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INHALT
A. EINLEITUNG 3
1. Lage und Abgrenzung 3
2. Planungsanlass und -erfordernisse 4
3. Ziele und Zwecke der Planung 6
4. Verfahren 7
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 8
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 8
6. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 11
7. Belange des Umweltschutzes, einschließlich Naturschutz und Land-
schaftspflege 14
8. Städtebauliches Konzept 17
C. INHALTE DER EINBEZIEHUNGSSATZUNG 20
9. Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung 20
10. Zulässigkeit von Vorhaben 20
11. Begründung der zeichnerischen und textlichen Festsetzungen der Ein-
beziehungssatzung 20
11.1 Überbaubare Grundstücksfläche 20
11.2
Verkehrsflächen 21
11.3
Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung
von Boden, Natur und Landschaft 21
Anhang I Pflanzempfehlungen 23
Anhang II Hinweise 24
Anlage 1 Eingriffs-Ausgleichbilanzierung
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A. EINLEITUNG
1. Lage und Abgrenzung
Das Plangebiet der Einbeziehungssatzung Nr. 1-28 "Hölzel" befindet sich am nördlichen Rand des Ortsteils Hölzel der Großen Kreisstadt Glauchau. Der Ortsteil Hölzel, zugehörend der Ortschaft Wernsdorf, liegt am südlichen Rand des Stausees Glauchau, ca. 1,8 km südwestlich des Stadtzentrums von Glauchau.
Das Plangebiet bildet den Übergangsbereich zwischen den bestehenden Siedlungsstrukturen an der Gartenstraße und der Erbschänkenstraße sowie den nördlich anschließenden Landwirtschaftsflächen, die bis an die Stadtgrenze Glauchaus reichen. Die Siedlungsstrukturen dienen überwiegend der Wohnnutzung.
Übersichtskarte: Lage des Plangebietes:
1. bestehende Siedlungsstrukturen am nördlichen Rand des Ortsteils Hölzel
2. Lage der Einbeziehungssatzung: nördlich angrenzend an die Bebauung entlang der Erbschänkenstraße und der Gar- tenstraße
Grundlage: Geobasisinformation und Vermessung Sachsen (GeoSN), 2018 (ohne Maßstab, genordet)
Die räumliche Lage der Einbeziehungssatzung ist aus der Übersichtskarte (s.o.) zu ersehen.
Die genaue Abgrenzung der Einbeziehungssatzung und die betroffenen und angrenzenden Flurstücke können aus der Planzeichnung (Einbeziehungssatzung Nr. 1-28 „Hölzel“, Teil A, Maßstab 1:500) entnommen werden.
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Das Gebiet der Einbeziehungssatzung umfasst das Flurstück 799/6 und Teilbereiche des Flurstückes Nr. 800 (beide Gemarkung Wernsdorf) sowie das Flurstück 3566/5 und Teilbereiche des Flurstückes Nr. 3566/4 (beide Gemarkung Glauchau). Alle genannten Flächen liegen heute im Außenbereich gemäß § 35 BauGB.
Das Gebiet der Einbeziehungssatzung hat eine Flächengröße von ca. 4.748 m2 / ca. 0,475 ha.
Flurstück Nr. (Gemarkung) Eigentümer Fläche Fläche anteilig im Geltungsbereich
799/6 (Wernsdorf) privat 2.190 m2 2.190 m2
800 (Wernsdorf) privat 3.610 m2 2.227 m2
3566/5 (Glauchau) privat 175 m2 175 m2
3566/4 (Glauchau) privat 32.487 m2 156 m2
Geltungsbereich: 4.748 m2 (ca. 0,475 ha)
Hinweis: Abweichend vom Aufstellungsbeschluss vom 28.06.2018 wurde der Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung im Zuge der Planung um geringfügige Teilflächen des Flurstückes Nr. 3566/4, Gemarkung Glauchau erweitert, um die notwendigen Radien der Zufahrt für die Feuerwehr innerhalb des Plangebietes gewährleisten zu können.
2. Planungsanlass und -erfordernisse
Gemäß BauGB § 34 Abs. 4 Nr. 3 kann die Gemeinde durch Satzung (sog. Ergänzungs- oder Einbeziehungssatzung) einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Mit der Aufstellung der Einbeziehungssatzung Nr. 1-28 "Hölzel" soll eine unmittelbar an die bestehenden Siedlungsstrukturen des Ortsteils Hölzel im Norden anschließende Außenbereichsfläche in den Innenbereich integriert werden, um Baurecht für diese Fläche zu erlangen.
Die zur Bebauung vorgesehenen Flächen des Satzungsgebietes sind durch die südlich und östlich angrenzenden Siedlungsstrukturen entlang von Gartenstraße und Erbschänkenstraße geprägt und sollen den bestehenden Bebauungszusammenhang des nördlichen Ortsrandes ergänzen.
Das Planvorhaben orientiert sich dabei an der Rahmensetzung des Integrierten Stadtent- wicklungskonzeptes INSEK Glauchau 2030+ als Ausdruck der allgemeinen Siedlungsentwicklung im Gemeindegebiet Glauchaus.
Der Rahmen für die Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben im Gebiet der Einbeziehungssatzung soll dabei – über die Festsetzung von Baugrenzen hinaus – bewusst nicht weitergehend ausgestaltet werden und richtet sich in der Folge nach § 34 Abs. 1 BauGB. Erwünscht ist eine selbstverständliche Weiterentwicklung der dörflichen Baustrukturen. Damit werden Vorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Das vorrangige Interesse der Gemeinde liegt in der Etablierung einer Wohnnutzung. Mit den ebenfalls allgemein oder ausnahmsweise zulässig werdenden gewerblichen und anderen Nutzungen kann dar- über hinaus erreicht werden, dass Modelle von 'Leben und Arbeiten an einem Ort' und die Weiterent-
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wicklung der dörflichen Infrastruktur, die zur Attraktivität des ländlichen Raumes maßgeblich beitragen können, nicht ausgeschlossen sind.
Die Stadt Glauchau hat großes Interesse an einer positiven demografischen Entwicklung und muss dafür notwendige planungs- und baurechtliche Rahmenbedingungen schaffen. Mit der Abrundung des bebauten Innenbereichs sollen daher – auch in den Ortsteilen – geringfügig Flächenreserven erschlossen und eine begrenzte Entwicklung ermöglicht werden.
Mit Blick auf übergeordnete raumordnerische Ziele wird der Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung und Gewerbebetriebe als Rahmen für die Eigenentwicklung der Gemeinde angesehen, mit der die gewachsenen Siedlungsstrukturen erhalten und angemessen weiterentwickelt werden können. Dazu gehört auch die Schaffung von Möglichkeiten zur Wohn- und gewerblichen Nutzung, die im Ergebnis der Einbeziehungssatzung entstehen.
Mit der Aufstellung der Einbeziehungssatzung wird der kleinteiligen Abrundung vorhandener Sied- lungsstrukturen in einem vorgeprägten Umfeld der Vorzug vor der Schaffung neuer Baugebiete gege- ben. Dabei ist der geringe Umfang des Satzungsgebietes der Einbeziehungssatzung und die enge Begrenzung auf die von den bestehenden Bebauungsstrukturen vorgegebenen Nutzungsarten und - intensitäten hervorzuheben.
Gerade aufgrund dieses Charakters der Einbeziehungssatzung können bestimmte Ziele der Raum- ordnung bezüglich der Siedlungsentwicklung in geeigneter Weise umgesetzt werden: eine kompakte nutzungsgemischte Siedlungsstruktur wird fortgeschrieben, ein Zersiedelungseffekt wird eher abge- mildert, nebeneinander mögliche Wohn- und Arbeitsfunktionen begünstigen kurze Wege in der dörfli- chen Struktur mit reduziertem verkehrlichem Aufwand.
Zur Ermittlung des Bedarfs an neuen Baustandorten für Einfamilienhäuser in Glauchau wird auf die Entwicklung der Anzahl der Baugenehmigungen zurückgegriffen. Die Auswertung ergibt, dass im Zeit- raum von 2013 bis 2019 der Durchschnitt der genehmigten Bauanträge in diesem Sektor bei 17 Stück lag. Der Schwankungsbereich der einzelnen Jahre liegt bei +/- 4 Stück vom Durchschnitt. Trotz des allgemeinen gesamtstädtischen Bevölkerungsrückgangs (6. regionalisierte Bevölkerungsprognose) ist keine negative Tendenz bei der Anzahl der Baugenehmigungen zu erkennen. Das verdeutlicht, dass die Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern konstant bleibt und auf veränderte Wohnan- sprüche, gerade von jungen Familien, welche es in Glauchau zu halten gilt, zurückzuführen ist.
