BEBAUUNGSPLAN
„AM OBERBACH“
B EGRÜNDUNG
mit Umweltbericht
bearbeitet durch fmp, Schweinfurt
INHALTSVERZEICHNIS
Seite TEIL 1: B
EGRÜNDUNG1. Einleitung ...3
1.1. Lage und Beschreibung des Plangebiets...3
2. Allgemeine Bemerkungen...3
2.1.Planungserfordernis und Planungsziele...3
2.2.Verfahrensablauf...4
3. Festsetzungen ...5
3.1.Art der baulichen Nutzung...5
3.2.Maß der baulichen Nutzung...5
3.3.Bauweise...6
3.4.Überbaubare Grundstücksflächen ...6
3.5.Einfriedungen...7
3.6.Niederschlagswasser...7
3.7.Grünordnerische Festsetzungen...7
4. Ökologie und Grünordnung...7
5. Immissionsschutz...9
6. Verkehrserschließung...10
7.Ver- und Entsorgung...10
8.Sonstige Empfehlungen und Hinweise ...11
8.1.Denkmalschutz...11
8.2.Kampfmittel ...11
9. Kosten...11
10. Zusammenfassung...12
TEIL 2: U
MWELTBERICHTAnlage 2 Erkundungssondagen der Bodendenkmale
TEIL 1: B
EGRÜNDUNG1. Einleitung
1.1. Lage und Beschreibung des Plangebiets
Das Baugebiet umfasst das Grundstück Fl.-Nr. 3751 sowie Teilflächen der Grundstücke Fl.-Nrn.
3748, 3749, 3750, 3752, 860/5 und 842 in der Gemarkung Saal a. d. Saale. Die Grundstücke be- finden sich im Besitz der Gemeinde. Da jedoch für die Bebaubarkeit des Gebiets auch die Ver- kehrsführung angepasst werden muss, umfasst das Planungsgebiet noch einen Teilabschnitt des öffentlichen Grundstücks Fl.-Nr. 864/1 der Bundesstraße 279 (B 279).
Das Planungsgebiet liegt am Westrand der bebauten Ortslage von Saal a. d. Saale. Die B 279 führt unmittelbar am nördlichen Rand des Plangebiets vorbei, bzw. ist im Bereich des Plangebiets in dien Geltungsbereich einbezogen.
Das Gelände des Baugebiets verläuft im nördlichen Bereich nahezu eben und steigt dann weiter nach Süden leicht an. Auf der Südseite der B 279 ist noch der Verlauf der ehemaligen Eisen- bahnstrecke erkennbar. Zwar sind die Schienen abgebaut, das Schotterbett ist jedoch noch er- kennbar. Es wurde bisher landwirtschaftlich genutzt. Zwischen der ehemaligen Bahntrasse und de B 279 befindet sich eine Obstbaumallee.
Zwischen der Wohnbebauung und dem Plangebiet verläuft der Holzgraben. Er entwässert die südlichen liegenden Ackerflächen nach Norden. Dabei wird die B 279 mittels eines Durchlasses unterquert. Er stellt eine natürliche Grenze zwischen der Ortslage von Saal und dem geplanten Gewerbegebiet dar. Eine fußläufige Verbindung besteht lediglich über die ehemalige Bahntrasse.
Die fahrtechnische Erschließung des Gebiets erfolgt über die B 279. Dafür wird diese Straße im Bereich der Einmündung mit einer Linksabbiegespur versehen.
Östlich des Plangebiets schließen Wohngebiete an. Diese sind überwiegend mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut.
Im Süden grenzt weiteres Ackerland an das Planungsgebiet an.
2. Allgemeine Bemerkungen
2.1. Planungserfordernis und Planungsziele
In den letzten Jahren wurde die Versorgung der Einwohner Saal a. d. Saales mit den Gütern des täglichen bzw. kurzfristigen Bedarfs immer unvollständiger. Die im Ort befindlichen Vollsortimen- ter konnten wegen der geringen Verkaufsflächengröße ihrer Betriebe zunehmend kein zeitgemä- ßes Warenangebot mehr anbieten und gelangten damit nach und nach an den Rand der Rentabi- lität.
Durch das beschränkte Warenangebot vor Ort sind die Bewohner von Saal a. d. Saale somit ge- zwungen sich in den umliegenden Orten mit den fehlenden Gütern des täglichen Bedarfs zu ver- sorgen. Dieser Umstand schwächt jedoch die wirtschaftliche Situation der am Ort befindlichen Betriebe weiter, da aus Zweckmäßigkeitsüberlegungen nun auch die vor Ort verfügbaren Güter bei dem Einkaufsvorgang auch gleich extern mit eingekauft werden.
