A-2937 zent und 6,05 Prozent. Bei
zehnjähriger Festschreibung wurden zwischen 6,34 Pro- zent und 7,02 Prozent ver- langt. Die günstigsten Anbie- ter waren jeweils Lebensver- sicherungen. Bei ihnen ist al- lerdings zu beachten, daß sie oft nur bis 45 Prozent belei- hen, während die Banken und Sparkassen oft bis zu 80 Pro- zent beziehungsweise 90 Pro- zent akzeptieren.
Preise steigen
Der Eigentums-Immobili- en-Index des Städtebauinsti- tuts gab 1996 um zwei Prozent nach und ging von 135 auf 132 Punkte zurück. Gegenüber dem Höchststand im Jahr 1994 mit 138 Punkten bedeu- tete dies ein Minus von sechs Punkten beziehungsweise 4,3 Prozent. Das Institut stellt hierzu fest, daß die Preise für Eigentumsimmobilien damit aber immer noch um 32 Pro- zent, also fast ein Drittel, über dem Niveau von 1989 liegen, dem ersten Jahr der Erhe- bung. Dr. Stefan Jokl, Leiter des Städtebauinstituts, geht davon aus, daß es bald zu ei- ner Tendenzwende kommt.
Er rechnet damit, daß die Preise nicht weiter sinken,
„sondern zumindest bei den Einfamilienhäusern wieder anziehen werden“. Ange- sichts der stagnierenden Ein- kommen dürfte sich der An- stieg nach seiner Einschät- zung jedoch in Grenzen hal- ten. Oskar H. Metzger
Deutsches Ärzteblatt 94, Heft 44, 31. Oktober 1997 (85)
V A R I A IMMOBILIEN
D
er Blick auf die vergan- genen fünfundzwanzig Jahre zeigt, daß das durchschnittliche Zinsniveau bei Hypotheken mit zehn- jähriger Zinsfestschreibung ungefähr bei effektiv 8,4 Pro- zent gelegen hat. Wen die ak- tuellen Zinsen von rund 6,6 Prozent reizen, wer über genügend Eigenkapital und ein regelmäßiges Einkommen verfügt, soll- te die momentan schwa- che Nachfrage nach Im- mobilien und die damit verbundenen moderaten Preise für ein entspre- chendes Engagement nutzen.Auf die optimale Strukturierung der Fi- nanzierung sollte man trotz der günstigen Fi- nanzierungskonditionen ach- ten. Hierfür gilt es, den richti- gen Finanzierungspartner zu finden. Bei vielen Kreditinsti- tuten endet das Angebot von Darlehen bei einer Gesamt- laufzeit von zehn Jahren. Nur auf ausdrückliche Nachfrage hin bieten manche Institute auch längere Laufzeiten an.
Häufig lohnt sich deshalb die direkte Kontaktaufnahme mit Hypothekenbanken, die auch Laufzeiten von bis zu fünf- zehn Jahren bei festem Zins- satz anbieten. Diese Zinssätze liegen effektiv etwa 0,5 Pro- zent über den zehnjährigen Laufzeiten und bieten damit eine interessante Alternative.
Anhand eines Beispiels soll im folgenden veranschau- licht werden, wie durch die Hereinnahme von 15jähri- gen Laufzeiten das Zins- änderungsrisiko gegen eine
vertretbare Höherbelastung über diesen Zeitraum hinweg ausgeschlossen werden kann.
Tabelle 1 zeigt die Aus- gangssituation beim Erwerb der Immobilie. Das Darlehen wird aufgeteilt in drei Tran- chen mit Laufzeiten von fünf, zehn und 15 Jahren. Ihre
Höhe wird bestimmt durch die Tilgungsfähigkeit des Er- werbers. Zins und Tilgung sol- len in dem Beispiel über die gesamte Laufzeit ungefähr gleich bleiben. Lediglich die Nebenkosten werden alle fünf Jahre etwas höher angesetzt, insbesondere deshalb, um an diese laufenden Kosten einer Immobilie zu erinnern.
In den ersten fünf Jahren ist die absolute Zinsbelastung am höchsten(Tabelle 2).So- mit bleibt für die Tilgung ein entsprechend geringer Betrag übrig. Daraus ergibt sich für die erste Tranche, die nach fünf Jahren getilgt sein soll, eine Höhe von 45 000 DM.
Die beiden anderen Tranchen werden in diesem Zeitraum nicht getilgt. Die monatli- che Gesamtbelastung beträgt 2 071 DM. Nach fünf Jahren bleibt ein Restbetrag von
Finanzierung
Niedrige Zinsen langfristig nutzen
Wer zur Zeit Immobilien finanzieren will, sollte sich das niedrige Zinsniveau möglichst langfristig festschreiben. Für fünfjährige Laufzeiten werden derzeit effektiv etwa 5,5 Prozent, für zehn Jahre etwa 6,6 Prozent verlangt. Lohnenswert kann auch eine Fest- schreibung auf 15 Jahre sein, wie das folgende Beispiel zeigt.
Tabelle 1
Ermittlung des Finanzierungsbedarfs
Kaufpreis 300 000 DM
Makler 15 000 DM
Grunderwerbsteuer 10 500 DM Notar/Grundbuch 6 500 DM Gesamtkaufpreis 332 000 DM Eigenkapital 72 000 DM (in %: 22 Prozent)
Darlehensbedarf 260 000 DM
Verkauf ist
„privat“
Verkauft ein Steuerzah- ler innerhalb von wenigen Jahren drei Eigentums- wohnungen, so darf das Finanzamt nicht von ei- nem gewerblichen Grund- stückshandel (mit der Fol- ge der Besteuerung der Gewinne) ausgehen, wenn die Wohnungen ihm schon seit 20 Jahren gehörten.