Insgesamt wurden im Gemeindegebiet der Großen Kreisstadt Glauchau 121 Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt. Auf die Ortschaft Wernsdorf entfallen im betrachteten Zeitraum 10 Bauge- nehmigungen, wovon eine auf den Ortsteil Hölzel fiel.
Auch gab es - im Gegensatz zu anderen Glauchauer Ortschaften – in den zurückliegenden Jahren keine Bauleitplanverfahren zur Schaffung von neuen Wohnbaustandorten in Wernsdorf. Hier wurden vornehmlich Baulücken und die Potenziale der Innenentwicklung genutzt, welche nun jedoch vor allem im Ortsteil Hölzel erschöpft sind. Daher ist die Schaffung von drei Wohnbaustandorten angemessen.
Sie deckt den Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung und dient der Eigenentwicklung im Funktions- raum Süd. Diese Eigenentwicklung wird den Ortschaften mit ihren Ortsteilen im integrierten Stadtent- wicklungskonzept Glauchau 2030+ ausdrücklich zugestanden, da sie Wohnlagen und Standortfakto- ren bieten, welche die Kernstadt nicht vorweisen kann. Daher ist auch ein gesamtstädtischer Ver- gleich insgesamt nicht zielführend.
In bisherigen Bauleitplanverfahren (im Verfahren befindliche und rechtskräftige) für Wohnbaustandorte in freistehender Einzelhausbauweise (EFH) bzw. für Doppelhaushälften (DHH) stehen folgende Po- tenziale zur Verfügung:
1. Bebauungsplan Nr. 1-27 „Wohnen - Schlachthofstraße“
2017 Aufstellungsbeschluss, Entwicklung Brachfläche in integrierter Lage zur Stärkung der Kern- stadt mit dem Planungsziel von ca. 15 EFH, wegen Sperrfrist durch Brachflächenförderung Ver- fügbarkeit frühestens ab Mitte 2022
2. Bebauungsplan Nr. 1-22 „Wohnen II Hauptstraße Niederlungwitz“
Aufstellungsbeschluss Dezember 2019, Planungsziel von ca. 10 EFH, Potenziale dienen der Be- darfsdeckung des Funktionsraums Ost, Verfügbarkeit frühestens ab 2021
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3. Bebauungsplan Nr. 1-6 „Am Südhang“
rechtskräftig seit 02.11.1994, Potenzial noch ca. 8 EFH und ca. 10 DHH, keine Nachfrage von DHH, Vermarktung durch Privateigentümer stagniert insgesamt, Potenziale dienen der Bedarfs- deckung des Funktionsraums Nord
Es wird deutlich, dass keine per Bauleitplan- oder anderen Satzungsverfahren hergestellten Potenzia- le im Funktionsraum Süd vorhanden sind. Die aufgeführten künftig möglichen Eigenheimstandorte decken lediglich den gesamtstädtischen Bedarf für 2 Jahre und auch erst ab 2021. Wohingegen die beabsichtigte Einbeziehungsatzung Nr. 1-28 „Hölzel“ den kurzfristigen Bedarf ab 2020 bedienen soll.
Ein Sonderfall ist der Bebauungsplan Nr. 1-11 „Auesiedlung II“. Dieser ist in seiner letzten Änderung seit 27.11.2000 rechtskräftig und bietet vor allem Baurecht im mehrgeschossigen Mehrfamilienwohn- hausbau sowie für ca. 19 EFH. Seitens der Stadt besteht jedoch keine Realisierungsabsicht auch aus Gründen eines nicht vorhandenen Flächenzugriffs, weshalb die Potenziale nicht mitzurechnen sind.
Weiterhin kann mit der seit 03.03.2017 rechtskräftigen 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1-1
„Sachsenallee II / Wohnbebauung“ nachgewiesen werden, dass ein Bedarf an Einfamilienhäusern besteht. Die hier vorhandenen 38 Wohnbaustandorte konnten innerhalb der letzten drei Jahre voll- ständig vom Erschließungsträger verkauft werden. Die Potenziale sind damit ausgeschöpft.
Die 6. regionalisierte Bevölkerungsprognose liegt dem 2016 erarbeiteten integrierten Stadtentwick- lungskonzept Glauchau 2030+ zu Grunde, welches auf den Internetseiten der Stadt Glauchau dauer- haft öffentlich zum Download zur Verfügung steht. Insofern ist die zukünftige Bevölkerungsentwicklung und der damit einhergehende Bedarf an Wohnbaustandorten im Segment der Einfamilienhäuser in der städtischen Gesamtkonzeption ausreichend analysiert und betrachtet.
3. Ziele und Zwecke der Planung
Ziel der Planung ist die Einbeziehung einer einzelnen Außenbereichsfläche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil der Ortslage Hölzel und damit die Schaffung der rechtlichen Rahmenbedingungen für eine bauliche Nutzung entsprechend der Prägung der angrenzenden Bereiche.
Gleichzeitig verfolgt die Einbeziehungssatzung folgende Ziele:
! Mit der Festsetzung von drei Baufenstern durch Baugrenzen soll eine zur Feldflur offene Be- bauungsstruktur gewährleistet werden, die sich an der Flucht bestehender Baukörper orien- tiert.
! Durch die Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche soll die Erschließung der einbezogenen Flächen gesichert werden – insb. auch mit Blick auf die Berücksichtigung der Belange des Brandschutzes.
! Mit der Festsetzung grünordnerischer Maßnahmen / Festsetzung von Pflanzgeboten für Ge- hölze sollen ein Ausgleich für die durch die zulässig werdende bauliche Nutzung entstehen- den Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes gewährleistet und der Bestand an ökologisch wirksamen Strukturen im Plangebiet gesichert werden. Darüber hinaus wird die Eingrünung des Überganges zur offenen Feldflur angestrebt.
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4. Verfahrensübersicht
Im Rahmen des Verfahrens wurden bislang folgende Verfahrensschritte durchgeführt:
Verfahrensschritt Datum
Aufstellungsbeschluss durch den Stadtrat der Großen Kreisstadt Glau- chau in der Sitzung am 28.06.2018 (Beschluss Nr. 2018/108)
ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im Amtsblatt der Großen Kreisstadt Glauchau – StadtKURIER Glauchau Nr. 13/2018 vom 20.07.2018, im Beteiligungsportal des Sächsischen Staatsministerium des Innern (https://buergerbeteiligung.sachsen.de/) am 20.07.2018 und auf der Homepage der Stadt Glauchau (http://glauchau.de/) am 20.07.2018.
28.06.2018
20.07.2018
Billigungs- und Auslegungsbeschluss über den Entwurf der Einbeziehungssatzung Nr. 1-28 "Hölzel" durch den Stadtrat der Großen Kreisstadt Glauchau in der Sitzung am 26.09.2019 (Beschluss Nr.
2019/127)
ortsübliche Bekanntmachung des Auslegungsbeschlusses im Amtsblatt der Großen Kreisstadt Glauchau - StadtKURIER Glauchau Nr. 21/2019 vom 18.10.2019 im Beteiligungsportal des Sächsischen Staatsministerium des Innern (https://buergerbeteiligung.sachsen.de/) am 18.10.2019 und auf der Homepage der Stadt Glauchau (http://glauchau.de/) am 18.10.2019
26.09.2019
18.10.2019
Öffentliche Auslegung des Entwurfes (entspr. § 3 Abs. 2 BauGB) 28.10. - 29.11.2019
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf (entspr. § 4 Abs. 2 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB)
10.10. - 29.11.2019
Prüfung der Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (entspr. § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB)
...
Satzungsbeschluss (entspr. § 10 Abs. 1 BauGB und § 4 SächsGemO) durch den Stadtrat der Großen Kreisstadt Glauchau in der Sitzung am
_ _. _ _. 20 _ _ (Beschluss Nr. 20 _ _ / _ _ _ ) ...
Ausfertigung (entspr. § 4 SächsGemO)
...
Bekanntmachung und Inkrafttreten (entspr. § 34 Abs. 6 Satz 2, § 10 Abs. 3 BauGB und § 4 SächsGemO)
...
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B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 5.1 Topografie
Der kleine, ca. 160 Einwohner zählende Ortsteil Hölzel liegt kompakt inmitten von großflächigen land- wirtschaftlich genutzten Flächen. Ein fingerartiger Waldstreifen am südwestlichen Ortsrand bindet das Dorf an die den Stausee Glauchau umgebenden Grünstrukturen an.