Die Marktgemeinde Saal a. d. Saale erkennt schon seit längerer Zeit dieses Defizit in der Versor- gung der Einwohner mit den Gütern des täglichen Bedarfs und hat deshalb in der Vergangenheit
schon mehrfach Anstrengungen unternommen, um in diesem Bereich der Daseinsvorsorge eine Verbesserung zu erzielen.
Mit der Firma Seufert, Münnerstadt hat sie nun einen Partner gefunden um diesem Mangel abzu- helfen. Der Investor sieht an dem geplanten Standort die ideale Möglichkeit, die bestehende Ver- sorgungslücke der Einwohner im Bereich der Güter des kurzfristigen Bedarfs zu schließen. Er plant deshalb als Bauherr die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit den dafür erforderlichen Nebenanlagen und Stellplätzen.
Die geplante Einrichtung ist an dem gewählten Standort im Sinne des Ziels 5.3.2 des Landesent- wicklungsprogramms Bayern (LEP) städtebaulich gut integriert.
Das Vorhaben entspricht auch den Grundsätzen B IV 2.4.1 und 2.4.2 des Regionalplans Main- Rhön (RP3), wonach für die gesamte Region eine bedarfsgerechte Warenversorgung anzustre- ben ist und der Entwicklung und Umsetzung neuer Konzepte, zum Erhalt der bevölkerungsnahen Grundversorgung kleiner Marktgemeinden und Ortsteile, eine besondere Bedeutung zukommt.
Da zudem verschiedentlich bereits Gewerbebetriebe, die sich in der Ortslage befinden und ent- weder nicht erweitern können, oder auch aus emissionsrechtlichen Gründen in ihrer Entwicklung behindert sind, sich mit Aussiedlungsgedanken tragen, weist die Marktgemeinde eine größere Fläche aus als es für die Ansiedlung des Einkaufsmarktes erforderlich ist, um für solche, o. g.
Entwicklungen vorbereitet zu sein und kurzfristig reagieren zu können.
2.2. Verfahrensablauf
In einem städtebaulichen Vertrag verpflichtet sich die Marktgemeinde Saal a. d. Saale ein Bau- leitplanungsverfahren zur Schaffung von Baurecht für die Errichtung eines Einkaufs-/Getränke- marktes auf den vorgenannten Grundstücken durchzuführen. Der Vorhabensträger verpflichtet sich die Kosten für dieses Bauleitplanungsverfahren sowie die erforderlichen Planungen und sämtliche Planungskosten zu übernehmen.
Der Marktgemeinderat hat daher in seiner Sitzung am 10.02.2020 die Aufstellung des Bebau- ungsplans „Am Oberbach“ beschlossen um den Anforderungen einer Verbesserung der Versor- gung mit Gütern des täglichen Bedarfs und den damit verbundenen städtebaulichen Zielsetzun- gen Rechnung zu tragen. Mit dem Marktgemeinderatsbeschluss wurden auch gleichzeitig die Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans festgesetzt. Diese sind:
Im Norden
der nördliche Fahrbahnrand der B 279 Im Süden
die Nordgrenze des Anwandwegs Fl.-Nr. 4271 Im Osten
der Westrand des gemeindlichen Entwässerungsgrabens Fl.-Nr. der parallel zu dem östlich daneben anschließenden Holzgraben verläuft.
Im Westen:
Die Westgrenze der für dieses Gewerbegebiet neu zu errichtenden Erschließungsstraße Die genauen Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs ergeben sich aus dem Plan der Markt- gemeindeverwaltung Saal a. d. Saale vom 10.02.2020.
Der Bebauungsplan erhält die Bezeichnung „ Am Oberbach“.
Der Flächennutzungsplan stellt die zu überplanenden Bauflächen als „besonderes Gewebege- biet“ dar. Das Baugebiet wird bezüglich der geplanten Nutzungen entsprechend der Bebauungs-
planfestsetzung künftig als „besonderes Gewerbegebiet“ ausgewiesen. Der Bebauungsplan ist damit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
Die Aufstellung erfolgt im regulären Verfahren. An die vorgezogene Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs 1 BauGB die parallel mit der frühzeitigen Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt wird schließt sich öffentliche Auslegung für die Dauer eines Monats gemäß § 3 Abs.
2 BauGB an. Gekoppelt mit dieser Auslegung erfolgt die Beteiligung der Träger öffentlicher Be- lange (§4 Abs. 2 BauGB).
Ist auf Grund materieller Änderungen danach keine erneute Auslegung mehr erforderlich, ergeht Satzungsbeschluss. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Bebauungsplans entsteht Baurecht.
