- sonderem Maße Rechnung, nachdem eine bereits in der Vergangenheit stark versiegelte und baulich genutzte Fläche künftig einer wohnbaulichen Nutzung zugeführt werden kann.

Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neuordnung des brachliegenden Areals des ehemaligen Einkaufszentrums werden die im rechtsverbind- lichen BP Nr. 834 B bislang als Sondergebiet Einkaufszentrum (SOEKZ) bzw. Mischgebiet (MI) festgesetzten Flächen in ein allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO überführt. Lediglich die Vorhaltefläche für die perspektivische Wendeschleife wird auch weiterhin als Fläche für Straßenbahn (Vorhaltefläche) dargestellt, wobei diese lagemä- ßig im Südosten des Plangebietes neu verortet wird.

Planungskonzept

Der städtebauliche Entwurf wurde auf Grundlage der Erkenntnisse aus dem frühzeiti- gen Beteiligungsverfahren und den vorliegenden Fachgutachten und sonstigen Er- kenntnissen (Fortschreibung Objekt-, Freiraum- und Erschließungsplanung, Konkretisie- rung Kita-Planung etc.) in Abstimmung mit dem Amt für Grünordnung, Naturschutz und Friedhofswesen, dem Tiefbauamt und der Unteren Immissionsschutzbehörde fortgeschrieben. Das aktuelle Planungskonzept vom August 2020 (siehe Anlage F.7.) sieht für die Neuordnung des Areals die Entwicklung eines neuen, räumlich markanten Wohnquartiers vor, welches durch die Form und Lage der neuen Wohngebäude auf dem Grundstück klar definierte Außenräume schafft, die miteinander über

 den Quartiersspielplatz,

 den Quartiersplatz mit Außengastronomie und

 die temporär begrünte Vorhaltefläche für die perspektivische Wendeschleife der Straßenbahn

vernetzt sind.

Mit drei organisch geformten Neubaukörpern und deren Setzung auf dem Areal wird einerseits eine relativ große Bandbreite an Grundrisslösungen für unterschiedliche Wohnformen ermöglicht, andererseits können zwischenliegend spannende, vorwiegend halböffentliche Außenräume ausgeformt werden, welche die neuen Bewohner und auch die Altanlieger in den umliegenden Wohnquartieren u. a. zum Verweilen und zur Kommunikation einladen.

Der fünfgeschossige Baukörper im Norden (Baufeld 1) ist ausschließlich für Wohnnut- zung vorgesehen, die um einen großen Innenhof orientiert ist. Die Erdgeschosswoh-

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nungen in diesem Gebäude sind zum Schutz der Privatsphäre als Hochparterre vorgesehen und werden im südwestlichen Gebäudeteil teilweise auch als Maisonette-Woh- nungen ausgeformt.

Bei dem zentralen, ebenfalls fünfgeschossigen Baukörper (Baufeld 2) soll die gesamte Erdgeschosszone durch verschiedene gastronomische Nutzungen und Dienstleistungs- einrichtungen (Restaurant, Café, Bankfiliale etc.) bespielt werden. Der gesamte westli- che Teil der Erdgeschosszone wird durch eine Kita (Grundfläche ca. 700 m²) mit zuge- höriger Außenspielfläche zur Brahmsstraße hin genutzt. In den darüber liegenden Ge- schossen folgen auch im mittleren Baukörper wiederum unterschiedlich geschnittene Wohnnutzungen, die wiederum einen gemeinsamen Innenhof umschließen. Dieser erstreckt sich im zentralen Baukörper oberhalb der Erdgeschosszone.

Der viergeschossige Baukörper im Süden des neuen Wohnquartiers (Baufeld 3), ebenfalls mit Innenhof, ist ausschließlich für Wohnnutzungen ausgelegt. Diese werden im Erdgeschoss ebenfalls als Hochparterre ausgebildet.

In der Freiraumachse zwischen Baufeld 2 und 3 liegt im Westen ein Quartiersplatz, der mit seiner unmittelbaren Anbindung an die erdgeschossigen Nutzungen des zentralen Baukörpers (Baufeld 2) das halböffentliche Zentrum des neuen Wohnquartiers bildet.

Die hohe Aufenthaltsfunktion dieses, am Gelenk zwischen neuem Wohnquartier und den bestehenden Wohnstrukturen nördlich und südlich der Brahmsstraße liegenden, Platzes wird durch die vorgesehene Außenbewirtung der im zentralen Baukörper an- sässigen Gastronomie noch hervorgehoben. Als weiterer Magnet, insbesondere für El- tern mit Kindern fungiert ein Spielplatz am nördlichen Ende der Freiraumachse zwischen Baufeld 1 und 2. Verschiedene Spielangebote in dieser Freiraumachse schaffen einen thematisch angemessenen Auftakt für diesen öffentlich zugänglichen und nutz- baren Spielplatz. Mit einem weiteren Spielbereich im Südwesten des Baufeldes 3 kann das Angebot an Spielmöglichkeiten sinnvoll abgerundet werden. Mit der gewählten Ausformung und Setzung der neuen Baukörper wird für das neue Wohnquartier neben attraktiven Freiräumen künftig auch eine hohe Durchlässigkeit in Ost-West- und Nord- Süd-Richtung für Fußgänger und Radfahrer geschaffen.

Sämtliche für die einzelnen Nutzungen nachzuweisenden Kfz-Stellplätze sowie ein Teil der Besucherstellplätze werden in einer Quartierstiefgarage (Fassungsvermögen ca.

290, nachzuweisen ca. 280 Kfz-Stellplätze) vorgesehen. Lediglich im Nordwesten des Wohnquartiers werden unmittelbar südlich der Tiefgaragenzufahrt auch noch einige oberirdische Besucherstellplätze für Kunden und Nutzer der Betriebe in der Erdge- schosszone des zentralen Baukörpers angeordnet. Die MIV-Erschließung der Quartier- stiefgarage sowie der oberirdischen Besucher- und Kundenparkplätze erfolgt jeweils über die Brahmsstraße. Über die Jupiterstraße und insbesondere über die Königsbrun- ner Straße findet künftig keine MIV-Erschließung für das neue Wohnquartier statt.

Die auch weiterhin vorzuhaltende und von Bebauung freizuhaltende Vorhaltefläche für eine perspektivische Wendeschleife der Straßenbahn wird im aktuellen Planungskon- zept an das südöstliche Ende des Plangebietes verlegt. Mit dieser Neusituierung entstehen für das geplante Wohnquartier besser nutzbare Flächen, sowohl für die Bebauung, als auch für gut angebundene Außenräume, mit optimaleren Vernetzungsmöglichkei- ten zum Umfeld. Bis zur endgültigen Umsetzung der Straßenbahnwendeschleife wird