Hölzel besteht ganz überwiegend aus dörflichen Wohngrundstücken mit offener Bebauung (Ein- bis Mehrfamilienhäuser, Garagen-, Stall- und andere Nebengebäude) und nutzungstypischen Freiflächen (Zier- und Nutzgärten, befestigte Hofflächen etc.). Im westlichen Teil Hölzels finden sich einige ältere Gehöfte und ein Gastronomiebetrieb ("Bauernschänke"), entlang der Erbschänkenstraße fallen zwei Mehrfamilienhäuser aus der Vorwendezeit, ein ehemaliger Baumschulbetrieb (heute "Das Kulturge- wächshaus") und eine außerhalb des Siedlungsrandes in der Feldflur errichtete Feldscheune als strukturelle Besonderheiten ins Auge.
Das Satzungsgebiet der Einbeziehungssatzung und seine Umgebung:
• dörfliche Wohngrundstücke mit offener Bebauung (Ein- bis Mehrfamilienhäuser, Garagen-, Stall- und andere Nebenge- bäude) und nutzungstypischen Freiflächen (Zier- und Nutzgärten, befestigte Hofflächen etc.) an Gartenstraße und Erb- schänkenstraße,
• Satzungsgebiet der Einbeziehungssatzung: Flurstück 799/6 und Teilbereiche des Flurstückes Nr. 800, Gemarkung Wernsdorf, sowie Flurstück 3566/5 (Erschließung vom Gründelparkweg) und Teilbereiche des Flurstückes Nr. 3566/4 (Ackerfläche), Gemarkung Glauchau.
Grundlage Luftbild: Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung Sachsen (GeoSN), 2018 (ohne Maßstab, genordet)
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Das Plangebiet fällt leicht von Nordost nach Südwest ab. Beim Bereich der Einbeziehungssatzung handelt es sich um eine im Verlauf der natürlichen Topografie leicht geneigte Grünlandfläche mit Gar- tennutzung und einigem Baum- und Strauchbestand als räumlichen Gliederungselementen. Die Flä- chen stoßen im Südosten und Südwesten an die Einzäunung der benachbarten Wohngrundstücke, sind selbst jedoch zur Feldflur hin nicht eingefriedet.
Blick von Ost auf das Satzungsgebiet. Am linken Bildrand Teile der Bebauung an der Erbschänkenstraße, im Hintergrund die Bebauung an der Gartenstraße. Im Bereich des reihigen Blaufichten-Bestandes in der Bildmitte soll die geplante Bebauung anschließen, die heutige Grünlandfläche bis zum Ackerrand wird als Kompensationsfläche mit einer Streuobstwiese und einer Heckenstruktur bepflanzt. (Bild: Oktober 2018)
Nach Nordosten und Nordwesten flach ansteigend schließt sich großflächiges Ackerland an, das ohne weitere Strukturelemente erst nach einigen hundert Metern an die Gehölzsäume des Stausees Glau- chau und des Erdenwerkes an der Wernsdorfer Straße bzw. den südöstlichen Stadtrand von Glau- chau stößt.
5.2 Vorhandene Bebauung, Freiflächen und ihre Nutzung
Das Gebiet der Einbeziehungssatzung ist heute unbebaut. Die Flächen werden überwiegend als Mahdgrünland genutzt, kleinteilige Flächen im Osten als Grabeland und Freizeitgarten. Aus der Zeit einer gewerblichen gartenbaulichen Nutzung stammen ein reihiger Bestand an Blaufichten, einige Einzelbäume (Blaufichten und andere Koniferen, Pappel, Eiche) sowie Einzelsträucher und Strauch- gruppen (Schlehe, Heckenkirsche, Hartriegel, Koniferen u. Ziergehölze).
Im schmalen westlichen Teil, der der Erschließung des Plangebietes dienen soll, gehören in geringem Umfang Teile des landwirtschaftlich genutzten Flurstückes Nr. 3566/4, Gemarkung Glauchau zum Geltungsbereich der Satzung. Aufgrund der Arbeitsradien der eingesetzten landwirtschaftlichen Ma- schinen handelt es sich dabei um ungenutzte Saumbereiche der Ackerfläche.
Zu weiteren umweltrelevanten Grundlagen: siehe Kap. 7.
10.02.2020 Seite 10 Blick von Nordwest auf das Satzungsgebiet. Im Hintergrund links die Bebauung an der Erbschänkenstraße, im Hintergrund rechts die Bebauung an der Gartenstraße. Die Blaufichten-Reihe in der Bildmitte markiert etwa den Standort der geplanten Bebauung, nach links (Nordosten) bis zum rotlaubigen Strauch schließen sich die Flächen für die vorgesehene Gartennut- zung, die Streuobstwiese sowie die Heckenstruktur an. (Bild: Oktober 2018)
5.3 Geologische Verhältnisse
Das Plangebiet befindet sich aus strukturgeologischer Sicht in der Vorerzgebirgs-Senke (Mülsener Senke). Laut geologischen Karten [Geologische Specialkarte des Königreichs Sachsen. Section Glau- chau-Waldenburg, Blatt 94, Maßstab: 1:25.000, 2. Auflage 1900 sowie Geologische Übersichtskarte des Freistaates Sachsen (GÜK200), Maßstab: 1:200.000, Blatt CC 5534 Zwickau, digitale Version]
wird der Untergrund im Plangebiet von Gesteinen der Mülsen- und Leukersdorf-Formationen (Ton-, Schluff- und Sandsteine sowie Konglomerate und Fanglomerate) aufgebaut. Die Festgesteine werden von einer teils mehrere Meter mächtigen Verwitterungs- und lockergesteinsartigen Zersatzschicht bedeckt. Über dem Verwitterungs- und Zersatzhorizont der Festgesteine folgen geringmächtige, saalezeitliche, fluviatile Sedimente (Kies, Sand und Schluff) welche in südöstlicher Richtung zunehmend von Hanglehm und Hangschutt überlagert werden. Unter Umständen ist in geringem Umfang mit dem Auftreten von anthropogenen Auffüllungen zu rechnen.
(Quelle: Sächsisches Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie, Stellungnahme vom 25.11.2019 im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf der Einbeziehungssatzung Nr. 1-28 "Hölzel" vom 12.08.2019)
5.4 Erschließungssituation
5.4.1 Verkehrliche ErschließungDie verkehrliche Erschließung des Bereiches der Einbeziehungssatzung erfolgt über die öffentlichen Verkehrsflächen des Gründelparkweges.
5.4.2 Ver- und Entsorgungsanlagen / Technische Erschließung
Ver- und Entsorgungsleitungen liegen im Verlauf des Gründelparkweges an. Es handelt sich dabei um öffentliche Strom-, Trink- und Abwasserleitungen.
10.02.2020 Seite 11 Blick nach Südost in den Anschlussbereich des Satzungsgebietes an den Gründelparkweg. Entlang des Holzzaunes (grau) in der linken Bildhälfte verläuft der schmale westliche Teil des Geltungsbereiches der Einbeziehungssatzung. (Bild: Oktober 2018)
6. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen
6.1 Landesentwicklungsplan
Im Landesentwicklungsplan sind die Ziele und Grundsätze der Raumordnung für die räumliche Ord- nung und Entwicklung des Freistaates Sachsen festgelegt.
Im Bezug auf die Siedlungsentwicklung formuliert der Landesentwicklungsplan 2013 in Ziel Z 2.2.1.4, dass die Festsetzung neuer Baugebiete außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nur zu- lässig wird, wenn innerhalb dieser Ortsteile nicht ausreichend Flächen in geeigneter Form zur Verfü- gung stehen. Solche neuen Baugebiete sollen in städtebaulicher Anbindung an vorhandene im Zu- sammenhang bebaute Ortsteile festgesetzt werden. Die Übereinstimmung der hier vorliegenden Pla- nung mit dieser Zielstellung wird in Kap. 6.4 Integriertes Stadtentwicklungskonzept INSEK Glauchau 2030+ dargelegt (s.u.). Dem Grundsatz G 2.2.2.4, die Lebensqualität und die natürliche biologische Vielfalt in den Städten und Dörfern durch Schaffung und Erhaltung von naturnahen Lebensräumen und Grünflächen innerhalb des Siedlungsgefüges aufzuwerten, kommt die Planung mit der Festset- zung von grünordnerischen Maßnahmen nach.
Die Übereinstimmung mit weiteren Zielen und Grundsätzen des Landesentwicklungsplanes 2013 mit sachlichem Bezug zum Planvorhaben – insbesondere dort, wo sie eine regionalplanerische Differen- zierung erfahren haben – sind in Kapitel 6.2 Regionalplan nachgewiesen.
6.2 Regionalplan
Der Regionalplan arbeitet die im Landesentwicklungsplan formulierten landesweiten Grundsätze und Ziele der Raumordnung für die Planungsregion räumlich und sachlich aus und bestimmt damit die
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Rahmenbedingungen für die gemeindliche Bauleitplanung. Er übernimmt zugleich auch die Funktion des Landschaftsrahmenplanes.