Zur Verwirklichung des Bebauungsplans ist keine Umlegung erforderlich, da sich alle Grundstüc- ke zum Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans im Besitz der Gemeinde befin- den. Mit Rechtsverbindlichwerdung des Bebauungsplans kann deshalb mit der Umsetzung der geplanten Maßnahmen jederzeit begonnen werden.
3. Festsetzungen
3.1. Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan setzt bezüglich der Art der Nutzung ein „Gewerbegebiet“ im Sinne des § 8 BauNVO fest. Bestimmte, ausnahmsweise zulässige Nutzungen (Wohnungen für Betriebsange- hörige, Vergnügungsstätten) werden ausgeschlossen, da einerseits das Wohnen im Gewerbege- biet bei geplanten Erweiterungen die Entwicklung insb. aus immissionsschutzrechtlichen Grün- den behindern kann, andererseits die in Gewebegebieten zulässigen Vergnügungsstätten, bei Ortslagen geringer Größe, kaum mehr zu beeinflussende Auswirkungen auf den Gesamtort ha- ben können.
Die an das Plangebiet angrenzenden bebauten Gebiete sind durch Bebauungspläne als „Allge- meine Wohngebiete“ festgesetzt. Im Sinne des § 50 BImSchG kann grundsätzlich von einer Ver- träglichkeit der vorhandenen und der geplanten aneinandergrenzenden Nutzungen ausgegangen werden, da dies bereits bei der Aufstellung des Flächennutzungsplans geprüft wurde. Hier ist auch festgelegt, dass bei der Aufstellung eines Bebauungsplans eine Lärmkontingentierung für die im Gewerbegebiet siedelnden Betriebe erfolgen soll.
3.2. Maß der baulichen Nutzung
Gem. § 16 Abs. 3 BauNVO ist zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebau- ungsplan festzusetzen:
- stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen
- die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe der baulichen Anlagen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insb. das Orts- und Landschaftsbild be- einträchtigt werden können.
In anbetracht der vorhandenen städtebaulichen Situation, mit einer angrenzenden ein- bis zwei- geschossiger Wohnbebauung wird die Festsetzung der max. zulässigen Höhe der baulichen An-
lagen als zweckmäßig angesehen. Das Maß der baulichen Nutzung wird deshalb in diesem Be- bauungsplan festgesetzt durch:
Die Grundflächenzahl (GRZ) gem. § 19 BauNVO Die Höhe der baulichen Anlagen gem. § 18 BauNVO Grundflächenzahl (GRZ)
Für Gewerbegebiete ist im § 17 BauNVO eine Höchstgrenze für die GRZ festgesetzt. Sie beträgt 0,8, d.h. das Grundstück darf zu max. 80% in Form von Gebäuden, Stellplätzen, Zufahrten etc.
überbaut werden. Diese Obergrenze darf aus städtebaulichen Gründen gem. § 17 Abs. 2 BauN- VO überschritten werden, wenn sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesun- de Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Um- welt vermieden werden. Von dieser Sonderregelung wird nicht Gebrauch gemacht.
Höhe der baulichen Anlagen
Die Gebäude dürfen eine Höhe über Gelände von max. 8,0m nicht überschreiten. Sie bleiben damit unter den Firsthöhen der angrenzenden Wohnbebauung. Durch die bestehende Obst- baumallee im Norden und Neupflanzungen im Westen und Süden erfolgt eine Einbindung in die freie Landschaft.
3.3. Bauweise
Nutzungsbedingt können Baukörper entstehen, die eine max. zulässige Gebäudelänge von 50 m gemäß §22 (2) BauNVO für die offene Bauweise (d. h. die Gebäude sind mit einem seitlichen Grenzabstand gemäß BayBO, zu errichten) überschreiten.
Die Bebauung weicht damit von den Bestimmungen des § 22 BauNVO für die offene Bauweise ab. Es ist deshalb die Festsetzung einer sog. „abweichenden Bauweise“ nach § 22 Abs. 4 BauN- VO erforderlich.
3.4. Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Innerhalb dieser durch die Baugrenzen gekennzeichneten Fläche sind die baulichen Anlagen unter Einhaltung der Bestimmungen der BayBO zu errichten.
Nebenanlagen
Außerhalb dieser durch die Baugrenzen bestimmten Fläche sind Nebenanlagen und Einrichtun- gen zulässig, die dem Nutzungszweck dienen und seiner Eigenart nicht widersprechen (§ 14 BauNVO). Dazu zählen z. B. die für einen ordnungsgemäßen Betrieb eines Einkaufsmarktes er- forderlichen Einrichtungen wie Einkaufswagensammelstellen etc. aber auch die Einfriedungen.