(Bundesfinanzhof, Az.: X
R 241/93) WB
386 DM, der zusätzlich mit der letzten Rate des Darle- hens zu tilgen ist.
Tabelle 3 zeigt die Finan- zierungsstruktur vom sech- sten Jahr an. Die Tilgung
fließt für diesen Zeitraum ausschließlich in die zweite Darlehenstranche von 60 000 DM mit einer jährlichen Rate von 17 Prozent. Trotz höhe- rer Tilgung bleibt die monat- liche Gesamtbelastung in et- wa gleich, da die Zinsbela- stung aus der ersten Tranche weggefallen ist. Nach zehn Jahren ist dieses Darlehen vollständig getilgt.
Der Darlehensverlauf für die letzten fünf Jahre der Zinsbindung wird in Tabelle 4 dargestellt. Die monatliche
Belastung liegt nahezu un- verändert bei 2 054 DM.
Die Tilgung der letzten Tran- che erfolgt mit neun Pro- zent p. a. vom Darlehens- wert. Am Ende dieser Lauf- zeit bleibt eine Restschuld von 71 988 DM, die zur Nach- finanzierung ansteht und da- mit auch dem Zinsänderungs- risiko ausgesetzt ist. Da diese Restschuld jedoch nur noch 28 Prozent des ursprüng- lichen Gesamtdarlehens aus- macht, würde auch ein deut- lich höheres Zinsniveau die
A-2938 (86) Deutsches Ärzteblatt 94, Heft 44, 31. Oktober 1997
V A R I A IMMOBILIEN
Tabelle 2
Berechnung für das 1. bis 5. Jahr
Laufzeit Belastung Rest nach Betrag Zinsen Tilgung Jahre monatlich Laufzeit Darlehen 1 45 000 DM 5,55% 17,25% 5 855 DM 386 DM Darlehen 2 60 000 DM 6,50% 0,00% 10 325 DM 60 000 DM Darlehen 3 155 000 DM 6,90% 0,00% 15 891 DM 155 000 DM
Summe 260 000 DM 2 071 DM 215 386 DM
Nebenkosten 350 DM Belastung im Monat 2 421 DM Restschuld 83 Prozent
Finanzierung dann nicht mehr gefährden.
Das Zinsänderungsrisiko nach 15 Jahren kann zum Bei- spiel verringert werden, wenn zu Anfang noch ein Bau- sparvertrag über 72 000 DM abgeschlossen wird. Auch im Fall einer unvollständigen An- sparung führt eine Teilzutei- lung zu einer Verminderung des nach 15 Jahren verblei- benden Finanzierungsrisikos.
Fazit: Durch die Hereinnah- me von 15jährigen Laufzeiten wird insgesamt ein höherer Zinsbetrag gezahlt. Dieser ist jedoch eine Art „Versiche- rungsprämie“ für das Zinsän- derungsrisiko. Andererseits ist im Beispiel der zu prolon- gierende Betrag auch um zir- ka 43 000 DM niedriger als alternativ nach zehn Jahren.
Jenny-Maria Tietz, Quickborn
A-2939 Heft 44, 31. Oktober 1997 (87)
Tabelle 3
Berechnung für das 6. bis 10. Jahr
Laufzeit Belastung Rest nach Betrag Zinsen Tilgung Jahre monatlich Laufzeit
Darlehen 1 0 DM getilgt
Darlehen 2 60 000 DM 6,50% 17,00% 10 1 175 DM 0 DM Darlehen 3 155 000 DM 6,90% 0,00% 15 891 DM 155 000 DM
Summe 215 000 DM 2 066 DM 155 000 DM
Nebenkosten 375 DM Belastung im Monat 2 441 DM Restschuld 60 Prozent
Tabelle 4
Berechnung für das 11. bis 15. Jahr
Laufzeit Belastung Rest nach Betrag Zinsen Tilgung Jahre monatlich Laufzeit
Darlehen 1 0 DM getilgt
Darlehen 2 0 DM getilgt
Darlehen 3 155 000 DM 6,90% 9,00% 15 2 054 DM 71 988 DM
Summe 155 000 DM 2 054 DM 71 988 DM
Nebenkosten 400 DM Belastung im Monat 2 454 DM Restschuld 28 Prozent
V A R I A IMMOBILIEN
Trotz aller Widrigkeiten ist es ratsam, daß sich ein Ehepaar rechtzeitig vor der Scheidung darüber einig wird, wer die Wohnung oder das Haus behalten soll. Sonst verfällt nämlich für beide Ehepartner der Anspruch auf die staatliche Eigenheimför- derung.
Normalerweise können Ehepaare zweimal die staatli- che Unterstützung für den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie in Anspruch neh- men. Wenn ein Ehepaar diese Förderung einmal genutzt hat, so verfällt nach der Schei- dung aber für beide der An-
spruch auf die zweite Förde- rung – vorausgesetzt, beide sind als Eigentümer eingetra- gen.
Verhindern läßt sich das nach Angaben der Allgemei- nen Deutschen Direktbank, wenn die Immobilie rechtzei- tig auf einen der Ehepartner übertragen wird. Der andere erhält dann wieder die Eigen- heimförderung, wenn er nochmals ein Haus oder eine Wohnung erwirbt. Allerdings muß diese Übertragung erfol- gen, solange die Ehe noch nicht geschieden ist und die steuerliche Veranlagung ge- meinsam erfolgt. PER