Das Gebiet um den Flusslauf der Mulde südlich von Glauchau mit dem Muldestausee und der Ortsla- ge Hölzel wird im rechtskräftigen Regionalplan Chemnitz – Erzgebirge, 2007 als Vorbehaltsgebiet Na- tur und Landschaft (Landschaftsbild/Landschaftserleben) ausgewiesen (vgl. Karte 2: Raumnutzung).
Gemäß Regionalem Fachbeitrag zum Landschaftsrahmenplan handelt es sich bei den diesen Schutz- bedürftigen Bereichen: Vorbehaltsgebiete für das Landschaftsbild / Landschaftserleben um großräu- mige Teile des Freiraumes mit besonders hohem, insbesondere naturbedingtem Erholungspotenzial.
Die regionalplanerische Zweckbestimmung dieser Vorbehaltsgebiete besteht in der Erhaltung, erfor- derlichenfalls Aufwertung des Landschaftsbildes (Vielfalt, Eigenart, Schönheit) sowie der Erlebniswirk- samkeit (Ruhe, saubere Luft ...) insbesondere für die naturbezogene Erholung (vgl. Regionaler Fach- beitrag zum Landschaftsrahmenplan - Fachbeitrag Naturschutz und Landschaftspflege für die Pla- nungsregion Chemnitz-Erzgebirge, 2007)
Über die Regelung des rechtskräftigen Regionalplan Chemnitz – Erzgebirge, 2007 hinaus weist der Regionalplan-Entwurf des Planungsverbandes Region Chemnitz, 2015 einen erweiterten Bereich, der das Gebiet der Stadt Glauchau bis an die nördliche Ortsgrenze von Wernsdorf und an den Rümpfwald im Südosten umfasst, als Vorranggebiet für den Kulturlandschaftsschutz aus (vgl. Karte 2: Raumnut- zung). Es handelt sich dabei um ein Gebiet, das als Historisch geprägte Kulturlandschaft – hier: Histo- rische Kulturlandschaft besonderer Eigenheit einzustufen ist (vgl. Karte 8: Kulturlandschaftsschutz).
Gemäß Zielformulierung Z 2.1.2.2 sollen in den Vorrang- und Vorbehaltsgebieten Kulturlandschafts- schutz die vorhandenen charakteristischen Strukturen und Landschaftselemente erhalten und unter Beachtung der Gebietsspezifik ergänzt bzw. weiterentwickelt werden. Die ausgewiesenen Gebiete sollen dazu auf örtlicher Ebene konkretisiert und durch erforderliche Maßnahmen untersetzt werden.
Mit der durch die vorliegende Satzung ermöglichten Weiterentwicklung der dörflichen Baustrukturen zur Abrundung der Ortslage und insbesondere durch die im Zuge von grünordnerischen Maßnahmen vorgesehenen Strukturanreicherung durch Schaffung von Kulturlandschaftselementen (Streuobst, Feldhecke) ordnet sich die vorliegende Planung in die regionalplanerische Rahmensetzung ein.
6.3 Flächennutzungsplan
Derzeit existiert kein rechtskräftiger Flächennutzungsplan für das Gebiet der Großen Kreisstadt Glau- chau. Die Einbeziehungssatzung für bisherige Außenbereichsflächen folgt dennoch einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Zum Nachweis dessen wird das Integrierte Stadtentwicklungskonzept INSEK Glauchau 2030+ als Ausdruck der allgemeinen Siedlungsentwicklung im Gemeindegebiet Glauchaus herangezogen.
6.4 Integriertes Stadtentwicklungskonzept INSEK Glauchau 2030+
Das INSEK Glauchau 2030+ beinhaltet ein räumliches Leitbild für das Gemeindegebiet, welches im Wesentlichen zwischen der Inneren Stadt und den Funktionsräumen Nord, Ost und Süd unterschei- det. Die Funktionsräume werden aus den außerhalb der Inneren Stadt liegenden Ortschaften gebildet und wurden mit Blick auf ihre Identitäten und topographischen Bedingungen gegliedert. Diese tragen eine Verantwortung für ihre Einwohnerinnen und Einwohner und übernehmen zum Teil wichtige Auf- gaben in der Gesamtstadt. Langfristig wird somit die Sicherung der Lebensqualität in den Ortschaften und insbesondere in den peripheren kleineren Ortsteilen und Siedlungsgebieten angestrebt. Die vor- gelagerten Ortschaften mit ihren Eigenheimstandorten funktionieren als ländlich geprägte Siedlungen, die über eine eigenständige Identität verfügen und jeweils eine direkte, wenn auch strukturell bedingt unterschiedlich enge Anbindung an die Kernstadt haben. Das Ziel, die Wohn- und Lebensqualität für alle Altersgruppen sowie für die eingesessenen und neu hinzukommenden Einwohner zu sichern,
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schließt auch die Betrachtung der Ortschaften in ihrem jeweiligen Funktionsraum ein. Dabei gelten die für die Gesamtstadt aufgestellten Ziele zur Siedlungs- und Flächenentwicklung auch hier.
Demzufolge sind bauliche Entwicklungen ebenfalls auf die Innenbereiche zu konzentrieren und Neu- ausweisungen in Randlagen zu vermeiden. Durch die Bebauung von Lücken und die (Re)Aktivierung von Flächenpotenzialen in erschlossenen Lagen sollten bestehende Möglichkeiten genutzt werden, hier Wohnungsneubau zu realisieren.
Zusätzliche Flächen für den Eigenheimbau sind nur vereinzelt und kleinteilig, in enger Nähe zu er- schlossenen Lagen sowie zur Abrundung bestehender Siedlungsstrukturen vorgesehen, nachdem ein entsprechender Bedarf nachgewiesen ist. Flächen und Bedarfe sind von den Ortschaften mitzuteilen.
Diese allgemeinen Grundsätze des INSEK Glauchau 2030+ auf Hölzel angewendet, eröffnen die Mög- lichkeit, eine Einbeziehungssatzung für den Ortsteil zu entwickeln.
Der Ortsteil Hölzel gehört zur Ortschaft Wernsdorf und ist Bestandteil des Funktionsraumes Süd. Bis- her wurden im Gegensatz zu anderen Ortschaften keine Bebauungspläne oder anderen Satzungen zur Wohnbaulandentwicklung in der Ortschaft Wernsdorf erarbeitet. Somit erfolgten Wohnbauvorha- ben immer durch die Nutzung von Baulücken und eine Nachverdichtung im Sinne des § 34 BauGB. In Wernsdorf bestehen auch weiterhin noch vereinzelt potenzielle Baulücken, welche zukünftig genutzt werden können. Jedoch ist das Kriterium der Verfügbarkeit solcher Flächen ausschlaggebend. Das bloße Vorhandensein von Baulücken in der Ortschaft Wernsdorf führt auf Grund der Eigentumsver- hältnisse nicht zwangsläufig zur Möglichkeit, diese auch bebauen zu können.
Hölzel gehört einerseits zur Ortschaft Wernsdorf, ist andererseits ebenso ein eigenständiger Ortsteil und weist auch auf Grund seiner topografischen und geografischen Lage kaum direkte Verbindungen zu den anderen Ortsteilen auf. Weiterhin bietet Hölzel besondere Wohnqualitäten und profitiert von der naturnahen und ruhigen Umgebung, weshalb eine gezielte Betrachtung und maßvolle Entwicklung des Ortsteils angemessen ist. Dass Hölzel eine eigene Attraktivität hat, lässt sich auch mit den stabi- len Bevölkerungszahlen belegen. So verzeichnet die Einwohnerentwicklung des Ortsteils Hölzel seit Ende 2015 entgegen dem gesamtstädtischen Trend keinen Bevölkerungsrückgang.
Die Potenziale der Innenentwicklung im Ortsteil Hölzel sind erschöpft – Baulücken sind nicht vorhan- den. Damit ist eine selbst punktuelle und sehr begrenzte Entwicklung derzeit nicht mehr möglich. Der Bedarf an Wohnbaustandorten wurde über den Ortschaftsrat Wernsdorf mehrfach an die Stadtverwal- tung heran getragen. Daher soll im Rahmen der Einbeziehungssatzung in einem sehr geringen Um- fang (drei Bauplätze) ein Angebot zur Entwicklung auf bisherigen Außenbereichsflächen geschaffen werden. Der Standort bietet sich an, weil die Flächen direkt an den im Zusammenhang bebauten Ortsteil anschließen. Des Weiteren werden Teile der Flächen derzeit privatgärtnerisch genutzt und erfahren auch dadurch eine Vorprägung. Es werden explizit keine landwirtschaftlich genutzten Flä- chen in Anspruch genommen.