Stellplätze
Ebenso sind Stellplätze (§ 12 BauNVO) auf den Baugrundstücken allgemein zulässig. Die Zahl der erforderlichen Stellplätze wird auf einen Stellplatz je 40m2 Verkaufsfläche festgesetzt. Dies entspricht den Bestimmungen der BayBO.
3.5. Einfriedungen
Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ist die Errichtung von Einfriedungen gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans allgemein zulässig. Aus Gründen des Naturschutzes
dürfen diese Einfriedungen jedoch keine Sockel erhalten die über das angrenzende Gelände hin- ausragen. Sie sind darüber hinaus mit einem Bodenabstand von mind. 15 cm zwischen Unter- kante der Einfriedung und der Oberkante des Geländes herzustellen, um die Durchlässigkeit für Kleintiere zu gewährleisten.
3.6. Niederschlagswasser
Zur Sicherung und Reinhaltung des Grundwassers sind die Niederschlagswässer weitestgehend auf dem Grundstück zu versickern und zu verdunsten. Dazu sind alle Flächen, die zur Versicke- rung geeignet sind, wie z.B. die Stellflächen für Pkw mit wasserdurchlässigen Belägen auszustat- ten.
Soweit der Untergrund eine Versickerung nicht zulässt ist das Niederschlagswasser zurückzuhal- ten. Der Überlauf darf an die gemeindliche Kanalisation angeschlossen werden.
Regenrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer sind nicht zulässig.
3.7. Grünordnerische Festsetzungen
Die entlang der B 279 vorhandenen Bäume sind zu erhalten (Erhaltungsgebot). Es dürfen nur die Bäume gerodet werden, die sich bei der Errichtung der neuen Zufahrt zum Gewerbegebiet auf den geplanten öffentlichen Straßenverkehrsflächen bzw. in en Sichtbereichen befinden.
Zur Einbindung in die freie Landschaft wird am Südrand ein Pflanzgebot festgesetzt. Ebenso sind die gewerblichen Grundstücke auf der Westseite mit einer Baumreihe einzugrünen (Pflanzgebot).
Schließlich ist der öffentliche Parkstreifen mit Baumpflanzungen zu gliedern.
4. Ökologie und Grünordnung
Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
Für die Festsetzung des neuen Gewerbegebiets ist die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung gemäß § 14 ff BNatSchG anzuwenden.
Die Ermittlung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs erfolgt nach den Grundsätzen zur Eingriffs- regelung in der Bauleitplanung („Leitfaden“).
Die zur Neubebauung vorgesehenen Grundstücke wurden bisher als Ackerland, also landwirt- schaftlich genutzt. Bäume und Sträucher bzw. ein schützenswerter Baumbestand sind am Nord- rand entlang der Bundesstraße bzw. entlang des ehemaligen Bahndamms vorhanden.
Unter Berücksichtigung der aktuellen und langjährigen Nutzung der Flächen als Ackerland ist ei- ne spezielle, artenschutzrechtliche Prüfung nicht erforderlich, da bereits die heutige Nutzung den Tier- und Pflanzenarten keinen Lebensraum bietet. Sollten dennoch schützenswerte Arten vor- handen sein bietet die angrenzende freie Landschaft ausreichende Ausweichmöglichkeiten.
Tab.1 Bewertende Bestandsaufnahme mit naturschutzfachlicher Klassifizierung
Gebietsabschnitt Flächenprofil Flächenanteile
Kategorie 1* Kategorie 2*² Kategorie 3*³
Gewerbegebiet Landw. Nutzfläche 10.422 m² -- --
Verkehrsfläche Landw. Nutzfläche 946 m² -- --
Verkehrsfläche Verkehrsfläche 2.829 ohne Veränderung
Grünfläche Verkehrsgrünfläche 568 m² ohne Veränderung
Summen 14.765 m² -- --
* Kategorie 1 - Gebiete mit geringer Bedeutung für Natur und Landschaft
*² Kategorie 2 - Gebiete mit mittlerer Bedeutung für Natur und Landschaft
*³ Kategorie 3 - Gebiete mit hoher Bedeutung für Natur und Landschaft
Erfassung des Eingriffs
Tab.2 Flächenmäßige Erfassung des Eingriffs innerhalb des Baugebiets mit natur-schutzfachlicher Wertung Gebiete unterschiedlicher Eingriffsschwere
Fläche Typ A
hoher Versiegelungs- und Nutzungsgrad GRZ >0,35
Typ B niedriger und mittlerer Versiegelungs- und Nut- zungsgrad GRZ bis 0,35
Flächen ohne Eingriff =
Landw. Nutzfläche für Ge-
werbegebiet 10.422 m² --
Landw. Nutzfläche für Ver-
kehrsflächen 946 m²
Grünfläche - Blendschutz 568m²
Verkehrsfläche
B 279 2.829 m²
Gesamtfläche 11.368 m² -- 3.397 m²
Begründung des Ausgleichsfaktors
Der Eingriff in den Naturhaushalt besteht in erster Linie in der Versiegelung von bisher offenen Bodenflächen mit seinen nachteiligen Auswirkungen auf den Wasserhaushalt, Klima und Luft so- wie auf Pflanzen- und Tierarten des Lebensraums Ackerland.