6.5 Standortalternative für eine Einbeziehungsatzung
Als Alternative in der Ortschaft Wernsdorf wurde vorab ein Standort für zwei Wohnbauvorhaben an der Erbschänkenstraße Ecke Zum Stausee geprüft. Aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet und einer nicht gewollten fingerartigen Siedlungsentwicklung ist von weiteren Planungen an dieser Stelle Abstand genommen worden.
6.6 Derzeitige Zulässigkeit von Bauvorhaben
Der Rahmen für die derzeitige Zulässigkeit von Bauvorhaben im Gebiet der Einbeziehungssatzung ergibt sich aus § 35 BauGB. Ein älterer Bebauungsplan liegt nicht vor.
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7. Belange des Umweltschutzes, einschließlich Naturschutz und Land- schaftspflege
Gemäß §34 Abs. 5 Satz 4 BauGB sind auf Satzungen nach §34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB (Ergän- zungs- bzw. Einbeziehungssatzung) § 1a Abs. 2 und 3 und § 9 Abs. 1a BauGB entsprechend anzu- wenden.
Danach sind bei der Aufstellung der Einbeziehungssatzung die Belange des Umweltschutzes, ein- schließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege – insbesondere die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in seinen in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a bezeichneten Bestandteilen (Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, das Wirkungsgefüge zwischen vorge- nannten sowie Landschaft und biologische Vielfalt) – in der Abwägung zu berücksichtigen.
Gemäß §34 Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB ist darüber hinaus eine Voraussetzung für die Aufstellung von Einbeziehungssatzungen, dass keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter (Natura 2000-Gebiete) bestehen.
7.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG
Das Vorhaben berührt keine naturschutzrechtlich festgelegten Schutzgebiete sowie keine gemäß §21 SächsNatSchG oder §30 BNatSchG besonders geschützten Biotope.
Gebiete nach Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH) und Gebiete nach EG-Vogelschutzrichtlinie (SPA) (Europäisches ökologisches Netz "NATURA 2000" - Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung) sind nicht von der Planung betroffen. Festgesetzte Landschaftsschutzgebiete oder Flächennaturdenkmale werden von der Planung nicht berührt.
Das Landschaftsschutzgebiet 'Stausee Glauchau und Muldenaue' liegt in ca. 100 m, das FFH-Gebiet Mittleres Zwickauer Muldetal in ca. 200 m Entfernung vom zentralen Bereich des Satzungsgebietes in nordwestlicher Richtung jenseits des Robert-Schumann-Weges. (vgl. rechtskräftiger Regionalplan Chemnitz – Erzgebirge, 2007, Anlage 3 Fachplanerische Inhalte der Landschaftsrahmenplanung, Kar- te B: Europäisches Ökologisches Netz "Natura 2000" und Gebiete mit Gesamtstaatlicher Repräsenta- tiver Bedeutung für den Naturschutz bzw. Karte E: Regionale Schutzgebietskonzeption sowie Regio- nalplan-Entwurf für den Planungsverband Region Chemnitz, 2015, Karte E: Regionale Schutzgebiets- konzeption).
Im Regionalen Fachbeitrag zum Landschaftsrahmenplan zum Regionalplan Chemnitz – Erzgebirge, 2007 wird das Satzungsgebiet als Bestandteil der Regionalen Verbundkulisse geführt (vgl. Regional- plan Chemnitz – Erzgebirge, 2007, Regionaler Fachbeitrag zum Landschaftsrahmenplan - Fachbei- trag Naturschutz und Landschaftspflege - Karte K1d-01 Regionale Verbundkulisse), wird jedoch im Fachbeitrag zum Landschaftsrahmenplan Region Chemnitz zum Regionalplan-Entwurf des Planungs- verbandes Region Chemnitz nicht mehr zu den Elementen des großräumig übergreifenden Biotopver- bunds oder zu Maßnahmeschwerpunkten des Arten- und Biotopschutzes gezählt (vgl. Regionalplan- Entwurf 2015, Karte A: Kernflächen des großräumig übergreifenden Biotopverbunds).
7.2 Sonstige fachliche Grundlagen
Im Rahmen der Erarbeitung der Einbeziehungssatzung Nr. 1-28 "Hölzel" werden grünordnungsplane- rische Inhalte entwickelt:
! die Festsetzung von Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) als Pflanz- und Erhaltungsgebote für heimische standortgerechte Gehölze und für eine Streuobstwiese aus Obstbaum- Hochstämmen.
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Diese Inhalte haben als ökologische Grundlagen Aufnahme in die Festsetzungen der Einbeziehungs- satzung gefunden.
7.3 Bewertung der voraussichtlichen Umweltauswirkungen der Planung
Tiere, Pflanzen, Biologische Vielfalt
Das Gebiet der Einbeziehungssatzung und seine nähere Umgebung bieten mit Acker-, Verkehrs-, Grünland- und von Ziergehölzen geprägten Wohngartenflächen heute durchschnittliche Habitatqualitä- ten an. Der von Nadelgehölzen dominierte Gehölzbestand ist für heimische Tierarten nur einge- schränkt nutzbar. Seltene oder besonders geschützte Tier- und Pflanzenarten wurden nicht aufgefun- den. Mit Einschränkungen können Offenland und Gebüsche bewohnende Arten hier Lebensraum- strukturen vorfinden, jedoch werden die relativ kleinen Flächen des Geltungsbereiches immer nur ei- nen Teil des Lebensraumes einer Art bzw. Population ausmachen und sind nur im Zusammenhang mit dem Zustand und der Entwicklung der sie umgebenden Flächen relevant. Durch die festgesetzte Entwicklung einer Streuobstwiese, die Pflanzung von heimischen Bäumen und die Anlage einer Hec- kenstruktur unter Verwendung heimischer, z.T. fruchttragender Gehölzarten kann der Bestand an öko- logisch wirksamen Strukturen im Plangebiet deutlich aufgewertet werden.
Negative Auswirkungen auf Tier- und Pflanzenarten sowie die Biologische Vielfalt im Plangebiet wer- den daher nicht erwartet.
Boden
Ein Verlust der natürlichen Bodenfunktionen wird für die zukünftig versiegelten Flächen von zusätzli- chen Verkehrsflächen, neuen Gebäuden und Zuwegungen eintreten - im Zuge der Einbeziehungssat- zung bleiben jedoch auch Böden in Teilen des Satzungsgebietes als Maßnahmeflächen und nicht überbaubare Flächen, entsprechend der Eigenart der näheren Umgebung, einer Bebauung entzogen und stehen einer natürlichen Bodenentwicklung weiterhin zur Verfügung.
Insgesamt werden erhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut Boden im Plangebiet nicht erwartet.
Wasser, Klima und Luft
Durch seine geringe Flächengröße geht vom Plangebiet nur sehr begrenzter Einfluss auf die Schutz- güter Wasser, Klima und Luft aus – etwa durch sehr geringfügige Beiträge zur Grundwasser- oder Frischluftneubildung –, sodass erhebliche Auswirkungen auf diese Schutzgüter nicht erwartet werden.
Landschaft
Die bauliche Umgebung des Satzungsgebietes stellt sich als dorftypisches Mosaik unterschiedlicher Bauformen, Freiflächen und Vegetationselemente dar, das durch die Umsetzung der Einbeziehungssatzung lediglich fortgeführt werden wird. Die Ergänzung von Gebäudestandorten in der Flucht der bestehenden Bebauung der Flurstücke Nr. 799/1, 799/2 und 799/7 (nördl. Straßen- abschnitt des Erbschänkenweges) stellt eine Vervollständigung und Abrundung der ortstypischen Siedlungsstrukturen dar.
Durch die festgesetzte Anlage einer Heckenstruktur und einer Streuobstwiese werden eine Begrenzung der möglichen Gebäudestandorte und die Fassung des Ortsrandes mit landschaftsbildwirksamen Strukturen erreicht.
Erhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut Landschaft im Plangebiet werden daher nicht erwartet.
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Mensch
Die durch die Einbeziehungssatzung ermöglichten Nutzungen dienen Wohn- und ggf. nicht störenden gewerblichen Zwecken. Im Umfeld der Bebauung kann von einer zukünftigen Gartengestaltung und der Entwicklung von Erholungs- und Ruheflächen ausgegangen werden. Durch diese – für einen be- grenzten Personenkreis wirksame – geringfügige Verbesserung der Eignung des Plangebietes für die Erholung wird daher eine geringfügige positive Wirkung auf das Schutzgut Mensch zu erwarten sein.
Kultur- und sonstige Sachgüter
Die Nutzungen, die durch die Einbeziehungssatzung ermöglicht werden, lassen keine erheblichen Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter im Plangebiet erkennen.
Fazit
In Gesamtheit kann anhand der vorstehenden Beschreibung festgestellt werden, dass durch die Re- gelungen der Einbeziehungssatzung keine Veränderungen erkennbar sind, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild erheblich oder nachhaltig beein- trächtigen können.
Im Zuge einer Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung (vgl. Anlage 1) wurde darüber hinaus rechnerisch er- mittelt, dass eine grundsätzliche Kompensierbarkeit der Eingriffe möglich ist.
Mit der Durchführung insb. der landschaftspflegerischen Maßnahmen kann trotz negativer Auswirkun- gen auch eine Verbesserung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit von Teilen des Naturhaushaltes im unmittelbaren Umfeld des Plangebietes erreicht werden und damit den Zielen des Umweltschutzes – im Rahmen der gegebenen Möglichkeiten – nachgekommen werden.
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8. Städtebauliches Konzept
8.1 Gliederung des Gebietes, Bebauungs-/Nutzungskonzept
Die größte Einzelfläche des Geltungsbereiches der Einbeziehungssatzung soll – dem Anlass der Pla- nung entsprechend – für eine bauliche Nutzung zur Verfügung stehen, die selbstverständlich die im Umfeld vorhandenen dörflichen Baustrukturen weiterentwickelt. Der Fokus der Planung liegt auf einer Wohnnutzung, nachgeordnet werden auch gewerbliche und andere Nutzungen zulässig, die sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Ausgehend vom Gründelparkweg wird entlang der südwestlichen Geltungsbereichsgrenze eine private Verkehrsfläche eingeordnet, über die die Erschließung des Satzungsgebietes erfolgt und die Zugänglichkeit für die Feuerwehr gewährleistet werden kann.
Den nordöstlichen Abschluss des Plangebietes bilden Ausgleichsflächen mit Pflanz- und Erhaltungsgeboten für Gehölze.
Durch die Einbeziehung der nordöstlichen Ausgleichsflächen in das Satzungsgebiet werden Flächen Teil des Geltungsbereiches, für die eine Prägung i. S. einer baulichen Nutzung durch die angrenzen- den Bereiche nicht unmittelbar abzuleiten ist. Da jedoch eine bauliche Nutzung dieser Flächen durch die Festsetzung als Ausgleichsfläche (Heckenstruktur, Streuobstwiese) ausgeschlossen bleibt, kann eine mit der Einbeziehungssatzung möglich werdende Bebauung nicht nach Nordosten über eine ge- dachte Linie in der Flucht der bestehenden Baustrukturen der Flurstücke Nr. 799/1, 799/2 und 799/7 an der Erbschänkenstraße – hinausreichen.
8.2 Erschließungskonzept
8.2.1 Verkehrliche Erschließung, Feuerwehrzufahrt
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über die öffentlichen Verkehrsflächen des Gründelparkweges. Hier anschließend wird eine private Verkehrsfläche festgesetzt, über die die geplanten Teilgrundstücke erreicht werden können.
Die Zugänglichkeit für die Feuerwehr zu den Flächen der Einbeziehungssatzung ist ebenfalls ausgehend vom Gründelparkweg zu gewährleisten.
Die im schmalen westlichen Teil und entlang der südwestlichen Geltungsbereichsgrenze bis auf Höhe des geplanten östlichsten Teilgrundstückes eingeordnete private Verkehrsfläche wird dafür in einer Breite von 4,55 m festgesetzt und mit einer Aufweitung (Wendehammer, einseitig für Fahrzeuge bis 10 m Länge / 3-achs. Müllfahrzeug - vgl. RASt 06) versehen. Damit wird die Einrichtung einer Feuerwehrzufahrt mit notwendiger Wendestelle (auch im Sinne einer Feuerwehrbewegungsfläche) grundsätzlich ermöglicht. Im Rahmen des Ermessens der zuständigen Behörde kann der über die Feuerwehrzufahrt erreichbare Wendehammer mit einem Abstand von bis zu 65 m zum letzten geplanten Gebäude akzeptiert werden.
Feuerwehrzufahrt und Wende- bzw. Feuerwehrbewegungsfläche sind hinsichtlich der Tragfähigkeit entsprechend der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr auszuführen und verkehrsrechtlich zu sichern. Der Nachweis und die konkrete Ausgestaltung der Feuerwehrzufahrt ist im Rahmen nachgeordneter baurechtlicher Genehmigungsverfahren abschließend zu bestimmen.
10.02.2020 Seite 18 Prinzipdarstellung Feuerwehrzufahrt im Einbeziehungsbereich (ohne Maßstab, genordet)
8.2.2 Technische Erschließung
Die Ver- und Entsorgung der Grundstücke kann grundsätzlich ausgehend vom Gründelparkweg erfolgen, wo öffentliche Strom-, Trinkwasserleitungen sowie Abwasserkanäle eingeordnet sind.
Die konkrete Ausgestaltung der Ver- und Entsorgung ist im Zuge baurechtlicher Genehmigungen für konkrete Bauvorhaben nachzuweisen.
Der Grundschutz der Löschwasserversorgung ist über das öffentliche Trinkwassernetz gegeben. Eine Lösung für die Deckung eines möglicherweise entstehenden erhöhten Löschwasserbedarfs ist in Ab- stimmung mit der zuständigen Behörde zu ermitteln und ggf. jeweils vom Bauherrn selbst sicherzu- stellen.
8.3 Grünkonzept
Durch die Begrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen nach Maßgabe der Eigenart der nähe- ren Umgebung werden wesentliche Teile des Geltungsbereiches der Einbeziehungssatzung einer baulichen Nutzung entzogen bleiben.
Für diese Flächen wird die Pflanzung von mindestens einem heimischen, standortgerechten Baum je 100 m2 überbauter Grundstücksfläche festgesetzt.
Darüber hinaus werden am nordöstlichen Rand des Geltungsbereichs der Einbeziehungssatzung so- wie im Bereich des Wendehammers Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt:
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! als nordöstlicher Abschluss zur Feldflur eine Fläche "M1-1" (364 m2) für die Anlage einer Heckenstruktur zur Bepflanzung mit heimischen, standortgerechten Arten,
! südwestlich an die Heckenstruktur anschließend eine Fläche "M2" (1.092 m2) zur Entwicklung einer Streuobstwiese,
! im Bereich des Wendehammers eine kleinere Fläche "M1-2" (86 m2) für die Weiterentwicklung einer vorhandenen Strauchgruppe zu einer weiteren Heckenstruktur.
Damit soll einerseits ein Ausgleich für durch die möglich werdende Bebauung zu erwartende Beein- trächtigungen des Naturhaushaltes geschaffen und der Bestand an ökologisch wirksamen Strukturen im Bereich des Satzungsgebietes erhöht werden. Andererseits soll auch im Sinne einer Positivwirkung auf das Landschaftsbild eine Eingrünung des Ortsrandes erfolgen und der Übergang von der Bebau- ung zur offenen Flur mit grünen Strukturen bereichert werden.
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C. INHALTE DER EINBEZIEHUNGSSATZUNG
9. Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung [§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB]
Die Einbeziehungssatzung bezieht eine einzelne Außenbereichsfläche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil ein, da diese durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Innenbereichs entsprechend geprägt ist. Die Ergänzung des Innenbereiches ist in der Planzeichnung – Teil A als gestrichelte schwarze Linie dargestellt.
In den Innenbereich einbezogen werden die Flurstücke Nr. 799/6 und Teilbereiche des Flurstückes Nr.
800, beide Gemarkung Wernsdorf, sowie das Flurstück 3566/5 und Teilbereiche des Flurstückes Nr.
3566/4, beide Gemarkung Glauchau.
10. Zulässigkeit von Vorhaben
Der Rahmen für die Zulässigkeit von Vorhaben im Bereich der Einbeziehungssatzung ergibt sich aus
§ 34 BauGB und den Festsetzungen nach §§ 3 und 4 der Einbeziehungssatzung Nr. 1-28 „Hölzel“.
11. Begründung der zeichnerischen und textlichen Festsetzungen der Ein- beziehungssatzung
11.1 Überbaubare Grundstücksfläche [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB]
11.1.1 Baugrenzen
Zur Gewährleistung einer offenen Bebauungsstruktur zur Feldflur werden drei Baufelder durch Baugrenzen festgesetzt, die sich an der Flucht der bestehenden Baukörper der Flurstücke Nr. 799/1, 799/2 und 799/7 orientieren.
Begründung:
Mit der Festsetzung von drei Baufenstern durch Baugrenzen soll zunächst erreicht werden, dass die durch die Satzung möglich werdende Bebauung nicht nach Nordosten über eine Linie hinausreicht, die von der Flucht der bestehenden Bebauung der Flurstücke Nr. 799/1, 799/2 und 799/7 vorgegeben wird. Darüber hinaus soll mit der Ausformung der Baugrenzen als einzelne Baufenster eine offene Bebauung zum Ortsrand hin sichergestellt und eine mögliche Grundstücksteilung berücksichtigt werden.