Der Ausgleichsfaktor für Ackerland liegt gemäß Liste 1a des Leitfadens am oberen Rand der möglichen Bandbreite in der Kategorie I.
Schutzgutbetrachtung hinsichtlich Vermeidung und Minimierung von Beeinträchtigungen:
Schutzgut Arten- und Lebensräume: - / -
a) Evtl. vorhandene, geschützte Arten besitzen ausreichende Ausweichmöglichkeit ten
Schutzgut Boden:
a) Anpassung des Gebiets an den Geländeverlauf zur Vermeidung größerer Erdbe- wegungen sowie von Veränderungen der Oberflächenformen.
Schutzgut Wasser:
a) Versickerung der Niederschlagswässer auf dem Grundstück b) versickerungsgünstige Beläge
• Schutzgut Klima / Luft:
a) Überstellung der Stellplätze mit Bäumen
• Schutzgut Landschaftsbild:
a) Erhaltung einer Grünstruktur entlang der Bundesstraße Pflanzung einer Grundstückseingrünung
Wegen der vorgesehenen grünordnerischen Gestaltungsmaßnahmen zur landschaftlichen Ein- bindung wird ein Abschlag um 0,15 auf einen mittleren Ausgleichsfaktor von 0,60 angesetzt.
Ermittlung des Ausgleichsflächenbedarfs
Tab.3 Darstellung der unter Berücksichtigung der jeweiligen Beeinträchtigungsintensität ermittelten erforderlichen Augleichsflächen aufgrund von Bebauung
Flächenanteile der Gebiete unterschiedlicher Eingriffsschwere unter Einbezie- hung des Kompensationsfaktors gemäß der jeweiligen Beeinträchtigungsin- tensität
Gebiete unterschiedlicher Bedeutung
für Naturhaushalt und Landschaftsbild Typ A
(hoher Versiegelungs- und Nut- zungsgrad - GRZ > 0,35)
Typ B
(niedriger bis mittlerer Versiegelungs- und Nutzungsgrad - GRZ bis 0,35) Kategorie 1
(Gebiete geringer Bedeutung) (11.368 m²) x 0,45 =
= 5.116 m² Kategorie 2
(Gebiete mittlerer Bedeutung) Kategorie 3
(Gebiete hoher Bedeutung)
Gesamtsumme 5.116 m²
Tab. 4. Auswahl geeigneter und naturschutzfachlich sinnvoller Ausgleichsmaßnahmen
Maßnahme Fläche
Ausgleich auf Fl.-Nr. noch zu bestimmen 5.116 m²
Gesamtfläche 5.116 m²
Die Lage der Ausgleichsflächen wird im Zuge des aufstellungsverfahrens für diesen Bebauungsplan bestimmt.
5. Immissionsschutz
Die möglichen Luftschadstoffkonzentrationen werden nicht die relevanten Grenzwerte für Luftschadstoffe erreichen. Darüber hinaus ist durch den gewählten Standort am Ortsrand eine ausreichende Durchlüftung gegeben. Dies wirkt einer schädlichen Konzentration von
Staubpartikeln oder Schadstoffen entgegen.
Die Lärmkontingente des Schallgutachtens dürfen nicht überschritten werden. Das Gutachten wird im Zuge des Aufstellungsverfahrens erstellt und dann Bestandteil des Bebauungsplans.
Mittels eines Bodengutachtens wurde die Kontamination des Bahnschotters untersucht. Die wei- tere Behandlung dieses Materials richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben.
6. Verkehrserschließung
Die Verkehrserschließung des Planungsgebiets erfolgt über die Bundesstraße B 279. Hier wird eine Linksabbiegespur erstellt und das Ortsschild nach Westen, westlich der Einmündung aufgestellt. Die Fahrgeschwindigkeit wird von Westen kommend mittels Beschilderung auf 70 km/h reduziert. Im Einmündungsbereich ist damit nur eine Fahrgeschwindigkeit von dann nur 50 km/h zulässig.
Die gebietsinterne öffentliche Straßenverkehrsfläche erhält inclusive eines beidseitigen
Gehweges und eines Parkstreifens auf der westlichen Straßenseite eine Gesamtbreite von 12,50 m. Diese Breite wird gewählt, da über diesen Anschluß einmal das gesamte, im
Flächennutzungsplan dargestellte Gewerbegebiet an die Bundesstraße angeschlossen werden soll.
Fußläufig oder mit dem Fahrrad kann das Gewerbegebiet von Osten über den ehemaligen Bahn- damm erreicht werden. Diese Wegeverbindung müsste für diesen Zweck jedoch ertüchtigt wer- den.
Eine weitere Fuß- und Radweg befindet sich auch auf der Nordseite der B 279. Zur Verbesse- rung der Verbindung in die Ortslage von Saal a. d. Saale könnte im Einmündungsbereich zum Gewerbegebiet ein Zebrastreifen in Kombination mit einer Fußgängerfurt angelegt werden.
7. Ver- und Entsorgung
Die Wasserversorgung kann 48 m3/Std für 2 Stunden bei einem Ruhedruck von 4,5 bar zur Löschwasserversorgung zur Verfügung stellen (Angaben sind noch zu überprüfen). Dies ist nach dem DVGW-Arbeitsblatt W405 für ein kleines Gewerbegebiet mit weniger als drei Vollgeschos- sen ausreichend.
Die Stromversorgung erfolgt aus dem angrenzenden 1-kV-Netz. Energieversorger ist das Bay- ernwerk.
Die Schmutzwasserbeseitigung erfolgt über das öffentliche Kanalisationsnetz, wobei dazu der Kanal unter der B 279 hindurchgeführt werden muss.
Die Regenwasserbeseitigung erfolgt weitestgehend durch Versickerung bzw. Aufspeicherung in Rigolen auf dem Grundstück. Evtl. erforderliche Überläufe werden an den zur B279 parallel ver- laufenden Entwässerungsgraben angeschlossen.
Die Entsorgung des anfallenden Müllaufkommens erfolgt entsprechend den Vorgaben und Emp- fehlungen des zuständigen Entsorgungsbetriebes.
Die weiteren Ver- und Entsorgungseinrichtungen können über den ehemaligen Bahndamm aus der Ortslage in das Gebiet geführt werden.
8. Sonstige Empfehlungen und Hinweise 8.1. Denkmalschutz
Das Baugebiet wurde mittels Sondagen auf denkmalschutzrelevante Bodenfunde untersucht. In der Umgebung des Baugebiets wurde eine hohe Befunddichte festgestellt. Da es nicht auszu- schließen ist, dass auch innerhalb dess Plangebiets noch Bodenfunde angetroffen werden können, ist bei Erdarbeiten ein Grabungstechniker des Landesamtes für Denkmalpflege zur Beobachtung anzufordern. Unabhängig davon gelten die gesetzlichen Bestimmungen des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (DSchG):
“Bei Erdarbeiten können Bodendenkmäler aufgefunden werden. Diese sind gem. Art. 8 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) unverzüglich der unteren Denkmalschutzbehörde bei der Stadt Saal a. d. Saale oder dem Landesamt für Denkmalpflege zu melden. Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind gemäß Art. 8 Abs. 2 DSchG unverändert zu belassen”.
8.2. Kampfmittel
Die Kampfmittelfreiheit wurde innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes nicht untersucht. Sie ist vor Beginn der Erschließungsarbeiten bzw. vor Beginn der Bebauung der Grundstücke von der Gemeinde bzw. vom Bauherrn durchzuführen.
9. Kosten
Mit dem städtebaulichen Vertrag verpflichtet sich der Vorhabensträger die Kosten für dieses Bau- leitplanungsverfahren sowie die erforderlichen Planungen und sämtliche Planungskosten sowie die anteilig die Kosten für die Erschließung (Linksabbiegespur, Zufahrt bis zum Grundstück) zu übernehmen.
Der Marktgemeinde Saal a. d. Saale entstehen mit der Aufstellung des Bebauungsplans somit keine Kosten.
Die Kosten für Strom, Wasser, Kanal, Telefon etc. werden gemäß den Erschließungssatzungen der einzelnen Versorgungsträger erhoben.
Flächenbilanz
Gewerbegebiet 10.422 m²
Erschließungsstraße 946 m²
Bundesstraße (B 279) 2.829 m²
Grünflächen 568 m²
Gesamt 14.765 m²
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans sind folgende Kosten zu veranschlagen.
Verkehrsflächen 142.000,00 €
Linksabbiegespur (Baukosten) 180.000,00 €
Begrünung 25.000,00 €
Beleuchtung 50.000,00 €
Gesamt 397.000,00 €
Ein Anteil dieser Kosten wird vom Investor getragen. Dies wird im städtebaulichen Vertrag gere- gelt. Der verbleibende Anteil wird auf die weiteren, erschlossenen Grundstücke umgelegt.