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11.2 Verkehrsflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB]
11.2.1 Private Verkehrsflächen
Zur Sicherung der Erschließung wird eine Fläche von 4,55 Metern Breite mit einer Aufweitung für eine Wendeanlage als private Verkehrsfläche festgesetzt.
Begründung:
Die Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche erfolgt zur Sicherung der Erschließung des Satzungsgebietes. Die in der Verkehrsfläche berücksichtigte Aufweitung dient dabei insbesondere der Gewährleistung der Brandschutzbelange, da hier die Voraussetzungen zur Einrichtung einer Wendestelle (Wendehammer, einseitig für Fahrzeuge bis 10 m Länge / 3-achs. Müllfahrzeug - vgl.
RASt 06), die auch als Feuerwehrbewegungsfläche dienen kann, geschaffen werden.
11.3 Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
[§ 1a Abs. 3 BauGB, § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB]
11.3.1.
Auf den nach Maßgabe der Eigenart der näheren Umgebung nicht überbaubaren Flächenanteilen der Baugrundstücke ist je 100 Quadratmeter bebauter oder befestigter Fläche mindestens ein heimischer, standortgerechter Baum (nach Pflanzempfehlung/Pflanzenliste – vgl. Anhang I) zu pflanzen.
Angepflanzte Bäume sind dauerhaft zu erhalten und zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen.
Begründung:
Mit der Festsetzung eines Pflanz- und Erhaltungsgebotes für Bäume sollen ein Ausgleich für die durch die zulässig werdende bauliche Nutzung entstehenden Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes ge- währleistet und der Bestand an ökologisch wirksamen Strukturen im Plangebiet, die Lebensräume für unterschiedliche Tierarten bieten, vermehrt und dauerhaft gesichert werden.
11.3.2
Auf der mit "M1-1" bezeichneten Fläche von ca. 4,75 bis 5,6 Metern Breite entlang der nordöstlichen Geltungsbereichsgrenze - mit einer Größe von 364 m2 sowie der mit "M1-2" bezeichneten Fläche von 2,5 bis 4,5 Metern Breite im Bereich der Wendeanlage - mit einer Größe von 86 m2 sind Heckenstrukturen aus heimischen, standortgerechten Gehölzen (nach Pflanzempfehlung/Pflanzenliste – vgl. Anhang I) anzulegen.
Maßnahmefläche M1-1:
Nach Abzug eines umlaufenden 1-Meter-Streifens ist der verbleibende Teil der Maßnahmefläche je m2
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mit 2 Stck Sträucher (Pflanzqualität mindestens: verpflanzter Strauch, 4 Triebe, Höhe 60 – 100 cm [v.
Str., 4 Tr., 60 – 100]) zu bepflanzen.
Maßnahmefläche M1-2:
Die Maßnahmefläche ist entlang ihrer gedachten Mittellinie in zwei Reihen mit einem Reihenabstand von 0,5 Metern und einem Pflanzabstand in der Reihe von 1 Meter mit Sträucher (Pflanzqualität mindestens: verpflanzter Strauch, 4 Triebe, Höhe 60 – 100 cm [v. Str., 4 Tr., 60 – 100]) zu bepflanzen.
Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und zu pflegen, Gehölze sind bei Abgang zu ersetzen.
11.3.3
Auf einer mit "M2" bezeichneten Fläche von 15,25 Metern Breite (mit einer Größe von 1.092 m2) entlang der Maßnahmefläche "M1" ist eine Fläche mit Obstbaum-Hochstämmen als Streuobstwiese zu bepflanzen.
Dafür sind mindestens 14 Stück Obst-Hochstämme (Pflanzqualität mindestens: Hochstamm 2 x verpflanzt [H 2xv] zu pflanzen. Die Pflanzabstände betragen zwischen 8 Meter (kleinkronige Sorten) und 10 Meter (großkronige Sorten).
Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und zu pflegen, Gehölze sind bei Abgang zu ersetzen.
Die Wiesenfläche ist durch Beweidung zu pflegen oder mind. einmal, max. zweimal jährlich zu mähen.
Begründung:
Mit der Festsetzung eines Pflanz- und Erhaltungsgebotes für Heckenstrukturen (11.3.2) und eine Streuobstwiese (11.3.3) sollen ein Ausgleich für die durch die zulässig werdende bauliche Nutzung entstehenden Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes gewährleistet und der Bestand an ökologisch wirksamen Strukturen im Plangebiet, die Lebensräume für unterschiedliche Tierarten bieten, vermehrt und dauerhaft gesichert werden. Darüber hinaus wird eine Fassung des Übergangs von der Bebau- ung zur offenen Flur mit landschaftsbildwirksamen Strukturen erreicht.
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Anhang I
Pflanzempfehlungen
Bäume:
Acer campestre – Feldahorn Acer pseudoplatanus – Bergahorn Carpinus betulus – Hainbuche Fraxinus excelsior – Gemeine Esche Juglans regia – Echte Walnuss Malus floribunda – Vielblütiger Apfel Malus sylvestris – Wildapfel
Malus-Kulturformen: Apfel-Hochstämme in Sorten Prunus avium – Vogelkirsche
Prunus domestica: Pflaumen-Hochstämme in Sorten Pyrus pyraster – Wildbirne
Pyrus-Kulturformen: Birnen-Hochstämme in Sorten Sorbus aria – Echte Mehlbeere
Sorbus domestica – Speierling Sorbus torminalis – Elsbeere Tilia cordata – Winterlinde
Sträucher:
Cornus sanguinea – Roter Hartriegel Corylus avellana – Gewöhnliche Haselnuss Crataegus monogyna – Eingriffeliger Weißdorn Euonymus europaeus – Pfaffenhütchen Frangula alnus – Faulbaum
Prunus spinosa – Schlehe
Ribes uva-crispa subsp. uva-crispa – Wilde Stachelbeere Rosa multiflora – Vielblütige Rose
Rubus idaeus – Gemeine Himbeere Sambucus nigra – Schwarzer Holunder Sambucus racemosa – Roter Holunder Viburnum opulus – Gewöhnlicher Schneeball
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Anhang II
Hinweise
1. Denkmalschutz / Archäologie:
Die ausführenden Firmen sind darauf hinzuweisen, dass gemäß § 20 SächsDSchG (Sächsisches Denkmalschutzgesetz) eine Meldepflicht von Bodenfunden besteht.
2. Barrierefreie Gestaltung:
Für die Beachtung der Belange von Menschen mit Behinderungen wird auf § 4 und § 8 Behinderten- gleichstellungsgesetz sowie § 50 Sächsische Bauordnung (barrierefreie Gestaltung) hingewiesen.
3. Geologie:
Baugrunduntersuchung
Zur Reduzierung des Baugrundrisikos empfiehlt das Sächsische Landesamt für Umwelt, Landwirt- schaft und Geologie (LfULG) regelmäßig eine standortkonkrete und der Bauaufgabe angepasste Bau- grunduntersuchung gemäß DIN 4020 bzw. DIN EN 1997-2. Im Hinblick auf den Umfang der zu pla- nenden Maßnahmen (Gründungen, Infrastrukturbau, ggf. Versickerungen etc.) empfiehlt sich eine Baugrundvoruntersuchung, die im Nachhinein Standort- und vorhabenskonkret ergänzt werden kann.
Übergabe von Ergebnisberichten
Im Sächsischen Kreislaufwirtschafts- und Bodenschutzgesetz (SächsKrWBodSchG) ist die Bereitstel- lung von Ergebnissen aus Erkundungen mit geowissenschaftlichem Belang (Erkundungsbohrungen, Baugrundgutachten, hydrogeologische Untersuchungen o. ä.) durch Behörden des Freistaates Sach- sen, der Landkreise, Kreisfreien Städte und Gemeinden sowie sonstigen juristischen Personen des öffentlichen Rechts in § 15 geregelt.
Bohranzeige- / Bohrergebnismitteilungspflicht
Sofern Bohrungen abgeteuft werden, ist die Bohranzeige- und Bohrergebnismitteilungspflicht gegen- über dem LfULG, Abteilung Geologie gemäß §§ 4, 5 Lagerstättengesetz einzuhalten (vgl. Sächsi- sches Amtsblatt Nr. 48 vom 29.11.2001).
Informationen zur Anzeige sowie zur Erfassung und Auswertung von Daten geologischer Bohrungen sind unter der URL www.geologie.sachsen.de unter dem Link „Daten und Sammlungen" " „Boh- rungsdaten“ verfügbar. Eine Bohranzeige kann über das Portal „ELBA.Sax“ elektronisch erfolgen (https;//antragsmanagement.sachsen.de/ams/elba).