10. Zusammenfassung
Zur Sicherstellung einer leistungsfähigen Versorgung der Einwohner Saal a. d. Saales mit den Gütern des täglichen Bedarfs soll ein Vollsortimenter mit den erforderlichen Nebeneinrichtungen und weiteren Sortimentsergänzungen errichtet werden. Weiterhin sollen Ausweichmöglichekeiten für Handwerks- und Gewerbebetriebe angeboten werden, die wegen ihrer beengten innerörtli- chen Lage oder aus Immissionsschutzrechtlichren gründen am aktuellen Standort in ihrer Ent- wicklung behindert sind. Das dafür vorgesehene Grundstück war bisher ungenutzt.
Durch Ersatzmaßnahmen (Pflanzgebote, Regenwasserrückhaltung, bzw. -versickerung) können die Eingriffe am Standort teilweise ausgeglichen werden.
Die Einfügung des Vorhabens in die nähere Umgebung wird durch Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung sowie weiteren bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschrif- ten gewährleistet.
Teil 2 Umweltbericht
1. Einleitung
1.1. Inhalt und Ziele des Bauleitplans
Mit der Aufstellung des verbindlichen Bauleitplans soll die rechtliche Grundlage für die Errichtung eines Einzelhandelsbetriebs mit ergänzenden Einkaufsangeboten sowie Aussiedlungsmöglichkei- ten für Gewerbe und Handwerksbetriebe in beengter innerörtlicher Lage geschaffen werden.
Unter Berücksichtigung der Umweltbelange wurde ein Areal gewählt, welches im Flächennut- zungsplan bisher als Gewerbegebiet mit emissionsrechtlichen Beschränkungen dargestellt ist. Es wurde bisher als Ackerland genutzt.
1.2. Ziele des Umweltschutzes gemäß den Fachgesetzen und Fachplänen Das Baugesetzbuch verlangt bei der Planung die Berücksichtigung von
• Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und Klima, die Landschaft und die biologische Vielfalt.
• Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit.
• Auswirkungen auf die Kultur- und sonstige Sachgüter.
• Auswirkungen von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwäs- sern.
• Erneuerbaren Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie.
• Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen.
1.2.1. Die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und Klima
Die Flächen sind bisher wegen der Nähe zum Siedlungsgebiet durch menschliche Nut- zung (streunende Katzen, Hunde ausführen) beaufschlagt.
Das Vorkommen von schützenswerten Arten nicht geprüft. Zum Schutz von Bodenbrütern sind Vergrämungsmaßnahmen durchzuführen, falls der Baubeginn in das Frühjahr fällt.
Geschützte Pflanzenarten sind innerhalb des Planungsgebiets nicht bekannt.
Auf Boden, Luft, Wasser und Klima haben die Planungen Einfluss, da es zu Bodenversie- gelungen kommt.
Im Gebiet liegen keine Altlast-Verdachtsflächen. Durch die Bahntrasse besteht der Ver- dacht auf Bodenkontamination. Der belastete Bahnschotter wurde untersucht. Seine Be- handlung erfolgt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.
Durch die Nutzung wird sich der Versiegelungsgrad des Gebietes erhöhen.
Das Gebiet liegt nicht in einem Wasserschutzgebiet. Das Niederschlagswasser soll soweit möglich verdunsten oder versickern.
Die geplante Nutzungsänderung hat vermutlich Auswirkungen auf den Beitrag dieses Ge- biets zur Kaltluftentstehung. Dies gilt auch für die Auswirkungen auf die kleinklimatische Situation.
1.2.2. Auswirkungen auf FFH-Gebiete
FFH- und SPA-Gebiete sind nicht berührt.
1.2.3. Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit
Mit dem Planungsvorhaben sind keine nachteiligen Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit zu erwarten, da die zulässigen Lärmemissionen auf die Schutzwürdig- keit der angrenzenden Bebauung abgestimmt werden.
Mit der Festsetzung eines Gewerbegebiets mit Beschränkungen ist mit Emissionen zu rechnen (vermehrter Verkehrslärm, Andienungsverkehr, Türenschlagen, Einkaufswägen).
Insgesamt sind jedoch keine negativen Auswirkungen auf den Menschen und seine Ge- sundheit zu erwarten, da die Steigerungen im Vergleich zur bisherigen Situation marginal
sind und zudem bauliche Vorkehrungen zur Abschirmung der neuen Emissionen zur schutzwürdigen Wohnbebauung getroffen werden. Dies wird im Zuge der Planaufstellung noch nachgewiesen.