Versickerung von Niederschlagswasser
Falls Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser vorgesehen werden, wird auf das Arbeits- blatt DWA-A 138 [Arbeitsblatt DWA-A 138: Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser. Deutsche Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e. V., Hennef, 2005] hingewiesen, nach dem solche Anlagen zu planen, zu bauen und zu betreiben sind.
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Die Fähigkeit zur Versickerung von Niederschlagswasser bzw. ein verlässlicher Durchlässigkeitskoef- fizient zur Bemessung von Versickerungsanlagen sollte standortkonkret in Form von Sickertests nach- gewiesen werden. Sofern hydrogeologische Untersuchungen durchgeführt werden, sollten diese vor- zugsweise in die Baugrunduntersuchung integriert werden.
Frosteinwirkungszone
Sofern Verkehrswege nach RStO 12 [RStO 12: Richtlinien für die Standardisierung des Oberbaus von Verkehrsflächen. Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen e.V., Arbeitsgruppe Infra- strukturmanagement, Köln, 2012] errichtet werden sollen, ist das Plangebiet der Frosteinwirkungszone III zuzuordnen.
Geogefahren
Das Plangebiet befindet sich gemäß [Zuordnung von Gemeinden im Freistaat Sachsen zu Erdbeben- zonen 1 und 2 nach DIN 4149:2005-04. Anhang B in: Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staats- ministeriums des Inneren zur Einführung Technischer Baubestimmungen (VwV TB) vom 15.12.2017]
in der Erdbebenzone 1 mit der geologischen Untergrundklasse R. Auf die DIN 4149 und die DIN EN 1998 (Eurocode 8) wird hingewiesen.
Geodaten:
Geodaten, geologische oder hydrogeologische Kartenbestände stehen zur Recherche im Internet zur Verfügung:
! Anwendung iDA (interdisziplinäre Daten und Auswertungen):
https://www.umwelt.sachsen.de/umwelt/infosysteme/ida/pages/home/welcome.xhtml
! www.geologie.sachsen.de
! www.sachsenatlas.de/Karte
Dokumentierte Bodenaufschlüsse können bei Interesse unter Anwendung iDA (s.o.) recherchiert wer- den. Zur Übergabe von Schichtenverzeichnissen ist eine Anfrage an bohrar- chiv.lfulg@smul.sachsen.de zu senden.
4. Vorsorgender Radonschutz:
Zum gegenwärtigen Kenntnisstand liegen keine Anhaltspunkte über radiologisch relevante Hinterlas- senschaften für dieses Plangebiet vor. Das Plangebiet liegt nach bisher vorliegenden Kenntnissen in einem Gebiet, in dem erhöhte Radonkonzentrationen in der Bodenluft wahrscheinlich kaum auftreten.
Es ist jedoch nicht mit Sicherheit auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenheiten und der Ei- genschaften von Gebäuden hinsichtlich eines Radonzutrittes dennoch erhöhte Werte der Radonkon- zentration in der Raumluft auftreten können. (Sächsisches Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie, Stellungnahme vom 25.11.2019 im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf der Einbeziehungssatzung Nr. 1-28 "Hölzel" vom 12.08.2019).
Anforderungen zum Radonschutz
Aufgrund der Verabschiedung des neuen Strahlenschutzgesetzes (Gesetz zum Schutz vor der schäd- lichen Wirkung ionisierender Strahlung [Strahlenschutzgesetz – StrlSchG) vom 27. Juni 2017 (Bun- desgesetzblatt Jahrgang 2017 Teil I Nr. 42, ausgegeben zu Bonn am 03.07.2017)] und der novellier- ten Strahlenschutzverordnung [Verordnung zum Schutz vor der schädlichen Wirkung ionisierender Strahlung (Strahlenschutzverordnung - StrlSchV) vom 29. November 2018 (Bundesgesetzblatt Jahr- gang 2018 Teil I Nr. 41, ausgegeben zu Bonn am 05.12.2018)] gelten seit dem 31. Dezember 2018 erweiterte Regelungen zum Schutz vor Radon (§§ 121-132 StrlSchG [2] / §§ 153 -158 StrlSchV [3]).
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Erstmalig wurde zum Schutz vor Radon ein Referenzwert für die über das Jahr gemittelte Radon-222- Aktivitätskonzentration in der Luft von 300 Bq/m3 für Aufenthaltsräume und Arbeitsplätze in Innen- räumen festgeschrieben.
Wer ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen errichtet, hat geeignete Maßnahmen zu treffen, um den Zutritt von Radon aus dem Baugrund zu verhindern oder erheblich zu erschweren.
Diese Pflicht gilt als erfüllt, wenn die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderli- chen Maßnahmen zum Feuchteschutz eingehalten werden.
Wer im Rahmen baulicher Veränderung eines Gebäudes mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen Maßnahmen durchführt, die zu einer erheblichen Verminderung der Luftwechselrate führen, soll die Durchführung von Maßnahmen zum Schutz vor Radon in Betracht ziehen, soweit diese Maßnahmen erforderlich und zumutbar sind.
Hinweise zum Radonschutz
Voraussichtlich bis Ende 2020 werden spezielle Radonvorsorgegebiete ausgewiesen, für die erwartet wird, dass die über das Jahr gemittelte Radon-222-Aktivitätskonzentration in der Luft in einer beträcht- lichen Zahl von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen den Referenzwert von 300 Bq/m3 überschreitet. In diesen ausgewiesenen Radonvorsorgegebieten werden dann weitergehende Regelungen in Bezug auf den Neubau von Gebäuden, der Ermittlung der Radonsituation an Arbeits- plätzen in Kellern oder Erdgeschossräumen und zum Schutz vor Radon an Arbeitsplätzen zu beach- ten sein (§§ 153-154 StrISchV [3]).
Bei Fragen zu Radonvorkommen, Radonwirkung und Radonschutz steht die Radonberatungsstelle des Freistaates Sachsen zur Verfügung:
Staatliche Betriebsgesellschaft für Umwelt und Landwirtschaft Radonberatungsstelle:
Besucheradresse:
Joliot-Curie-Straße 13,
08301 Bad Schlema (im Rathaus) Öffnungszeiten:
dienstags 09:30 - 11:30 Uhr und 12:30 - 16:30 Uhr Kontaktadresse:
Staatl. Betriebsgesellschaft für Umwelt und Landwirtschaft, 2. Landesmessstelle für Umweltradioaktivität,
Dresdner Straße 183 09131 Chemnitz
Telefon: (0371) 46124-221 Telefax: (0371)46124-299
E-Mail: radonberatunq@smul.sachsen.de Internet: www.smul.sachsen.de/bful
Beratung jeden Werktag per Telefon oder E-Mail; individuelle Terminvereinbarung für die Büros in Chemnitz oder Bad Schlema möglich.
Lanzendorf Landschaftsarchitektur Seite 1 von 2
Anlage 1 Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung (E/A-Bilanz) / Bilanzierungsrechnung
Formblatt I: Ausgangswert und Wertminderung der Biotope
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
FE-Nr. Code Biotoptyp (vor Eingriff) Ausgangswert (AW) Code Biotoptyp (nach Eingriff) Zustandswert (ZW) Differenz-wert (DW) (Sp. 4-7) Fläche [ha] WE Wertminderung WE Mind. (Sp. 8x9) Ausgleichbarkeit WE Ausgleichs- bedarf (WE Mind. A) WE Ersatzbedarf (WE Mind. E)
F1 GD* / 41 300 Intensiv genutztes Dauergrünland 10 -- (Bilanzierung vereinfacht - Zielwert: "0") 0 10 0,389 3,89 A 3,89
frischer Standorte
3,89
F2 BYE / 64 100 Sonstiger wertvoller Gehölzbestand 22 -- (Bilanzierung vereinfacht - Zielwert: "0") 0 22 0,080 1,76 A 1,76
(Baumreihe, Einzelgehölze)
1,76
F3 BYE / 64 100 Sonstiger wertvoller Gehölzbestand -2 -- (Bilanzierung vereinfacht - Zielwert: "0") 0 -2 0,080 -0,16 A -0,16 Abschlag: hoher Anteil Blaufichten, Ziergehölze
-0,16
F4 GG* / 94 800 Garten- und Grabeland 10 -- (Bilanzierung vereinfacht - Zielwert: "0") 0 10 0,004 0,04 A 0,04
0,04
F5 UAI* / 81 000 Intensiv genutzter Acker 5 -- (Bilanzierung vereinfacht - Zielwert: "0") 0 5 0,002 0,01 A 0,01
0,01
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