1.2.4. Auswirkungen auf Sach- und Kulturgüter (Landschaftsbild)
Der Bebauungsplan hat Auswirkungen auf das Landschaftsbild, da durch spezielle Lage des Plangebiets die geplante Bebauung teilweise in die freie Landschaft wirkt. Durch den Erhalt vorhandener Pflanzungen und die Schaffung neuer Eingrünungsmaßnahmen wird diese Wirkung abgemildert.
In unmittelbarer Nähe zum Planungsgebiet befinden sich Bodendenkmäler. Sie wurden erkundet und Maßnahmen zur Sicherung im Zuge der Baumaßnahmen getroffen.
1.2.5. Vermeidung von Emissionen und sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern Die zu erwartenden Emissionen gehen nicht über das hinaus, was in der näheren Umge- bung an gleichartigem Emissionspotential vorhanden ist. Das Nebeneinander der vorhan- denen und geplanten Nutzungen (Allgemeines Wohngebiet, Beschränktes Gewerbege- biet) ist grundsätzlich miteinander verträglich, bzw. Beeinträchtigungen durch geeignete Schutzmaßnahmen vermeidbar. Dies wurde bereits bei der Änderung des Flächennut- zungsplanes geprüft.
Der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern ist gewährleistet, da das Gebiet an die gemeindlichen Ver- und Entsorgungsanlagen angeschlossen bzw. von den ge- meindlichen Entsorgungsbetrieben bedient wird.
Das Gebiet wird an die öffentliche Wasserversorgung und an die Abwasserbeseitigungs- anlagen der Marktgemeinde Saal a. d. Saale angeschlossen. Die gemeindliche Müllent- sorgung beseitigt die häuslichen Abfälle. Gesondert zu beseitigende Abfälle sind nicht zu erwarten.
1.2.6. Nutzung erneuerbarer und sparsamer Umgang mit Energie
Mit Einhaltung der aktuellen gesetzlichen Vorgaben ist ein sparsamer Einsatz von Energie gewährleistet. Der weitere Einsatz regenerativer Energien ist dem Eigentümer freigestellt.
1.2.7. Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen
Die Wechselwirkung zwischen den einzelnen Belangen lässt keine Verstärkung vorhan- dener Belastungen erwarten, da die einzelnen Belange, wenn überhaupt, an diesem Standort nur geringfügig beeinträchtigt sind.
2. Prognose der Entwicklung bei Durchführung und Nichtdurchführung der Planung
Zielsetzung ist es, an einem verkehrstechnisch günstig gelegenen Standort in Saal a. d.
Saale Infrastruktureinrichtungen anzusiedeln, die für die Stärkung der Marktgemeinde als Wohnstandort wichtig und vorteilhaft sind.
Bei Nichtdurchführung der Planung müssen sich die Einwohner der Marktgemeinde an anderen Standorten mit Gütern des täglichen Bedarfs versorgen, bzw. Gewerbe- und Handwerksbetriebe in andere Gemeinden abwandern. Dies würde zu einer Schwächung des Wohnstandorts Saal a. d. Saale mit daraus folgenden, weiteren Nachteilen für die üb- rige gemeindliche Infrastruktur führen. Um dies zu vermeiden müssten andere, für die An- siedlung einer vergleichbaren Versorgungseinrichtung suboptimale Standorte städtebau- lich entwickelt werden.
3. Prüfung der Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen
Zur Vermeidung nachteiliger Auswirkungen des Eingriffs in Natur und Landschaft im Be- reich des Sondergebiets werden Maßnahmen zur Eingriffsminimierung, wie Baumpflan- zungen, Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers etc. getroffen. Darüber hin- aus gehende, auf dem Baugrundstück nicht kompensierbare Eingriffe, werden auf weite- ren Grundstücken innerhalb der Gemarkung von Saal a. d. Saale ausgeglichen.
4. Prüfung anderweitiger Planungsmöglichkeiten
Zu der Bebauungsplanung gibt es keine Alternative, da vergleichbare Möglichkeiten an anderer Stelle in Saal a. d. Saale nicht gegeben sind.
5. Methodik der Umweltprüfung
Detaillierte Untersuchungen der relevanten Umweltfaktoren liegen für diesen Bereich nicht vor.
6. Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen
Erhebliche Umweltbelastungen sind nicht zu erwarten. Ein Monitoring ist deshalb nicht er- forderlich.
7. Zusammenfassung
Der vorliegende Bebauungsplan ermöglicht die langfristige Sicherung eines verkehrstech- nisch optimal angebundenen Standorts für die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebs sowie Aussiedlungsmöglichkeiten für Gewerbe- und Handwerksbetriebe, die in ihrer Ent- wicklung am aktuellen Standort in der Gemeinde behindert sind. Die umweltrelevanten Auswirkungen der Planung sind ausgleichbar.
Saal a. d. Saale, den 25. Februar 2021
